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關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答（3）

標簽：房產(chǎn) 法律 買受人 商品房買賣合

同 房屋權屬證書 雜談(2009-04-13 12:05:41) 分類：法律知識

19、問：買受人逾期支付購房款或者未依約足額支付購房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權屬證書的抗辯事由？是否應視出賣人有無具備交房、辦證條件區(qū)別對待？

答：依照雙方當事人的約定，買受人付款義務應當先于或者與出賣人的交房、辦證義務同時履行的，買受人逾期支付全部或部分購房款時，出賣人可以行使后履行抗辯權或者同時履行抗辯權，其交房、辦證的期限可予相應順延。

20、問：由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋權屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因?qū)е聼o法辦理房屋權屬證書，雙方當事人均不主張解除合同的，法院不應判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關于違約金的規(guī)定處理。

21、問：買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權屬證書之義務有無訴訟時效？買受人請求出賣人承擔逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時效從何時起算？

答：買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權屬證書義務的，不適用我國《民法通則》關于訴訟時效的規(guī)定。但買受人請求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時效的規(guī)定。商品房買賣合同對逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時效從約定之次日起算；無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時效從合同約定的應交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條

第一款規(guī)定的出賣人應承擔逾期辦證違約責任之日起算；按日計付的違約金的訴訟時效應當分別每一日單獨計算。

22、問：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗收合格”，其中竣工驗收合格除包括經(jīng)設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，是否還應包括消防等專項驗收合格？

答：交付使用的房屋不僅應當經(jīng)設計、施工、監(jiān)理、建設單位等驗收合格，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收。

23、問：出賣人在交付商品住宅時不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，是否構成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，構成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產(chǎn)生的逾期交房責任應當由出賣人承擔。

24、問：出賣人通知交房時，尚不具備交房條件（如消防未驗收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應當告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應承擔由此產(chǎn)生的逾期交房責任。

25、問：商品房買賣合同中約定買受人應繳納房屋專項維修資金，但對如何繳納約定不明（例如繳納數(shù)額和應向誰繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項維修資金之義務應先于或者與出賣人交房義務同時履行，但因房屋專項維修資金如何繳納約定不明，導致買受人未繳納該項費用的，出賣人不得將買受人未繳納該項資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問：設計變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔違約責任，而合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法的，應如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設計的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應當承擔違約責任。合同對違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，從買受人交款之日計算至出賣人返還購房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無法恢復原設計，買受人請求出賣人交付原設計的商品房的，不予支持。

27、問：出賣人未取得商品房預售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格？因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應當追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效?，F(xiàn)

有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，因此，當事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應當追加出賣人為共同被告。

28、問：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當事人起訴要求確認該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應當告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟？是否應先行確定無效、撤銷或者解除的請求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款是否應當包括貸款在內(nèi)？

答：無論當事人要求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請求能否得到支持，法院均應告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款應當包括貸款在內(nèi)。

29、問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？

答:房屋拆遷合同對逾期辦證的違約責任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，拆遷人應當承擔違約責任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權屬登記的期限；(二)合同簽訂時，產(chǎn)權調(diào)換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時，產(chǎn)權調(diào)換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房價款(包括產(chǎn)權調(diào)換的差價款和被拆遷房屋的折價款)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

30、問:公民個人或者未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認定？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？

答:公民個人或者非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。