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第一篇：財政學

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要部門,其興衰直接關系到國民經(jīng)濟的興衰。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展不僅有助于我國抵御經(jīng)濟危機，而且是預防通脹的重要措施.在我國經(jīng)濟復蘇這段時期內(nèi)，國家將對房地產(chǎn)市場進行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括支持保障性住房的發(fā)展,遏制投機行為,科學測算用地指標,嚴格規(guī)范土地儲備,打擊"囤地"行為等，以達到房地產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定發(fā)展的目標。

1 我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀

近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時,在總體上對經(jīng)濟社會的發(fā)展確實起到了促進作用；另一方面由于野蠻生長，其負面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟社會的一大隱患。因此，對迅速蔓延的房地產(chǎn)負面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預警。

房地產(chǎn)供求總量上的非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求和超額供給同時并存，也即短缺與過剩同時存在。

2 我國房地產(chǎn)市場供求不均衡的原因

房地產(chǎn)價格的粘性導致房地產(chǎn)市場非均衡新古典經(jīng)濟學的完全競爭模型假定信息是充分的，商品是同質(zhì)的，交易雙方是自由進出市場的，交易雙方是數(shù)量眾多的，這樣市場價格具有伸縮性，就可以通過價格調(diào)整以達到供需平衡

過高的交易成本導致房地產(chǎn)市場非均衡房地產(chǎn)市場中過高的交易成本來自住房的消費品特性。住房是人們生活的必需品，具有不可移動性和差異性。其不可移動性體現(xiàn)在它的區(qū)位特征上，包括小區(qū)環(huán)境及住戶的社會經(jīng)濟地位，所處地段本身的物理特性和可達性，以及與工作地點、親朋好友之間的交通方便程度等均在考慮之列。

中央金融政策的變動導致房地產(chǎn)市場非均衡,房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要工具之一。預期的不確定性導致房地產(chǎn)市場非均衡,由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長、價值量大、位置的固定性等特點，因此房地產(chǎn)市場上供求雙方的行為都會受到有關未來預期因素的影響。

3 房地產(chǎn)“泡沫”增長的影響

房價收入比，是國際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標，是指住房價格與城市家庭年收入之比。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間

發(fā)達國家住房保障制度對我國啟示

①各國住房政策差別非常大,但主要還在于住房供應體制差別

對比英國與法國、德國、日本的住房政策不難看出,是否依靠市場來提供城市住房是相關政策差異巨大的根源。

②政府參與住房供應十分必要

英國作為城市住房供應政策最早形成、最具有典范意義的國家,其公共住房政策有較高參考價值,而近來英國政府推出的公屋沖擊計劃更說明,公共住房比重下降與過度依賴住房市場必然會引發(fā)城市住房的供應問題。

③ 資源條件特別是土地資源條件對住房供應體制選擇有重要作用

5 房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)機制

5．1 發(fā)揮價格、調(diào)整的雙向調(diào)節(jié)機制

價格調(diào)整是指在價格具有充分靈活性的條件下，交易者完全根據(jù)市場價格方面的信息而進行的調(diào)整需求量和供給量的活動。這是瓦爾拉斯均衡中的情況。在價格調(diào)整時，交易不受供求數(shù)量的限制。在均衡價格體系之下，成交量等于需求量，需求量等于供給量。數(shù)量調(diào)整是指在價格不靈活的條件下，交易者除了要根據(jù)市場價格方面的信息來調(diào)整需求量和供給量外，還要從市場的供給數(shù)量和需求數(shù)量方面取得信息，以調(diào)整自己的供求活動。換言之，在數(shù)量調(diào)整時，交易者和交易行為都要受到供求數(shù)量的限制。5．2 完善房地產(chǎn)市場運行機制

5．3 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制

雖然非均衡作為現(xiàn)實經(jīng)濟的常態(tài)，更為接近現(xiàn)實，但瓦爾拉斯均衡是我們追求的目標和方向，即“均衡取向”。要解決這個問題單靠市場機制自發(fā)調(diào)節(jié)是不行的，因為完全依賴市場機制自動調(diào)節(jié)，經(jīng)濟由非均衡到均衡需要相當長的周期。

5．4 引導房地產(chǎn)開發(fā)商理性投資，購房者理性消費

首先，加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，規(guī)范其市場行為，避免投機。房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場供給的主體，其應加強市場調(diào)研和市場營銷意識，生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為一定要理性，在這方面政府可以從制度上人手，例如加強對其項目建議書的審核等。

其次，引導購房者理性消費。政府應實施引導性政策，宣傳國民經(jīng)濟發(fā)展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。二手房以較低的價格、實用的結(jié)構(gòu)和較為齊全的設施，符合城市中低收入群體的需求。

5.5善房地產(chǎn)市場法規(guī)。

完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則。使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應、閑置土地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規(guī)定。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)是多種因素綜合作用的結(jié)果。治理房地產(chǎn)市場是一項艱巨的系統(tǒng)工程。需要各方面力量的協(xié)調(diào)合作，共同治理。當前調(diào)控應關注兩個層面，從中國房地產(chǎn)當前的形勢看，2010年的調(diào)控政策重點關注了兩個層面，一是嚴厲打擊房地產(chǎn)投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續(xù)擴大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機和風險，保持房地產(chǎn)和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。