千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關的《房地產策劃方案(范文六篇)》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《房地產策劃方案(范文六篇)》。
第一篇：.房地產策劃方案
一、活動目的利用開盤慶典造勢，使我們的目標客戶群體知道、認識本案。同時，借美食節(jié)的東風，聚集開盤慶典的人氣，為本案的成功啟動埋下伏筆。
二、活動整體按排
1、時間：20xx年6月18日上午9：58
2、地點：擬定在XX公園廣場
3、具體按排：
(1)地方政府領導、開發(fā)商及各界人士參加開盤儀式。
(2)開發(fā)商發(fā)言。
(3)開盤剪彩儀式。
(4)開盤慶典大型廣場文藝演出。
(具體事項包括人員按排、道具使用等代定)
三、信息通達
(一)美食節(jié)信息發(fā)布：
1、發(fā)布時間：
本次活動擬在6月16日開幕，預定媒體造勢的計劃安排在五月中旬開始(具體時間待定)。
2、發(fā)布方式：
主要通過報紙、電視來通達本次活動。采用硬軟兩種廣告相結合的媒體造勢方式進行。
(二)開盤慶典信息發(fā)布：
1、發(fā)布時間：
開盤前一個月為廣告預熱和市場引導階段。本案擬在6.18日開盤，預定媒體造勢的計劃安排在五月中旬開始(具體時間待定)。
2、發(fā)布方式：
略。
第二篇：房地產策劃方案
一、活動目的
1、促進開盤成交客戶合同簽訂;
2、提升開盤售樓部現(xiàn)場人氣;
3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
二、活動時間
20xx年9月份(具體時間待定)
三、活動地點
凱悅城售樓中心
四、活動前準備
1、置業(yè)顧問電話邀約時間：20xx年9月份
2、電器的購買
時間：20xx年8月30日
3、抽獎券制作到位時間：20xx年9月初
4、水果糕點現(xiàn)場布置到位
時間：開盤前一天
五、活動內容
邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當天購房客戶現(xiàn)場抽取，產生以下獎勵：
一等獎：筆記本電腦(2名)
二等獎：海爾冰箱(4臺)
3000x2臺=6000元1500x4臺=6000元1000元x6臺=6000元600元x10臺=6000元
100元x90臺=9000元
費用預估：33000元
三等獎：海爾洗衣機(6名)四等獎：微波爐(10名)
五等獎：榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)
六、活動流程
新客戶到達售樓中心――進入簽到區(qū)簽到――拿排號單或序號――客戶集中到門外――現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶――由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)――由客戶砸蛋獲取獎券――銷售帶客戶去領獎去等級(需帶認購和客戶身份證)――核對后領取獎品――銷售讓客戶從后門離開。
(置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)
七、活動費用
1、抽獎券數(shù)量：100張
抽獎箱：1個費用：100元
2、聘請婚慶公司費用：2500元
3、水果糕點費用：1000元
4、預計現(xiàn)場布置費用：費用：500元
5、小禮品購置費：毛絨玩具等20xx元
6、不可預計支出費用：費用：900元
7、家電費用：33000元
策劃部
XX年8月22日
第三篇：地產項目商業(yè)計劃書
上海市x山項目分析報告
目錄
目錄。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1
一、總論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1項目簡介。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。1項目概況。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。2項目規(guī)劃總體要求。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。1。3項目建筑面積指標。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。2編制依據(jù)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
1。3主要經(jīng)濟技術指標。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3
1。4結論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3
二、市場分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1宏觀環(huán)境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。1城市概況。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。2經(jīng)濟發(fā)展狀況。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4
2。1。3居民生活水平。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2、房地產市場分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2。1房地產市場綜述。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
2。2。2板塊特征。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6
2。2。3未來發(fā)展趨勢。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
三、項目周邊環(huán)境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1項目周邊環(huán)境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1。1周邊環(huán)境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7
3。1。2swot分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8
3。2競爭*樓盤分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8
四、項目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9
4。1總體定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9
4。2產品定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10
4。3客戶定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10
4。4價格定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11
五、財務效益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。1銷售收入測算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。2建設投資估算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12
5。3不確定*分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
5。4經(jīng)濟效益評價。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
一、總論
1。1項目簡介
1。1。1項目概況
項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以
南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。
項目地塊所處區(qū)域屬于規(guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)*、西面臨近
*大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。
1。1。2項目規(guī)劃總體要求
項目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70
年，規(guī)劃容積率為1。1，其中多層1。4，非*式低密度住宅0。7，建筑密度多層30%，非*式低密度住宅25%，綠化率40%。機動車泊位按0。7個/戶配置。
1。1。3項目建筑面積指標
項目總建筑面積180184。8平方米，住宅部分155654。8平方米，其中多層124523。8
平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。
1。2編制依據(jù)
本報告根據(jù)目前可獲取的資料，結合有關的政策法規(guī)和金山區(qū)有關規(guī)劃，在實地考
察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目投資提供科學的決策依據(jù)。
此外，本報告編制依據(jù)還有:
1、上海市國有土地使用權出讓合同。
2、上海市土地資源管理局20030820號土地出讓公告。
3、上海市規(guī)劃管理局關于住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃設計要
點和土地利用條件和要求。
1。3主要經(jīng)濟技術指標
占地面積142868m2
總建筑面積
其中:
住宅155654。8m2
多層124523。8m2
疊加/聯(lián)排別墅
車位
配套
容積率1。1
建筑密度30%
綠化率40%31131m223030m21500m2180184。8m2
機動車停車泊位940個
1。4結論
本項目在目前市場行情下，總投資555，889，936。72元，銷售收入658，784，392元，
稅后利潤44，221，695元，投資收益率為8。0%。從敏感度分析來看，本項目風險*較大。
故本項目從經(jīng)濟上不可行。
二、市場分析
2。1宏觀環(huán)境分析
2。1。1城市概況
金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心和
長三角都市圈樞紐地帶。西連浙*省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松*區(qū)
和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)、1個街道，現(xiàn)有人口55萬。
金山區(qū)境內有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡。滬杭鐵路金山支
線直達金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。黃浦*支
流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內河運輸主動脈。到2005年，金山將形成[三縱兩橫"五條高速公路和[六縱六橫"區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙*快速
進入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短。
2。1。2經(jīng)濟發(fā)展狀況
2004年1-3季度金山區(qū)完成國內生產總值99。51億元，按可比價格計算比去年同期
增長26。1%，增速比去年同期高出7。3個百分點，預計全年增長將超過24%。結合2003
年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展開始步入高速增長期。
2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會固定資產投資75。91億元，同比增長68。1%。1-9
月房地產投資完成74375萬元，同比增長32。0%，占全社會固定資產投資總額的9。8%，繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。其原因主要是房地產開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年
1-9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產投資形勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調控的影響下半年開始增幅逐月下降。
2。1。3居民生活水平
2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500元，比上年增長8。0%；農民人均收入4832
元，比上年增長9。5%。年末居民儲蓄存款76。7億元，比上年增長17。7%。農村養(yǎng)老保險投保率93。18%。
2。2、房地產市場分析
2。2。1房地產市場綜述
2004年金山區(qū)房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。1-9月份，全區(qū)房地
產開發(fā)投資完成7。44億元，同比增長32。0%。商品房施工面積145。36萬平方米，增長
55。6%；商品房竣工面積56。24萬平方米，同比增長72。7%；商品房銷售額9。37億元，增長112。8%，至9月底，空置房面積5。63萬平方米，同比下降51。5%。
2。2。2板塊特征
根據(jù)一手市場樓盤供應情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊:石化板塊、朱涇板
塊、楓涇板塊。
石化板塊
該板塊由于區(qū)*的南遷，市政建設和房地產投資迅速升溫。2004年市場供應量共
計32。18萬平方米，共2773套，已銷售13。75萬平方米，共計1319套，去化率為47。5%。
市場主要房型為100m2左右的二房和120-140m2的三房。該板塊內市場價格在3500-4500
元/平方米，均價在4000元/平方米左右。
朱涇板塊
該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)*所在地，房地產市場興起的最早。2004年市場供應量共計
25萬平方米，共2492套，已售7。81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場主要房
型為90m2的二房和110-130m2的三房。該板塊的市場價格在3000-4200元/平方米，均
價在3500元/平方米左右。
楓涇板塊
該板塊隨著上海市[一城九鎮(zhèn)"計劃的提出而備受關注。2004年市場供應量共計63。43
萬平方米，共5770套，已銷售23。48萬平方米，共計2215套，去化率為38%。該板塊的
市場均價在3000元/平方米左右。
2。2。3未來發(fā)展趨勢
由于金山區(qū)地處遠郊，房地產業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。據(jù)2003
年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住
房面積18。6平方米。據(jù)建設部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23。67平方米。其中東部地區(qū)為25。06平方米；中部地區(qū)21。99平方米；西部地區(qū)23。05平方
米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差5。07平方米，和東部地區(qū)比還相差6。44平方米。甚至和西部比還相差4。45平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還
是很可觀的。
另一方面，從近年房地產業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產投資呈逐年高速增長趨勢。
2001年金山區(qū)房地產投資總額為5。4億元，增長36。2%；2002年投資總額為7。7億元，增長42。6%；2003年投資總額為10。5億元，增長36。4%。這說明金山區(qū)的房產需求量較大。
再從橫向比較看，2003年上海市十個郊區(qū)平均房地產投資量為30。45億元，而金山
區(qū)為10。5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61。1億元，相差59。6億元。說明金山區(qū)
房地產業(yè)的潛力是巨大的。
從上述三方面看，金山區(qū)房地產業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。
三、項目周邊環(huán)境
3。1項目周邊環(huán)境分析
3。1。1周邊環(huán)境
項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的*城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)*，西面是規(guī)
劃的*城區(qū)的*大道，東面是正在建設中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。
本項目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近的金山
大道緊倚區(qū)*，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接
金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在10分鐘之內。
本項目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的*大道將建設成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近
的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學和中學。
3。1。2swot分析
strength
?n地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)*
?n交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成
?n周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善
weak
?n北面是一片尚未開發(fā)的農田，容易造成荒涼的感覺
?n地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項
目形象
opportunity
?n北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內作水景
?n金山區(qū)房地產市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀
threat
?n周邊競爭*項目較多，本項目面臨銷售壓力
?n宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產市場的走勢產生
影響。
3。2競爭*樓盤分析
項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣
花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。其中，與本項目可比*較強的有藍堡愛琴海、金海
岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。
周邊競爭*樓盤列表
藍堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨
棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0。7，2004年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內部配有1萬平米的*、1萬平
米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復式單元，而有著觀景賣點，售價較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，
但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯落有致，設計上利用車庫的高度造就錯層
樓中樓房型，動靜分離，私密*強，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風格，規(guī)劃、設計、建筑起點均較高，對
面就是樂購購物中心，采用凈高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完。
四、項目定位
4。1總體定位
引領住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式
定位詮釋:
?n嶄新生活模式
擺脫目前許多個案片面的[隨大溜"、[形式主義"的誤區(qū)，在開發(fā)中強調物業(yè)內
涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方
式。以完備的設施和功能配套及營銷理念相互融合，給目標客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。
?n引領市場發(fā)展
本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂[生逢其時"。另外小區(qū)的產品是與*大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人*品位，并與環(huán)境有機的共融。同時內部有大面積集中綠化，再結合各組團主題景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。
?n緊湊型高品質生活社區(qū)
針對目標客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質產品。戶型緊湊但科學合理(總價相對較低)，建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設計的推敲，從房型、外觀、觀景設計、組團綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。
通過建筑各項要素與個人生活有機結合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強調本案產品理念的領先*和公司實力的雄厚*。
4。2產品定位
項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以*別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。
結合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。
4。3客戶定位
通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調查了解，結合本項目的特點，本項目客戶定位如下:
??客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的
外地人為輔；
??客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍；
??客戶的家庭結構以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；
??
?客戶接受的主力總價在35萬-50萬左右；?房屋單戶面積需求在85-130m2之間居多；
??客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；
??目標客戶對金山石化的生存依賴度較高；4。4價格定位
本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。
根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目多層部分參照項目。
通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。
對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調低200元/平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在4600元/平方米。
五、財務效益
5。1銷售收入測算
?u根據(jù)前面的定價，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算；?u車庫地上部分按照24000元/個計算，地下部分按照36000元/平方米計算；?u計算建筑面積按照157155平方米計算。
銷售收入估算表
根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計658，784，392元。5。2建設投資估算
投資估算表
?u財務費用按照建設總成本的60%的貸款額度，貸款利率8%，貸款一年計算。根據(jù)建設投資估算表可以看出，整個項目建設總投資共555，889，937元。5。3不確定*分析
敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動10%和20%情況下的項目收益情況。由敏感度分析表可以看出，只有當銷售價格上升到4290元/平方米以上或者建設總成本降低10%以上時本項目才可行。因此，本項目的風險*較大。
敏感度分析表
5。4經(jīng)濟效益評價
從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資555，889，936。72元，銷售收入658，784，392元，稅后利潤44，221，695元，投資收益率為8。0%。從敏感度分析來看，本項目風險*較大。故本項目從經(jīng)濟上不可行。
損益表
第四篇：.房地產策劃方案
一、前言本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū)，整體以“全國的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則
本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產開發(fā)項目到不同產業(yè)與房地產業(yè)進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中總結出來的。
從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的復合型地產。
從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟區(qū)域的開發(fā)。
在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。
三、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素
藍水園的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。
四、主要競品物業(yè)――芳水園情況簡介
1、芳水園開發(fā)商介紹
華夏經(jīng)濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質開發(fā)企業(yè)，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設開發(fā)建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設工程獎級――魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AA_業(yè)”等多項榮譽。
2、梅江3號地――芳水園簡介
芳水園的7個建設標準：
1疏密有序的園林格局；
2綠地、水面合理分布，宛在水中央；
3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集；
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源；
5熱電廠供熱，減少污染；
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能；
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運作
目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布。
五、藍水園客戶定位策略
一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”
1、時代造就的"新中產階級"
曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經(jīng)濟體制的不斷完善，市場經(jīng)濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處？"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的――"新中產階級"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經(jīng)濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機構，房地產開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產階級”特征
"新中產階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟來源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活2017年房地產推廣活動策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。
"新中產階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。
第五篇：.房地產策劃方案
活動主題：感恩節(jié)回饋“送健康免費體檢”。類型：活動營銷。
目的：借活動提升企業(yè)和項目的品牌形象。
目標客戶群：業(yè)主。
20xx年xx月xx日8：00―16：00點，xx房產公司在xx分公司的中間聯(lián)絡下，聘請XX醫(yī)院副主任級別以上專家進入社區(qū)，為XX業(yè)主提供了一次專業(yè)的“送健康免費體檢”活動，為廣大業(yè)主進行了健康檢查。同時，現(xiàn)場解答業(yè)主健康方面疑問，給業(yè)主提供改善健康計劃的建議等，獲得業(yè)主的一致好評。
xx房產公司一直以打造國際化高檔社區(qū)為己任，在對業(yè)主的服務上猛下功夫。這次活動既充分體現(xiàn)了開發(fā)商對業(yè)主的貼心關懷，又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。
策略分析：
都市緊張的工作節(jié)奏使人們更加注重居住的服務品質，體現(xiàn)高品質生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應運而生，并受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動，進一步豐富北京珠江帝景社區(qū)的文化生活，為業(yè)主們營造一個更加良好的健康居住氛圍，同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。
xx房產公司――贊助經(jīng)典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演
11月25日，由xx房產公司項目贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的“xx房產公司――新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》VIP專場演出在XX天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票，即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”，在“xx”購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發(fā)商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術在國內還屬首次。
第六篇：房地產項目策劃方案范文
一、XX樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為XX市地產發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項目物業(yè)概述
三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足
優(yōu)勢：
位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
區(qū)內康體、娛樂、休閑設施一應俱全
室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
小戶型
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)
物業(yè)管理缺乏特色服務
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成、時尚、享受)開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
年齡在——歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
年齡在——歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業(yè)營銷阻礙及對策
阻礙：
花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
把區(qū)內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;
2、根據(jù)區(qū)內居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
——花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
