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第一篇：物業(yè)管理制度

一、物業(yè)接管驗收管理制度

1、驗收前的準備工作

本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進行的物業(yè)驗收和移交工作。

xx物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。

驗收小組根據(jù)提供的圖紙，按照項目設(shè)計要點、竣工圖、設(shè)施清單、所有設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進行驗收。

2、驗收的實施

驗收小組在驗收過程中，可先按專業(yè)分工及標準、計劃、設(shè)備清單進行單項驗收，然后再進行綜合驗收;實物的驗收，主要應(yīng)核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。

3、驗收后的處理工作

驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責(zé)人根據(jù)驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書，呈交項目招標組。對存在問題的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報告，上報項目招標組。管理處負責(zé)人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要會同項目招標組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

4、驗收后不合格的處理工作

對在驗收發(fā)現(xiàn)存在問題的設(shè)施、設(shè)備，管理處制訂整改落實措施，并報項目招標組和xx物業(yè)審核。

5、設(shè)備驗收

驗收的條件是設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合;主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進行驗收，驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

二、公共設(shè)施維護管理制度

1、管理處負責(zé)廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護，確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。

2、公用設(shè)施、設(shè)備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。

3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。

4、廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞，須及時修理和更換。

5、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。

6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用 設(shè)施、設(shè)備。

三、臨時用電、用水管理規(guī)定

1、臨時用電計劃申請

1)施工前，由施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小，向管理處遞交臨時用電計劃申請表。

2)臨時用電計劃申請表中，應(yīng)列明所使用電動設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。

3)管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設(shè)備進行檢查核實。

4)申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準申請。

2、臨時用電管理規(guī)定

1)凡施工所使用的電動設(shè)備、工具及電線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。

2)在管理處技術(shù)人員指定的地點接線，并安裝漏電保護開關(guān)、用電計量表、施工配電盤(箱)。

3)電動工具、臨時照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。

3、臨時用電施工限制

1)不影響廠區(qū)內(nèi)機電設(shè)備的正常運作。

2)不超出供電負荷量允許范圍。

3)噪音很大的電動工具，嚴格按規(guī)定時間進行操作，不影響業(yè)主的正常作息和生活。

4、禁止以下行為:

1)亂拉亂接電線。

2)超出設(shè)計負荷的臨時用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電。

3)直接將電線插入插座的用電行為。

5、管理處管理權(quán)限

1)有權(quán)勸阻或制止違章操作。

2)有權(quán)對業(yè)主單位進行巡視檢查。

3)有權(quán)對所使用的電動設(shè)備工具隨時進行檢查。

4)對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。

6、臨時用水管理

1)施工前，施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量，向管理處預(yù)先申請臨時用水。

2)使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。

3)禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施。

四、投訴處理和分析制度

1、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式(如信函、電話或面談)，均需進行接待、記錄，同時應(yīng)做好相應(yīng)記錄。

2、管理處接到投訴后，在預(yù)約時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補救處理措施，答復(fù)時間最長不超過一天。

3、管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容，安排相應(yīng)人員解決問題，并將結(jié)果反饋給客戶服務(wù)中心。

4、對重大問題的投訴，相應(yīng)人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。

5、客戶服務(wù)中心應(yīng)通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果，未解決的，責(zé)成有關(guān)部門/管理處迅速處理。

6、對業(yè)主的投訴，應(yīng)即時作出分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生類似問題。

五、意見調(diào)查和回訪制度

1、公司品質(zhì)管理部每半年進行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對以下方面的滿意程度:

1)安全管理

2)綠化管理

3)清潔服務(wù)

4)四害消殺服務(wù)

5)投訴或意見處理

6)停車場管理

7)設(shè)備設(shè)施管理

8)電梯管理

9)維修服務(wù)

10)服務(wù)態(tài)度

2、品質(zhì)管理部對回收的意見表進行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議(共性、個性的意見)等書面交給管理處。

3、對存在的問題，管理處主任提出整改意見，責(zé)成有關(guān)人員限期解決。

4、對業(yè)主的誤解，應(yīng)進行必要的耐心解釋。

5、業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。

6、相關(guān)職能部門應(yīng)定期對業(yè)主進行回訪。

7、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。

8、回訪中，對業(yè)主單位的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)。

9、業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法

1)統(tǒng)計計算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進行。

2)統(tǒng)計計算符號

n- 發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)

h- 回收的調(diào)查表總數(shù)

x- 調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)

y- 每份調(diào)查表評價滿意的項數(shù)

o- 評價滿意的項目總數(shù)

a- 回收率: %;

k- 滿意率: %;

3)統(tǒng)計計算公式

a=h÷n×100%

o=σy=y1+y2+y3+……+yn

k=o÷x×n×100%

六、維修管理制度

1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修。

2、維修工到現(xiàn)場后，要做到:

1)自覺維護管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽的事情。

2)不要不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。

3、維修工進入現(xiàn)場維修時，應(yīng)主動征求業(yè)主意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動，應(yīng)征求業(yè)主的同意后方可進行。

4、維修工進入現(xiàn)場維修時，應(yīng)進行仔細檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。

5、維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。

6、維修工作完成后，維修工應(yīng)及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復(fù)各物品的原貌(位置)。

7、全部工作完成后，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于3次，同時要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方(合理的要求)，則應(yīng)及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。

8、確認一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。

9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。

10、在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。

七、垃圾收集與處理管理制度

1、垃圾的分類處理

1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。

2)生活垃圾:清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi)，量大的垃圾應(yīng)直接運送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。

2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數(shù)。

3、清潔人員應(yīng)負責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。

1)負責(zé)每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。

2)每天應(yīng)對垃圾中轉(zhuǎn)站進行一次消殺工作。

4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標準:

1)地面無散落垃圾，無污水，污漬;

2)墻面無粘附物，無明顯污跡;

3)垃圾做到日產(chǎn)日清;

4)所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾;

5)可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行堆放;

6)垃圾站應(yīng)保持清潔無異味，每天應(yīng)定時噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害;

7)按要求做好垃圾袋裝化。

5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負責(zé)掃凈。

6、綜合管理員應(yīng)按相關(guān)標準檢查清潔工的工作情況，并記錄。

八、衛(wèi)生消殺管理制度

1、綜合管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。

2、消殺工作計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容;

1)消殺對象;

2)消殺區(qū)域;

3)消殺方式藥物計劃;

4)消殺費用預(yù)算。

3、消殺區(qū)域包括:樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。

4、消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。

5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。

6、消殺作業(yè)完畢，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。

7、消殺工作標準

1)檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間，目視無明顯蚊蟲在飛。

2)檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處，目視無蒼蠅滋生地。

3)檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲出現(xiàn)。

4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%，鼠洞每2萬平方米不超過1個。

8、消殺工作的管理與檢查

1)消殺工作前，綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項。

2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。

3)綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。

九、受傷/急癥等緊急救援措施

1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員，旁人應(yīng)根據(jù)原因緊急采取相應(yīng)措施或打電話給管理處救援。

2、管理處人員應(yīng)使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中，并細心呵護。

3、管理處在救援傷者時，同時撥打120尋求援助，說明具體方位。

4、管理處應(yīng)派護管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務(wù)人員的到來。

十、火警應(yīng)急措施

1、發(fā)生火警，切勿急燥，保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119。

2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應(yīng)緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。

3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

4、遇到濃煙，應(yīng)用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

5、用滅火設(shè)備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險中。

6、迅速脫離火災(zāi)現(xiàn)場，請牢記不要搭乘電梯。

十一、停水/停電的應(yīng)急措施

1、當(dāng)接到相關(guān)部門停水/停電通知時，應(yīng)以書面形式提前通知業(yè)主，做好相應(yīng)的準備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。

2、當(dāng)遇到突然停水時，管理處應(yīng)打電話給政府相關(guān)部門咨詢，同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主，后再以書面形式補辦。

3、當(dāng)遇到突然停電時，應(yīng)起用另一回路電源，若無雙回路，發(fā)電機30秒之內(nèi)自動啟動，保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行。

4、突然停電時，被困在電梯有人員應(yīng)通知管理處專人進行解困。解困后，將電梯降至首層。

5、突然停電時，應(yīng)以電話/廣播等形式通知業(yè)主，然后再以書面形式通知業(yè)主。

6、突然停電時，應(yīng)急時派專人檢查廠房內(nèi)的所有設(shè)備。

第二篇：物業(yè)員工管理規(guī)章制度范文

一、嚴格遵守交接班制度，安全防火制度；嚴格遵守和自覺執(zhí)行安全操作規(guī)程；認真執(zhí)行衛(wèi)生包干區(qū)域的清潔管理制度。

二、認真執(zhí)行上級領(lǐng)導(dǎo)交待的各項任務(wù)，負責(zé)完成好物業(yè)部經(jīng)理安排、布置的各項工作。

三、負責(zé)做好水泵房、空調(diào)機房及各樓層風(fēng)機房、電器設(shè)備的保養(yǎng)及故障檢修。

四、負責(zé)做好電梯、空調(diào)、冷凍、安保中心、電話機房、常備電源的電器設(shè)備保養(yǎng)及故障檢修。

五、負責(zé)做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動力照明電器設(shè)備的保養(yǎng)及故障檢修。

六、負責(zé)做好主樓、裙樓所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。

七、負責(zé)做好公共區(qū)域，包括大廳內(nèi)外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養(yǎng)。

八、堅守工作崗位，自覺執(zhí)行勞動紀律，不做與工作無關(guān)的事。

九、除完成好日常維修及計劃維修任務(wù)外，還應(yīng)有計劃的盡可能完成好其它零星工程任務(wù)。

十、積極協(xié)調(diào)好班次與員工相互間的工作關(guān)系，及時正確處理好突發(fā)事故。

十一、做好每天巡樓點檢工作，并對在巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的問題及處理結(jié)果如實記錄在冊。

十二、當(dāng)班時如發(fā)生電器故障應(yīng)盡可能在本班次內(nèi)解決，不能及時解決的，經(jīng)征得領(lǐng)導(dǎo)同意后方可移交下一班解決；交接班時發(fā)生的故障原則上兩班共同解決。

十三、及時做好報修工作的登記、復(fù)查、驗收工作，包括維修內(nèi)容、維修工時、維修時所耗用的材料，報修人所在部門的領(lǐng)導(dǎo)或報修人的驗收簽名。

十四、對任何設(shè)備的維修非經(jīng)工程部經(jīng)理的同意，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調(diào)，維修后均應(yīng)做到工完、料盡、場地清。

十五、正確使用、及時清點維修所用的各種工具，做到?jīng)]有遺留工具在現(xiàn)場，愛護使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。

十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊工作，及時向物業(yè)管理部申購常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開關(guān)、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過多儲存?zhèn)淦芳?/p>

十七、由于維修電工、值班電工工作不負責(zé)任，粗心大意或違反以上各項工作制度，給商鋪、租戶或其它部門造成不良影響或擴大事故損失的，或由于違紀違規(guī)給物業(yè)管理部造成不良后果的，其責(zé)任自負，同時將受到相應(yīng)處罰。

第三篇：物業(yè)公司管理制度

一物業(yè)公司管理制度

1、物業(yè)管理公司員工條例

（1）勞動用工制度

（2）員工行為規(guī)范

（3）員工福利制度

（4）企業(yè)獎懲制度

2、物業(yè)管理企業(yè)各部門職責(zé)范圍。

（1）辦公室的職責(zé)范圍

（2）財務(wù)部門的職責(zé)范圍

（3）管理部門的職責(zé)范圍

（4）服務(wù)部門的職責(zé)范圍

3、物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制。

（1）經(jīng)理室人員崗位責(zé)任

（2）辦公室人員崗位職責(zé)

（3）管理處人員崗位職責(zé)

二物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度

1、物業(yè)的驗收與接管

（1）選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通，對工作負責(zé)的技術(shù)人員參加驗收

（2）站在業(yè)主的立場上，從物業(yè)維修養(yǎng)護的角度，對即將交付使用的物業(yè)進行嚴格驗收

（3）對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準確記錄在案，并及時督促施工單位修整

（4）與建設(shè)單位簽訂保修實施合同，建立物業(yè)保修制度，明確保修項目內(nèi)容、進度、原則、責(zé)任和方式

（5）物業(yè)接管應(yīng)辦理書面移交手續(xù)

（6）應(yīng)向建設(shè)單位索要全套圖紙技術(shù)資料，以方便對物業(yè)的維修、養(yǎng)護和管理。

（7）明確在物業(yè)接管中接收的僅是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)力以及政府所賦予的有關(guān)權(quán)利。

2、樓宇入伙手續(xù)

（1）入伙通知書

（2）入伙手續(xù)書

（3）收樓須知

（4）入住合約

3、物業(yè)管理公約

（1）明確業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任

（2）明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

（3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與責(zé)任

（4）明確對物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理

（5）對物業(yè)全部或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

（6）管理費用的規(guī)定

（7）法律責(zé)任

（8）其它事項

4、住戶手冊

（1）居住區(qū)概況

（2）居住區(qū)的管理

（3）業(yè)主或住戶須知

（4）日常管理與維修

（5）物業(yè)管理條例

（6）綜合服務(wù)

（7）其它應(yīng)該注意的事項

5、住宅區(qū)房屋及有關(guān)色設(shè)施接、代管制度。制定和實施住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施的接、代管管理制度，有助于住宅區(qū)房屋及有關(guān)附屬設(shè)施的整體綜合功能的發(fā)揮，利于城市文明住宅區(qū)的建設(shè)。包括：

（1）對房屋及有關(guān)設(shè)施接管范圍的規(guī)定

（2）對房屋及有關(guān)設(shè)施接管標準的規(guī)定

（3）對房屋及有關(guān)設(shè)施接管接、代管程序的規(guī)定

（4）被接、代管的房屋及有關(guān)設(shè)施的施工圖紙資料應(yīng)該交由物業(yè)管理公司保管使用

（5）對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定

6、房屋管理服務(wù)制度

（1）房屋維修養(yǎng)護管理

（2）房屋室內(nèi)裝修、拆改和設(shè)備管理

7、住宅區(qū)管理制度

（1）房屋養(yǎng)護與維修的管理規(guī)定

（2）維護住宅區(qū)環(huán)境的管理規(guī)定

（3）開展多層次、多形式的便民有償服務(wù)。

（4）建設(shè)文明住宅小區(qū)

8、業(yè)主委員會章程。主要內(nèi)容包括：

（1）成立業(yè)主管理委員會的目的

（2）業(yè)主管理委員會的宗旨

（3）業(yè)主管理委員會的權(quán)利和義務(wù)

（4）成立業(yè)主管理委員會的程序

（5）業(yè)主管理委員會的會議及會員代表大會

（6）會員代表大會的主要任務(wù)

（7）業(yè)主管理委員會的任務(wù)

（8）有關(guān)補充說明

第四篇：物業(yè)公司管理制度

為保持干凈整潔,使住(用)戶享有優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境,結(jié)合管轄區(qū)實際情況,特制訂本制度。

(一)清掃保潔隊員應(yīng)熱愛本職工作,培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,不怕苦、不怕臟、不怕累,用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認。

(二)嚴格執(zhí)行清掃保潔工作程序,按時完成各項任務(wù),并按規(guī)定質(zhì)量標準檢查驗收。

(1)每天清掃行車道路兩次,上下午各一次。

(2)每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。

(3)每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。

(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

(5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次,主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。

(6)每季度疏通沙井一次。

(三)完成規(guī)定清潔任務(wù)后,應(yīng)在區(qū)內(nèi)認真巡查保潔,制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。

(四)業(yè)主、住戶提出預(yù)約上門衛(wèi)生清潔服務(wù)或報告管道堵塞,必須在24小時內(nèi)處理完畢。

(五)保潔員在當(dāng)班時間發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生現(xiàn)象時,應(yīng)立即予以清除,如工作量過大,應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)報告,組織保潔員進行清除。

(六)認真使用、保管各種清潔工具、機具,不得隨意亂放,以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者,要照價賠償。

(七)嚴格遵守勞動紀律,按時上、下班,上班時不得無故離開工作崗位,不得無故曠工,請病、事假須得到上級批準。

(八)注意儀容儀表,上班時應(yīng)穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短褲上崗。

(九)符合下列條件之一者,將給予嘉獎、晉升:

(1)對搞好清掃保潔隊管理,提高服務(wù)質(zhì)量有貢獻者。

(2)在服務(wù)工作中,創(chuàng)造優(yōu)異成績者。

(十)違反勞動紀律和嚴重違法亂紀行為者,將按規(guī)定給予警告、停職直至開除的處理。

第五篇：物業(yè)公司管理制度

物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。

(一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例

1、勞動用工制度:包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。

2、管理員工行為規(guī)范:規(guī)定員工遵守國家政策、法令，熱愛本職工作等。

3、員工福利制度:包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護等。

4、企業(yè)獎懲制度。

(二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責(zé)

1、總經(jīng)理室:是物業(yè)管理公司的決策機構(gòu)?？偨?jīng)理的主要職責(zé)是:

(1)貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

(2)主持公司經(jīng)營管理的全面工作。

(3)設(shè)置內(nèi)部管理機構(gòu)，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。

(4)選聘各部門經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。

(5)選聘社會、勞務(wù)服務(wù)公司分擔(dān)具體工作。

(6)行使董事會授予的其他職權(quán)。

2、各部門經(jīng)理的主要職責(zé)是:

(1)辦公室主任:

①負責(zé)傳達總經(jīng)理指示，安排并組織召開會議。

②督促辦公室人員及時完成上級下達的任務(wù)。

③負責(zé)日常人事行政管理，檢查各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

④做好員工考勤工作，協(xié)助培訓(xùn)員工。

(2)財務(wù)部經(jīng)理:

①組織公司財務(wù)管理工作。

②審核各類會議報表，撰寫財務(wù)分析報告。

③檢查、督促各項費用及時收繳。

④審核、控制費用的支出。

⑤提出合理運營公司金融資產(chǎn)的有效措施。

⑥組織擬定物業(yè)管理費用標準的預(yù)算方案。

⑦制定物業(yè)管理公司財務(wù)管理和操作流程。

(3)公共關(guān)系部經(jīng)理:

①制定物業(yè)公司公關(guān)活動方案。

②策劃公司大型活動。

③組織召開業(yè)主、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛:

④組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動。

⑤協(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作。

(4)房屋維修部經(jīng)理:

①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。

②合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。

③布置、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作。

④組織本部門員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。

(5)保安部經(jīng)理:

①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。

②負責(zé)管理區(qū)內(nèi)的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。

③制定部門崗位責(zé)任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。

④定期組織員工進行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓(xùn)。

⑤負責(zé)與社會聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。

(6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理:

①制定部門工作計劃與目標，合理安排清潔衛(wèi)生。

②督促、檢查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實情況。

③負責(zé)進行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。

④制定部門崗位責(zé)任制度，執(zhí)行獎懲規(guī)定。

(7)經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理:

①確定經(jīng)營項目與經(jīng)營發(fā)展目標。

②洽談經(jīng)營業(yè)務(wù)，合理制定各崗位網(wǎng)點的經(jīng)營辦法，估算經(jīng)營利潤。

③監(jiān)督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。

④選聘服務(wù)人員，開展各項物業(yè)管理服務(wù)。

⑤定時召開部門會議，評論經(jīng)營效果，開拓公司業(yè)務(wù)范圍。

(8)計算機中心經(jīng)理:

①組織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。

②制定本中心的監(jiān)控、保密制度。

③檢查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。

④做好系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)工作，確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。

3、一般員工:指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責(zé)如下:

(1)房屋管理人員:

①熟悉物業(yè)的結(jié)構(gòu)和管區(qū)使用人情況，做好有關(guān)管理費用的收取工作。

②辦理用戶人住手續(xù)，定期回訪。

③參與物業(yè)的驗收接管，建立圖紙檔案。

④經(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢。

(2)房屋及設(shè)備維修人員:

①及時完成下達的維修任務(wù)。

②及時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。

③掌握各種設(shè)備的操作方法，及時排除出現(xiàn)的故障。

④巡查管區(qū)市政公共設(shè)備、設(shè)施的安全運行情況，定期對設(shè)備進行保養(yǎng)。

(3)保安人員:

①執(zhí)行24小時保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作。

②做好門衛(wèi)登記，執(zhí)行機動車輛驗證制度。

③做好流動人員監(jiān)督管理工作。

④懂得救護知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。

(4)清潔人員:

①負責(zé)管區(qū)道路、樓梯的清潔與保潔工作。

②保持管區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設(shè)施的清潔c

③保證管區(qū)內(nèi)污水排放暢通。

④杜絕蟻蠅，及時外運垃圾。

(5)綠化人員:

①按時剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。

②及時禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹木的行為。

③做好綠化管理和草木生長情況的記錄。

④保持花園草坪清潔。

(6)服務(wù)人員:

①準時到崗，按時開放小區(qū)文化娛樂設(shè)施，照章收費。

②搞好商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)，有禮待賓。

③做好計時服務(wù)、特約服務(wù)等。

④管理好文體娛樂設(shè)備、設(shè)施，及時制止違反規(guī)定的行為。

(三)管理制度和規(guī)定

1、工作管理制度:

(1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領(lǐng)帶(維修工及經(jīng)批準的員工除外)，穿著整潔，頭發(fā)梳理整齊，不得留長發(fā);女士應(yīng)化淡妝。

(2)辦公區(qū)內(nèi)必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。

(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業(yè)主意見，及時處理問題或上門尋訪。

(4)上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。

(5)紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準后方能離開。

(6)全體人員必須具有高度的責(zé)任心，巡視、查樓必須認真負責(zé)，注意發(fā)現(xiàn)問題并做詳細記錄，及時匯報并跟蹤解決。

(7)接待業(yè)主時態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要態(tài)度誠懇，仔細傾聽業(yè)主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法及時解決的要向業(yè)主解釋清楚，并告知解決的時間。

(8)接受業(yè)主電話 投訴時，要熱情耐心，語言要規(guī)范友好。

(9)管理員派單后，一定要追蹤落實，并負責(zé)檢查。水電問題要求在12小時內(nèi)解決，其他急修項目一般在24小時內(nèi)解決，最遲不得超過72小時。把物業(yè)管理師加入收藏夾!

(10)對接受的投訴要認真做好記錄，并到現(xiàn)場查看、了解情況，認真記錄處理的時間、人員和業(yè)主對處理的意見。

(11)協(xié)助財務(wù)人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶，催繳態(tài)度要友好。

(12)認真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。

(13)認真做好裝修審批和管理工作。

(14)不準在上班時間看書、閑聊、做私事，不準在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。

(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊。

(16)休息時間如發(fā)生重大事故，或碰到問題要立即解決，不得推脫或不予理睬。

(17)管理處的工作原則是服務(wù)第一，工作標準是業(yè)主滿意，工作態(tài)度是認真負責(zé)。

2、業(yè)主回訪制度:

(1)管理員必須經(jīng)常上門征求業(yè)主對管理工作的意見，認真做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報。

(2)管理處負責(zé)人也應(yīng)經(jīng)常上門訪問，了解管理和上門服務(wù)情況，并做好回訪記錄，對業(yè)主提出的要求應(yīng)及時給予答復(fù)和解決。

(3)維修人員每次上門服務(wù)均應(yīng)讓服務(wù)對象填寫回訪單，以征求對服務(wù)的意見。

(4)保安員在值班、巡崗時應(yīng)定時征求業(yè)主對工作的意見，并做好記錄，注意研究、改進。

(5)回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單，應(yīng)由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。

3、巡崗制度:

(1)保安領(lǐng)班在當(dāng)班期間，要經(jīng)常定線或不定線地對各崗位的工作情況進行檢查。

(2)檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤情況、有無違紀現(xiàn)象、查看值班登記等。

(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄，掌握各值勤點值勤情況和動態(tài)。

(4)管理員主要負責(zé)對物業(yè)情況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門派單解決，并負責(zé)跟蹤:

4、門衛(wèi)制度:

(1)每位門衛(wèi)保安必須嚴格執(zhí)行各項管理規(guī)定，并對每位業(yè)主負責(zé)。

(2)按照規(guī)定認真巡視，巡視時要掛巡視牌。

(3)認真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在征得業(yè)主同意后方可進入。

(4)外來施工人員要有管理處發(fā)的臨時出入證才能進入。

(5)認真做好報紙、信件的收發(fā)工作。

(6)嚴禁自行車進入塔樓。

(7)業(yè)主若向外搬運東西，一般物品需在保安室辦理登記手續(xù)，大件物品必須到管理處開具放行條。

(8)電梯運貨時應(yīng)嚴格遵守管理規(guī)定;運送家具、裝修材料等大宗貨物時，必須收取一定得責(zé)任押金，在業(yè)主填寫責(zé)任承諾書后方可準運。