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第一篇：貸款調(diào)查報(bào)告

借款單位：*******公司 調(diào)查時(shí)間：**年**月**日

申請(qǐng)貸款金額：貸款期限：

主辦客戶經(jīng)理：*** （親筆簽名） 協(xié)辦客戶經(jīng)理：**（親筆簽名）

一、借款人概況及借款用途分析

1、借款人的基本概況；

2、借款原因、借款用途、借款金額及期限

二、借款人的經(jīng)營、管理水平分析

1、借款人的品德和才能。主要考察企業(yè)經(jīng)營者是否具有廉正可靠的品行與運(yùn)用資金的才能；企業(yè)管理層的整體素質(zhì)與人才結(jié)構(gòu)。

2、貸款企業(yè)的產(chǎn)、供、銷、機(jī)器設(shè)備管理狀況。包括物資管理、生產(chǎn)管理、產(chǎn)品管理、質(zhì)量管理和銷售管理等。。對(duì)小企業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)分析納稅變化情況等。

3、貸款企業(yè)的人力資源管理狀況。主要分析企業(yè)對(duì)人力資源的開發(fā)與利用等

三、借款人信用分析

1、借款人及關(guān)聯(lián)企業(yè)品德、歷史信用（包括真正經(jīng)營者及股東）

2、信譽(yù)狀況分析。主要分析客戶與銀行、工商、稅務(wù)、電力等部門及其主要客戶(包括供貨商和購貨商)的往來情況和履約情況。

四、行業(yè)前景分析

行業(yè)周期與經(jīng)濟(jì)周期、成本結(jié)構(gòu)（固定成本、變動(dòng)成本）、盈利性、競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)、依賴性、產(chǎn)品替代性、國家管制、所處位置、市場(chǎng)份額、產(chǎn)品銷路。以及金融同業(yè)對(duì)客戶的態(tài)度。

五、財(cái)務(wù)分析

[資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析、現(xiàn)金流量表分析、盈利能力分析、營運(yùn)能力分析、償債能力分析、發(fā)展前景分析]（財(cái)務(wù)指標(biāo)見附件）

企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表包括：資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表

資產(chǎn)負(fù)債表是總括反映企業(yè)某一特定日期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益及構(gòu)成情況的會(huì)計(jì)報(bào)表。資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

損益表是反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營成果形成情況的會(huì)計(jì)報(bào)表。收入-費(fèi)用=利潤

現(xiàn)金流量表以現(xiàn)金流入和流出反映企業(yè)界在一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的動(dòng)態(tài)情況，反映企業(yè)現(xiàn)金收入和流出的全貌。

償債能力指標(biāo)

1、資產(chǎn)負(fù)債率。負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%

2、流動(dòng)比率。 流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%（短期償債能力）

3、負(fù)債與所有者權(quán)益比率 總負(fù)債÷所有者權(quán)益總額×100%

4、全部資本化比率。 總債務(wù)÷（總債務(wù)+凈資產(chǎn)）×100%

5、利息保障倍數(shù)（己獲利息倍數(shù)）。 （稅前利潤總和+利息費(fèi)用）÷利息費(fèi)用

6、速動(dòng)比率。 速動(dòng)資產(chǎn)（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）÷流動(dòng)負(fù)債×100%

7、現(xiàn)金比率現(xiàn)金÷流動(dòng)負(fù)債

財(cái)務(wù)效益指標(biāo)

1、凈資產(chǎn)收益率凈利潤÷平均凈資產(chǎn)×100%

2、銷售（營業(yè)）利潤率 銷售（營業(yè)）利潤÷銷售（營業(yè)）收入凈額×100%

3、總資產(chǎn)報(bào)酬率利潤總額÷平均資產(chǎn)總額×100%

4、成本費(fèi)用利潤率 利潤總額÷成本費(fèi)用總額×100%

5、銷售現(xiàn)金回籠率 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量÷銷售收入×100%

資產(chǎn)營運(yùn)指標(biāo)

1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 銷售（營業(yè)）收入凈額÷平均資產(chǎn)總額

2、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 銷售（營業(yè)）收入凈額÷平均流動(dòng)資產(chǎn)總額

3、存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)銷售成本÷平均存貨

4、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù) 銷售（營業(yè)）收入凈額÷平均應(yīng)收賬款余額

發(fā)展能力指標(biāo)

1、銷售（營業(yè)）增長(zhǎng)率本年銷售（營業(yè)）收入增長(zhǎng)額÷上年銷售（營業(yè)）額×100%

2、資本積累率 本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額÷年初所有者權(quán)益×100%

3、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率 本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)額÷年初總資產(chǎn)×100%

4、三年利潤平均增長(zhǎng)率 [（年末利潤總額÷三年前年末利潤總額）1/3-1] ×100%

1、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性：

（1）會(huì)計(jì)政策和方法的可選擇性，決定報(bào)表的數(shù)據(jù)具有一定的彈性。 會(huì)計(jì)政策與方法的可選擇不是偶然現(xiàn)象，它存在于會(huì)計(jì)核算的各個(gè)方面。例如，收入和費(fèi)用確認(rèn)，存貨的計(jì)價(jià)，固定資產(chǎn)折舊方法等方面都的幾種選擇，而每一種選擇都會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)造成影響。誠然，選擇不是隨意的，會(huì)受到某些制約和監(jiān)督，但在可選擇范圍內(nèi)足以造成的差異也是明顯的，這必然會(huì)影響財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（2）人為的某些因素影響財(cái)務(wù)報(bào)表的客觀性。

報(bào)表編制者有時(shí)為了實(shí)現(xiàn)某些目的，會(huì)故意掩蓋、夸大或縮小某些會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，使會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)不能客觀地反映經(jīng)營活動(dòng)的情況。例如：己知應(yīng)收賬款中存在部分壞賬，故意不作調(diào)整，人為地縮小了損失數(shù)字。又如有意延長(zhǎng)折舊年限，以達(dá)到縮小折舊費(fèi)用，虛增利潤的目的。

（3）通貨膨脹是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的經(jīng)?，F(xiàn)象，是會(huì)計(jì)報(bào)表分析的又一個(gè)個(gè)難道。

財(cái)務(wù)報(bào)表以歷史成本會(huì)計(jì)報(bào)表為依據(jù)進(jìn)行的，但在出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣本身的價(jià)值發(fā)生劇烈變動(dòng)時(shí)，那么資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤表現(xiàn)出來的價(jià)值不真實(shí)，影響我們的判斷。

所以我們分析財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)最重要一點(diǎn)是，對(duì)借款人進(jìn)行實(shí)地考察，盡可能多地了解財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)不能看到的情況。

2、另一分析重點(diǎn)是對(duì)現(xiàn)金流量的分析與預(yù)測(cè)，分析客戶現(xiàn)金流量的構(gòu)成和變動(dòng)情況，并預(yù)測(cè)客戶未來的現(xiàn)金流量。這是第一還款來源主要依據(jù)之一，也是體現(xiàn)客戶對(duì)銀行的貢獻(xiàn)度。

現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

現(xiàn)金凈流量=經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金凈流量+投資活動(dòng)的現(xiàn)金凈流量+融資活動(dòng)的

現(xiàn)金凈流量

經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量=當(dāng)期銷售收入+當(dāng)期應(yīng)收賬款凈減額（-凈增額）+存貨凈減額+預(yù)付貨款凈減額+當(dāng)期應(yīng)付賬款凈增額+當(dāng)期預(yù)收賬款凈增額+其他應(yīng)付未付款凈增額+營業(yè)外收入+對(duì)外投資現(xiàn)金收入+其它現(xiàn)金收入

經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出量=當(dāng)期全部生產(chǎn)經(jīng)營成本+存貨凈增額+預(yù)付貨款凈增額+當(dāng)期應(yīng)付賬款凈增額+當(dāng)期預(yù)收帳款凈增額+其它應(yīng)付未付款凈減額+營業(yè)外支出+繳納所得稅+其它現(xiàn)金支出

當(dāng)期全部生產(chǎn)經(jīng)營成本=銷售成本+銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加+財(cái)務(wù)費(fèi)用+管理費(fèi)用-折舊-攤銷

如何確定流入、流出？

現(xiàn)金流入-----資產(chǎn)類科目減少、負(fù)債權(quán)益類稅目增加

現(xiàn)金流入-----資產(chǎn)類科目增加、負(fù)債權(quán)益類稅目減少

借款人近一年的現(xiàn)金流狀況，主要是經(jīng)營性現(xiàn)金流入量，足以說明其短期的償債能力。這個(gè)現(xiàn)金流是銀行認(rèn)可的現(xiàn)金流，不能光靠借款人提供的非審計(jì)報(bào)表和口說，需要信貸人員認(rèn)真的核實(shí)，這是調(diào)查人員和審查人員的工作重點(diǎn)之一。方式包括：核實(shí)借款人在銀行結(jié)算賬戶的現(xiàn)金流入情況，要剔除關(guān)聯(lián)企業(yè)間無實(shí)質(zhì)交易的資金往來，剔除銀行貸款劃入等部份；如是慣以現(xiàn)金結(jié)算的小型企業(yè)、個(gè)體工商戶，則核實(shí)其所有個(gè)人賬戶的款項(xiàng)轉(zhuǎn)入情況。我們認(rèn)為，至少借款人所有短期負(fù)債償還期內(nèi)的預(yù)測(cè)現(xiàn)金流入量，大于應(yīng)償還短期債務(wù)本息，才可初步說銀行的短期融資尚安全。

企業(yè)有了盈利而沒有足夠的現(xiàn)金流入量，不一定可以償還貸款；企業(yè)有了盈利，同時(shí)有足夠的現(xiàn)金流入量，才能償還貸款，企業(yè)即使略有虧損，但有足夠的現(xiàn)金流入量，同樣可以償還貸款。最好的模式是，企業(yè)有盈利，同時(shí)有足夠的現(xiàn)金流入量，就一定能歸還到期貸款。

六. 貸款擔(dān)保分析

（第二還款來源）。

保證、抵押、質(zhì)押。

①抵押物擔(dān)保能力分析。主要分析抵押物變現(xiàn)的難易程度、變現(xiàn)能力的大小，確定抵押率，核定抵押物的最高擔(dān)保額度。

②保證能力分析。對(duì)法人或其他經(jīng)濟(jì)組織，應(yīng)采用最近一期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，綜合分析保證人的資產(chǎn)規(guī)模、所有者權(quán)益，已提供的各類擔(dān)?？傤~、信用等級(jí)，現(xiàn)金流量，信譽(yù)狀況，發(fā)展前景等因素，按有關(guān)規(guī)定測(cè)算其保證能力；對(duì)專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，應(yīng)綜合分析保證人資信情況、經(jīng)營管理情況等，按有關(guān)規(guī)定核定其保證能力；對(duì)自然人，應(yīng)根據(jù)其財(cái)產(chǎn)和收入狀況核定其保證額度。

③分析質(zhì)押物的變現(xiàn)能力和變動(dòng)趨勢(shì)，確定質(zhì)押率，核定質(zhì)押物最高擔(dān)保額度。

兩個(gè)原則：1、貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況；2、貸款的擔(dān)保并不一定確保貸款得以償還。

七、貸款風(fēng)險(xiǎn)度分析：

貸款風(fēng)險(xiǎn)度顧名思義是指小額貸款公司貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)程度。貸款風(fēng)險(xiǎn)度的測(cè)定及分析即是信用分析的最后環(huán)節(jié)，更是小額貸款公司決定貸款與否的主要依據(jù)。原則上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)度大于0.6的貸款不予貸款，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)度大于0.6的貸款資產(chǎn)應(yīng)列為風(fēng)險(xiǎn)貸款資產(chǎn)從嚴(yán)監(jiān)控。

單筆貸款風(fēng)險(xiǎn)度=該筆貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)*企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)

單筆貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=該筆貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)*企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)*貸款形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

全部貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=∑貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重資產(chǎn)*∑貸款金額

貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重資產(chǎn)=貸款金額*貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度

1）企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)

按照企業(yè)的信用等級(jí)，規(guī)定相應(yīng)的等級(jí)系數(shù)

參考：AAA級(jí)40%；AA級(jí)50%；A60%；BBB級(jí)70%；BB級(jí)80%；B級(jí)100%。

2）貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

根據(jù)借款人資信程度的不同，分別采取抵（質(zhì)）貸款、保證貸款和保證貸款三種方式，并按貸款方式的不同分項(xiàng)設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

八．結(jié)論

判斷借款人的償債能力、抵押擔(dān)保償還能力和本筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，提出貸與不貸、貸款金額、期限、利率等建議。

第二篇：貸款調(diào)查報(bào)告

一、貸款主體調(diào)查

，男，x年xx月xx日出生，現(xiàn)年xx歲，其身份證編號(hào)為：，組人，現(xiàn)住。家庭人口x人，愛人名叫，女，x年xx月xx日出生，現(xiàn)年xx歲，其身份證編號(hào)為：x；結(jié)婚證：x號(hào)，兒子xx，xx年xx月xx日出生，現(xiàn)年xx歲，其身份證編號(hào)為，在讀書。*20xx年以來在開辦幼園，中華人民共和國社會(huì)力量辦學(xué)許可證是以妹妹名字登記的，x年xx月xx日教育局頒發(fā)了中華人民共和國社會(huì)力量辦學(xué)許可證，名稱：xx；地址：xx；舉辦者：xx；辦學(xué)層次：學(xué)前教育；辦學(xué)形式：全日制；辦學(xué)范圍：及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；招生對(duì)象：學(xué)齡前兒童；批準(zhǔn)文號(hào)：xx號(hào)；有效期：四年；主管機(jī)關(guān)：教育局。

夫婦同信用社保持著良好的合作關(guān)系，在信用社開立了新的存款賬戶。帳號(hào)為：x號(hào)。

調(diào)查意見：有完全民事行為能力，有固定的住所和穩(wěn)定的辦園場(chǎng)所，有合法有效的身份證件、中華人民共和國社會(huì)力量辦學(xué)許可證，借款用途明確合法，在信用社開立個(gè)人結(jié)算賬戶，有穩(wěn)定的收入和還本付息能力，無不良信用記錄，符合貸款的準(zhǔn)入條件規(guī)定。

二、財(cái)產(chǎn)及負(fù)債真實(shí)性調(diào)查

申請(qǐng)人向我社提供了資產(chǎn)負(fù)債情況說明，我們對(duì)該戶的資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查查詢：

1、房屋一棟，價(jià)值xx萬元。位于，房屋建筑面積O，無房產(chǎn)證，已交土地費(fèi)x萬元，按照x鄉(xiāng)的房屋建造價(jià)，價(jià)值基本合理。

2、幼兒園各種游樂設(shè)備xx萬元；經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)和查看，情況屬實(shí)。

各項(xiàng)資產(chǎn)合計(jì)x萬元。家庭財(cái)產(chǎn)真實(shí)，情況說明價(jià)格合理。

提供的資產(chǎn)負(fù)債情況說明表述對(duì)外無負(fù)債，經(jīng)外圍調(diào)查，婦沒有外部借款，也沒有為他人提供擔(dān)保，對(duì)外無負(fù)債，情況說明真實(shí)，沒有遺漏和隱瞞的情況。

三、經(jīng)營情況及用途調(diào)查

自xx年租房開辦幼兒園以來，經(jīng)過xx年的精心經(jīng)營，逐步積累了豐富的幼兒園管理經(jīng)驗(yàn)和原始資金，并通過良好的教育質(zhì)量擁有一定的生源。由于幼兒人數(shù)的增長(zhǎng)，x年在x街新建了x幼兒園，幼兒園占地面積約xxO，房屋建筑面積約xxO，聘有位幼教師，位司機(jī)，位廚師。

教育局x年x月x日頒發(fā)了中華人民共和國社會(huì)力量辦學(xué)許可證，名稱為x幼兒園，批準(zhǔn)文號(hào)為號(hào)，有效期：四年，目前已開辦四個(gè)班，有學(xué)前班、大班、中班、小班，有幼兒x人。

本次申請(qǐng)抵押貸款x萬元，主要用于幼兒擴(kuò)班所需的流動(dòng)資金。其中：用于支付教職工工資x萬元，幼兒生活費(fèi)及教材x萬元。其貸款申請(qǐng)用途真實(shí)合法，不會(huì)危及貸款安全。

四、償還保障性及風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償性調(diào)查

開辦幼兒園位于，占地面積約xxO，建筑面積約xxO，招生范圍為及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，x年春季招收幼兒x人，每人收費(fèi)x元，學(xué)費(fèi)收入約x萬元，位幼師工資支出x萬元，位司機(jī)工資支出x萬元，位廚師工資支出x萬元，教材支出x萬元，水電支出x萬元，生活費(fèi)支出x萬元，一學(xué)期支出合計(jì)x萬元，一學(xué)期可實(shí)現(xiàn)利潤約x萬元，年利潤x萬元，借款期限兩年內(nèi)第一還款來源充足。

用其哥哥位于自有房產(chǎn)作抵押。該房地產(chǎn)土地證號(hào)國用第x號(hào)，土地使用權(quán)人，土地坐落于南，地類（用途）為住宅，使用權(quán)類型為出讓，土地使用終止日期為x年x月xx日，使用權(quán)面積xxO，其中分?jǐn)偯娣exxO。

該房地產(chǎn)房產(chǎn)證編號(hào)為：號(hào)，房屋所有權(quán)人，產(chǎn)別為私，房屋坐落于x街，同土地證指向一致。房產(chǎn)為磚混結(jié)構(gòu)，戶屋總層數(shù)層，所在層數(shù)層，建筑面積xxO，房屋東與路交匯，西與交匯，臨近xx學(xué)校和超市，設(shè)計(jì)用途為住宅，房屋座落位置優(yōu)越，房產(chǎn)易于變現(xiàn)。

按城區(qū)房地產(chǎn)該路段現(xiàn)行市價(jià)，x元/O估算，初步評(píng)估價(jià)x萬元。

根據(jù)《農(nóng)村信用社貸款抵押擔(dān)保管理辦法》第x條關(guān)于抵押率的規(guī)定，“個(gè)人住房（含占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)）的抵押率不得超過%，商業(yè)用房的抵押率不得超過%”，可抵押貸款x萬元（x萬元%），抵押物合法、足值，房屋所有人及財(cái)產(chǎn)共有人已出具房產(chǎn)抵押承諾書，第二還款來源有保障。

已向信用社遞交了購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)申請(qǐng)書，愿意投足財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，可以落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償來源。

五、信用可靠性調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略

經(jīng)信用社信貸管理系統(tǒng)查詢，借款人、抵押人及全家成員在全縣信用社無歷欠貸款。經(jīng)在人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)查詢，借款人、抵押人及全家成員無不良信用記錄，其道德品行良好，有良好的還款意愿。

（一）主要風(fēng)險(xiǎn)因素：

1、政策性風(fēng)險(xiǎn)：目前計(jì)劃生育政策允許農(nóng)村夫婦第一胎是女孩的在間隔四年后可以生育第二胎，如果如遇國家計(jì)劃生育政策調(diào)整，嚴(yán)禁生育第二胎，將直接導(dǎo)致生源不足，從而影響經(jīng)濟(jì)效益。

2、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：x街如再新開辦幼園，將導(dǎo)致生源的減少，特別是當(dāng)前流感的發(fā)生期，如有幼兒感染，學(xué)校將面臨關(guān)閉停課，經(jīng)營上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3、土地使用出讓年限已到期。

（二）主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策：

1、加強(qiáng)各項(xiàng)監(jiān)控。指定專人負(fù)責(zé)對(duì)該戶資金回籠、運(yùn)用等方面進(jìn)行監(jiān)控，全面掌握其經(jīng)營情況。

2、要求借款人足額辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。在抵押合同簽訂后，要求借款人在貸款發(fā)放前自主到有關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)足額辦理抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)，保險(xiǎn)的期限不低于貸款期限，保險(xiǎn)金額不得小于主合同貸款本息，并明確農(nóng)村信用合作聯(lián)社信用社為第一順序受償人。

3、按照《農(nóng)村信用社貸款抵押擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定，信用社指派兩名客戶經(jīng)理陪同借款人到相關(guān)部門共同辦理合規(guī)的房地產(chǎn)抵押手續(xù)，抵押終止日期應(yīng)明顯大于貸款到期日期，同時(shí)復(fù)制“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”作為重要信貸檔案保管。

4、加強(qiáng)貸后管理。按照《農(nóng)村信用社貸后管理辦法》的規(guī)定，加強(qiáng)貸后管理，及時(shí)防范和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。

5、抵押房屋其土地使用出讓年限已到期，貸款前該戶必須到土地局交足土地出讓金，土地出讓年限應(yīng)明顯大于貸款到期日期，方可發(fā)放抵押貸款。

六、綜合意見

根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認(rèn)為借款人符合貸款的準(zhǔn)入條件，經(jīng)營活動(dòng)正常，有一定的防御風(fēng)險(xiǎn)能力，第一還款來源充足，有合法足值的擔(dān)保抵押，有良好的還款意愿。同意發(fā)放最高額房地產(chǎn)抵押貸款x萬元，本次貸款期限x個(gè)月，利率按%執(zhí)行，貸款按月付息，分期還本，即x年x月還x萬元，x年x月貸款到期前還x萬元。

第三篇：貸款調(diào)查報(bào)告

一、“兩權(quán)”確權(quán)及抵押貸款開展情況

據(jù)對(duì)省內(nèi)各市縣問卷調(diào)查反饋的數(shù)據(jù)顯示，截至20xx年3月末，海南省17個(gè)市縣（不含?？谑校┘彝コ邪?jīng)營耕地面積427萬畝，耕地流轉(zhuǎn)面積50萬畝。截至20xx年7月末，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款余額8754萬元。尚未開展農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

（一）“兩權(quán)”確權(quán)、流轉(zhuǎn)情況

一是確權(quán)工作陸續(xù)開展。有9個(gè)市縣（三亞、昌江、東方、瓊中、儋州、白沙、五指山、文昌和屯昌）已開展土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作。2個(gè)市縣（三亞市和儋州市）開展了農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記工作。二是抵押登記工作處于起步階段。有6個(gè)市縣（澄邁、儋州、白沙、保亭、樂東和屯昌）明確了土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押登記機(jī)關(guān)，僅屯昌縣出臺(tái)了鼓勵(lì)政策。三是逐步建立流轉(zhuǎn)交易中心。東方市和屯昌縣分別建立了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心，截至20xx年3月末，共促成1238宗、3.87萬畝的土地流轉(zhuǎn)交易。部分市縣也正積極籌建。

（二）“兩權(quán)”抵押貸款開展情況

1.貸款規(guī)模、分布和貸款機(jī)構(gòu)。截至20xx年7月末，全省土地承包經(jīng)營權(quán)貸款余額為8754萬元，同比增長(zhǎng)134.82%，比年初增加2275萬元;不良貸款余額118萬元，不良率為13.48%。從貸款用途看，投向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的貸款余額為1569萬元，個(gè)人消費(fèi)貸款余額185萬元，其他用途貸款余額7000萬元;從貸款方式看，僅以承包土地經(jīng)營權(quán)抵押的貸款余額為1386萬元，承包土地經(jīng)營權(quán)抵押占主導(dǎo)作用的貸款余額為368萬元，承包土地經(jīng)營權(quán)抵押占輔助作用的貸款余額為7000萬元。

2.貸款流程、額度、利率、用途和期限。“兩權(quán)”抵押貸款辦理一般流程為：客戶申請(qǐng)→受理→調(diào)查→審查→審批→辦理登記（或者公證）→貸款發(fā)放。部分市縣由于未明確“兩權(quán)”抵押登記機(jī)關(guān)，因此金融機(jī)構(gòu)采取公證的方式來替代抵押登記。貸款額度一般由抵押物價(jià)值確定，一般抵押率不超過40%。利率偏高，普遍10.8%-14.4%。貸款用途主要圍繞農(nóng)業(yè)經(jīng)營。貸款期限以一年期短期貸款為主。

二、存在問題

（一）法律障礙

法律上對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)一般不允許抵押。唯一例外，只允許荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒”地的承包經(jīng)營權(quán)抵押，主要是為了鼓勵(lì)承包開發(fā)“四荒”地，解決承包開發(fā)荒地的資金短缺。法律雖然沒有明確禁止抵押農(nóng)房，但由于抵押農(nóng)房時(shí)宅基地應(yīng)當(dāng)一并抵押，故農(nóng)房抵押亦被法律所禁止。我國法律體系一貫采用“房地一體”模式，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”，故農(nóng)房抵押受制于宅基地使用權(quán)，而農(nóng)村宅基地抵押為我國現(xiàn)行法律所禁止。

（二）“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)程度低、存在私下交易

1.我省耕地流轉(zhuǎn)面積僅占家庭承包經(jīng)營耕地面積的11.7%，流轉(zhuǎn)程度低。據(jù)了解，相當(dāng)一部分耕地流轉(zhuǎn)通過私下協(xié)商進(jìn)行，不僅對(duì)官方統(tǒng)計(jì)的交易量產(chǎn)生影響，而且容易產(chǎn)生權(quán)益糾紛。

2.被調(diào)查市縣中暫未發(fā)生農(nóng)房流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)情況。

（三）“兩權(quán)”配套制度建設(shè)滯后

1.確權(quán)登記難度大。從全省情況來看，部分市縣已逐步開展土地承包經(jīng)營權(quán)登記，但土地承包經(jīng)營權(quán)的確定、土地邊界的劃定爭(zhēng)議較大，導(dǎo)致確權(quán)時(shí)間長(zhǎng)。

2.地方政府重視不夠，人員、經(jīng)費(fèi)安排不足。相關(guān)人員工作積極性不高，呈“無人管”、“無人干”的狀況，導(dǎo)致確權(quán)登記、流轉(zhuǎn)中心建設(shè)推進(jìn)緩慢。

四、政策建議

（一）多重?fù)?dān)保模式規(guī)避“兩權(quán)”抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)

從20xx年開始，我國已在福建明溪、重慶開縣、寧夏平羅、遼寧法庫等地開展“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)，其中引入基金擔(dān)保、保險(xiǎn)擔(dān)保等與信貸相結(jié)合的多重?fù)?dān)保模式，避免擔(dān)保物單一，從而降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，值得借鑒與推廣。

（二）完善制度和組織機(jī)構(gòu)建設(shè)

一是政府進(jìn)一步明確“兩權(quán)”管理部門的職能責(zé)任，賦予工作權(quán)力，在“兩權(quán)”管理和服務(wù)上實(shí)施人員、經(jīng)費(fèi)政策傾斜。二是建立仲裁機(jī)制，設(shè)立縣、鄉(xiāng)、村“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)盡快實(shí)現(xiàn)由自發(fā)到自覺、由無序到規(guī)范轉(zhuǎn)變。三是完善“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)建設(shè)。建立專業(yè)評(píng)估機(jī)制、設(shè)立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人才，出臺(tái)評(píng)估管理、技術(shù)規(guī)范等有關(guān)法律和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則，為開展“兩權(quán)”抵押貸款提供評(píng)估服務(wù)。

（三）規(guī)范“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)行為，創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)加快建立“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)試驗(yàn)、示范點(diǎn)和服務(wù)體系樣板。搭建高質(zhì)量服務(wù)平臺(tái)，免費(fèi)開展土地流轉(zhuǎn)咨詢、登記、變更、仲裁、法律援助等服務(wù);逐步建立規(guī)范的“兩權(quán)”流轉(zhuǎn)程序，采用統(tǒng)一格式的文書檔案資料，加強(qiáng)規(guī)范化管理;進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)村土地集體所有的觀念，支持鄉(xiāng)村干部依法管理集體土地，增強(qiáng)農(nóng)民群眾依法流轉(zhuǎn)“兩權(quán)”的法律意識(shí)，查處違法流轉(zhuǎn)行為。積極探索以土地信用合作杜、土地銀行、土地托管等形式促進(jìn)土地高效流轉(zhuǎn)。

（四）加大對(duì)“兩權(quán)”抵押貸款的扶持政策

相關(guān)政府機(jī)關(guān)應(yīng)盡快農(nóng)戶出臺(tái)針對(duì)性的惠農(nóng)補(bǔ)貼政策，減少農(nóng)民負(fù)擔(dān);金融監(jiān)管部門對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)增加“兩權(quán)”抵押貸款不良貸款率容忍度，消除金融機(jī)構(gòu)“懼貸”心理，使“兩權(quán)”貸款更加良性發(fā)展。