千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關的《房地產(chǎn)調(diào)查報告前言》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《房地產(chǎn)調(diào)查報告前言》。
第一篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
關注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬O，完成銷售面積136.8萬O，空置面積74.0萬O，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬O，銷售27.2萬O。
XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/O，XX年漲至2300元/O，XX年更是漲至高層4000元/O、多層3000元/O，XX年1-10月份，高層3900-4100元/O、多層3000-3200元/O。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬O，其中XX年完成22萬O;XX年完成18.1萬O,同比下降17.7%;XX年完成45萬O，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬O，小高層均價2300元/O，多層均價約1800元/O，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬O(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬O、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬O，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬O，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的.比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。XX年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
第二篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的'熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟南自然環(huán)境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省――山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。
2、濟南經(jīng)濟狀況分析
(1)宏觀經(jīng)濟概況
2004年，濟南市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元，增長15.6%，綜合經(jīng)濟實力持續(xù)在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市.第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值118.7億元，增長7.8%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值742.4億元，增長19.8%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值757.8億元，增長13.0%.
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區(qū)之一，金融機構門類齊全，運營良好.到2004年底，全市各類銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長22.1%，全市貸款余額2830億元，增長10.8%.
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元，增長9.0%;人均消費性支出8581元，增長2.2%.農(nóng)民人均純收入4116元，增長13.7%;人均生活費支出2543元，增長9.8%.城鄉(xiāng)居民的消費結構發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高.城市居民消費更注重消費質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等服務支出800元，增長19.7%，占消費性支出的比重9.3%，提高1.3個百分點.城市人均住宅使用面積到達了19.5平方米，比上年末增加0.65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32.9平方米，增加0.4平方米.
(4)固定資產(chǎn)投資概況
2005年濟南全年全社會固定資產(chǎn)投資856.9億元，增長31.6%.在全社會固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724.4億元，增長32.3%;農(nóng)村投資132.6億元，增長44.0%.房地產(chǎn)開發(fā)投資121.1億元，增長9.9%，其中:住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79.4%.
(5)建筑業(yè)
2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93.3億元，增長10.4%;實現(xiàn)利稅22億元，增長8.6%;全員勞動生產(chǎn)率(按當年價全社會增加值計算)為13.03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米.
2006年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48.2億元，同比增長7.8%.其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5億元，同比增長1.1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16.7億元，增長19.3%.
一季度，房屋建筑施工面積2026.2萬平方米，比去年同期增長13.2%.其中，新開工面積376.2萬平方米，同比增長34.7%.
一季度，完成竣工產(chǎn)值14.6億元，比去年同期增長33.9%，房屋建筑竣工面積39.4萬平方米，與去年持平.
綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點分析：
(1)2005年濟南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結構比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現(xiàn)象嚴重。
(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長、05年低幅調(diào)整后，正成為熱點。
(5)在與當?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃
(1)中心城區(qū)總體布局。
中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。
A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。
●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。
●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。
●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。
●文東為科研文教片區(qū)。
●千佛山為風景旅游片區(qū)。
B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構成。重點發(fā)展電子信息、生物技術、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。
D、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。
(2)公共設施布局
A、中心商務區(qū)。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。
C、省級行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
D、金融設施。
在中心商務區(qū)內(nèi)。
E、文化娛樂設施。
在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。
F、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫(yī)療衛(wèi)生院所。
H、文科設施。
完善文東科研文教區(qū)建設，在南部十六里河地區(qū)建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開發(fā)。構成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴展的格局。
A、古城旅游區(qū)。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。
B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。
E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū)。
主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線。
C、機場。
濟南(遙墻)機場擴建為國內(nèi)口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場建成使用。
D、濟南機場主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟適用房建設。
(3)規(guī)劃：詳見“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點：
A、對中心城區(qū)，采取強化、改造手段，進一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的構成確立其每個片區(qū)的核心任務。
C、南部大力開發(fā)旅游資源，構成濟南的生態(tài)區(qū)。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：
●北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。
●京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產(chǎn)市場分析
一、房地產(chǎn)市場的總體運行狀況
由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設的拉動作用，濟南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。據(jù)有關部門透露，5年之內(nèi)濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
2006年土地供應狀況
根據(jù)濟南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計，濟南市市區(qū)目前能夠進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。
2、房地產(chǎn)投資狀況分析
2006年投資預期
有關部門的信息顯示，濟南市確定用心推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現(xiàn)銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20.8萬平方米，同比增長33.3%。其中，住宅銷售建筑面積為18.4萬平方米，同比增長18.7%，占全部銷售面積的88.5%，下降10.9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積為38.5萬平方米，其中空置住宅34.同質(zhì)化較強的樓盤將面臨市場的考驗。
4、商品房價格走勢
2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18.3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。
5、經(jīng)濟適用房市場分析
據(jù)悉，濟南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設經(jīng)濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟適用房項目建設面積15萬平方米，槐蔭區(qū)世紀中華城項目7萬平方米，北全福經(jīng)濟適用房居住組團7.7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環(huán)境。
二、房地產(chǎn)熱點區(qū)域板塊分析
濟南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側帶狀發(fā)展的特點。
這種城市結構特點造成了濟南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產(chǎn)市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。
針對濟南市的特點，政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。
成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn)，越來越得到市場認可。
大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發(fā)的明珠國際商務港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關注的板塊。
歷史及規(guī)劃因素構成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關注的投資熱點。
屬“南控”的濟南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點。
東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
第三部分2006年濟南住宅市場分析預測
2006年住宅市場預測
1、行業(yè)發(fā)展方面
計劃經(jīng)濟――改革開放――加入世貿(mào)組織，中國的經(jīng)濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領域的市場化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關領域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權在不斷加大，央行雖在總體監(jiān)控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產(chǎn)相關領域市場化程度的加深都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進作用，推動市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經(jīng)濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點調(diào)控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啟動，在住宅市場上泉景?天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽?翡翠郡(68萬平米)、融基?湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯?環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)
3、產(chǎn)品種類方面
2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景?天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯?環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態(tài)勢。06年開發(fā)商應注意市場細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。
4、居住品質(zhì)提高方面
在2006年新開工的項目中，技術含量、戶型設計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)?！贝蟊尘跋聺戏康禺a(chǎn)市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。
5、戶型及面積方面
市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易于理解。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。
6、價格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉軌等關鍵詞，預示必須規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時光新增供應量的增加，將會對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。
7、供應分布方面
未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點，隨著國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
8、客戶群方面
(1)潛在購房者基本特征
①潛在購房者的年齡結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的'年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選取、建筑風格、社區(qū)配套等的需求狀況。
②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
③潛在購房者中具有大專和本科學歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學歷的人群僅占4%。
④潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。
⑤潛在購房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車站的關注程度也較強。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
①79%的受訪者選取1～2年內(nèi)購房，打算一年內(nèi)購房的比例為38%，2年內(nèi)購房者比例為41%，選取2~3年內(nèi)購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區(qū)域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現(xiàn)出相對集中的特征。
②潛在購房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16.2%，自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%，拆遷房所占的比例為9.3%。
③潛在購房者中有40%選取在東部購房，選取南部區(qū)域的比例為22%，選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價格和工作方便。
④潛在購房者對建筑形態(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現(xiàn)，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。
⑤潛在購房者首選的戶型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。
⑥濟南市戶型需求綜合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關分析證明，濟南市不一樣區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強勁，南部區(qū)域內(nèi)對四室的需求較顯著，證明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
⑦80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買潛力分析
①家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應在40~90萬之間。
②對價格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
③對住宅總價的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據(jù)潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。
(4)配套需求分析
①綠化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學校/幼兒園和運動場所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關注程度較強。
②潛在購房者對于有車位需求與無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強，愿意支付的價格普遍較低，車位配比應將當前需求與未來城市發(fā)展相結合思考。
第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細致到個別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等，進行全方位的調(diào)查研究。
房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調(diào)研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的特點 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的.調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實地調(diào)研、座談會
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要分為應用性市場調(diào)研和基礎性市場調(diào)研。
應用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
“只要去做，你就能得到?！焙芏喾康禺a(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實世界里，所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目都與其市場潛力密不可分。
房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結出服務于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。
一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容
1、房地產(chǎn)市場分析的層次
房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。
區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：
是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。
專業(yè)房地產(chǎn)市場分析：
是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。
項目房地產(chǎn)市場分析：
是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。
2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區(qū)經(jīng)濟分析：
是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析；￠？地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區(qū)位分析：
是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。
市場概況分析：
它包含￠ù對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。￠？找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。
專業(yè)市場供求分析：
它包含￠ù根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域；￠ú細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；￠？分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
項目競爭分析：
它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點、及地點的可達性等特征；￠ú根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；￠？進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。
敏感性分析：
測定關鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的.關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。
二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點
在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場需求。
2、項目融資中的房地產(chǎn)市場分析
房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經(jīng)濟能國，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。
3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析
在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場前景分析，價為分析證券實際價值的參考，并為進行證券結構控制提供依據(jù)?？傊?，為證券化服務的房地產(chǎn)市場分析目的較復雜，它根本的側重點在于關注房地產(chǎn)市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。
4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場可按納的售價和租金水平；根據(jù)項目特點進行亮點的挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實時調(diào)整營銷策略。
5、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析
房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關系的變化規(guī)律，以合理制定有關的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結構；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結構控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。
研究以上各類活動的特點，得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容側重點如表所示。
三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑
1、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因
通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶市場分析有效性的途徑
總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較；需求參數(shù)確定合理，對關鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數(shù)來求算；預測需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項目的供給；市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。
房地產(chǎn)市場分析，是房產(chǎn)市場調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場的最根本的依據(jù)，是房產(chǎn)走向的導航標！
第六篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
班級：電商0731
姓名：xxx
學號：xxx
目錄
一、調(diào)查說明
二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
（二）房地產(chǎn)市場需求狀況
三、當前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題
四、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
（一）行業(yè)趨于整合，結構面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定
（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊
五、政策建議
（一）建立預警預報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
（二）加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。
（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
（四）堅持市場化導向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作。
（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調(diào)整，完善住房供給體系。
（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展。
（七）促進產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設，增強發(fā)展后勁。
