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第一篇:房地產(chǎn)市場調(diào)查報告
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍,不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目,其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,與行政區(qū)劃分沒有關系。通常,商圈可分為三個層次:核心商圈(主要商圈)、次級商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場調(diào)查機構也將在細分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,運用科學的方法,有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的'各種情報資料,通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測,為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢,制定公司營業(yè)計劃,擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,從宏觀市場到微觀市場,如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細致到個別樓盤的調(diào)研;從抽象的觀念到具體的行為,如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等,進行全方位的調(diào)查研究。
房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調(diào)研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃,也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的特點 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范,既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調(diào)研,同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況,態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同,實施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高,如銷售率,價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研,時間發(fā)生變化,動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實地調(diào)研、座談會
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來看,市場調(diào)研主要分為應用性市場調(diào)研和基礎性市場調(diào)研。
應用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場,搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
第二篇:房地產(chǎn)調(diào)查報告
前言
XXX房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時,人們不得不冷靜下來思考一些問題:這種發(fā)展是否是可持續(xù)的?人口發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)速度是否適應?城市文化和城市文明如何在城市建設中體現(xiàn)?市住建局會同相關部門對XXX市房地產(chǎn)市場進行了初步調(diào)查。
一、XXX市經(jīng)濟發(fā)展概況
(一)XXX市概況
(二)XXX市國民經(jīng)濟指標與社會發(fā)展統(tǒng)計
居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1.3萬元,增長8.5%,農(nóng)村居民人均純收入6000元,增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米,比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知,XXX市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快,20xx年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上。
由上表分析可知,XXX市城市建設加快,一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市,固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。
由上表可知,XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高,收入不斷增長,消費能力增長迅速。
(三)XXX市"十二五"期間城市建設主要目標
"十二五"時期,全市經(jīng)濟社會發(fā)展目標是:經(jīng)濟綜合實力顯著增強,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實現(xiàn),新型工業(yè)化進程加快,服務業(yè)明顯升級,城市環(huán)境優(yōu)美,社會事業(yè)全面進步,人民生活水平顯著提高,城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,把我市建設成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經(jīng)濟保持快速增長。在優(yōu)化結構、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎上,實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年,地區(qū)生產(chǎn)總值達到1660億元,年均增長15%以上。
--結構調(diào)整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè),促進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。到20xx年,三次產(chǎn)業(yè)結構達到15.5:45.5:39。
--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成,城鎮(zhèn)化進程加快,新農(nóng)村建設成效顯著,城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,城鎮(zhèn)化率達到47%。
--可持續(xù)發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達到12%,建成區(qū)綠化覆蓋率達到40.5%,晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全,城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高,居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 (四)我市重點區(qū)域未來規(guī)劃和建設
1、進一步增強區(qū)域新中心城市功能,增強城市輻射能力。
2、新區(qū)建設與舊區(qū)改造同步實施,建設現(xiàn)代化城市。
3、舊區(qū)基礎設施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場、對外交通等基礎設施進一步完善,為新世紀城市建設快速發(fā)展奠定良好基礎。
5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設,形成濱水綠化系統(tǒng),初步形成生態(tài)市、園林城,城市骨架。
二、XXX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場情況
國十一條",從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺,從調(diào)整供應結構和抑制商品房價格兩個方面調(diào)控和引導房地產(chǎn)市場。這一年,我市認真落實國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題,堅持以穩(wěn)定(住房價格、投資、消費心理)為前提,以調(diào)整供應結構為主線,以改善中低收入家庭住房條件為重點,以促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標,把各項宏觀調(diào)控政策落到實處。由于措施得力,20xx年我市房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟和社會發(fā)展基本適應,與相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預期目標,從快速增長期進入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知,中心城區(qū)人均居住面積不斷提高,平均每年增長0.8平方米左右,發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
從圖中可見,20xx年以前,房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度,直接促進了近幾年我市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在20xx年國家進行一系列的調(diào)控措施后,房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少,但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會,開發(fā)商對未來我市房地產(chǎn)市場形勢依然看好。
3、商品房市場情況
----土地市場供應情況 -----商品房開發(fā)建設情況
近年房地市場產(chǎn)開發(fā)建設情況
-----商品房銷售情況
商品住房購買主體:我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主,占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求,但也有部分為投資性和投機性購房,我們通過委托 (二)現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場需求(問卷調(diào)查形式)
我們協(xié)調(diào)市直機關工委和城調(diào)隊等相關部門,區(qū)分不同階層,從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結出20余個問題進行問卷調(diào)查,發(fā)放調(diào)查問卷7000份,回收有效問卷6400份,其中有意購房問卷2886份,占45%,無意購房問卷3514份,占55%。
---家庭收入情況
----調(diào)查對象目前居住面積
從上圖可以看出,目前居住面積23平方米以下的占27.6%,而人均居住面積在23平方米以上的占72.4%,占絕大多數(shù)。
----購房目的
解決住房問題的占54%,改善居住條件的占38%,投資性購房占8%。
上圖可以看出,希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%,說明消費者已經(jīng)開始認識到在滿足基本居住的情況下,需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%,在當前宏觀調(diào)控出臺系列政策后,回歸到比較理性的狀況。
----購買房屋的類型
----希望購買房屋的面積
從上圖可以看出,絕大多數(shù)消費者考慮120O以下的中小戶型住宅(占86.4%)。
----購買房屋能承受的單價
3500以下的占65.3%,3500-4500占20.6%,4500-5500占9.6%,5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價在4500元/O以下的占86%,占絕大部分。
----擬購買房屋區(qū)域
選擇中華路以北(A)的占8.8%,中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出,我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域,另外學區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室(客廳)面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開發(fā)商裝修好的占42.7%,希望買了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%,喜歡供熱計量式的占42.5%,喜歡電采暖方式的占5.2%,喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出,選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半,而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產(chǎn)市場的因素
---土地政策:
3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政,即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結"等19條內(nèi)容。該《通
知》的出臺主要是落實"國11條"精神,增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性,增加保障性為重點的住房建設用地有效供應,提高土地供應和開發(fā)利用效率,促進地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運行。
9月27日,國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》?!锻ㄖ访鞔_,企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的,都將禁止競買資格。從此通知不難看出,在未來土地競買過程中,國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。
-----房地產(chǎn)政策:
住房和城鄉(xiāng)建設部于20xx年4月13日發(fā)布實施《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。《通知》明確要求各地加強商品住房預售行為監(jiān)管。今后,未取得預售許可的商品住房項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,并嚴格按照預售方案申報價格,明碼標價對外銷售。房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段,對維護我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫,我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此,《通知》要求各地切實負起責任,加大查處力度,強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。
4月17日,國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?!锻ㄖ访鞔_,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫
停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務院下發(fā)此通知的目的就是為了進一步落實各地區(qū)、各有關部門的責任,堅決遏制部分城市房價過快上漲,切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。
-----其他政策:
3月9日,財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》。通知明確,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看,兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的,這套房子,對其中任何一位購房者來說,都必須是唯一一套住房,否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日,三部委聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》?!锻ㄖ芬?guī)定,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然,新的契稅規(guī)定已與相關部門的"二套房"認定標準趨于一致,即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經(jīng)濟因素
-----宏觀經(jīng)濟形勢:房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟發(fā)展密切相關,一旦宏觀經(jīng)濟有所波動,房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應。如果宏觀經(jīng)濟形勢趨穩(wěn),預計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢,但增幅會進一步放緩;如果宏觀經(jīng)濟增速回落,預計房地產(chǎn)市場也會進入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會隨著國民經(jīng)濟發(fā)展的影響而波動,特別是國民經(jīng)濟的分配、經(jīng)濟結構、貨幣政策和財政政策都會影響房地產(chǎn)市場的走勢。
------地方經(jīng)濟因素:當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的`影響,主要有經(jīng)濟發(fā)展狀
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的三線甚至四線城市,一方面,受全球經(jīng)濟下滑沖擊較?。涣硪环矫?,XXX市委、市政府重新調(diào)整整體布局,由原來向江西開發(fā)調(diào)整向南部開發(fā),以南苑開發(fā)區(qū)為主線,圍繞著新火車站建設、勞動湖南擴改造。五個城中村開發(fā)建設等,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間,也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會因素
-----人口因素:房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量的關系非常密切。當人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì),人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導致房地產(chǎn)行情看好。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模,這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場。
------城市化進程:我市正處于城市化進程加速階段,大量農(nóng)村人口進入城市,對我市城市土地和房屋的需求增加,造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性,商品房的剛性需求增加,進一步促進我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
------房地產(chǎn)投資:房地產(chǎn)投資者會利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1)引起房地產(chǎn)價格上漲
(2)引起房地產(chǎn)價格下跌
(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用
我國個別城市房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進行規(guī)范,還應該對購房者的購房資格進行限制。
4、其他
因素:
----消費者心理因素:購房者心理預期變化左右房價走勢。
心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為,在今后一段時期,由于受各方面因素的影響,人們對未來房價上漲的預期不斷上升,購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進一步擴大,商品房價格將穩(wěn)中有升,但增幅放緩,如果沒有大的外部環(huán)境的變化,這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉。
---保障性住房的建設:棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施,旨在通過政府調(diào)控,形成與市場需求相適應的住房供應結構,維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強保障性住房建設,有利于推進住房保障體系建設,緩解解決困難家庭住房條件,初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設,有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長,保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關系,政府的建設投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設經(jīng)濟適用房,勢必使普通商品房市場的需求相對減少,或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設,也相當于增加住房供給,將相應減少住房租賃市場的需求,進而對商品房市場,包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市,會拉低房地產(chǎn)價格。
四、XXX房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析
我市房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好,價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,但增幅會逐步放緩。
一是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來,土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長,對房價上漲起到了一定推動作用,特別是棚戶區(qū)改造以來,實施"拆一還一"的惠民政策,低保戶、無證房等優(yōu)惠政策,使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開發(fā)總量宏觀調(diào)控政策,房地產(chǎn)開發(fā)市場處于供略小于求的局面,這種賣方市場為主導的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加.