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第一篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

前言

XXX房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)速度是否適應(yīng)？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)？市住建局會同相關(guān)部門對XXX市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了初步調(diào)查。

一、XXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

（一）XXX市概況

（二）XXX市國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會發(fā)展統(tǒng)計

居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬元，增長8.5%，農(nóng)村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，2007年起國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上。

由上表分析可知，XXX市城市建設(shè)加快，一拖、新能源汽車等多個大項(xiàng)目落戶我市，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。

由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長，消費(fèi)能力增長迅速。

（三）XXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo)

"十二五"時期，全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，把我市建設(shè)成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。

--經(jīng)濟(jì)保持快速增長。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元，年均增長15%以上。

--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。到2015年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5：45.5：39。

--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%。

--可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)。森林覆蓋率達(dá)到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%，晉升為國家園林城市。

--人民生活水平提高。社會保障體系進(jìn)一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區(qū)域未來規(guī)劃和建設(shè)

1、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能，增強(qiáng)城市輻射能力。

2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實(shí)施，建設(shè)現(xiàn)代化城市。

3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。

4、城市道路、廣場、對外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè)，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。

二、XXX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）20XX年及近年XXX市房地產(chǎn)市場情況

國十一條"，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房價格兩個方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。這一年，我市認(rèn)真落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資、消費(fèi)心理）為前提，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，把各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。由于措施得力，20XX年我市房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展基本適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo)，從快速增長期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。

1、我市居民人均居住面積情況

由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

從圖中可見，2009年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在20XX年國家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產(chǎn)市場形勢依然看好。

3、商品房市場情況

----土地市場供應(yīng)情況 -----商品房開發(fā)建設(shè)情況

近年房地市場產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況

-----商品房銷售情況

商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費(fèi)者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機(jī)性購房，我們通過委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場需求（問卷調(diào)查形式）

我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊(duì)等相關(guān)部門，區(qū)分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個問題進(jìn)行問卷調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。

---家庭收入情況

----調(diào)查對象目前居住面積

從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數(shù)。

----購房目的

解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。

上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說明消費(fèi)者已經(jīng)開始認(rèn)識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%，在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。

----購買房屋的類型

----希望購買房屋的面積

從上圖可以看出，絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮120O以下的中小戶型住宅（占86.4%）。

----購買房屋能承受的單價

3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。

能承受房屋單價在4500元/O以下的占86%，占絕大部分。

----擬購買房屋區(qū)域

選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B

從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。

----理想的起居室（客廳）面積

----理想的臥室面積

----選擇房屋裝修

希望開發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。

----采暖方式選擇

喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。

從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。

三、影響房地產(chǎn)市場的因素

---土地政策：

3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通知》的出臺主要是落實(shí)"國11條"精神，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運(yùn)行。

9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》?！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競買資格審查。

-----房地產(chǎn)政策：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20XX年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ访鞔_要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段，對維護(hù)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此，《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》明確，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。

-----其他政策：

3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的`共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。

9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。

2、經(jīng)濟(jì)因素

-----宏觀經(jīng)濟(jì)形勢：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨穩(wěn)，預(yù)計未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢，但增幅會進(jìn)一步放緩；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，預(yù)計房地產(chǎn)市場也會進(jìn)入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動,特別是國民經(jīng)濟(jì)的分配、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財政政策都會影響房地產(chǎn)市場的走勢。

------地方經(jīng)濟(jì)因素：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲蓄、消費(fèi)、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較?。涣硪环矫?，XXX市委、市政府重新調(diào)整整體布局，由原來向江西開發(fā)調(diào)整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線，圍繞著新火車站建設(shè)、勞動湖南擴(kuò)改造。五個城中村開發(fā)建設(shè)等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。

3、社會因素

-----人口因素：房地產(chǎn)市場與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時,對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)市場發(fā)展也就會下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好。如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模，這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場。

------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況;

(1)引起房地產(chǎn)價格上漲

(2)引起房地產(chǎn)價格下跌

(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用

我國個別城市房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。

4、其他

因素：

----消費(fèi)者心理因素：購房者心理預(yù)期變化左右房價走勢。

心理預(yù)期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認(rèn)為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預(yù)期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動下房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房價格將穩(wěn)中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。

---保障性住房的建設(shè)：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，旨在通過政府調(diào)控，形成與市場需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進(jìn)而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產(chǎn)價格。

四、XXX房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

我市房地產(chǎn)市場形勢在未來一段時間內(nèi)將持續(xù)看好，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但增幅會逐步放緩。

一是房屋建設(shè)成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區(qū)改造以來，實(shí)施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費(fèi)用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開發(fā)總量宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導(dǎo)的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。三是消費(fèi)者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加.

第二篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、前言

近些年來，整個鄭州市房地產(chǎn)市場取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化。市場需求旺盛，城市房地產(chǎn)開發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高，消費(fèi)者購買行為更趨理性。

在政策方面，為應(yīng)對市場過熱，國家紛紛出臺宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時代馬上就要到來。

一些主要房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛提出戰(zhàn)略問題，提出關(guān)注市場長遠(yuǎn)需求問題，提出市場細(xì)分和定位問題。主要目的是希望通過調(diào)整思路，尋求企業(yè)長期生存發(fā)展之道。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者，更需要了解真實(shí)的市場情況和一線資料。而這一切，都離不開對市場的準(zhǔn)確把握和對客戶的深入研究。

二、調(diào)查目的及意義

1、站在全省的角度，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面，對房地產(chǎn)行業(yè)做一個全局性調(diào)查，對政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo)，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）

2、調(diào)查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個地市）高、中、低三個層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動態(tài)，涉及范圍廣，具有較強(qiáng)社會意義。（全民層面）

3、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場客戶最新動態(tài)，預(yù)測未來市場發(fā)展方向，提出市場機(jī)會，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場地位和物業(yè)情況，對房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭狀況做到了解，對居民的購房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）

三、調(diào)查亮點(diǎn)

1、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析；

2、提供不同公司客戶需求對比分析；

3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對比分析；

4、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對比分析；

5、提供不同類型客戶需求對比分析；

6、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢；

7、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會。

四、調(diào)查內(nèi)容

（一） 基本內(nèi)容

1、客戶基本特征

2、客戶居住現(xiàn)狀

3、居住滿意度

4、品牌影響度

5、客戶購房需求

6、生活習(xí)慣及居住價值觀

7、對未來客戶住房需求展望

8、對未來房地產(chǎn)市場機(jī)會分析

（二） 擴(kuò)展內(nèi)容一：市場環(huán)境調(diào)查

1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

2、行業(yè)營銷特點(diǎn)及競爭狀況；

3、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響；

4、當(dāng)前市場主要項(xiàng)目種類、品牌及銷售狀況；

5、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)；

（三） 擴(kuò)展內(nèi)容二：消費(fèi)者調(diào)查

1、消費(fèi)者對房地產(chǎn)各項(xiàng)目的購買形態(tài)（購買過什么品牌、購買地點(diǎn)、選購標(biāo)準(zhǔn)等）與消費(fèi)心理（必須品、偏愛、經(jīng)濟(jì)、便利、時尚等）；

2、消費(fèi)者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點(diǎn)、價格等）；

3、消費(fèi)者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；

4、消費(fèi)者平均月開支及消費(fèi)比例的統(tǒng)計；

5、消費(fèi)者理想的居住描述。

（四） 擴(kuò)展內(nèi)容三：競爭者調(diào)查

1、主要競爭者的產(chǎn)品與品牌優(yōu)、劣勢；

2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；

3、主要競爭者市場概況;

4、本項(xiàng)目主要競爭者的營銷狀態(tài)；

五、調(diào)研對象及抽樣

（一） 市區(qū)居民

居民對住宅市場信心； 購房意向；

對目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評價；

對目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評價。

（二） 有購買意向的潛在客戶

目前居住狀況；

購房目的原因以及購房時考慮的主要因素；

目標(biāo)客戶群體屬性特征；

對價格、面積、戶型、小區(qū)樓盤建筑、綠化、景觀等需求情況；

對醫(yī)院、學(xué)校、購物場所等配套設(shè)施的需求情況；

媒體消費(fèi)特征；

對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價。

（三） 目前已經(jīng)購買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實(shí)客戶

目前居住狀況；

目前居住滿意和不滿意之處評價；

目標(biāo)客戶群體屬性特征；

對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價；

購房過程中看房歷史及評價；

（四） 高新區(qū)和市區(qū)的競爭樓盤；

競爭樓盤銷售情況；

目標(biāo)客戶特征；

樓盤賣點(diǎn)、宣傳攻勢；

樓盤戶型面積配套等基本特征；

競爭樓盤的優(yōu)勢和不足之處；

六、調(diào)查員的'規(guī)定、培訓(xùn)

（一） 規(guī)定

1、儀表端正、大方。

2、舉止談吐得體，態(tài)度親切、熱情。

3、具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、積極的工作精神及職業(yè)熱情。

4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。

5、訪員要經(jīng)過專門的市場調(diào)查培訓(xùn)，專業(yè)素質(zhì)好。

（二） 培訓(xùn)

培訓(xùn)必須以實(shí)效為導(dǎo)向，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班、集中講授的方法，針對本次活動聘請有豐富經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧、經(jīng)驗(yàn)。并對他們進(jìn)行思想道德方面的教育，使之充分認(rèn)識到市場調(diào)查的重要意義，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，端正其工作態(tài)度、作風(fēng)，激發(fā)他們對調(diào)查工作的積極性。

七、人員安排

根據(jù)我們的調(diào)研方案，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo)、調(diào)查人員、復(fù)核員。具體配置如下：

調(diào)研督導(dǎo)：1名

調(diào)查人員： 20名 （其中15名對消費(fèi)者進(jìn)行問卷調(diào)查、5名對經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）

復(fù) 核 員：1―2名 可由督導(dǎo)兼職，也可另外招聘

如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名），協(xié)助進(jìn)行訪談、收發(fā)和檢查問卷與禮品。問卷的復(fù)核比例為全部問卷數(shù)量的30%，全部采用電話復(fù)核方式，復(fù)核時間為問卷回收的24小時內(nèi)。

八、市場調(diào)查方法及具體實(shí)施

市區(qū)居民：CATI計算機(jī)輔助電話調(diào)查xx個 潛在客戶：街頭隨機(jī)面訪xx個 現(xiàn)實(shí)客戶：入戶面訪xx個 競爭樓盤：神秘顧客xx個

九、調(diào)查程序及時間安排

本次調(diào)研大致來說可分為準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)果處理三個階段。

1、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問題、設(shè)計調(diào)研方案、設(shè)計調(diào)研問卷或調(diào)研提綱。

2、實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動有關(guān)的信息。

3、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式――調(diào)研報告表述出來。

在客戶確認(rèn)項(xiàng)目后，有計劃的安排調(diào)研工作的各項(xiàng)日程，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實(shí)施。按調(diào)研的實(shí)施程序，可分七個小項(xiàng)來對時間進(jìn)行具體安排：

調(diào)研方案、問卷的設(shè)計

…………

3個工作日 調(diào)研方案、問卷的修改、確認(rèn)

…………

1個工作日 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn)、安排）

…………

1個工作日 實(shí)地訪問階段

…………

4個工作日 數(shù)據(jù)預(yù)處理階段

…………

2個工作日 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段

…………

3個工作日 調(diào)研報告撰寫階段

…………

2個工作日 論證結(jié)段

…………

2個工作日

十、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

十一、附錄

參與人員及崗位職責(zé)： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：待定

調(diào)查方案、問卷的設(shè)計：待定

調(diào)查方案、問卷的修改：待定

調(diào)查人員培訓(xùn)：待定

調(diào)查人員：待定

調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定

調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：待定

調(diào)查報告撰寫：待定

論證人員：待定

調(diào)查計劃書撰寫：待定

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)查報告

第一部分：投資環(huán)境分析

1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況

濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

濟(jì)南是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省――山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準(zhǔn)的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。

濟(jì)南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹是柳樹，市花是荷花。

2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)概況

2004年，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618。9億元，增長15。6%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118。7億元，增長7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742。4億元，增長19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757。8億元，增長13。0%。。

(2)銀行存款余額概況

濟(jì)南市是中國九大金融區(qū)之一，金融機(jī)構(gòu)門類齊全，運(yùn)營良好。到2004年底，全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元，比年初增長22。1%，全市貸款余額2830億元，增長10。8%。

(3)濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況

2004年，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元，增長9。0%;人均消費(fèi)性支出8581元，增長2。2%。農(nóng)民人均純收入4116元，增長13。7%;人均生活費(fèi)支出2543元，增長9。8%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費(fèi)發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等服務(wù)支出800元，增長19。7%，占消費(fèi)性支出的比重9。3%，提高1。3個百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達(dá)了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。

(4)固定資產(chǎn)投資概況

2005年濟(jì)南全年全社會固定資產(chǎn)投資856。9億元，增長31。6%。在全社會固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724。4億元，增長32。3%;農(nóng)村投資132。6億元，增長44。0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資121。1億元，增長9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長10。1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79。4%。

(5)建筑業(yè)

2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93。3億元，增長10。4%;實(shí)現(xiàn)利稅22億元，增長8。6%;全員勞動生產(chǎn)率(按當(dāng)年價全社會增加值計算)為13。03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。

2006年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元，同比增長7。8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元，同比增長1。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16。7億元，增長19。3%。

一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬平方米，比去年同期增長13。2%。其中，新開工面積376。2萬平方米，同比增長34。7%。

一季度，完成竣工產(chǎn)值14。6億元，比去年同期增長33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬平方米，與去年持平。

綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：

(1)2005年濟(jì)南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。

(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟(jì)南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)證明，2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟(jì)南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預(yù)示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。

(3)濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長、05年低幅調(diào)整后，正成為熱點(diǎn)。

(5)在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。

3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃

(1)中心城區(qū)總體布局。

中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團(tuán)組成。

A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。

●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。

●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。

●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。

●文東為科研文教片區(qū)。

●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。

B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。

C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。

D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。

E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。

(2)公共設(shè)施布局

A、中心商務(wù)區(qū)。

在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。

B、市級商業(yè)中心。

在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。

C、省級行政辦公用地。

集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設(shè)施。

D、金融設(shè)施。

在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。

E、文化娛樂設(shè)施。

在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。

F、體育設(shè)施。

在臘山湖北新建市級體育中心。

G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。

H、文科設(shè)施。

完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。

(3)濟(jì)南旅游資源開發(fā)。構(gòu)成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴(kuò)展的格局。

A、古城旅游區(qū)。

主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。

B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。

主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。

C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。

主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。

D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。

主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。

E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。

主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。

(4)外聯(lián)交通

A、鐵路。

2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段(含黃河高速鐵路橋)，建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。

B、公路。

近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。

C、機(jī)場。

濟(jì)南(遙墻)機(jī)場擴(kuò)建為國內(nèi)口岸一級機(jī)場。新建5萬平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機(jī)場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。

(5)城市交通。

總體框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)

“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟(jì)齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。

“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青(青州)、濟(jì)青(青島)、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級公路。

“九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。

“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。

4、濟(jì)南重大市政工程

(1)已建：

A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。

B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。

C、泉城廣場建成使用。

D、濟(jì)南機(jī)場主跑道投入使用。

(2)在建：

A、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達(dá)36%，綠地率31%。

B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

(3)規(guī)劃：詳見“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。

分析：從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)資料分析得出以下幾點(diǎn)：

A、對中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。

B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的構(gòu)成確立其每個片區(qū)的核心任務(wù)。

C、南部大力開發(fā)旅游資源，構(gòu)成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。

D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：

●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。

●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。

●順河高架路北延工程。

●歷山北路拓寬工程。

第二部分房地產(chǎn)市場分析

一、房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行狀況

由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動作用，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。

在一輪發(fā)展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。

1、土地市場分析

2006年土地供應(yīng)狀況

根據(jù)濟(jì)南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計，濟(jì)南市市區(qū)目前能夠進(jìn)入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內(nèi)造成明顯的供求矛盾。

2、房地產(chǎn)投資狀況分析

2006年投資預(yù)期

有關(guān)部門的信息顯示，濟(jì)南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積300萬平方米。

3、商品房銷售狀況分析

截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20。8萬平方米，同比增長33。3%。其中，住宅銷售建筑面積為18。4萬平方米，同比增長18。7%，占全部銷售面積的88。5%，下降10。9個百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬平方米，其中空置住宅34。6萬平方米，分別比去年同期增長42。6%和31。1%。買方市場有需求釋放的跡象，但超多新開樓盤的出現(xiàn)，購房人選取余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤將面臨市場的考驗(yàn)。

4、商品房價格走勢

2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18。3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達(dá)3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。

5、經(jīng)濟(jì)適用房市場分析

據(jù)悉，濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬平方米，槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬平方米，北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7。7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環(huán)境。

二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析

濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。

這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。

針對濟(jì)南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。

成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀(jì)城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn)，越來越得到市場認(rèn)可。

大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團(tuán)開發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。

濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟(jì)南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關(guān)注的板塊。

歷史及規(guī)劃因素構(gòu)成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準(zhǔn)開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟(jì)南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點(diǎn)。

東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的.加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應(yīng)的同時促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，仍是未來一段時光濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。

第三部分2006年濟(jì)南住宅市場分析預(yù)測

2006年住宅市場預(yù)測

1、行業(yè)發(fā)展方面

計劃經(jīng)濟(jì)――改革開放――加入世貿(mào)組織，中國的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機(jī)遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權(quán)在不斷加大，央行雖在總體監(jiān)控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場化程度的加深都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。

2、新增供應(yīng)量方面

05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠(yuǎn)來看，宏觀經(jīng)濟(jì)來方面，國家在抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進(jìn)入2006年3月份，濟(jì)南東西南北中都有大盤項(xiàng)目在啟動，在住宅市場上泉景?天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽?翡翠郡(68萬平米)、融基?湖光山色等新項(xiàng)目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯?環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項(xiàng)目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)

3、產(chǎn)品種類方面

2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景?天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀(jì)廣場、嘉匯?環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項(xiàng)目及其它價格較低的項(xiàng)目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。06年開發(fā)商應(yīng)注意市場細(xì)分，找準(zhǔn)客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。

4、居住品質(zhì)提高方面

在2006年新開工的項(xiàng)目中，技術(shù)含量、戶型設(shè)計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)?！贝蟊尘跋聺?jì)南房地產(chǎn)市場的進(jìn)步。天泰太陽樹項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設(shè)計等方面申請5項(xiàng)專利。

5、戶型及面積方面

市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易于理解。南部城區(qū)的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。

6、價格方面

目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加，所以預(yù)計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示必須規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時光新增供應(yīng)量的增加，將會對濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達(dá)3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。

7、供應(yīng)分布方面

未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點(diǎn)，隨著國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場帶給充沛的供應(yīng)的同時促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，仍是未來一段時光濟(jì)南住宅市場的熱點(diǎn)區(qū)域。

8、客戶群方面

(1)潛在購房者基本特征

①潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選取、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求狀況。

②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識隨著社會進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費(fèi)市場正日益擴(kuò)大，其消費(fèi)心理和消費(fèi)潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟(jì)南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費(fèi)力資源會比較充裕。

③潛在購房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。

④潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。

⑤潛在購房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應(yīng)的，購房者對于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。

(2)潛在購房群體需求特征

①79%的受訪者選取1～2年內(nèi)購房，打算一年內(nèi)購房的比例為38%，2年內(nèi)購房者比例為41%，選取2~3年內(nèi)購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區(qū)域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導(dǎo)致購房計劃表現(xiàn)出相對集中的特征。

②潛在購房者的置業(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。

③潛在購房者中有40%選取在東部購房，選取南部區(qū)域的比例為22%，選取西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價格和工作方便。

④潛在購房者對建筑形態(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。

⑤潛在購房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%，選取復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。

⑥濟(jì)南市戶型需求綜合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關(guān)分析證明，濟(jì)南市不一樣區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁，南部區(qū)域內(nèi)對四室的需求較顯著，證明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。

⑦80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流，比例高達(dá)39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。

(3)潛在購房者的購買潛力分析

①家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應(yīng)在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應(yīng)在40~90萬之間。

②對價格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。

③對住宅總價的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據(jù)潛在購房者能夠承擔(dān)的總房款價格，細(xì)分不一樣購房群體的需求特征為：承擔(dān)總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。

(4)配套需求分析

①綠化、超級市場、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套。潛在購房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動場所。結(jié)合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng)。

②潛在購房者對于有車位需求與無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強(qiáng)，愿意支付的價格普遍較低，車位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來城市發(fā)展相結(jié)合思考。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)查報告

“只要去做，你就能得到。”很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實(shí)世界里，所有經(jīng)濟(jì)上獲得成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都與其市場潛力密不可分。

房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動提供決策和實(shí)施的依據(jù)，不科學(xué)的市場分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場預(yù)期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風(fēng)險。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。

一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容

1、房地產(chǎn)市場分析的層次

房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：

是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。

專業(yè)房地產(chǎn)市場分析：

是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對特定子市場的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計和預(yù)測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析：

是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競爭能力分析，預(yù)測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項(xiàng)目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進(jìn)行預(yù)測。它側(cè)重于項(xiàng)目競爭能力分析等內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。

地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：

是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析；￠？地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機(jī)構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測。

區(qū)位分析：

是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。

市場概況分析：

它包含￠ù對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；￠ú把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目?！?？找出影響計劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。

專業(yè)市場供求分析：

它包含￠ù根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域；￠ú細(xì)分市場，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；￠？分析各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標(biāo)子市場，具體求出目標(biāo)子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。

項(xiàng)目競爭分析：

它包含：￠ù分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征；￠ú根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)；￠？進(jìn)行競爭評價，確定目標(biāo)物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預(yù)測一定價格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側(cè)重點(diǎn)，即營銷建議、售價和租金預(yù)測、預(yù)測吸納量及吸納量計劃。當(dāng)然，每個市場分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn)。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風(fēng)險來源。售價和租金預(yù)測是通過對比分析，總結(jié)競爭項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預(yù)測。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進(jìn)行分配。預(yù)測項(xiàng)目的吸納量及吸納量計劃。

敏感性分析：

測定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動的范圍。

二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場分析的特點(diǎn)

在實(shí)際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。

1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，決策中最重要的問題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，分析市場前景及項(xiàng)目租金預(yù)測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機(jī)會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場需求。

2、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場分析

房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時項(xiàng)目進(jìn)行市場評估，以預(yù)測項(xiàng)目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項(xiàng)目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能國，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。

3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析

在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進(jìn)行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場預(yù)期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔(dān)保方及評級機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場前景分析，價為分析證券實(shí)際價值的參考，并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)?？傊瑸樽C券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報率。

4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設(shè)計或修訂投資策略，指導(dǎo)選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計劃、設(shè)計、品質(zhì)、定價、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)成功。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場可按納的售價和租金水平；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強(qiáng)了企業(yè)的競爭能力，實(shí)時調(diào)整營銷策略。

5、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的'項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。

研究以上各類活動的特點(diǎn)，得出各類房地產(chǎn)活動所需市場分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示。

三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑

1、影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因

通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究，本文認(rèn)為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當(dāng)；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生，都會導(dǎo)致市場分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。

2、提高房地戶市場分析有效性的途徑

總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理