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第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書

房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書模板

計(jì)劃書是一個(gè)活動(dòng)成功的鋪墊石，策劃書有著舉足輕重的地位，以下是小編搜集并整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書模板，希望在閱讀之余對(duì)大家能有所幫助!

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了

銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是XX年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)

b、小戶型市場(chǎng)概況。

自XX年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的`競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。

第二篇：房產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

二、合作優(yōu)勢(shì)

《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是深圳市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動(dòng)

《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報(bào)道方法

全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷

1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變

2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境

3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事

5、圖說東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告

五、其他配合

全面互動(dòng)，《××周刊》期待合作

1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖

2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)

3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章

4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì)

5、其他合作另行協(xié)商

第三篇：.房地產(chǎn)策劃方案

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在**省文化廳和**市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨**省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。**深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

二、合作優(yōu)勢(shì)

《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥?*市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在**兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動(dòng)

《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布**、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報(bào)道方法

全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷

1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變

2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事5、圖說東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告

五、其他配合

全面互動(dòng)，《××周刊》期待合作

1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖

2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)

3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章

4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì)

5、其他合作另行協(xié)商

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃計(jì)劃書

策劃人:王志豪

策劃時(shí)間:2010年9月29日

目錄:

一、

二、

三、黃州區(qū)區(qū)域基本概況分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目策劃計(jì)劃

一、黃州區(qū)區(qū)域基本概況分析

1、黃州區(qū)概況黃州區(qū)位于湖北省東部，大別山南麓，長(zhǎng)*中游北岸，是黃岡市*、經(jīng)濟(jì)、文化中心、與鄂州市隔*相望，距武漢市僅1個(gè)小時(shí)車程。全區(qū)現(xiàn)轄3鎮(zhèn)1鄉(xiāng)4個(gè)街道辦事處和1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?8萬人，版圖面積353平方公里。三面環(huán)水，北靠山區(qū)。地勢(shì)為東北部高，西部南部低，為*河沖積地帶，以平原為主，丘陵崗地兼有，境內(nèi)多湖泊。擁有蔡家潭、余家潭、白潭湖、遺愛湖、幸福水庫(kù)等大小湖泊、水庫(kù)20多個(gè)。區(qū)內(nèi)有東坡赤壁、禹王城、安國(guó)寺、青云塔等名勝古跡。

2、黃州區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)

地區(qū)生產(chǎn)總值(2000年價(jià))27。3億元，占年計(jì)劃的100%，同比增長(zhǎng)15。2%，其中農(nóng)業(yè)增加值4。14億元，占年計(jì)劃的100%，同比增長(zhǎng)3%；規(guī)模以上工業(yè)增加值4。2億元，占年計(jì)劃的102。4%，同比增長(zhǎng)33。3%；全口徑財(cái)政收入20669萬元，占年計(jì)劃的106%，同比增長(zhǎng)21。5%，其中一般預(yù)算收入完成9707萬元，占年計(jì)劃的101%，同比增長(zhǎng)13。9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額21。7億元，占年計(jì)劃的100%，同比增長(zhǎng)14。2%；外貿(mào)出口總

額4320萬美元，占年計(jì)劃的123。4%，同比增長(zhǎng)38。4%；直接利用外資650萬美元，占年計(jì)劃的100%，同比增長(zhǎng)3%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資10。3億元，占年計(jì)劃的100%，同比增長(zhǎng)20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7800元，占年計(jì)劃107。8%，同比增長(zhǎng)

7。8%；農(nóng)民人均純收入3491元，占年計(jì)劃102。9%，同比增長(zhǎng)

9。4%。

3、區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展

沿*開發(fā)是關(guān)系到黃州未來較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略*工程，是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的系統(tǒng)系工程，是推進(jìn)富民強(qiáng)區(qū)的基礎(chǔ)*工程。

千里之行，始于足下。基于我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)勢(shì)，沿*開發(fā)的預(yù)期目標(biāo)確定為:經(jīng)過5年左右的努力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)翻番發(fā)展。這是一個(gè)切合實(shí)際的奮斗目標(biāo)，是一個(gè)[跳一跳就摘得到"的[桃子"。

首先，沿*開發(fā)有先例。翻番發(fā)展不是我們的創(chuàng)舉，是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)走過的軌跡。地處蘇中的*蘇省如皋市，曾被戲稱為南通六縣市中的[小六子"，2003年啟動(dòng)沿*開發(fā)以來，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，2007年躋身進(jìn)入長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣(市)，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力和全國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣(市)。南京*寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出規(guī)模近600億元，2010年預(yù)期可達(dá)到1200億元，園區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)2007年銷售收入402億元，2010年

有望達(dá)到1000億元，雙雙有望在3年左右翻一番。

其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有趨勢(shì)。近幾年來，全區(qū)上下?lián)屪C(jī)遇，克難奮進(jìn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)效提升的趨勢(shì)。全區(qū)財(cái)政收入從1997年的0。77億元到2004年的1。4億元用了7年多一點(diǎn)時(shí)間，再到2007年的2。62億元，只用了3年多一點(diǎn)時(shí)間。而到2010年翻一番達(dá)到4億元有望提前一年實(shí)現(xiàn)。從這組我區(qū)生產(chǎn)總值增速數(shù)據(jù)來看，翻番目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的。

第三，我區(qū)推進(jìn)沿*開發(fā)，實(shí)現(xiàn)翻番發(fā)展，不是異想天開，也不是空中樓*，而是有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。我們有發(fā)展造船產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，我區(qū)有長(zhǎng)*岸線33公里，實(shí)際可供開發(fā)的造船岸線在10公里左右，可發(fā)展3萬噸以下的船舶制造產(chǎn)業(yè)，還可衍生發(fā)展船舶及其配套產(chǎn)業(yè)，可新增工業(yè)產(chǎn)值近百億元；有開發(fā)禹王工業(yè)區(qū)和火車站開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，禹王工業(yè)區(qū)是區(qū)委、區(qū)*謀劃的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，首期13平方公里區(qū)域已列入黃岡城市建設(shè)規(guī)劃，將于近期報(bào)請(qǐng)省*批準(zhǔn)?；疖囌鹃_發(fā)區(qū)蓄勢(shì)待發(fā)，化工產(chǎn)業(yè)招商引資勢(shì)頭強(qiáng)勁，有望建成百億園區(qū)；有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，武漢城市圈規(guī)劃唐家渡作業(yè)區(qū)到2025年吞吐量為1110萬噸，這些貨物立足黃州，輻*武漢城市圈及鄂東地區(qū)，輻*半徑在100公里左右，年碼頭裝卸作業(yè)及公路運(yùn)輸產(chǎn)值至少在100億元以上；有發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，隨著武漢新港及一系列配套項(xiàng)目的建設(shè)，黃州將成為鄂東人流、物流、資金流、信息流最為密集的地區(qū)。要素的高密度聚集必將拉動(dòng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，催生建筑、休閑、旅游、餐飲、酒店及商貿(mào)零售業(yè)快速發(fā)展，

為經(jīng)濟(jì)增量、財(cái)稅增長(zhǎng)、居民增收拓展新的空間。

此外，推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展率先進(jìn)入全省第一方陣，實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)區(qū)，是全區(qū)38萬*的共同心愿。富民強(qiáng)區(qū)是目標(biāo)，加快發(fā)展是手段。只有加快發(fā)展，才能集結(jié)更多的生產(chǎn)要素，才能提供更多的結(jié)業(yè)機(jī)會(huì)，才能增加更多的**收入，才能促進(jìn)財(cái)產(chǎn)*收入增長(zhǎng)，才能創(chuàng)造更多的稅收源泉。

我們應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自身優(yōu)勢(shì)，將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力，轉(zhuǎn)化為加快發(fā)展的勝勢(shì)，以高度的責(zé)任感、使命感、緊迫感，統(tǒng)一思想、堅(jiān)定信念、樹立信心，齊心協(xié)力營(yíng)造沿*開發(fā)的濃厚氛圍，全力推進(jìn)沿*開發(fā)，努力將黃州打造成為鄂東長(zhǎng)*沿線的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。

二、項(xiàng)目分析:

項(xiàng)目微觀分析

?環(huán)境分析:

?位于黃州市中心地帶，赤壁大道。旁邊有黃州中學(xué)，東門小學(xué)，屬于教育資源，教育資源應(yīng)該算不錯(cuò)的。旁邊有中商，奧康步行街，往前還有武商，購(gòu)物方便。在不遠(yuǎn)的地方又赤壁公園，是休閑的好地方。總的概括:交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)、周邊學(xué)校、商場(chǎng)步行街、醫(yī)療、銀行等一應(yīng)俱全

?交通分析

?位于赤壁大道與東郊路交叉路口，交通十分便利，多路公交車途經(jīng)小區(qū)門口，交通方面是個(gè)不錯(cuò)的樓盤。

?人口分析

?靠近步行街的原因，還處于赤壁公園與步行街之間，人流量比較大。旁邊有眾多商場(chǎng)，學(xué)校，醫(yī)療，銀行。個(gè)人概括:是個(gè)不會(huì)被冷落的樓盤

?發(fā)展環(huán)境

?由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速加快，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)發(fā)展，商品貿(mào)易市場(chǎng)日益繁榮，外貿(mào)出口平穩(wěn)增長(zhǎng)，財(cái)政收入增速加快，城鄉(xiāng)居民收入增速加快等綜合條件的影響下，黃州的經(jīng)濟(jì)正在蓬勃的發(fā)展中，在這幾項(xiàng)條件的刺激下，市民手頭積攢著錢，就會(huì)拿去投資房地產(chǎn)，所以，總的來說黃州的房?jī)r(jià)還會(huì)漲一番左右。

?開發(fā)條件

?湖北棕盛瑞豐房地產(chǎn)有限公司成立于2003年，公司注冊(cè)資金1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為三級(jí)

?配套設(shè)施

?商業(yè)發(fā)達(dá)、周邊學(xué)校、商場(chǎng)步行街、醫(yī)療、銀行等一應(yīng)俱全

?物業(yè)管理:

湖北黃岡宗盛房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有自己下設(shè)的物業(yè)管理公司，比合約制的物業(yè)公司更能了解項(xiàng)目的規(guī)劃和小區(qū)的設(shè)施管理，更能搞好小區(qū)的建設(shè)。

經(jīng)典戶型鑒賞:

a1:三室兩廳兩衛(wèi)a2:三室兩廳兩衛(wèi)a3:三室兩廳兩衛(wèi)面積約:113㎡面積約:117平方米面積約:119平方米

b1:兩室兩廳一衛(wèi)b2:三室兩廳兩衛(wèi)b3:三室兩廳兩衛(wèi)面積約:86㎡面積約:123㎡面積約:133㎡

三、項(xiàng)目策劃計(jì)劃

1、項(xiàng)目策劃的節(jié)點(diǎn)

■大盤、名盤的*作要素

■項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的持續(xù)*

■項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)*的組成要素

■項(xiàng)目公建設(shè)施的提前建設(shè)

■項(xiàng)目長(zhǎng)期作戰(zhàn)的準(zhǔn)備

■項(xiàng)目建設(shè)過程中可持續(xù)*發(fā)展和修正的**空間

2、策劃階段劃分

依據(jù)前述對(duì)城市結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展前景、項(xiàng)目周邊情況的評(píng)述和分析，本司過往大型樓盤的*盤經(jīng)驗(yàn)，以及本司上級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，制訂了如下項(xiàng)目開發(fā)策劃計(jì)劃。計(jì)劃分三個(gè)階段:

第一階段開發(fā)時(shí)機(jī)分析

通過針對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的縱向、橫向市場(chǎng)調(diào)

研和分析，確立項(xiàng)目開發(fā)定位及開發(fā)時(shí)機(jī)。階段目標(biāo):

主要工作內(nèi)容:①項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析

②項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)者入戶問卷調(diào)研

③相關(guān)專家深度訪談

④制訂項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略策劃

⑤確立開發(fā)時(shí)機(jī)

時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃:①-③項(xiàng)工作時(shí)間

④-⑤項(xiàng)工作時(shí)間70天35天

第二階段項(xiàng)目規(guī)劃

階段目標(biāo):◆根據(jù)第一階段得出的調(diào)研結(jié)果和開發(fā)定

位，進(jìn)行項(xiàng)目的總規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及項(xiàng)目投資分析。

◆對(duì)寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)和項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行定

期跟蹤分析。

主要工作內(nèi)容:①項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)確立(策劃方提思路)

②項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)(開發(fā)商完成，包括規(guī)劃

主題、園林規(guī)劃)

③項(xiàng)目投資分析

④市場(chǎng)定期跟蹤分析

時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃:①-②項(xiàng)工作時(shí)間

③項(xiàng)工作時(shí)間

④項(xiàng)工作時(shí)間

一次開發(fā)商自定15天每2月提交

第三階段項(xiàng)目開發(fā)

階段目標(biāo):◆根據(jù)總體規(guī)劃，有針對(duì)*的進(jìn)行梯次開發(fā)

策略制訂；

◆針對(duì)項(xiàng)目第一期進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)◆針對(duì)項(xiàng)目第一期確定營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告◆針對(duì)項(xiàng)目確立形象設(shè)計(jì)

主要工作內(nèi)容:①項(xiàng)目一期營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告

②建筑方案分析、調(diào)整

③廣告公司確定

時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃:①項(xiàng)工作時(shí)間35天

第五篇：地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

上海市x山項(xiàng)目分析報(bào)告

目錄

目錄。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1

一、總論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1項(xiàng)目簡(jiǎn)介。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。1項(xiàng)目概況。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。2項(xiàng)目規(guī)劃總體要求。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。3項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。2編制依據(jù)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3

1。4結(jié)論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3

二、市場(chǎng)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1宏觀環(huán)境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。1城市概況。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。3居民生活水平。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2。1房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2。2板塊特征。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6

2。2。3未來發(fā)展趨勢(shì)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

三、項(xiàng)目周邊環(huán)境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1項(xiàng)目周邊環(huán)境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1。1周邊環(huán)境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1。2swot分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8

3。2競(jìng)爭(zhēng)*樓盤分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8

四、項(xiàng)目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

4。1總體定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

4。2產(chǎn)品定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

4。3客戶定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

4。4價(jià)格定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11

五、財(cái)務(wù)效益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。1銷售收入測(cè)算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。2建設(shè)投資估算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。3不確定*分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13

5。4經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13

一、總論

1。1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1。1。1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽(yáng)南路以西、龍?jiān)绰芬?/p>

南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。

項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)*、西面臨近

*大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽(yáng)居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商場(chǎng)。南面集中了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤。

1。1。2項(xiàng)目規(guī)劃總體要求

項(xiàng)目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70

年，規(guī)劃容積率為1。1，其中多層1。4，非*式低密度住宅0。7，建筑密度多層30%，非*式低密度住宅25%，綠化率40%。機(jī)動(dòng)車泊位按0。7個(gè)/戶配置。

1。1。3項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)

項(xiàng)目總建筑面積180184。8平方米，住宅部分155654。8平方米，其中多層124523。8

平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。

1。2編制依據(jù)

本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考

察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。

此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有:

1、上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

2、上海市土地資源管理局20030820號(hào)土地出讓公告。

3、上海市規(guī)劃管理局關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要

點(diǎn)和土地利用條件和要求。

1。3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

占地面積142868m2

總建筑面積

其中:

住宅155654。8m2

多層124523。8m2

疊加/聯(lián)排別墅

車位

配套

容積率1。1

建筑密度30%

綠化率40%31131m223030m21500m2180184。8m2

機(jī)動(dòng)車停車泊位940個(gè)

1。4結(jié)論

本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資555，889，936。72元，銷售收入658，784，392元，

稅后利潤(rùn)44，221，695元，投資收益率為8。0%。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)*較大。

故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。

二、市場(chǎng)分析

2。1宏觀環(huán)境分析

2。1。1城市概況

金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和

長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙*省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松*區(qū)

和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道，現(xiàn)有人口55萬。

金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支

線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦*支

流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。到2005年，金山將形成[三縱兩橫"五條高速公路和[六縱六橫"區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙*快速

進(jìn)入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。

2。1。2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

2004年1-3季度金山區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值99。51億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期

增長(zhǎng)26。1%，增速比去年同期高出7。3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過24%。結(jié)合2003

年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始步入高速增長(zhǎng)期。

2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資75。91億元，同比增長(zhǎng)68。1%。1-9

月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，同比增長(zhǎng)32。0%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的9。8%，繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年

1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。

2。1。3居民生活水平

2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500元，比上年增長(zhǎng)8。0%；農(nóng)民人均收入4832

元，比上年增長(zhǎng)9。5%。年末居民儲(chǔ)蓄存款76。7億元，比上年增長(zhǎng)17。7%。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率93。18%。

2。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2。2。1房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢(shì)頭。1-9月份，全區(qū)房地

產(chǎn)開發(fā)投資完成7。44億元，同比增長(zhǎng)32。0%。商品房施工面積145。36萬平方米，增長(zhǎng)

55。6%；商品房竣工面積56。24萬平方米，同比增長(zhǎng)72。7%；商品房銷售額9。37億元，增長(zhǎng)112。8%，至9月底，空置房面積5。63萬平方米，同比下降51。5%。

2。2。2板塊特征

根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤供應(yīng)情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊:石化板塊、朱涇板

塊、楓涇板塊。

石化板塊

該板塊由于區(qū)*的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共

計(jì)32。18萬平方米，共2773套，已銷售13。75萬平方米，共計(jì)1319套，去化率為47。5%。

市場(chǎng)主要房型為100m2左右的二房和120-140m2的三房。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在3500-4500

元/平方米，均價(jià)在4000元/平方米左右。

朱涇板塊

該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)*所在地，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)

25萬平方米，共2492套，已售7。81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場(chǎng)主要房

型為90m2的二房和110-130m2的三房。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在3000-4200元/平方米，均

價(jià)在3500元/平方米左右。

楓涇板塊

該板塊隨著上海市[一城九鎮(zhèn)"計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)63。43

萬平方米，共5770套，已銷售23。48萬平方米，共計(jì)2215套，去化率為38%。該板塊的

市場(chǎng)均價(jià)在3000元/平方米左右。

2。2。3未來發(fā)展趨勢(shì)

由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。據(jù)2003

年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住

房面積18。6平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23。67平方米。其中東部地區(qū)為25。06平方米；中部地區(qū)21。99平方米；西部地區(qū)23。05平方

米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的平均水平比還相差5。07平方米，和東部地區(qū)比還相差6。44平方米。甚至和西部比還相差4。45平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還

是很可觀的。

另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2001年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為5。4億元，增長(zhǎng)36。2%；2002年投資總額為7。7億元，增長(zhǎng)42。6%；2003年投資總額為10。5億元，增長(zhǎng)36。4%。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。

再?gòu)臋M向比較看，2003年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為30。45億元，而金山

區(qū)為10。5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61。1億元，相差59。6億元。說明金山區(qū)

房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。

從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。

三、項(xiàng)目周邊環(huán)境

3。1項(xiàng)目周邊環(huán)境分析

3。1。1周邊環(huán)境

項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的*城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)*，西面是規(guī)

劃的*城區(qū)的*大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤的中高檔居住區(qū)。

本項(xiàng)目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山

大道緊倚區(qū)*，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接

金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車程在10分鐘之內(nèi)。

本項(xiàng)目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的*大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近

的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。

3。1。2swot分析

strength

?n地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)*

?n交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成

?n周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善

weak

?n北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺

?n地塊中間有一個(gè)污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項(xiàng)

目形象

opportunity

?n北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景

?n金山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升勢(shì)頭，未來走勢(shì)較為樂觀

threat

?n周邊競(jìng)爭(zhēng)*項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目面臨銷售壓力

?n宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生

影響。

3。2競(jìng)爭(zhēng)*樓盤分析

項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣

花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。其中，與本項(xiàng)目可比*較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛琴海、金海

岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。

周邊競(jìng)爭(zhēng)*樓盤列表

藍(lán)堡愛琴海是一中檔別墅項(xiàng)目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨(dú)

棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0。7，2004年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內(nèi)部配有1萬平米的*、1萬平

米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，

但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯(cuò)落有致，設(shè)計(jì)上利用車庫(kù)的高度造就錯(cuò)層

樓中樓房型，動(dòng)靜分離，私密*強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價(jià)4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，對(duì)

面就是樂購(gòu)購(gòu)物中心，采用凈高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完。

四、項(xiàng)目定位

4。1總體定位

引領(lǐng)住宅時(shí)尚、開創(chuàng)新生活模式

定位詮釋:

?n嶄新生活模式

擺脫目前許多個(gè)案片面的[隨大溜"、[形式主義"的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)

涵的同時(shí)，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方

式。以完備的設(shè)施和功能配套及營(yíng)銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。

?n引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展

本案位于山陽(yáng)鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽(yáng)居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂[生逢其時(shí)"。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與*大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人*品位，并與環(huán)境有機(jī)的共融。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。

?n緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)

針對(duì)目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理(總價(jià)相對(duì)較低)，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計(jì)的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價(jià)樓盤高檔化社區(qū)形象。

通過建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動(dòng)、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先*和公司實(shí)力的雄厚*。

4。2產(chǎn)品定位

項(xiàng)目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢(shì)，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛琴海，以*別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場(chǎng)需求來看，去化較快。

結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃要求，本項(xiàng)目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

4。3客戶定位

通過對(duì)周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下:

??客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的

外地人為輔；

??客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍；

??客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；

??

?客戶接受的主力總價(jià)在35萬-50萬左右；?房屋單戶面積需求在85-130m2之間居多；

??客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；

??目標(biāo)客戶對(duì)金山石化的生存依賴度較高；4。4價(jià)格定位

本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。

根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。

通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。

對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目與藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低200元/平方米。因此，本項(xiàng)目別墅的市場(chǎng)參考價(jià)定位在4600元/平方米。

五、財(cái)務(wù)效益

5。1銷售收入測(cè)算

?u根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測(cè)算；?u車庫(kù)地上部分按照24000元/個(gè)計(jì)算，地下部分按照36000元/平方米計(jì)算；?u計(jì)算建筑面積按照157155平方米計(jì)算。

銷售收入估算表

根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷售收入共計(jì)658，784，392元。5。2建設(shè)投資估算

投資估算表

?u財(cái)務(wù)費(fèi)用按照建設(shè)總成本的60%的貸款額度，貸款利率8%，貸款一年計(jì)算。根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共555，889，937元。5。3不確定*分析

敏感度分析采取銷售價(jià)格和銷售成本在分別變動(dòng)10%和20%情況下的項(xiàng)目收益情況。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價(jià)格上升到4290元/平方米以上或者建設(shè)總成本降低10%以上時(shí)本項(xiàng)目才可行。因此，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)*較大。

敏感度分析表

5。4經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資555，889，936。72元，銷售收入658，784，392元，稅后利潤(rùn)44，221，695元，投資收益率為8。0%。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)*較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。

損益表

第六篇：房產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案

空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。

二、項(xiàng)目選擇地理位置概況

該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢(shì)平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心2000多米。

三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位

1、市場(chǎng)需求狀況

(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。

(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。

(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400元/O。

2、開發(fā)策略定位

(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。

(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫(kù)比例適宜，戶型面積適合市場(chǎng)需求。

(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。

(4)、較好的施工質(zhì)量。

(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。

四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

1、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫(kù)：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。

(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。

五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

1、環(huán)境影響

符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2、風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。

(2)、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。

(3)、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接，造成房屋積壓。

(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。

3、防范措施

(1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。

(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。

(4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算

1、建設(shè)成本估算：

(1)、住宅按900元/O(磚混)：58485×900元/O=52636500元。

(2)、商業(yè)建筑1200元/O(框架)：17683.98×1200元/O=21220776元。

(3)、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/O：車庫(kù)7922.88O，物業(yè)450O(其它640O)，計(jì)：9013×1100元/O=9914300元。

(4)、土地成本：270元/O×41568.8O=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/O。

(5)、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/O(含外網(wǎng)豎向)，

審圖費(fèi)：2元/O，防雷檢測(cè)費(fèi)：1元/O，

測(cè)繪費(fèi)：2.72元/O，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/O，

環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/O，

公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬元)21.29元/O，

廣告費(fèi)：100萬元，即11.82元/O;

其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等)：65元/O。

土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/O，

消防管理費(fèi)：2元/O，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/O，

勘察費(fèi)：1元/O，監(jiān)理費(fèi)：6元/O

質(zhì)檢費(fèi)：2元/O，

總計(jì)：134.5元/O。

(6)、小區(qū)配套費(fèi)：

①小區(qū)道路(含照明)，30元/O。②小區(qū)綠化景觀，15元/O。③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/O、排水10元/O、雨水10元/O、消防20元/O。④小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/O。小區(qū)供電：90元/O。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防：40元/O。人防：35元/O。

上述計(jì)300元/O(建筑面積)。

(7)、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/O，

總費(fèi)：1467×58485=85797495元。

商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元/O，

總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元。

車庫(kù)成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/O，

總費(fèi)：1667×9013=15024671元。

總計(jì)：132069758元，計(jì)6.65%貸款利息，

總計(jì)：140852397元。

2、銷售估算：

(1)、住宅：按2300元/O×58485O=134515500元;

(2)、商業(yè)：按3800元/O×17683.98O=67199124元;

(3)、車庫(kù)：按2700元/O×9013O=24335100元;

(4)、總計(jì)：226049724元。

3、利潤(rùn)估算：

(1)、銷售利潤(rùn)：226049724-139201524=86848200元。

(2)、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：

①營(yíng)業(yè)稅：5%

5%×226049724=11302486元。

②所得稅：25%

25%×86848200=21712050元。

③城建、教育附加稅8%：

8%×11302486=904198元。

(3)、稅后利潤(rùn)：

86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

七、項(xiàng)目資金運(yùn)作

1、項(xiàng)目初期投資

(1)、土地費(fèi)：270元/O×415068=1122.3萬元

(2)、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬。合計(jì)：1542.3萬元。

2、項(xiàng)目的融資

(1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

(2)、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。

(3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對(duì)方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。

(4)、房屋銷售過程融資。

(5)、銀行抵押貸款。

八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期

1、項(xiàng)目實(shí)施原則

(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。

(2)、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。

(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。

2、建設(shè)周期

(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。

(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。

(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。

(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)

2、及時(shí)開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

4、多方位廣告宣傳

(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說明。

(2)、通過媒體(報(bào)紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊(cè)，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。

十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論

通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。

本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場(chǎng)，其項(xiàng)目是可行的。