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第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃模式

一、市場(chǎng)調(diào)研：

1， 前言——本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2， 市場(chǎng)分析—— （1） 當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2） 區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）

3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

4， 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5， 消費(fèi)者分析：

（1） 購(gòu)買者地域分布；（2） 購(gòu)買者動(dòng)機(jī)（3） 功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4） 購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5） 購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6） 購(gòu)買頻度 6， 結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1） 位置 （2） 面積 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性質(zhì)

2， 地塊本身的優(yōu)劣勢(shì) 3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述） 4， 環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6， 公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店） 7， 地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析 1， 投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開(kāi)

（2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī) （3） 目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2， 土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表）

3， 現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4， 土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

5， 成本敏感性分析 （1）容積率

（2）資金投入 （3）邊際成本利潤(rùn) 6，投入產(chǎn)出分析（1） 成本與售價(jià)模擬表 （2） 股東回報(bào)率

7， 同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

四，營(yíng)銷策劃

（一） 市場(chǎng)調(diào)查

1 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規(guī)模與風(fēng)格

3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)） 8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景· 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

· 行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

（三）、價(jià)格定位

1 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)） 2 成交價(jià)格 3 租金價(jià)格 4 價(jià)格策略

（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用

1 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書(shū)等）3媒介投放

五、概念設(shè)計(jì)

1， 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2， 小區(qū)容積率的敏感性分析 3， 小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4， 小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等） 5， 小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6， 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7， 小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系 8， 小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9， 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10， 小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識(shí)別系統(tǒng)

（一）核心部分 1， 名稱 2， 標(biāo)志 3， 標(biāo)準(zhǔn)色 4， 標(biāo)準(zhǔn)字體

（二） 運(yùn)用部分 1， 現(xiàn)場(chǎng) · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2， 營(yíng)銷中心 · 形象墻 · 門楣標(biāo)牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺(tái)面標(biāo)牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財(cái)務(wù)部 4，功能標(biāo)牌 · 請(qǐng)勿吸煙 · 防火、防電危險(xiǎn) · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室

第二篇：商業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃書(shū)

（一）項(xiàng)目名稱：生姜種植

（二）項(xiàng)目負(fù)責(zé)：xx

（三）主管部門：xx

（四）項(xiàng)目?jī)?nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)：

1、內(nèi)容：生姜（習(xí)稱姜、鮮姜、柴姜）是我國(guó)傳統(tǒng)大宗藥食兼用品種，又是藥材、蔬菜、調(diào)料。同時(shí)生姜有具有多種功能與療效。著眼于本地區(qū)生姜市場(chǎng)價(jià)值，故計(jì)劃種植生姜以供應(yīng)市場(chǎng)需求。生姜具有很多價(jià)值，比如：

（1）降溫提神增進(jìn)食欲

因?yàn)榻泻薪?、姜烯、水芹烯、檸檬醛和芳香等油性的揮發(fā)油；還有姜辣素、樹(shù)脂、淀粉和纖維等。所以，姜在炎熱時(shí)節(jié)有興奮、排汗降溫、提神等作用；可緩解疲勞、乏力、厭食、失眠、腹脹、腹痛等癥狀；生姜還有健胃，增進(jìn)食欲的作用。

（2）抗菌防病治療腸炎

美國(guó)和丹麥的科學(xué)家通過(guò)試驗(yàn)證實(shí)，生姜干粉可緩解暈動(dòng)病之頭痛、眩暈、惡心、嘔吐等癥狀，有效率達(dá)90%左右，且藥效可持續(xù)4小時(shí)以上。民間用吃生姜的辦法防止暈車、暈船，有的用生姜片貼內(nèi)關(guān)穴，有明顯的防暈效果。盛夏季節(jié)，細(xì)菌生長(zhǎng)繁殖異?；钴S，容易污染食物而引起急性腸胃炎，此時(shí)適當(dāng)吃些生姜或用干姜加茶用沸水沖泡后飲用，能起到防治作用?？茖W(xué)家通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，生姜能起到某些抗菌素的作用，尤其對(duì)沙門氏菌效果明顯。

（3）開(kāi)胃健脾防暑救急

夏天，人們貪涼，喜愛(ài)電扇空調(diào)對(duì)著吹，很容易受寒，引起感冒。這時(shí)及時(shí)喝點(diǎn)姜糖水，將有助于驅(qū)逐體內(nèi)風(fēng)寒。中醫(yī)認(rèn)為生姜能通神明，即提神醒腦。夏季中暑昏厥不省人事時(shí)，用姜汁一杯灌下，能使病人很快醒過(guò)來(lái)。對(duì)一般暑熱，表現(xiàn)為頭昏、心悸及胸悶惡心的病人，適當(dāng)吃點(diǎn)生姜湯大有裨益。我國(guó)傳統(tǒng)的防暑中成藥――人丹，里面就含有生姜的成分，目的就是驅(qū)風(fēng)健胃和提神醒腦。同時(shí)還是生活中做菜時(shí)必不可少的一味調(diào)料。

2、規(guī)模：100畝（1畝=667公頃，100畝=6670公頃）露天土地。

3、目標(biāo)：以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，增加就業(yè)為手段，使農(nóng)業(yè)發(fā)展更快更迅速。爭(zhēng)取做到帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更好的解決我村富余勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，為大家提供創(chuàng)業(yè)致富的途徑。以科學(xué)的思想去發(fā)展，以反季節(jié)蔬菜為優(yōu)勢(shì)，以綠色農(nóng)業(yè)為導(dǎo)向。引進(jìn)新品種，提高單位產(chǎn)量和品質(zhì)。

（五）項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)：貴州省

二、種植項(xiàng)目基本情況

（一）行業(yè)相關(guān)信息：

20xx年生姜價(jià)格由5――6元/千克暴漲至12――14元/千克的天價(jià)，被網(wǎng)友戲稱為姜你軍引起眾多姜農(nóng)的囤積惜售，期盼11年價(jià)格上漲，然而11年生姜市場(chǎng)飽和。

資料顯示，20xx年之前全國(guó)主產(chǎn)區(qū)種植面積基本穩(wěn)定在100――150萬(wàn)畝左右產(chǎn)銷基本平衡，所以生姜價(jià)格穩(wěn)定。20xx年生姜價(jià)格開(kāi)始上漲，又08年的3――4元/千克漲到5――6元/千克極大刺激了農(nóng)民的種姜熱情，種植面積激增到239萬(wàn)畝，10年生姜價(jià)格暴漲更加激活了農(nóng)民的熱情種植面積再增至300萬(wàn)畝以上，20xx年已攀升至400萬(wàn)畝左右。因?yàn)楣┬璨粎f(xié)調(diào)，致使大量生姜庫(kù)存飽滿，價(jià)格隨之下跌，包括貴州與在內(nèi)的全國(guó)各地從11年年初的6元/千克的收購(gòu)價(jià)暴跌至0.8――1元/千克生姜價(jià)格的下跌，是因?yàn)楫a(chǎn)大于求導(dǎo)致的市場(chǎng)正?，F(xiàn)象，預(yù)計(jì)在幾年或明年，生姜價(jià)格會(huì)有上漲。

（二）項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由：

1、項(xiàng)目發(fā)起人：xx

2、發(fā)起緣由：

（1）帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。（2）增加就業(yè)。（3）滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。（4）增加新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。（5）推動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展的多元化。

三、生姜種植項(xiàng)目可行性分析

（一）經(jīng)濟(jì)可行性：生姜價(jià)格雖然在去年出現(xiàn)了下跌的情況，但是就***本地區(qū)來(lái)說(shuō)，升降市場(chǎng)仍未飽和，價(jià)格的下降必然還會(huì)帶來(lái)生姜種植量的減少，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，以及近期政府對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的支持政策來(lái)看，生姜價(jià)格會(huì)有提升，加之本地生姜種植的空白，所以，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析，本地生姜種植有良好前景。

（二）政策可行性：政府對(duì)農(nóng)產(chǎn)品實(shí)行的價(jià)格補(bǔ)貼，大大打消了農(nóng)民的種植擔(dān)憂，政策性的保險(xiǎn)和財(cái)政補(bǔ)貼，讓種植生姜成為一項(xiàng)可行的項(xiàng)目。種植后只要參加生姜政策性保險(xiǎn)，即便出現(xiàn)了一定的損失，有了保險(xiǎn)賠償，我們的種植熱情依舊很高。

（三）技術(shù)可行性：生姜的種植及管理并不是很復(fù)雜，農(nóng)民可以通過(guò)相關(guān)資料獲取種姜常識(shí)，可請(qǐng)鄉(xiāng)農(nóng)科站的工作人員到田間地頭做指導(dǎo)，了解種植的注意事項(xiàng)。所以技術(shù)方面沒(méi)有太大問(wèn)題。

（四）組織和人力資源可行性：種植面積決定了此項(xiàng)目不是一家一戶能完成的，初步計(jì)劃是一戶牽頭，帶動(dòng)發(fā)展是***地區(qū)能形成一定規(guī)模，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，輻射到周邊各兄弟村。種姜農(nóng)忙時(shí)人手不夠，可雇傭一部分村民幫忙種植及管理。

四、生姜種植的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

（一）人力優(yōu)勢(shì)：xx地區(qū)農(nóng)田多被用作農(nóng)業(yè)生態(tài)示范區(qū)的建設(shè)用地，導(dǎo)致原本種地的農(nóng)民閑Z，所以，本項(xiàng)目可以充分利用這種人力優(yōu)勢(shì)。

（二）市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：本地種植生姜的農(nóng)戶極少，但是需求量大，大多的供應(yīng)只是依靠一些散戶的少量種植及其外地流入，本地生姜有待開(kāi)發(fā)。

（三）價(jià)格優(yōu)勢(shì)：生姜產(chǎn)銷基本平衡，生姜價(jià)格穩(wěn)定，不見(jiàn)大起大落。20xx年生姜價(jià)格開(kāi)始上漲，由20xx年的3――4元，上漲至5――6元，畝效益高達(dá)2萬(wàn)元左右，極大地刺激了產(chǎn)區(qū)廣大農(nóng)民種植生姜的積極性，種植面積激增至239萬(wàn)畝，20xx年生姜價(jià)格暴漲至12――14元，畝效益暴增至6――7萬(wàn)元之后，更加激活了農(nóng)民種姜的熱情，種植面積再增至300萬(wàn)畝以上，20xx年已攀升至400萬(wàn)畝左右。

（四）其他優(yōu)勢(shì)：政府政策的大力支持是至關(guān)重要的，還有農(nóng)民的種植熱情高漲等等。

五、生姜種植項(xiàng)目的生產(chǎn)流程

（一）項(xiàng)目選址

1、地理位置：xx地區(qū)寬廣低平地帶。

2、自然情況：地勢(shì)平坦，地形廣闊，水源充足，土地資源良好，降水和熱量豐富，光照充足。

3、資源情況：水熱資源豐富，土地資源，以及光照資源豐富。

（二）生姜種植

1、生姜播種生姜是一種喜溫怕寒的作物，發(fā)芽溫度適宜為15――18度。10度以下低溫以及土地適度太大都會(huì)導(dǎo)致根莖腐爛。在強(qiáng)光下葉片容易枯萎，因?yàn)樯母挡话l(fā)達(dá)，對(duì)土壤的水分要求極高過(guò)干過(guò)濕都不利于其發(fā)育，播種時(shí)通過(guò)塊莖的無(wú)性繁殖，所以播種時(shí)要千萬(wàn)注意選好土地，注意土地的輪作，要下足基肥，合理密植，要選擇良種，提早種植，可增加產(chǎn)量。另外注意水分的控制。

2、田間管理

（1）適時(shí)追肥，合理排灌。人畜糞水是很好的選擇，將其與尿素一同很合后淋施。

（2）抓好姜疫預(yù)防工作，田間打藥，及時(shí)摘除染病植株，采用石灰粉滅菌，增施草木灰等鉀質(zhì)肥料。

（3）實(shí)行套作，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3、產(chǎn)品銷售

生姜農(nóng)產(chǎn)品種植采取以下銷售模式：

（1）以貴州省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示區(qū)為依托。

（2）為當(dāng)?shù)剞r(nóng)家樂(lè)供貨。

（3）包裝好的成品進(jìn)入貴陽(yáng)市各大超市直銷。

（4）外地大客戶訂單批量銷售。

六、項(xiàng)目其他輔助事宜

（一）生姜種植中的環(huán)保問(wèn)題評(píng)估及解決措施：這次種植我們將使用農(nóng)家肥料，減少多有機(jī)肥的使用，將對(duì)環(huán)境影響降至最低，不會(huì)產(chǎn)生影響土地的廢水，相反地，這有利于增加土地的肥沃，我們將重復(fù)利用水資源，把水土流失減到最少。真正做到生態(tài)農(nóng)業(yè)，生產(chǎn)出無(wú)公害的農(nóng)產(chǎn)品。

（二）生姜種植基地項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算：此次生姜種植經(jīng)費(fèi)經(jīng)預(yù)計(jì)，總共在25萬(wàn)元左右，也是該項(xiàng)目總費(fèi)用。

（三）生姜種植地的輪作問(wèn)題研究：可根據(jù)生姜前期生長(zhǎng)較緩慢，植株低矮，耐陰性強(qiáng)的特點(diǎn)，早春可在壟邊種植瓜菜、豆角、茄子等作物，達(dá)到增收的目的。