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第一篇:貸款調(diào)查報告
借款單位:*******公司 調(diào)查時間:**年**月**日
申請貸款金額:貸款期限:
主辦客戶經(jīng)理:*** (親筆簽名) 協(xié)辦客戶經(jīng)理:**(親筆簽名)
一、借款人概況及借款用途分析
1、借款人的基本概況;
2、借款原因、借款用途、借款金額及期限
二、借款人的經(jīng)營、管理水平分析
1、借款人的品德和才能。主要考察企業(yè)經(jīng)營者是否具有廉正可靠的品行與運用資金的才能;企業(yè)管理層的整體素質(zhì)與人才結(jié)構(gòu)。
2、貸款企業(yè)的產(chǎn)、供、銷、機器設(shè)備管理狀況。包括物資管理、生產(chǎn)管理、產(chǎn)品管理、質(zhì)量管理和銷售管理等。。對小企業(yè),應(yīng)重點分析納稅變化情況等。
3、貸款企業(yè)的人力資源管理狀況。主要分析企業(yè)對人力資源的開發(fā)與利用等
三、借款人信用分析
1、借款人及關(guān)聯(lián)企業(yè)品德、歷史信用(包括真正經(jīng)營者及股東)
2、信譽狀況分析。主要分析客戶與銀行、工商、稅務(wù)、電力等部門及其主要客戶(包括供貨商和購貨商)的往來情況和履約情況。
四、行業(yè)前景分析
行業(yè)周期與經(jīng)濟周期、成本結(jié)構(gòu)(固定成本、變動成本)、盈利性、競爭結(jié)構(gòu)、依賴性、產(chǎn)品替代性、國家管制、所處位置、市場份額、產(chǎn)品銷路。以及金融同業(yè)對客戶的態(tài)度。
五、財務(wù)分析
[資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析、現(xiàn)金流量表分析、盈利能力分析、營運能力分析、償債能力分析、發(fā)展前景分析](財務(wù)指標(biāo)見附件)
企業(yè)財務(wù)報表包括:資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表
資產(chǎn)負(fù)債表是總括反映企業(yè)某一特定日期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益及構(gòu)成情況的會計報表。資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益
損益表是反映企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果形成情況的會計報表。收入-費用=利潤
現(xiàn)金流量表以現(xiàn)金流入和流出反映企業(yè)界在一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的動態(tài)情況,反映企業(yè)現(xiàn)金收入和流出的全貌。
償債能力指標(biāo)
1、資產(chǎn)負(fù)債率。負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%
2、流動比率。 流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債×100%(短期償債能力)
3、負(fù)債與所有者權(quán)益比率 總負(fù)債÷所有者權(quán)益總額×100%
4、全部資本化比率。 總債務(wù)÷(總債務(wù)+凈資產(chǎn))×100%
5、利息保障倍數(shù)(己獲利息倍數(shù))。 (稅前利潤總和+利息費用)÷利息費用
6、速動比率。 速動資產(chǎn)(流動資產(chǎn)-存貨)÷流動負(fù)債×100%
7、現(xiàn)金比率現(xiàn)金÷流動負(fù)債
財務(wù)效益指標(biāo)
1、凈資產(chǎn)收益率凈利潤÷平均凈資產(chǎn)×100%
2、銷售(營業(yè))利潤率 銷售(營業(yè))利潤÷銷售(營業(yè))收入凈額×100%
3、總資產(chǎn)報酬率利潤總額÷平均資產(chǎn)總額×100%
4、成本費用利潤率 利潤總額÷成本費用總額×100%
5、銷售現(xiàn)金回籠率 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量÷銷售收入×100%
資產(chǎn)營運指標(biāo)
1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 銷售(營業(yè))收入凈額÷平均資產(chǎn)總額
2、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 銷售(營業(yè))收入凈額÷平均流動資產(chǎn)總額
3、存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)銷售成本÷平均存貨
4、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù) 銷售(營業(yè))收入凈額÷平均應(yīng)收賬款余額
發(fā)展能力指標(biāo)
1、銷售(營業(yè))增長率本年銷售(營業(yè))收入增長額÷上年銷售(營業(yè))額×100%
2、資本積累率 本年所有者權(quán)益增長額÷年初所有者權(quán)益×100%
3、總資產(chǎn)增長率 本年總資產(chǎn)增長額÷年初總資產(chǎn)×100%
4、三年利潤平均增長率 [(年末利潤總額÷三年前年末利潤總額)1/3-1] ×100%
1、財務(wù)報表分析的局限性:
(1)會計政策和方法的可選擇性,決定報表的數(shù)據(jù)具有一定的彈性。 會計政策與方法的可選擇不是偶然現(xiàn)象,它存在于會計核算的各個方面。例如,收入和費用確認(rèn),存貨的計價,固定資產(chǎn)折舊方法等方面都的幾種選擇,而每一種選擇都會對財務(wù)數(shù)據(jù)造成影響。誠然,選擇不是隨意的,會受到某些制約和監(jiān)督,但在可選擇范圍內(nèi)足以造成的差異也是明顯的,這必然會影響財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
(2)人為的某些因素影響財務(wù)報表的客觀性。
報表編制者有時為了實現(xiàn)某些目的,會故意掩蓋、夸大或縮小某些會計數(shù)據(jù),使會計數(shù)據(jù)不能客觀地反映經(jīng)營活動的情況。例如:己知應(yīng)收賬款中存在部分壞賬,故意不作調(diào)整,人為地縮小了損失數(shù)字。又如有意延長折舊年限,以達(dá)到縮小折舊費用,虛增利潤的目的。
(3)通貨膨脹是現(xiàn)代經(jīng)濟生活中的經(jīng)?,F(xiàn)象,是會計報表分析的又一個個難道。
財務(wù)報表以歷史成本會計報表為依據(jù)進(jìn)行的,但在出現(xiàn)通貨膨脹,貨幣本身的價值發(fā)生劇烈變動時,那么資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費用和利潤表現(xiàn)出來的價值不真實,影響我們的判斷。
所以我們分析財務(wù)報表時最重要一點是,對借款人進(jìn)行實地考察,盡可能多地了解財務(wù)報表內(nèi)不能看到的情況。
2、另一分析重點是對現(xiàn)金流量的分析與預(yù)測,分析客戶現(xiàn)金流量的構(gòu)成和變動情況,并預(yù)測客戶未來的現(xiàn)金流量。這是第一還款來源主要依據(jù)之一,也是體現(xiàn)客戶對銀行的貢獻(xiàn)度。
現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量
現(xiàn)金凈流量=經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量+投資活動的現(xiàn)金凈流量+融資活動的
現(xiàn)金凈流量
經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量=當(dāng)期銷售收入+當(dāng)期應(yīng)收賬款凈減額(-凈增額)+存貨凈減額+預(yù)付貨款凈減額+當(dāng)期應(yīng)付賬款凈增額+當(dāng)期預(yù)收賬款凈增額+其他應(yīng)付未付款凈增額+營業(yè)外收入+對外投資現(xiàn)金收入+其它現(xiàn)金收入
經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量=當(dāng)期全部生產(chǎn)經(jīng)營成本+存貨凈增額+預(yù)付貨款凈增額+當(dāng)期應(yīng)付賬款凈增額+當(dāng)期預(yù)收帳款凈增額+其它應(yīng)付未付款凈減額+營業(yè)外支出+繳納所得稅+其它現(xiàn)金支出
當(dāng)期全部生產(chǎn)經(jīng)營成本=銷售成本+銷售費用+銷售稅金及附加+財務(wù)費用+管理費用-折舊-攤銷
如何確定流入、流出?
現(xiàn)金流入-----資產(chǎn)類科目減少、負(fù)債權(quán)益類稅目增加
現(xiàn)金流入-----資產(chǎn)類科目增加、負(fù)債權(quán)益類稅目減少
借款人近一年的現(xiàn)金流狀況,主要是經(jīng)營性現(xiàn)金流入量,足以說明其短期的償債能力。這個現(xiàn)金流是銀行認(rèn)可的現(xiàn)金流,不能光靠借款人提供的非審計報表和口說,需要信貸人員認(rèn)真的核實,這是調(diào)查人員和審查人員的工作重點之一。方式包括:核實借款人在銀行結(jié)算賬戶的現(xiàn)金流入情況,要剔除關(guān)聯(lián)企業(yè)間無實質(zhì)交易的資金往來,剔除銀行貸款劃入等部份;如是慣以現(xiàn)金結(jié)算的小型企業(yè)、個體工商戶,則核實其所有個人賬戶的款項轉(zhuǎn)入情況。我們認(rèn)為,至少借款人所有短期負(fù)債償還期內(nèi)的預(yù)測現(xiàn)金流入量,大于應(yīng)償還短期債務(wù)本息,才可初步說銀行的短期融資尚安全。
企業(yè)有了盈利而沒有足夠的現(xiàn)金流入量,不一定可以償還貸款;企業(yè)有了盈利,同時有足夠的現(xiàn)金流入量,才能償還貸款,企業(yè)即使略有虧損,但有足夠的現(xiàn)金流入量,同樣可以償還貸款。最好的模式是,企業(yè)有盈利,同時有足夠的現(xiàn)金流入量,就一定能歸還到期貸款。
六. 貸款擔(dān)保分析
(第二還款來源)。
保證、抵押、質(zhì)押。
①抵押物擔(dān)保能力分析。主要分析抵押物變現(xiàn)的難易程度、變現(xiàn)能力的大小,確定抵押率,核定抵押物的最高擔(dān)保額度。
②保證能力分析。對法人或其他經(jīng)濟組織,應(yīng)采用最近一期財務(wù)數(shù)據(jù),綜合分析保證人的資產(chǎn)規(guī)模、所有者權(quán)益,已提供的各類擔(dān)??傤~、信用等級,現(xiàn)金流量,信譽狀況,發(fā)展前景等因素,按有關(guān)規(guī)定測算其保證能力;對專業(yè)擔(dān)保機構(gòu),應(yīng)綜合分析保證人資信情況、經(jīng)營管理情況等,按有關(guān)規(guī)定核定其保證能力;對自然人,應(yīng)根據(jù)其財產(chǎn)和收入狀況核定其保證額度。
③分析質(zhì)押物的變現(xiàn)能力和變動趨勢,確定質(zhì)押率,核定質(zhì)押物最高擔(dān)保額度。
兩個原則:1、貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況;2、貸款的擔(dān)保并不一定確保貸款得以償還。
七、貸款風(fēng)險度分析:
貸款風(fēng)險度顧名思義是指小額貸款公司貸款發(fā)放的風(fēng)險程度。貸款風(fēng)險度的測定及分析即是信用分析的最后環(huán)節(jié),更是小額貸款公司決定貸款與否的主要依據(jù)。原則上,對風(fēng)險度大于0.6的貸款不予貸款,對風(fēng)險度大于0.6的貸款資產(chǎn)應(yīng)列為風(fēng)險貸款資產(chǎn)從嚴(yán)監(jiān)控。
單筆貸款風(fēng)險度=該筆貸款方式風(fēng)險系數(shù)*企業(yè)信用等級系數(shù)
單筆貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=該筆貸款方式風(fēng)險系數(shù)*企業(yè)信用等級系數(shù)*貸款形態(tài)風(fēng)險系數(shù)
全部貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=∑貸款風(fēng)險權(quán)重資產(chǎn)*∑貸款金額
貸款風(fēng)險權(quán)重資產(chǎn)=貸款金額*貸款資產(chǎn)風(fēng)險度
1)企業(yè)信用等級系數(shù)
按照企業(yè)的信用等級,規(guī)定相應(yīng)的等級系數(shù)
參考:AAA級40%;AA級50%;A60%;BBB級70%;BB級80%;B級100%。
2)貸款方式風(fēng)險系數(shù)
根據(jù)借款人資信程度的不同,分別采取抵(質(zhì))貸款、保證貸款和保證貸款三種方式,并按貸款方式的不同分項設(shè)定風(fēng)險系數(shù)。
八.結(jié)論
判斷借款人的償債能力、抵押擔(dān)保償還能力和本筆貸款的風(fēng)險程度,提出貸與不貸、貸款金額、期限、利率等建議。
第二篇:貸款調(diào)查報告
一、貸款主體調(diào)查
,男,x年xx月xx日出生,現(xiàn)年xx歲,其身份證編號為:,組人,現(xiàn)住。家庭人口x人,愛人名叫,女,x年xx月xx日出生,現(xiàn)年xx歲,其身份證編號為:x;結(jié)婚證:x號,兒子xx,xx年xx月xx日出生,現(xiàn)年xx歲,其身份證編號為,在讀書。*20xx年以來在開辦幼園,中華人民共和國社會力量辦學(xué)許可證是以妹妹名字登記的,x年xx月xx日教育局頒發(fā)了中華人民共和國社會力量辦學(xué)許可證,名稱:xx;地址:xx;舉辦者:xx;辦學(xué)層次:學(xué)前教育;辦學(xué)形式:全日制;辦學(xué)范圍:及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn);招生對象:學(xué)齡前兒童;批準(zhǔn)文號:xx號;有效期:四年;主管機關(guān):教育局。
夫婦同信用社保持著良好的合作關(guān)系,在信用社開立了新的存款賬戶。帳號為:x號。
調(diào)查意見:有完全民事行為能力,有固定的住所和穩(wěn)定的辦園場所,有合法有效的身份證件、中華人民共和國社會力量辦學(xué)許可證,借款用途明確合法,在信用社開立個人結(jié)算賬戶,有穩(wěn)定的收入和還本付息能力,無不良信用記錄,符合貸款的準(zhǔn)入條件規(guī)定。
二、財產(chǎn)及負(fù)債真實性調(diào)查
申請人向我社提供了資產(chǎn)負(fù)債情況說明,我們對該戶的資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查查詢:
1、房屋一棟,價值xx萬元。位于,房屋建筑面積O,無房產(chǎn)證,已交土地費x萬元,按照x鄉(xiāng)的房屋建造價,價值基本合理。
2、幼兒園各種游樂設(shè)備xx萬元;經(jīng)現(xiàn)場盤點和查看,情況屬實。
各項資產(chǎn)合計x萬元。家庭財產(chǎn)真實,情況說明價格合理。
提供的資產(chǎn)負(fù)債情況說明表述對外無負(fù)債,經(jīng)外圍調(diào)查,婦沒有外部借款,也沒有為他人提供擔(dān)保,對外無負(fù)債,情況說明真實,沒有遺漏和隱瞞的情況。
三、經(jīng)營情況及用途調(diào)查
自xx年租房開辦幼兒園以來,經(jīng)過xx年的精心經(jīng)營,逐步積累了豐富的幼兒園管理經(jīng)驗和原始資金,并通過良好的教育質(zhì)量擁有一定的生源。由于幼兒人數(shù)的增長,x年在x街新建了x幼兒園,幼兒園占地面積約xxO,房屋建筑面積約xxO,聘有位幼教師,位司機,位廚師。
教育局x年x月x日頒發(fā)了中華人民共和國社會力量辦學(xué)許可證,名稱為x幼兒園,批準(zhǔn)文號為號,有效期:四年,目前已開辦四個班,有學(xué)前班、大班、中班、小班,有幼兒x人。
本次申請抵押貸款x萬元,主要用于幼兒擴班所需的流動資金。其中:用于支付教職工工資x萬元,幼兒生活費及教材x萬元。其貸款申請用途真實合法,不會危及貸款安全。
四、償還保障性及風(fēng)險補償性調(diào)查
開辦幼兒園位于,占地面積約xxO,建筑面積約xxO,招生范圍為及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),x年春季招收幼兒x人,每人收費x元,學(xué)費收入約x萬元,位幼師工資支出x萬元,位司機工資支出x萬元,位廚師工資支出x萬元,教材支出x萬元,水電支出x萬元,生活費支出x萬元,一學(xué)期支出合計x萬元,一學(xué)期可實現(xiàn)利潤約x萬元,年利潤x萬元,借款期限兩年內(nèi)第一還款來源充足。
用其哥哥位于自有房產(chǎn)作抵押。該房地產(chǎn)土地證號國用第x號,土地使用權(quán)人,土地坐落于南,地類(用途)為住宅,使用權(quán)類型為出讓,土地使用終止日期為x年x月xx日,使用權(quán)面積xxO,其中分?jǐn)偯娣exxO。
該房地產(chǎn)房產(chǎn)證編號為:號,房屋所有權(quán)人,產(chǎn)別為私,房屋坐落于x街,同土地證指向一致。房產(chǎn)為磚混結(jié)構(gòu),戶屋總層數(shù)層,所在層數(shù)層,建筑面積xxO,房屋東與路交匯,西與交匯,臨近xx學(xué)校和超市,設(shè)計用途為住宅,房屋座落位置優(yōu)越,房產(chǎn)易于變現(xiàn)。
按城區(qū)房地產(chǎn)該路段現(xiàn)行市價,x元/O估算,初步評估價x萬元。
根據(jù)《農(nóng)村信用社貸款抵押擔(dān)保管理辦法》第x條關(guān)于抵押率的規(guī)定,“個人住房(含占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán))的抵押率不得超過%,商業(yè)用房的抵押率不得超過%”,可抵押貸款x萬元(x萬元%),抵押物合法、足值,房屋所有人及財產(chǎn)共有人已出具房產(chǎn)抵押承諾書,第二還款來源有保障。
已向信用社遞交了購買財產(chǎn)保險申請書,愿意投足財產(chǎn)保險,可以落實風(fēng)險補償來源。
五、信用可靠性調(diào)查及風(fēng)險分析與應(yīng)對策略
經(jīng)信用社信貸管理系統(tǒng)查詢,借款人、抵押人及全家成員在全縣信用社無歷欠貸款。經(jīng)在人民銀行個人征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)查詢,借款人、抵押人及全家成員無不良信用記錄,其道德品行良好,有良好的還款意愿。
(一)主要風(fēng)險因素:
1、政策性風(fēng)險:目前計劃生育政策允許農(nóng)村夫婦第一胎是女孩的在間隔四年后可以生育第二胎,如果如遇國家計劃生育政策調(diào)整,嚴(yán)禁生育第二胎,將直接導(dǎo)致生源不足,從而影響經(jīng)濟效益。
2、經(jīng)營風(fēng)險:x街如再新開辦幼園,將導(dǎo)致生源的減少,特別是當(dāng)前流感的發(fā)生期,如有幼兒感染,學(xué)校將面臨關(guān)閉停課,經(jīng)營上存在一定的風(fēng)險。
3、土地使用出讓年限已到期。
(二)主要風(fēng)險對策:
1、加強各項監(jiān)控。指定專人負(fù)責(zé)對該戶資金回籠、運用等方面進(jìn)行監(jiān)控,全面掌握其經(jīng)營情況。
2、要求借款人足額辦理財產(chǎn)保險。在抵押合同簽訂后,要求借款人在貸款發(fā)放前自主到有關(guān)保險機構(gòu)足額辦理抵押物的財產(chǎn)保險手續(xù),保險的期限不低于貸款期限,保險金額不得小于主合同貸款本息,并明確農(nóng)村信用合作聯(lián)社信用社為第一順序受償人。
3、按照《農(nóng)村信用社貸款抵押擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定,信用社指派兩名客戶經(jīng)理陪同借款人到相關(guān)部門共同辦理合規(guī)的房地產(chǎn)抵押手續(xù),抵押終止日期應(yīng)明顯大于貸款到期日期,同時復(fù)制“不動產(chǎn)登記簿”作為重要信貸檔案保管。
4、加強貸后管理。按照《農(nóng)村信用社貸后管理辦法》的規(guī)定,加強貸后管理,及時防范和化解貸款風(fēng)險。
5、抵押房屋其土地使用出讓年限已到期,貸款前該戶必須到土地局交足土地出讓金,土地出讓年限應(yīng)明顯大于貸款到期日期,方可發(fā)放抵押貸款。
六、綜合意見
根據(jù)以上調(diào)查情況,我們認(rèn)為借款人符合貸款的準(zhǔn)入條件,經(jīng)營活動正常,有一定的防御風(fēng)險能力,第一還款來源充足,有合法足值的擔(dān)保抵押,有良好的還款意愿。同意發(fā)放最高額房地產(chǎn)抵押貸款x萬元,本次貸款期限x個月,利率按%執(zhí)行,貸款按月付息,分期還本,即x年x月還x萬元,x年x月貸款到期前還x萬元。
第三篇:貸款調(diào)查報告
一、“兩權(quán)”確權(quán)及抵押貸款開展情況
據(jù)對省內(nèi)各市縣問卷調(diào)查反饋的數(shù)據(jù)顯示,截至20xx年3月末,海南省17個市縣(不含??谑校┘彝コ邪?jīng)營耕地面積427萬畝,耕地流轉(zhuǎn)面積50萬畝。截至20xx年7月末,土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款余額8754萬元。尚未開展農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。
(一)“兩權(quán)”確權(quán)、流轉(zhuǎn)情況
一是確權(quán)工作陸續(xù)開展。有9個市縣(三亞、昌江、東方、瓊中、儋州、白沙、五指山、文昌和屯昌)已開展土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作。2個市縣(三亞市和儋州市)開展了農(nóng)房財產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記工作。二是抵押登記工作處于起步階段。有6個市縣(澄邁、儋州、白沙、保亭、樂東和屯昌)明確了土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押登記機關(guān),僅屯昌縣出臺了鼓勵政策。三是逐步建立流轉(zhuǎn)交易中心。東方市和屯昌縣分別建立了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心,截至20xx年3月末,共促成1238宗、3.87萬畝的土地流轉(zhuǎn)交易。部分市縣也正積極籌建。
(二)“兩權(quán)”抵押貸款開展情況
1.貸款規(guī)模、分布和貸款機構(gòu)。截至20xx年7月末,全省土地承包經(jīng)營權(quán)貸款余額為8754萬元,同比增長134.82%,比年初增加2275萬元;不良貸款余額118萬元,不良率為13.48%。從貸款用途看,投向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的貸款余額為1569萬元,個人消費貸款余額185萬元,其他用途貸款余額7000萬元;從貸款方式看,僅以承包土地經(jīng)營權(quán)抵押的貸款余額為1386萬元,承包土地經(jīng)營權(quán)抵押占主導(dǎo)作用的貸款余額為368萬元,承包土地經(jīng)營權(quán)抵押占輔助作用的貸款余額為7000萬元。
2.貸款流程、額度、利率、用途和期限?!皟蓹?quán)”抵押貸款辦理一般流程為:客戶申請→受理→調(diào)查→審查→審批→辦理登記(或者公證)→貸款發(fā)放。部分市縣由于未明確“兩權(quán)”抵押登記機關(guān),因此金融機構(gòu)采取公證的方式來替代抵押登記。貸款額度一般由抵押物價值確定,一般抵押率不超過40%。利率偏高,普遍10.8%-14.4%。貸款用途主要圍繞農(nóng)業(yè)經(jīng)營。貸款期限以一年期短期貸款為主。
二、存在問題
(一)法律障礙
法律上對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)一般不允許抵押。唯一例外,只允許荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒”地的承包經(jīng)營權(quán)抵押,主要是為了鼓勵承包開發(fā)“四荒”地,解決承包開發(fā)荒地的資金短缺。法律雖然沒有明確禁止抵押農(nóng)房,但由于抵押農(nóng)房時宅基地應(yīng)當(dāng)一并抵押,故農(nóng)房抵押亦被法律所禁止。我國法律體系一貫采用“房地一體”模式,如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”,故農(nóng)房抵押受制于宅基地使用權(quán),而農(nóng)村宅基地抵押為我國現(xiàn)行法律所禁止。
(二)“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)程度低、存在私下交易
1.我省耕地流轉(zhuǎn)面積僅占家庭承包經(jīng)營耕地面積的11.7%,流轉(zhuǎn)程度低。據(jù)了解,相當(dāng)一部分耕地流轉(zhuǎn)通過私下協(xié)商進(jìn)行,不僅對官方統(tǒng)計的交易量產(chǎn)生影響,而且容易產(chǎn)生權(quán)益糾紛。
2.被調(diào)查市縣中暫未發(fā)生農(nóng)房流轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)情況。
(三)“兩權(quán)”配套制度建設(shè)滯后
1.確權(quán)登記難度大。從全省情況來看,部分市縣已逐步開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記,但土地承包經(jīng)營權(quán)的確定、土地邊界的劃定爭議較大,導(dǎo)致確權(quán)時間長。
2.地方政府重視不夠,人員、經(jīng)費安排不足。相關(guān)人員工作積極性不高,呈“無人管”、“無人干”的狀況,導(dǎo)致確權(quán)登記、流轉(zhuǎn)中心建設(shè)推進(jìn)緩慢。
四、政策建議
(一)多重?fù)?dān)保模式規(guī)避“兩權(quán)”抵押的法律風(fēng)險
從20xx年開始,我國已在福建明溪、重慶開縣、寧夏平羅、遼寧法庫等地開展“兩權(quán)”抵押貸款試點,其中引入基金擔(dān)保、保險擔(dān)保等與信貸相結(jié)合的多重?fù)?dān)保模式,避免擔(dān)保物單一,從而降低貸款風(fēng)險,值得借鑒與推廣。
(二)完善制度和組織機構(gòu)建設(shè)
一是政府進(jìn)一步明確“兩權(quán)”管理部門的職能責(zé)任,賦予工作權(quán)力,在“兩權(quán)”管理和服務(wù)上實施人員、經(jīng)費政策傾斜。二是建立仲裁機制,設(shè)立縣、鄉(xiāng)、村“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu),推動“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)盡快實現(xiàn)由自發(fā)到自覺、由無序到規(guī)范轉(zhuǎn)變。三是完善“兩權(quán)”價值評估市場建設(shè)。建立專業(yè)評估機制、設(shè)立專業(yè)評估機構(gòu)和評估人才,出臺評估管理、技術(shù)規(guī)范等有關(guān)法律和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則,為開展“兩權(quán)”抵押貸款提供評估服務(wù)。
(三)規(guī)范“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)行為,創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式
在鄉(xiāng)鎮(zhèn)加快建立“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)試驗、示范點和服務(wù)體系樣板。搭建高質(zhì)量服務(wù)平臺,免費開展土地流轉(zhuǎn)咨詢、登記、變更、仲裁、法律援助等服務(wù);逐步建立規(guī)范的“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)程序,采用統(tǒng)一格式的文書檔案資料,加強規(guī)范化管理;進(jìn)一步強化農(nóng)村土地集體所有的觀念,支持鄉(xiāng)村干部依法管理集體土地,增強農(nóng)民群眾依法流轉(zhuǎn)“兩權(quán)”的法律意識,查處違法流轉(zhuǎn)行為。積極探索以土地信用合作杜、土地銀行、土地托管等形式促進(jìn)土地高效流轉(zhuǎn)。
(四)加大對“兩權(quán)”抵押貸款的扶持政策
相關(guān)政府機關(guān)應(yīng)盡快農(nóng)戶出臺針對性的惠農(nóng)補貼政策,減少農(nóng)民負(fù)擔(dān);金融監(jiān)管部門對相關(guān)金融機構(gòu)增加“兩權(quán)”抵押貸款不良貸款率容忍度,消除金融機構(gòu)“懼貸”心理,使“兩權(quán)”貸款更加良性發(fā)展。