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房屋買賣合同法律規(guī)定

篇一:有關商品房買賣合同法律法規(guī)

有關商品房買賣合同法律法規(guī)

詳解最高*法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[28條"

(以下簡稱[解釋")將從今年6月1日起開始實施。該解釋是根據(jù)*法院在審理案(轉自:hnboxu 博旭范文網(wǎng):房屋買賣合同法律規(guī)定)例中，對經(jīng)常出現(xiàn)爭議的問題進行的法律界定，這不但對*法院在審理案件中有實際指導意義，而且對開發(fā)商和購房者而言，也有了[參考"。 ?尊重當事人的[意思自治"

該[解釋"尊重當事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當事人[意思自治"的原則。如第六條關于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關于房屋交付時間的規(guī)定，第十四條關于房屋面積[縮水"[漲水"的規(guī)定，第十五條關于合同解除權期限的規(guī)定，第*條關于辦理房屋權屬*期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關于購房者和開發(fā)商與包銷人法律關系的規(guī)定，均體現(xiàn)了[有約定從約定、沒約定從法定"的[意思自治原則。"

建議:購房者和開發(fā)商在簽訂時，應將對

合同條款的解釋權掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項在合同中予以明確。

?想說[合同無效"不容易規(guī)定，合同被認定為無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，

應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

可見，合同被認定無效后的處理，將對房地產(chǎn)市場以及交易關系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該[解釋"規(guī)定，*法院在審理案件中，只要沒有違犯第五十二條關于認定合同無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關規(guī)定的，法院不支持[主張無效"的請求。

有關規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應取得，沒有取得預售許可*的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應認定無效。

而該[解釋"明確規(guī)定，[商品房買賣合同"只要[在起訴前取得商品房預售許可*的，可以認定有效。"這樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認定合同無效造成的各方損失，在一定意義上保護了開發(fā)商的利益。

點評:其實，無論是尊重當事人[意思自治"，還是對合同不能輕易確認無效的規(guī)定，這些解釋都是[以人為本"的原則進一步深化。

?特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對開發(fā)商包裝[樓盤"，對購房者選房起著非常重要的作用。特別是在預售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無法從工地上看到房屋的全面情況。因

此，設計精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購房者也就[一廂情愿"地認為廣告中內容與實際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時，才發(fā)現(xiàn)[誤差"如此之大。而這時開發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔任何責任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。該規(guī)定對廣告內容事項能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。

[解釋"第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響說明和允諾，無論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任?？梢?，該解釋對于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為合同內容提供了明確依據(jù)，實際上是對開發(fā)商交易提出了誠信的要求和法律上的約束。

點評:銷售廣告和宣傳資料切不可[漫無邊際"，開發(fā)商要[誠信"，購房者要[當心"。

?慎簽在商品房交易中，為了保*買賣雙方能夠簽訂買賣合同，一般先由購房者交付一定的[定金"，并簽訂，作為簽署正式合同前雙方權利義務承擔的書面憑*。對于購房者來說，在簽訂并交付一定[定金"后，可以有一段時間進行考察并考慮決定是否購買該房屋，如果決定不

簽訂正式合同，或者是放棄購買中明確約定的房屋，購房者僅依據(jù)約定承擔損失相對較小的違約責任。從一定程度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。

畢竟不是合同，它包括的內容比較簡單。例如，有的約定的僅僅是:1、購房者認購的房號、面積、單價、總價;2、交付定金的數(shù)額，同時還約定，乙方(購房者)須在簽署本后×日內與*方(開發(fā)商)簽署。如乙方在約定期限內不簽訂該合同，*方有權扣除乙方所交定金，并有權另行處置該房屋。

從法律效力上說，一旦在里約定了定金，對于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實踐中，往往由于雙方對房屋交付時間、房屋裝飾材料和裝修標準等合同條款內容不能完全達成一致，這樣往往被開發(fā)商認為是購房者[不能和約定的時間里簽訂合同"而首先違約，開發(fā)商也就以此為借口不再返還購房者定金;而購房者認為開發(fā)商的合同條款和簽訂時的口頭許諾不一致，簽不成合同是開發(fā)商[出爾反爾"造成的，開發(fā)商應該雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。

[解釋"第四條規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

根據(jù)對該[解釋"的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內容協(xié)商一致，或因購房者不能完全接受開發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，[應當按照法律關于定金的規(guī)定處理"，那么，購房者的定金就很可能被[扣繳"了。

所以，購房者在簽訂時，要注意以下問題:1、簽訂之同時，一定要開發(fā)商提供正式的合同文本，對合同中的內容進行提前了解，對雙方理解不同的條款和購房者最關心的內容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在中確認。2、為避免因[定金"的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂時，盡可能將[訂金"代替[定金"。這樣，一旦因對合同的理解出現(xiàn)分歧或是糾紛時，[訂金"可以全部返還。

當然，作為開發(fā)商來講，簽訂，是保*房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開發(fā)商也決不希望購房者惡意利用[訂金"這種相對沒有法律懲罰*的方式簽訂，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠實信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點評:法律對雙方都是公平的，買賣雙方均有權運用法律最大限度地維護自己的利益，降低自己的風險。

?解決面積[縮水、漲水"問題法定化作為部委規(guī)

篇二:房屋買賣合同效力的強制*規(guī)定

房屋買賣合同效力的強制*規(guī)定

合同法解釋(二)第14條將合同法第52條第5項規(guī)定的"強制*規(guī)定"限縮為效力*強制*規(guī)定，但并未明確如何區(qū)分效力*強制*規(guī)定和管理*強制*規(guī)定。我國、以及等法律法規(guī)中存在大量涉及房屋買賣合同效力的強制*規(guī)定，有必要在分類梳理的基礎上對這些強制*規(guī)定與合同效力的關系予以廓清。

一、準入資質

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行嚴格的資質準入。第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、*技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質登記，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質*書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，所簽訂的商品房買賣合同效力如何認定，

就商品房開發(fā)環(huán)節(jié)而言，最高法院(法釋[2012]8號)(以下簡稱法釋[2012]8號解釋)第15條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，應當認定合同有效。合

作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，應當認定合同無效，但起訴前一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，應當認定有效。最高法院在(2010)民一終字第45號判決書中亦認定，雖然簽訂該合同時，雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質，且涉案土地亦為國有劃撥土地，但隨后雙方又與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的福永公司簽訂了三方合作開發(fā)合同，并陸續(xù)繳納了土地出讓金，還將涉案土地變*為商住用地，同時也取得了*相關部門審批頒發(fā)的、等行政批文，因此，福星公司與富山寶公司雙方在合作開發(fā)房地產(chǎn)方面先期存在的資質缺陷等問題得以彌補，據(jù)此應當認定雙方之間系合作開發(fā)房地產(chǎn)關系，二者之間簽訂的應為有效合同，對雙方當事人具有約束力。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、確保商品房質量，在商品房銷售階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠缺開發(fā)經(jīng)營資質的，除非起訴前取得相應資質，否則商品房買賣合同應被認定為無效。

二、強制許可

房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)都存在大量強制許可，欠缺強制許可的房地產(chǎn)項目在*質上屬于違法建筑，國家對違法建筑持否定*評價。

1、國有土地使用權*

根據(jù)第38條和第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照出讓合同約定

已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權*書，否則不得轉讓。那么，國有土地使用權*是不是房屋買賣合同有效的必要條件，對此，法釋[2012]8號解釋第9條規(guī)定，轉讓方未取得出讓土地使用權*書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權*書或者有批準權的**同意轉讓的，應當認定合同有效。因此，除非轉讓方在起訴前取得土地使用權*書，否則房屋買賣合

同無效。

2、建設用地規(guī)劃許可*和建設工程規(guī)劃許可*

第38條第2款規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣**城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可*。第40條第1款同時規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣**城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市**確定的鎮(zhèn)**申請辦理建設工程規(guī)劃許可*。根據(jù)上述兩條規(guī)定，建設工程必須取得建設用地規(guī)劃許可*和建設工程規(guī)劃許可*。第45條同樣規(guī)定，商品房預售應當持有建設工程規(guī)劃許可*。就建設用地規(guī)劃許可*而言，第39條規(guī)定，規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。最高法院

在(1997)民終字第102號民事判決中亦認定，雙方在訂立時，尚未取得建設用地規(guī)劃許可*和建設工程規(guī)劃許可*，因此合同無效。同樣，欠缺此二*的房屋買賣合同應被認定為無效，但允許在起訴前補辦。

3、商品房預售許可*

第45條第4款規(guī)定，商品房預售應當向縣級以上**房屋管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可*。欠缺預售許可*是否影響商品房買賣合同的效力，最高法院(法釋

[2003]7號)第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可*，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可*的，可以認定有效。

三、土地用途管制

劃撥土地之上房屋轉讓受到嚴格限制。第40條第1款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照*規(guī)定，報有批準權的**審批。有批準權的**準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

法釋[2012]8號解釋第11條規(guī)定，土地使用權人未經(jīng)有批準權的**批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的**批準辦理土地

使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。鑒于我國對對劃撥土地進行嚴格的用途管制，未經(jīng)有批準權的*批準的劃撥土地上房屋的買賣合同應屬無效(允許事后補辦)，至于是否需要辦理土地使用權出讓手續(xù)、繳納土地使用權出讓金，屬于*行政管理職權范圍，不應因此影響民事合同效力(參見:延安三利建筑工程有限公司與*外運延安支公司轉讓合同糾紛再審案 )，第40條第2款同樣規(guī)定了有批準權的*決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)(但轉讓方應當將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理)。

四、行政管理

根據(jù)第39條第1款第2項規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。該條究竟屬于效力*強制*規(guī)定還是管理*強制*規(guī)定，司法實踐一直存在爭議。最高法院(法函

[2004]24號)曾指出，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時應當同時符合轉讓方已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金和完成開發(fā)投資總額的25%以上兩個條件，否則房地產(chǎn)轉讓合同無效。該答復傾向于將第39條第2項認定為效力*強制*規(guī)定。但是，最高法院此后通過一系列案例否定了這一

態(tài)度，確認該項規(guī)定為管理*強制*規(guī)定:

1、最高法院(2004)民一終字第46號民事判決書認定，第39條關于土地轉讓時投資應達到開發(fā)投資總額25，的規(guī)定，是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制*條件，轉讓的土地未達到25，以上的投資，屬合同標的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力，第39條中的該項規(guī)定，不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制*規(guī)定。2、最高法院(2013)民提字第165號民事判決書認定，雖然第39條第1款第2項規(guī)定，土地轉讓應完成開發(fā)投資總額的25%以上;成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件，但該規(guī)定屬于管理*強制*規(guī)定而非效力*強制*規(guī)定，齊祥公司以違反該項規(guī)定為由主張合同無效的理由不能成立。3、最高法院(2013)民一終字第18號民事判決書認定，第39條第2項、第19條為法律、行政法規(guī)中的管理*強制*規(guī)定，均不能作為認定合同無效的依據(jù)。

根據(jù)第45條第1款第3項規(guī)定，商品房預售，應當按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25，以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。該項規(guī)定與第39條第1款第2項類似，都是房地產(chǎn)行政管理部門對不符合開發(fā)投資條件的土地或工程辦理相關權屬變動作

出的限制*規(guī)定，并非認定房屋買賣合同效力的要件。

五、無權處分

根據(jù)第38條第4項規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)不得轉讓。第97條同樣規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)第38條第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬*書的房地產(chǎn)不得轉讓。違反第38條第4項和第6項規(guī)定轉讓房屋的，*質上都屬于無權處分。

最高法院(法釋[2012]8號)第3條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，*法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模?法院應予支持。最高法院(2013)民一終字第81號民事判決書認定，即便華聯(lián)商廈不享有處分權，根據(jù)第3條第1款規(guī)定精神，無權處分亦非導致合同無效的法定事由。第15條確立了債權效力和物權效力相區(qū)分

的規(guī)則，違反第38條第4項和第6項的法律后果是不能辦理房屋的權屬變更登記，房屋買受人不能請求

繼續(xù)履行合同，但可以要求出賣人承擔違約責任。

六、優(yōu)先購買權

第101 條規(guī)定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。第230 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。如果房屋出賣人侵犯共有人或承租人的優(yōu)先購買權，享有優(yōu)先購買權的人能否主張出賣人與買受人之間的買賣合同無效，

最高法院第21 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，*法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，*法院不予支持。侵犯共有人優(yōu)先權的情形可以比照這一規(guī)則予以處理，即房屋共有人不能請求合同無效，但可以向房屋出賣人主張損害賠償?？梢姡址竷?yōu)先購買權也不能成為導致合同無效的法定事由。

結語

最高法院(法發(fā)

[2009]40號)第16條規(guī)定，*法院應當綜合法律法規(guī)的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規(guī)制

的對象等，綜合認定強制*規(guī)定的類型。如果強制*規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，*法院應當認定合同無效。如果強制*規(guī)定規(guī)制的是當事人的[市場準入"資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，*法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級*法院。根據(jù)這一精神，基于對上述強制*進行的分類梳理及分析，可以認為:涉及準入資質、強制許可和土地用途管制的強制*規(guī)定屬于效力*強制*規(guī)定，違反這些規(guī)定的房屋買賣合同原則上應被認定為無效，但允許合同當事人事后在一定期限內對合同效力進行補正;涉及行政管理、無權處分和優(yōu)先購買權的強制*規(guī)定屬于管理*強制*規(guī)定，違反這些規(guī)定并不影響房屋買賣合同的效力，但在債權效力與物權效力相區(qū)分的規(guī)則之下，違反這些規(guī)定可能影響房屋權屬變動。

篇三:農村房屋買賣合同有哪些法律依據(jù)

農村房屋買賣合同有哪些法律依據(jù) 來源:匿名 發(fā)表時間: 2011年04月08日 關鍵詞: 農村房屋買

賣合同 閱讀次數(shù): 193

1。明確規(guī)定[中華*共和國公民在法律面前一律平等" ，法律面前的平等應該是絕對的平等，不應該分城鎮(zhèn)居民、農村村民、本村人或者外村人，只要是中華*共和國的公民，都應該享有法律所賦予的同等權利，履行法律設定

的同等義務和承擔同等法律責任，、和等法律不會因為買賣雙方是城鎮(zhèn)居民、農村村民、本村人、外村人而有所不同，否則就失去了法律面前人人平等的公民基本權利的意義。[8]

2。1963年3月20日**第二項規(guī)定:[社員有買賣房屋的權利，房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有" 。這一規(guī)定最早賦予了農民享有買賣房屋的權利，并且房屋買賣之后宅基地的使用權也自然隨之轉移給買方。這說明即使在更強調階級劃分更重于保護農民利益的年代里國家也沒有限制農民處分其房屋及宅基地使用權的意向。

3。最高*法院[1992]民他字第8號批復認為:農村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。該批復明確界定有效的情況是買房人交付購房款并且占有管理出賣房屋的合同是合法有效的。允許農村房屋買賣的意向沒有被歪曲。

4。中并沒有明確的對農村房屋買賣行為做出規(guī)范， 但是第一百五十五條規(guī)定:[已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記" 。這一條說明了宅基地使用權是完全可以轉讓的，只是轉讓后應該到相關機關辦理相應的登記手續(xù)罷了。

5。也體現(xiàn)了相同的立法精神，

該法第三十二條規(guī)定，[通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉"，該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經(jīng)營權的權利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農民的自主*，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理*地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。

[9]總之，在工業(yè)化與城市化日益深入的今天， 許多農民都已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上的農民有根本上的區(qū)別，他們也熱衷于投資創(chuàng)業(yè)，而他們的房屋就是一筆很有價值的不動產(chǎn)，加之我國現(xiàn)在正逐步消除城鄉(xiāng)二元體制，實現(xiàn)遷徙自由制度等等，允許農村房屋自由買賣對于促進農村融資有積極意義，因此不應該限制農村房屋買賣。

如何判定農村房屋買賣合同是否有效? 來源:匿名 發(fā)表時間: 2011年04月08日 關鍵詞: 農村房屋買

賣合同 閱讀次數(shù): 754

1。1999年4月*辦公廳在(中發(fā)(1997)11號文)第二條第二款規(guī)定:[農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*"。 2007 年12 月*又發(fā)出，通知指出農村

住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或[小產(chǎn)權房"。[2] 2007年確立了此類合同的效力[以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效"的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。*辦公廳1999年頒布的規(guī)定:[農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*。"國家土地管理局[1990]國土函字第97號

示的答復>也明確規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬[以其他形式非法轉讓土地"的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。理由(3)，目前，農村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權*書變更登記，故買

賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。理由(4)，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。[3]

現(xiàn)實中，該原則在對于一時間轟動全國的*市宋莊[畫家村"案件的審判中得到了充分體現(xiàn)。在畫家李玉蘭和賣房農民馬海濤買房糾紛一案，經(jīng)過2007年的一審二審，*市二中院依據(jù)[農村居民不得出售宅基地給城市居民"的有關規(guī)定，判定房產(chǎn)買賣無效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計9。3萬元的賣房款與補償款。而*二中院同時又以買房畫家[信賴利益損失"為主要理由支持敗訴方反訴。[4]在另兩起案件中經(jīng)過法庭調解，村民與兩位藝術家最終達成以下協(xié)議:(1)雙方簽訂的買賣協(xié)議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續(xù)居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補償款、搬遷費用、區(qū)位補償款歸被告所有，土地補償款歸原告所有。

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2。第十二條規(guī)定[依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續(xù)"和第六條規(guī)定[依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上**土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。房屋沒有辦理過戶

登記，房屋買賣合同無效。這是法律規(guī)定中最直接的關于房屋買賣無效的法律依據(jù)。1991 年4月，*市某區(qū)某鄉(xiāng)農民*與鄰鄉(xiāng)農民乙簽訂賣房協(xié)議，雙方支付價款交付房屋及相關*件但沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)及宅基地權屬變更登記手續(xù)。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令*、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關手續(xù)。該區(qū)法院審理后認為，根據(jù)的規(guī)定:[集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農村集體所有。"[依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續(xù)，變更*書。"[農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級**批準。"*與乙買賣房屋的行為，未經(jīng)有關部門批準，雙方所簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無效。[6]

3。根據(jù)第六十二條之規(guī)定[農村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準"。 中關于農村私有房屋買賣合同的效力認定問題的意見為，[