千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關的《關于審理買賣合同糾紛案件的指導意見(范文6篇)》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《關于審理買賣合同糾紛案件的指導意見(范文6篇)》。
第一篇：關于審理買賣合同糾紛案件的指導意見
關于審理買賣合同糾紛案件的指導意見（討論稿）
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋
（一）》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導意見：
一、訴訟主體的審查
(一)一般性審查
1、對當事人訴訟主體資格進行審查，應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應以變更登記資料為依據(jù)。
3、通過對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。
4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。
5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
(二)應注意的問題
買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。
經(jīng)初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個人的，應詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實，對是職務行為還是個人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。
二、當事人應當提交的證據(jù)及舉證責任分配
（一）舉證要點
1、證明當事人訴訟主體資格的證據(jù)：
（1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；
（2）當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記機關出具的工商注冊資料、社團法人登記證等；
（3）當事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。
2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據(jù)：（1）買賣合同；（2）訂（定）貨單；（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實際履行憑證等；（5）證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據(jù)：（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；（3）證明拖欠貨款的證據(jù)：結算清單、欠條、還款計劃、還款承諾書、證明欠貨款事實的信函等；（4）收貨方提出質(zhì)量異議的信函、證人證言、有關單位的證明、檢驗報告、客戶投訴、退貨和索賠的證據(jù)；（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。
4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據(jù)等。
（二）舉證責任分配：
買賣合同糾紛，以誰主張誰舉證為原則。
1、對原始證據(jù)證明力的認定及鑒定問題
被告對原告提交證據(jù)上的簽名的真實性不予認可，因原告已經(jīng)提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據(jù)上的公章的真實性不予認可，舉證責任如何分配
如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業(yè)務關系，也存在欠款關系，只是對數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實進行進一步舉證。
三、案件的主要爭議焦點
通常情況下，買賣合同糾紛案件的主要爭議焦點有以下幾個方面：
1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。
2、買賣合同標的物質(zhì)量對于付款的影響。
3、買賣合同標的物的所有權情況：
（1）出賣人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
（2）財產(chǎn)所有關系是單一所有還是共同所有。
（3）買賣關系發(fā)生后當事人對標的物的占有使用情況。
4、買賣關系的形成情況：
（1）雙方建立買賣關系的時間、地點，有無書面協(xié)議。
（2）買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當事人真實意思的行為。
（3）買賣雙方對標的物的質(zhì)量要求、價款支付方法、權利轉移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。
（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。
（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權轉移登記。
5、債務人履行債務的情況：
（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質(zhì)量要求的標的物交付給買受人。
（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物，交付價款。
（3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。
（4）當事人有無繼續(xù)履約的能力。
四、法律關系性質(zhì)及效力的認定問題
合同無效的情況應在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認定合同無效。當事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。
五、案件相關事實的認定
（一）買賣合同中職務行為的認定
經(jīng)初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：
1、只有業(yè)務員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業(yè)務員的舉證情況，要適時引導當事人進行舉證，債權人或業(yè)務員有證據(jù)證明系單位欠款的，認定為職務行為，否則只由業(yè)務員個人承擔責任。
2、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時，如單位追認，自無爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認定職務行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務行為。
3、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關材料予以佐證。
4、債權人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工，一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關事實，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務行為。
5.其他職務行為的認定。
（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題
實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權利人是個人，被告認可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務關系，不認可與個人間的買賣法律關系。
在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下，個人持有相關債權憑證，應認定個人與被告間存在買賣法律關系，個人有權主張欠款。
（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題
根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應作為付款憑證。
現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認定，有其他證據(jù)的，應綜合其他證據(jù)進行認定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實。
（四）債權轉讓的認定與處理
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力。”債權轉讓行為中需注意兩個問題：
一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務，比如轉讓時可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時，能否將債權單獨轉讓的問題。
互負義務的債權轉讓，一是涉及合同權利義務的概括移轉，二是涉及可能侵害債務人的利益，應從嚴掌握。如實務中，有的公司把債權轉讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務人主張權利，但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務，但債務人實現(xiàn)其權利已基本為客觀上所不能，這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務人利益，轉讓行為無效。
二是債權轉讓的通知義務問題
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉讓應當通知。未經(jīng)通知，轉讓對債務人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權直接向債務人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。
2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉讓通知，但債務人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉讓通知義務的審查，不宜過于嚴格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。
3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉讓的法律效果。
(五)違約責任
違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。
當事人有違約金約定的，債務人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
當事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付，否則自次日起即應負擔違約責任。
當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實際經(jīng)濟損失，標準可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。
原告主張雙方約定的違約金過低的，應提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時應以違約金幅度為限，對于因時間的積累導致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時，不應高于人民法院規(guī)定的金融機構逾期貸款利率的四倍。
六、本類案件中關于車輛買賣合同和房屋買賣合同效力認定問題
（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據(jù)。
《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。
（二）當事人將自己所購但還未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而認定其無效。
2、此種轉讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉讓該房屋的行為是有權處分，不是無權處分，買賣合同不應當因此認定為效力待定。
七、本類案件判決主文的標準化表述
(一)支持原告訴訟請求時的表述：
一、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)給付原告XXX貨款XXX元。
二、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)支付原告違約金，自XXX起至本判決確定的給付之日止，按XXX計算。
(二)不支持原告訴訟請求時的表述：
駁回原告XXX的訴訟請求。
(三)當事人請求確認買賣合同無效時的表述：
一、原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同無效。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款XXXX元(或XXX物)。
(四)當事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時的表述：
一、解除原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款XXXX元(或XXX物)。
第二篇：二手車買賣合同糾紛
二手車買賣合同糾紛
隨著汽車銷售市場的擴大，汽車糾紛也隨之來，如何解決二手車買賣合同糾紛呢?請看下面小編為大家推薦的案例!
案例
360萬元買來一輛事故車
車主狀告4S店索賠1080萬
2013年8月14日，重慶市江北區(qū)的龔先生在渝北新南路某4S店以360萬元購買一輛法拉利二手車。8月23日交車時，店方再次口頭承諾，除已行駛的公里數(shù)為3145公里，其他猶如新車，無任何問題。但使用一個多月后，龔先生就發(fā)現(xiàn)儀表盤和車體內(nèi)部出現(xiàn)異響，查詢發(fā)現(xiàn)，該車來自杭州一家汽車銷售服務公司，且2013年初大修過。后保險公司證實，2013年1月29日，這輛法拉利在杭州發(fā)生過碰撞，維修費40萬元。而該法拉利的原車主就是杭州和重慶這兩家汽車銷售服務公司的同一法人代表施某某。今年5月7日，他將該4S店告上渝北區(qū)法院，要求退還購置款，且按購買價的3倍即1080萬元進行賠償。
二手車市場隱瞞真相被訴
法院判令雙倍返還購車款
2008年4月，楊先生在北京中聯(lián)市場城市舊機動車經(jīng)紀公司以20萬元的價格購買了一輛二手豐田銳志車。之后，楊先生辦理汽車保險時獲知該車曾發(fā)生過重大車損事故。楊先生認為，按合同約定，賣方應保證向買方提供的相關文件真實有效，對車輛狀況的陳述完整、真實，不存在隱瞞或虛假成分，而城市公司故意隱瞞該車發(fā)生過嚴重事故這一足以讓他作出是否購買決定的信息，對其構成欺詐，導致他購買了該車，因此訴至法院，要求撤銷購車合同，并要求城市公司雙倍賠償。審理后，法院判決撤銷雙方的買賣合同，并判令楊先生將車返還給城市公司，城市公司支付楊先生40萬元。
二手車交易合同應注明車輛狀況等信息
主持人：二手車交易中通常都會因哪些問題導致糾紛發(fā)生?
王瀟楠：買車時忽略了仔細觀看合同，尤其是車輛的生產(chǎn)和登記日期、來源、使用性質(zhì)等等，還有稅費情況，最終造成損失。另外，是否事故車，是否存在或存在多少違法記錄的情況，是否已被法院采取保全措施，是否存在其它問題影響正常過戶。購買者在購買過程中忽視或賣方故意隱瞞這些問題，都會引發(fā)買賣雙方的糾紛。
劉紅軍：二手車過戶容易引發(fā)稅費風險，涉及5個部門和6個證件。5個部門具體如下：一是車管所，負責機動車登記和出具行車證;二是國稅購置辦，必須到該部門辦理相關購置稅過戶;三是公路局，辦理養(yǎng)路費的過戶，本地車牌還要辦理年票過戶。四是地稅，辦理車船使用稅的過戶。五是保險公司，必須共同前往保險公司辦理相關過戶手續(xù)。由于養(yǎng)路費和車船稅的費用是車輛每年都必須繳納的.，因此而產(chǎn)生的費用和滯納金會與日俱增，這也是二手車交易舊車主最大的風險。
主持人：我國法律法規(guī)對于二手車交易買賣是如何規(guī)定的?
王瀟楠：2007年8月30日國家工商總局發(fā)布的二手車買賣合同范本中，提供了賣方應承擔合同責任的示范性條款：因賣方提供車輛信息不真實而導致的損失，將全部由賣方承擔，即便在過戶當時無法全盤了解，也可在事后追溯責任，車輛交付買方之前所發(fā)生的所有風險由賣方承擔和負責處理。此外，示范合同文本還包括車輛狀況說明書附件，要求明確車輛基本信息、重要技術配置及參數(shù)、是否為事故車、車輛狀況描述和質(zhì)量保證等五大內(nèi)容。因此，買方可參考使用這一個合同范本以便更好地保護自身利益。
劉紅軍：《二手車流通管理辦法》中規(guī)定，下列九種二手汽車禁止交易：1.已辦理了報廢手續(xù)的各類機動車;2.雖未辦理報廢手續(xù)，但已達到報廢標準或在1年時間內(nèi)將報廢的各類機動車;3.未經(jīng)安全檢測和質(zhì)量檢測的各類機動車;4.證件手續(xù)不齊全的各類舊機動車;5.各種盜竊車走私車;6.各種非法拼裝車、組裝車;7.國產(chǎn)、進口和進口件非法組裝的各類新機動車;8.右方向盤的舊機動車;9.國家法律、法規(guī)禁止進入經(jīng)營領域的其他各類機動車。對交易違法車輛的，二手車交易市場經(jīng)營者和二手車經(jīng)營主體應當承擔連帶賠償責任和其他相應的法律責任。
《二手車流通管理辦法》還規(guī)定，二手車交易完成后，賣方應當及時向買方交付車輛、號牌及車輛法定證明、憑證。車輛法定證明、憑證主要包括：機動車登記證書;機動車行駛證;有效的機動車安全技術檢驗合格標志;車輛購置稅完稅證明;養(yǎng)路費繳付憑證;車船使用稅繳付憑證;車輛保險單。
交易二手車時口頭承諾需寫入合同
主持人：二手車交易中發(fā)生糾紛該如何維權?
王瀟楠：發(fā)生糾紛后，消費者可以先與車商協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以向消協(xié)進行投訴，也可以直接向人民法院起訴。買賣過程中，一方以欺詐使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受欺詐方有權自知道或應當知道受欺詐之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷合同。上述兩個案例中，買方有權要求撤銷合同。買賣過程中，賣方或者經(jīng)紀公司具有車輛相關專業(yè)知識，對其所出售車輛的狀況明知，而作為普通購車人，在車輛專業(yè)知識方面與賣方的信息不對稱情況明顯，而車輛的重大車損情況作為對簽訂車輛買賣合同有重大影響的事實，賣方應當明確告知買方，如果未履行這一告知義務的行為，屬于故意隱瞞，誘使對方當事人作出錯誤判斷，構成欺詐。
合同被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。同時，根據(jù)《消費者權益保護法》，經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。
主持人：二手車交易中，如何規(guī)避買賣糾紛?
劉紅軍：提醒消費者在購買二手車時需要注意以下事項：1.注意看證照。要到登記注冊合法的二手車市場購買，在選購時最好有專業(yè)人員陪同選購，委托有資質(zhì)的專業(yè)評估機構，對車輛真實技術狀況和價值進行鑒定評估。2.注意看手續(xù)。交易時要看車輛手續(xù)是否齊全，賣家必須提供完整的手續(xù)材料，車輛的手續(xù)包括：機動車登記證書、車輛行駛證、購置附加稅、車輛保險、車船使用稅等;車輛大修后應有相關文件及保修單及車輛安全技術檢驗合格標志，這些文件中的車輛車架號(VIN碼)和發(fā)動機號一定要與本車相符。3.注意看車況。仔細查驗車輛狀況，多注意看細節(jié)。
王瀟楠：此外，要注意簽好交易合同。不可只聽經(jīng)營者的口頭介紹，要把經(jīng)營者對車輛的描述和對車輛質(zhì)量的承諾(比如提供質(zhì)保期、承諾不是事故車、泡水車、車輛里程數(shù)真實性等)以及違約責任在合同上予以一一寫明。交易完成后要及時向賣家索要相關證件并辦理相關手續(xù)變更，包括機動車登記證書、機動車行駛證和有效機動車安全技術檢驗合格標志、車輛購置稅完稅證明、車船使用稅繳付憑證、車輛保險單及購車發(fā)票等，并核對有關單據(jù)真實性，及時辦理保險等的變更。同時，注意保存好憑證。
需要特別注意的是，交易前，需要明確知曉交易車輛的交通違章情況，是否屬于肇事逃逸車輛和盜搶車輛，二手車在交易后一定要及時辦理過戶，否則在未過戶的這段時間，發(fā)生的違章或者事故，容易產(chǎn)生責任糾紛，對于買賣雙方都存在一定的損失。因此，提醒各位消費者，一定不要拖延，及時辦理過戶。備齊手續(xù)，了解流程，過戶其實很簡單，完全可以自己辦理。
第三篇：關于審理相鄰關系糾紛案件的指導意見
關于審理相鄰關系糾紛案件的指導意見（討論稿）
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的規(guī)定，結合本院審理此類案件的實踐經(jīng)驗和相關法學理論，就審理相鄰關系糾紛案件提出以下指導意見：
一、當事人訴訟主體資格的審查
1、所有權人可以直接成為相鄰關系案件的當事人。
2、使用權人是否可以作為原告應區(qū)別對待：（1）使用權人取得使用權前已產(chǎn)生的相鄰妨礙，原則上使用權人不能作為原告起訴，但使用權人能夠證明自己事前不知道的除外。（2）使用權人取得使用權后產(chǎn)生的相鄰妨礙，使用權人可以作為原告起訴，如果相鄰妨礙是經(jīng)所有權人同意，使用權人面臨侵權之債和合同之債的競合，使用權人可以選擇訴權。
在使用權人作為原、被告后，所有權人是否是必要的共同訴訟參與人，應區(qū)別對待：（1）在作為相鄰權利人主張權利救濟的訴訟中，應征求所有權人的意見，如果使用權人訴請停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀的，所有權人可以不作為共同訴訟參與人參加訴訟，如果使用權人訴請賠償或補償，應視所有權人的意見決定其是否作為訴訟參與人。（2）在作為相鄰義務人被訴承擔民事責任的案件，所有權人均應作為必要的共同訴訟人。
3、相鄰一方的不動產(chǎn)利用行為侵害的是小區(qū)業(yè)主的共同相鄰權益，小區(qū)業(yè)主可以采用訴訟代表人的方式提起相鄰關系訴訟。
二、當事人應提供的證據(jù)和舉證責任分配
1、證明當事人自然情況的證據(jù)：
（1）公民：居民身份證；戶口簿；其他。
（2）個體工商戶：戶主的戶口簿、居民身份證、其他；工商登記證書；營業(yè)執(zhí)照；工商字號。
2、證明法人或其他組織情況的證據(jù)：
法人登記證書；營業(yè)執(zhí)照；法定代表人姓名及其他組織負責人姓名、職務。
3、證明相鄰關系糾紛原因的證據(jù)：
（1）流水：糾紛時間；糾紛地點；糾紛原因；后果。
（2）用水：糾紛時間；糾紛地點；糾紛原因；后果。
（3）排水：糾紛時間；糾紛地點；糾紛原因；后果。
（4）排放污水：糾紛時間；糾紛地點；污水所含物質(zhì)名稱；影響程度。
（5）危害：因危害引起糾紛的時間；因危害引起糾紛的地點；危害物質(zhì)名稱；危害影響程度；危害造成的后果。
（6）危險：因危險引起糾紛的時間；因危險引起糾紛的地點；危險性質(zhì)；危險面積、間距。
（7）采光：影響他方采光的時間；影響他方采光的地點；影響他方采光建筑物名；影響他方采光的高度、面積、間距；影響他方采光的范圍、程度；影響他方采光造成的后果。
（8）音響：音響的種類和引起糾紛的時間；音響引起糾紛的地點；音響的影響程度；音響造成的后果。
（9）震動：震動的種類和引起糾紛的時間；震動引起糾紛的地點；震動影響程度；震動造成的后果。
（10）鄰地、通道、道路、渡口、橋梁、堤壩：因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的時間；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的地點；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的原因；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩影響的范圍程度；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩造成的后果。
（11）通風、日照、鋪設管線等：糾紛時間；糾紛地點；糾紛原因；后果。
4、請求人民法院判令相鄰義務人承擔相鄰民事責任的一方當事人，一般應當舉證證明。
（1）雙方之間存在不動產(chǎn)相鄰關系。
（2）相鄰義務人實施了妨礙不動產(chǎn)所有權延伸權益的行為。
（3）該擴張行為具備違反民法相鄰關系的法律規(guī)定，對相鄰權利人利用不動產(chǎn)造成妨礙或妨害的事實。
（4）相鄰權利人主張的具體民事責任承擔方式符合法律規(guī)定。
5、否認承擔相鄰民事責任的一方當事人，應舉證證明根據(jù)法律的抗辯事由，即相鄰權利人主張的相鄰侵權請求權未產(chǎn)生、受阻礙或已消滅的事實。
三、案件的主要爭議焦點
1、相鄰權利人的相鄰權是否有受到損害的事實及損害程度。
2、相鄰權利人的訴訟請求是否合理及要求賠償?shù)臄?shù)額如何確定。
四、法律關系的性質(zhì)和效力認定
1、相鄰關系在性質(zhì)上屬于所有權的范疇的，但不是一種獨立的物權，而是所有權的限制和延伸。
2、審理相鄰關系案件時，應注意與其他權利的區(qū)分，主要是地役權、建筑物區(qū)分所有權、環(huán)境權等。
3、相鄰關系與其他法律關系的調(diào)整
（1）違章建筑不構成相鄰妨礙的，相鄰方要求拆除的，不予支持。
（2）一方改變房屋使用性質(zhì)和房屋結構的行為，如果對相鄰方造成相鄰妨礙，相鄰方可以主張排除妨礙，恢復房屋原狀；但其主張恢復房屋使用性質(zhì)，不屬于民事相鄰關系的調(diào)整范圍。
（3）一方的行為經(jīng)過行政許可，但對相鄰方構成相鄰妨礙，可告知其先進行行政訴訟，否則不予受理或裁駁。
五、案件相關事實的認定
此類案件的事實應主要把握以下幾點：
1、相鄰義務人存在違法性的加害行為，行為發(fā)生的時間、地點、起因、過程、結果。
2、相鄰權利人的相鄰不動產(chǎn)權益受損害的范圍與程度，主要是是否造成損害、損害的范圍與程度、恢復原狀所需費用等。
3、加害行為與損害之間有因果關系。
4、相鄰義務人有無過錯，主要是認定相鄰義務人侵權時是故意、過失還是不可抗力。
六、對有關責任的認定
1、相鄰關系案件以過錯責任為原則。在特殊情況下可以適用無過錯責任，主要是民法通則貫徹意見第99條第1款、第100條、第103條規(guī)定的情況。
2、在認定相鄰義務人的責任時，法官應根據(jù)一般人的心理狀態(tài)，運用注意義務理論，結合案件具體事實對相鄰義務人是否存在過錯作出判斷。
七、實體處理的一般原則和尺度把握
1、當事人合意的效力問題
當事人雙方就相鄰關系問題達成合意的，只要不是合同法第52條規(guī)定的無效情形，依法具有法律效力。如一方反悔，只要另一方?jīng)]有新的相鄰妨害行為，應當有容忍的合同義務。
2、二手房買賣的遺留問題
（1）出賣人擅自搭建的建筑物給相鄰方構成了妨礙，相鄰方訴請買房人拆除的，買房人以該搭建物非自己所有抗辯，理由不成立。
（2）買房人為正常使用房屋之需要，欲恢復出賣人改變的房屋原始設計結構，相鄰方以
2 買房人買入房屋時已接受既成事實為由進行抗辯的，如不形成相鄰妨礙的，抗辯理由不成立。
3、訴訟時效問題
相鄰關系案件中的排除妨害請求權和停止侵害請求權不適用時效，而損害賠償請求權則適用訴訟時效。
4、相鄰關系案件的賠償或補償標準
（1）采光妨礙的補償標準，應當綜合所在地經(jīng)濟水平和生活水平，房屋面積和房價及受影響的程度予以確定?？梢杂梅课輧r格（每平方米）×影響面積×影響時間×10-30%的系數(shù)，是法人或其他組織的可以提高5-10倍。
（2）一方安裝的設備發(fā)出的噪音，超過規(guī)定的標準，對相鄰方造成妨礙的，如果其同意進行整改又可以進行整改的，可判令在一定期限內(nèi)整改，對原告精神損害賠償?shù)恼埱?，不予支持?
（3）一方的行為給相鄰方形成相鄰損害，其賠償標準應以恢復到損害前的情況，所需成本為計算標準。
5、妨礙程度與容忍義務的界定
（1）認定是否構成相鄰妨礙，應從平衡雙方當事人利益的角度出發(fā)，如果一方使用不動產(chǎn)的行為有利于其生活質(zhì)量，而對相鄰方影響輕微，相鄰方應本著團結互助的精神予以容忍。
（2）為彌補房屋設計建筑缺陷，并注意貫徹最小影響原則的排氣孔設置，應屬相鄰方容忍義務的范疇。
（3）一方安裝室外懸掛物，如不影響相鄰方的安全和衛(wèi)生，相鄰方應容忍。
（4）拆除、損壞承重結構的行為，應判令當事人恢復原狀、賠償損失，而拆除非承重結構對安全而言無影響的，應允許當事人行使受限制的財產(chǎn)權利。
6、建筑物反光等不可量物侵害糾紛的處理
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工商業(yè)活動所產(chǎn)生的噪音、煤煙、震動、臭氣、光線、放射性等侵入鄰地導致相鄰不動產(chǎn)權利人權利受到干擾性妨害或損害的，被稱為不可量物侵害。不可量物侵害屬于相鄰關系范疇。相鄰方因不可量物侵害提起訴訟的，應考慮相鄰人之間對不可量物排放容忍義務的程度確定是否應支持其訴訟請求，具體應衡量以下幾方面因素：
（1）生存權的優(yōu)先性。當相鄰近的各方都為了自己某種利益行使而引發(fā)沖突時，其他權利的行使應當讓位于生存權。其他權利的權利人此時就負有容忍的義務，其限度應是滿足他方的生活需求。
（2）紛爭的地域性。相鄰關系中，不同區(qū)域的居民便負有不同的容忍義務。居民區(qū)與工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)相比，其居民容忍限度較小。
（3）不動產(chǎn)利用的先后關系。在考慮容忍義務時，必須將不動產(chǎn)相鄰各方利用不動產(chǎn)的先后順序作為一個重要的因素。相鄰各方中使用在前的一方容忍義務較少，而使用在后者則有更多的容忍義務。但此義務僅存于可預期的范圍，超過此范圍，則可提起侵權之訴。
（4）損害的回避可能性。回避可能性，是指以相鄰一方的使用給他方造成的侵害能否回避作為考慮容忍限度大小的標準，本可回避而不回避的，相對方就承擔較少的容忍義務或不承擔容忍義務。
建筑物反射的光可視為不可量物的一種。建筑物反光糾紛構成環(huán)境污染的，當事人既可選擇要求行政機關給予行政處罰，也可向法院提起民事訴訟，要求相鄰方承擔相應的民事責任。建筑物反光既構成環(huán)境污染損害賠償糾紛，又構成相鄰關系糾紛的，發(fā)生相鄰關系物上請求權和環(huán)境侵權損害請求權的競合，當事人擇一提起訴訟。人民法院應根據(jù)當事人行使請求權的不同，分別處理。
7、建筑物遮蔽糾紛的處理及補償標準
（1）通風、采光標準的確定
確認影響通風、采光的標準，應根據(jù)發(fā)生地（市區(qū)還是農(nóng)村）的不同適用不同的標準。具體從以下幾個方面加以考慮或衡量：
a、市區(qū)內(nèi)的建筑物應審查其建造是否符合有關部門關于建筑物的高度、層次、間距的規(guī)定。對于不符合規(guī)定的建筑物，應視為對通風、采光有影響，反之則無影響。
b、農(nóng)村的建筑物應審查其建造是否符合當?shù)厝罕姟肮J”的通風、采光標準（如村規(guī)民約）。如無此標準，則可參照有關部門關于城市建筑物的高度、層次、間距的規(guī)定確定是否影響通風采光。
c、審查新建建筑物是屬于翻建、擴建還是新建。如屬在原住宅基礎上翻建，既未擴大面積，又未增加建筑高度，相鄰方以影響通風、采光為由阻撓翻建的，一般不予支持；如果屬擴建或新建，相鄰方提出影響其通風、采光的，則應結合其他各方面的條件加以確認。
d.審查提出影響通風、采光一方的建筑物是否屬于違章建筑。一般來說，未經(jīng)批準的違章建造的房屋不應享有通風、采光權，對其要求保護自己通風、采光的要求不應予以支持。農(nóng)村中沒辦理房產(chǎn)證明但有選址意見書或準建證的不應認定為違章建筑。
（2）關于承擔民事責任的方式問題
根據(jù)不同的情況，當事人應以不同的方式承擔民事責任。具體有以下幾種處理辦法：
a、新建房屋一方屬于違章建筑或者超過批準設計范圍施工的，一般應停止侵害、恢復原狀或者降低建筑高度減少建筑層次等。
b、對經(jīng)過合法批準手續(xù)的新建樓房，或者雖屬違章建筑，但已建成的，如拆除將給國家或公民造成的經(jīng)濟損失大于受影響一方利益的，可以其他方式承擔民事責任，如判令侵權方給受害方妥善安置住房或工作場所，或者給予受害方賠償?shù)取?/p>
8、因空調(diào)安裝問題引起的相鄰糾紛的處理
（1）因空調(diào)噪音引起的糾紛的處理
目前，空調(diào)室外機造成噪音超標的主要原因是安裝不當。依據(jù)國家有關規(guī)定，生活噪音不得超過55分貝，可以此作為空調(diào)噪音是否合理的標準。凡超出此標準的都應認定空調(diào)室外機安裝不合格，應判令使用人重新安裝。重新安裝后仍達不到標準的，應判令其限期拆除。
（2）因空調(diào)排水不當引起糾紛的處理
造成此類糾紛的主要原因是空調(diào)使用人安裝不當，應判令其重新安裝；造成損害的，應予以賠償。
（3）因空調(diào)室外機排氣引起糾紛的處理
依據(jù)《中華人民共和國關于房屋空氣調(diào)節(jié)器安裝規(guī)范》中的有關規(guī)定：空調(diào)器的室外機組應盡可能的遠離相鄰方的門窗和綠色植物，與相對方門窗距離不得小于下述值：
1、空調(diào)器額定制冷量小于4.5KW的為3米；
2、空調(diào)器額定制冷量大于4.5KW的為4米。根據(jù)此規(guī)范，空調(diào)設備應當盡可能遠離相鄰方的門窗。在有多種可選位置時，應選擇與相鄰方固有門窗距離最大或對相鄰方影響最小處。違反上述標準對相鄰方生產(chǎn)生活造成妨礙的，應判令其排除妨礙；造成損害的，應予以賠償。
9、根據(jù)國家城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準，住宅側面間距：條式住宅，多層之間不宜小于6米，高層與各種層數(shù)住宅之間不宜小于13米。
八、判決主文的標準化表述
1、請求停止侵害：被告XXX于本判決生效之日起停止X行為。
2、請求排除妨礙：被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)為某行為。
3、請求賠償損失：被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)賠償或補償原告XX.XX元。
4、請求消除危險：被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)為某行為，消除……危險。
第四篇：安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見
安徽省高級人民法院
關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見
(2012年3月5日安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行專業(yè)委員會第1次會
議通過）
為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結合本省民事審判實際，制定本意見。
一、關于新建商品房買賣合同糾紛
1、當事人簽訂的認購書、購房意向書等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購商品房的位置、面積、價款且能夠實際履行的，可以認定為商品房買賣合同。但當事人明確約定認購書、購房意向書等協(xié)議僅為預約合同的除外。
人民法院對認購書、購房意向書等協(xié)議性質(zhì)作出的認定，不影響一方當事人根據(jù)協(xié)議中定金條款的約定，向可歸責的另一方當事人主張適用定金罰則。
2、當事人以期房不能轉讓為由請求確認轉讓合同無效的，一般不予支持；轉讓人在轉讓合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使受讓人不能辦理房屋所有權轉移登記，受讓人請求解除合同并要求轉讓人承擔違約責任的，應予支持。
3、出賣人就同一房屋分別與數(shù)個買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉移房屋所有權的情況下，一般應按照以下順序確定買受人的權利保護順位：
（1）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的；
（2）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移預告登記或合同備案手續(xù)的；
（3）已經(jīng)合法占有房屋的；
（4）合同實際履行在先的；
（5）均未履行，合同成立在先的。
簽訂房屋買賣合同在先的買受人已經(jīng)合法占有了房屋，出賣人又與后買受人
簽訂合同并辦理了房屋所有權轉移登記，除非先買受人能夠舉證證明后買受人在簽訂合同及辦理房屋所有權轉移登記時知道或應當知道房屋已被其他買受人先行占有，仍應優(yōu)先保護已經(jīng)辦理了房屋所有權轉移登記的買受人。
4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，一般應以出賣人（建設單位）組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見作為認定房屋經(jīng)驗收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認可性意見的，不應認定房屋已經(jīng)驗收合格。
5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規(guī)定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時“未經(jīng)驗收合格”為由主張逾期交房違約責任的，在一審法院辯論終結前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。
6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責任的，一般不予支持。
7、買受人以出賣人逾期辦證為由主張違約責任的，出賣人舉證證明其已于房屋買賣合同約定或《解釋》規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權證的最后期限30個工作日前向產(chǎn)權登記機構報送了辦證所需的文件和資料的，對買受人的訴訟請求一般不予支持。
8、房屋買賣合同的當事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進行調(diào)整，但雙方當事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實際損失，人民法院可以根據(jù)《最高人民法院關于適用若干問題的解釋
（二）》第二十九條的規(guī)定，結合案件具體情況，在中國人銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的范圍內(nèi)，對約定的違約金進行調(diào)整。
二、關于城鎮(zhèn)”二手房“買賣合同糾紛
9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第
（六）項“未依法登記領取權屬證書的”房屋不得轉讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關于適用若干問題的解釋
（二）》第十四條規(guī)定的“效力性
強制性規(guī)定”，買受人僅以出賣人簽訂合同時未取得房屋權屬證書為由請求確認合同無效的，不予支持。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第
（二）項的規(guī)定在性質(zhì)上也不屬于上述司法解釋第十四條規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。
10、房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。
在合同約定的履行期限屆滿時因抵押登記仍未涂銷，導致無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同的，可予支持。買受人要求出賣人承擔違約責任的，可綜合考慮合同雙方過錯、所造成的損失等因素，確定應予承擔的責任。
11、當事人之間就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，因該數(shù)份合同中關于房屋價款、履行方式、履行期限等實質(zhì)性內(nèi)容的約定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應當綜合考慮合同簽訂時間的先后、實際履行情況、同類房屋市場交易價等因素，確定當事人的真實意思，認定應予履行的合同。
12、房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務費用或請求房屋中介機構賠償因此造成的損失的，應予支持。
三、關于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛
13、城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同，應當根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規(guī)定，認定為無效合同。
農(nóng)村房屋買賣合同被認定為無效的，可以根據(jù)當事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔相應的締約過失責任。
14、非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應當認定為無效合同。但買受人在一審法院辯論終結前取得出賣人所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認定合同有效。
四、其他問題
15、共有房屋的部分登記權利人轉讓房屋，屬于無權處分行為，其他登記權利人以轉讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但買受人有理由相信出賣人有代理權的除外。
共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權利人轉讓共有房屋，亦屬于無權處分行為，其他共有人主張房屋買賣合同無效的，人民法院應根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款的規(guī)定進一步審查買受人是否構成善意取得。
16、房屋買賣合同簽訂后，買受人已交付了全部價款并合法占有了房屋，在申請登記機構辦理房屋所有權轉移登記期間，該買受人對轉移登記尚未完成沒有過錯，或者因出賣人原因無法辦理轉移登記，出賣人的債權人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房屋，買受人提出異議的，應予支持。但有證據(jù)證明買受人與出賣人惡意串通損害債權人利益的除外。
17、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約協(xié)助買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起確權之訴，請求確認房屋歸其所有的，人民法院應當對買受人進行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣人協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記，買受人堅持不予變更的，應當駁回其訴訟請求。
買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記義務的，不受法律規(guī)定的訴訟時效期間的限制。
18、本意見自下發(fā)之日起施行。
第五篇：廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見
關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知
（粵高法發(fā)[2003] 24號）
全省各級人民法院：
現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認真學習、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。二00三年十月二十四日
廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見
為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于適用擔保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結合審判實踐，提出如下指導意見。
1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的
一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關于合同解除權行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。
前款所引述的合同解除權的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。
2、根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因導致買受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領取房屋權屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。
3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。
4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關系，即買受人與擔保權人之間的借款合同關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。
5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。
商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持。
6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應通知擔保權人作為當事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔保權人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔保權人作為第三人參加訴訟的，人民法院應予支持。
7、出賣人或買受人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應當在開庭前告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。若擔保權人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔保權人借款本息直接支付給擔保權人，其余款項支付給買受人。若擔保權人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，出賣人應將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔保權人所借款項)本息返還買受人，違約責任按雙方約定和有關法律規(guī)定處理。出賣人與買受
人達成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔保權人全部債務，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應予支持。
8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔保權人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔連帶保證責任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應予支持。
9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔保權人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權。
借款合同被撤銷后，由買受人承擔還款責任，出賣人承擔連帶清償責任。
10、擔保權人與買受人、出賣人簽訂預售商品房擔保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預售商品房擔保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認定預售商品房擔保貸款合同中的抵押合同關系有效，但不得對抗第三人。
11、商品房擔保貸款合同中關于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負全部責任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責任，導致當事人利益的失衡，人民法院在當事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，認定該條款無效。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應當作為抵押財產(chǎn)。
12、對于因建設工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同后，擔保權人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預售款開戶銀行違反《廣東省商品房預售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務而造成其損失為由，要求銀行承擔賠償責任的，如果擔保權人同時是出賣人的商品房預售款開戶銀行，人民法院應對買受人的主張一并審理；如果擔保權人不是出賣人的商品房預售款開戶銀行的，人民法院應告知買受人另行起訴。
13、對于商品房擔保貸款合同中關于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。
14、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認定租賃合同有效，但擔保權人在實現(xiàn)抵押權時，承租人的租賃權不具有優(yōu)先于抵押權的效力。
如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因實現(xiàn)抵押權造成承租人的損失，由承租人自行承擔。
15、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)轉讓的，可認定轉讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人仍可以行使抵押權。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務時，因擔保權人行使抵押權給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔保權人的債務部分，應由原買受人承擔清償責任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔。但當事人另有約定的除外。
如果原來未辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人不能對抵押物行使抵押權。因此給擔保權人造成損失的，由原買受人承擔賠償責任。
第六篇：審理汽車買賣合同糾紛案件相關問題的探討
審理汽車買賣合同糾紛案件相關問題的探討
一、買賣合同的法律依據(jù)、特征
對汽車買賣合同糾紛案件如何適用法律進行探討，必須掌握買賣合同的法律規(guī)定及它的特征。
《中華人民共和國合同法》(簡稱《合同法》)第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！?/p>
買賣合同的法律特征：
1、買賣合同是有名合同;
2、買賣合同是賣方轉移財產(chǎn)所有權，買方支付價款的合同;
3、買賣合同是雙務合同;
4、買賣合同是有償合同;
5、買賣合同多是諾成合同;
6、買賣合同是要因合同;
7、買賣合同為要式或不要式合同。
二、審理汽車買賣合同糾紛案件，能否以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據(jù)《舊機動車交易管理辦法》第三條規(guī)定：“舊機動車流通涉及車輛管理、交通安全管理、國有資產(chǎn)管理、社會治安管理、環(huán)境保護管理等各個方面，屬特殊商品流通，必須在批準的舊機動車交易中心進行行?！痹撧k法第三十二條規(guī)定：“進行舊機動車交易，銷車方須向機動車交易中心出具單位介紹信或證明(屬于個人賣車的須持居民身份證)、機動車行駛證、原始購車發(fā)票、成交發(fā)票、購置附加費憑證、車船使用稅‘稅訖’標志、養(yǎng)路費交納憑證等。購車方須出具單位介紹信或個人身份證。工商行政管理部門憑舊機動車交易中心或有舊機動車經(jīng)營權企業(yè)的交易憑證予以驗證，車管部門憑此辦理轉籍過戶手續(xù)。”據(jù)此，在審判實踐中，有些法院以汽車交易的雙方未按照上述第三條規(guī)定到批準的舊機動車交易中心進行汽車交易，因而認定雙方的汽車買賣合同無效。有些法院則以汽車交易的雙方未按上述第三十二條規(guī)定辦理車輛轉籍過戶手續(xù)而認定雙方的汽車買賣合同無效。如案例一：
原告李春桂于2002年11月20日與被告馮彬達成汽車口頭買賣協(xié)議，由馮彬將其向王忠群處購買的瓊C02034號小型攔板汽車出賣給李春桂，價款16500元。協(xié)議達成后，馮彬將該車及該車的有關證件交給李春桂，李春桂于次日向馮彬支付完購車款。雙方對養(yǎng)路費的繳納未進行約定，也未辦理該車的轉籍過戶手續(xù)。爾后李春桂將該車開往文昌，被文昌市交通規(guī)費征稽所以該車從2001年2月至今拖欠養(yǎng)路費為由扣押，并作出罰款的處罰。李春桂交納6000元罰款和40元停車費后將該車領回，并找馮彬協(xié)商退車未果，雙方因此引起糾紛。李春桂以馮彬隱瞞該車欠大額路租實情，雙方的汽車買賣合同無效為由，要求將該車退回馮彬，馮彬退還購車款16500元及賠償經(jīng)濟損失6050元為由，向原審法院提起訴訟。馮彬辯稱，該車來源合法，證件齊全，口頭協(xié)議后，李春桂已支付購車款和接受車輛及該車證件，買賣合同已成立，李春桂以其隱瞞該車欠大額路租實情沒有事實和法律依據(jù)，請法院駁回李春桂的訴訟請求。
原審法院審理認為，原、被告之間的買賣瓊C02034號攔板小貨車，雖然該車來源合法，證件齊全，但是雙方未按國家關于舊汽車交易的有關規(guī)定，進行交易，納稅及辦理有關過戶手續(xù)，違反法律規(guī)定，損害了國家利益，該車的買賣是無效的。原告李春桂要求退車退款的理由成立，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十八條、《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第六十條的規(guī)定，判決如下：
一、原告李春桂與被告馮彬的汽車買賣無效;
二、原告應在判決書生效后十天內(nèi)將瓊C02034號小型攔板貨車退還給被告，同時被告也應退還原告購車款16500元;
三、原告用車受罰6000元及停車費40元，由原告自負。一審判決后，原、被告均不服向本院提出上訴。
二審審理認為，上訴人李春桂與上訴人馮彬口頭達成的汽車買賣協(xié)議，是雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。雖然雙方未辦理登記過戶手續(xù)，但目前法律、行政法規(guī)并未規(guī)定車輛管理部門的登記是機動車買賣行為生效的必然條件，車輛登記只是一種管理手段。根據(jù)《合同法》第四十四條第一款的規(guī)定：
“依法成立的合同，自成立時生效?！蓖瑫r根據(jù)《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標的
