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第一篇:房地產調研報告
近年來,xx地區(qū)房地產行業(yè)迅猛發(fā)展,促進了當地經濟發(fā)展和稅收增長,但是,通過我們檢查發(fā)現,房地產行業(yè)存在需要資金量大,經營周期長,預收預付賬款多,經營方式多樣等經營特點,由此,也隱藏著一些問題,針對存在的問題,如何進一步加強稅務管理,堵塞漏洞,探討如下:
一、存在的問題
(一)企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產行業(yè)己形成多種開發(fā)形式,有一部分房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定,合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為,應分別交納銷售房地產和轉讓無形資產的相關稅收,應該申報納稅。但在實際生活中,合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入,偷逃了稅款。
(二)以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項,不入帳,不做收入。只在企業(yè)內部財務報表中體現,致使企業(yè)少計了應稅收入,少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入,偷逃企業(yè)所得稅。
(三)銷售款長期不結轉或少結轉收入。房地產開發(fā)商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上,不與帳面的成本、費用配比結算,造成帳面無應稅所得或虧損,或者以實際收到款項確定收入實現,偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售,不按照合同約定的時間確認收入,以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。
(四)無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產品,從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計稅依據,實現“雙偷”。房地產開發(fā)企業(yè)依銷售不動產發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅,土地增值稅所得稅等稅收,購房者以銷售不動產發(fā)票開具金額繳納契稅后,辦理《房屋所有權證》,可見銷售不動產發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據,故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產發(fā)票,實現所謂“雙贏”,實則是實現應納稅款的“雙偷”。
(五)代收款項偷逃稅。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業(yè)稅,所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”,年末不申報納稅。
(六)“收入實收不轉”直接抵減應付工程款,偷逃稅款。房地產開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發(fā)企業(yè)轉付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算,而直接抵減應付工程款,從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
(七)與關聯(lián)方企業(yè)之間互轉收入和費用。與關聯(lián)方企業(yè)之間,特別是同一地址辦公的關聯(lián)企業(yè)之間,由于業(yè)務往來頻繁,利益關系密切,互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性,導致企業(yè)最終多計費用或少計收入,偷逃稅款。
(八)多列預提費用。一些企業(yè)采用“預提費用”、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大,在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本,對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本,而是長期滾動使用,減少應納稅所得額,甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復計提“預提費用”,借以偷逃稅款。
(九)虛列或者虛增成本費用,偷逃企業(yè)所得稅。具體表現為:
(1)將完工與未完工的項目混在一起,造成完工項目成本虛增;
(2)將開發(fā)項目之外的道路鋪設、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產開發(fā)成本不從“開發(fā)產品”轉到“固定資產”,而是計入對外銷售商品房成本,偷逃企業(yè)所得稅。
(3)多列利息支出和經營費用。
(4)擴大拆遷安置補償面積,減少可售面積,多結轉經營成本。
二、加強房地產行業(yè)稅收管理的對策和建議
(一)摸清與房地產開發(fā)項目的相關信息。有針對性的對房地產行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查,向售樓處的`工作人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容,推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數額。
(二)建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制,全面掌握房地產企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融等部門信息溝通制度,全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息,力求通過信息交換和分析比對,最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對,對差異戶進行實地核查,及時發(fā)現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換,進一步了解掌握房地產項目開發(fā)的經營規(guī)律,進而準確審核納稅申報資料,強化控管。
(三)加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作,對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控,掌握銷售收入情況,實現源頭控管。通過實地調查了解等方式,及時掌握樓盤銷售的進度,加強對售樓情況的適時監(jiān)控,保證銷售信息、預收房款真實、準確,確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查,了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系,看其收入、費用的劃分是否合理、合法。
(四)加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項(包括以房抵債,以完工房地產抵付借款、銀行貸款,抵付回租租金,換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出,抵付職工獎勵支出等等)、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象,對不符合查賬征收條件的,嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
第二篇:房地產調研報告
結合近期房地產公司人員離職情況,人力資源部對合肥市場房地產行業(yè)相關專業(yè)技術類崗位進行了專項薪酬調查,主要內容如下:
一、總體概述
近兩年,合肥市平均工資的漲幅大約在15%,其中20xx合肥平均工資為34143元/年,20xx年合肥平均工資為39292元/年,房地產行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè),位居第二,漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產企業(yè)的薪酬狀況的調查了解,得出以下數據(見下表):
其中標桿企業(yè)(如恒大、藍鼎)薪酬狀況:
1、土建工程師:3―4年工作經驗的工資為7000元/月左右,5年以上工作經驗的工資在7500―12000元/月;
2、安裝工程師:3―4年工作經驗的工資為7500元/月左右,5年以上工作經驗的工資在7500―8500元/月;
3、造價工程師:3―4年工作經驗的工資為7500―12000元/月,5年以上工作經驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)(如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華)薪酬狀況:
1、土建工程師:3―4年工作經驗的工資為5000―6000元/月,5年以上工作經驗的工資在6000―8000元/月;
2、安裝工程師:3―4年工作經驗的工資為6000元/月以上,5年以上工作經驗的工資在8500―10000元/月;
3、造價工程師:3―4年工作經驗的'工資為6000―7000元/月,5年以上工作經驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3―4年工作經驗的專業(yè)技術人員為例,特作如下比較:
三、問題診斷
1、從上表可以看出,華鑫房產公司的工程師薪酬水平與市場相比,整體偏低;
2、調查發(fā)現,土建工程師、安裝工程師、造價工程師由于市場稀缺程度和崗位價值不同,工資待遇也是不同的,表現為土建工程師<安裝工程師<造價工程師,而華鑫房產公司工資在崗位差異上體現不明顯。四、對策建議
根據上述調查數據及診斷問題,結合近期華鑫房產離職人員情況(見下表),提出以下建議:
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關系,雖標桿企業(yè)的工資普遍偏高,但也伴隨高強度的工作量,目前華鑫房產公司的工作飽和度一般,所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考,適度調整華鑫房產公司工程師的薪酬水平;
2、根據崗位評價及市場稀缺度,分別對土建、安裝、造價工程師設定不同的薪酬水平,以體現其差異性和層次性。
3、華鑫房產公司的專業(yè)技術人員工資調整應與市場的工資變化保持適度一致,同時根據市場變化每年做適度的調整。
第三篇:房地產市場調研報告
全區(qū)計劃開工的各類商務樓宇共計18座,建筑面積約165.7萬平方米。其中,商務商業(yè)樓宇(含商務辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)8座,建筑面積82.1萬平方米,占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座,建筑面積39.8萬平方米,占24.1%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座,建筑面積10萬平方米,占6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座,建筑面積33.8萬平方米,占20.4%。
調查表明,溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域,處于成都西向城市群的重要節(jié)點,是名副其實的“成都西向交通樞紐”,發(fā)展樓宇經濟的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。近年來,隨著我區(qū)加快構建以現代服務業(yè)為主導的現代經濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動”產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施,全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險、商務服務、旅游等高端服務業(yè)發(fā)展開始起步,資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚,樓宇經濟也呈現快速發(fā)展的好勢頭,展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計劃開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分布上看,主要集中在光華片區(qū),之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學城片區(qū)和體育城片區(qū),4個片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經濟發(fā)展,而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內,這對我區(qū)樓宇經濟的發(fā)展和現代服務業(yè)的培育,無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設的快速推進,其積極作用將更加凸現。
但是,如果進一步作深入分析比較,我們也會發(fā)現,我區(qū)商務樓宇雖已初具規(guī)模,但自發(fā)配Z的特征比較明顯,與其它中心城區(qū)和先進城市的樓宇經濟發(fā)展水平相比,在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個方面:
一、特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。
我區(qū)現有樓宇大部分都是綜合性的,商務、商業(yè)、住宅混建混雜現象突出,商業(yè)樓宇占比較大,商務樓宇占比較小,對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務服務、創(chuàng)意等高端服務業(yè)的帶動作用不強,現有樓宇的結構遠遠不能適應區(qū)委選擇的健康產業(yè)、文化產業(yè)、信息服務業(yè)、現代商貿業(yè)四大產業(yè)主攻方向。而經濟較發(fā)達地區(qū)的樓宇已經呈現出產業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐,五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所,形成了一定規(guī)模的中介機構匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座,面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明,專業(yè)化不強,就必然導致入駐企業(yè)關聯(lián)度低,難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環(huán)境來看,交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的'發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善,但樓宇建造時間較早,硬件設施老化,普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側開發(fā),在硬件條件上有了很大改善,但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環(huán)境看,商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高,影響了整個商務樓宇的檔次。目前,按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》,我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓,甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區(qū)現有甲級寫字樓7座,占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低,就難以吸引國內外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
成都商務寫字樓評定標準
三、溫江樓宇經濟發(fā)展不夠理想的原因分析。
通過分析梳理,我們認為,溫江樓宇經濟發(fā)展不夠理想,主要基于以下幾個方面的原因:
一是重視不到位。通過調研,我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經濟發(fā)展實施意見,出臺了完整的樓宇經濟配套政策,成立了樓宇經濟辦公室,專門負責樓宇經濟的管理和招商工作,有力推進了樓宇經濟的發(fā)展。與之相比,我區(qū)樓宇經濟發(fā)展工作尚未“破題”,全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經濟的重要性、緊迫性的認識還不夠,對樓宇經濟在推進產業(yè)轉型升級、構建以現代服務業(yè)為主導的現代經濟體系中的作用認識模糊,對樓宇經濟的研究還處于起步階段。
二是機制不健全。發(fā)展樓宇經濟是一項系統(tǒng)工程,需要政府、企業(yè)和社會的聯(lián)動。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經濟工作機制。目前,我區(qū)樓宇經濟的建設管理職能分散在發(fā)改、建設、商務、工商等多個部門,難以形成工作合力,部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關系也未完全理順。同時,在考核激勵方面,目前我區(qū)尚未制定樓宇經濟考核辦法,沒有形成層層抓落實的工作機制,基層發(fā)展樓宇經濟的積極性尚未充分調動。由于上述問題的存在,我區(qū)目前對樓宇經濟的“家底”尚未有全面具體的掌握,特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清,對樓宇經濟發(fā)展中的問題也不能及時予以協(xié)調化解。
三是政策不配套。樓宇經濟的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經濟發(fā)展的若干政策意見》,明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座,其中高檔寫字樓70座,實現“億元樓”30座等一系列目標,并制定了“五個一批”的具體工作安排,有力地促進了杭州市樓宇經濟的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺了促進現代服務業(yè)、現代工業(yè)、現代農業(yè)等相關扶持政策,但專門針對樓宇經濟的政策措施還是空白,特別是引導樓宇經濟有序集聚發(fā)展、推進樓宇招商、調動各方發(fā)展樓宇經濟積極性方面的政策欠缺,這將不利于樓宇經濟的快速科學發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設龍?zhí)犊偛拷洕堑倪^程中,加強商務樓宇的整體包裝策劃,大力宣傳推介重點樓宇,創(chuàng)新樓宇招商方式,探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動機制,加大對品牌集團公司的引進,以吸引更多的產業(yè)鏈企業(yè)入駐,取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少,缺乏針對性的重點推介,造成樓宇品牌不響,知名度不高,聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經濟發(fā)展的對策思考
分析溫江樓宇經濟發(fā)展存在的問題,學習借鑒先進地區(qū)的發(fā)展經驗,我們認為,要加快溫江樓宇經濟的發(fā)展,在總體工作部署上,必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。
1、加強組織領導。成立溫江區(qū)樓宇經濟領導小組,定期分析全區(qū)樓宇經濟發(fā)展狀況,對重大樓宇招商項目、樓宇經濟發(fā)展中出現的問題及時提出處理意見,并督促各單位層層落實責任,及時掌握樓宇發(fā)展狀況,以全面促進樓宇經濟的發(fā)展。領導小組下設辦公室,主要負責全區(qū)樓宇經濟發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協(xié)調工作,處理領導小組的日常工作。
2、合理規(guī)劃布局。根據城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關產業(yè)規(guī)劃,加快編制溫江區(qū)樓宇經濟發(fā)展規(guī)劃,細化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅持“點塊結合、以塊為主”,合理布局全區(qū)樓宇經濟的基本版圖和發(fā)展內容,形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心,以光華大道為主軸的樓宇經濟集群。大力發(fā)展特色樓宇,聚集一批健康產業(yè)、文化產業(yè)、信息服務業(yè)、現代商貿業(yè)等現代服務企業(yè),逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇,如在醫(yī)學城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學產業(yè)樓宇,在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法,進一步完善和實施鼓勵樓宇經濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開發(fā),對示范性和帶動性強的樓宇項目,在符合土地、城市等相關規(guī)劃的前提下,優(yōu)先安排用地指標;對新開發(fā)高檔商務樓宇的,通過設Z相關前Z條件并實行保證金制度,在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車設施、提升物業(yè)水平的,按開發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額,或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規(guī)模的,對有關工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質入手,狠抓硬件改造著力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內部裝修等方面的問題,大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度,完善配套服務和設施,形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位,附加功能、個性化服務不夠等問題,積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進行管理,形成區(qū)域性特色商務樓產業(yè)鏈,做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時,加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務設施,改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進途徑和工作措施,當前應著重抓好以下六個方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制,加快推進重點樓宇項目建設,對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經完成主體工程的樓宇項目,促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度,幫助協(xié)調解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、??菩畔a業(yè)園二期等計劃開工項目,促進其盡快開工建設。
2、強化現有資源的盤活、挖潛。要實現我區(qū)樓宇經濟的新突破,盤活用好存量樓宇是最現實、最快捷、最經濟、最有效的
3、快產業(yè)升級轉型步伐,實現由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產性服務業(yè)的雙重升級,打造集工業(yè)生產、總部經濟和生產性服務業(yè)于一體的科技產業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求,建議進一步挖掘??菩畔a業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項目的潛力,同步實施閑Z標準廠房的清理、改造,積極引進和新上一批工業(yè)總部經濟項目和服務于園區(qū)工業(yè)生產和銷售的產品研發(fā)、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業(yè),促進工業(yè)樓宇經濟和生產性服務業(yè)樓宇經濟的發(fā)展。
4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產業(yè)、文化產業(yè)、信息服務業(yè)、現代商貿業(yè)等產業(yè)聚集發(fā)展的需要,整合樓宇地塊資源,積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產開發(fā)公司,高起點、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準,盡快設計建設一批甲級寫字樓,實現溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位Z和黃金地段,按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式,由國有公司引導建設一座城市標志性大樓,作為溫江樓宇經濟的樣板工程,并以此為突破口,帶動全區(qū)樓宇經濟的發(fā)展。
5、加大招商營銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財力雄厚、建設方經驗豐富、管理方運作規(guī)范,才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規(guī)范、功能完善。因此,招商營銷工作是發(fā)展樓宇經濟的重中之重。堅持政府主導、業(yè)主主體、市場配Z,創(chuàng)新樓宇招商機制,建立專業(yè)招商隊伍,強化企業(yè)總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況,加強整體包裝策劃,編印樓宇經濟招商手冊、建立對外推介網絡平臺,利用各種媒體及時發(fā)布信息,提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系,積極與各類知名中介機構合作,適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經濟專場推介招商活動,努力引進高層次企業(yè)入駐。
第四篇:房地產調研報告
近年來,隨著國民經濟的快速發(fā)展,城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高,人們對住房條件改善的需求越來越高,房地產業(yè)日漸成為地區(qū)經濟發(fā)展的支柱產業(yè),隨之而來的是一些大中城市出現的房價“爆漲”現象,針對這一情況,國家出臺了一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整,本文就__市房地產市場的發(fā)展狀況及趨勢進行分析預測。
__市位于__中部,地處經濟欠發(fā)達地區(qū),是__自治區(qū)最大的工業(yè)城市,房地產業(yè)發(fā)展起步較晚,但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設步伐的加快,房地產業(yè)得以迅速發(fā)展。
(一)房地產開發(fā)企業(yè)情況
目前,__市共有各類房地產開發(fā)企業(yè)231家,其中有資質等級企業(yè)85家,暫定資質企業(yè)146家,有資質等級企業(yè)中二級企業(yè)10家,三級企業(yè)23家,四級企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內資和民營為主,國有企業(yè)數量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進入__市場步伐,這加劇了市場競爭,同時也抬高了本地企業(yè)參與競爭的'準入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊資金總額達到22。51億元,從業(yè)人員達到4808人,人均占用資金量達到46。83萬元。
(二)房地產開發(fā)投資情況
房地產開發(fā)投資持續(xù)增長。20__年,房地產開發(fā)投資首次突破50億元,達到59。29億元,與20__年全年相比同比增長91。3%,是“十五”期間房地產開發(fā)累計投資的1/3。
在房地產開發(fā)總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元,同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產開發(fā)項目投資增幅明顯。
(三)20__年新開工項目情況
在全部施工面積中,20__年新開工面積為404。4萬平方米,同比增長125%;其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米,同比增長151。2%;房屋竣工面積194。8萬平方米,其中住宅竣工面積151萬平方米。
(四)房地產交易市場情況
1、新建商品房交易情況
20__年,新建商品房成交14413套,同比增長17。97%,成交面積125。91萬平方米,同比增長18。38%,其中住宅9995套,同比增長11。40%,成交面積104。04萬平方米,同比增長17。67%;非住宅4418套,同比增長36。15%,成交面積21。87萬平方米,同比增長21。91%,其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套,成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米,較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__―20__年,__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米,6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米,6年間銷售面積904。27萬平方米。
3、存量房交易情況
20__年,__市存量房成交套數11692套,成交面積104。37萬平方米,同比增長2。01%、9。08%。其中:住宅成交10688套,成交面積88。83萬平方米,成交金額7。67億元,平均成交價格863。1元/平方米;商業(yè)營業(yè)用房成交877套,成交面積11。67萬平方米,成交金額1。76億元,平均成交價格1508元/平方米。
第五篇:房地產調研報告
縣級(尤其是我們中西部不發(fā)達地區(qū)的縣)房地產業(yè)具有規(guī)模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點:一般都是是掛靠在大開發(fā)商下的小規(guī)模企業(yè),運作模式是購買一塊地興建一個小區(qū)或幾棟商住樓,銷售得差不多了也就撤走了另找商機,開發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為,開發(fā)商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業(yè)利潤一擁而上的暴富者,素質參差不齊。財務人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當地富余人員,稅務財務不精通、不熟悉,核算不能達到規(guī)范要求。給稅收征管工作增大難度:
稅收征管現狀:工作被動,征管質量不高
一、地區(qū)觀念短期效益驅動形成干擾:近年來經濟欠發(fā)達地區(qū)加大對招商引資力度,招商引資工作作為政績的一個主要方面,房地產業(yè)作為一個見效快、政績顯現行業(yè)得到各級政府的青睞,各地各級產生重發(fā)展重引資輕管理思想,為了引進“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門地方土政策,因人因地因情況具體一個單位一個政策,在稅收上開一些口子,給依法征稅人為設置了障礙,對稅務部門日常征管工作也時有干擾。
二、行業(yè)要求不高資金密集財務核算質量低增加稅收征管難度:縣級房地產開發(fā)技術要求低門檻不高:找個掛靠單位,租個辦公場所,幾個相關行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城,投資數千萬元的房地產企業(yè)有十幾家,形為企業(yè)實為個體的開發(fā)商近百,良莠不一。房地產業(yè)相對又是資金密集運作行業(yè),密集資金運作、生產周期較一般行業(yè)長、成本費用項目多、會計核算復雜的特點要求房地產企業(yè)建立規(guī)范財務核算,目前稍具規(guī)模的開發(fā)商也只是幾個股東、三兩個財務人員,幾個工程人員組成,個體開發(fā)商更是股東打包來,事事自己動手心里一盤賬根本談不上財務核算。成本、費用不實、隱瞞收入現象不同程度普遍存在,給稅收征管工作帶來被動。
三、稅收征管手段簡單化,所得稅、土地增值稅偷漏嚴重:由于成本費用核算不實,建筑業(yè)目前執(zhí)行的20__年工程預算指標體系與實際出入較大,稅務部門一般以房地產銷售收入為基礎,對所得稅實行定率征收,對土地增值稅按預征率征收,收入比例與現狀不相符,以武寧縣為例今年上半年實際征收入庫房地產業(yè)營業(yè)稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產成為一個暴利行業(yè)已是一個不爭的事實,所得稅、土地增值稅少繳由此可風一斑。
解決方法探討
一、思想上客觀分析房地產業(yè)的現狀,研究其發(fā)展形勢改變收入倚重思想:1、從宏觀、微觀上向地方黨政領導客觀分析房地產業(yè)對地方經濟長遠影響,房地產業(yè)對經濟發(fā)展來講是一把雙刃劍,它的.產品是不動產屬于消費行業(yè),它創(chuàng)造的是短期繁榮和短期財政收入,不能像工商業(yè)那樣給地方帶來長期的持續(xù)經濟發(fā)展,過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資,土地是有限的逐步增值的資源,過快開發(fā)是得不失,對房地產業(yè)不應有倚重和依賴心理,國際慣例也都不會予以行業(yè)優(yōu)惠。2、教育地稅干部克服畏難思想,采取緊盯戰(zhàn)術,多調查研究、多實地觀察、及時掌握工程進度和銷售情況,實行動態(tài)跟蹤管理,不給偷漏稅者可行之機。
二、加大宣傳力度,強制規(guī)范行業(yè)財務核算,提高納稅人自行申報率和申報準確率:稅收管理單位有針對性地逐戶進行納稅輔導,明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚,敦促納稅人重視財務核算工作自覺及時進行準確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設置一個強有力的前提條件。
三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化稅務稽查工作職能:稅務稽查作為打擊偷漏稅的職能部門,認真鉆研房地產業(yè)生產、核算業(yè)務,提高自身人員政治、業(yè)務素質,檢查時注意與相關部門聯(lián)系協(xié)作,積極搜集資料,夯實證據鏈,重點檢查所得稅、土地增值稅,處理時依法辦事,用足用好法律賦予的職能,嚴厲打擊偷漏稅不法行為,加大偷逃稅成本,讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收
第六篇:房地產市場調研報告
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產項目都有其商圈范圍,不同類型的商業(yè)地產項目,其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,與行政區(qū)劃分沒有關系。通常,商圈可分為三個層次:核心商圈(主要商圈)、次級商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場調查機構也將在細分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產商圈市場調研
房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象,運用科學的方法,有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產市場方面的各種情報資料,通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進而對房地產市場進行研究與預測,為決策者們了解房地產市場的變動趨勢,制定公司營業(yè)計劃,擬定經營策略提供參考與建議。
房地產商圈市場調研內容
房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象,從宏觀市場到微觀市場,如從對房地產商圈市場環(huán)境的調研細致到個別樓盤的調研;從抽象的觀念到具體的行為,如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等,進行全方位的調查研究。
房地商圈產市場調研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃,也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產商圈市場調研的特點 1.內容廣泛
房地產商圈市場調研內容廣范,既有宏觀方面的房地產政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調研,同時也包括對購房者的`需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況,態(tài)度或愛好之類的調研。
2.針對性強
房地產商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同,實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高,如銷售率,價格等動態(tài)營銷信息的調研,時間發(fā)生變化,動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調研、實地調研、座談會
按調研目的分類
從調研的目的來看,市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。
應用性市場調研是為了更好地了解市場,搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。