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第一篇：基地調(diào)研報告

__市位于__北麓，地處北溫帶，屬典型的大陸性氣候，是__光熱資源最為豐富和無霜期最長的區(qū)域之一，全年日照2600-2800小時，年平均氣溫7.6℃，年均降水量163.2毫米，相對濕度58%，平均無霜期在180-185天，年均積溫3707.4℃。全市區(qū)域總面積2.07萬平方公里，可耕地面積150萬畝，已耕地總面積108萬畝。多年來，__市始終認真貫徹自治區(qū)關(guān)于“做大做強棉花產(chǎn)業(yè)”精神，并結(jié)合__市“四區(qū)一線”發(fā)展戰(zhàn)略，堅持“主攻品種，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)量，降低成本，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，提高效益”為基本原則，認真做好棉花產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)工作，取得了較好成效。今后，要繼續(xù)加大優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)力度，促進__市棉花生產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

一、正確認識我市棉花種植生產(chǎn)現(xiàn)狀及存在的問題

（一）棉花種植加工生產(chǎn)情況

1、棉花種植情況?！熬盼濉逼陂g，全市年均棉花種植面積34.5萬畝，年均總產(chǎn)量3.49萬噸，平均單產(chǎn)100.3公斤。“十五” 期間，年均種植面積49.8萬畝，年均總產(chǎn)量5.38萬噸，平均單產(chǎn)107.3公斤?！笆晃濉鼻叭?，年均總種植面積63.95萬畝，年均總產(chǎn)量7.51萬噸，平均單產(chǎn)118.2公斤?！熬盼濉?期間，棉花種植面積均占總播面積的50%左右，到“十五”和“十一五”時期，棉花種植面積均占總播面積的60%以上，占農(nóng)村經(jīng)濟總收入的40％，農(nóng)民人均純收入的60％來自棉花。

2、棉花收購加工情況。__市現(xiàn)有棉花收購企業(yè)38家，加工企業(yè)36家，設(shè)計加工能力約55萬噸，年實際加工量20萬噸左右，棉花加工能力潛力很大。“九五” 期間年均加工皮棉量3.49萬噸，“十五” 期間年均加工皮棉量5.38萬噸，“十一五”前三年，年均加工皮棉量3.49萬噸。

（二）優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)情況

1、落實完成投資情況。“九五”以來，__市共落實優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)項目（國債）29個，計劃總投資2.2億元，其中：國家補助資金0.68億元。目前已實施22個，計劃總投資1.96億元，實際完成投資2.35億元，使用國家補助資金0.56億元。

“九五”以來，__市利用優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)項目（國債），建成棉花種子加工廠一家（年加工能力5000噸），引水干渠172.5公里，排渠157公里，砂石干路113.5公里，防護林1850畝，打井490眼，購置農(nóng)機具490臺（套）和儀器設(shè)備191臺（件），平整土地4.7萬畝，高薪節(jié)水面積6.3萬畝，新增灌溉面積近15萬畝和高壓節(jié)水灌溉面積6.4萬畝，改善灌溉面積近55萬畝，治理水土流失面積近9萬畝。項目區(qū)通過多年來的建設(shè)，我市棉花生產(chǎn)條件、機械設(shè)備、品質(zhì)產(chǎn)量、人員素質(zhì)都得到明顯的改善和提高。由于項目區(qū)生產(chǎn)條件的不斷改善，科技水平不斷提高，使棉花產(chǎn)量逐年增加，同時降低了生產(chǎn)成本，提高了土地利用率，節(jié)約了勞動力。為加快我市新農(nóng)村建設(shè)提供了強力支持。

（三）棉花種植生產(chǎn)中存在的問題

一是“九五”到“十一五”，棉花種植面積和年總產(chǎn)量增加了，但單產(chǎn)和品質(zhì)提高不明顯、增效不高，距單產(chǎn)130-150公斤，還用一定差距。二是棉花品種使用還比較雜亂，尚沒有幾個產(chǎn)量高、品質(zhì)好的品種代替。三是鹽堿化、砂石化耕地比例不低，需要土地整理和改良。耕地中土包、埂子多，難以充分利用有限土地資源。四是灌溉方式上多數(shù)還采用大水漫灌傳統(tǒng)方式，既浪費水資源，又延長了灌溉周期，降低了水資源利用率。五是農(nóng)家肥使用量微乎其微，化費使用量逐年增加，但利用率不到30%，棉花后期旺長或脫肥現(xiàn)象一直得不到有效解決。六是耕整地上多數(shù)還使用小型機械，耕地、平整、播種質(zhì)量還不高。七是由于土地、肥料、水資源利用率不高，農(nóng)機具耕作質(zhì)量低，增加了投入和勞力投入。八是雖然優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)取得了一定成效，但建設(shè)面太小，建設(shè)種類需要增多，土地、水利基礎(chǔ)設(shè)施等需要完善。

二、充分認識加大優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)對促進棉花生產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要作用

1、經(jīng)濟效益顯著。通過“優(yōu)質(zhì)棉基地示范區(qū)建設(shè)項目”技術(shù)的推廣和應用，提高了水的利用率，緩解了我市水資源有效供給不足的矛盾，增加了農(nóng)民的收入。其效益體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是節(jié)水顯著，如棉花全生育期滴水7次，每次畝滴水量40m3，每畝滴灌定額280m3，常規(guī)灌溉定額為550m3，節(jié)水近50%；二是苗齊苗壯，宜干播濕出，可以人為控制出苗時間，有利于出全苗、保全苗，出苗率可達98%，為棉花豐產(chǎn)奠定堅實的基礎(chǔ)；三是改良土壤，滴灌時在45cm半徑內(nèi)形成一個低鹽區(qū)，為棉花根系生長提供良好的小環(huán)境，遏制土壤發(fā)生鹽堿化；四是生育期提前，滴灌時能人為適量控制滴水，提高地溫，有利于棉花生長、發(fā)育，經(jīng)測量，棉花生育期可提前5天以上；五是提高棉花品質(zhì)，滴灌時能適量給棉花滴水施肥，有利于棉花健康生長，縮短生育期，提高棉花成熟度，改善棉花品質(zhì)；六是提高土地利用率，由于滴灌不需要修渠埂，可種至地頭地邊，使有效種植面積提高5%以上；七是增產(chǎn)效果顯著，中低產(chǎn)田增產(chǎn)50－70公斤左右；八是肥料使用率高，由于滴灌施用的是可溶性滴灌肥，隨水施放，集中分布在植物根系范圍內(nèi)，有利于棉花吸收利用，肥力利用率提高一倍，節(jié)約肥料30%以上；九是降低成本，可節(jié)省人力、藥費和機力費用，每畝可節(jié)資100元以上。十是提高了農(nóng)業(yè)機械化程度，促進規(guī)?；?jīng)營，便于了統(tǒng)一耕整地、統(tǒng)一品種、統(tǒng)一播種、統(tǒng)一田管、統(tǒng)一施肥、統(tǒng)一灌溉。

2、示范帶動作用大，社會效益明顯。通過優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)項目的實施，提高了棉花產(chǎn)量、品質(zhì)和水、肥利用率，降低了生產(chǎn)成本，提高了植棉效益，節(jié)省了人力，為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)提供了更多的勞動力，增加了農(nóng)民多種途徑經(jīng)濟收入，整體推進了棉花生產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。棉花收購加工企業(yè)也愿意用高一點價格收購優(yōu)質(zhì)棉基地生產(chǎn)的棉花。通過優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)示范帶動作用，農(nóng)民積極性高漲，僅20__年，農(nóng)民自籌資金建成高薪節(jié)水滴灌面積就達9.9萬畝，多數(shù)農(nóng)民接受了此項技術(shù)。同時全面實施高新節(jié)水灌溉技術(shù)，走優(yōu)質(zhì)高效的模式，加大農(nóng)業(yè)科技含量，加快了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程，促進了資源優(yōu)勢向經(jīng)濟優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化，推進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，有效改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高了農(nóng)業(yè)科學技術(shù)普及率，增加了農(nóng)民純收入，激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，壯大了集體經(jīng)濟，促進了經(jīng)濟發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

3、促進棉花產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展，形成品牌效益。實施高新節(jié)水后，可以充分發(fā)揮良種優(yōu)勢和自然資源優(yōu)勢，縮短生育期，提高棉花成熟度，確保棉花早熟、優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)和可紡性。區(qū)域性原種生產(chǎn)基地項目的實施明顯提升了我市種子基礎(chǔ)設(shè)備檔次，為加工高質(zhì)量種子提供硬件保障。通過優(yōu)良的棉花品質(zhì)在市場中創(chuàng)建__的優(yōu)質(zhì)棉品牌。品牌一旦形成，將會提高我市棉花參與市場的競爭能力，顯現(xiàn)價格優(yōu)勢，推動全市棉花產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。

4、有效改善項目區(qū)氣候，維護了生態(tài)平衡。通過節(jié)水保水措施，有效地涵養(yǎng)了水分，防止了水土流失，調(diào)節(jié)了農(nóng)區(qū)小氣候；通過良種繁育，有效提高了產(chǎn)量、品質(zhì)，增強了市場競爭力；通過項目的實施，減少了棉田用藥量，維護了生態(tài)平衡，減少了農(nóng)藥對農(nóng)田的污染；通過農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效提高了主體功能區(qū)作用，提高了土地有效利用率，推進了新農(nóng)村建設(shè)的步伐；通過增施農(nóng)家肥、壓種綠肥等生態(tài)措施，有效地減少了病蟲害的發(fā)生面積，培肥了地力，為農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

三、切實采取有效措施加大優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)力度

一是積極穩(wěn)妥建立完善的土地流轉(zhuǎn)機制，嚴格按照“依法、自愿、有償”的原則，制定優(yōu)惠政策，積極引導農(nóng)戶通過土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的合理流動和轉(zhuǎn)移，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，實現(xiàn)農(nóng)村土地資源合理配置，為大面積推廣應用滴灌技術(shù)奠定基礎(chǔ)。

二是大力爭取國家對優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)的資金投入，特別是在種子工程、農(nóng)業(yè)服務(wù)體系及滴灌系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施投入等方面，增加中低產(chǎn)田改造、土地平整、鹽堿地改良等方面資金投入力度。

三是加大技術(shù)培訓和滴灌相關(guān)原理知識培訓的資金扶持力度。優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)科技含量高，需要科學的管理和相應的軟件相配套才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢。加強管理人才的培養(yǎng)十分迫切，隨著滴灌面積的不斷擴大，廣大農(nóng)戶必須掌握滴灌技術(shù)，使先進技術(shù)得到高效利用，發(fā)揮最大作用。

四是積極擴大對項目區(qū)林、路、渠、排資金投入，變樹狀灌溉網(wǎng)為網(wǎng)狀灌溉網(wǎng)，建立健全農(nóng)田、渠系建筑物和排水系統(tǒng)配套建設(shè)工作，為擴大節(jié)水灌溉面積創(chuàng)造條件。

五是繼續(xù)加強對優(yōu)質(zhì)棉商品基地建設(shè)和加工轉(zhuǎn)化，加快對現(xiàn)有棉花加工企業(yè)的技術(shù)改造，采用新技術(shù)和新工藝，提高加工能力和產(chǎn)品檔次，培養(yǎng)支柱產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)。進一步完善配套設(shè)施建設(shè)，提高棉花基地科技服務(wù)體系，良種繁育體系及市場體系等建設(shè)和管理水平。

六是進一步完善優(yōu)質(zhì)棉基地的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)化、無公害植保、水肥高效利用工程，充分利用“十五、十一五”期間棉花育種、病蟲害防治等成果，通過引進與自育結(jié)合，重大病蟲害監(jiān)測和棉花危險性病蟲害檢疫檢驗結(jié)合，組織科技攻關(guān)和成果推廣相結(jié)合，棉花重點攻關(guān)科技成果與日協(xié)基金資助工程相結(jié)合，建立棉花良種開發(fā)創(chuàng)新體系，提高棉花重大病蟲害的監(jiān)控和防治能力。建立水土資源永續(xù)利用的良性循環(huán)體系。為棉花高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

七是進一步完善社會化技術(shù)服務(wù)體系。在現(xiàn)有技術(shù)服務(wù)體系的基礎(chǔ)上，進一步完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、技術(shù)設(shè)備更新配套，推廣和人員培訓。同時，制定質(zhì)量安全標準，建設(shè)設(shè)施完善、體系健全的優(yōu)質(zhì)棉標準與質(zhì)量控制系統(tǒng)。建立具有一定層次和運作水平的網(wǎng)絡(luò)站，以市場情報為中心，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技信息站為紐帶的科技信息體系，為壯大棉花產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后及各類市場信息、技術(shù)信息。

八是建立優(yōu)質(zhì)棉植保全過程機械化工程。從優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)全過程入手，以保證農(nóng)業(yè)技術(shù)措施的標準化、規(guī)范化實施為宗旨，以實施機采棉技術(shù)為手段，以推廣節(jié)本增效技術(shù)為重點，以棉花機械化常規(guī)技術(shù)和現(xiàn)代棉花加工新技術(shù)為支撐，重點建設(shè)機采棉技術(shù)示范基地。

四、推進優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)的相關(guān)建議

1、建議自治區(qū)、地區(qū)進一步加大對__市優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)項目支持力度，為__市經(jīng)濟社會更好更快發(fā)展提供資金支持。

2、建議自治區(qū)把優(yōu)質(zhì)基地建設(shè)項目中標準規(guī)范過濾器采購納入地方國家農(nóng)機價格補貼目錄、建議自治區(qū)把優(yōu)質(zhì)基地建設(shè)項目中電力線路和變壓器配置納入國家農(nóng)村電網(wǎng)建設(shè)內(nèi)容，這樣有利于提高群眾投資建設(shè)高標準節(jié)水灌溉農(nóng)田的積極性。

3、建議自治區(qū)把標準雜交棉良種納入國家棉花良種的政策性補貼目錄，這樣有利于提高群眾購買棉花優(yōu)質(zhì)良種的的積極性。

4、建議健全棉花產(chǎn)業(yè)協(xié)會、棉農(nóng)合作組織網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮其規(guī)范行業(yè)行為、協(xié)調(diào)三者利益、維護棉農(nóng)權(quán)益、紓解企業(yè)困難、為基層多辦實事好事的作用，保障棉花生產(chǎn)安全。

第二篇：招商工作計劃

目錄

前言

第一部分 商業(yè)定位

第一章項目總體定位

一、前期溝通總結(jié)

二、項目總體定位

三、項目的功能定位

第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位

一、定位理由

二、業(yè)態(tài)定位

第三章商業(yè)名稱定位

一、商業(yè)案名定位

二、博覽城的解釋

第四章商業(yè)管理功能定位

一、現(xiàn)有管理格局

二、金潤物流的管理功能定位

三、現(xiàn)代化的管理體系

第五章商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位

一、主題物流定位

二、經(jīng)營業(yè)種定位

三、定位規(guī)劃

第二部分 招商策略

第一章招商總策略

第二章招商階段設(shè)置

第三章招商工作計劃表

前言

商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟價值最高的物業(yè)形態(tài)，在動態(tài)的經(jīng)濟大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著――高回報刺激著巨資開發(fā)；而經(jīng)營的艱難加大了風險。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項目本身，步步為營，攻克風險的城堡。

商鋪時代的來臨，催化了商業(yè)市場的競爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場的商圈的局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。

要做好招商工作就要有一個好的招商策略來指導。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。

項目要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場的基礎(chǔ)上，對商業(yè)準確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營上還要有思想。

第一部分 項目定位

第一章項目總體定位

一、前期溝通總結(jié)

本項目不是一個簡單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項目，因而在對它進行評介和探索其商業(yè)價值所在時，是在宏觀區(qū)域市場范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當?shù)某雎贰?/p>

前期報告在充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)MALL”的市場形象定位概念和物流中心定位。但是在市場定位方面，報告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能夠充分體現(xiàn)出本案的相對市場優(yōu)勢，“批發(fā)MALL”的市場定位同樣無法全面體現(xiàn)本案的核心競爭力，缺乏足夠的市場引爆力。

鑒于此，我們針對前期市場調(diào)研報告中的部分內(nèi)容進行了深度分析。

由于南昌市批零業(yè)總體競爭環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競爭優(yōu)勢，本項目在前期報告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨辟蹊徑，

針對市場特點和本項目自身的優(yōu)勢，為加強市場引爆力，我司在原方案的基礎(chǔ)上進一步對物流中心定位提升出主題物流概念。

二、項目的總體定位

本項目立足于服務(wù)周邊市場，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。

三、項目的功能定位

1、功能組合

（1）展示、交易功能區(qū)

該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對于江西極強的輻射作用，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑。

同當前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在：

集中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）；

增加了展示的設(shè)計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）；

經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌企業(yè)進入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）；

銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進入、擴大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境）

對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設(shè)計標準模式、類似街面專賣店）；

可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（MIS系統(tǒng)）-預留管線。

（2）會展會議、推介培訓服務(wù)功能區(qū)

該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平；

同學院、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎(chǔ)；

有計劃、有主題地組織各種會展會議。對服裝，可以安排各種主題的時裝表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特的風景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列 運動系列 紳士系列 學生系列 淑女系列…… 動態(tài)的、系列的活動，可以增加市場的“熱點”和“興奮點”，吸引人流；

組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會議和論壇；

有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干；

（3）零售功能區(qū)

零售功能區(qū)主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團購客戶，它走的是一種C&C 的批零兼售的倉儲式超市功能。

或者引入專業(yè)商店的品牌商家，如國美、蘇寧等電器經(jīng)銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國的低壓電器分銷商企業(yè)藍格賽等。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯位經(jīng)營，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。

同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費人流，增加本項目的出售或出租面積，降低投資商的風險，增加項目的成功率。

（4）休閑娛樂功能

本案的經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點鐘結(jié)束，需要一個消費的空間。同時，南昌洪城區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補洪城區(qū)域相對缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。

該區(qū)域為配套服務(wù)區(qū)，以滿足本項目經(jīng)營主體和消費者需求為主導，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設(shè)置各種時尚休閑的項目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。

（5）倉儲物流功能

本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā)MALL，倉儲物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經(jīng)營商家服務(wù)，同時也將填補整個區(qū)域的市場空間，獨享一片利潤天空。結(jié)合目前批發(fā)市場“多批次、小批量”的特點，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；

倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務(wù)區(qū)兩種方式；

對于加工處理必須設(shè)計標準化的包裝模式；

整個倉儲物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化；

主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗收貨物、車庫、租車。

（6）信息服務(wù)功能

信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，建立21世紀的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Internet網(wǎng)絡(luò)。

委托高?；蜓芯克?，設(shè)計市場的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和分析市場前景；

有組織的收集相關(guān)信息，并實行免費和有償?shù)姆?wù)；

創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；

攤位展示主題設(shè)計服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)，提高市場的整體形象水平；

負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計方案，保證經(jīng)營人的共同利益；

借Internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。

（7）商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)

由于本案的主要目標客戶是企業(yè)，而不是個體經(jīng)營者，在經(jīng)營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時也存在諸多的商務(wù)活動。由于增加人員相對會增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動中，迫切需要一個能夠提供一個完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。

商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時提供各種商務(wù)服務(wù)；

會議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會議使用；

俱樂部：中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和服務(wù)；

電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復印、傳真、裝幀等），但必須定價服務(wù)，以減少經(jīng)營人的經(jīng)營成本；各種咨詢服務(wù)，彌補經(jīng)營者的某些不足；

秘書服務(wù)：是一大特點，處理經(jīng)營者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄服務(wù)，談判記錄等；

理財服務(wù)：是代理財務(wù)管理（記帳、憑證、報表），真正了解經(jīng)營的財務(wù)狀況，并給出經(jīng)營財務(wù)上的指導和提示；

結(jié)算服務(wù)：是在銀行統(tǒng)一指導和管理下，保證資金的安全性和經(jīng)營過程的可信性；

會計、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室；

商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動。

（8）管理功能

管理是保證交易的正?；幕颈Ｕ?/p>

組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場管理委員會；

制定和修改市場的管理規(guī)定；

解決市場糾紛和分歧；

檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；

決定非營業(yè)時間的進出貨、防盜、防火；

確定商品包裝的標準；

處理緊急情況的問題；

組織有關(guān)推介、展示、培訓等有利市場的活動；

爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境；

成立具有行業(yè)特點的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。

（9）公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)

完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運行。公共環(huán)境包括市場內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計上追求時代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風格，當然還包括公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報警、防火、餐飲配套等。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合

報告在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定了五大門類、十一個標準門類四十二個商品類別的產(chǎn)業(yè)組合模式

門類配置標準門類權(quán)重比例門類細分

基

礎(chǔ)

門

類食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等

煙酒類煙、酒、飲料等

服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等

發(fā)

展

型

門

類家居類

35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工藝品、花卉等

電器類電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等

玩具、文具類兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品、樂器、小型科學器材等

潛質(zhì)

型門

類休閑用品

10%體育健身器材、戶外活動器材、釣魚器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用品等

影象圖書各類圖書、期刊、電子影象制品

大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%

特殊門類地方性土特產(chǎn)類3%

古玩類

二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位

本項目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。

三、商業(yè)案名定位

為降低項目風險，本項目的商業(yè)案名定位為：

江西國際商品博覽城

博覽城是指以江西省龐大的資源為依托，集產(chǎn)品會展、交易、信息、服務(wù)功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營。