千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關(guān)的《房地產(chǎn)調(diào)查報告前言》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《房地產(chǎn)調(diào)查報告前言》。

第一篇：商圈調(diào)查報告

一般來說，所謂的商圈，是指發(fā)生消費行為之際，選擇到該處消費場所分布的范圍。商圈調(diào)查關(guān)系到餐飲店面開設(shè)后的成敗，其重要性不言而喻。據(jù)北京漢釜宮國際餐飲管理有限公司市場部負(fù)責(zé)人介紹，通過其對市場上千家不同品牌的餐飲店商圈調(diào)查以及經(jīng)營狀態(tài)的調(diào)查對比，得出一個結(jié)論：餐飲店經(jīng)營好壞與多方面的原因有關(guān)，其中刨除餐飲口味特色以外，餐飲店所處的商圈起到了至關(guān)重要的作用，正確的商圈選擇能幫助餐飲店提升成活率和營業(yè)額。

為了幫助加盟者順利的開店成功賺錢，現(xiàn)在很多餐飲企業(yè)都在加盟政策中把協(xié)助創(chuàng)業(yè)者做商圈調(diào)查選址分析作為重中之重，這樣就為缺少創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗和實戰(zhàn)操作的創(chuàng)業(yè)者帶來了很大的幫助，相對創(chuàng)業(yè)成功的機(jī)率也要高很多。對于商圈的考察，很大程度上也表現(xiàn)為商業(yè)的嗅覺，作為創(chuàng)業(yè)者如果想真正的長遠(yuǎn)的發(fā)展僅僅依靠總部的幫助也是不夠的，只有自己擁有這種對于商機(jī)的洞察力，才能更客觀的分析出你所從事的項目在您當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展?jié)摿ψ龀鰷?zhǔn)確的預(yù)期。在此愛商網(wǎng)特別整理幾個商圈考察的關(guān)鍵指標(biāo)，希望能對您的事業(yè)發(fā)展有些許幫助。

一：商圈環(huán)境分析的重要性

商圈的選擇關(guān)系著餐飲店消費客層的范圍、輪廓、開店的大小、投資成本的多寡、回收的效益及分店的數(shù)量等層面的問題，而且對日后餐飲店經(jīng)營的'形態(tài)、廣告的宣傳、相應(yīng)的顧客對策等，也互為因果，這些都可說是確定商圈的重點。因此，餐飲店在考慮挑選商圈時，一是要將其和餐飲店的經(jīng)營品種、價位、裝修規(guī)模、檔次聯(lián)系起來，確定開店的地點；二是要了解當(dāng)?shù)仫L(fēng)土民情和生活模式的契合性，綜合考慮當(dāng)?shù)氐娜丝谧償?shù)及其他一些變數(shù)，預(yù)測所選地區(qū)未來的發(fā)展性。

二：商圈的類別及關(guān)注點

360行，每一行的創(chuàng)業(yè)者所進(jìn)行的商圈分析都不同，商圈類型考察的指標(biāo)也不一樣，有專家把商圈的分類分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、綜合區(qū)等，而現(xiàn)代這一嚴(yán)格的區(qū)分并不明顯，多數(shù)商圈因商業(yè)的完善而逐漸混合。

1純粹的商業(yè)區(qū)，這樣的商圈一般都配套齊全，其特色為商圈大，流動人口多、各種店面林立，繁華熱鬧，視不同城市的發(fā)展程度而分析其商業(yè)競爭的激烈程度，如果是成熟的商業(yè)地帶，一般中小投資者不考慮。而如果是商業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)沒有多久，競爭沒有白熱化，便蘊(yùn)含著商機(jī)的可能。商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的方面，由于過路客的增加，形成各種餐飲店聚集之處，以快餐為主。 2住宅區(qū)，居住者在一萬人以上，消費群為當(dāng)?shù)爻Ｗ∠M群，其消費習(xí)性為消費群穩(wěn)定，在創(chuàng)業(yè)側(cè)重點時，講究便利性、親切感，家庭用品購買率較高。

3文教區(qū)，文教區(qū)附近一般有多所學(xué)校，該區(qū)消費群以學(xué)生為主，消費金額普遍不高，消費習(xí)性相對較休閑。側(cè)重于學(xué)生購買習(xí)慣而進(jìn)行重點調(diào)研來判斷所做項目的可能性。

4辦公區(qū) ，基本指商業(yè)辦公區(qū)，消費人群多為上班族。上班族的消費特點最主要的是時間穩(wěn)定、集中。這類商圈多以第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)內(nèi)容為主。如餐飲、休閑場所、會議等等。

5綜合區(qū)，綜合區(qū)分為商住混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商品圈形態(tài)的消費特色，一個商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬于多元化消費習(xí)性。

三：商圈分析的關(guān)鍵指標(biāo)

針對以上對于商圈的分析，每一個商圈所包含的商機(jī)都有不同，但有幾個關(guān)鍵的指標(biāo)是要認(rèn)真分析的，那就是人口因素和商業(yè)配套的環(huán)境因素。

1.消費群的綜合因素：

包括居住人口數(shù)量大致統(tǒng)計，被考察地的收入水平、人均消費能力、工作人口數(shù)量、流動人口數(shù)量、購買力。當(dāng)?shù)氐墓べY水平消費級別最常用的方法是調(diào)查當(dāng)?shù)刂髁鞯膬r格，走量，消費形態(tài)（保守型消費、前沿型消費），消費習(xí)慣（顧客的需求與偏好），作為選擇項目組合的依據(jù)。

2.商業(yè)配套的環(huán)境因素：

簡單的講就是當(dāng)?shù)馗偁幮螒B(tài)的分析，根據(jù)初步調(diào)查判定所屬商圈的類別，來判定你所從事的項目在當(dāng)?shù)氐母偁幁h(huán)境分析。同行業(yè)的競爭對手有哪些？主要分布在哪？另外還要考慮在地緣上與周邊城市的關(guān)系，也就是說項目的互補(bǔ)性，對于商圈沒有成熟的地段，主要考慮的就是該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。

總之，商圈的調(diào)研分析并非就是簡單的人口分析和環(huán)境考察，我們建議如果您要加盟創(chuàng)業(yè)，一定要在前期做好商圈調(diào)查，合理的正確選擇開店地址，綜合考慮多種因素，這樣才能確保餐飲店能獲得成功發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。

二、xx商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。

三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1) 商品住宅價格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1―6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1―6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系

1、20xx年(1―6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1―6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000―7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的`45.43%。

四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著~口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天?雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場多層――小高層――高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)

第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、總體概況

1、地理綜述：

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計，全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。經(jīng)濟(jì)實力居山東省第四位。

2、基礎(chǔ)設(shè)施概況：

濰坊市鐵路、公路、機(jī)場、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬公里。全部開通了程控電話和國內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100%，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。

3、城市經(jīng)濟(jì)綜述

(1)地區(qū)生產(chǎn)總值

濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂2縣，共有152 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價格比上年增長16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元，增長0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長16.1%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長0.03、11.74和4.73個百分點。按常住人口計算，人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元)，比上年增長16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)濰坊市人均GDP及增長情況

20xx年人均GDP達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%。

2)濰坊市人均可支配收入情況

城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8816.3元，增長15.1%。

4、城市建設(shè)規(guī)劃

中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);

2) “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。

5、未來城市規(guī)劃

(1)城市化與中心城市人口規(guī)模

根據(jù)人口綜合預(yù)測法，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬人，20xx年將達(dá)到179萬人;人口發(fā)展策略方面，將實行“合理疏導(dǎo)，向心集聚;企業(yè)集中，擴(kuò)大就業(yè);制度保障，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則。

(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競爭力

近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達(dá)到13%，到20xx年GDP總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實現(xiàn)16%，到20xx年GDP總規(guī)模達(dá)到800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。

遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規(guī)模達(dá)到2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40。

(3)濰坊城市用地

根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。

規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

小結(jié)：近兩年來濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。

二、調(diào)查內(nèi)容

1、調(diào)查時間：

20xx年7月21號、22號

2、調(diào)查區(qū)域：

以圍繞濰城區(qū)為主，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開調(diào)研。

3、調(diào)查對象：

面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等

4、調(diào)查目的：

了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查

1、產(chǎn)品形態(tài)

單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，濰坊房地產(chǎn)市場還處于初級階段。很多產(chǎn)品還沒有在市場上出現(xiàn)，就目前市場上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場需求，產(chǎn)品升級還有一個過程。從建筑形態(tài)上來看，簡單的復(fù)制，借鑒的東西太多了。有個性，有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過7月22號的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場建筑規(guī)劃設(shè)計的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的.提高，單體建筑往往做成板式，整個市場都是這種產(chǎn)品，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區(qū)景觀的營造。當(dāng)然在實際操作過程中，開發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動作用。

通過簡單統(tǒng)計，目前市區(qū)在售樓盤100多個，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質(zhì)化，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價格也相差不大，差價主要顯示在地段差別上。目前市場上缺少兩極產(chǎn)品：

1、最差。低檔房，不是說品質(zhì)很差，而是價格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買得起。

2、最好。當(dāng)然是說品質(zhì)、配套、房型、房價要質(zhì)優(yōu)價高。地段倒不是主要問題。奎文區(qū)有一個目前濰坊市場上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規(guī)模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計，在濰坊綠化作為樓盤賣點，不具有沖擊力度。在濰坊整個城市的綠化都是相當(dāng)不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

2、市場需求量

任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計算，就需要660萬的住宅面積。

現(xiàn)有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個改善需求是60平米。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來一段時間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。

總體來說濰坊市房地產(chǎn)未來幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。

3、房地產(chǎn)價格

20xx年奎文、濰城、高新中心區(qū)，住宅的均價已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場房價來看奎文區(qū)是房價領(lǐng)跑者，濰城區(qū)房價相對要低一些，但均價也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產(chǎn)是比較實在的，蓋什么樣的就賣什么樣的，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農(nóng)民的菜園里買青菜一樣，貨真價實當(dāng)然是沒有泡沫和水份，房價是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場總體是健康的。今年及今后一個時期內(nèi)，市區(qū)房價依然不會下降，房價穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢仍然不會改變。

據(jù)市房管局對市區(qū)89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年以來的投資、開發(fā)建設(shè)及銷售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.3億元，同比增長44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米，同比增長82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬平方米，同比增長80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米，同比增長19.95%，其中，新開工住房95.95萬平方米，同比增長26.06%;據(jù)統(tǒng)計，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬平方米，同比增長61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米，同比增長24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米，同比增長1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米，房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

預(yù)計今后一段時間內(nèi)，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化，隨著市場主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅會有回落，但回落的幅度不會很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，上半年，市區(qū)新建商品房銷售均價同比增長2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個百分點。

價格的上升，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面，主要是由于成本的增加，必然導(dǎo)致價格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來，鋼材、建材價格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來，據(jù)估算，鋼材價格上漲了約50-60%，混凝土價格上漲約30%，水泥價格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費用也有了大的提高。同時，新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營造、配套設(shè)施的完善等等也都會推動房價的上漲。外因方面，是住房消費的增長。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大，因拆遷而購房的居民較多;三是社會各類群體收入水平的提高，購買力增強(qiáng)。

各項數(shù)據(jù)顯示，濰坊市房價盡管持續(xù)上升，但不會出現(xiàn)大起大落，房價總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時間內(nèi)，房價不會下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變，但上升會放緩。

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、調(diào)查背景及目的

近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家zf對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

二、調(diào)查方法

通過采取問卷調(diào)查的方法，對鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。

三、調(diào)查結(jié)果

1、居住條件分析

我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

2、家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23、53%;排到第三位的是20xx元以下，占17、65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平。

3、住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。

4、居民信息獲得途徑

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到力推廣。

5、居民購房計劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在3-5年內(nèi)購房的占40%;5年的占28、57%;2年的占25、71%;一年和半年的均為2、86%。由此我們可以看出，多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性。

6、居民購房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

7、居民能承受房價分析、

由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。

8、居民購房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者對房屋面積的要求多數(shù)為80-100m3，占45、71%;100-130 m3占28、57%;130 m3占20%;50-80m3占5、71%;50 m3為0。由此我們可以看出，多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增該類房屋的數(shù)量。

9、居民購房付款方式分析

選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

10、居民對購房配套設(shè)施的要求分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的'是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。

11、居民對建筑風(fēng)格要求的分析

從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33、33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22、22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。

12、居民對未來兩年鄭州房價的分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會下跌的占到了11%。 13、開發(fā)商與購房者矛盾分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。

四、問題和建議

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認(rèn)為會有上漲空間，但仍有部分人映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長源看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，

增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

第五篇：商圈調(diào)查報告

福州職業(yè)技術(shù)學(xué)院

實訓(xùn)題目

系 別

年級專業(yè) 11

組 別

成 員 1

指導(dǎo)教師 福州臺江的調(diào)研報告__________ 商貿(mào)系____________________ 級電子商務(wù)（1）班_________ 第一組_____________________ 陳丹楓2吳敏秀 3鄭雅娟_ 4胡永華5蔡山蘭__ 楊學(xué)明_____________________

完成時間：20xx年11月24日

目 錄

一、前言3

1、背景3

2、商圈形態(tài)3

3、商圈的確定3

4、人口規(guī)模及特征3

5、競爭情況3

6、交通情況3

7、商業(yè)發(fā)展?jié)摿?

8、租金4

二、零售店面分析4

2.1商店分類4

2.2按商品分類4

2.3商家競爭策略4

三、消費群體分析4

3.1消費群體的分析4

3.2客流量分析5

四、臺江步行街的現(xiàn)象分析5

五、終點站：元洪城東百購物廣場5

六、臺江步行街的主要分銷渠道6

七、臺江步行街商圈的預(yù)測7

八、分工8

九、附件8

一、 前言

1、背景

講到福州，大家就會想到各種商業(yè)中心，例如寶龍，萬達(dá)，冠亞，臺江等等，福州臺江步行街擁有足夠的人氣和良好的商業(yè)氛圍。無論是商業(yè)業(yè)態(tài)還是定位，臺江步行街都是福州繁華的商圈。

在臺江商圈主要是位于八一七南路，現(xiàn)有中亭街、元洪購物廣場、榕城古街、步行街、臺江農(nóng)貿(mào)集市等街市形成的天然商業(yè)環(huán)境，江濱沿線十多個高層高尚住宅項目催生一個新的高級居住圈。

這個歷來為商家必爭之地、曾是福州唯一商業(yè)中心的商埠區(qū)，在福州人的印象里，卻似乎總是與中低檔商品集散地聯(lián)系在一起。多年來，不少開發(fā)商力圖改變這種印象而不得。環(huán)宇百貨的關(guān)門停業(yè)，華聯(lián)商廈的賤價流拍，還有曾與華聯(lián)商廈互為犄角的臺江百貨最終也難逃歇業(yè)的命運(yùn)。

臺江商圈的風(fēng)頭盡管難再撼動?xùn)|街口商圈的霸主地位，但開發(fā)商們似乎從未放棄過“打造福州時尚地標(biāo)、建設(shè)福州最具魅力休閑服務(wù)型商業(yè)帶”的規(guī)劃和夢想，甚至經(jīng)歷過幾番風(fēng)雨，仍有卷土重來的意味。

2、商圈形態(tài)

臺江步行街的商業(yè)區(qū)，商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多，熱鬧，各種商店林立。其消費習(xí)性為快速，流行，娛樂，沖動購買。

3、商圈的'確定

對于現(xiàn)有的商店商圈的大小，形狀和特征可以較為精確的確定。我們通過觀察購買者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢分析

劃定臺江步行街將越來越快的發(fā)展起來。

4、人口規(guī)模及特征

流動人口密度大，輻射地區(qū)人口規(guī)模集中，年齡分布為各個年齡段均有，因為臺江步行街各種貨物各種齊全，能夠滿足不同消費者的需求，消費者擁有一定的可支配收入。作為一個商業(yè)中心，而且是繁華的商圈，全省各地和鄰近地區(qū)顧客數(shù)量也有一定基數(shù)，這給臺江步行街一個很有利的基礎(chǔ)。

5、競爭情況

現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式都較為相似，位置集中，數(shù)量大，規(guī)模大，經(jīng)營風(fēng)格相似，種類集中，競爭激烈，相互分享客源。

6、交通狀況

公共交通發(fā)達(dá)，非常多的公交車都有經(jīng)過臺江，供電良好，通訊良好，也有金融機(jī)構(gòu)，對百貨、商店的營銷具有良好的促進(jìn)作用。但是由于建設(shè)較早，規(guī)劃上面存在著不合理，黃金地點，寸土寸金，導(dǎo)致了街道較擁擠，停車不方便。

7、商業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

商圈所輻射的地區(qū)，購買力比較強(qiáng)?，F(xiàn)有商場運(yùn)營不錯但是競爭激烈，商圈飽和度較高。商店種類以服飾鞋包，生活用品等等為主，還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間。

但是其他地方新的商圈的崛起和停車擁擠，空間緊張又對臺江商圈具有一定的威脅。所以，我們得出，又發(fā)展?jié)摿?，但是空間不大。

8、租金

租金一般都比較高，特別是離商圈核心比較近的地區(qū)，租金正常從東百向周邊的商店遞減（也有特殊情況），具時點人流測算和觀察，離東百越遠(yuǎn)生意越不好，人流越少，也有個別情況。

是以休閑為主的街區(qū)。據(jù)臺江區(qū)濱江旅游街區(qū)規(guī)劃初步方案，臺江區(qū)將利用臨江優(yōu)勢，依托閩江打造濱水娛樂、商貿(mào)、休閑帶。該旅游街區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍包括西至基督教青年會及周邊舊屋區(qū)，東至閩江大橋，北至中亭街及 臺江路兩側(cè)商業(yè)街，南臨閩江是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型綜合性商業(yè)廣場.

二、零售店面分析

2.1商店分類

1、小型店：店面寬度3-6米

2、專賣店：店面寬度6-12米

3、百貨：元洪城東百購物廣場

2.2按商品分類

1、服裝店：時尚、休閑、運(yùn)動、商務(wù)等；

2、皮革店：富貴家族、四季風(fēng)等；

3、手機(jī)店：中國移動專賣店；

4、精品、飾品店：雅妝、QQ銀飾等；

5、眼鏡店：寶島眼鏡等；

6、奶茶店：啊e奶茶店等；

7、飲食飲料店：麥當(dāng)勞、肯德基、鼎尚鼎等等

其中服裝店、皮革店和手機(jī)店占據(jù)手游店面的80%以上，并且服裝店大多數(shù)是以零售和批發(fā)形式存在的。

2.3商家競爭策略

小商店通過產(chǎn)品差異化，低成本，和利潤少來競爭；

經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)大的商店，通過品牌的建立，促銷的多樣化，比如打折，買一送一，買300送100等活動來競爭。

三、消費群體分析

3.1消費群體的分析

消費者組成：學(xué)生，工薪階層，老年人

消費群體的特點：

消費者主要是追逐時尚潮流的年輕人

其中在校大學(xué)生和工作中的年輕人占主要的比例

其中女性消費者的比重大

中老年人少

3.2客流量分析

1、整體：從臺江步行街到東百廣場的客流量呈現(xiàn)出由大到小的變化趨勢；影響因素交通的便利程度，地理位置的優(yōu)越性，商業(yè)權(quán)的繁榮度。

2、具體：各個店的客流量都是不一樣的，其中服裝、手機(jī)、精品店的客流量相對的大一些，不同專賣店的客流量也不同；影響因素品牌的知名度、消費者個人偏好，收入水平。

總的來說，影響客流量大小的因素有：地理位置，交通條件，收入水平，個人偏好，品牌知名度和忠誠度。

四、臺江步行街的現(xiàn)象分析

1、現(xiàn)象：從步行街走到東百，我們發(fā)現(xiàn)在這條街匯聚了大量的服裝店，這些商店主要是以零售和批發(fā)為主的，而在東百的服裝商店，多以打折，各種各樣的促銷活動為主，這是什么原因呢？

分析：很明顯臺江步行街的客流量引來大量的經(jīng)銷商，為了爭取更大的客流量，他們除了要為爭取一個更好的位置，還要面對各種激烈的競爭。除了開更多的店來吸引更多的顧客外，各個商店也同時在做促銷活動。有的是采用一些促銷活動，有的是采用直接在店里放廣告，有的是放著流行音樂以震撼的聲響來吸引顧客，打折的折扣有的高有的低。在這里，你能親身感受到價格這把雙刃劍被發(fā)揮到極致。面對這些商家的折扣吸引，我們的顧客也不會放過，大家都在各個商店里爭相購買自己要的產(chǎn)品，所以有很多的商店幾乎都是人來人往的，生意相當(dāng)不錯。

2、現(xiàn)象：臺江步行街人流量巨大，究竟是什么原因讓臺江有如此大的吸引力呢？

分析：中心地帶理論認(rèn)為，經(jīng)營必需品和基本服務(wù)的商店應(yīng)在局里上靠近顧客，而經(jīng)營專門產(chǎn)品及非日常生活必需品的商店，應(yīng)從較遠(yuǎn)吸引顧客。顧客愿意到一個地點購買各種所需而不愿到不同地點分別購買這一事實。臺江匯聚了大量的零售店，批發(fā)店，百貨店，專賣店，食品店等各種商店，完全可以滿足一般顧客的各種生活需要，顧客基本上可以再這里買到自己想要的。在加上普遍顧客認(rèn)為臺江是一個成熟的商圈，因此很多人都愿意到臺江購物。除了看到臺江繁榮外，我們也可以看到一旦到了高峰期的時候，臺江的人就特別多，這時往往會非常的擁擠。

五、終點站：元洪城東百購物廣場

1、簡介：東百廣場是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的中高檔大型綜合性商業(yè)廣場。在福州的歷史上，百貨商店前三名依次是東街口百貨商店，南門百貨商店，臺江百貨商店，它們南北相望，在八一七路上一線相接。

第六篇：房地產(chǎn)社會實踐調(diào)查報告

20xx年，是營山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產(chǎn)中介協(xié)會等，近70%二手房交易通過中介來完成。但中介服務(wù)中的非法經(jīng)營、不誠信經(jīng)營現(xiàn)象仍較突出，我們應(yīng)采取措施來規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場。本文通過對營山房地產(chǎn)中介服務(wù)市場情況的調(diào)查，從行業(yè)現(xiàn)狀、存在的問題及采取措施三個方面來探索如何規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。

一、營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展概況

據(jù)資料介紹，今年營山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量增多，新設(shè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)1家，新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3家，評估機(jī)構(gòu)發(fā)展到5家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展到8家。二是從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格，營山連續(xù)組織了兩期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格培訓(xùn)，宣傳中介執(zhí)業(yè)資格考試，其中18人參加了全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，23人參加了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試。目前，營山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國房地產(chǎn)估價師5人，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理17人。5月18日，營山縣房地產(chǎn)中介協(xié)會正式成立，該協(xié)會分房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兩個分會，協(xié)會會員單位已經(jīng)發(fā)展到12個。11月5日，營山房地產(chǎn)中介協(xié)會的所有會員單位使用協(xié)會統(tǒng)一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產(chǎn)中介公司自制的服務(wù)合同自動失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務(wù)合同并可向中介協(xié)會投訴。

從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規(guī)中介，也能找到適合自己的房子。中介服務(wù)由不規(guī)范到逐步規(guī)范，人們對中介服務(wù)行業(yè)也由不信任轉(zhuǎn)為比較信任，中介服務(wù)的社會認(rèn)同度正日益提高。在房地產(chǎn)交易中，通過中介服務(wù)公司成交的占主流，今年營山縣二手房交易的70%是通過中介成交的。

二、營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)存在的主要問題

營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的非法經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，有的中介公司只有營業(yè)執(zhí)照，沒有達(dá)到設(shè)立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經(jīng)營、非法經(jīng)營現(xiàn)象很多。有的不設(shè)立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業(yè)執(zhí)照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。

大多數(shù)經(jīng)紀(jì)公司只有一個店鋪，信息量少，經(jīng)紀(jì)人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產(chǎn)買賣和租賃信息業(yè)務(wù)，對于大中型業(yè)務(wù)無能為力，管理手段、管理意識滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業(yè)知識面窄，不會填寫經(jīng)紀(jì)合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進(jìn)行交流的良好語言表達(dá)能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶串通，業(yè)務(wù)成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經(jīng)紀(jì)公司的聲譽(yù)，同時還會使客戶的利益得不到保證。當(dāng)然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經(jīng)紀(jì)公司不滿，出現(xiàn)跳槽、流動和大量信息資源流失的現(xiàn)象。

有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶簽單，出現(xiàn)低成本、低效率和低質(zhì)量的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當(dāng)受騙。有的中介人員因為承諾不當(dāng)，無法兌現(xiàn)，或因操作不規(guī)范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶經(jīng)中介公司掌握信息后，為逃避中介服務(wù)費而發(fā)生“跳單”行為，中介服務(wù)方面的糾紛時有發(fā)生，房地產(chǎn)中介行業(yè)急需建立誠信機(jī)制。部分評估機(jī)構(gòu)采取給回扣、壓低收費標(biāo)準(zhǔn)、抬高評估價格等方式惡意承攬業(yè)務(wù)，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風(fēng)險。評估機(jī)構(gòu)之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。

近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產(chǎn)代理公司銷售樓盤，房地產(chǎn)代理公司屬房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格并到房地產(chǎn)主管部門備案，接受行業(yè)管理。事實上，很少有代理公司主動到房管部門備案，因房地產(chǎn)代理發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展帶來不利影響。

三、營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范化措施

針對營山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場存在的主要問題，2006年，我建議將從以下幾個方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)的規(guī)范管理。加大對非法中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的清理整頓。根據(jù)《營山縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。無照經(jīng)營、無證執(zhí)業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員將面臨清理整頓。加強(qiáng)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)和繼續(xù)教育。繼續(xù)做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師的培訓(xùn)和考試工作，通過繼續(xù)教育、日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)技能和服務(wù)水平。

對會員單位使用經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本的情況進(jìn)行檢查，規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，加大打擊“歪中介”、“黑中x”的力度。為避免中介服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)惡性競爭，鼓勵中介企業(yè)做大做強(qiáng)，將依據(jù)中介企業(yè)的設(shè)立時間、注冊資金、執(zhí)業(yè)人員狀況等對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實行等級管理，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

針對中介行業(yè)存在的信用問題，中介協(xié)會將研討制定行業(yè)自律規(guī)則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務(wù)人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)實行備案管理，代理人員必須具有中介服務(wù)執(zhí)業(yè)資格。

結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范和相關(guān)法規(guī)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)的不法分子，投機(jī)分子將無“用武之地”，我縣的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)也將飛速發(fā)展。