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************大廈

投資計(jì)劃書

一、項(xiàng)目建設(shè)說明

**********大廈是**********置業(yè)有限公司投資籌建的，傾力打造的淮陽市區(qū)內(nèi)首座以[金融行業(yè)發(fā)展"為主體的商業(yè)住宅項(xiàng)目。[金融先行、商貿(mào)為主、地標(biāo)品質(zhì)"這三位一體的項(xiàng)目開發(fā)理念將隨著項(xiàng)目的建設(shè)鮮明的呈現(xiàn)在廣大市民面前，單層100余米、三層跨度近400米的商業(yè)鋪位，勢(shì)必成為該區(qū)域的地標(biāo)建筑與經(jīng)濟(jì)源動(dòng)力。

二、項(xiàng)目選擇地理位置概況

該項(xiàng)目位于淮陽縣商業(yè)中心區(qū)域，項(xiàng)目距東側(cè)龍湖國(guó)家濕地公園僅1。5公里，東臨淮陽主干道龍都大道，西近106國(guó)道，距淮陽縣汽車站僅1公里，項(xiàng)目周邊比鄰祥瑞花園、西城陽光花園等高檔小區(qū)，距淮陽縣*醫(yī)院約1公里，教育資源豐富，小博士雙語幼兒園、淮陽縣第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淮陽縣雙語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、淮陽縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)一路通達(dá)，是淮陽縣文化、教育、購(gòu)物、休閑*、交通等配套設(shè)施齊全的重點(diǎn)核心區(qū)。

三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位

1、市場(chǎng)需求狀況

淮陽縣人口為135萬，城區(qū)人口20萬，根據(jù)淮陽縣2007年編制的，對(duì)縣城2006---2020年期間城市發(fā)展總規(guī)劃進(jìn)行了明確的判定，城市主體將以上述三大趨勢(shì)發(fā)展，并形成[一中、兩副、兩軸、三區(qū)"的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間形態(tài)。同時(shí)積極融入[周淮一體化"，加強(qiáng)與項(xiàng)城之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，充分利用空間上靠近周口的優(yōu)勢(shì)，加快縣城向西發(fā)展，壯大城市規(guī)模，增強(qiáng)其旅游服務(wù)、商貿(mào)職能，加快工業(yè)發(fā)展，積極與周口產(chǎn)業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)、對(duì)接，積極融入[周淮一體化"。

通過城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)民進(jìn)城是必然的趨勢(shì)，目前淮陽縣住宅類的開發(fā)供給量約為75萬㎡，市場(chǎng)去化率為70萬㎡，市場(chǎng)供需基本持平，購(gòu)買力且逐年遞增，淮陽土地供給量在不斷減少，因此市場(chǎng)供需狀況處于平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)。

2、開發(fā)策略定位

(1)、小區(qū)占地約5600㎡，總規(guī)劃建筑面積約為16800㎡

(2)、建筑類型:門市及居住房

(3)、建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，綠化率為30%，園林式景觀

(4)、邀請(qǐng)淮陽最具雄厚資金的施工單位進(jìn)行施工，同時(shí)做到安全化、規(guī)范化管理

(5)、聘請(qǐng)知名物業(yè)公司，采用智能安防系統(tǒng)進(jìn)行綜合物業(yè)服務(wù)。

四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

1、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地:4313平方米，建筑面積:16800平方米。住宅戶型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積:19。8平方米，總套數(shù)約:400。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏*搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。

(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特*，觀賞*強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。

五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

1、環(huán)境影響

符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2、風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。

(2)、項(xiàng)目位于中心地帶，

(4)、周邊公司入駐數(shù)量不足，需求量不大。

3、防范措施

(1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。

(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保*施工質(zhì)量及施工工期。

(4)、加強(qiáng)對(duì)商業(yè)的招商引資及周邊公司的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算

1、建設(shè)成本估算:

(1)、土地成本:534。875元/㎡×16800㎡=8985900元，

(2)、前期開發(fā)費(fèi)用:450元/㎡×16800㎡=7560000元，

(3)、主體工程費(fèi)用:1200元/㎡×16800㎡=20160000元，

(4)、安裝工程費(fèi)用:550元/㎡×16800㎡=9240000元，

(5)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)用:61元/㎡×16800㎡=1024800元，

(6)、園林環(huán)境費(fèi)用:30元/㎡×16800㎡=504000元，

(7)、配套設(shè)施費(fèi)用:120元/㎡×16800㎡=2016000元，

小計(jì):8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700

(8)、財(cái)務(wù)費(fèi)用:158元/㎡×16800㎡=2654400元

(9)、開發(fā)間接費(fèi):90元/㎡×16800㎡=1512000元

(10)、管理費(fèi)用:120元/㎡×16800㎡=2016000元

(11)、銷售費(fèi)用:40元/㎡×16800㎡=672000元

小計(jì):2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元

總計(jì):56345100元。

2、銷售估算:

(1)、住宅:按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；

(2)、商業(yè):按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；

(3)、車庫:按60000元/個(gè)×47=2820000元；

(4)、總計(jì):80605000元。

3、利潤(rùn)估算:

(1)、銷售利潤(rùn):80605000-56345100＝24259900元。

(2)、稅金:暫按下三項(xiàng)計(jì):

①營(yíng)業(yè)稅及附加:5。6%

5。6%×80605000=4513880元。

②所得稅:25%

25%×(80605000*15%)=3022688元

③土地增值稅:5%

5%×80605000=4030250元

④土地使用稅:10元/平方*4313*3＝129390元

⑤不可預(yù)見費(fèi)

(3)、稅后利潤(rùn):

24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。

七、項(xiàng)目資金來源

本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道，一是公司自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入。

開發(fā)初期本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金2500萬元作為啟動(dòng)資金，用于支付土地款項(xiàng)以及前期各種費(fèi)用，后期隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，在辦理第三個(gè)*件后，開始著手準(zhǔn)備開發(fā)貸資料，擬需貸款1500萬元，待項(xiàng)目進(jìn)入可售階段，以預(yù)售收入、房產(chǎn)抵押、按揭貸款等形勢(shì)迅速回籠資金。

八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期

1、項(xiàng)目實(shí)施原則

(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。

(2)、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。

(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保*質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。

2、建設(shè)周期

(1)、2013年10月20日-12月30日，地質(zhì)勘察。

(2)、2014年1月4日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。

(3)、2014年4月1日-5月15日審圖、圖紙交底。

(4)、2014年5月15日-2015年9月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域:淮陽縣全區(qū)

2、及時(shí)開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作(2014年11月-2016年5月)，12月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(2014年10月做完)。

4、多方位廣告宣傳

(1)、網(wǎng)上宣傳:平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說明。

(2)、通過媒體(報(bào)紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊(cè)，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論

本項(xiàng)目位于淮陽縣中心位置，且周邊相應(yīng)配套設(shè)施齊全，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏*搭配合諧，觀賞*強(qiáng)的景觀園林。公司將以優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好整個(gè)銷售市場(chǎng)，其項(xiàng)目是可行的。