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第一篇：調(diào)查報(bào)告

一、開發(fā)企業(yè)資信情況

1、開發(fā)企業(yè)基本情況

武漢天舜豐隆投資有限公司于2017年經(jīng)武漢市工商局核準(zhǔn)成立，注冊資本：6000萬元，并于2017年由黃陂區(qū)開發(fā)辦核準(zhǔn)開發(fā)暫定資質(zhì)等級;可以進(jìn)行房地產(chǎn)開及商品房銷售。

公司現(xiàn)有員工28人，具有大專學(xué)歷21人，其中：高級工程師4人，高級經(jīng)濟(jì)師1人，高級會計(jì)師1人，中級技術(shù)職稱10人，具有企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)從事房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人員7人。公司秉承"以人為本，追求時(shí)尚，營造文明居住環(huán)境"的經(jīng)營理念，堅(jiān)持"市場為導(dǎo)向，可持續(xù)發(fā)展"開發(fā)戰(zhàn)略，近幾年該公司先后成功開發(fā)了青山碧苑花園、黃石金港明珠均取得可喜成果。

2、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況

公司于2017年5月經(jīng)掛牌方式競以人民幣壹億零陸佰萬元收購位于武漢市黃陂區(qū)武湖街光明路北p(2017)001號地塊的國有土地使用權(quán)，成交土地面積為73726.66平方米(約合110.59畝)，翰林雅居一期項(xiàng)目總用地面積：27608.9平方米，總建筑面積：65276.14平方米，其中：商鋪面積：884平方米;住宅面積：60965.1平方米，每棟18層，672套商品房;總投資15000萬元;其中：一期土地款6300萬元、契稅243萬元、各項(xiàng)辦證費(fèi)等50萬元、工程設(shè)計(jì)費(fèi)368萬元、建安工程費(fèi)7621萬元，配套設(shè)施工程費(fèi)570萬元，管理費(fèi)用300萬元。

二、申報(bào)樓盤基本情況

1、樓盤概況

樓盤名稱：天舜.翰林雅居一期樓盤性質(zhì)：商住兩用項(xiàng)目占地：27608.9平方米土地取得方式：出讓土地使用年限：70年

國有土地使用證■有建設(shè)工程規(guī)劃許可證■有建設(shè)用地規(guī)劃許可證■有建筑工程施工許可證■有是否分期實(shí)施■是共分2期□否

樓盤所處地理位置：□市中心□次中心■市郊項(xiàng)目所在地位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場光明路，北面為漢施公路，有多趟公交車往來，包括212/1121/293/1120等;南面為光明路，西面為武湖正街，東面為東環(huán)路，為212路公交車起點(diǎn)站，交通極為方便。

2、本次申報(bào)樓盤情況

土地是否已被設(shè)定抵押□是■否建筑面積30183.05平方米，均為住宅面積。

目前項(xiàng)目工程形象進(jìn)度：1號樓18層，5號樓18層，6號樓18層(總高18層)。

三、樓盤市場預(yù)測

1、樓盤市場定位：翰林雅居.怡品長江位于天興洲長江大橋?qū)γ?武湖片區(qū))，在漢施公路和巨龍大道交匯處。是武湖片區(qū)規(guī)模最大、品質(zhì)最好的一個(gè)臨江住宅社區(qū)。項(xiàng)目離青山和漢口相當(dāng)近：到青山紅鋼城(走天興洲大橋)只要15分鐘車程，到漢口(走漢施公路)也只要20分鐘。項(xiàng)目周邊交通方便、配套成熟：小區(qū)門口，就是212路公交車起點(diǎn)站(到漢口集家咀);前面馬路上面，有多趟公交車和巴士通往漢口;到青山有234路公交車。隨著天興洲大橋的連通，本區(qū)域已和漢口、青山兩大城區(qū)緊密聯(lián)系起來，向西進(jìn)入漢口主城區(qū)，向南抵達(dá)青山核心商業(yè)生活區(qū)。另外，在項(xiàng)目南面，規(guī)劃中的江北快速通道已經(jīng)開始施工，這條道路連接漢口沿江大道，建成后到漢口中心區(qū)域只要10分鐘。在不久的將來，輕軌的延長線將從本區(qū)域通過(到陽邏)，屆時(shí)本區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h的另外一個(gè)城市副中心。

⒉市場需求分析：本區(qū)域的房屋多為居民私房，另有少數(shù)新開發(fā)小區(qū)，社區(qū)規(guī)模較小，配套較差，沒有完善的社區(qū)功能，不能滿足現(xiàn)代人的居住需求，從而產(chǎn)生了新的需求。另外由于天興洲大橋已經(jīng)修通，從青山到本區(qū)域相當(dāng)近(僅10分鐘車程)，環(huán)境好、戶型好、價(jià)格低形成的高性價(jià)比吸引了大量的青山客戶。目前客戶從職業(yè)上看，以企事業(yè)單位員工(特別是武鋼)、銀行職員、政府部門公務(wù)員為主，屬于中等收入階層，具有一定支付能力：從地區(qū)分布上看，大部分來自青山，以剛性需求為主，有的是考慮到區(qū)域環(huán)境好，離青山近，由于家庭人中的擴(kuò)張而產(chǎn)生了新的購房需求。

3、市場銷售前景和購買客戶群體分析(包括已接受認(rèn)籌情況)：就本項(xiàng)目的特點(diǎn)而言，打造區(qū)域性高端社區(qū)，打造高附加值產(chǎn)品，吸引青山客戶群，是項(xiàng)目尋求的關(guān)鍵。本項(xiàng)目所有的戶型均采用贈送面積，全部采用太陽能科技，在武漢樓市中也可謂特色鮮明。由于區(qū)域離青山相當(dāng)近(僅一橋之隔，車程10分鐘)，價(jià)格較低，面積適中，總價(jià)合理，而小區(qū)規(guī)模檔次在區(qū)域首屈一指，預(yù)計(jì)將會受到青山客戶的熱烈追捧，升值空間極大。已認(rèn)籌的客戶有武鋼中層管理人員、青山紅鋼城企事業(yè)單位人員、小企業(yè)主和部分石化、青船員工。

4、同類地段同類物業(yè)市場價(jià)格：銷售價(jià)格3800-4500元

5、本期樓盤銷售收入預(yù)計(jì)：總銷售收入12828萬元，均為住宅銷售收入。

四、樓盤合作的效益與風(fēng)險(xiǎn)分析

1、效益分析：預(yù)計(jì)在項(xiàng)目取得五證后，于2017年11月底樓盤正式開盤，由于樓盤定位為中小戶型，面積合理，總低價(jià)，而規(guī)模檔次屬于區(qū)域最高，周邊配套設(shè)施完善，吸引了大量客戶,目前該項(xiàng)目工程已接近封頂。介于周邊樓盤去向的情況和客戶消費(fèi)水平，區(qū)域內(nèi)潛在客戶大多數(shù)中小戶型為置業(yè)首先，從市場分析該項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，并從公司管理上控制好成本和費(fèi)用，該項(xiàng)目獲得預(yù)期效益可行性較高。

2、主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施：嚴(yán)格執(zhí)行省分行對商鋪、寫字樓按揭管理辦法，落實(shí)開發(fā)商的連帶擔(dān)保，確保抵押物完整、合法、有效。