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第一篇：物業(yè)公司社會(huì)實(shí)踐報(bào)告
在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。為以后正常工作的展開(kāi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在實(shí)踐期間，我深深體會(huì)到了海納物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，以及在日照的影響地位。雖然海納物業(yè)僅經(jīng)過(guò)了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績(jī)，這與海納人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分 不開(kāi)的。但在看到成績(jī)的同時(shí)，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響海納物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，現(xiàn)總結(jié)整理如下。
第一，內(nèi)部管理不規(guī)范。首先，海納物業(yè)受日照整個(gè)物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡(jiǎn)單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問(wèn)題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān) 系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團(tuán)公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但 當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對(duì)外服務(wù)時(shí)，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二，責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個(gè)方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開(kāi)發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團(tuán)公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面，無(wú)形之中增加了物業(yè)管 理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來(lái)過(guò)一定的好處，例如，一些房屋維修問(wèn)題、設(shè)備設(shè)施配備問(wèn)題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無(wú)法獨(dú)立開(kāi)展。許多問(wèn)題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管 理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。
第三，基礎(chǔ)薄弱，正常運(yùn)行困難。首先由于部分物業(yè)開(kāi)發(fā)較早，設(shè)備、設(shè)施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來(lái)了很大壓力。其次，前期遺留問(wèn)題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商之間，與建設(shè)單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運(yùn)行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進(jìn)設(shè)備，改善服務(wù)，導(dǎo)致了服務(wù)水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對(duì)服務(wù)不滿意，進(jìn)而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。
第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對(duì)缺少專業(yè)知識(shí)，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。并且由于觀念、資金等問(wèn)題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識(shí)較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
這些問(wèn)題，影響著海納物業(yè)的發(fā)展，為改善我公司的物業(yè)管理狀況，樹(shù)立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進(jìn)企業(yè)快速、健康發(fā)展。
1、明晰權(quán)力和責(zé)任。海納物業(yè)欲走品牌之路，就必須走獨(dú)立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨(dú)立開(kāi)展各項(xiàng)工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，各物業(yè)處也應(yīng)加強(qiáng)自身的管理，合理劃分部門，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門的職責(zé)，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流 程，明確各部門員工的職責(zé)與權(quán)利。
2、建立、健全規(guī)章、制度。一個(gè)成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點(diǎn)的規(guī)章、制度，來(lái)規(guī)范員工的行為。要樹(shù)立海納物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報(bào)修 維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度，并積極落實(shí)，才能打造一個(gè)成功的企業(yè)，才能樹(shù)立海納物業(yè)品牌。
3、改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境，就要理順各方面的關(guān)系，使得各部門可以協(xié)調(diào)配合。減少在不必要的環(huán)節(jié)上的開(kāi)支，用于改善設(shè)備、設(shè)施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以提高收費(fèi)率，增加企業(yè)收入，使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路，能夠獨(dú)立正常運(yùn)作。
4、提高員工素質(zhì)。只有提高員工整體素質(zhì)，才能形成優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，才能打造成功的企業(yè)，才可以樹(shù)立海納物業(yè)品牌。提高員工素質(zhì)可以從以下幾個(gè)方面入手，一方面，內(nèi)部培訓(xùn)。經(jīng)常開(kāi)展業(yè)務(wù)知識(shí)、專業(yè)知識(shí)、服務(wù)意識(shí)學(xué)習(xí)活動(dòng)，整體提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)；另一方面，就是從優(yōu)秀的物業(yè)公司，請(qǐng)專業(yè)知識(shí)淵博，實(shí) 踐經(jīng)驗(yàn)豐富的專家，進(jìn)行培訓(xùn)，學(xué)習(xí)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)；最后，引進(jìn)人才。企業(yè)應(yīng)引進(jìn)部分專業(yè)知識(shí)豐富的優(yōu)秀人才，以補(bǔ)充新鮮血液，提高企業(yè)的活力和創(chuàng)新力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和品牌的樹(shù)立。
5、建立企業(yè)文化。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)特性決定了必須從文化層面上去提高員工素質(zhì)，只有建立起適合本企業(yè)特點(diǎn)的.企業(yè)文化，從文化的高度和層面來(lái)突出企業(yè)價(jià)值觀，以此規(guī)范員工的服務(wù)水平、服務(wù)態(tài)度和服務(wù)意識(shí)。這樣才能促進(jìn)企業(yè)的正常運(yùn)行、高速發(fā)展。
總之，海納物業(yè)走品牌之路，就應(yīng)全面改善管理，明確公司之間、部門之間、崗位之間的職責(zé)與權(quán)利，建立健全各種規(guī)章制度，理順、協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，形成高素質(zhì)的優(yōu)秀管理隊(duì)伍，建立起適合海納物業(yè)特點(diǎn)的企業(yè)文化，樹(shù)立全新的海納物業(yè)形象。另外，由于海納物業(yè)所轄小區(qū)較多，各處的物業(yè)、業(yè)主各具特色，建筑物業(yè)差異 較大。所以，還應(yīng)根據(jù)各處的特點(diǎn)采取不同的改善措施。 下面僅就對(duì)各處的初步了解，淺談以下各處的發(fā)展思路。
一、林海物業(yè) 規(guī)范管理，精益求精
林海小區(qū)，屬我公司開(kāi)發(fā)較早的物業(yè)小區(qū)，管理面積較大，居住人群復(fù)雜，管理難度較大。但相對(duì)其他幾處小區(qū)，林海的物業(yè)管理起步較早，相對(duì)成熟，并且已經(jīng)取得了相當(dāng)?shù)某煽?jī)。林海的物業(yè)管理比較成型，各部門的設(shè)置、崗位的配置相對(duì)合理。在日照也稱的上物業(yè)管理的典范。但與其他的優(yōu)秀的物業(yè)管理相比不足也是非常 明顯的。仍有許多不足之處需要改進(jìn)。
針對(duì)林海小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際可以采取進(jìn)一步規(guī)范管理，精益求精的策略。具體的說(shuō)就是，一方面企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，并加強(qiáng)落實(shí)，理順工作流程，使其管理流程更加順暢；向更優(yōu)秀的同行企業(yè)學(xué)習(xí)，規(guī)范服務(wù)行為，向更高水平的物業(yè)管理企業(yè)看齊，爭(zhēng)取在當(dāng)前能獨(dú)立正常 運(yùn)行的情況下，進(jìn)一步提高贏利水平。另一方面，在細(xì)節(jié)上下功夫，提高服務(wù)質(zhì)量，例如，員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)態(tài)度等方面。只有這樣，服務(wù)質(zhì)量才能提高，企業(yè)才能進(jìn)步。
二、山海天物業(yè) 理順?biāo)悸罚瑒?chuàng)新管理
山海天物業(yè)，在各處之中，是較為特殊的一處。作為別墅區(qū)的山海天，設(shè)備、設(shè)施配套齊全，各項(xiàng)智能化設(shè)備管理超前。盡管該處服務(wù)管理質(zhì)量要求更高，但由于其入住率較低，使得管理相對(duì)輕松。這一特殊性，就要求山海天的物業(yè)管理，當(dāng)前來(lái)說(shuō)不能采取象其他物業(yè)公司的正常的管理模式，因?yàn)樵撎幍奈飿I(yè)管理主要是對(duì)物業(yè) 的管理，包括房屋維修、綠化管理、清潔衛(wèi)生、保安等的管理，很少有直接針對(duì)業(yè)主的服務(wù)。這種情況下的物業(yè)管理，就應(yīng)該重新理順?biāo)悸?，根?jù)本身的實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng)新管理，比如說(shuō)，在一些公司設(shè)置的部門、崗位，在這里可以不設(shè)置或者盡可能少的安排人員，也可以將一些崗位合并，以減少開(kāi)支，當(dāng)然這必須是在不影響正 常服務(wù)質(zhì)量 的情況下。所以，山海天別墅的物業(yè)管理，可以采取適合其特殊性的管理模式，開(kāi)展創(chuàng)新管理。
三、城市花園 高起點(diǎn)，嚴(yán)要求，創(chuàng)品牌
相對(duì)其他幾處的物業(yè)，城市花園從硬件、配套設(shè)備設(shè)施上都是相當(dāng)優(yōu)越的。不僅綠化到位，各種智能化系統(tǒng)，如防盜報(bào)警系統(tǒng)、可視電子對(duì)講系統(tǒng)等配套齊全。另外，該處的定位較高，物業(yè)接手較早，能夠及早發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，而且，管理人員服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)。這些為城市花園物業(yè)管理的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
這就要求此處 的物業(yè)管理必須高起點(diǎn)，嚴(yán)要求，創(chuàng)海納品牌的典范?？梢源竽懙囊M(jìn)外地優(yōu)秀物業(yè)管理正規(guī)科學(xué)管理模式，定位要高，從成立之初，便以做優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)要求自己，從管理制度、管理模式、人員要求、崗位配備都向最優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)看齊，極力將城市花園做成海納物業(yè)的精品。城市花園將是海納物業(yè)最具潛力的一 處，是海納物業(yè)創(chuàng)品牌的關(guān)鍵。不免從以下幾方面入手。
第一、重視對(duì)內(nèi)管理。良好的內(nèi)部管理，是企業(yè)生存的保障。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理制定規(guī)范的管理制度，科學(xué)的崗位安排，合理的部門劃分，引進(jìn)專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的管理人才。打造一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，這一點(diǎn)對(duì)對(duì)于正在 形成中的城市花園物業(yè)管理是極為關(guān)鍵的。
第二、強(qiáng)化對(duì)外服務(wù)。進(jìn)一步提高員工的服務(wù)意識(shí)，為業(yè)主提供全方位立體式人性化服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、便捷的生活、工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。只有這樣才能樹(shù)立起企業(yè)的良好形象，打造海納物業(yè)的經(jīng)典品牌。
四、同發(fā)物業(yè) 求生存，促發(fā)展
同發(fā)物業(yè)由于開(kāi)發(fā)較早，管理幾次變更，歷史遺留問(wèn)題嚴(yán)重，使其生存處在舉步維艱的地步。首先，物業(yè)陳舊，房屋、設(shè)備維修壓力大，許多與業(yè)主的矛盾，物業(yè)是沒(méi)有能力解決的，這就更加加劇了物業(yè)與業(yè)主的矛盾。其次，同發(fā)物業(yè)與公司關(guān)系錯(cuò)綜，使得其在業(yè)主與公司之間艱難的生存。對(duì)于同發(fā)物業(yè)獨(dú)立生存將是其面臨的 重點(diǎn)問(wèn)題。因此，必須在盡量壓縮成本的前提下，最大限度的為業(yè)主服務(wù)，并且協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，以求的生存促使企業(yè)正常運(yùn)行。
第二篇：公司社會(huì)實(shí)踐報(bào)告
xxxx年x月xx日至x月x日學(xué)校安排暑期建筑施工生產(chǎn)實(shí)踐，我和xxxx三人聯(lián)系到了xx區(qū)xx的xxx商住樓工程處實(shí)踐。
一、工程概況
本工程位于xx市南明區(qū)二戈寨的富源南路，工程名稱為富源天地商住樓，承建單位是中建四局，設(shè)計(jì)單位是鋁鎂設(shè)計(jì)院，房開(kāi)公司是xx金匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，工程總面積是45600平方米，規(guī)劃面積1萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)樓盤5棟，其中包括中高層、小高層幾種類型的建筑群體。
實(shí)踐內(nèi)容：
1、熟悉有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙，學(xué)習(xí)施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)或施工方案以及施工管理文件，掌握其實(shí)際實(shí)施情況。
2、參加主要工程如基礎(chǔ)工程、鋼筋工程、模版工程、混凝土工程施工過(guò)程中的實(shí)際工作，掌握其施工方法。下面對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容作簡(jiǎn)要的總結(jié)。
一、基礎(chǔ)工程
工程的基礎(chǔ)采用人工挖孔灌注樁，具有機(jī)具設(shè)備簡(jiǎn)單，施工方便，占用施工場(chǎng)地小，對(duì)周圍建筑物影響小，施工質(zhì)量可靠，可全面展開(kāi)施工，縮短工期，造價(jià)低等優(yōu)點(diǎn)。人工挖孔灌注樁適用于土質(zhì)較好、地下水位較低的黏土、亞黏土、含少量砂卵石的黏土層。可用于高層建筑、公用建筑、水工建筑做樁基，作支承、抗滑、擋土之用。對(duì)軟土、流砂、地下水位較高、涌水量大的土層不宜采用。
我們到工地的時(shí)候，已經(jīng)開(kāi)始人工挖孔。我們先在資料室里看了關(guān)于建筑物場(chǎng)地工程地質(zhì)和必要的水位地質(zhì)資料，以及樁基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)施工圖、地下管線地布置、樁基礎(chǔ)所用建材資料和施工樁基的施工組織設(shè)計(jì)或施工方案。然后才到工地上觀看孔樁的施工。
孔內(nèi)設(shè)應(yīng)急爬梯，供人員上下井；施工人員進(jìn)入孔內(nèi)必須戴安全帽；使用的電葫蘆、吊籠等應(yīng)安全可靠并配有自動(dòng)卡緊保險(xiǎn)裝置。每日開(kāi)工前必須檢測(cè)井下的有毒有害氣體，并應(yīng)有足夠的安全措施挖出的土石方應(yīng)及時(shí)運(yùn)離孔口，不得堆放在孔口四周1m范圍內(nèi)，機(jī)動(dòng)車輛的通行不得對(duì)井壁的安全造成影響。
孔樁護(hù)壁采用鋼筋混凝土護(hù)圈，每挖下一米九澆筑一段護(hù)圈。采用直徑為6mm的鋼筋作骨架。修筑鋼筋砼井圈護(hù)壁應(yīng)保證：護(hù)壁的厚度、配筋、砼強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求；上下節(jié)護(hù)壁的搭接長(zhǎng)度不得小于50mm；每節(jié)護(hù)壁在當(dāng)日施工完畢；護(hù)壁模板在24h后拆除；發(fā)現(xiàn)護(hù)壁有蜂窩、漏水現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)強(qiáng)以防造成事故。挖至設(shè)計(jì)標(biāo)高時(shí)，孔底不應(yīng)積水，終孔后應(yīng)清理好護(hù)壁上的淤泥和孔底殘?jiān)?、積水，然后進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，應(yīng)立即封底和灌注樁身砼。
挖孔樁的同時(shí)，就制作鋼筋籠并驗(yàn)收。接著就吊裝鋼筋龍進(jìn)入已經(jīng)挖好的孔樁進(jìn)行安裝。鋼筋籠搬運(yùn)和吊裝時(shí)，應(yīng)防止變形；安放前需再檢查孔內(nèi)的情況，以確定孔內(nèi)無(wú)塌方和沉渣；安放要對(duì)準(zhǔn)孔位，扶穩(wěn)、緩慢、順直，避免碰撞孔壁，嚴(yán)禁墩籠、扭籠。應(yīng)該特別注意鋼筋籠的標(biāo)高，到達(dá)設(shè)計(jì)位置后應(yīng)采用工藝筋（吊筋、抗浮筋）固定，避免鋼筋籠下沉或受混凝土上浮力的影響而上浮。
鋼筋保護(hù)層的厚度為無(wú)護(hù)壁時(shí)70mm、砼護(hù)壁時(shí)35mm。保護(hù)層用水泥砂漿塊制作，當(dāng)無(wú)砼護(hù)壁時(shí)嚴(yán)禁用粘土磚或短鋼筋頭代替（磚吸水、短鋼筋頭銹蝕后會(huì)引起鋼筋籠銹蝕的連鎖反應(yīng)）。墊塊每1.5―2m一組，每組3個(gè)，每組之間呈梅花形布置。保護(hù)層的允許偏差為±10mm。在灌注砼前，應(yīng)進(jìn)行清孔工作，要求孔壁、孔底必須清理干凈，孔底無(wú)浮渣，孔壁無(wú)松動(dòng)。
接下來(lái)就是混凝土的澆注與養(yǎng)護(hù)。
二、鋼筋工程
各種鋼筋在運(yùn)進(jìn)場(chǎng)地之前要驗(yàn)收，要有質(zhì)保單，并要求作力學(xué)性能試驗(yàn)和焊接試驗(yàn)，合格后才能啟用。各種鋼筋加工機(jī)器如鋼筋冷拉機(jī)、調(diào)直機(jī)、切斷機(jī)、彎曲機(jī)、電弧焊機(jī)、電渣壓力焊機(jī)等都必須運(yùn)到工地上。
鋼筋制作之前必須通過(guò)施工圖紙得出鋼筋加工表，以便以后進(jìn)行鋼筋的各種加工。
我們首先看熟施工圖紙，結(jié)合《建筑施工》課中的理論知識(shí)，了解鋼筋的下料。改用直徑為多大的鋼筋，在什么地方截?cái)嗟鹊取ｄ摻钋袛鄷r(shí)，應(yīng)根據(jù)鋼號(hào)、直徑、長(zhǎng)度和數(shù)量長(zhǎng)短搭配，先斷長(zhǎng)料后斷短料，盡量減少和縮短鋼筋短頭，以節(jié)約鋼材。鋼筋的配料長(zhǎng)度按±1M中心線計(jì)算，180度的末端彎鉤按設(shè)計(jì)長(zhǎng)度加3。5d加平直長(zhǎng)度。箍筋的下料尺寸按箍筋內(nèi)口尺寸計(jì)算，另加二個(gè)彎鉤及直段尺寸。鋼筋在加工之前必須進(jìn)行除銹工作。
鋼筋籠制作嚴(yán)格按設(shè)計(jì)加工，主筋位置用鋼筋定位支架控制等分距離。主筋間距允許偏差±10mm；箍筋或螺旋筋螺距允許偏差±20mm；鋼筋籠直徑允許偏差±10mm；鋼筋籠長(zhǎng)度允許偏差±50mm。
加頸箍宜設(shè)在主筋外側(cè)，以加強(qiáng)對(duì)鋼筋籠的箍子作用，且不會(huì)增加施工難度，主筋一般不設(shè)彎鉤。鋼筋的綁扎，底層基礎(chǔ)鋼筋的綁扎首先要放樣，每一跨度里鋼筋的接頭數(shù)只有25%，即4根鋼筋里只有一個(gè)接頭，另外，接頭要盡量放在受壓區(qū)內(nèi)。
鋼筋籠搬運(yùn)和吊裝時(shí)，應(yīng)防止變形；安放前需再檢查孔內(nèi)的情況，以確定孔內(nèi)無(wú)塌方和沉渣；安放要對(duì)準(zhǔn)孔位，扶穩(wěn)、緩慢、順直，避免碰撞孔壁，嚴(yán)禁墩籠、扭籠。
注意鋼筋籠的標(biāo)高，到達(dá)設(shè)計(jì)位置后應(yīng)采用工藝筋（吊筋、抗浮筋）固定，避免鋼筋籠下沉或受混凝土上浮力的影響而上浮。
在鋼筋的吊裝過(guò)程中，要時(shí)刻注意，以免鋼筋籠變形，而給以后的工作帶來(lái)麻煩。
三、模版工程
本工程模板采用木模，木模應(yīng)保證下料尺寸準(zhǔn)確、拼縫嚴(yán)密，保證砼不漏漿。木模底部加固可采用在埋木條的方法，底部擋木用鐵釘固定，采用此方法簡(jiǎn)單可靠，容易保證砼不跑模。
模板安裝時(shí)，要保證其平整度和垂直度，模板支撐系統(tǒng)必須有足夠的穩(wěn)定性。模版的支撐采用鋼管支撐。
砼澆筑前24小時(shí)應(yīng)對(duì)模板淋水，并用海綿條及三夾板堵縫，以免漏漿。
模板的拆除應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范要求，并在砼施工時(shí)，留置試塊，標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)，作為拆模的依據(jù)。砼若未達(dá)到強(qiáng)度要求，不得提前拆模。
模板安裝前的基本工作：
放線：首先引測(cè)建筑的邊柱，墻軸線，平以該軸線為起點(diǎn)，引出各條軸線。模板放線時(shí)，根據(jù)施工圖用墨線彈出模板的中心線和邊線，墻模板要彈出模板的邊線和外側(cè)控制線，以便于模板安裝和校正。
用水準(zhǔn)儀把建筑水平標(biāo)高根據(jù)實(shí)際標(biāo)高的要求，直接引測(cè)到模板安裝位置。
模板墊底部位應(yīng)預(yù)先找平，雜物清理干凈，以保證模板位置正確，防止模板底部漏漿或混泥土成形后爛根。
工長(zhǎng)事先確定模板的組裝設(shè)計(jì)方案，向施工班組進(jìn)行技術(shù)，質(zhì)量，安全交底。
模板應(yīng)圖刷脫模劑。還有好多注意事項(xiàng)，我在這就不列舉了。
支模與拆模：
支撐底端地面應(yīng)平整堅(jiān)實(shí)，使用木楔調(diào)整高度時(shí)，調(diào)整高底的木楔要釘牢，木楔不宜墊得過(guò)高。支模承重架應(yīng)嚴(yán)格檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重變形，螺栓松動(dòng)等應(yīng)及時(shí)修復(fù)。支模應(yīng)按工序進(jìn)行，模板沒(méi)有固定前，不得進(jìn)行下道工序。禁止利用拉桿、支撐攀登上下。
二人抬運(yùn)模板時(shí)要互相配合，協(xié)同工作。傳送模板、工具應(yīng)用運(yùn)輸工具或用繩子系牢后升降，不得亂扔。腳手架的操作層應(yīng)保持暢通，不得堆放超載的材料。交通過(guò)道應(yīng)有適當(dāng)高度。工作前應(yīng)檢查腳手架的牢固性和穩(wěn)定性。
拆除模板應(yīng)經(jīng)施工技術(shù)人員同意。操作時(shí)應(yīng)按順序分段進(jìn)行，嚴(yán)禁猛撬、硬砸或大面積撬落和拉倒，停工前不得留下松動(dòng)和懸掛的模板。
拆模前，作業(yè)區(qū)周邊及進(jìn)出口應(yīng)設(shè)圍欄并加設(shè)明顯標(biāo)志和警告牌，重要通道應(yīng)設(shè)專人看管，嚴(yán)禁非作業(yè)人員進(jìn)人作業(yè)區(qū)。垂直運(yùn)輸模板和其它材料時(shí)，應(yīng)有統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一信號(hào)。拆模的順序應(yīng)按自上而下，從里到外，先拆掉支撐的水平和斜支撐，后拆模板支撐，梁應(yīng)先拆側(cè)模后拆底模，拆模人應(yīng)站一側(cè)，不得站在拆模下方，幾人同時(shí)拆模應(yīng)注意相互間安全距離，保證安全操作。
拆下的模板應(yīng)及時(shí)運(yùn)到指定的地點(diǎn)集中堆放或清理歸垛，防止釘子扎腳傷人。
四、混凝土工程
在鋼筋工程和模板工程做完之后就是混凝土工程了。混凝土質(zhì)量的好壞，既對(duì)結(jié)構(gòu)物的安全，也對(duì)結(jié)構(gòu)物的造價(jià)有很大影響，因此在施工中我們必須對(duì)混凝土的施工質(zhì)量有足夠的重視。通過(guò)計(jì)算算出混凝土的水灰比，及各種成分的配比關(guān)系。
混凝土質(zhì)量控制包含兩個(gè)基本內(nèi)容：
1、使混凝土達(dá)到設(shè)計(jì)要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
2、在滿足設(shè)計(jì)要求的質(zhì)量指標(biāo)前提下盡量降低成本，這兩條要求實(shí)際上是盡量降低泥凝土的標(biāo)準(zhǔn)差。
可以說(shuō)，混凝土質(zhì)量控制實(shí)質(zhì)上是標(biāo)準(zhǔn)差的控制。實(shí)際上控制標(biāo)準(zhǔn)差應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手。
（1）設(shè)計(jì)合理的混凝土配合比。
（2）正確按設(shè)計(jì)配合比施工。
（3）加強(qiáng)原材料管理，混凝土材料的變異將影響混凝土強(qiáng)度。
（4）進(jìn)行混凝土強(qiáng)度的測(cè)定，我們以28天強(qiáng)度為準(zhǔn)，為施工簡(jiǎn)便和質(zhì)量保證，我們一般做7天試塊等，以對(duì)混凝土強(qiáng)度盡量根據(jù)其齡期測(cè)定其發(fā)展，以明確確定其質(zhì)量。
混凝土制作出來(lái)的同時(shí)就開(kāi)始做混凝土試塊，養(yǎng)護(hù)28天送到相關(guān)單位進(jìn)行試驗(yàn)，以測(cè)定按計(jì)算出來(lái)的配比生產(chǎn)的混凝土是否合格?；炷磷詳嚢铏C(jī)中卸出后，應(yīng)及時(shí)送到澆注地點(diǎn)，在運(yùn)輸過(guò)程中要防止混凝土產(chǎn)生離析、水泥流失及初凝等現(xiàn)象，混凝土運(yùn)道澆筑地點(diǎn)有離析現(xiàn)象時(shí)。
混凝土的澆筑要分層澆筑，澆筑層厚度不大于振動(dòng)棒作用部分長(zhǎng)度的有效作用長(zhǎng)度，澆筑墻，柱混凝土是利用控制桿來(lái)控制澆筑厚度。
混凝土澆筑后要在初凝前振搗，用插入式振動(dòng)棒，振搗時(shí)要快插慢拔，插點(diǎn)要均勻，不得有漏點(diǎn)。每一插點(diǎn)的振搗時(shí)間待混凝土表面返出漿，不在顯著下沉，不在出現(xiàn)氣泡來(lái)終止此次振搗。
混凝土澆筑時(shí)盡可能的連續(xù)澆筑，否則須留置施工縫，一般情況下，柱的施工縫宜留置在基礎(chǔ)的頂面，梁或吊車梁牛腿的下面，吊車梁的上面。梁的施工縫應(yīng)留置在板底面以下。板的施工縫當(dāng)為單向板時(shí)宜留置在平行于板的短邊的任何位置；當(dāng)有主次梁時(shí)板的施工縫宜留置在次梁跨度的中間三分之一范圍內(nèi)。特殊情況按設(shè)計(jì)進(jìn)行，但必須符合規(guī)范要求。
柱子混凝土澆筑前底部填以5―10cm厚與混凝土同配合比的水泥砂漿，柱子混凝土分層振搗，使用插入式振搗器時(shí)每層厚度45cm，振動(dòng)棒不得觸動(dòng)鋼筋和預(yù)埋件。梁、板混凝土澆筑時(shí)邊澆筑邊振搗，振搗完畢，用木抹子抹平，施工縫處或有預(yù)埋件及插筋處用抹子抹平，澆筑板混凝土?xí)r不允許用振動(dòng)棒鋪攤在混凝土上。
混凝土澆筑振搗過(guò)程中，不可隨意挪動(dòng)鋼筋，要經(jīng)常檢查鋼筋保護(hù)層厚度及預(yù)埋件的牢固程度和位置的準(zhǔn)確性。
例外，澆筑梁柱混凝土?xí)r，應(yīng)搭設(shè)臨時(shí)腳手架，并設(shè)防護(hù)攔，不得站在模板或支撐上操作，使用振搗棒應(yīng)穿膠鞋，濕手不得觸動(dòng)電器開(kāi)關(guān)，電源線不得有破皮現(xiàn)象，夜間施工應(yīng)設(shè)置足夠的場(chǎng)地照明和低壓手把燈照明設(shè)備，混凝土澆筑時(shí)使用的溜槽或串筒節(jié)間必須連接牢固。
混凝土澆筑以后，就進(jìn)入了養(yǎng)護(hù)階段。不能讓混凝土處于爆曬狀態(tài)。要使常給混凝土澆水，保證它的水化硬化反應(yīng)。
小結(jié)：
在這短暫而緊張的20多天月里，生活、工作上我們嚴(yán)格要求自己，虛心向技術(shù)員和各位技術(shù)工人請(qǐng)教，認(rèn)真完成技術(shù)員交給我們的任務(wù)，積極參與各項(xiàng)工作及會(huì)議。也是在這段時(shí)間里，我充分認(rèn)識(shí)到了我們?cè)趯W(xué)校學(xué)到的不過(guò)是理論，與實(shí)際相差還有相當(dāng)大的距離，讓我明白了不能盲目地只看書本，要結(jié)合實(shí)際地工作來(lái)學(xué)習(xí)，否則的話那么就不會(huì)真正地學(xué)到東西。
課堂上學(xué)習(xí)最基本的理論知識(shí)，但是我們更需要了解現(xiàn)場(chǎng)施工的發(fā)展現(xiàn)狀，積累更多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不斷完善和充實(shí)自己。而這次的生產(chǎn)實(shí)踐課程就給我們提供了一次最好的機(jī)會(huì)，我們可以把所學(xué)進(jìn)行實(shí)踐，進(jìn)一步鞏固所學(xué)的理論知識(shí)，并培養(yǎng)綜合運(yùn)在學(xué)習(xí)過(guò)程中，成功的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中去，懂得了在工作中要講求實(shí)際效率，與別人要協(xié)調(diào)配合的工作態(tài)度，使自己真正參與其中，發(fā)展和提高了自己的工作和交際能力，這將為我們以后從事建筑工程專業(yè)的技術(shù)工作和管理工作打下基礎(chǔ)。施工現(xiàn)場(chǎng)的管理遠(yuǎn)不像我們課本上學(xué)得那么簡(jiǎn)單，它不僅要求管理者具備全面的專業(yè)知識(shí)，保證工程的質(zhì)量。同時(shí)還應(yīng)具備解決突發(fā)問(wèn)題的能力，以保證工程的進(jìn)度。例外，在進(jìn)入工地前，我們接受了安全教育，并在實(shí)踐過(guò)程中，樹(shù)立了自我保護(hù)和安全防范意識(shí)。
在外面實(shí)踐的這些日子里，通過(guò)親身經(jīng)歷，對(duì)于將來(lái)我的實(shí)際的設(shè)計(jì)工作也提供了很大的幫助，為畢業(yè)設(shè)計(jì)提供了現(xiàn)實(shí)資料。從而避免了在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)與實(shí)際施工相脫節(jié)的現(xiàn)象。我堅(jiān)信通過(guò)這一段時(shí)間的實(shí)踐，所獲得的時(shí)間經(jīng)驗(yàn)對(duì)我將終身受益，在未來(lái)的工作中我要把我學(xué)到的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到實(shí)際工作中來(lái)，充分展示自我的個(gè)人價(jià)值。
第三篇：公司社會(huì)實(shí)踐報(bào)告
學(xué)期末考試結(jié)束后的周末，我參加了一次在干將路上的人才招聘市場(chǎng)的人才招聘會(huì)。當(dāng)然，我只是作為旁觀者，卻感受到很濃的緊張氣氛。早晨八點(diǎn)半我感到那里，刷過(guò)身份證走入會(huì)場(chǎng)，盡管招聘方的面試官還未有到達(dá)，那些參加應(yīng)聘的人們很早的就已經(jīng)等待在那里。會(huì)場(chǎng)有三層，招聘的企事業(yè)單位很多很多，在穿梭的人群中，我看到那些渴慕的目光搜尋著適合他們的崗位。
9點(diǎn)整，招聘會(huì)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始。應(yīng)聘者紛紛尋找著自己中意的工作崗位，投遞那些期待回應(yīng)的檔案。我很幸運(yùn)的，旁聽(tīng)了一家日資企業(yè)的人事經(jīng)理的招聘。那位經(jīng)理告訴我，現(xiàn)在的應(yīng)屆大學(xué)生并不好找到工作，尤其是對(duì)口的工作。很多剛剛走出大學(xué)的學(xué)子，會(huì)對(duì)招聘方提出很多要求，會(huì)希望自己找到的工作是既輕松又有很多工資的崗位，但實(shí)際的情況是，很多公司、企業(yè)都不愿意聘用應(yīng)屆大學(xué)生?，F(xiàn)在的企業(yè)需要的是有經(jīng)驗(yàn)、有能力、而要求報(bào)酬不高的人。所以，在這樣的矛盾下，招聘方難求人才，而應(yīng)聘者很難找到工作。
在我參加的招聘中，發(fā)現(xiàn)，很多的大學(xué)生所應(yīng)聘的崗位和自己在學(xué)校所學(xué)習(xí)的專業(yè)并不一致。招聘方告訴我，現(xiàn)在的企業(yè)對(duì)專業(yè)要求的限制并不高，只要你有能力，公司是可以慢慢培訓(xùn)你，可以讓你慢慢去適應(yīng)說(shuō)從事的工作。一個(gè)崗位新人和一個(gè)老練的工作者，公司會(huì)更愿意啟用前者，因?yàn)榍罢叩膬?yōu)勢(shì)在于有更大的培養(yǎng)和塑造空間。
對(duì)于工資的要求，應(yīng)聘者一般都希望在1500以上，但事實(shí)上，對(duì)于應(yīng)屆大學(xué)生，企業(yè)一般開(kāi)出的工資只有1200到1300，或者會(huì)更低。對(duì)于這個(gè)，招聘方的解釋是說(shuō)新人的啟用，需要培訓(xùn)、需要訓(xùn)練，這樣公司會(huì)有很大一筆支出用于這一方面。因此，應(yīng)屆生的公司就會(huì)相對(duì)低一些。
通過(guò)參加招聘會(huì)，我最大的`感觸是：應(yīng)屆生需要具備適應(yīng)社會(huì)工作的能力。大學(xué)對(duì)于我們，是一個(gè)為邁入社會(huì)的重要銜接，是一個(gè)跳板。我們應(yīng)該利用好在大學(xué)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，除了自己的專業(yè)外，更應(yīng)該好好的去鍛煉自己的處事能力、辦事能力，讓自己能更有立足于競(jìng)爭(zhēng)中的把握。首先，要有很好的應(yīng)變能力。如，在找工作中，如果遇不到與自己專業(yè)對(duì)口的職業(yè)，不該去鉆牛角尖，應(yīng)懂得變通，尋找能夠鍛煉自己且可以提升自己社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的工作。或許一開(kāi)始自己會(huì)在工資、待遇上受到委屈，但只要認(rèn)真，能專心學(xué)習(xí)所做的職業(yè)，慢慢學(xué)習(xí)該職業(yè)的所有工作方法與汲取經(jīng)驗(yàn)，將會(huì)對(duì)我們?nèi)蘸蟮墓ぷ骱苡袔椭?/p>
其次，要熱愛(ài)自己所做的職業(yè)。無(wú)論我們?nèi)绾芜x擇，是自己對(duì)口的工作或者是并不順心的事業(yè)，只要從事了，就要專心的去對(duì)待，不要去愛(ài)那些自己喜歡的事物，應(yīng)該去熱愛(ài)自己正在從事的職業(yè)。最后，也是最重要的一點(diǎn)，經(jīng)驗(yàn)是我們做任何事業(yè)的基礎(chǔ)。在招聘會(huì)上，我發(fā)現(xiàn)很多的招聘方都會(huì)問(wèn)應(yīng)聘者同樣一個(gè)問(wèn)題“你有過(guò)從事這方面的經(jīng)驗(yàn)嗎?”人事經(jīng)理告訴我，之所以要詢問(wèn)，是因?yàn)橛械膷徫皇切枰切┯薪?jīng)驗(yàn)并且有能力的人。有經(jīng)驗(yàn)，可為公司和企業(yè)節(jié)省很多不必要的經(jīng)費(fèi)流動(dòng)。這樣的人才，在招聘中相當(dāng)?shù)恼純?yōu)勢(shì)。
作為大三的我們，應(yīng)該開(kāi)始為我們走出校門而做準(zhǔn)備。從現(xiàn)在起，多去參加一些社會(huì)實(shí)踐工作，多去積累一下工作實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，會(huì)為自己日后和將來(lái)的工作提供相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，并提供一定基礎(chǔ)的依靠。
第四篇：在物業(yè)公司的社會(huì)實(shí)踐報(bào)告范文
一、迄今為止，*的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢(shì)。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，大多數(shù)人將成為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人，因此，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，創(chuàng)造合理的規(guī)模效益，已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)管理的關(guān)鍵問(wèn)題。在社會(huì)分工和市場(chǎng)細(xì)分不斷加強(qiáng)的總體背景下，只有針對(duì)不同的物業(yè)類型、不同的消費(fèi)人群、以不同于他人的管理模式，才能樹(shù)立企業(yè)自己的一面旗幟，建立自己的經(jīng)營(yíng)理念，那就是要走企業(yè)的品牌化道路。
品牌是什么？依據(jù)美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)的定義：品牌是一種名稱、標(biāo)記、符號(hào)，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態(tài)區(qū)別與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的標(biāo)記。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，品牌已不再是一種簡(jiǎn)單的區(qū)別標(biāo)志，而是企業(yè)客戶和價(jià)值（文化價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值）的來(lái)源。
物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對(duì)象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。由此，創(chuàng)建這種服務(wù)的品牌也不外乎三個(gè)方面：知名度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度。深圳萬(wàn)科發(fā)展到今天之所以能成為行業(yè)中的佼佼者，其中一個(gè)重要的因素是依靠了其服務(wù)的品牌效應(yīng)。在多次的招、投標(biāo)中，其能做到“未見(jiàn)其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到廣大的業(yè)主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽(yù)度，于是不斷提升的忠誠(chéng)度為它贏得了越來(lái)越多的客戶，終就鑄造了*物業(yè)的“巨無(wú)霸”。但是創(chuàng)建一個(gè)品牌并不是朝成夕就，而是需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程?，F(xiàn)實(shí)中一些令人無(wú)庸質(zhì)疑的事實(shí)放在我們的面前，物業(yè)市場(chǎng)不規(guī)范、經(jīng)營(yíng)機(jī)制不健全、細(xì)的法律法規(guī)不具備、廣大業(yè)主的物管意識(shí)低等因素已經(jīng)成為企業(yè)走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區(qū)，在總體水平低的情況下，對(duì)于一些中小城市做成物業(yè)品牌更是難上加難。日照雖然是位于沿海的港口城市，但就經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口規(guī)模來(lái)說(shuō)還是一個(gè)中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個(gè)物業(yè)的品牌，除了要克服大的環(huán)境困難外，還要最大程度上優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員配置。對(duì)此，筆者在公司的四個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)習(xí)的進(jìn)一個(gè)月的時(shí)間里感受頗深。
以下筆者就在工作中親身感受的問(wèn)題予以陳述：
（1）、物業(yè)人員的形象不規(guī)范。包括服務(wù)人員的儀表、語(yǔ)言、行為形象。服務(wù)人員是第一時(shí)間與業(yè)主打交道的，因此，他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。
（2）、規(guī)章制度不健全。主要包括對(duì)內(nèi)（員工規(guī)范、崗位職責(zé)、獎(jiǎng)罰機(jī)制）和對(duì)外（管理制度、業(yè)主公約、處理程序等）。
（3）、物業(yè)管理工作宣傳不到位。比如說(shuō)維修基金的收取，在沒(méi)有全部收繳齊之前，不要存在時(shí)間上的停滯，要無(wú)時(shí)不刻的向業(yè)主宣傳到位，其中包括采用傳單、報(bào)紙、宣傳欄的形式。
（4）、服務(wù)人員的人*化意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)待業(yè)主不夠周到熱情，有的甚至發(fā)生了口角。在實(shí)踐的接觸中，服務(wù)人員對(duì)答允業(yè)主的事情不能及時(shí)的處理，比如說(shuō)報(bào)修，一拖再拖使公司的誠(chéng)信產(chǎn)生了嚴(yán)重的危機(jī)。
（5）、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入單一，難以擺脫虧損的局面。舉例說(shuō)同發(fā)物業(yè)它的建成已有十幾年的時(shí)間，大多數(shù)的公共設(shè)施已經(jīng)老化，光靠1.1角的服務(wù)費(fèi)虧損是在所難免。
二、通過(guò)在實(shí)習(xí)中理論的研究和實(shí)踐的磨合，筆者認(rèn)為這些基本的問(wèn)題已經(jīng)成為海納物業(yè)走向品牌化、從分散型經(jīng)營(yíng)到集約化發(fā)展的制約因素。如何解決這些問(wèn)題，規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，樹(shù)立海納物業(yè)的品牌形象。通過(guò)近段時(shí)間的實(shí)習(xí)，筆者提出自己的幾點(diǎn)建議和方法。
1、建立規(guī)范、高效、*化的隊(duì)伍，作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物業(yè)工作的基點(diǎn)而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定*因素，也是一個(gè)物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。
（1）、規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語(yǔ)言、行為三個(gè)方面，儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持*上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標(biāo)志，所使用的工具要印有企業(yè)的標(biāo)識(shí)。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話，由于在公司的項(xiàng)目上買房的大多是外地人，所以這一點(diǎn)顯的很重要。比如說(shuō)在服務(wù)人的電話接待中要首問(wèn)“海納物業(yè)，可以為您做什么”語(yǔ)言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，“海納物業(yè)”應(yīng)該成為每一個(gè)員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個(gè)崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯*風(fēng)采。這一點(diǎn)對(duì)我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù)，所以在工作中要盡量達(dá)到*事化的標(biāo)準(zhǔn)，例如不要出現(xiàn)走路吸*、打鬧的場(chǎng)面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，其行為其實(shí)就是一個(gè)服務(wù)的過(guò)程，即服務(wù)傳遞過(guò)程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來(lái)的不滿和怨言。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個(gè)有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。
（2）、健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)*的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對(duì)內(nèi)要建立員工的崗位責(zé)任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實(shí)下去，內(nèi)部制度的設(shè)立要無(wú)時(shí)不刻的表現(xiàn)出一個(gè)絕對(duì)服務(wù)者的形象——以業(yè)主為中心，輻*每一個(gè)員工的行為。在實(shí)習(xí)中，城市花園的首問(wèn)責(zé)任制就值得為其他的物業(yè)項(xiàng)目所借鑒，即每一個(gè)與業(yè)主接觸的服務(wù)人員都要成為服務(wù)流程上的一個(gè)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)無(wú)縫隙。對(duì)于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設(shè)備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個(gè)公眾制度的建立都要依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人*化。這樣有利于建立清晰合理的服務(wù)流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個(gè)責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人，并能配合相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施。
（3）、充分重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個(gè)小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)則是他們的代表機(jī)構(gòu)和代表，也是小區(qū)重大決策的擁有者，所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項(xiàng)（物業(yè)維修基金的使用、年度預(yù)算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營(yíng)等）必須要業(yè)委會(huì)審批，否則有時(shí)物業(yè)的好的想法，可能會(huì)變成違法的行為。鑒于現(xiàn)今山海天和城市花園的業(yè)主委員會(huì)還不是健全，重大的事情盡可能的要經(jīng)過(guò)入住業(yè)主多數(shù)的同意。此外，在日常的管理服務(wù)中，要定期或不定期的召開(kāi)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表的座談會(huì)，以征詢?cè)谄綍r(shí)管理中的不足和缺陷，來(lái)完善自己，同時(shí)也要把對(duì)業(yè)主的合理要求和一些個(gè)別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予明示，請(qǐng)求其協(xié)助解決，做到雙方心中有數(shù)，必要時(shí)要達(dá)成書面協(xié)議。
2、服務(wù)管理要以*化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。
（1）、以*化為方向，首先要打好它的*基礎(chǔ)，即讓大多數(shù)的員工掌握豐富的*知識(shí)和*技能，因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有**的學(xué)習(xí)型網(wǎng)絡(luò)。比如說(shuō)公司內(nèi)部要定制各種及時(shí)、快捷、方便的書刊、報(bào)紙等*的學(xué)習(xí)媒介，配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡(luò)（因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等）使各個(gè)項(xiàng)目的先進(jìn)的觀點(diǎn)成為公司的共享信息，通過(guò)學(xué)習(xí)讓廣大員工的思想“站在海納，跳出海納”，以一個(gè)領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外，公司還應(yīng)定期或不定期的組織培訓(xùn)班、外出學(xué)習(xí)，特別值得一提的是對(duì)于外出學(xué)來(lái)的東西，不能搞純粹的“拿來(lái)主義”，一定要適時(shí)而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區(qū)的實(shí)際情況，偏離實(shí)際的再先進(jìn)的思想方法也要忍痛割愛(ài)，否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力、物力。在實(shí)習(xí)期間，筆者接觸到的項(xiàng)目上很少有*的書刊和書籍，因此這一點(diǎn)顯得特別重要。對(duì)于*技能，因?yàn)槠涫欠?wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，所以我們要鼓勵(lì)員工提出改革技能的辦法、參加國(guó)家的技能考試，對(duì)取得一定成績(jī)的員工要給予獎(jiǎng)賞，由此形成一個(gè)“學(xué)以為用、從用中學(xué)”的的良*循環(huán)。再次，*化還要求明確部門結(jié)構(gòu)、完善*重組。舉例來(lái)說(shuō)，山海天項(xiàng)目由于人員配置少，一個(gè)人要負(fù)責(zé)幾個(gè)部門的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現(xiàn)了些許的混亂。因此，對(duì)于部門結(jié)構(gòu)要有明確的劃分即辦公室、服務(wù)中心、保安部、綠化保潔部、經(jīng)營(yíng)拓展部等，并且各部門要形成自己的責(zé)任和崗位規(guī)范且有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后，*化重組就是要針對(duì)各個(gè)部門所使用*的特*，展開(kāi)*知識(shí)的整合，使每一個(gè)員工具備一專多能，比如說(shuō)保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎(chǔ)上可以做到“人人都要學(xué)、事事都能懂”，在負(fù)責(zé)人員不到位的情況下，可以處理應(yīng)急情況。
（2）、寓法制化于其中，就是要求公司的每一個(gè)行為都要與法律政策有直接或間接的聯(lián)系，這也是我們?cè)诠ぷ髦惺冀K都能占據(jù)主動(dòng)地位的關(guān)鍵，尤其在處理不可協(xié)調(diào)的糾紛中其作用更是可見(jiàn)一般。物業(yè)企業(yè)每時(shí)每刻要有法律自我保護(hù)意識(shí)，即在每一個(gè)潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說(shuō)在城市花園，筆者看到一些復(fù)式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，如果在業(yè)主看房或是驗(yàn)收時(shí)，就存在了一個(gè)潛在的跌傷危險(xiǎn)，而我們的物業(yè)沒(méi)有給予任何的*告，這就是我們的不作為，一旦發(fā)生事故我們就要承擔(dān)責(zé)任。如果我們給予醒目的*告，那我們只可能不承擔(dān)責(zé)任或是承擔(dān)連帶責(zé)任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結(jié)*的小區(qū)路上等等，我們都應(yīng)該對(duì)潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護(hù)意識(shí)應(yīng)該被我們的每一個(gè)員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。
3、首打營(yíng)銷牌，要走多條路。品牌的創(chuàng)建說(shuō)到底就是營(yíng)銷的結(jié)果，當(dāng)然這包括了企業(yè)的市場(chǎng)、文化、行為營(yíng)銷等各個(gè)方面。通過(guò)營(yíng)銷，企業(yè)可以提高自己的知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，使海納物業(yè)形成一種口碑效應(yīng)，在不多增加的客戶基礎(chǔ)上從而形成自己的規(guī)模效益。在品牌營(yíng)銷的同時(shí)，我們還要學(xué)會(huì)多條腿走路，目前海納的四個(gè)項(xiàng)目部（山海天、同發(fā)、林海小區(qū)、城市花園）大多處在虧損狀態(tài)，這是因?yàn)闃I(yè)主入住率低、公共設(shè)施老化等原因造成，所以在企業(yè)的運(yùn)作中光靠單一的服務(wù)費(fèi)為生存來(lái)源是不可行的。通過(guò)實(shí)習(xí)，筆者認(rèn)為同發(fā)物業(yè)的工程部做法值得借鑒，那就是作完本小區(qū)的工作的同時(shí)，充分利用人力資源承接企業(yè)外的維修等工作為企業(yè)創(chuàng)收，在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務(wù)，這都可以成為企業(yè)的一個(gè)收入來(lái)源。當(dāng)然一些不樂(lè)觀的事實(shí)也擺在我們的面前，在企業(yè)多面經(jīng)營(yíng)的的同時(shí)，肯定會(huì)遭遇來(lái)自市場(chǎng)、*各個(gè)方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開(kāi)積極的*工作，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)寬松、穩(wěn)定的空間。
4、針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，因地制宜，建立各有特*的物管區(qū)域。如果說(shuō)把公司現(xiàn)有的和未來(lái)的項(xiàng)目物業(yè)收斂到一面旗幟下塑造海納物業(yè)的品牌的話，那么我們不能搞“一*切”的形式，要采用“牽牛鼻子”的方法論去管理。通過(guò)實(shí)踐，筆者有自己的一點(diǎn)體會(huì)：
（1）、山海天項(xiàng)目，其購(gòu)買者大都是為投資而來(lái)，因此使業(yè)主的房屋升值成為了關(guān)鍵，具體說(shuō)就是空房和環(huán)境管理成了重中之中。在實(shí)習(xí)中，筆者看到伴海山莊的有些草地已經(jīng)荒蕪，這可能是由于前期開(kāi)發(fā)遺留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是這肯定會(huì)給業(yè)主造成不滿，由此就給物業(yè)收費(fèi)帶來(lái)了難度。因此，我們的重點(diǎn)應(yīng)該放在房屋的環(huán)境管理上。
（2）、城市花園項(xiàng)目，物業(yè)剛剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。于是為創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)*提供了良好的條件，如果在取得成功的基礎(chǔ)上，合理的提高服務(wù)費(fèi)，那么也會(huì)讓廣大的業(yè)主心服口服。因此，城市花園創(chuàng)建一個(gè)全功能的優(yōu)秀社區(qū)，應(yīng)該成為可能。
（3）、林海小區(qū)，業(yè)主入住率較高，物業(yè)歷史長(zhǎng)，因此怎樣和業(yè)主處好關(guān)系是一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題。那就要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中心，積極轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度，處處為業(yè)主著想，活躍小區(qū)的氛圍。對(duì)于一些經(jīng)常外出的業(yè)主，我們要加大物管工作的宣傳，見(jiàn)縫*針，避免因管理空白帶來(lái)的誤會(huì)?？偵纤?，以各個(gè)小區(qū)的特點(diǎn)為工作的基點(diǎn)，才能豐富我們的服務(wù)體系，樹(shù)立企業(yè)品牌形象。
5、區(qū)域發(fā)展，近學(xué)青島，遠(yuǎn)學(xué)深圳。青島和日照同為黃海沿岸的港口城市，雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口數(shù)量上有不小的差異，但在人文環(huán)境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似，因此物業(yè)的生存年限、植被的生長(zhǎng)等各個(gè)方面也大致相同，所以說(shuō)在物業(yè)的管理上應(yīng)該有著一定的地緣關(guān)系。青島近幾年來(lái)，物業(yè)管理的發(fā)展可謂日新月異，每年都有數(shù)個(gè)小區(qū)被評(píng)為省級(jí)、國(guó)家級(jí)示范單位，而且其物業(yè)行業(yè)從企業(yè)、*到學(xué)校已經(jīng)能夠形成一個(gè)整體運(yùn)作機(jī)制。完善的法規(guī)政策、健全的運(yùn)作機(jī)制為青島物業(yè)的發(fā)展，提供了舒適的“溫床”，近幾年來(lái)，一些*、深圳的企業(yè)相繼落戶青島足可見(jiàn)其水平之高。因此，在地域上首先瞄準(zhǔn)青島，引進(jìn)其先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營(yíng)理念，在經(jīng)過(guò)可行*分析后為我所用，對(duì)我們來(lái)說(shuō)還是有很大裨益的。其次，遠(yuǎn)學(xué)深圳。1981年，深圳第一家物業(yè)公司的建立標(biāo)志著深圳已成為*物業(yè)的先河之地，由那后，經(jīng)過(guò)二十幾年的發(fā)展，造就了深圳萬(wàn)科、金地、中海等一批*物業(yè)的巨頭，源淵的發(fā)展歷史、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、與*接歸的管理模式使之成為*物業(yè)的學(xué)習(xí)榜樣。近幾年來(lái)，深圳物業(yè)的“揮*北上”應(yīng)該說(shuō)為我們的學(xué)習(xí)提供了良好的機(jī)會(huì)，因此我們要積極學(xué)習(xí)深圳物業(yè)在治理北方物業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)間的交流，形成共享網(wǎng)絡(luò)，為我們品牌的創(chuàng)建引他山之玉。
三、在海納四個(gè)項(xiàng)目物業(yè)實(shí)一個(gè)月的時(shí)間里，使筆者學(xué)到了一些書本上沒(méi)有的東西，增加了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為走向工作崗位奠定了夯實(shí)的基礎(chǔ)，以上是筆者的一些體驗(yàn)心得和建議。在企業(yè)變革和結(jié)構(gòu)重組后，經(jīng)過(guò)全體員工長(zhǎng)期不懈的努力，筆者堅(jiān)信海納物業(yè)定能走出日照、山東乃至全國(guó)，樹(shù)立自己的企業(yè)品牌。揚(yáng)帆激進(jìn)，終就輝煌，海納物業(yè)人定能托起燦爛的明天。
