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第一篇：活動實施方案

質(zhì)量是教育事業(yè)的生命線，是教育改革發(fā)展的主旋律。為全面貫徹全國和盛市教育工作會議精神，落實國家中長期教育發(fā)展規(guī)劃綱要，樹立以提高質(zhì)量為核心的教育發(fā)展觀，建立以提高質(zhì)量為導(dǎo)向的管理制度和工作機制，切實加強和改進學(xué)校教育教學(xué)工作，我局根據(jù)滁州市教育局統(tǒng)一布署，決定在全市開展“教學(xué)質(zhì)量提升年”活動。具體方案如下：

一、指導(dǎo)思想

按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，引導(dǎo)學(xué)校遵循教育發(fā)展規(guī)律，樹立科學(xué)的教育教學(xué)質(zhì)量觀，全面實施素質(zhì)教育，鼓勵學(xué)校辦出特色，辦出水平和出名師、育英才。建立健全質(zhì)量保障體系，完善以提高教學(xué)質(zhì)量為導(dǎo)向的管理制度和工作機制，全面提升各級各類學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量，辦人民滿意的教育。

二、總體目標(biāo)

通過開展教學(xué)質(zhì)量提升年活動，強化全市教育系統(tǒng)各校領(lǐng)導(dǎo)教學(xué)為本的意識，認真分析各校教學(xué)質(zhì)量現(xiàn)狀，理清工作思路，研究提升教學(xué)質(zhì)量策略，探索建立教學(xué)質(zhì)量標(biāo)準體系、教學(xué)質(zhì)量評價體系、教學(xué)質(zhì)量監(jiān)控體系和教學(xué)質(zhì)量保障體系，使我市中小學(xué)辦學(xué)水平，尤其是農(nóng)村中小學(xué)辦學(xué)水平得到明顯提高，全面提升全體學(xué)生的素質(zhì)和人民對教育的滿意度。

三、工作內(nèi)容

（一）完善制度，加強學(xué)校教學(xué)常規(guī)管理。

以加強學(xué)校教學(xué)常規(guī)管理為重點，堅持向管理要質(zhì)量，進一步提高全市中小學(xué)管理水平。健全管理制度，落實管理責(zé)任，以規(guī)范管理保障和促進教學(xué)質(zhì)量提升。轉(zhuǎn)變教育行政部門管理方式，完善決策、執(zhí)行、監(jiān)督機制，形成“管、辦、評”分離的新型現(xiàn)代管理機制。轉(zhuǎn)變學(xué)校管理方式，強化服務(wù)意識，樹立以人為本的學(xué)校管理思想，全心全意為教師服務(wù)、為教學(xué)服務(wù)、為學(xué)生服務(wù)、為學(xué)習(xí)服務(wù)。優(yōu)化學(xué)校內(nèi)部管理，走“內(nèi)涵式”發(fā)展道路，切實改變我市中小學(xué)校內(nèi)部管理不平衡的狀況，不斷提高學(xué)校的整體辦學(xué)水平和辦學(xué)效益，努力為教師和學(xué)生創(chuàng)設(shè)良好的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。逐步完善校長隊伍管理機制，建立校長隊伍“人才庫”，加強中小學(xué)校長任職資格培訓(xùn)和提高培訓(xùn)，評選獎勵優(yōu)秀校長，建設(shè)一支高素質(zhì)的中小學(xué)校長隊伍。

加強常規(guī)檢查，督促各中小學(xué)執(zhí)行國家課程標(biāo)準，切實做到開齊課程，開足課時。強化教育局業(yè)務(wù)科室的視導(dǎo)作用，經(jīng)常深入學(xué)校，定期、不定期對全市中小學(xué)教學(xué)管理和教學(xué)質(zhì)量進行監(jiān)督和評估，及時掌握情況，發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，加強指導(dǎo)，促進全市教育教學(xué)質(zhì)量的提高。狠抓教風(fēng)的轉(zhuǎn)變，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和教研人員采取隨機抽查的方式，深入課堂，加強常態(tài)管理與監(jiān)控，經(jīng)常性地對教師教學(xué)常規(guī)的實施情況進行督導(dǎo)，促進教風(fēng)的轉(zhuǎn)化，為提高教學(xué)質(zhì)量提供重要保證。

（二）把握關(guān)鍵，努力提高課堂教學(xué)效益。

課堂是提高教育教學(xué)質(zhì)量的主陣地，構(gòu)建高效的課堂教學(xué)模式是提高教學(xué)質(zhì)量的關(guān)鍵。各校要強化向課堂教學(xué)要質(zhì)量的意識，全面優(yōu)化課堂教學(xué)，努力提高課堂教學(xué)的有效性。注重學(xué)思結(jié)合，倡導(dǎo)啟發(fā)式、探究式教學(xué)，幫助學(xué)生學(xué)會學(xué)習(xí)、學(xué)會探究、學(xué)會合作。引導(dǎo)廣大教師以課題研究為切入口，主動研究課堂教學(xué)中出現(xiàn)的困難和問題，在解決問題中提高自身的教育教學(xué)能力。進一步落實中學(xué)以學(xué)科組為單位、小學(xué)以中心校為單位的集體備課制度，教研分會要牽頭開展分片、分校、分類的集體備課活動，每周每學(xué)科學(xué)校集體備課不得少于1次，特別要針對當(dāng)前薄弱學(xué)科開展集體備課活動，大力推進以校為本的教研制度建設(shè)。

加強課堂教學(xué)有效性的研究，搞好課堂教學(xué)質(zhì)量檢測，創(chuàng)建“有效課堂”，要使絕大多數(shù)學(xué)生當(dāng)堂達到教學(xué)目標(biāo)，對個別聽不懂、沒學(xué)會的學(xué)生，要通過課后輔導(dǎo)及時幫助解決。各中小學(xué)要把課堂教學(xué)改革作為重點工作來抓，以教研分會、學(xué)校為單位探索新授課、講評課、復(fù)習(xí)課等不同課型的結(jié)構(gòu)特征，努力探討各種課型的最佳模式，全面提高課堂教學(xué)質(zhì)量和效率。要創(chuàng)造一切機會，積極開展全員聽課、說課、評課和上觀摩課活動，不斷促進教師專業(yè)化成長，以研究課、觀摩課、示范課等多種形式的公開課為載體，引導(dǎo)廣大教師投身課堂教學(xué)實踐和研究，并將具有先進理念的課堂教學(xué)模式進行推廣，以期在更大的范圍內(nèi)獲得效益的最大化。每學(xué)期每校組織的各種類型的公開課不得少于教師人數(shù)的一半，每位任課教師全年必須至少上一節(jié)公開課。為確保公開課質(zhì)量，每位教師的公開課必須提前安排，并確定不同課型人員和比例，要有公開課教案、聽評課記錄，要真正把公開課作為深化教研、提高教學(xué)質(zhì)量、促進教師專業(yè)發(fā)展的有效舉措，同時將公開課的最新成果運用到平時的課堂教學(xué)中，力戒走過嘗搞形式、完任務(wù)，對弄虛作假的學(xué)校、教師要在全市通報批評，并追究相關(guān)人員責(zé)任。

教育局教研人員將工作的重心下移到農(nóng)村中小學(xué)，下移到課堂、教師和學(xué)生中，采取隨堂聽課、評課、當(dāng)場反饋的方式，密切關(guān)注教師的課堂活動，對教師課堂教學(xué)進行定性、定量的檢測，以此引導(dǎo)教師全力追尋課堂教學(xué)的有效性。同時積極開展教學(xué)觀摩活動，推廣具有先進理念的課堂教學(xué)模式，為廣大教師提供優(yōu)質(zhì)課堂教學(xué)示范，以期在更大范圍內(nèi)獲得效益最大化，推動教學(xué)質(zhì)量的提高。

（三）立足根本，著力提升教師隊伍素質(zhì)。

整合教師培訓(xùn)資源，加強師資培訓(xùn)基地建設(shè)，改進培訓(xùn)方式，提高培訓(xùn)的針對性、有效性，努力提高培訓(xùn)質(zhì)量。采用專、兼職教研員相結(jié)合的辦法，充實教研力量，提高教研水平，切實發(fā)揮教研對教學(xué)工作的導(dǎo)向、服務(wù)功能。建立健全校本培訓(xùn)制度，切實提高培訓(xùn)實效。舉辦農(nóng)村中小學(xué)校管理人員骨干培訓(xùn)班，加大農(nóng)村中小學(xué)短缺學(xué)科教師和薄弱學(xué)科教師的培訓(xùn)力度，提高農(nóng)村教師適應(yīng)現(xiàn)代教育的能力。建立健全城鎮(zhèn)支援農(nóng)村教育長效機制，扎實有效地開展城區(qū)中小學(xué)教師輪流到村級小學(xué)或教學(xué)點任教、城區(qū)學(xué)校派教師到農(nóng)村學(xué)校蹲點指導(dǎo)、農(nóng)村學(xué)校派教師到城區(qū)學(xué)校跟班學(xué)習(xí)等工作。健全教師評優(yōu)制度，定期評選優(yōu)秀教師，樹立先進教師典型，開展優(yōu)秀教師巡回報告活動，提高廣大教師的敬業(yè)精神和責(zé)任感。

（四）優(yōu)化手段，積極推進教育現(xiàn)代化建設(shè)。

各校要強化運用現(xiàn)代化教學(xué)手段提高教學(xué)質(zhì)量的'意識，進一步加快學(xué)校現(xiàn)代化建設(shè)。緊緊抓住城鎮(zhèn)學(xué)校信息技術(shù)教育已經(jīng)初具規(guī)模和農(nóng)村遠程教育工程全面覆蓋的有利契機，進一步建立和完善多媒體教室、電子備課室和教學(xué)資源庫，加強系統(tǒng)設(shè)備維護、提高設(shè)備使用率、定期更新補充設(shè)備。抓好遠程教育資源的深度開發(fā)和有效應(yīng)用，確保先進的教學(xué)手段得以充分利用，避免閑置和浪費。優(yōu)化輔助教學(xué)手段，運用形象化教學(xué)手段組織指導(dǎo)課堂教學(xué)，提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣和課堂教學(xué)的效果。重視加大教師運用現(xiàn)代教學(xué)技術(shù)培訓(xùn)，通過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和提高，使城鎮(zhèn)學(xué)校90%以上的任課教師、農(nóng)村60%以上的任課教師能夠利用計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星傳輸系統(tǒng)搜集、查找和獲取優(yōu)質(zhì)教育信息和資源，能夠獨立或相互幫助制作開發(fā)課程軟件和教學(xué)軟件，進行電子備課和教學(xué)設(shè)計。

（五）著眼大局，建立良性的循環(huán)機制。

樹立“小學(xué)質(zhì)量幼教找，初中質(zhì)量小學(xué)找，高中質(zhì)量初中找”的理念，統(tǒng)籌好學(xué)前、小學(xué)、初中、高中各個學(xué)段的關(guān)系，提高幼教覆蓋面，夯實小學(xué)教育基礎(chǔ)，抓實初中教學(xué)質(zhì)量，突破高中制約“瓶頸”。統(tǒng)籌好優(yōu)等生、中等生和學(xué)困生三類學(xué)生之間的關(guān)系，各學(xué)校要根據(jù)本?，F(xiàn)狀，制定補差、推中、提優(yōu)策略，尋找教學(xué)工作著力點，落實分層推進措施。要切實完善和落實控輟保學(xué)工作，重點是各初中階段學(xué)校，要全力抓好因厭學(xué)而導(dǎo)致輟學(xué)的控輟工作。

（六）注重引導(dǎo)，建立完善教學(xué)質(zhì)量檢測與評估制度。

我局將建立由行政管理科室牽頭、教研室密切配合的工作組織，針對學(xué)前、小學(xué)、初中、高中各學(xué)段教學(xué)特點和教育規(guī)律，圍繞新課程標(biāo)準要求，注重有利于推動教法學(xué)法改革、學(xué)生能力培養(yǎng)、教師專業(yè)發(fā)展、教學(xué)質(zhì)量提高等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，制定形成科學(xué)的、易于操作的學(xué)校教學(xué)質(zhì)量和面向全體學(xué)生發(fā)展水平考核辦法，按學(xué)期、年度進行檢測與評估，由市教育局組織每學(xué)期對全市中小學(xué)進行教學(xué)質(zhì)量檢測，并對結(jié)果進行診斷、指導(dǎo)，建立全市中小學(xué)段成績監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。改革小學(xué)畢業(yè)考試組織辦法，由招生的初中學(xué)校組織考試，全市統(tǒng)一閱卷，并對成績進行統(tǒng)計分析。

初中段每學(xué)期由教育局組織對初一、初二部分學(xué)科進行統(tǒng)一組織考試，統(tǒng)一閱卷，進行跟蹤診斷、干預(yù)指導(dǎo)、適時監(jiān)測。初三年級按畢業(yè)會考成績建立全市各初中學(xué)校學(xué)生學(xué)業(yè)成績監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。高中階段每年由教育局組織對高中高一、高二年級實行聯(lián)考，建立以學(xué)校及班級為單位的成績跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)庫，對學(xué)生學(xué)業(yè)成績實行質(zhì)量跟蹤管理。全市小學(xué)、初中、高中學(xué)業(yè)成績監(jiān)測數(shù)據(jù)庫建立后，以此為基礎(chǔ)確定下年度質(zhì)量提升的新目標(biāo)。各學(xué)校要研究制定課堂教學(xué)質(zhì)量評估辦法，建立學(xué)業(yè)成績質(zhì)量跟蹤檢測制度，定期召開教學(xué)質(zhì)量分析會，組織召開學(xué)生或家長參加的教學(xué)反饋座談會，逐步建立教學(xué)質(zhì)量監(jiān)測與反饋機制。教師的教學(xué)成績作為教師量化考核的重要指標(biāo)。

第二篇：可行性報告格式范文

目錄

第一章前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況

第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

二、__市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、__地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、__鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析

第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

第五章項目定位

一、目標(biāo)市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議

第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率

第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析

第十章結(jié)論與建議

第十一章結(jié)束語

第十二章附錄及主要參考文獻

第一章前言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、__市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

2、億房網(wǎng)站

3、國家建設(shè)部及__市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;

4、__市2000房地產(chǎn)年鑒;

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

6、__市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位于__區(qū)__鄉(xiāng)石橋 村，總面積約125、59畝，屬于__市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一——__鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)__市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1、4，建筑密度22、5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式:多層60%，小高層40%，并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下:

①總用地面積:8、37公頃，合125、59畝。

②容積率:1、4

③總建筑面積:11、72萬m2

其中:多層住宅:6、72萬m2

小高層住宅及別墅:4、48萬m2

公建面積:0、5萬m2

④建筑密度:22、5%

⑤綠化率:40%

(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化)

第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。(<新華文摘>2001’5)

同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達到104、06點，比上年增加2、6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點:房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長;商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁;商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴大;新開工項目快速增加(如下表)，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，(<中國統(tǒng)計>chinastatistics2001’5)，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征:

全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

2000年實際比上年同期+%

住宅投資(億元)3318、725、8

商品房新開工面積(萬平方米)2829530、6

商品房竣工面積(萬平方米)23027、916、4

商品房銷售建筑面積(萬平方米)16984、126、9

商品房銷售額(億元)3571、030、1

其中:銷售給個人(億元)2840、351、9

占總銷售額的比重(%)79、5——

1、開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901、73億元，與上年同比增長19、5%，占固定資產(chǎn)投資的20、2%。其中:商品住宅開發(fā)完成投資3318、74億元，與上年同比增長25、8%。

2、消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1、32億平方米，占商品住宅銷售面積的87、51%，比上年提高7、9個百分點。

3、銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5、98%，商品住宅平均售價1951、6元，上漲8、14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7、95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221、18元，上漲3、47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17、4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10、6%，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4、二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5、需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。(<中國房地產(chǎn)信息>2001’5realestateinformationofchina謝家瑾)

以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、__市房地產(chǎn)市場分析

1、2000年房地產(chǎn)市場

2000年__市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達101、29億元，較1999年增長11、07%;全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3、68%;總竣工面積為454、11萬平方米，比1999年增長2%;其中住宅竣工面積達377、31萬平方米，占全市總竣工面積的83、09%，比1999年增長8、6%;全市商品房銷售總面積為303、76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80、33%，銷售額達60、2億元;空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80、15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3、36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122、8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明:__市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

(1)個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6、91億元，個人購買率為86、43%。從圖中可以看出:2000年__市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86、43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

(2)房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35、79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長，從左圖看出:2000年各季度__市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。

價格指數(shù)

一季度1941、81000

二季度19631010、9

三季度2003、931031、9

四季度2021、661041、03

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投資20、87億元，占房地產(chǎn)總投資的58、33%，2000年__市住宅累計總投資75、82億元，占房地產(chǎn)總投資的85、58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表:

各季度__市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2、市場特點分析

2、1宏觀市場特點:

1、住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。2000年，__市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠;2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。

2、空置商品房消化能力加強。2000年__房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年__市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。

3、經(jīng)濟適用房建設(shè)取得較好成效。2000年__市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17、23%，全年銷(預(yù))售115、14萬平方米，其中預(yù)售38、96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟適用房小區(qū)。

4、房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年__市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而__市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年__市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478、62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了__房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。

住房一級市場(增量房)住房二級市場(存量房)住宅總量

起數(shù)30010起27130起57140起

建筑面積244平方米478、62萬平方米722、62萬平方米

5、金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。銀行方面:已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計29、17億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11、79億元多出一倍多。公積金方面:公積金貸款購房面積占全年總銷(預(yù))售面積的1/4強。2000年新增歸集住房公積金5、38億元，比1999年增長33、94%。共批準發(fā)放個人住房貸款9019戶，共計5、41億元，同比增長97、8%;支持個人購房建筑面積達91、76萬平方米，房屋總價值達12、56億元。(上圖)

6、住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122、8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了__市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7、房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。2000年__市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時2000年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了__市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍__市二、三級市場起到了十分重要的作用。

8、房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年__市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86、31萬平方米，成交金額13億元;二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1、3億元;辦理權(quán)證1876起;辦理抵押、按揭245起。

2、2微觀市場特點

1、從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。

2、從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3、從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4、從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如:統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5、從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6、從樓盤設(shè)計上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。

7、從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結(jié)合，人均公共綠地3、19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。

8、從樓盤配套設(shè)施來看，2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了__名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。

9、從樓盤的賣點來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入__的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。

10、從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。

11、從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

2000年__房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。

3、3分類物業(yè)特點

據(jù)<武房指數(shù)>統(tǒng)計，2000年四個季度，__市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下:

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94、5%，個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94、7%。2000年四個季度我市住宅價格分別為1945、49元/平方米、1963元/平方米、2003、93元/平方米、2021、66元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，(見右圖)全年平均價格為1983、52元/平方米。

1、普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點;

2、經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3、1%;我市經(jīng)濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間;

3、別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5、6%，成為新的市場亮點。

寫字樓

由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為4003、95、4048、4058、33、4070、77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段-價格分布圖如下:

1、建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是__市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2、解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，__廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33、8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3、勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32、。8元/平方米，入住率為50%左右。

4、中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35、9元/平方米，入住率達70%。

5、寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入wto后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。

商業(yè)服務(wù)用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設(shè)