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一、目前我區(qū)房地產(chǎn)基本情況

（一）在建項(xiàng)目進(jìn)展情況

目前，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共11項(xiàng)，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬(wàn)O，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區(qū)、文化名園小區(qū)、傳世經(jīng)典小區(qū)、東方宜家小區(qū)、錦城佳苑小區(qū)、永業(yè)嘉苑小區(qū)、桃源世家小區(qū)、同旺家園小區(qū)、星光花園小區(qū)、漢都華庭小區(qū)、祥頤園小區(qū)二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬(wàn)平方米。部分竣工的有傳世一期12萬(wàn)平方米，東方宜家11萬(wàn)平方米，永業(yè)嘉苑8萬(wàn)平方米、同旺家園2.34萬(wàn)平方米。目前，在建項(xiàng)目總竣工面積為51.8萬(wàn)平方米，占在建項(xiàng)目總面積的40.26%。

（二）土地已摘牌未開(kāi)工項(xiàng)目

共有7個(gè)項(xiàng)目，總占地面積約1007畝，規(guī)劃總建筑面積90.6萬(wàn)平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區(qū)、育才小區(qū)、東風(fēng)花園小區(qū)、中信康橋小區(qū)、同樂(lè)雅苑小區(qū)、麗景嘉苑小區(qū)。

二、近三年來(lái)__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

20__年――20__年，全區(qū)房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)面積為149.61萬(wàn)平方米。 20__年為25.04萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為17.17萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為8.59萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為11738萬(wàn)元。20__年為66.18萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為43.29萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為8.03萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額11600萬(wàn)元。20__年1-9月份為58.37萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為29.02萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為4.63萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為7800萬(wàn)元。三年的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)呈低、高、平的趨勢(shì)，其中，20__年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較快，開(kāi)發(fā)量突破60萬(wàn)平方米，至20__年沒(méi)有出現(xiàn)在20__年基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升的勢(shì)頭，發(fā)展趨勢(shì)平緩。

根據(jù)以上近三年的數(shù)據(jù)分析可得出：①20__年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長(zhǎng)17.6％，相較去年與20__年同比增長(zhǎng)的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開(kāi)工面積較去年減少14.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積比去年下降3.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額比去年減少7880萬(wàn)元③開(kāi)工率低。在今年全區(qū)總計(jì)18個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，未開(kāi)工的就有7項(xiàng)，占所有項(xiàng)目的38%，開(kāi)工率為62%，未開(kāi)工面積占所有項(xiàng)目面積的70.4%。另外還有部分開(kāi)工項(xiàng)目因資金問(wèn)題出現(xiàn)中途停頓現(xiàn)象（如錦城佳苑、永業(yè)嘉苑等）。

三、近三年來(lái)我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和存在問(wèn)題

1.發(fā)展情況

1993年區(qū)劃調(diào)整后至20__年的12年中，全區(qū)商品房開(kāi)發(fā)總量為80萬(wàn)平方米，但在20__年至20__年不到三年的時(shí)間內(nèi)，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量就達(dá)到149.61萬(wàn)平方米，較前12年總和增長(zhǎng)了53.47%。并且在小區(qū)開(kāi)發(fā)的數(shù)量、開(kāi)發(fā)規(guī)模及小區(qū)開(kāi)發(fā)的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來(lái)所開(kāi)發(fā)的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開(kāi)發(fā)的傳世經(jīng)典、東方宜家等一批小區(qū)，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價(jià)由20__年前徘徊12年的600―800元／平方米，到20__年升至1700元／平方米，20__年突破1800／平方米，房地產(chǎn)業(yè)契稅收入由20__年前的年均200―300萬(wàn)元，上升至20__年1500萬(wàn)元，20__年3200萬(wàn)元，遞增幅度為10倍，并且至20__年底，全區(qū)拆遷安置率達(dá)100%，新建商品房空置率在5%以內(nèi)，低于全市15個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在賈從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外地企業(yè)由05年前的三家，至20__年發(fā)展到20家，20__年為28家。整體來(lái)看，近三年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)秩序明顯好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)水平不斷提高，開(kāi)發(fā)的數(shù)量和規(guī)模較05年前呈現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。

2.存在問(wèn)題

雖然我區(qū)近三年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，但也存在著許多問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)勢(shì)頭下降，建銷(xiāo)比例失調(diào)的矛盾，已在08年中顯現(xiàn)，導(dǎo)致銷(xiāo)售不旺原因主要有以下幾點(diǎn)：

①房屋建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)問(wèn)題突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有形成高、中、低檔齊全的商品房結(jié)構(gòu)體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結(jié)構(gòu)千樓一面，小區(qū)綜合配套沒(méi)有明顯的特色和突出優(yōu)點(diǎn)，導(dǎo)致收入高的群體到市里買(mǎi)房子，收入低的群體又買(mǎi)不起合適的低價(jià)房，而中等價(jià)格的房屋在市場(chǎng)上又出現(xiàn)斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目單一，市場(chǎng)發(fā)展不平衡。目前，我區(qū)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在住宅項(xiàng)目和少數(shù)配套門(mén)面房，并出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。而投資在寫(xiě)字樓、賓館、酒店、文化娛樂(lè)等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的項(xiàng)目太少，一方面與我區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量和生活水平有關(guān)，另一方面也存在著正確引導(dǎo)的問(wèn)題。

③基礎(chǔ)設(shè)施落后，購(gòu)房吸引力低。

一是市政公共設(shè)施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網(wǎng)建設(shè)滯后于城市發(fā)展。

二是城市老城區(qū)部分設(shè)施陳舊，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理，中心城區(qū)交通排擠，停車(chē)配套設(shè)施不全。

三是環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)滯后，垃圾收集、清運(yùn)和處理設(shè)施缺口較大。四是城市綜合環(huán)境水平低，城市綠化率低，生態(tài)環(huán)境有待提升。五是與徐州主城區(qū)全面融入的交通道路發(fā)展還需加快。

四、影響我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因

我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)由于受大環(huán)境影響，進(jìn)入08年來(lái)，其建設(shè)速度趨緩，銷(xiāo)售幅度放慢，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商信心不足，既有政策和市場(chǎng)原因，出有開(kāi)發(fā)企業(yè)自身問(wèn)題，歸納起來(lái)主要存在以下幾個(gè)方面問(wèn)題：

①政策的逐步規(guī)范，約束了開(kāi)發(fā)企業(yè)的投機(jī)行為。至20__年來(lái)，國(guó)家在土地、房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)等方面不斷出臺(tái)新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結(jié)構(gòu)、商品混凝土推廣、建筑節(jié)能運(yùn)用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開(kāi)發(fā)企業(yè)的投機(jī)行為，使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作的范圍大大縮小，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，無(wú)實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)難以為繼。

②開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源短缺。

一是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)逐步規(guī)范，過(guò)去對(duì)個(gè)別開(kāi)發(fā)商給予的一些特殊收費(fèi)減免政策，不再繼續(xù)執(zhí)行，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)縮水。

二是銀行加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)公司三級(jí)資質(zhì)企業(yè)貸款的限制，這就大大的限制了__房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源。__到目前為止，除了江蘇怡華置業(yè)有限公司為二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，其余的都是三級(jí)或三級(jí)以下開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

三是鋼材、水泥等建材價(jià)格不斷上漲，直接導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格提高 ，自去年以來(lái)，鋼材的價(jià)格由原來(lái)的每噸3000多元上漲到現(xiàn)在的4500余元，幾乎翻了一番。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在06年土建招標(biāo)為316元/O，07年為496元/O，到目前為694元/O，這就大大的增加的建筑成本。

③市場(chǎng)秩序還有待規(guī)范。__區(qū)的`房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步晚，還在處于房地產(chǎn)的不成熟期而不是成熟期。個(gè)別開(kāi)發(fā)公司出現(xiàn)未經(jīng)過(guò)辦理小區(qū)交付使用擅自上房和低價(jià)售房，惡意競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠民工工資現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致建設(shè)速度跟不上和信訪壓力增大。

④拆遷難的問(wèn)題制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。20__年，全區(qū)房屋拆遷5萬(wàn)平方米，20__年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬(wàn)平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區(qū)由于個(gè)別釘子戶問(wèn)題導(dǎo)致久拆不下，造成項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)開(kāi)工，同時(shí)，也使部分已拿到土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)形成觀望態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)積極性不高。

⑤市場(chǎng)信心不足。今年我區(qū)新上的房地產(chǎn)項(xiàng)目很少，一方面開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，另一方面開(kāi)發(fā)商自身資金鏈的短缺。__今年房?jī)r(jià)基本為1700元/O左右，與去年相比沒(méi)有變化，激發(fā)不起開(kāi)發(fā)投資的欲望。

⑥住房保障體系不夠完善。在我區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)至今尚未啟動(dòng)，商品房在占主導(dǎo)地位，造成了底層消費(fèi)者買(mǎi)不起房的局面。

五、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策和措施

1.改善房屋開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的購(gòu)房需求。

一是學(xué)習(xí)沐陽(yáng)低地價(jià)、低房?jī)r(jià)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式，吸引投資企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，吸引周邊村鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

二是結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，增加小戶型結(jié)構(gòu)樓房建設(shè)和中檔房建設(shè)，滿足困難群體和普通居民的購(gòu)房需求。

三是適當(dāng)開(kāi)發(fā)低密度、組團(tuán)式、園林小區(qū)建設(shè)，吸引周邊城市居民來(lái)賈購(gòu)房，留住__高層消費(fèi)群體。

2.擴(kuò)大項(xiàng)目投資范圍，推動(dòng)商貿(mào)三產(chǎn)設(shè)施建設(shè)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與城市人氣有直接關(guān)系，對(duì)于投資三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)企業(yè)在政策上，予以優(yōu)惠。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多元化發(fā)展，集聚城市人氣，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)由單純的商品房建設(shè)逐步向樓宇經(jīng)濟(jì)過(guò)渡。

3.提升綜合環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施。

加大城市供氣、供熱、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，提升城市功能，特別是重點(diǎn)推進(jìn)山水城區(qū)建設(shè)，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態(tài)環(huán)境的提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4.利用棚戶區(qū)改造的機(jī)遇，改造建設(shè)老城區(qū)

我區(qū)主城區(qū)還有棚戶區(qū)40余萬(wàn)平方米，居民換房、購(gòu)房的潛力很大。抓住棚戶區(qū)改造這個(gè)機(jī)遇，制定政策盤(pán)活土地，將棚戶區(qū)居民拆遷安置到區(qū)郊，把老城區(qū)土地集中起來(lái)，用于居住和商業(yè)開(kāi)發(fā)，這樣的話，既解決了棚戶區(qū)改造問(wèn)題，最大的好處是利用老城區(qū)凈地進(jìn)行商品開(kāi)發(fā)。

六、幾點(diǎn)建議

1.建議區(qū)政府和相關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快制定出我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，培植本土和引進(jìn)外地企業(yè)，積極引導(dǎo)我區(qū)的房地產(chǎn)走規(guī)范化的發(fā)展道路，形成具有一定規(guī)模、資質(zhì)級(jí)別高、企業(yè)品牌化程度高、融資能力強(qiáng)、承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)的企業(yè)。

2.規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造良好投資環(huán)境。

一是規(guī)范政府各部門(mén)的行政行為，提高辦事服務(wù)速度和水平。

二是規(guī)范規(guī)費(fèi)征收，實(shí)行一站式服務(wù)，特別是各項(xiàng)手續(xù)和規(guī)費(fèi)征收。三是盡快解決拆遷難的問(wèn)題。

3.繼續(xù)完善和改造城市和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是教育水平的提高，醫(yī)療水平的提高，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所建設(shè)，文化場(chǎng)所建設(shè)等，通過(guò)城市功能的不斷完善和建設(shè)改造，留住__居民，吸引周邊人口來(lái)__安居樂(lè)業(yè)。

4.運(yùn)用政策杠桿，穩(wěn)定當(dāng)前房?jī)r(jià)。

目前乃至今后幾年，房地產(chǎn)業(yè)是買(mǎi)方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)是商品房銷(xiāo)售的晴雨表，要根據(jù)全區(qū)存量房產(chǎn)合理調(diào)節(jié)市場(chǎng)房?jī)r(jià)，并使之與全區(qū)居民收入水平相適應(yīng)。房?jī)r(jià)不能過(guò)高，要和本地區(qū)收入水平相適應(yīng)，應(yīng)在保證開(kāi)發(fā)企業(yè)有利潤(rùn)的前提下制定房屋價(jià)格，否則房?jī)r(jià)定的過(guò)高，購(gòu)房熱情不高，房子銷(xiāo)售不好，可能形成惡性循環(huán)，防止房?jī)r(jià)大起大落的情況發(fā)生。