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第一篇：關于老舊小區(qū)改造管理方案

為加快推進老舊小區(qū)改造工作，不斷改善人居環(huán)境，滿足人民群眾對美好生活的需要，依據(jù)《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》等文件精神，結合本市實際，制定本方案。

一、健全老舊小區(qū)改造項目管理機制

1、建設老舊小區(qū)信息大數(shù)據(jù)平臺。進一步梳理完善全市老舊小區(qū)基礎信息，將“十四五”期間需改造的老舊小區(qū)按照產(chǎn)權性質(zhì)、改造需求等情況分類落圖，加強市區(qū)統(tǒng)籌、部門協(xié)同，實現(xiàn)信息共享、政策集成、業(yè)務聯(lián)動，逐步形成涵蓋老舊小區(qū)治理、改造、管理三位一體的工作平臺。

2、實施老舊小區(qū)改造前綜合治理。堅持“先治理、后改造”，明確老舊小區(qū)內(nèi)違法建設、地樁地鎖、開墻打洞、群租房及地下空間違規(guī)使用等綜合治理標準。依法拆除違法建設，影響改造工程的應在改造前拆除。通過“自拆、幫拆、勸拆”等形式，拆除影響改造工程的外窗護欄，保障節(jié)能改造工程質(zhì)量。全面拆除地樁地鎖，治理開墻打洞和地下空間違規(guī)使用，對群租房進行動態(tài)清零。

3、加強老舊小區(qū)改造計劃管理。全面開展老舊小區(qū)體檢，深入做好群眾工作，力爭在20xx年底前將需改造的老舊小區(qū)全部納入改造項目儲備庫。各區(qū)結合體檢結果、本區(qū)財力、群眾工作情況和居民訴求等實際，對儲備項目分批申報列入改造實施計劃，并動態(tài)調(diào)整。加快推進危舊樓改建和簡易樓騰退項目，每年按照不低于基礎類改造總量20%的標準推進抗震、節(jié)能綜合改造項目，加大力度推進改造周期短、當年能見效的樓內(nèi)上下水管線改造、公共區(qū)域市政專業(yè)管線改造、適老化改造等單項改造項目，支持實施環(huán)境整治項目。合理安排實施計劃和施工工期，減少雨季施工、冬期施工。

4、創(chuàng)新以改建方式實施老舊小區(qū)改造的政策機制?？蓪⒗吓f小區(qū)中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設年代較早、建設標準不高，雖可通過加固方式改造但居民改建意愿強烈的項目納入改建范圍，實施改建帶改造、解危帶改造。建立居民出資、產(chǎn)權單位履責、社會資本參與的資金共擔模式。

5、分類細化老舊小區(qū)改造內(nèi)容和標準。按照老舊小區(qū)綜合整治標準和技術導則，明確13項基礎類改造內(nèi)容，將樓本體節(jié)能改造和存在安全隱患的小區(qū)內(nèi)供水、排水、供氣等老舊管線改造作為重點優(yōu)先列入改造菜單，嚴禁隨意拆除老建筑、砍伐老樹，守住現(xiàn)狀綠化率不得降低等底線要求；細化11項完善類改造內(nèi)容，將居民需求強烈的樓內(nèi)上下水管線改造、加裝電梯、安裝電動自行車集中充電設施和消防設施等作為重點優(yōu)先列入改造菜單，對符合消防安全要求的自行車棚預留充電樁安裝條件；明晰12項提升類改造指引，立足小區(qū)及周邊實際條件，利用拆違騰退的空地和低效空間吸引社會資本參與補建養(yǎng)老、托育、體育、社區(qū)食堂、衛(wèi)生防疫、便利店等公共服務設施。

二、健全老舊小區(qū)改造多方參與機制

1、各部門齊抓共管的工作機制，住房城鄉(xiāng)建設部門牽頭統(tǒng)籌，有關部門分工落實，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織，形成工作合力，共同破解難題，扎實推進老舊小區(qū)改造工作。

2、健全社會資本參與機制。鼓勵市、區(qū)屬國有企業(yè)通過“平臺+專業(yè)企業(yè)”模式統(tǒng)籌社會資本參與、存量資源利用、規(guī)?；脑?、專業(yè)化運營、規(guī)范化物業(yè)，推動“治理+改造+運營”一體化實施。各區(qū)可將街區(qū)、社區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)打捆實施，推動項目“由小變大、由散變整”，由老舊小區(qū)改造向街區(qū)更新轉變；推動項目“投資+工程總承包+運營”一體化招標，實現(xiàn)全鏈條實施；推動以“物業(yè)+”的方式，引入社會資本投資改造運營低效空間和存量設施，同步提升運營水平和物業(yè)服務水平。各區(qū)要完善引入社會資本風險評估機制，規(guī)范退出程序。

3、完善責任規(guī)劃師、建筑師參與機制。加強責任規(guī)劃師培訓，指導責任規(guī)劃師深度參與老舊小區(qū)改造。細化責任規(guī)劃師提供項目規(guī)劃咨詢服務、協(xié)助開展公眾參與、全程跟蹤和服務項目實施、參與項目驗收等全流程工作指南，完善責任規(guī)劃師在改造項目生成和方案審查等節(jié)點出具意見的制度。健全改造項目建筑師負責制，發(fā)揮其專業(yè)技術優(yōu)勢，確保改造項目設計品質(zhì)。

4、健全落實產(chǎn)權單位改造責任的政策措施。研究出臺相關政策措施，推動落實產(chǎn)權單位在動員業(yè)主參與改造、建立物業(yè)管理長效機制、承擔自有產(chǎn)權專業(yè)管線改造費用以及歸集補建住宅專項維修資金等方面的責任。壓實市、區(qū)屬國有企業(yè)產(chǎn)權人責任，加快推動所屬老舊小區(qū)改造，研究將其實施改造發(fā)生的相關費用計入企業(yè)成本的可行性。研究支持產(chǎn)權單位在完成老舊小區(qū)改造后退出小區(qū)管理的相關政策。研究出臺支持鼓勵產(chǎn)權單位將自有房屋設施改建為便民服務設施或作為小區(qū)物業(yè)管理用房的有關措施。制定支持產(chǎn)權單位使用房改售房款或依法使用住宅專項維修資金用于完善類和提升類改造的相關政策。

三、加快推進老舊小區(qū)適老化改造

1、健全老舊小區(qū)適老化改造和無障礙環(huán)境建設管控機制。圍繞適老化改造和無障礙環(huán)境建設專項設計方案，制定相應施工圖審查和責任規(guī)劃師出具意見的具體辦法，明確改造要求，強化設計管理。健全專項驗收工作機制，老舊小區(qū)改造項目竣工驗收時，要嚴格按照相關專項設計方案進行專項驗收，不通過不得進行竣工驗收。

2、積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”服務模式。物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)養(yǎng)老服務的，養(yǎng)老服務營收實行單獨核算。鼓勵社會資本以“物業(yè)+養(yǎng)老”服務的方式參與，提供物業(yè)服務，開展定制養(yǎng)老服務。支持物業(yè)服務企業(yè)搭建平臺，吸引專業(yè)企業(yè)參與加裝電梯、增補養(yǎng)老服務設施等工作，同步實施室內(nèi)適老化改造。對特殊困難老年人家庭居家適老化改造予以支持。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展智慧居家社區(qū)服務，建設智慧養(yǎng)老信息平臺，精準對接助餐、助浴、助潔、助行、助醫(yī)等需求，豐富服務形式，創(chuàng)新產(chǎn)品供給。

3、著力破解老樓加裝電梯難題。繪制全市老樓加裝電梯地圖，向社會公開，并進行動態(tài)管理。建立加裝電梯訴求辦理督導機制，完善項目啟動工作流程。出臺利益平衡指引，指導居民依法協(xié)商，促進達成共識。支持各區(qū)搭建加裝電梯服務平臺，提供一站式服務。對于不具備加裝電梯條件的樓棟，鼓勵安裝爬樓代步設備等為老年人出行提供便利。鼓勵租賃企業(yè)搭建平臺，探索采取以租換租的方式解決老年人上下樓問題。

四、推動各類市政專業(yè)管線只改一次、各類改造一次到位

1、統(tǒng)籌同步實施各類市政專業(yè)管線改造。創(chuàng)新老舊小區(qū)紅線內(nèi)市政專業(yè)管線改造施工總承包模式，優(yōu)化紅線外市政專業(yè)管線改造審批流程，實現(xiàn)管線改造與綜合整治同步實施。管線改造移交后，水電氣熱等市政服務延伸至產(chǎn)權分界點，特別是推動排水企業(yè)管理服務進小區(qū)，實現(xiàn)管理服務入樓入戶。制定老樓加裝電梯管線改移成本控制措施，統(tǒng)籌老舊小區(qū)管線改造和加裝電梯管線改移，優(yōu)化施工方案，降低改移費用。明確專業(yè)公司改造責任，研究制定相應措施保證其履行企業(yè)社會責任。鼓勵由一家通信公司統(tǒng)籌負責改造項目內(nèi)的架空線規(guī)整（入地），與公共區(qū)域環(huán)境整治提升同設計、同實施、同驗收。

2、細化樓內(nèi)上下水管線改造措施。完善樓內(nèi)上下水管線改造申請制，利用好協(xié)商議事平臺，充分開展民主協(xié)商，引導居民達成共識。細化施工方案，充分考慮居民正常生活需求，明確臨時供水、排水措施，減少對居民日常生活的影響。提前公示改造計劃，避免因居民新裝修房屋等原因造成經(jīng)濟損失；明確改造申請截止時間，充分預留居民協(xié)商和申請時間。

3、推動各類改造一次到位。利用大數(shù)據(jù)平臺實現(xiàn)與老舊小區(qū)相關的市政專業(yè)管線、道路、綠化、“海綿城市”、“雪亮工程”等各類改造信息共享，統(tǒng)籌用好各類改造資金、資源，實現(xiàn)以塊統(tǒng)條，推進一張圖作業(yè)、一本賬管理，力爭一次改到位。

五、優(yōu)化規(guī)劃建設管理措施

1、完善存量資源整合利用機制。進一步梳理老舊小區(qū)及周邊市、區(qū)行政事業(yè)單位和國有企業(yè)產(chǎn)權的存量配套設施，建設便民服務設施。加強存量配套設施用途管控，推進將已挪作他用的配套設施恢復原規(guī)劃用途，或按照居民實際需要使用，優(yōu)先配建衛(wèi)生防疫、養(yǎng)老和社區(qū)活動中心等公共服務和便民服務設施。探索存量資源統(tǒng)籌利用利益補償機制，鼓勵存量資源授權經(jīng)營使用，加強授權經(jīng)營使用期內(nèi)的用途管控和使用監(jiān)管。

2、創(chuàng)新規(guī)劃建設審批管理。全市設立老舊小區(qū)新建改建配套設施規(guī)劃指標“流量池”，對于老舊小區(qū)改造過程中實施市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規(guī)模計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，可由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計，進行全區(qū)統(tǒng)籌。創(chuàng)新規(guī)劃管理措施，允許土地性質(zhì)兼容和建筑功能混合。可利用現(xiàn)狀使用的車棚、門房以及閑置的鍋爐房、煤棚（場）等房屋設施，改建便民服務設施，依據(jù)規(guī)劃自然資源部門出具的意見辦理相關經(jīng)營證照。出臺老舊小區(qū)改造設計指引，制定樓本體、公共空間、配套設施等改造內(nèi)容設計標準，提升改造項目設計質(zhì)量。

第二篇：老舊小區(qū)改造策劃方案

為確保小區(qū)（北區(qū)）改造工程施工安全、有序、保質(zhì)、保量、按時完成施工任務，特制訂本方案，請施工班隊認真組織學習貫徹執(zhí)行，嚴格按方案組織施工。

一、工程概況及施工任務

1、工程概況：對崗山小區(qū)（北區(qū)）水泥路面進行拆除，重新用C25商品進行澆筑，維修路邊所有路牙石；北區(qū)里道路局部破除恢復；

2、施工任務：

①、拆除原混凝土路面

②、維修路牙石；

③、澆筑C25混凝土路面；

二、施工準備工作

1、施工人員組織，確保人員隨叫隨到。

2、將所用施工機械提前進入現(xiàn)場；

3、所用材料應提前采購，保證不影響工期。

三、施工步驟：

1、

1)工程開工前，將原路面上混凝土拆除，清理干凈；

2)施工時分段施工確保小區(qū)內(nèi)人員正常出入；

3）拆除后砼垃圾做到隨時破除隨時清理，確保小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境；

2、模板施工

側面端頭采用鋼模板，鋼模應先涂鋼模油，安裝側模防止模板移位，端頭模板支撐必須牢固、位置正確?？刂坪没炷帘Ｗo層。模板立模拼裝完畢后，進行側向彎曲、垂直度等檢查，經(jīng)質(zhì)檢監(jiān)理同意后才能進行下道工序的施工工作。

3、混凝土澆搗

施工中嚴格控制坍落度，不得任意加水，不得有離析現(xiàn)象，超過初凝時間的混凝土，不得使用（加緩凝減水劑后可適當延長）。

澆搗用插入式和平板式同時振搗，保證混凝土澆搗的密實，并減少側面氣泡的產(chǎn)生。澆搗混凝土時，應注意以下幾點：

3.1振搗器拔出時速度要慢，以免產(chǎn)生空洞；

3.2振動時應把握尺度，防止漏振和過振，以徹底搗實混凝土，但時間不能太久，以至造成離析不允許在模板內(nèi)利用振搗器使混凝土長距離流動式運送混凝土；

3.3使用插入式振搗器不能達到的地方，應避免碰撞模板、鋼筋及預埋件等，不得直接地通過鋼筋施加振動；

3.4 模板角落以及振搗器不能達到的地方，應輔以插釬插搗，以保證混凝土表面平滑和密實；

3.5混凝土搗實后24小時之間，不得受到振動；

3.6澆搗過程中應密切注意模板變形及漏漿，有發(fā)生現(xiàn)象應立即糾正；

3.7 模板拆除：混凝土達到一定強度后，才能拆除模板。模板拆卸后，鏟凈鋼模表面，涂鋼模油后，再進行下次模板安裝。

4、砼路面的抹面

吸水完成后立即用粗抹光機抹光。邊角等局部抹光機打磨不到之處可用微型手動抹光器抹光，將凸出石子或不光之處抹平。最后用靠尺板檢查路面平整度，符合要求后用鐵抹子人工抹光。

5、壓槽

抹面完成后進行表面橫向紋理處理。壓槽時應掌握好砼表面的干濕度，現(xiàn)場檢查可用手試摁，砼確定適當后，在兩側模板上擱置一根槽鋼，槽鋼平面朝下，凹面朝上，提供壓紋機過往軌道。

6、養(yǎng)護

壓槽完成后設置圍檔，以防人踩、車碾破壞路面，冬天還應用草袋覆蓋。砼澆注完成12小時后，可拆模進行養(yǎng)生，養(yǎng)生選擇澆水、覆蓋草袋噴撒養(yǎng)生劑等方法，養(yǎng)生時間與施工季節(jié)有很大關系。

(1)混凝土路面在彎拉強度尚未達到1.0MPa或抗壓強度尚未達到5.0MPa時，應嚴防路面受凍。

(2)混凝土攪拌站應搭設工棚或其他擋風設施。

(3)混凝土拌合物的澆筑溫度不應低于5℃。當氣溫在0℃以下或混凝土拌合物的澆筑溫度低于5℃時，應將水加熱攪拌（砂、石料不加熱）；如水加熱仍達不到要求時，應將水和砂、石料都加熱。加熱攪拌時，水泥應最后投入。材料加熱應遵守下列規(guī)定：

1)在任何情況下，水泥都不得加熱。

2)加熱溫度應為：混凝土拌合物不應超過35℃，水不應超過60℃，砂、石料不應超過40℃。

3)水、砂、石料在攪拌前和混凝土拌合物出盤時，每臺班至少測四次溫度；室外氣溫每4h測一次溫度；混凝土板澆筑后的頭兩天內(nèi)，應每隔6h測一次溫度；7d內(nèi)每晝夜應至少測兩次溫度。

(4)混凝土板澆筑時，基層應無冰凍，不積冰雪，模板及鋼筋積有冰雪時，應清除?；炷涟韬衔锊坏檬褂脦в斜┑纳?、石料，且攪拌時間應比規(guī)定的時間適當延長。

(5)混凝土拌合物的運輸、鋪筑、振搗、壓實成活等工序，應緊密銜接，縮短工序間隔時間，減少熱量損失。

(6)應加強保溫保濕覆蓋養(yǎng)護，可先用塑料薄膜保濕隔離覆蓋或噴灑

養(yǎng)護劑，再采用草簾、泡沫塑料墊等在其上保溫覆蓋。遇雨雪必須再加蓋油布、塑料薄膜等。

(7)冬期施工時，應在現(xiàn)場增加留置同條件養(yǎng)護試塊的組數(shù)。

(8)冬期養(yǎng)護時間不得少于28d。允許拆模時間也應適當延長。

(9).養(yǎng)護

(1)混凝土板壓實成活后，應及時養(yǎng)護，養(yǎng)護應根據(jù)施工工地情況及條件，選用塑料薄膜養(yǎng)護等方法。

1)用塑料保濕膜、土工氈、土工布、麻袋、草袋、草簾等，在混凝土終凝以后覆蓋于混凝土板表面。

2)晝夜溫差大的地區(qū)，混凝土板澆筑后3d內(nèi)應采取保溫措施，防止混凝土板產(chǎn)生收縮裂縫。

3)混凝土板在養(yǎng)護期間和填縫前，應禁止車輛通行。在達到設計強度的40%以后，方可允許行人通行。

4)養(yǎng)護時間應根據(jù)混凝土強度增長情況而定，一般宜為14-21d。養(yǎng)護期滿方可將覆蓋物清除，板面不得留有痕跡。

7、砼路面的切縫

橫向縮縫切割：橫向施工縫采用鋸縫，縫深6cm，寬5mm。切割時必須保持有充足的注水，在進行中要觀察刀片注水情況。

四、環(huán)境保護及文明施工：

1、在施工過程中，應遵守國家和山東省現(xiàn)行的`有關文件文明施工，環(huán)境保護，小區(qū)物業(yè)保護方面的規(guī)定，全面分析施工過程中可能引起的環(huán)境及噪音環(huán)境保護方面的問題，把保護居民居住環(huán)境作

為一項重要工作來抓；

2、做到工完、料凈、場清、恢復原有場地；

3、文明施工、循序作業(yè)、按章操作；

4、尊重民風、民俗、搞好民眾關系；

五、施工質(zhì)量要求：

1、質(zhì)量宗旨：以科學性管理，高標準，嚴要求，精益求精，質(zhì)量第一，優(yōu)質(zhì)高效服務，創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，實現(xiàn)顧客滿意。

2、質(zhì)量目標：分部分項工程合格率100%，優(yōu)質(zhì)品率不低于90%，投訴解決率100%，投訴解決后的滿意率不低于90%，顧客滿意率不低于95%。

3、職業(yè)健康安全方針：遵守職業(yè)健康安全法規(guī)，提高健康安全意識，預防為主，安全第一，實現(xiàn)安全生產(chǎn)目標。

4、工程施工工藝經(jīng)自檢自查后，要求一次驗收合格，爭取優(yōu)質(zhì)工程。

5、安全質(zhì)量無違章作業(yè)，無責任事故發(fā)生。