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第一篇：財(cái)政學(xué)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門,其興衰直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的興衰。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展不僅有助于我國(guó)抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而且是預(yù)防通脹的重要措施.在我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這段時(shí)期內(nèi)，國(guó)家將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括支持保障性住房的發(fā)展,遏制投機(jī)行為,科學(xué)測(cè)算用地指標(biāo),嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備,打擊"囤地"行為等，以達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。

1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀

近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時(shí),在總體上對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用；另一方面由于野蠻生長(zhǎng)，其負(fù)面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一大隱患。因此，對(duì)迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。

房地產(chǎn)供求總量上的非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求和超額供給同時(shí)并存，也即短缺與過剩同時(shí)存在。

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡的原因

房地產(chǎn)價(jià)格的粘性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的完全競(jìng)爭(zhēng)模型假定信息是充分的，商品是同質(zhì)的，交易雙方是自由進(jìn)出市場(chǎng)的，交易雙方是數(shù)量眾多的，這樣市場(chǎng)價(jià)格具有伸縮性，就可以通過價(jià)格調(diào)整以達(dá)到供需平衡

過高的交易成本導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)中過高的交易成本來自住房的消費(fèi)品特性。住房是人們生活的必需品，具有不可移動(dòng)性和差異性。其不可移動(dòng)性體現(xiàn)在它的區(qū)位特征上，包括小區(qū)環(huán)境及住戶的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，所處地段本身的物理特性和可達(dá)性，以及與工作地點(diǎn)、親朋好友之間的交通方便程度等均在考慮之列。

中央金融政策的變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工具之一。預(yù)期的不確定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡,由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值量大、位置的固定性等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)上供求雙方的行為都會(huì)受到有關(guān)未來預(yù)期因素的影響。

3 房地產(chǎn)“泡沫”增長(zhǎng)的影響

房?jī)r(jià)收入比，是國(guó)際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)，是指住房?jī)r(jià)格與城市家庭年收入之比。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間

發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度對(duì)我國(guó)啟示

①各國(guó)住房政策差別非常大,但主要還在于住房供應(yīng)體制差別

對(duì)比英國(guó)與法國(guó)、德國(guó)、日本的住房政策不難看出,是否依靠市場(chǎng)來提供城市住房是相關(guān)政策差異巨大的根源。

②政府參與住房供應(yīng)十分必要

英國(guó)作為城市住房供應(yīng)政策最早形成、最具有典范意義的國(guó)家,其公共住房政策有較高參考價(jià)值,而近來英國(guó)政府推出的公屋沖擊計(jì)劃更說明,公共住房比重下降與過度依賴住房市場(chǎng)必然會(huì)引發(fā)城市住房的供應(yīng)問題。

③ 資源條件特別是土地資源條件對(duì)住房供應(yīng)體制選擇有重要作用

5 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制

5．1 發(fā)揮價(jià)格、調(diào)整的雙向調(diào)節(jié)機(jī)制

價(jià)格調(diào)整是指在價(jià)格具有充分靈活性的條件下，交易者完全根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格方面的信息而進(jìn)行的調(diào)整需求量和供給量的活動(dòng)。這是瓦爾拉斯均衡中的情況。在價(jià)格調(diào)整時(shí)，交易不受供求數(shù)量的限制。在均衡價(jià)格體系之下，成交量等于需求量，需求量等于供給量。數(shù)量調(diào)整是指在價(jià)格不靈活的條件下，交易者除了要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格方面的信息來調(diào)整需求量和供給量外，還要從市場(chǎng)的供給數(shù)量和需求數(shù)量方面取得信息，以調(diào)整自己的供求活動(dòng)。換言之，在數(shù)量調(diào)整時(shí)，交易者和交易行為都要受到供求數(shù)量的限制。5．2 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

5．3 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制

雖然非均衡作為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，更為接近現(xiàn)實(shí)，但瓦爾拉斯均衡是我們追求的目標(biāo)和方向，即“均衡取向”。要解決這個(gè)問題單靠市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)調(diào)節(jié)是不行的，因?yàn)橥耆蕾囀袌?chǎng)機(jī)制自動(dòng)調(diào)節(jié)，經(jīng)濟(jì)由非均衡到均衡需要相當(dāng)長(zhǎng)的周期。

5．4 引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性投資，購(gòu)房者理性消費(fèi)

首先，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，規(guī)范其市場(chǎng)行為，避免投機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主體，其應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí)，生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為一定要理性，在這方面政府可以從制度上人手，例如加強(qiáng)對(duì)其項(xiàng)目建議書的審核等。

其次，引導(dǎo)購(gòu)房者理性消費(fèi)。政府應(yīng)實(shí)施引導(dǎo)性政策，宣傳國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段人們應(yīng)有的理性消費(fèi)觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費(fèi)、投資理念，以降低社會(huì)公眾的主觀需求。二手房以較低的價(jià)格、實(shí)用的結(jié)構(gòu)和較為齊全的設(shè)施，符合城市中低收入群體的需求。

5.5善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)。

完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則。使房地產(chǎn)市場(chǎng)能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)土地的供應(yīng)、閑置土地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。

結(jié)語

總之，房地產(chǎn)是多種因素綜合作用的結(jié)果。治理房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)艱巨的系統(tǒng)工程。需要各方面力量的協(xié)調(diào)合作，共同治理。當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個(gè)層面，從中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)看，2010年的調(diào)控政策重點(diǎn)關(guān)注了兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià)，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。