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第一篇:活動(dòng)實(shí)施方案
質(zhì)量是教育事業(yè)的生命線,是教育改革發(fā)展的主旋律。為全面貫徹全國(guó)和盛市教育工作會(huì)議精神,落實(shí)國(guó)家中長(zhǎng)期教育發(fā)展規(guī)劃綱要,樹(shù)立以提高質(zhì)量為核心的教育發(fā)展觀,建立以提高質(zhì)量為導(dǎo)向的管理制度和工作機(jī)制,切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)學(xué)校教育教學(xué)工作,我局根據(jù)滁州市教育局統(tǒng)一布署,決定在全市開(kāi)展“教學(xué)質(zhì)量提升年”活動(dòng)。具體方案如下:
一、指導(dǎo)思想
按照科學(xué)發(fā)展觀的要求,引導(dǎo)學(xué)校遵循教育發(fā)展規(guī)律,樹(shù)立科學(xué)的教育教學(xué)質(zhì)量觀,全面實(shí)施素質(zhì)教育,鼓勵(lì)學(xué)校辦出特色,辦出水平和出名師、育英才。建立健全質(zhì)量保障體系,完善以提高教學(xué)質(zhì)量為導(dǎo)向的管理制度和工作機(jī)制,全面提升各級(jí)各類學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量,辦人民滿意的教育。
二、總體目標(biāo)
通過(guò)開(kāi)展教學(xué)質(zhì)量提升年活動(dòng),強(qiáng)化全市教育系統(tǒng)各校領(lǐng)導(dǎo)教學(xué)為本的意識(shí),認(rèn)真分析各校教學(xué)質(zhì)量現(xiàn)狀,理清工作思路,研究提升教學(xué)質(zhì)量策略,探索建立教學(xué)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系、教學(xué)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系、教學(xué)質(zhì)量監(jiān)控體系和教學(xué)質(zhì)量保障體系,使我市中小學(xué)辦學(xué)水平,尤其是農(nóng)村中小學(xué)辦學(xué)水平得到明顯提高,全面提升全體學(xué)生的素質(zhì)和人民對(duì)教育的滿意度。
三、工作內(nèi)容
(一)完善制度,加強(qiáng)學(xué)校教學(xué)常規(guī)管理。
以加強(qiáng)學(xué)校教學(xué)常規(guī)管理為重點(diǎn),堅(jiān)持向管理要質(zhì)量,進(jìn)一步提高全市中小學(xué)管理水平。健全管理制度,落實(shí)管理責(zé)任,以規(guī)范管理保障和促進(jìn)教學(xué)質(zhì)量提升。轉(zhuǎn)變教育行政部門管理方式,完善決策、執(zhí)行、監(jiān)督機(jī)制,形成“管、辦、評(píng)”分離的新型現(xiàn)代管理機(jī)制。轉(zhuǎn)變學(xué)校管理方式,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),樹(shù)立以人為本的學(xué)校管理思想,全心全意為教師服務(wù)、為教學(xué)服務(wù)、為學(xué)生服務(wù)、為學(xué)習(xí)服務(wù)。優(yōu)化學(xué)校內(nèi)部管理,走“內(nèi)涵式”發(fā)展道路,切實(shí)改變我市中小學(xué)校內(nèi)部管理不平衡的狀況,不斷提高學(xué)校的整體辦學(xué)水平和辦學(xué)效益,努力為教師和學(xué)生創(chuàng)設(shè)良好的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。逐步完善校長(zhǎng)隊(duì)伍管理機(jī)制,建立校長(zhǎng)隊(duì)伍“人才庫(kù)”,加強(qiáng)中小學(xué)校長(zhǎng)任職資格培訓(xùn)和提高培訓(xùn),評(píng)選獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀校長(zhǎng),建設(shè)一支高素質(zhì)的中小學(xué)校長(zhǎng)隊(duì)伍。
加強(qiáng)常規(guī)檢查,督促各中小學(xué)執(zhí)行國(guó)家課程標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)做到開(kāi)齊課程,開(kāi)足課時(shí)。強(qiáng)化教育局業(yè)務(wù)科室的視導(dǎo)作用,經(jīng)常深入學(xué)校,定期、不定期對(duì)全市中小學(xué)教學(xué)管理和教學(xué)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)估,及時(shí)掌握情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)指導(dǎo),促進(jìn)全市教育教學(xué)質(zhì)量的提高。狠抓教風(fēng)的轉(zhuǎn)變,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和教研人員采取隨機(jī)抽查的方式,深入課堂,加強(qiáng)常態(tài)管理與監(jiān)控,經(jīng)常性地對(duì)教師教學(xué)常規(guī)的實(shí)施情況進(jìn)行督導(dǎo),促進(jìn)教風(fēng)的轉(zhuǎn)化,為提高教學(xué)質(zhì)量提供重要保證。
(二)把握關(guān)鍵,努力提高課堂教學(xué)效益。
課堂是提高教育教學(xué)質(zhì)量的主陣地,構(gòu)建高效的課堂教學(xué)模式是提高教學(xué)質(zhì)量的關(guān)鍵。各校要強(qiáng)化向課堂教學(xué)要質(zhì)量的意識(shí),全面優(yōu)化課堂教學(xué),努力提高課堂教學(xué)的有效性。注重學(xué)思結(jié)合,倡導(dǎo)啟發(fā)式、探究式教學(xué),幫助學(xué)生學(xué)會(huì)學(xué)習(xí)、學(xué)會(huì)探究、學(xué)會(huì)合作。引導(dǎo)廣大教師以課題研究為切入口,主動(dòng)研究課堂教學(xué)中出現(xiàn)的困難和問(wèn)題,在解決問(wèn)題中提高自身的教育教學(xué)能力。進(jìn)一步落實(shí)中學(xué)以學(xué)科組為單位、小學(xué)以中心校為單位的集體備課制度,教研分會(huì)要牽頭開(kāi)展分片、分校、分類的集體備課活動(dòng),每周每學(xué)科學(xué)校集體備課不得少于1次,特別要針對(duì)當(dāng)前薄弱學(xué)科開(kāi)展集體備課活動(dòng),大力推進(jìn)以校為本的教研制度建設(shè)。
加強(qiáng)課堂教學(xué)有效性的研究,搞好課堂教學(xué)質(zhì)量檢測(cè),創(chuàng)建“有效課堂”,要使絕大多數(shù)學(xué)生當(dāng)堂達(dá)到教學(xué)目標(biāo),對(duì)個(gè)別聽(tīng)不懂、沒(méi)學(xué)會(huì)的學(xué)生,要通過(guò)課后輔導(dǎo)及時(shí)幫助解決。各中小學(xué)要把課堂教學(xué)改革作為重點(diǎn)工作來(lái)抓,以教研分會(huì)、學(xué)校為單位探索新授課、講評(píng)課、復(fù)習(xí)課等不同課型的結(jié)構(gòu)特征,努力探討各種課型的最佳模式,全面提高課堂教學(xué)質(zhì)量和效率。要?jiǎng)?chuàng)造一切機(jī)會(huì),積極開(kāi)展全員聽(tīng)課、說(shuō)課、評(píng)課和上觀摩課活動(dòng),不斷促進(jìn)教師專業(yè)化成長(zhǎng),以研究課、觀摩課、示范課等多種形式的公開(kāi)課為載體,引導(dǎo)廣大教師投身課堂教學(xué)實(shí)踐和研究,并將具有先進(jìn)理念的課堂教學(xué)模式進(jìn)行推廣,以期在更大的范圍內(nèi)獲得效益的最大化。每學(xué)期每校組織的各種類型的公開(kāi)課不得少于教師人數(shù)的一半,每位任課教師全年必須至少上一節(jié)公開(kāi)課。為確保公開(kāi)課質(zhì)量,每位教師的公開(kāi)課必須提前安排,并確定不同課型人員和比例,要有公開(kāi)課教案、聽(tīng)評(píng)課記錄,要真正把公開(kāi)課作為深化教研、提高教學(xué)質(zhì)量、促進(jìn)教師專業(yè)發(fā)展的有效舉措,同時(shí)將公開(kāi)課的最新成果運(yùn)用到平時(shí)的課堂教學(xué)中,力戒走過(guò)嘗搞形式、完任務(wù),對(duì)弄虛作假的學(xué)校、教師要在全市通報(bào)批評(píng),并追究相關(guān)人員責(zé)任。
教育局教研人員將工作的重心下移到農(nóng)村中小學(xué),下移到課堂、教師和學(xué)生中,采取隨堂聽(tīng)課、評(píng)課、當(dāng)場(chǎng)反饋的方式,密切關(guān)注教師的課堂活動(dòng),對(duì)教師課堂教學(xué)進(jìn)行定性、定量的檢測(cè),以此引導(dǎo)教師全力追尋課堂教學(xué)的有效性。同時(shí)積極開(kāi)展教學(xué)觀摩活動(dòng),推廣具有先進(jìn)理念的課堂教學(xué)模式,為廣大教師提供優(yōu)質(zhì)課堂教學(xué)示范,以期在更大范圍內(nèi)獲得效益最大化,推動(dòng)教學(xué)質(zhì)量的提高。
(三)立足根本,著力提升教師隊(duì)伍素質(zhì)。
整合教師培訓(xùn)資源,加強(qiáng)師資培訓(xùn)基地建設(shè),改進(jìn)培訓(xùn)方式,提高培訓(xùn)的針對(duì)性、有效性,努力提高培訓(xùn)質(zhì)量。采用專、兼職教研員相結(jié)合的辦法,充實(shí)教研力量,提高教研水平,切實(shí)發(fā)揮教研對(duì)教學(xué)工作的導(dǎo)向、服務(wù)功能。建立健全校本培訓(xùn)制度,切實(shí)提高培訓(xùn)實(shí)效。舉辦農(nóng)村中小學(xué)校管理人員骨干培訓(xùn)班,加大農(nóng)村中小學(xué)短缺學(xué)科教師和薄弱學(xué)科教師的培訓(xùn)力度,提高農(nóng)村教師適應(yīng)現(xiàn)代教育的能力。建立健全城鎮(zhèn)支援農(nóng)村教育長(zhǎng)效機(jī)制,扎實(shí)有效地開(kāi)展城區(qū)中小學(xué)教師輪流到村級(jí)小學(xué)或教學(xué)點(diǎn)任教、城區(qū)學(xué)校派教師到農(nóng)村學(xué)校蹲點(diǎn)指導(dǎo)、農(nóng)村學(xué)校派教師到城區(qū)學(xué)校跟班學(xué)習(xí)等工作。健全教師評(píng)優(yōu)制度,定期評(píng)選優(yōu)秀教師,樹(shù)立先進(jìn)教師典型,開(kāi)展優(yōu)秀教師巡回報(bào)告活動(dòng),提高廣大教師的敬業(yè)精神和責(zé)任感。
(四)優(yōu)化手段,積極推進(jìn)教育現(xiàn)代化建設(shè)。
各校要強(qiáng)化運(yùn)用現(xiàn)代化教學(xué)手段提高教學(xué)質(zhì)量的'意識(shí),進(jìn)一步加快學(xué)校現(xiàn)代化建設(shè)。緊緊抓住城鎮(zhèn)學(xué)校信息技術(shù)教育已經(jīng)初具規(guī)模和農(nóng)村遠(yuǎn)程教育工程全面覆蓋的有利契機(jī),進(jìn)一步建立和完善多媒體教室、電子備課室和教學(xué)資源庫(kù),加強(qiáng)系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)、提高設(shè)備使用率、定期更新補(bǔ)充設(shè)備。抓好遠(yuǎn)程教育資源的深度開(kāi)發(fā)和有效應(yīng)用,確保先進(jìn)的教學(xué)手段得以充分利用,避免閑置和浪費(fèi)。優(yōu)化輔助教學(xué)手段,運(yùn)用形象化教學(xué)手段組織指導(dǎo)課堂教學(xué),提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣和課堂教學(xué)的效果。重視加大教師運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)技術(shù)培訓(xùn),通過(guò)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和提高,使城鎮(zhèn)學(xué)校90%以上的任課教師、農(nóng)村60%以上的任課教師能夠利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星傳輸系統(tǒng)搜集、查找和獲取優(yōu)質(zhì)教育信息和資源,能夠獨(dú)立或相互幫助制作開(kāi)發(fā)課程軟件和教學(xué)軟件,進(jìn)行電子備課和教學(xué)設(shè)計(jì)。
(五)著眼大局,建立良性的循環(huán)機(jī)制。
樹(shù)立“小學(xué)質(zhì)量幼教找,初中質(zhì)量小學(xué)找,高中質(zhì)量初中找”的理念,統(tǒng)籌好學(xué)前、小學(xué)、初中、高中各個(gè)學(xué)段的關(guān)系,提高幼教覆蓋面,夯實(shí)小學(xué)教育基礎(chǔ),抓實(shí)初中教學(xué)質(zhì)量,突破高中制約“瓶頸”。統(tǒng)籌好優(yōu)等生、中等生和學(xué)困生三類學(xué)生之間的關(guān)系,各學(xué)校要根據(jù)本?,F(xiàn)狀,制定補(bǔ)差、推中、提優(yōu)策略,尋找教學(xué)工作著力點(diǎn),落實(shí)分層推進(jìn)措施。要切實(shí)完善和落實(shí)控輟保學(xué)工作,重點(diǎn)是各初中階段學(xué)校,要全力抓好因厭學(xué)而導(dǎo)致輟學(xué)的控輟工作。
(六)注重引導(dǎo),建立完善教學(xué)質(zhì)量檢測(cè)與評(píng)估制度。
我局將建立由行政管理科室牽頭、教研室密切配合的工作組織,針對(duì)學(xué)前、小學(xué)、初中、高中各學(xué)段教學(xué)特點(diǎn)和教育規(guī)律,圍繞新課程標(biāo)準(zhǔn)要求,注重有利于推動(dòng)教法學(xué)法改革、學(xué)生能力培養(yǎng)、教師專業(yè)發(fā)展、教學(xué)質(zhì)量提高等關(guān)鍵環(huán)節(jié),制定形成科學(xué)的、易于操作的學(xué)校教學(xué)質(zhì)量和面向全體學(xué)生發(fā)展水平考核辦法,按學(xué)期、年度進(jìn)行檢測(cè)與評(píng)估,由市教育局組織每學(xué)期對(duì)全市中小學(xué)進(jìn)行教學(xué)質(zhì)量檢測(cè),并對(duì)結(jié)果進(jìn)行診斷、指導(dǎo),建立全市中小學(xué)段成績(jī)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)。改革小學(xué)畢業(yè)考試組織辦法,由招生的初中學(xué)校組織考試,全市統(tǒng)一閱卷,并對(duì)成績(jī)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。
初中段每學(xué)期由教育局組織對(duì)初一、初二部分學(xué)科進(jìn)行統(tǒng)一組織考試,統(tǒng)一閱卷,進(jìn)行跟蹤診斷、干預(yù)指導(dǎo)、適時(shí)監(jiān)測(cè)。初三年級(jí)按畢業(yè)會(huì)考成績(jī)建立全市各初中學(xué)校學(xué)生學(xué)業(yè)成績(jī)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)。高中階段每年由教育局組織對(duì)高中高一、高二年級(jí)實(shí)行聯(lián)考,建立以學(xué)校及班級(jí)為單位的成績(jī)跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)學(xué)生學(xué)業(yè)成績(jī)實(shí)行質(zhì)量跟蹤管理。全市小學(xué)、初中、高中學(xué)業(yè)成績(jī)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)建立后,以此為基礎(chǔ)確定下年度質(zhì)量提升的新目標(biāo)。各學(xué)校要研究制定課堂教學(xué)質(zhì)量評(píng)估辦法,建立學(xué)業(yè)成績(jī)質(zhì)量跟蹤檢測(cè)制度,定期召開(kāi)教學(xué)質(zhì)量分析會(huì),組織召開(kāi)學(xué)生或家長(zhǎng)參加的教學(xué)反饋?zhàn)剷?huì),逐步建立教學(xué)質(zhì)量監(jiān)測(cè)與反饋機(jī)制。教師的教學(xué)成績(jī)作為教師量化考核的重要指標(biāo)。
第二篇:可行性報(bào)告格式范文
目錄
第一章前言
一、報(bào)告編制目的
二、報(bào)告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、__市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析
第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、__地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、__鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
第五章項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議
第七章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃
第八章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃
二、項(xiàng)目銷售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
第九章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析
第十章結(jié)論與建議
第十一章結(jié)束語(yǔ)
第十二章附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章前言
一、報(bào)告編制目的
1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境,對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。
2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn),并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn),探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報(bào)告編制依據(jù)
1、__市規(guī)劃局規(guī)劃方案;
2、億房網(wǎng)站
3、國(guó)家建設(shè)部及__市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;
4、__市2000房地產(chǎn)年鑒;
5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、__市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況
該地塊位于__區(qū)__鄉(xiāng)石橋 村,總面積約125、59畝,屬于__市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——__鄉(xiāng)居住組團(tuán),對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)__市規(guī)劃局的要求,該地塊已經(jīng)基本平整通水通電,經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意,且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地,容積率不超過(guò)1、4,建筑密度22、5%,綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層,建筑限高一般在24米以下,也允許建高層(40米以下),但比例不得超過(guò)20%。
根據(jù)調(diào)查分析及以上資料,項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式:多層60%,小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下:
①總用地面積:8、37公頃,合125、59畝。
②容積率:1、4
③總建筑面積:11、72萬(wàn)m2
其中:多層住宅:6、72萬(wàn)m2
小高層住宅及別墅:4、48萬(wàn)m2
公建面積:0、5萬(wàn)m2
④建筑密度:22、5%
⑤綠化率:40%
(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的,該方案僅為初步方案,在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)
第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中,作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此,對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。
2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針,繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ),加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度,實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,采取多種措施擴(kuò)大出口,這些重大措施的實(shí)施,使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭,呈現(xiàn)出積極變化。投資,消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快,社會(huì)需求進(jìn)一步回升,結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn),基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng),經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展,企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。(<新華文摘>2001’5)
同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工,竣工面積增勢(shì)不減,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示,2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104、06點(diǎn),比上年增加2、6點(diǎn),保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng);商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁;商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加(如下表),各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效,商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái),投向房地產(chǎn)的資金明顯增加,投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭,(<中國(guó)統(tǒng)計(jì)>chinastatistics2001’5),房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征:
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售情況表
2000年實(shí)際比上年同期+%
住宅投資(億元)3318、725、8
商品房新開(kāi)工面積(萬(wàn)平方米)2829530、6
商品房竣工面積(萬(wàn)平方米)23027、916、4
商品房銷售建筑面積(萬(wàn)平方米)16984、126、9
商品房銷售額(億元)3571、030、1
其中:銷售給個(gè)人(億元)2840、351、9
占總銷售額的比重(%)79、5——
1、開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng),投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4901、73億元,與上年同比增長(zhǎng)19、5%,占固定資產(chǎn)投資的20、2%。其中:商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3318、74億元,與上年同比增長(zhǎng)25、8%。
2、消費(fèi)主題發(fā)生變化,銷售總量逐年上升。2000年,個(gè)人購(gòu)買商品住宅1、32億平方米,占商品住宅銷售面積的87、51%,比上年提高7、9個(gè)百分點(diǎn)。
3、銷售價(jià)格穩(wěn)中有升,消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元,較上年上漲5、98%,商品住宅平均售價(jià)1951、6元,上漲8、14%,辦公寫字用房平均售價(jià)4437元,下跌7、95%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221、18元,上漲3、47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17、4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元,占該行全部貸款余額的10、6%,當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。
4、二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍,租賃市場(chǎng)漸成氣候?,F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面,帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
5、需求狀況發(fā)生變化,市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看,隨著個(gè)人買房的興起,面積不大,設(shè)計(jì)合理,功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷,環(huán)境,綠化,配套,物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視,住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快,品牌意識(shí)得到加強(qiáng),品牌樓盤受到青睞。(<中國(guó)房地產(chǎn)信息>2001’5realestateinformationofchina謝家瑾)
以上資料表明,國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的,房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展,加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái),進(jìn)行住宅投資是適宜的,是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。
二、__市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)
2000年__市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升,逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá)101、29億元,較1999年增長(zhǎng)11、07%;全市總開(kāi)工面積1343萬(wàn)平方米,比1999年增長(zhǎng)3、68%;總竣工面積為454、11萬(wàn)平方米,比1999年增長(zhǎng)2%;其中住宅竣工面積達(dá)377、31萬(wàn)平方米,占全市總竣工面積的83、09%,比1999年增長(zhǎng)8、6%;全市商品房銷售總面積為303、76萬(wàn)平方米,其中住宅為244萬(wàn)平方米,占總面積的80、33%,銷售額達(dá)60、2億元;空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上,全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶,比1999年增長(zhǎng)11%,租賃總面積為80、15萬(wàn)平方米,比1999年增長(zhǎng)17%,年租金總額為3、36億元,比1999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面,全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶,比1999年增長(zhǎng)122、8%,說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明:__市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期,正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。
(1)個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo),2000年第四季度商品房銷售額為8億元,其中個(gè)人購(gòu)買為6、91億元,個(gè)人購(gòu)買率為86、43%。從圖中可以看出:2000年__市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升,至第四季度已經(jīng)達(dá)到86、43%的水平,個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升,也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好,房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng),為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。
(2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大,投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35、79億元,在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng),從左圖看出:2000年各季度__市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速,增幅很大,表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái),同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。
價(jià)格指數(shù)
一季度1941、81000
二季度19631010、9
三季度2003、931031、9
四季度2021、661041、03
(3)截止2000年11月份,全市完成住宅投資20、87億元,占房地產(chǎn)總投資的58、33%,2000年__市住宅累計(jì)總投資75、82億元,占房地產(chǎn)總投資的85、58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表:
各季度__市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:
通過(guò)下圖可以看出,第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲,但漲幅小于上季度,原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低,導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大,第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅,但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。
2、市場(chǎng)特點(diǎn)分析
2、1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn):
1、住房分配制度改革的歷史性突破,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。2000年,__市正式步入住宅的商品時(shí)代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái),貨幣分房制度取而代之,住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。經(jīng)過(guò)1999年的過(guò)度轉(zhuǎn)換,從2000年開(kāi)始,實(shí)物分房已完全停止,居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前,凡購(gòu)買公房一次性付款的,可享受20%的折扣優(yōu)惠;2000年歲末,購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束,從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行“零折扣”。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。
2、空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年__房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖,市場(chǎng)容量擴(kuò)大,除可吸納上市的商品房外,還消化一部分往年的空置商品房。1999年__市空置商品房為150萬(wàn)平方米,2000年新增9萬(wàn)平方米,到2000年底還剩115萬(wàn)平方米,因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。
3、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年__市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬(wàn)平方米,竣工面積為65萬(wàn)平方米,占全市住宅總竣工面積的17、23%,全年銷(預(yù))售115、14萬(wàn)平方米,其中預(yù)售38、96萬(wàn)平方米,銷售率超過(guò)100%,解決了1萬(wàn)余戶居民的住房問(wèn)題,先后開(kāi)發(fā)了百步亭花園,華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。
4、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年__市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理,存量房交易明顯放大,二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展,存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮,而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易,而__市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易,因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年__市增量房市場(chǎng)交易30010起,交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米,而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起,建筑面積為478、62萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易,大大推動(dòng)了__房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。
住房一級(jí)市場(chǎng)(增量房)住房二級(jí)市場(chǎng)(存量房)住宅總量
起數(shù)30010起27130起57140起
建筑面積244平方米478、62萬(wàn)平方米722、62萬(wàn)平方米
5、金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面:已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體,部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)29、17億元,比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11、79億元多出一倍多。公積金方面:公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷(預(yù))售面積的1/4強(qiáng)。2000年新增歸集住房公積金5、38億元,比1999年增長(zhǎng)33、94%。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶,共計(jì)5、41億元,同比增長(zhǎng)97、8%;支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá)91、76萬(wàn)平方米,房屋總價(jià)值達(dá)12、56億元。(上圖)
6、住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起,比1999年增長(zhǎng)122、8%,說(shuō)明抵押的戶數(shù)增多,個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多,公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件,為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了__市住房擔(dān)保公司,2000年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起,發(fā)放貸款4000萬(wàn)元,其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款,50%為住房抵押融資。
7、房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。2000年__市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍,住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止2000年,共有218家中介企業(yè)遍布全市,形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)2000年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”,年底又開(kāi)展了打擊非法中介的整治工作,不僅規(guī)范了__市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為,而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律,為活躍__市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。
8、房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2000年__市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”,進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì),同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì),既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展,而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì),2000年全市的房交會(huì),共銷售商品房5662套,成交面積86、31萬(wàn)平方米,成交金額13億元;二手房成交1681起,成交面積15萬(wàn)平方米,成交金額1、3億元;辦理權(quán)證1876起;辦理抵押、按揭245起。
2、2微觀市場(chǎng)特點(diǎn)
1、從地理位置來(lái)看,城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善,使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷,2000年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤發(fā)售,十分旺銷,形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū),在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域,成為武昌居民購(gòu)房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點(diǎn),不僅匯集了大量樓盤,人文環(huán)境一流,而且2000年華工科技的成功上市,光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳,其購(gòu)買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí),這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。
2、從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看,磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái),目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面,隨著市民生活質(zhì)量的提高,三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位,受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3、從樓盤的層高看,小高層樓盤的銷售開(kāi)始啟動(dòng),改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯,避免了多層要上樓的麻煩,同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好,戶型結(jié)構(gòu)好,有效使用面積多等優(yōu)勢(shì),因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。
4、從樓層的銷售情況看,頂層銷售情況好于往年,主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果,不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段,因此頂樓在空間利用上更合理了,價(jià)格也略低一些,對(duì)客戶有一定的吸引力,銷售也比較順利。例如:統(tǒng)建千禧園,從2000年11月開(kāi)始銷售,頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。
5、從價(jià)格上看,2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受,也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位,而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受,現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。
6、從樓盤設(shè)計(jì)上看,2000年開(kāi)盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異,以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求,2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格,古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn),可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步,而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。
7、從樓盤環(huán)境來(lái)看,由于消費(fèi)者的需求層次提高,有追求環(huán)境優(yōu)美的需求,2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積,在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號(hào)小區(qū),小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合,人均公共綠地3、19平方米,綠地率40%,通過(guò)實(shí)物造園造景,利用色彩及空間處理,形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售,2000年已銷售了18萬(wàn)平方米,占總銷售的50%以上。
8、從樓盤配套設(shè)施來(lái)看,2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施,注重以業(yè)主的需求為中心,提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園,不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全,引進(jìn)了__名校育才小學(xué)附屬一分校,把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部,利用育才雄厚的師資力量,幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。
9、從樓盤的賣點(diǎn)來(lái)看,2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入__的時(shí)間不算短,但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”,逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使“智能化”概念形成了一種趨勢(shì)。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。
10、從樓盤銷售宣傳上看,市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng),但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步,賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目,運(yùn)用了多種宣傳手段,在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng),使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。
11、從品牌上看,城開(kāi)、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn),成為市民購(gòu)房的首選。
2000年__房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的,但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題,部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為,如選材不精、建筑質(zhì)量不合格,亂收物業(yè)管理費(fèi)等。
3、3分類物業(yè)特點(diǎn)
據(jù)<武房指數(shù)>統(tǒng)計(jì),2000年四個(gè)季度,__市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng),住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下:
從以上數(shù)據(jù)可以看出,2000年住宅增長(zhǎng)較快,寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩??偟膩?lái)說(shuō),我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展,銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng),寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影,步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知,在2001年的一季度,住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。
住宅
住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān),無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷售,一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn),我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94、5%,個(gè)人購(gòu)買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94、7%。2000年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為1945、49元/平方米、1963元/平方米、2003、93元/平方米、2021、66元/平方米,呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì),(見(jiàn)右圖)全年平均價(jià)格為1983、52元/平方米。
1、普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升,少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào),但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn);
2、經(jīng)濟(jì)適用房,走勢(shì)良好,產(chǎn)銷兩旺,是市場(chǎng)的搶手品種,價(jià)格比1999年上漲3、1%;我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間;
3、別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì),在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象,價(jià)格較1999年上漲5、6%,成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。
寫字樓
由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。2000年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為4003、95、4048、4058、33、4070、77元/平方米,平均售價(jià)為4032元/平方米,租價(jià)為25元/平方米,較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”,因此2000年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段-價(jià)格分布圖如下:
1、建設(shè)大道上自青年路,下至香港路一帶是__市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段,平均售價(jià)在7580元/平方米,平均月租價(jià)為60元/平方米,平均入住率為60%左右。
2、解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段,__廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米,平均月租金為33、8元/平方米,入住率為55%,退居次席。
3、勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫字樓,平均售價(jià)為4160元/平方米,平均月租價(jià)為32、。8元/平方米,入住率為50%左右。
4、中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng),該地段平均售價(jià)為4091元/平方米,平均月租價(jià)為35、9元/平方米,入住率達(dá)70%。
5、寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米,平均月租價(jià)為30元/平方米,平均入住率為80%左右。
加入wto后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入,會(huì)消化一部分的空置寫字樓,因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀,但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。
商業(yè)服務(wù)用房
2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì),開(kāi)始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)