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第一篇：學(xué)生調(diào)查報(bào)告
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)民收入與國(guó)民支出的不斷增加，當(dāng)代大學(xué)生作為一群特殊的消費(fèi)群體，有著特殊的消費(fèi)心理。體現(xiàn)出消費(fèi)觀超前和消費(fèi)實(shí)力滯后的問題，這是因?yàn)橐环矫嫠麄冇兄⒌南M(fèi)需求，另一方面他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，消費(fèi)受到了很大的制約。特殊群體自然有特殊的特點(diǎn)，同時(shí)也難免存在一些非理性消費(fèi)的問題。
一、基本調(diào)查情況
(一)調(diào)查時(shí)間：xx年x月x日至8月12日;
(二)調(diào)查地點(diǎn)：XX民族師范學(xué)院;
(三)調(diào)查對(duì)象：對(duì)政法系10級(jí)本科班、漢語(yǔ)系09級(jí)(2)班本科、音樂舞蹈系10?？?1)班學(xué)生共計(jì)128人的每月生活費(fèi)進(jìn)行實(shí)踐調(diào)查。
(四)調(diào)查目的：當(dāng)前的消費(fèi)市場(chǎng)中，大學(xué)生作為一個(gè)特殊的消費(fèi)群體正受到越來越大的關(guān)注。由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費(fèi)需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后，都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn)，同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)問題，我們決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研，弄清楚大學(xué)生要花多少錢，花在了什么地方，花的是否合理，如果不合理怎樣改進(jìn)……
二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題
基本月均消費(fèi)狀況
通過實(shí)踐調(diào)查發(fā)現(xiàn)大部分大學(xué)生的消費(fèi)水平都處于一個(gè)較高的平臺(tái)，對(duì)其消費(fèi)途徑 進(jìn)行調(diào)查，主要包括一下幾點(diǎn)：
(1)購(gòu)買衣服：大學(xué)生消費(fèi)在一定程度上會(huì)相信自己的真實(shí)體驗(yàn)，如果對(duì)名牌衣服等逐漸形成一種固定的偏好,于是保持良好的忠誠(chéng)度。而且對(duì)衣服的購(gòu)買有著感性的認(rèn)識(shí)，于是促使他們繼續(xù)購(gòu)買(名牌)。
(2)戀愛消費(fèi)：在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，談戀愛的大學(xué)生每月大約多支出100―300元左右，最少的也在50元，多則達(dá)到1000元以上(比如送名貴禮物給對(duì)方)。他們大多承認(rèn)為了 追求情感需要物質(zhì)投入，經(jīng)常難以理性把握適度消費(fèi)的原則。
(3)上網(wǎng)消費(fèi)：作為一種新媒體，網(wǎng)絡(luò)以其交互性、虛擬性、全球性為人類創(chuàng)造嶄新的文化形態(tài)，那就是網(wǎng)絡(luò)文化。網(wǎng)絡(luò)文化消費(fèi)是隨著信息社會(huì)的發(fā)展和數(shù)字化傳媒體的普及而出現(xiàn)的一種新型消費(fèi)類型。從本次調(diào)查的結(jié)果分析來看，對(duì)于上網(wǎng)方式，有19.5%的學(xué)生配有私人電腦，在網(wǎng)吧或 公共機(jī)房上網(wǎng)者占79.5%。
(4)手機(jī)等通訊消費(fèi)：據(jù)調(diào)查72.7%的學(xué)生月均發(fā)短信超過300條，每人通話時(shí)間可達(dá)230小時(shí)。13%的學(xué)生月均發(fā)短信在200條左右 ，通話時(shí)間約150小時(shí)。只有14.3%的學(xué)生月均發(fā)短信在100條以內(nèi)，通話時(shí)間在100小時(shí)以下。
三、對(duì)大學(xué)生消費(fèi)影響的因素
(1)社會(huì)的影響
把大學(xué)生放到校園里，他的角色就是一名學(xué)生。同樣把他放到社會(huì)中去，他又是社會(huì)的一份子。其消費(fèi)觀不可避免的受整個(gè)社會(huì)的影響。學(xué)校為了擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模，不斷降低入學(xué)門檻，許多家長(zhǎng)也抱著混文憑的態(tài)度將孩子送入學(xué)校，不論孩子是否能夠順利完成其學(xué)業(yè)。結(jié)果一部分學(xué)生雖然掛上了大學(xué)生的頭銜，而實(shí)際中由于自身不具備完成學(xué)業(yè)的能力，思想和學(xué)校的負(fù)擔(dān)過重，由于缺乏堅(jiān)強(qiáng)意志，隨著時(shí)間的流逝變得越來越墮落 ，變得成天無所事是，既而大量的空閑時(shí)間用在了各方面的消費(fèi)上。在改革開放市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮下，人們的生活水平不斷提高，伴隨著西方消費(fèi)主義和其他一些文化的入侵，一些人開始追求享樂，不少的大學(xué)生也開始隨大流、趕潮流。因而產(chǎn)生一種不良的消費(fèi)心理和消費(fèi)觀。
(2)家庭的影響
家庭是每一個(gè)大學(xué)生的主要經(jīng)濟(jì)來源，所以家庭經(jīng)濟(jì)狀況與理財(cái)觀念直接影響著學(xué) 生的消費(fèi)觀。有些家庭比較富裕的子弟他們平時(shí)花錢很闊綽，消費(fèi)非常的超前。根本不 會(huì)去節(jié)約和合理理財(cái)，只是盲目消費(fèi)。而那些家庭條件比較貧窮的學(xué)生由于受家庭經(jīng)濟(jì)
經(jīng)的限制和家庭教育的影響能比較合理分配自己的生活費(fèi)用，因而家庭對(duì)每一個(gè)大學(xué)生合理的消費(fèi)觀的形成有著直接的影響。
(3)學(xué)校的影響
當(dāng)今的大學(xué)校園是開放的，消費(fèi)主義的思潮沖擊著校園，學(xué)校周邊的環(huán)境對(duì)大學(xué)生的消費(fèi)也帶來了很大的影響，校園內(nèi)許多商家的廣告?zhèn)鲉?、周圍的網(wǎng)吧、歌廳、舞廳、咖啡廳、游戲廳、溜冰場(chǎng)、飯店等到處可見。這些都成了學(xué)生非正常消費(fèi)的催化劑。高校教育對(duì)學(xué)生消費(fèi)觀的導(dǎo)向教育還沒有形成足夠的重視, 具體有以下幾點(diǎn)：
其一，對(duì)大學(xué)生消費(fèi)心理和行為研究不足。高校思想政治教育要真正達(dá)到有效性目的，就一刻不能缺少對(duì)學(xué)生實(shí)際行為的了解與掌握。
其二，對(duì)大學(xué)生消費(fèi)觀的教育指導(dǎo)不夠。由于對(duì)大學(xué)生的消費(fèi)心理和行為了解不夠全面和客觀，同時(shí)由于工科院校課程設(shè)置等因素，與人生觀、勞動(dòng)觀、金錢觀、國(guó)情觀等重要思想觀念緊密相關(guān)的消費(fèi)觀的專題教育在思想品德修養(yǎng)課中沒有充分開展，從而也難以達(dá)到真正的指導(dǎo)目的。
其三，校風(fēng)建設(shè)范疇中普遍缺少倡導(dǎo)大學(xué)生勤儉節(jié)約生活消費(fèi)觀的內(nèi)容。高校校風(fēng)主要體現(xiàn)的正是學(xué)生的群體心理和行為特征。在校風(fēng)建設(shè)上注重塑造和強(qiáng)化學(xué)生良好的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)行為，培養(yǎng)學(xué)生良好的消費(fèi)習(xí)慣，這是高校思想政治教育一個(gè)非常重要的內(nèi)容。
四、消費(fèi)觀導(dǎo)向性建議
我認(rèn)為要正確引導(dǎo)大學(xué)生養(yǎng)成健康的消費(fèi)心理和良好的行為，可以從以下幾個(gè)方面著手：
(一)、加強(qiáng)對(duì)大學(xué)生消費(fèi)心理和行為研究
我認(rèn)為今后對(duì)于消費(fèi)觀的社科研究應(yīng)當(dāng)重視和加強(qiáng)對(duì)大學(xué)生消費(fèi)狀況的關(guān)注，注重 研究我們的消費(fèi)心理與行為，從中發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題，幫助我們養(yǎng)成健康的消費(fèi)心理，并形成正確的消費(fèi)觀。
(二)、培養(yǎng)和加強(qiáng)大學(xué)生的財(cái)商
智商反映人作為一般生物的生存能力，情商反映人作為社會(huì)生物的生存能力，財(cái)商則反映人作為經(jīng)濟(jì)人在經(jīng)濟(jì)社會(huì)里的生存能力。財(cái)商主要包括兩方面的內(nèi)容：其一，正確認(rèn)識(shí)金錢及金錢規(guī)律的能力;其二，正確運(yùn)用金錢及金錢規(guī)律的能力。培養(yǎng)和加強(qiáng)理財(cái)能力是現(xiàn)今的大學(xué)生在激烈競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中生存的必備因素。理財(cái)不是簡(jiǎn)單的四則運(yùn)算， 不是簡(jiǎn)單的收支平衡，它需要長(zhǎng)期的理性基奠，是我們共同的課題。
(三)、高校校風(fēng)建設(shè)任重道遠(yuǎn)
大學(xué)生良好消費(fèi)風(fēng)氣應(yīng)該成為良好校風(fēng)的重要組成部分，良好校風(fēng)是師德師風(fēng)和學(xué)生學(xué)習(xí)、生活作風(fēng)的有機(jī)組合。其中學(xué)生的消費(fèi)心理和行為是體現(xiàn)學(xué)生生活作風(fēng)的重要組成部分。應(yīng)該把握“育人為先”的原則，重視大學(xué)生為人處世每個(gè)環(huán)節(jié)的教育，重視培養(yǎng)和塑造大學(xué)生健康的消費(fèi)心理。學(xué)校應(yīng)該把大學(xué)生良好消費(fèi)心理和行為的培養(yǎng)作為校園文化建設(shè)的重要組成部分。大學(xué)的存在是為將來培養(yǎng)可以為天地立新、可以為民眾立命、可以為萬事承重的后備人才，可見校風(fēng)建設(shè)意義深遠(yuǎn)。
(四)、加強(qiáng)家庭環(huán)境教育
家庭環(huán)境對(duì)大學(xué)生的消費(fèi)觀會(huì)產(chǎn)生潛移默化的影響，父母在日常生活消費(fèi)的原則立場(chǎng)是子女最初始的效仿對(duì)象，父母應(yīng)該積極幫助子女培養(yǎng)理財(cái)和計(jì)劃消費(fèi)的習(xí)慣。
(五)、增強(qiáng)獨(dú)立意識(shí)，倡導(dǎo)理性消費(fèi)
大學(xué)生要對(duì)消費(fèi)有獨(dú)立的行動(dòng)和理性的思考，不要人云亦云、盲目追風(fēng)，但也不能一成不變、冥頑不化。就是說，在自己實(shí)際的消費(fèi)能力和社會(huì)的現(xiàn)實(shí)狀況中找到一個(gè)平衡點(diǎn)，合理消費(fèi)、理性消費(fèi)。
五、對(duì)本次調(diào)查的總結(jié)
通過本次的調(diào)查，我對(duì)大學(xué)生的消費(fèi)有了更深的認(rèn)識(shí)。大學(xué)生的這種不良消費(fèi)觀不僅加重了家里的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、影響了家長(zhǎng)和學(xué)生的感情，還在某種程度上扭曲了校園人際關(guān)系，增大了學(xué)習(xí)教育管理的難度。對(duì)每一個(gè)人來說，這一時(shí)期形成的消費(fèi)觀可能會(huì)影響他一生的消費(fèi)行為，并且與其人生觀、價(jià)值觀，健全人格的形成和完善密切相關(guān)。因 此,作為當(dāng)代社會(huì)的一名合格大學(xué)生，我們不僅應(yīng)該控制自身消費(fèi)，向正確道路發(fā)展，也應(yīng)互相提醒，共同走向理性消費(fèi)、合理消費(fèi)。要對(duì)自己的消費(fèi)有正確的認(rèn)識(shí)，合理做出理財(cái)計(jì)劃。
第二篇：市場(chǎng)需求調(diào)查報(bào)告
一、市場(chǎng)現(xiàn)狀
珠寶首飾行業(yè)對(duì)繁榮市場(chǎng)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的作用。它的發(fā)展折射出老百姓生活從溫飽到小康的歷史軌跡。珠寶首飾的消費(fèi)，正式為繼住房，汽車之后中國(guó)老百姓的第三大消費(fèi)熱點(diǎn)，據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，2001年，國(guó)內(nèi)總銷售額已逾800億元人民幣，出口達(dá)到25.3億美元。其中，國(guó)內(nèi)黃金首飾的年銷售從20年前的0.7噸增長(zhǎng)到207.5噸。首飾黃金用量躍居世界第四位;鉑金首飾的銷售量在全球市場(chǎng)的比重。從1%躍升到52%,達(dá)130萬蠱司：鉆石首飾所占的全球市場(chǎng)份額，也從0.5%上升到1.8%。年銷售量總件數(shù)突破100萬件。此外，紅藍(lán)寶石，翡翠，珍珠，中低檔寶石飾品的年銷售量也達(dá)到200億元左右。
相對(duì)于其他高檔消費(fèi)品，珠寶業(yè)確實(shí)有其獨(dú)特的發(fā)展空間。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、人均收入的增長(zhǎng)和生活水平的提高，珠寶首飾逐漸從少數(shù)顯貴人物的奢侈品，轉(zhuǎn)變?yōu)閷こ０傩盏南M(fèi)品，而且消費(fèi)心理也逐漸從保值性、擁有性向追求品牌、時(shí)尚和個(gè)性轉(zhuǎn)變：調(diào)查顯示，越來越多消費(fèi)者購(gòu)買首飾不只是作為禮品饋贈(zèng)他人而是自用。我國(guó)每年約有一千萬對(duì)新人結(jié)婚，婚慶消費(fèi)總額達(dá)2500億元，只要其中的10%用于珠寶消費(fèi)，那全年就是250億元以上。
從市場(chǎng)供應(yīng)商角度來看，內(nèi)地珠寶產(chǎn)業(yè)的日益蓬勃發(fā)展，使香港許多知名品牌看好內(nèi)地珠寶市場(chǎng)，許多國(guó)外知名的珠寶商也紛紛將目光投向中國(guó)。洋品牌開始搶灘中國(guó)市場(chǎng)，目前可以說，在揚(yáng)州市場(chǎng)已形成了一支規(guī)模龐大的珠寶首飾零售市場(chǎng)。
二、市場(chǎng)前景
自1982年我國(guó)恢復(fù)黃金飾品市場(chǎng)后，內(nèi)地黃金及珠寶首飾消費(fèi)迅速增長(zhǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年我國(guó)首飾消費(fèi)超過600億元人民幣，黃金消費(fèi)量則連續(xù)數(shù)年平穩(wěn)保持在200噸左右。
全球最大的鉆石經(jīng)銷商戴比爾斯早在上個(gè)世紀(jì)50年代就開始了與中國(guó)內(nèi)地的商務(wù)接觸。1984年和1988年，戴比爾斯先后與山東省、遼寧省簽訂了勘探鉆石礦礦源的合同，通過旗下的銷售和市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，戴比爾斯深度介入中國(guó)新興打磨加工業(yè)和快速增長(zhǎng)的珠寶飾品制造業(yè)。
20世紀(jì)90年代以來，戴比爾斯在中國(guó)加大了消費(fèi)營(yíng)銷方面的投入，位于北京、上海和廣州的“鉆石推廣服務(wù)”和“鉆石信息中心”通過舉辦各種行業(yè)會(huì)議、培訓(xùn)研討會(huì)、競(jìng)賽等方式，大大推動(dòng)了中國(guó)鉆石飾品消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。香港知名珠寶首飾品牌周大福選擇了以特許品牌連鎖的方式開拓內(nèi)地市場(chǎng)。
作為全球第三大黃金需求市場(chǎng)，中國(guó)正在吸引世界的目光。全球最大的黃金推廣機(jī)構(gòu)世界黃金協(xié)會(huì)已經(jīng)把中國(guó)作為2003年全球推廣計(jì)劃的“重中之重”。2003年5月中國(guó)人民銀行停止執(zhí)行包括黃金制品生產(chǎn)、加工、批發(fā)、零售業(yè)務(wù)在內(nèi)的26項(xiàng)行政審批項(xiàng)目.標(biāo)志著黃金、白銀等貴金屬及其制品從管理體制上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的全面開放。在稅收調(diào)整方面.針對(duì)進(jìn)口鉆石、鉆石消費(fèi)稅及進(jìn)口黃金、鉑金等都有相應(yīng)的一系列稅收政策的調(diào)整.這些既是對(duì)世貿(mào)組織和上海APEC會(huì)議承諾的兌現(xiàn).更是我國(guó)珠寶首飾企業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng).提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要保障。目前.上海鉆石辦、上海鉆交所和中國(guó)寶玉石協(xié)會(huì)、國(guó)土資源部珠寶玉石首飾管理中心.就鉆石進(jìn)出口環(huán)節(jié)的有關(guān)稅收調(diào)整問題做了大量工作.我們希望通過鉆石稅收政策的合理調(diào)整.理順鉆石產(chǎn)業(yè)的環(huán)節(jié).推動(dòng)國(guó)內(nèi)鉆石加工業(yè)的大發(fā)展。
珠寶首飾消費(fèi)市場(chǎng)顧客心理調(diào)查分析
珠寶消費(fèi)者作出購(gòu)買決策，主要受文化，社會(huì)，個(gè)人心理等因素的影響。文化是人類欲望和行為最基本的決定因素。人們?cè)诔砷L(zhǎng)過程中逐步形成了自己的價(jià)值觀、興趣愛好和行為方式。作為珠寶消費(fèi)者，都受中國(guó)歷史文化的影響。一個(gè)人所屬的社會(huì)群體，家庭，及其所擔(dān)當(dāng)?shù)纳鐣?huì)角色等因素對(duì)其事物的看法和行為都有直接或間接的影響。因而對(duì)其購(gòu)買行為也有重要影響。特別是年齡、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個(gè)性等個(gè)人特性因素是決定購(gòu)買的重要因素。
最近兩年，白金首飾以氣質(zhì)高雅等特點(diǎn)越來越受到消費(fèi)者的喜愛，尤其受到女性消費(fèi)者的青睞，目前，市場(chǎng)上５０％以上的首飾是白金制造的。調(diào)查顯示：有６０％的消費(fèi)者喜歡白金飾品；另有５０％的消費(fèi)者喜歡鉆石飾品；而黃金首飾已經(jīng)趨于飽和，市場(chǎng)份額比例與往年相比有所下降，但男性首飾中黃金首飾還有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。另外，玉石類首飾主要是以手鐲和項(xiàng)鏈為主，具有一定的市場(chǎng)份額。個(gè)別人對(duì)翡翠的喜愛也是大為增加、
珠寶首飾是貴重的消費(fèi)品，消費(fèi)者的購(gòu)買行為也相當(dāng)理性。調(diào)查顯示：６１％的消費(fèi)者是在光顧３－４家賣場(chǎng)后才做出購(gòu)買決定的；２６％的消費(fèi)者是在光顧５－６家賣場(chǎng)后才做出購(gòu)買決定。只有９％的消費(fèi)者只光顧１－２家賣場(chǎng)就做出購(gòu)買的決定。同時(shí)，調(diào)查顯示，４３％的消費(fèi)者對(duì)珠寶消費(fèi)存在信心不足，主要表現(xiàn)在：消費(fèi)者對(duì)商家信心不足，即商家是否誠(chéng)信；對(duì)珠寶商品信心不足，即珠寶商品是否貨真價(jià)實(shí)；對(duì)自己購(gòu)買行為信心不足，即自己的消費(fèi)行為心理成熟度不夠。所以對(duì)那些只是在柜臺(tái)前仔細(xì)觀看或試試，并不會(huì)立刻就買的顧客，商家應(yīng)給予理解。 在珠寶品牌琳瑯滿目的今天，廣告宣傳對(duì)品牌的推廣越來越重要。３２％的消費(fèi)者主要是通過廣告了解珠寶品牌、種類、款式；２８％的消費(fèi)者是通過親友對(duì)已消費(fèi)品牌的介紹了解珠寶品牌，有１２％的消費(fèi)者只購(gòu)買在廣告上見過的產(chǎn)品；有２６％的消費(fèi)者只購(gòu)買名牌產(chǎn)品。即使這樣，５０％的消費(fèi)者仍然要到賣場(chǎng)親自體驗(yàn)后才做出購(gòu)買的決定。可見現(xiàn)在的珠寶消費(fèi)已經(jīng)到了品牌消費(fèi)時(shí)代。那些不知名的產(chǎn)品或品質(zhì)較差的產(chǎn)品將逐漸被市場(chǎng)所淘汰。
婚禮消費(fèi)一直是珠寶首飾最重要的市場(chǎng)份額。５３．５％的消費(fèi)者在結(jié)婚時(shí)購(gòu)買珠寶；１６．２％的消費(fèi)者在結(jié)婚紀(jì)念日有消費(fèi)行為；２３．２％的消費(fèi)者在情人節(jié)有購(gòu)買行為。但隨著生活水平的不斷提高，五一節(jié)、國(guó)慶節(jié)、三八節(jié)、母親節(jié)以及親友的生日也成為重要的消費(fèi)時(shí)機(jī)。珠寶首飾不僅是定情的信物，也是增進(jìn)感情和友誼的使者。
三、總結(jié)與歸納
珠寶企業(yè)營(yíng)銷不僅要求珠寶企業(yè)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，制定適當(dāng)?shù)匿N售價(jià)格，以適當(dāng)?shù)匿N售渠道提供給消費(fèi)者，而且還要通過各種方式讓消費(fèi)者及時(shí)地了解企業(yè)及其產(chǎn)品，從而對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)生購(gòu)買動(dòng)機(jī)和購(gòu)買行為，使本企業(yè)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上能夠得以暢銷，這就是我們本節(jié)要講的內(nèi)容：珠寶促銷策略。珠寶促銷策略是珠寶市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重要組成部分之一，珠寶企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的產(chǎn)品特征、目標(biāo)市場(chǎng)的市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部狀況、市場(chǎng)地位和促銷目的制定適合于本企業(yè)的促銷策略。
同時(shí)隨著珠寶消費(fèi)的多元化.珠寶首飾市場(chǎng)被不斷細(xì)分.品種極大豐富.內(nèi)在質(zhì)量也有所提高。黃金、鉑金、鉆石飾品及各類有色寶石、玉石、白銀飾品各領(lǐng)風(fēng)騷.特別是黃金、鉑金、鉆石飾品發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｎ覈?guó)鉆飾消費(fèi)正以每年15％的速度增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)北京、上海、廣州三地調(diào)查.每對(duì)新人平均鉆飾消費(fèi)5820元.隨著我國(guó)居民收入的增加.鉆石首飾的購(gòu)買力還將繼續(xù)增長(zhǎng)。我國(guó)是一個(gè)新興的市場(chǎng).發(fā)展的市場(chǎng).我們有理由預(yù)計(jì)到2010年.我國(guó)珠寶首飾有望實(shí)現(xiàn)年銷售額1800億元.出口額達(dá)到70億美元。我國(guó)擁有巨大的市場(chǎng)和巨大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α⒇S富的寶玉石資源和獨(dú)特的珠寶文化.我國(guó)珠寶首飾業(yè)作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè).將在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)越來越大的份額。我們相信.通過政府的支持.行業(yè)的自律和業(yè)內(nèi)有序的管理和競(jìng)爭(zhēng). 我們相信.在政府、協(xié)會(huì)、企業(yè)的共同努力下.公平、公正、誠(chéng)實(shí)、守信的市場(chǎng)環(huán)境必將進(jìn)一步得到完善。在不遠(yuǎn)的將來.我國(guó)一定會(huì)成為世界珠寶加工、貿(mào)易的重要集散中心之一。
第三篇：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
在柴油發(fā)電機(jī)組廠家越來越多的今天，在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的柴油發(fā)電機(jī)市場(chǎng)，成啟發(fā)電機(jī)這個(gè)柴油發(fā)電機(jī)廠家開始了新一輪的思考，如何迎接新的挑戰(zhàn)。柴油發(fā)電機(jī)廠家在未來他們又該如何發(fā)展自己，對(duì)于這個(gè)問題廠家對(duì)市場(chǎng)做了一系列調(diào)查。
柴油發(fā)電機(jī)是一種小型發(fā)電設(shè)備，系指以柴油等為燃料，以柴油機(jī)為原動(dòng)機(jī)帶動(dòng)發(fā)電機(jī)發(fā)電的動(dòng)力機(jī)械。整套機(jī)組一般由柴油機(jī)、發(fā)電機(jī)、控制箱、燃油箱、起動(dòng)和控制用蓄電瓶、保護(hù)裝置、應(yīng)急柜等部件組成。
防音型機(jī)組廣泛應(yīng)用于對(duì)環(huán)境保護(hù)有特殊要求的戶外或室內(nèi)需要防護(hù)降噪的場(chǎng)所，主要由標(biāo)準(zhǔn)機(jī)組、防音罩殼、進(jìn)排風(fēng)降噪裝置和排氣降噪裝置等組成，其主要特征是防音罩殼設(shè)置隔音和吸音層、進(jìn)排風(fēng)通道做降噪處理、排氣采用工業(yè)型和住宅型消聲器的組合，分別降低其高頻和低頻段的噪聲。標(biāo)準(zhǔn)防音型機(jī)組噪聲一般在78～85dB(A)，超級(jí)防音型機(jī)組噪聲一般在70～78dB(A)。超級(jí)防音型機(jī)組是在標(biāo)準(zhǔn)防音型機(jī)組的基礎(chǔ)上對(duì)噪聲排放采取更加嚴(yán)格的控制措施，如采用迷宮式進(jìn)排風(fēng)通道設(shè)計(jì)等來實(shí)現(xiàn)的。
超級(jí)防音型機(jī)組一般外型尺寸都較大，制造成本也比標(biāo)準(zhǔn)防音型機(jī)組要高得多。防音型機(jī)組和超級(jí)防音型機(jī)組通常在防音罩殼外操作、保養(yǎng)和檢修。
柴油發(fā)電機(jī)組按結(jié)構(gòu)方式可分為固定式和移動(dòng)式(拖車式)機(jī)組;按運(yùn)行方式可分為單臺(tái)機(jī)組和并列運(yùn)行機(jī)組;按控制方式可分為普通手動(dòng)機(jī)組、自動(dòng)化機(jī)組、智能通訊遙控機(jī)組;按技術(shù)指標(biāo)可分I類電站、Ⅱ類電站、Ⅲ類電站;按容量可分為從1kw到3150kw各功率檔機(jī)組。
我國(guó)柴油發(fā)電機(jī)組市場(chǎng)近幾年發(fā)展速度很快，20xx年到20xx年由于缺電的影響，我國(guó)柴油發(fā)電機(jī)組市場(chǎng)發(fā)展迅速，由于缺電導(dǎo)致電荒的發(fā)生，因此些工廠，企業(yè)備用電源變成了個(gè)必須的任務(wù)，發(fā)電機(jī)組的銷量在這段時(shí)間急速上升，致使廠家的產(chǎn)量供不應(yīng)求。
導(dǎo)致柴油發(fā)電機(jī)組市場(chǎng)持續(xù)旺盛的原因主要有兩點(diǎn)。，很多柴油發(fā)電機(jī)組用于應(yīng)急發(fā)電方面，作為醫(yī)院、銀行、機(jī)場(chǎng)、通信等行業(yè)的備用電源，屬于間歇性用油設(shè)備，因此對(duì)油價(jià)上調(diào)反映不太敏感，交叉需求彈性較小。所以，這部分市場(chǎng)需求暫時(shí)不會(huì)受到油價(jià)上調(diào)的影響。
其二，在很多應(yīng)用領(lǐng)域，柴油發(fā)電機(jī)缺乏可替代產(chǎn)品。柴油發(fā)電機(jī)組作為可移動(dòng)電源，使得其在很多領(lǐng)域內(nèi)難以被替代，如船舶用電，石油開采等需要移動(dòng)作業(yè)的領(lǐng)域，因此柴油發(fā)電機(jī)組在這些市場(chǎng)上得到了廣泛的應(yīng)用。每當(dāng)夏季來臨，電力供應(yīng)不足之時(shí)，柴油發(fā)電機(jī)或柴油發(fā)電機(jī)組就會(huì)得到熱銷。
但目前來講，隨著電力供應(yīng)緊張的緩解，以及我國(guó)多年來對(duì)大型水利水電的建設(shè)，以及農(nóng)村小水電的建設(shè)加上其他例如風(fēng)能發(fā)電、核能發(fā)電、火電廠的建立使我國(guó)電力緊張的窘境得以緩解，因此，柴油發(fā)電機(jī)組的總體銷量在20xx年下半年有所緩解，同時(shí)，燃油價(jià)格的上漲也在定程度上限制了柴油發(fā)電機(jī)組市場(chǎng)的發(fā)展。但目前來看需求量仍然很大，些醫(yī)院、銀行、機(jī)場(chǎng)、戶外作業(yè)場(chǎng)所將柴油發(fā)電機(jī)作為應(yīng)急必備之用。
柴油發(fā)電機(jī)組在市場(chǎng)上的到如此廣泛的應(yīng)用還在于其特定的特點(diǎn)：
一，柴油發(fā)電機(jī)組的單機(jī)容量等級(jí)多，在國(guó)際上產(chǎn)品分為幾千瓦到幾萬千瓦，國(guó)內(nèi)最大為幾千千瓦，這個(gè)用戶提供了好多選擇的余地;
二，配套設(shè)備結(jié)構(gòu)緊湊、安裝地點(diǎn)靈活，其中的水冷只要34-82L/KWH汽輪機(jī)的1/10;，熱效率高，燃油消耗低，熱效率達(dá)到30-40%;
四，啟動(dòng)迅速，并能很快達(dá)到全功率，應(yīng)急分鐘內(nèi)可以達(dá)到全負(fù)荷，同時(shí)停機(jī)過程短，可以頻繁起停，這為用戶帶來了方便;
五，單機(jī)容量較小，運(yùn)行操作技術(shù)較簡(jiǎn)單，便于般運(yùn)行人員掌握。維護(hù)簡(jiǎn)單，保養(yǎng)方便，所需操作人員少，在備用期間的保養(yǎng)量小;
六，柴油發(fā)電機(jī)組的建設(shè)與發(fā)電的綜合成本最低。
七，運(yùn)行費(fèi)用低，可使用多種燃料，對(duì)燃油品質(zhì)要求低，適于燃用粘度較高的重油，而重油的價(jià)格遠(yuǎn)低于輕柴油;
八，可靠性較高，發(fā)電出力穩(wěn)定，通常發(fā)電功率按額定功率的9O運(yùn)行。因此，在移動(dòng)電站中柴油發(fā)電機(jī)組的應(yīng)用前景良好。
柴油發(fā)電機(jī)組是種技術(shù)密集型的產(chǎn)品，目前大部分艦船電站、移動(dòng)電站及各種應(yīng)急電站都由柴油發(fā)電機(jī)組組成。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，柴油發(fā)電機(jī)組需要量逐年增長(zhǎng)，且對(duì)其功能、技術(shù)性能的要求也越來越高。
我國(guó)柴油發(fā)電機(jī)組在機(jī)械性能、電氣性能、操作性能、可靠性、日常維護(hù)和使用壽命上與國(guó)際先進(jìn)水平相比，還存在著很大的差距，主要表現(xiàn)在：(1)機(jī)組種類較少、選擇余地較小;
(2)動(dòng)力性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性等技術(shù)性能指標(biāo)偏低，結(jié)構(gòu)不夠緊湊，振動(dòng)噪聲高;
(3)柴油機(jī)中新技術(shù)的應(yīng)用較少，智能化、自動(dòng)化程度很低。這些缺點(diǎn)使得國(guó)產(chǎn)柴油發(fā)電機(jī)組已不太適應(yīng)目前新建船舶的要求。因此只好采取引進(jìn)國(guó)外多種型號(hào)的船用柴油機(jī)(如康明斯、MWM等)、發(fā)電機(jī)(如斯坦福、西門子等)、空氣斷路器及電表等生產(chǎn)技術(shù)的方法，來滿足國(guó)內(nèi)船舶工業(yè)的需要。由于柴油發(fā)電機(jī)組是由柴油機(jī)、發(fā)電機(jī)和自動(dòng)控制裝置等3部分組成的，其中任部分技術(shù)水平的發(fā)展和提高，都能推動(dòng)其它方面的發(fā)展，從而提高柴油發(fā)電機(jī)組的整體性能，因此這3部分之間的技術(shù)水平相互促進(jìn)。
目前，我國(guó)柴油發(fā)電機(jī)組市場(chǎng)分高中低端市場(chǎng)，在高端市場(chǎng)上主要以國(guó)外發(fā)電機(jī)組及配套進(jìn)口零部件為主，在中端市場(chǎng)上主要是以國(guó)外的零部件、國(guó)外的品牌在國(guó)內(nèi)組裝為主;在低端市場(chǎng)上般都為國(guó)內(nèi)的產(chǎn)品及配件，而如濰柴、上柴等的柴油發(fā)電機(jī)組其中有大部分是出口的，國(guó)外品牌發(fā)動(dòng)機(jī)組裝柴油發(fā)電機(jī)組在國(guó)內(nèi)組裝的柴油發(fā)電機(jī)組市場(chǎng)等方面占據(jù)了70%-80%的市場(chǎng)份額。
第四篇：企業(yè)調(diào)查報(bào)告
隨著世界經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益嚴(yán)峻。如何在這樣激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，保存實(shí)力、求得發(fā)展已被越來越多的企業(yè)列入發(fā)展規(guī)劃中。而企業(yè)文化，就像拯救企業(yè)的靈水一樣，地位愈加突出。那么，什么是企業(yè)文化呢?很多企業(yè)干部和員工對(duì)企業(yè)文化的概念依然很模糊，他們普遍狹窄的認(rèn)為企業(yè)的墻報(bào)、廣播和業(yè)余文化生活就是企業(yè)文化。其實(shí)企業(yè)文化的范圍很廣，而遠(yuǎn)不是這么簡(jiǎn)單。那什么是企業(yè)文化呢?
為了更好的了解企業(yè)文化的本質(zhì)及其作用，本人于x年x月至x月x日通過訪問法，資料搜集法對(duì)xxxx科技有限公司進(jìn)行調(diào)查?？傮w來說企業(yè)文化，很廣泛從多方面對(duì)于企業(yè)的發(fā)展提出理念，對(duì)于人才的要求有獨(dú)到的見解。然而企業(yè)的文化管理方面的存在一些問題，就這些問題而展開分析，并提出改進(jìn)的建議。
一、 xx市xx科技有限公司概況
xxxx科技有限公司成立于20xx年，位于xx市福田區(qū)益田路，法定代表人是劉某某，注冊(cè)資本(萬元)100，公司的經(jīng)營(yíng)范圍：興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào));服裝設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)(不含專營(yíng)、專賣、?？厣唐?;計(jì)算機(jī)系統(tǒng)集成;弱電工程設(shè)計(jì);計(jì)算機(jī)軟件、硬件產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計(jì);微波產(chǎn)品、電子產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)及銷售(不含限制項(xiàng)目)。
二、 公司企業(yè)文化的簡(jiǎn)要介紹
(一) 以品質(zhì)為基礎(chǔ)
公司逐步健全推行質(zhì)量保證體系，在管理上堅(jiān)持："優(yōu)秀人才、優(yōu)秀品質(zhì)、優(yōu)秀服務(wù)"。產(chǎn)品的質(zhì)量是我們的誠(chéng)信。推行：零缺陷服務(wù)，為用戶提供滿意度。
(二) 以創(chuàng)意為發(fā)展
勇于創(chuàng)新，創(chuàng)新是高科技公司的靈魂，是企業(yè)保持旺盛生命力的基礎(chǔ)，是取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、立于不敗之地的法寶。時(shí)刻虛心學(xué)習(xí)、永遠(yuǎn)大膽創(chuàng)新，是每一個(gè)員工的責(zé)任。
(三)以成果分享為共同目標(biāo)
一個(gè)成功的企業(yè)，只有不斷的分享，在此過程中也要不斷的接受批評(píng)，而管改進(jìn)自我，以優(yōu)秀的成果造?？蛻?。服務(wù)客戶、服務(wù)社會(huì)。
一個(gè)企業(yè)的文化體現(xiàn)在管理上。對(duì)于以上企業(yè)文化的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)文化在管理方面的存在一些問題：
三、 xxxx科技有限公司企業(yè)文化管理問題及其原因
(一)企業(yè)的管理制度不夠健全
企業(yè)文化中可以看出，對(duì)于企業(yè)利益與品質(zhì)的保證較多的，相對(duì)而言對(duì)與員工利益的保證就十分欠缺。比例過分的失調(diào)，很顯然只有的體制實(shí)行起來，不能靈活應(yīng)對(duì)，涉及范圍太校現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)展迅速，而企業(yè)不能夠與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)于制度給予相應(yīng)的改善。陳舊的制度導(dǎo)致員工工作缺乏動(dòng)力，也使得許多員工也抱著混口飯吃的態(tài)度工作。很多員工認(rèn)為自己在公司的發(fā)展空間小，不能夠很好的體現(xiàn)自身的價(jià)值，在企業(yè)文化中也提到了“優(yōu)秀人才”但是根據(jù)調(diào)查很多人都沒有受企業(yè)任何專業(yè)的培訓(xùn)。這也暴露的體制不能夠很好實(shí)施的缺點(diǎn)。
(二) 公司員工對(duì)企業(yè)文化認(rèn)識(shí)不足
很多公司員工認(rèn)為企業(yè)文化，那是公司高層的事情，與自己沒有多大的利益關(guān)系。也不會(huì)想花時(shí)間在這上面。更多是考慮與自己利益相關(guān)的事情。公司在企業(yè)文化上的宣傳力度很欠缺，在調(diào)查過程中也有高層說到：現(xiàn)在工作繁忙，很難有時(shí)間去做文化建設(shè)的宣傳和配合工作，對(duì)于如何宣傳企業(yè)文化感到束手無策。還有些人認(rèn)為企業(yè)子要效率好，那么企業(yè)文化就會(huì)自然形成。這也是現(xiàn)在階段絕大多公司的想法。
(三)在建立企業(yè)文化上沒有良好的溝通平臺(tái)
公司自身對(duì)于企業(yè)文化的了解十分的欠缺，以利益為第一，員工對(duì)企業(yè)目標(biāo)缺乏具體的了解，沒有形成企業(yè)的共同價(jià)值觀，危機(jī)而感缺乏，企業(yè)的歸屬感不強(qiáng)，時(shí)常表現(xiàn)出持才傲物、工作上由于分工不太合理，出現(xiàn)了互相推工作的情況，經(jīng)常以“很忙”來拒絕參加院內(nèi)的文娛活動(dòng)，同事間往往只存在工作關(guān)系，缺乏潤(rùn)滑。中層領(lǐng)導(dǎo)班子的管理能力問題突出，院中層領(lǐng)導(dǎo)班子成員大多是由專業(yè)技術(shù)拔尖的員工擔(dān)任，他們的普遍特點(diǎn)是工作壓力、工作責(zé)任越來越多，管理任務(wù)繁忙，對(duì)于管理上的知識(shí)沒有系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和研究。所以導(dǎo)致了企業(yè)與員工矛盾重重。
以上是我通過對(duì)于xxxx科技有限公司在企業(yè)文化方面調(diào)查之后的所感。通過這次的調(diào)查過程認(rèn)識(shí)到企業(yè)文化實(shí)質(zhì)是以企業(yè)管理哲學(xué)和企業(yè)精神為核心，凝聚員工歸屬感、提高積極性和創(chuàng)造性的人本管理理論。優(yōu)秀的企業(yè)文化應(yīng)該是以人為本、以價(jià)值觀塑造為核心的文化管理，是對(duì)人的管理與對(duì)物的管理的有機(jī)結(jié)合。一個(gè)企業(yè)具有良好的企業(yè)文化才能在現(xiàn)在商業(yè)場(chǎng)上立于不敗之地。
第五篇：可行性報(bào)告格式范文
目錄
第一章前言
一、報(bào)告編制目的
二、報(bào)告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
二、__市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析
第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、__地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、__鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式
二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
第五章項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場(chǎng)定位
二、產(chǎn)品定位
第六章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議
第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算
一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃
第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃
二、項(xiàng)目銷售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算
四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
第九章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析
第十章結(jié)論與建議
第十一章結(jié)束語(yǔ)
第十二章附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章前言
一、報(bào)告編制目的
1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。
2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。
4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報(bào)告編制依據(jù)
1、__市規(guī)劃局規(guī)劃方案;
2、億房網(wǎng)站
3、國(guó)家建設(shè)部及__市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;
4、__市2000房地產(chǎn)年鑒;
5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、__市新洪泰中介代理公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況
該地塊位于__區(qū)__鄉(xiāng)石橋 村，總面積約125、59畝，屬于__市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——__鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)__市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1、4，建筑密度22、5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過20%。
根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式:多層60%，小高層40%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下:
①總用地面積:8、37公頃，合125、59畝。
②容積率:1、4
③總建筑面積:11、72萬m2
其中:多層住宅:6、72萬m2
小高層住宅及別墅:4、48萬m2
公建面積:0、5萬m2
④建筑密度:22、5%
⑤綠化率:40%
(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)
第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析
一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸
投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。
2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。(<新華文摘>2001’5)
同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104、06點(diǎn)，比上年增加2、6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng);商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁;商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新開工項(xiàng)目快速增加(如下表)，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，(<中國(guó)統(tǒng)計(jì)>chinastatistics2001’5)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征:
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表
2000年實(shí)際比上年同期+%
住宅投資(億元)3318、725、8
商品房新開工面積(萬平方米)2829530、6
商品房竣工面積(萬平方米)23027、916、4
商品房銷售建筑面積(萬平方米)16984、126、9
商品房銷售額(億元)3571、030、1
其中:銷售給個(gè)人(億元)2840、351、9
占總銷售額的比重(%)79、5——
1、開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901、73億元，與上年同比增長(zhǎng)19、5%，占固定資產(chǎn)投資的20、2%。其中:商品住宅開發(fā)完成投資3318、74億元，與上年同比增長(zhǎng)25、8%。
2、消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1、32億平方米，占商品住宅銷售面積的87、51%，比上年提高7、9個(gè)百分點(diǎn)。
3、銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5、98%，商品住宅平均售價(jià)1951、6元，上漲8、14%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌7、95%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221、18元，上漲3、47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17、4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10、6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。
4、二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
5、需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。(<中國(guó)房地產(chǎn)信息>2001’5realestateinformationofchina謝家瑾)
以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。
二、__市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)
2000年__市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101、29億元，較1999年增長(zhǎng)11、07%;全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長(zhǎng)3、68%;總竣工面積為454、11萬平方米，比1999年增長(zhǎng)2%;其中住宅竣工面積達(dá)377、31萬平方米，占全市總竣工面積的83、09%，比1999年增長(zhǎng)8、6%;全市商品房銷售總面積為303、76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80、33%，銷售額達(dá)60、2億元;空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長(zhǎng)11%，租賃總面積為80、15萬平方米，比1999年增長(zhǎng)17%，年租金總額為3、36億元，比1999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長(zhǎng)122、8%，說明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明:__市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。
(1)個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6、91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86、43%。從圖中可以看出:2000年__市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86、43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。
(2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35、79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)，從左圖看出:2000年各季度__市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。
價(jià)格指數(shù)
一季度1941、81000
二季度19631010、9
三季度2003、931031、9
四季度2021、661041、03
(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投資20、87億元，占房地產(chǎn)總投資的58、33%，2000年__市住宅累計(jì)總投資75、82億元，占房地產(chǎn)總投資的85、58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表:
各季度__市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。
2、市場(chǎng)特點(diǎn)分析
2、1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn):
1、住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。2000年，__市正式步入住宅的商品時(shí)代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠;2000年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。
2、空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年__房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年__市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。
3、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年__市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17、23%，全年銷(預(yù))售115、14萬平方米，其中預(yù)售38、96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。
4、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年__市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而__市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年__市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478、62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了__房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。
住房一級(jí)市場(chǎng)(增量房)住房二級(jí)市場(chǎng)(存量房)住宅總量
起數(shù)30010起27130起57140起
建筑面積244平方米478、62萬平方米722、62萬平方米
5、金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面:已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)29、17億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11、79億元多出一倍多。公積金方面:公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷(預(yù))售面積的1/4強(qiáng)。2000年新增歸集住房公積金5、38億元，比1999年增長(zhǎng)33、94%。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶，共計(jì)5、41億元，同比增長(zhǎng)97、8%;支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá)91、76萬平方米，房屋總價(jià)值達(dá)12、56億元。(上圖)
6、住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122、8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了__市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。
7、房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。2000年__市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)2000年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了__市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍__市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。
8、房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2000年__市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86、31萬平方米，成交金額13億元;二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1、3億元;辦理權(quán)證1876起;辦理抵押、按揭245起。
2、2微觀市場(chǎng)特點(diǎn)
1、從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。
2、從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3、從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。
4、從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如:統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。
5、從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。
6、從樓盤設(shè)計(jì)上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。
7、從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地3、19平方米，綠地率40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。
8、從樓盤配套設(shè)施來看，2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了__名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。
9、從樓盤的賣點(diǎn)來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入__的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使“智能化”概念形成了一種趨勢(shì)。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。
10、從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。
11、從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。
2000年__房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。
3、3分類物業(yè)特點(diǎn)
據(jù)<武房指數(shù)>統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，__市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下:
從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長(zhǎng)較快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。
住宅
住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94、5%，個(gè)人購(gòu)買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94、7%。2000年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為1945、49元/平方米、1963元/平方米、2003、93元/平方米、2021、66元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì)，(見右圖)全年平均價(jià)格為1983、52元/平方米。
1、普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn);
2、經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3、1%;我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間;
3、別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5、6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。
寫字樓
由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。2000年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為4003、95、4048、4058、33、4070、77元/平方米，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段-價(jià)格分布圖如下:
1、建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是__市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2、解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，__廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33、8元/平方米，入住率為55%，退居次席。
3、勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32、。8元/平方米，入住率為50%左右。
4、中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35、9元/平方米，入住率達(dá)70%。
5、寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入wto后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。
商業(yè)服務(wù)用房
2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)
第六篇：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
一、調(diào)查報(bào)告說明
本調(diào)查報(bào)告分為兩個(gè)大部分：一部分是調(diào)查當(dāng)前用人單位以及社會(huì)對(duì)電子商務(wù)專業(yè)學(xué)生的要求及應(yīng)該掌握的技能技術(shù)（由于本人是學(xué)生、故從權(quán)威網(wǎng)站中找到這部分的調(diào)查資料直接借用，具體內(nèi)容詳見附表一）。另一部分是針對(duì)內(nèi)蒙古地區(qū)呼和浩特市內(nèi)各高校學(xué)生之間的調(diào)查。其中調(diào)查主要內(nèi)容分為兩個(gè)部分。第一部分是對(duì)電子商務(wù)的認(rèn)識(shí)；第二部分是獲得電子商務(wù)的途徑（具體調(diào)查報(bào)告內(nèi)容見附表二）。
調(diào)查的目的就是找到電子商務(wù)就業(yè)需要的條件和當(dāng)代大學(xué)生尤其是電子商務(wù)專業(yè)的同學(xué)們從企業(yè)用人的角度出發(fā)，發(fā)現(xiàn)自己的不足，從而更好的培養(yǎng)自己各項(xiàng)技能技術(shù)和職業(yè)素養(yǎng)，為以后就業(yè)打好基礎(chǔ)。
二、調(diào)查的相關(guān)事項(xiàng)
（一） 調(diào)查時(shí)間：20xx年9月1日――20xx年9月15日
（二） 調(diào)查地點(diǎn)：呼和浩特市區(qū)內(nèi)
（三） 調(diào)查范圍：呼和浩特市區(qū)內(nèi)各高等學(xué)校在校學(xué)生
（四） 調(diào)查方法：?jiǎn)柧硎?/p>
三、調(diào)查報(bào)告內(nèi)容概況
（一）市場(chǎng)對(duì)電子商務(wù)人才的要求
作為新興的營(yíng)銷模式，市場(chǎng)對(duì)電子商務(wù)從業(yè)人員的需求可謂供求失衡。調(diào)查結(jié)果顯示企業(yè)對(duì)電子商務(wù)中的網(wǎng)站策劃/編輯人員的需求達(dá)到21.43%，對(duì)于網(wǎng)站設(shè)計(jì)/開發(fā)的人員需求占到28.57%，而網(wǎng)站美工人員和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷人員的要求也分別達(dá)到14.29%和42.86%，對(duì)于網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)人才的要求更是高達(dá)42.86%。窺一斑而見全豹，企業(yè)對(duì)電子商務(wù)從業(yè)者的需求還頗高的。但是，在高需求下各企業(yè)對(duì)從業(yè)人員技術(shù)要求也是不低的。數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)要求的電子商務(wù)人員在各種要求中掌握或是能夠運(yùn)用在線客服的占78.57%，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷為64.29%，市場(chǎng)營(yíng)銷50.0%，網(wǎng)店策劃是42.86%，就連文案處理也有21.43%的人要求，項(xiàng)目管理、客戶關(guān)系管理辦公自動(dòng)化分別占14.29%， 28.57%，28.57%。這些好不包括在線采購(gòu)、信息化管理、電話營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)安全等內(nèi)容?？梢哉f企業(yè)在求賢如渴的同時(shí)也是尋找那些德才兼?zhèn)涞摹?/p>
（二）本地區(qū)高校大學(xué)生對(duì)電子商務(wù)的認(rèn)識(shí)及現(xiàn)況
在對(duì)呼和浩特市區(qū)內(nèi)的各高校的在校大學(xué)生的調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)有76.79%的學(xué)生對(duì)電子商務(wù)的概念有一定了解。數(shù)據(jù)顯示，能知道電子商務(wù)的一般流程有48.21%的同學(xué)基本能知道、35.71%的表示不能、另有16.07%同學(xué)表示能。而對(duì)你知道什么是EDI嗎？33.93％的人知道一點(diǎn)、48.21％的同學(xué)表示不知道、知道的人只占17.86％。至于在課余時(shí)間能否主動(dòng)閱讀關(guān)于電子商務(wù)的論文、著作或具體報(bào)刊的調(diào)查中經(jīng)常只有7.14%、偶爾的卻有60.71%、那些不看電子商務(wù)論文或雜志的也占到了32.14%。
這些數(shù)據(jù)從一個(gè)面上反映了喜憂參半的結(jié)果。喜的是：在校大學(xué)生對(duì)電子商務(wù)還是了解的，這為以后電子商務(wù)更好的發(fā)展奠定了知識(shí)基礎(chǔ)和后備力量。憂的是：電子商務(wù)要想更快、更好的發(fā)展，可謂路漫漫兮其修遠(yuǎn)。
四、調(diào)查報(bào)告的分析
通過調(diào)查得到的這些數(shù)據(jù)我們不難看出大學(xué)生們對(duì)電子商務(wù)表現(xiàn)了較大的關(guān)注，這說明，大學(xué)生們對(duì)電子商務(wù)都十分感興趣，而且切身的體會(huì)了一把電子商務(wù)熱。在調(diào)查中盡管主動(dòng)了解或訂閱電子商務(wù)的同學(xué)比較少，但還是有一部人在通過閱讀課外資料或參加展覽了解電子商務(wù)，有目的地學(xué)習(xí)電子商務(wù)知識(shí)。但是，他們?nèi)鄙傧到y(tǒng)全面的學(xué)習(xí)。尤其是對(duì)涉及到電子商務(wù)專業(yè)方面知識(shí)的欠缺和不足。不恭敬的說，從一個(gè)側(cè)面反映出了當(dāng)代大學(xué)生雖然能夠認(rèn)識(shí)到電子商務(wù)但要想達(dá)到用人單位的要求還是有一定的距離的。
與此同時(shí)，我們也看到了市場(chǎng)中企業(yè)對(duì)電子商務(wù)的依賴和其人才的求賢若渴?？梢哉f電子商務(wù)就業(yè)前景是十分廣闊的。知識(shí)經(jīng)濟(jì)下的市場(chǎng)對(duì)電子商務(wù)崗位總的來說是供不應(yīng)求。但我們還應(yīng)看到企業(yè)對(duì)電子商務(wù)專業(yè)的要求并不是僅限于做做網(wǎng)頁(yè)、規(guī)劃一下網(wǎng)站、更多的是多方面技術(shù)、技能、綜合指標(biāo)的全面要求。比如說在綜合素質(zhì)方面要求電子商務(wù)人：
（1）掌握現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)代商務(wù)?，F(xiàn)代管理知識(shí)，懂經(jīng)濟(jì)，會(huì)管理，善商務(wù)。
（2）具有信息科學(xué)知識(shí)，掌握計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能運(yùn)用IT技術(shù)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩糠治黾捌浠A(chǔ)上的定性分析來解決經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、 管理中的實(shí)際問題。
（3）有較高的英語(yǔ)水平，能用英語(yǔ)作為書面語(yǔ)口頭上的工作語(yǔ)言來處理商務(wù)。這是經(jīng)濟(jì)全球化與商務(wù)國(guó)際化的電子商務(wù)必然要求。
（4）把握電子商務(wù)需要的現(xiàn)代商務(wù)與現(xiàn)代管理基礎(chǔ)、現(xiàn)代商務(wù)與現(xiàn)代管理基礎(chǔ)的IT需求和電子商務(wù)實(shí)施與運(yùn)行的思路、方法與策略，初步具備電子商務(wù)系統(tǒng)實(shí)施咨詢的能力。
（5）初步掌握電子商務(wù)軟件開發(fā)技術(shù)，初步具備電子商務(wù)系統(tǒng)分析、組件選擇、連接、測(cè)試、運(yùn)行、維護(hù)等二次開發(fā)能力。
這些要求無疑是對(duì)電子商務(wù)從業(yè)者提出了更高的要求。
五、調(diào)查預(yù)測(cè)
通過調(diào)查和對(duì)有關(guān)文獻(xiàn)的研究不難發(fā)現(xiàn)，電子商務(wù)已成為21世紀(jì)貿(mào)易主要手段。有關(guān)調(diào)查指出：“隨著全球電子商務(wù)高速增長(zhǎng)，我國(guó)電子商務(wù)也急劇發(fā)展，使得電子商務(wù)人才嚴(yán)重短缺。我國(guó)登記在冊(cè)的電子商務(wù)企業(yè)已達(dá)到1000多萬家，其中大中型企業(yè)就有10萬多家，初步估計(jì)，未來我國(guó)
對(duì)電子商務(wù)人才的需求每年約20萬人，而我國(guó)目前包括高校和各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)每年輸出的人才數(shù)量不到10萬人。人才總量不足已成為制約我國(guó)電子商務(wù)發(fā)展的瓶頸。隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，這些畢業(yè)生在進(jìn)入人才市場(chǎng)時(shí)本應(yīng)搶手”。
由此看出，電子商務(wù)就業(yè)前景是廣闊的，但是我們還應(yīng)該看到，企業(yè)對(duì)電子商務(wù)人的技術(shù)要求和綜合評(píng)定，也是非?？量痰?，就拿對(duì)電子商務(wù)人員技能方面來說電子商務(wù)從業(yè)者必須：
1、熟練進(jìn)行計(jì)算機(jī)操作，能夠進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和常用軟件的安裝與使用，熟悉辦公軟件操作；
2、掌握網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠熟練地利用INTERNET獲取資料和信息并進(jìn)行信息處理；
3、具有計(jì)算機(jī)軟硬件配置、網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)等基礎(chǔ)知識(shí)，能夠進(jìn)行網(wǎng)頁(yè)制作及電子商務(wù)網(wǎng)站的建立、發(fā)布、維護(hù)和管理；
4、了解電子商務(wù)交易系統(tǒng)的功能和業(yè)務(wù)流程，掌握相關(guān)的操作技術(shù)，能夠進(jìn)行網(wǎng)上交易、網(wǎng)下服務(wù)以及電子商務(wù)系統(tǒng)的安全維護(hù)，具有電子商務(wù)人員應(yīng)具備的綜合職業(yè)能力；
5、熟練進(jìn)行POS操作，能夠進(jìn)行MIS管理，熟練進(jìn)行商場(chǎng)、網(wǎng)站的各種數(shù)據(jù)資料的收集、處理工作。
盡管說企業(yè)對(duì)以及市場(chǎng)對(duì)電子商務(wù)專業(yè)從業(yè)者有各種各樣的要求但是只要我們掌握學(xué)校開設(shè)的各種專業(yè)技能，從用人單位用人需求出發(fā)，硬硬實(shí)施的掌握一些技術(shù)技能和商務(wù)的知識(shí)，就不難找不到自己合適的崗位。
總之，在經(jīng)濟(jì)知識(shí)一體化、世界經(jīng)濟(jì)一體化、全球化的今天。信息技術(shù)正越來越廣泛地應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)貿(mào)易領(lǐng)域。電子商務(wù)作為計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)結(jié)合的產(chǎn)物，已經(jīng)成為人類跨入知識(shí)經(jīng)濟(jì)新紀(jì)元的重要標(biāo)志之一。電子商務(wù)盡管電子商務(wù)在基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)知識(shí)、人才培養(yǎng)、政策法規(guī)以及網(wǎng)上支付等一系列問題上有不足之處仍然需完善改進(jìn)，但作為一個(gè)新興專業(yè)，以快捷、迅速、自由和交換的低成本為特點(diǎn)，注定其將代替?zhèn)鹘y(tǒng)的商務(wù)活動(dòng)，成為社會(huì)的商業(yè)發(fā)展的主要手段和途徑。因此電子商務(wù)專業(yè)的就業(yè)前景還是很廣闊的，只要我們抓住機(jī)遇，掌握所學(xué)技能做到理論與技能實(shí)踐相結(jié)合，做到精一、懂二、會(huì)三型的人，必然會(huì)找到合適自己的工作崗位。
