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第一篇：基地調(diào)研報(bào)告

__市位于__北麓，地處北溫帶，屬典型的大陸性氣候，是__光熱資源最為豐富和無霜期最長(zhǎng)的區(qū)域之一，全年日照2600-2800小時(shí)，年平均氣溫7.6℃，年均降水量163.2毫米，相對(duì)濕度58%，平均無霜期在180-185天，年均積溫3707.4℃。全市區(qū)域總面積2.07萬平方公里，可耕地面積150萬畝，已耕地總面積108萬畝。多年來，__市始終認(rèn)真貫徹自治區(qū)關(guān)于“做大做強(qiáng)棉花產(chǎn)業(yè)”精神，并結(jié)合__市“四區(qū)一線”發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“主攻品種，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)量，降低成本，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，提高效益”為基本原則，認(rèn)真做好棉花產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)工作，取得了較好成效。今后，要繼續(xù)加大優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)力度，促進(jìn)__市棉花生產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

一、正確認(rèn)識(shí)我市棉花種植生產(chǎn)現(xiàn)狀及存在的問題

（一）棉花種植加工生產(chǎn)情況

1、棉花種植情況?！熬盼濉逼陂g，全市年均棉花種植面積34.5萬畝，年均總產(chǎn)量3.49萬噸，平均單產(chǎn)100.3公斤?！笆濉?期間，年均種植面積49.8萬畝，年均總產(chǎn)量5.38萬噸，平均單產(chǎn)107.3公斤?！笆晃濉鼻叭?，年均總種植面積63.95萬畝，年均總產(chǎn)量7.51萬噸，平均單產(chǎn)118.2公斤?！熬盼濉?期間，棉花種植面積均占總播面積的50%左右，到“十五”和“十一五”時(shí)期，棉花種植面積均占總播面積的60%以上，占農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入的40％，農(nóng)民人均純收入的60％來自棉花。

2、棉花收購加工情況。__市現(xiàn)有棉花收購企業(yè)38家，加工企業(yè)36家，設(shè)計(jì)加工能力約55萬噸，年實(shí)際加工量20萬噸左右，棉花加工能力潛力很大?！熬盼濉?期間年均加工皮棉量3.49萬噸，“十五” 期間年均加工皮棉量5.38萬噸，“十一五”前三年，年均加工皮棉量3.49萬噸。

（二）優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)情況

1、落實(shí)完成投資情況?！熬盼濉币詠恚琠_市共落實(shí)優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)項(xiàng)目（國(guó)債）29個(gè)，計(jì)劃總投資2.2億元，其中：國(guó)家補(bǔ)助資金0.68億元。目前已實(shí)施22個(gè)，計(jì)劃總投資1.96億元，實(shí)際完成投資2.35億元，使用國(guó)家補(bǔ)助資金0.56億元。

“九五”以來，__市利用優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)項(xiàng)目（國(guó)債），建成棉花種子加工廠一家（年加工能力5000噸），引水干渠172.5公里，排渠157公里，砂石干路113.5公里，防護(hù)林1850畝，打井490眼，購置農(nóng)機(jī)具490臺(tái)（套）和儀器設(shè)備191臺(tái)（件），平整土地4.7萬畝，高薪節(jié)水面積6.3萬畝，新增灌溉面積近15萬畝和高壓節(jié)水灌溉面積6.4萬畝，改善灌溉面積近55萬畝，治理水土流失面積近9萬畝。項(xiàng)目區(qū)通過多年來的建設(shè)，我市棉花生產(chǎn)條件、機(jī)械設(shè)備、品質(zhì)產(chǎn)量、人員素質(zhì)都得到明顯的改善和提高。由于項(xiàng)目區(qū)生產(chǎn)條件的不斷改善，科技水平不斷提高，使棉花產(chǎn)量逐年增加，同時(shí)降低了生產(chǎn)成本，提高了土地利用率，節(jié)約了勞動(dòng)力。為加快我市新農(nóng)村建設(shè)提供了強(qiáng)力支持。

（三）棉花種植生產(chǎn)中存在的問題

一是“九五”到“十一五”，棉花種植面積和年總產(chǎn)量增加了，但單產(chǎn)和品質(zhì)提高不明顯、增效不高，距單產(chǎn)130-150公斤，還用一定差距。二是棉花品種使用還比較雜亂，尚沒有幾個(gè)產(chǎn)量高、品質(zhì)好的品種代替。三是鹽堿化、砂石化耕地比例不低，需要土地整理和改良。耕地中土包、埂子多，難以充分利用有限土地資源。四是灌溉方式上多數(shù)還采用大水漫灌傳統(tǒng)方式，既浪費(fèi)水資源，又延長(zhǎng)了灌溉周期，降低了水資源利用率。五是農(nóng)家肥使用量微乎其微，化費(fèi)使用量逐年增加，但利用率不到30%，棉花后期旺長(zhǎng)或脫肥現(xiàn)象一直得不到有效解決。六是耕整地上多數(shù)還使用小型機(jī)械，耕地、平整、播種質(zhì)量還不高。七是由于土地、肥料、水資源利用率不高，農(nóng)機(jī)具耕作質(zhì)量低，增加了投入和勞力投入。八是雖然優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)取得了一定成效，但建設(shè)面太小，建設(shè)種類需要增多，土地、水利基礎(chǔ)設(shè)施等需要完善。

二、充分認(rèn)識(shí)加大優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)對(duì)促進(jìn)棉花生產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要作用

1、經(jīng)濟(jì)效益顯著。通過“優(yōu)質(zhì)棉基地示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目”技術(shù)的推廣和應(yīng)用，提高了水的利用率，緩解了我市水資源有效供給不足的矛盾，增加了農(nóng)民的收入。其效益體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是節(jié)水顯著，如棉花全生育期滴水7次，每次畝滴水量40m3，每畝滴灌定額280m3，常規(guī)灌溉定額為550m3，節(jié)水近50%；二是苗齊苗壯，宜干播濕出，可以人為控制出苗時(shí)間，有利于出全苗、保全苗，出苗率可達(dá)98%，為棉花豐產(chǎn)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；三是改良土壤，滴灌時(shí)在45cm半徑內(nèi)形成一個(gè)低鹽區(qū)，為棉花根系生長(zhǎng)提供良好的小環(huán)境，遏制土壤發(fā)生鹽堿化；四是生育期提前，滴灌時(shí)能人為適量控制滴水，提高地溫，有利于棉花生長(zhǎng)、發(fā)育，經(jīng)測(cè)量，棉花生育期可提前5天以上；五是提高棉花品質(zhì)，滴灌時(shí)能適量給棉花滴水施肥，有利于棉花健康生長(zhǎng)，縮短生育期，提高棉花成熟度，改善棉花品質(zhì)；六是提高土地利用率，由于滴灌不需要修渠埂，可種至地頭地邊，使有效種植面積提高5%以上；七是增產(chǎn)效果顯著，中低產(chǎn)田增產(chǎn)50－70公斤左右；八是肥料使用率高，由于滴灌施用的是可溶性滴灌肥，隨水施放，集中分布在植物根系范圍內(nèi)，有利于棉花吸收利用，肥力利用率提高一倍，節(jié)約肥料30%以上；九是降低成本，可節(jié)省人力、藥費(fèi)和機(jī)力費(fèi)用，每畝可節(jié)資100元以上。十是提高了農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度，促進(jìn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，便于了統(tǒng)一耕整地、統(tǒng)一品種、統(tǒng)一播種、統(tǒng)一田管、統(tǒng)一施肥、統(tǒng)一灌溉。

2、示范帶動(dòng)作用大，社會(huì)效益明顯。通過優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，提高了棉花產(chǎn)量、品質(zhì)和水、肥利用率，降低了生產(chǎn)成本，提高了植棉效益，節(jié)省了人力，為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)提供了更多的勞動(dòng)力，增加了農(nóng)民多種途徑經(jīng)濟(jì)收入，整體推進(jìn)了棉花生產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。棉花收購加工企業(yè)也愿意用高一點(diǎn)價(jià)格收購優(yōu)質(zhì)棉基地生產(chǎn)的棉花。通過優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)示范帶動(dòng)作用，農(nóng)民積極性高漲，僅20__年，農(nóng)民自籌資金建成高薪節(jié)水滴灌面積就達(dá)9.9萬畝，多數(shù)農(nóng)民接受了此項(xiàng)技術(shù)。同時(shí)全面實(shí)施高新節(jié)水灌溉技術(shù)，走優(yōu)質(zhì)高效的模式，加大農(nóng)業(yè)科技含量，加快了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)了資源優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)化，推進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，有效改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高了農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)普及率，增加了農(nóng)民純收入，激發(fā)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，壯大了集體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

3、促進(jìn)棉花產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展，形成品牌效益。實(shí)施高新節(jié)水后，可以充分發(fā)揮良種優(yōu)勢(shì)和自然資源優(yōu)勢(shì)，縮短生育期，提高棉花成熟度，確保棉花早熟、優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)和可紡性。區(qū)域性原種生產(chǎn)基地項(xiàng)目的實(shí)施明顯提升了我市種子基礎(chǔ)設(shè)備檔次，為加工高質(zhì)量種子提供硬件保障。通過優(yōu)良的棉花品質(zhì)在市場(chǎng)中創(chuàng)建__的優(yōu)質(zhì)棉品牌。品牌一旦形成，將會(huì)提高我市棉花參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，顯現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)全市棉花產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。

4、有效改善項(xiàng)目區(qū)氣候，維護(hù)了生態(tài)平衡。通過節(jié)水保水措施，有效地涵養(yǎng)了水分，防止了水土流失，調(diào)節(jié)了農(nóng)區(qū)小氣候；通過良種繁育，有效提高了產(chǎn)量、品質(zhì)，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；通過項(xiàng)目的實(shí)施，減少了棉田用藥量，維護(hù)了生態(tài)平衡，減少了農(nóng)藥對(duì)農(nóng)田的污染；通過農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效提高了主體功能區(qū)作用，提高了土地有效利用率，推進(jìn)了新農(nóng)村建設(shè)的步伐；通過增施農(nóng)家肥、壓種綠肥等生態(tài)措施，有效地減少了病蟲害的發(fā)生面積，培肥了地力，為農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

三、切實(shí)采取有效措施加大優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)力度

一是積極穩(wěn)妥建立完善的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，嚴(yán)格按照“依法、自愿、有償”的原則，制定優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)農(nóng)戶通過土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理流動(dòng)和轉(zhuǎn)移，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地資源合理配置，為大面積推廣應(yīng)用滴灌技術(shù)奠定基礎(chǔ)。

二是大力爭(zhēng)取國(guó)家對(duì)優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)的資金投入，特別是在種子工程、農(nóng)業(yè)服務(wù)體系及滴灌系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施投入等方面，增加中低產(chǎn)田改造、土地平整、鹽堿地改良等方面資金投入力度。

三是加大技術(shù)培訓(xùn)和滴灌相關(guān)原理知識(shí)培訓(xùn)的資金扶持力度。優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)科技含量高，需要科學(xué)的管理和相應(yīng)的軟件相配套才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)。加強(qiáng)管理人才的培養(yǎng)十分迫切，隨著滴灌面積的不斷擴(kuò)大，廣大農(nóng)戶必須掌握滴灌技術(shù)，使先進(jìn)技術(shù)得到高效利用，發(fā)揮最大作用。

四是積極擴(kuò)大對(duì)項(xiàng)目區(qū)林、路、渠、排資金投入，變樹狀灌溉網(wǎng)為網(wǎng)狀灌溉網(wǎng)，建立健全農(nóng)田、渠系建筑物和排水系統(tǒng)配套建設(shè)工作，為擴(kuò)大節(jié)水灌溉面積創(chuàng)造條件。

五是繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)棉商品基地建設(shè)和加工轉(zhuǎn)化，加快對(duì)現(xiàn)有棉花加工企業(yè)的技術(shù)改造，采用新技術(shù)和新工藝，提高加工能力和產(chǎn)品檔次，培養(yǎng)支柱產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)。進(jìn)一步完善配套設(shè)施建設(shè)，提高棉花基地科技服務(wù)體系，良種繁育體系及市場(chǎng)體系等建設(shè)和管理水平。

六是進(jìn)一步完善優(yōu)質(zhì)棉基地的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)化、無公害植保、水肥高效利用工程，充分利用“十五、十一五”期間棉花育種、病蟲害防治等成果，通過引進(jìn)與自育結(jié)合，重大病蟲害監(jiān)測(cè)和棉花危險(xiǎn)性病蟲害檢疫檢驗(yàn)結(jié)合，組織科技攻關(guān)和成果推廣相結(jié)合，棉花重點(diǎn)攻關(guān)科技成果與日協(xié)基金資助工程相結(jié)合，建立棉花良種開發(fā)創(chuàng)新體系，提高棉花重大病蟲害的監(jiān)控和防治能力。建立水土資源永續(xù)利用的良性循環(huán)體系。為棉花高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

七是進(jìn)一步完善社會(huì)化技術(shù)服務(wù)體系。在現(xiàn)有技術(shù)服務(wù)體系的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、技術(shù)設(shè)備更新配套，推廣和人員培訓(xùn)。同時(shí)，制定質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)設(shè)施完善、體系健全的優(yōu)質(zhì)棉標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量控制系統(tǒng)。建立具有一定層次和運(yùn)作水平的網(wǎng)絡(luò)站，以市場(chǎng)情報(bào)為中心，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技信息站為紐帶的科技信息體系，為壯大棉花產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后及各類市場(chǎng)信息、技術(shù)信息。

八是建立優(yōu)質(zhì)棉植保全過程機(jī)械化工程。從優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)全過程入手，以保證農(nóng)業(yè)技術(shù)措施的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化實(shí)施為宗旨，以實(shí)施機(jī)采棉技術(shù)為手段，以推廣節(jié)本增效技術(shù)為重點(diǎn)，以棉花機(jī)械化常規(guī)技術(shù)和現(xiàn)代棉花加工新技術(shù)為支撐，重點(diǎn)建設(shè)機(jī)采棉技術(shù)示范基地。

四、推進(jìn)優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)的相關(guān)建議

1、建議自治區(qū)、地區(qū)進(jìn)一步加大對(duì)__市優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)項(xiàng)目支持力度，為__市經(jīng)濟(jì)社會(huì)更好更快發(fā)展提供資金支持。

2、建議自治區(qū)把優(yōu)質(zhì)基地建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范過濾器采購納入地方國(guó)家農(nóng)機(jī)價(jià)格補(bǔ)貼目錄、建議自治區(qū)把優(yōu)質(zhì)基地建設(shè)項(xiàng)目中電力線路和變壓器配置納入國(guó)家農(nóng)村電網(wǎng)建設(shè)內(nèi)容，這樣有利于提高群眾投資建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)節(jié)水灌溉農(nóng)田的積極性。

3、建議自治區(qū)把標(biāo)準(zhǔn)雜交棉良種納入國(guó)家棉花良種的政策性補(bǔ)貼目錄，這樣有利于提高群眾購買棉花優(yōu)質(zhì)良種的的積極性。

4、建議健全棉花產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、棉農(nóng)合作組織網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮其規(guī)范行業(yè)行為、協(xié)調(diào)三者利益、維護(hù)棉農(nóng)權(quán)益、紓解企業(yè)困難、為基層多辦實(shí)事好事的作用，保障棉花生產(chǎn)安全。

第二篇：招商工作計(jì)劃

目錄

前言

第一部分 商業(yè)定位

第一章項(xiàng)目總體定位

一、前期溝通總結(jié)

二、項(xiàng)目總體定位

三、項(xiàng)目的功能定位

第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位

一、定位理由

二、業(yè)態(tài)定位

第三章商業(yè)名稱定位

一、商業(yè)案名定位

二、博覽城的解釋

第四章商業(yè)管理功能定位

一、現(xiàn)有管理格局

二、金潤(rùn)物流的管理功能定位

三、現(xiàn)代化的管理體系

第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位

一、主題物流定位

二、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位

三、定位規(guī)劃

第二部分 招商策略

第一章招商總策略

第二章招商階段設(shè)置

第三章招商工作計(jì)劃表

前言

商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著――高回報(bào)刺激著巨資開發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。

商鋪時(shí)代的來臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。

要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來指導(dǎo)。我們的招商策略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。

項(xiàng)目要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。

第一部分 項(xiàng)目定位

第一章項(xiàng)目總體定位

一、前期溝通總結(jié)

本項(xiàng)目不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因而在對(duì)它進(jìn)行評(píng)介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰?/p>

前期報(bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā)展格局，并創(chuàng)造性的提出了“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。但是在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能夠充分體現(xiàn)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)MALL”的市場(chǎng)定位同樣無法全面體現(xiàn)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。

鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。

由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為避免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在前期報(bào)告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，

針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。

二、項(xiàng)目的總體定位

本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。

三、項(xiàng)目的功能定位

1、功能組合

（1）展示、交易功能區(qū)

該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的輻射半徑。

同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：

集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；

增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；

經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）；

銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的工作環(huán)境）

對(duì)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）；

可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲(chǔ)管理（MIS系統(tǒng)）-預(yù)留管線。

（2）會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)

該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平；

同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；

有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列 運(yùn)動(dòng)系列 紳士系列 學(xué)生系列 淑女系列…… 動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”，吸引人流；

組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；

有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干；

（3）零售功能區(qū)

零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團(tuán)購客戶，它走的是一種C&C 的批零兼售的倉儲(chǔ)式超市功能。

或者引入專業(yè)商店的品牌商家，如國(guó)美、蘇寧等電器經(jīng)銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國(guó)的低壓電器分銷商企業(yè)藍(lán)格賽等。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。

同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營(yíng)店，可以匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目的成功率。

（4）休閑娛樂功能

本案的經(jīng)營(yíng)者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營(yíng)群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，南昌洪城區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場(chǎng)所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補(bǔ)洪城區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。

該區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。

（5）倉儲(chǔ)物流功能

本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā)MALL，倉儲(chǔ)物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經(jīng)營(yíng)商家服務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)空間，獨(dú)享一片利潤(rùn)天空。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)“多批次、小批量”的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；

倉儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉儲(chǔ)服務(wù)區(qū)兩種方式；

對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；

整個(gè)倉儲(chǔ)物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，引入倉單經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；

主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗(yàn)收貨物、車庫、租車。

（6）信息服務(wù)功能

信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報(bào)）、Internet網(wǎng)絡(luò)。

委托高校或研究所，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析市場(chǎng)前景；

有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)；

創(chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；

攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場(chǎng)的整體形象水平；

負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計(jì)劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同利益；

借Internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。

（7）商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)

由于本案的主要目標(biāo)客戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。

商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)服務(wù)；

會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會(huì)議使用；

俱樂部：中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面可以獲得許多的優(yōu)惠和服務(wù)；

電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復(fù)印、傳真、裝幀等），但必須定價(jià)服務(wù)，以減少經(jīng)營(yíng)人的經(jīng)營(yíng)成本；各種咨詢服務(wù)，彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)者的某些不足；

秘書服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營(yíng)者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄服務(wù)，談判記錄等；

理財(cái)服務(wù)：是代理財(cái)務(wù)管理（記帳、憑證、報(bào)表），真正了解經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；

結(jié)算服務(wù)：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的安全性和經(jīng)營(yíng)過程的可信性；

會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室；

商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動(dòng)。

（8）管理功能

管理是保證交易的正?；幕颈Ｕ?/p>

組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營(yíng)主體共同參加的市場(chǎng)管理委員會(huì)；

制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；

解決市場(chǎng)糾紛和分歧；

檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；

決定非營(yíng)業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；

確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；

處理緊急情況的問題；

組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；

爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；

成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。

（9）公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)

完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合

報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合模式

門類配置標(biāo)準(zhǔn)門類權(quán)重比例門類細(xì)分

基

礎(chǔ)

門

類食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品等

煙酒類煙、酒、飲料等

服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等

發(fā)

展

型

門

類家居類

35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工藝品、花卉等

電器類電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等

玩具、文具類兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品、樂器、小型科學(xué)器材等

潛質(zhì)

型門

類休閑用品

10%體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚器材、老年保健器材、休閑體育服裝及用品等

影象圖書各類圖書、期刊、電子影象制品

大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%

特殊門類地方性土特產(chǎn)類3%

古玩類

二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位

本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。

三、商業(yè)案名定位

為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的商業(yè)案名定位為：

江西國(guó)際商品博覽城

博覽城是指以江西省龐大的資源為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、服務(wù)功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。