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第一篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答（3）

標簽：房產 法律 買受人 商品房買賣合

同 房屋權屬證書 雜談(2009-04-13 12:05:41) 分類：法律知識

19、問：買受人逾期支付購房款或者未依約足額支付購房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權屬證書的抗辯事由？是否應視出賣人有無具備交房、辦證條件區(qū)別對待？

答：依照雙方當事人的約定，買受人付款義務應當先于或者與出賣人的交房、辦證義務同時履行的，買受人逾期支付全部或部分購房款時，出賣人可以行使后履行抗辯權或者同時履行抗辯權，其交房、辦證的期限可予相應順延。

20、問：由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋權屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因導致無法辦理房屋權屬證書，雙方當事人均不主張解除合同的，法院不應判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關于違約金的規(guī)定處理。

21、問：買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權屬證書之義務有無訴訟時效？買受人請求出賣人承擔逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時效從何時起算？

答：買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權屬證書義務的，不適用我國《民法通則》關于訴訟時效的規(guī)定。但買受人請求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時效的規(guī)定。商品房買賣合同對逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時效從約定之次日起算；無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時效從合同約定的應交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條

第一款規(guī)定的出賣人應承擔逾期辦證違約責任之日起算；按日計付的違約金的訴訟時效應當分別每一日單獨計算。

22、問：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗收合格”，其中竣工驗收合格除包括經(jīng)設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，是否還應包括消防等專項驗收合格？

答：交付使用的房屋不僅應當經(jīng)設計、施工、監(jiān)理、建設單位等驗收合格，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收。

23、問：出賣人在交付商品住宅時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，是否構成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，構成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產生的逾期交房責任應當由出賣人承擔。

24、問：出賣人通知交房時，尚不具備交房條件（如消防未驗收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應當告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應承擔由此產生的逾期交房責任。

25、問：商品房買賣合同中約定買受人應繳納房屋專項維修資金，但對如何繳納約定不明（例如繳納數(shù)額和應向誰繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項維修資金之義務應先于或者與出賣人交房義務同時履行，但因房屋專項維修資金如何繳納約定不明，導致買受人未繳納該項費用的，出賣人不得將買受人未繳納該項資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問：設計變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔違約責任，而合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法的，應如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設計的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應當承擔違約責任。合同對違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，從買受人交款之日計算至出賣人返還購房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無法恢復原設計，買受人請求出賣人交付原設計的商品房的，不予支持。

27、問：出賣人未取得商品房預售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應當具備房地產開發(fā)經(jīng)營資格？因商品房買賣合同產生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應當追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效?，F(xiàn)

有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應當具備房地產開發(fā)經(jīng)營資格，因此，當事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應當追加出賣人為共同被告。

28、問：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當事人起訴要求確認該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應當告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟？是否應先行確定無效、撤銷或者解除的請求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款是否應當包括貸款在內？

答：無論當事人要求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請求能否得到支持，法院均應告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款應當包括貸款在內。

29、問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？

答:房屋拆遷合同對逾期辦證的違約責任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，拆遷人應當承擔違約責任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權屬登記的期限；(二)合同簽訂時，產權調換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時，產權調換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房價款(包括產權調換的差價款和被拆遷房屋的折價款)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

30、問:公民個人或者未取得房地產開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)轉讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認定？房地產開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？

答:公民個人或者非房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)轉讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關法律、法規(guī)確定。房地產開發(fā)企業(yè)在原申請自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。

第二篇：關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答20

浙江省高院民一庭《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的

解答》（2012年）

為統(tǒng)一裁判尺度，依法妥善審理建設工程施工合同糾紛案件，省高院民一庭在深入調研、召開省高院咨詢專家專題論證會的基礎上，于日前制定下發(fā)了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答》，就23個突出問題作出解答。主要內容包括：一是規(guī)定了內部承包合同的認定標準和效力。明確承包人將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機構或在冊職工施工，并在資金、技術、設備、人力等方面給予支持的，可認定為企業(yè)內部承包合同，合同有效。二是明確項目經(jīng)理、項目部負責人簽證的效力。規(guī)定除法定代表人和約定明確授權的人員外，其他人員對工程量和價款等所作的簽證、確認，不具有法律效力。三是明確“黑白合同”處理辦法。規(guī)定當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與中標合同實質性內容不一致的，不論該中標合同是否經(jīng)過備案登記，均應當按照最高法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條的規(guī)定，以中標合同作為工程價款的結算依據(jù)。四是規(guī)定了特殊情形下發(fā)包人的質量抗辯權。對于發(fā)包人已組織驗收并在相關文件上簽字確認驗收合格的情形，如果查明確因承包人施工導致地基基礎工程、工程主體結構質量不合格的，發(fā)包人仍可以拒絕支付或要求延期支付工程價款?！督獯稹愤€對建設工程施工合同效力認定、鑒定程序啟動、證據(jù)認定、建設工程價款優(yōu)先受償權等問題，做了解答。

浙江高院出臺關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答新聞發(fā)布會發(fā)言稿

浙江省高級人民法院民事審判第一庭負責人 蔣衛(wèi)宇

（2012年4月5日）

各位記者，朋友們：

大家好！

為指導全省法院依法妥善審理建設工程施工合同糾紛案件，我院制定了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（以下簡稱《解答》），并于日前正式下發(fā)全省各級法院。現(xiàn)在，我向各位介紹一下《解答》的有關情況和主要內容。

一、制定下發(fā)《解答》的背景

近些年來，伴隨著我國城市化進程的不斷推進、公用基礎設施的大力投入和房地產市場的迅猛發(fā)展，我省建筑業(yè)也不斷發(fā)展壯大，各項主要經(jīng)濟技術指標在全國居領先地位，在全國建筑業(yè)市場占有相當份額。2011年，我省建筑業(yè)總產值14686億元，其中在省外完成產值7339億元；實現(xiàn)利稅總額865億元，實現(xiàn)利潤415億元；房屋建筑施工面積145488萬平方米；建筑業(yè)總產值超百億元的企業(yè)有15家。浙江省作為建筑大省、建筑強省的地位進一步鞏固，“浙江建設”的品牌效應進一步凸顯。與此同時，從全國范圍看，國內建筑業(yè)市場尚不規(guī)范，存在監(jiān)督管理不到位、內部混亂等薄弱環(huán)節(jié)，加之競爭激烈，違規(guī)開發(fā)項目、圍標串標、低于成本價報價、超資質無資質承包、違法分包、轉包、掛靠等現(xiàn)象時有發(fā)生；為追求利益最大化，一些施工者降低工程成本、偷工減料、以次充好，導致工程質量不高，“豆腐渣工程”、“樓脆脆”、“樓歪歪”、“樓倒倒”等事件時有發(fā)生；受國家宏觀調控的影響，資金鏈條吃緊引發(fā)投資不足，造成大量拖欠工程款和農民工工資的現(xiàn)象，已經(jīng)嚴重侵害了建筑企業(yè)和進城務工人員的合法權益，遠遠超出經(jīng)濟問題和法律問題的層面，演變成一個社會問題，糾紛矛盾不斷，建設工程施工合同糾紛案件也大量涌入法院。據(jù)統(tǒng)計，我省法院2005年受理一審建設工程施工合同糾紛案件2682件，2006年受理2757件；2007年受理2866件；2008年受理3738件；2009年受理4070件；2010年受理2927件；2011年受理2523件。

在糾紛的處理方面，雖然我國目前已經(jīng)形成了以《建筑法》、《招標投標法》、《合同法》等法律，《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《建設工程勘查設計管理條例》等行政法規(guī)、部門規(guī)章構建的建筑法律體系基本框架，最高人民法院也于2004年出臺了《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《施工合同司法解釋》），但仍不足以解決當前層出不窮的新類型問題、難點問題、熱點問題，給全省法院審理此類案件造成了很大困難，導致適用法律和裁判標準難以統(tǒng)一，迫切需要上級法院對有關疑難問題進行業(yè)務指導。

二、《解答》的制定過程

在制定《解答》的過程中，我們在三級法院內部通過召開座談會、浙江法院內網(wǎng)上掛征求意見稿等方式廣泛征求意見，收到建議、意見上百條。同時，廣泛征求社會各界的意見，尤其是建設公司、房產公司、律師協(xié)會、建筑業(yè)相關主管部門等與此類糾紛關

2 系密切的單位的意見。我們還專門召開專家咨詢論證會，邀請浙江法學會、浙大、浙江社科院的專家對爭論較大的問題從法學理論、比較法的角度進行論證和研討。在這期間，一些熱心的社會人士也來信來電提出修改意見和建議。一位畢業(yè)于華東政法大學的碩士研究生，我們至今不知道其具體身份和職業(yè)，給我們寫了一份6000余字的建議書，內容翔實，逐一點評，提出了許多有益的建議和意見。在此，我們一并表示感謝！也請社會各界、廣大群眾繼續(xù)給予支持。

三、《解答》的主要內容

《解答》共對23個問題進行了解答，總結提煉了我省各地法院審理建設工程施工合同糾紛案件行之有效的做法、經(jīng)驗，吸收了社會各界提出的寶貴意見，從規(guī)范建筑市場秩序，保障建筑質量的原則出發(fā)，對目前建筑施工合同糾紛案件中的實際問題的處理，作了統(tǒng)一規(guī)定。

在制定《解答》時，我們堅持了三個主要原則：

一是堅持質量第一原則?！鞍倌甏笥?、質量第一”，建筑工程涉及千千萬萬人的生命、身體、健康和財產權益，不容有失。在衡量是否適用《合同法》第五十二條第

（五）項因“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”導致合同無效的情形時，凡其本旨是涉及到建筑工程質量的，應當理解為效力性強制性規(guī)定，當事人一旦違反，就會產生合同無效的后果。如《合同法》、《建筑法》、《施工合同司法解釋》關于施工人資質的問題，就是主要關于確保建筑工程質量的規(guī)定，無資質承攬工程、掛靠、非法轉分包的，都無效。

二是堅持規(guī)范建筑市場秩序原則。法律法規(guī)對建筑市場的準入作了嚴格的限制，維護市場的規(guī)范和競爭秩序，也是保障建筑業(yè)健康發(fā)展和確保工程質量的基本前提。因此，凡是違反建筑市場正常秩序的行為，也應當確認無效。如，關于施工人資質的問題，《合同法》、《建筑法》、《施工合同司法解釋》的相關規(guī)定，就是效力性強制性規(guī)定。又如建筑市場的招投標秩序，是該市場自由公平競爭的典型秩序，如果違反，應招標而未招標，以低于最低價中標，或者存在“黑白合同”的問題，也應當確認合同無效。

三是慎用合同無效的原則。國家對建設工程施工領域的規(guī)定很多，管理也比較嚴格。但并非違反所有的規(guī)定都會導致合同無效。如必須取得施工許可證、土地使用權證等相

3 關規(guī)定，對合同的效力就沒有當然的影響。審判實務中應當將法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定、行政管理強制性規(guī)定區(qū)分開來，只有違反效力性規(guī)定的建設工程合同方為無效。

按照上述原則，我們對相關問題作了解答，主要內容有：

（一）關于內部承包合同的效力和認定標準的問題。建筑的經(jīng)營管理模式有其特點，施工人多是采用項目經(jīng)理部形式對建設項目進行經(jīng)營管理。項目經(jīng)理部實行內部承包經(jīng)營負責制。浙江建筑施工模式即是如此。內部承包，作為建筑施工企業(yè)的一種經(jīng)營管理模式，既不是違法轉分包，也不是掛靠，因此其本身是合法的，屬企業(yè)自主決策的范圍。但究竟是掛靠、轉分包還是內部承包，由于有著相似的“外觀”，在認定標準上存在模糊之處，司法實踐中的做法也不統(tǒng)一。對此，我們本著既要承認建筑公司的經(jīng)營管理模式，也要防止當事人規(guī)避法律，以內部承包之名行違法轉分包、掛靠之實的原則，認為：承包人與其下屬分支機構或在冊職工簽訂合同，將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機構或職工施工，并在資金、技術、設備、人力等方面給予支持的，可認定為企業(yè)內部承包合同，該內部承包合同有效。這既將內部承包合同與違法轉分包、掛靠區(qū)分開來，也明確了內部承包合同的效力，以此可以起到規(guī)范市場秩序的作用。

（二）當事人約定的保修期低于法律規(guī)定的最低保修期限的條款效力如何認定的問題?！督ㄔO工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。

實踐中，雙方當事人違反上述規(guī)定，約定的最低保修期限低于法律規(guī)定的保修期限，如將屋面防水工程的最低保修期限約定為3年，這樣的條款效力如何，一旦屋面防水工程在第4年發(fā)生質量問題，雙方當事人就可能因為保修問題、費用承擔而發(fā)生糾紛。對此，我們認為，《建設工程質量管理條例》第四十條的規(guī)定，是法律的強制性規(guī)定，當事人不能用合意任意排除其適用。其規(guī)定旨意，主要在于保證建筑工程的質量，保障使用人的生命和財產安全，此為底線必須堅守，不能突破。因此，建設工程施工合同中約

4 定的正常使用條件下工程的保修期限低于國家和省規(guī)定的最低期限的，該約定應認定無效。

（三）發(fā)包人已經(jīng)對工程簽字確認驗收合格，能否再以質量問題提出抗辯，主張延期或不予支付工程價款的問題。司法實踐中，發(fā)包人對工程已經(jīng)簽字驗收，認為工程質量合格或者達到了合同約定的要求，但是事后發(fā)現(xiàn)工程的主體工程或者地基基礎工程質量不合格或者存在重大安全隱患，從而要求施工人承擔質量保修責任或者拒絕支付剩余工程款項的情形，也經(jīng)常發(fā)生。對此如何理解，理論上和實踐中有不同的意見。有的認為既然已經(jīng)簽字確認，那么就承認工程是合格的，不能再反悔，否則違背誠信原則。有的認為雖然驗收合格并簽字確認，但是只要是施工人的原因導致工程質量出現(xiàn)問題，施工人就應當承擔相應的責任。我們認為，看待該問題要一分為二。一是，如果是一般的質量問題，既然發(fā)包人已經(jīng)簽字驗收，那么就應當視為是承認了工程質量沒有問題，或者是放棄了對瑕疵的追究權利。因此，不能再對承包人主張違約責任或者抗辯不支付工程款；二是，如果是主體工程或者基礎工程存在質量問題，有重大隱患，造成質量問題或者隱患的原因又在于承包人，那么因為此時工程涉及到眾多人的生命財產安全，事關重大，則承包人仍應當承擔相關責任，發(fā)包人也可以抗辯不支付工程款。因此我們規(guī)定：發(fā)包人已組織驗收并在相關文件上簽字確認驗收合格，后又以工程質量存在瑕疵為由，拒絕支付或要求延期支付工程價款的，該主張不能成立，但確因承包人施工導致地基基礎工程、工程主體結構質量不合格的，發(fā)包人仍可以拒絕支付或要求延期支付工程價款。

（四）項目經(jīng)理、項目部負責人等亂簽證的問題。在施工現(xiàn)場，員工的身份非常復雜?，F(xiàn)實中因為一個項目經(jīng)理、一個監(jiān)理人員、一個現(xiàn)場工程師的亂作為或者與他人惡意串通，導致工程不能完工、企業(yè)垮臺的情形，并不鮮見。因此，司法實踐中，究竟對于現(xiàn)場員工的權利義務關系如何界定，訴訟中究竟舉證責任在于何方，爭議較大。建設工程施工活動和司法實踐表明：項目經(jīng)理管理失范是目前建設施工混亂、糾紛頻發(fā)的重要原因之一。其主要表現(xiàn)，如：項目經(jīng)理授權不明，權限無限擴大，財務管理失控、項目部公章管理混亂，項目部成員權限不明等等。這些再加上轉分包、再轉分包等因素，往往引發(fā)法律關系的重疊交叉，導致案件事實撲朔迷離。對這些問題，司法實踐中，歷來認識不完全一致，此時與彼時認識也不一致。我們認為：根據(jù)上述現(xiàn)實情況和規(guī)范施工的目的，從舉證責任的角度，倒逼施工方規(guī)范施工管理比較妥當。因此規(guī)定：除法定代表人和約定明確授權的人員外，其他人員對工程量和價款等所作的簽證、確認，不具

5 有法律效力。沒有約定明確授權的，法定代表人、項目經(jīng)理、現(xiàn)場負責人的簽證、確認具有法律效力，其他人員的簽證、確認，對發(fā)包人不具有法律效力，除非承包人舉證證明該人員確有相應權限。這樣有利于限制亂象之源，從源頭上預防糾紛的發(fā)生。

（五）“黑白合同”的認定和結算問題?！昂诎缀贤钡膯栴}比較常見，目前法院審理的建設工程施工合同糾紛案件中，有一半以上涉及到黑白合同，反映了建筑市場的不規(guī)范?！昂诎缀贤币脖环Q為“陰陽合同”，是指建設工程施工合同的當事人就同一建設工程簽訂兩份或兩份以上在價款或者履行方式等方面存在實質性差異的合同。廣義上通常把經(jīng)過招投標并經(jīng)有關政府部門備案的合同稱為白合同，把未經(jīng)登記備案卻實際履行的合同稱為黑合同。對此，《招標投標法》第46條以及建設工程的司法解釋對此類合同均有相關規(guī)定，即招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其它協(xié)議。

司法實踐中，一般認為黑合同無效。但“黑白合同”如何認定，“實質性的差異”如何把握，成了司法實踐中的難題。尤其是建設工程施工合同的履行有其特殊性，周期長、變化大，合同在履行過程中其內容往往會發(fā)生一些變化，這些變化能否構成“實質性差異”，如何把握、如何理解，考驗著法官的聰明智慧。為了進一步規(guī)范法官的自由裁量權，我們認為：認定“黑白合同”時所涉的“實質性內容”，主要包括合同中的工程價款、工程質量、工程期限三部分。對施工過程中，因設計變更、建設工程規(guī)劃指標調整等客觀原因，承、發(fā)包雙方以補充協(xié)議、會談紀要、往來函件、簽證等洽商記錄形式，變更工期、工程價款、工程項目性質的書面文件，不宜認定為《招標投標法》第46條規(guī)定的“招標人和中標人再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議”。

對于“黑白合同”如何結算的問題，實踐中爭議比較大?！妒┕ず贤痉ń忉尅返诙粭l的規(guī)定，當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經(jīng)過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據(jù)。但司法實踐中對于該條的適用，存在不同的解釋。一種觀點認為，只要是“黑白合同”，工程款的結算一律適用《施工合同司法解釋》第二十一條的規(guī)定，即以白合同作為工程結算的依據(jù)；另一種觀點認為，工程款的結算，應當以符合雙方當事人真實意思表示、當事人實際履行的合同作為結算依據(jù)；還有一種觀點認為，要根據(jù)實際情況具體判斷，如果符合司法解釋第二十一條規(guī)定的情形，就應當以備案的中標合同為結算依據(jù)，如果不符合，則應當以符合雙方當事人真實意思表示、當事人實際履行的合同作為結算依據(jù)。由

6 于解釋的不同，導致案件審理十分混亂。我們在調研中發(fā)現(xiàn)，我省司法實踐中，對于該問題的裁判確實不統(tǒng)一，有的以白合同作為結算依據(jù)，有的以黑合同作為結算依據(jù)，還有的采用客觀標準通過審計鑒定按實結算。而且實踐中黑合同、白合同的效力、招投標的必須性、個案的特殊性等也十分復雜。這些情況嚴重影響了該類案件裁判尺度的統(tǒng)一。

對此，我們認為，要按照規(guī)范招投標程序的原則，保護公平競爭市場主體的合法權益，避免“違法人得利益”，防止雙方當事人破壞公平競爭的市場秩序。因此規(guī)定，當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與中標合同實質性內容不一致的，不論該中標合同是否經(jīng)過備案登記，均應當按照《施工合同司法解釋》第二十一條的規(guī)定，以中標合同作為工程價款的結算依據(jù)。

同時，針對當事人通過串標、低于成本價中標等違法進行招投標，“白合同”也無效的情形，如果也讓當事人按照白合同結算工程款，雙方之間的利益就會嚴重失衡，因此，對于這種情形，我們規(guī)定：當事人違法進行招投標，又另行訂立建設工程施工合同的，不論中標合同是否經(jīng)過備案登記，兩份合同均為無效；應當按照最高人民法院《《施工合同司法解釋》第二條的規(guī)定，將符合雙方當事人的真實意思，并在施工中具體履行的那份合同，作為工程價款的結算依據(jù)。

《解答》還對建設工程施工合同糾紛中常見的其他有關合同效力認定、鑒定程序啟動、證據(jù)認定、建設工程價款優(yōu)先受償權等問題，作了解答。

各位朋友，“安得廣廈千萬間”，建筑業(yè)的規(guī)范，事關經(jīng)濟社會的發(fā)展，事關人民生命財產的安全，讓我們共同關注，一起努力，為建設社會主義和諧社會作出貢獻！

全文：

一、如何認定內部承包合同？如何認定其效力？

建設工程施工合同的承包人與其下屬分支機構或在冊職工簽訂合同，將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機構或職工施工，并在資金、技術、設備、人力等方面給予支持的，可認定為企業(yè)內部承包合同；當事人以內部承包合同的承包方無施工資質為由，主張該內部承包合同無效的，不予支持。

二、如何認定未取得“四證”而簽訂的建設工程施工合同的效力？

7 發(fā)包人未取得建設用地規(guī)劃許可證或建設工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂建設工程施工合同的，應認定合同無效；但在一審庭審辯論終結前取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門予以竣工核實的，可認定有效。

發(fā)包人未取得建設用地使用權證或建筑工程施工許可證的，不影響建設工程施工合同的效力。

三、如何認定當事人就工程價款計價方法所約定的條款的效力？

建設工程施工合同約定的工程價款的確定方法雖然與建設工程計價依據(jù)不一致，但并不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，該約定應認定有效。

四、如何認定當事人約定的保修期低于法律規(guī)定的最低保修期限的條款的效力？

建設工程施工合同中約定的正常使用條件下工程的保修期限低于國家和省規(guī)定的最低期限的，該約定應認定無效。

五、如何認定開工時間？

建設工程施工合同的開工時間以開工通知或開工報告為依據(jù)。開工通知或開工報告發(fā)出后，仍不具備開工條件的，應以開工條件成就時間確定。沒有開工通知或開工報告的，應以實際開工時間確定。

六、如何認定工期順延？

發(fā)包人僅以承包人未在規(guī)定時間內提出工期順延申請而主張工期不能順延的，該主張不能成立。但合同明確約定不在規(guī)定時間內提出工期順延申請視為工期不順延的，應遵從合同的約定。

七、發(fā)包人已經(jīng)簽字確認驗收合格，能否再以質量問題提出抗辯，主張延期或不予支付工程價款？

發(fā)包人已組織驗收并在相關文件上簽字確認驗收合格，后又以工程質量存在瑕疵為由，拒絕支付或要求延期支付工程價款的，該主張不能成立。但確因承包人施工導致地

8 基基礎工程、工程主體結構質量不合格的，發(fā)包人仍可以拒絕支付或要求延期支付工程價款。

八、如何把握工程質量鑒定程序的啟動？

要嚴格把握工程質量鑒定程序的啟動。建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人亦未擅自提前使用，發(fā)包人對工程質量提出異議并提供了初步證據(jù)的，可以啟動鑒定程序。

九、發(fā)包人以工程質量為由提出的對抗性主張，究竟是抗辯還是反訴？

承包人訴請給付工程價款，發(fā)包人以工程質量不符合合同約定或國家強制性的質量規(guī)范標準為由，要求減少工程價款的，按抗辯處理；發(fā)包人請求承包人賠償損失的，按反訴處理。

十、哪些證據(jù)可以作為工程量、工程價款的結算依據(jù)？

雙方當事人在建設工程施工過程中形成的補充協(xié)議、會議紀要、工程聯(lián)系單、工程變更單、工程對帳簽證以及其他往來函件、記錄等書面證據(jù)，可以作為工程量計算和認定工程價款的依據(jù)。

十

一、施工過程中誰有權利對涉及工程量和價款等相關材料進行簽證、確認？

要嚴格把握工程施工過程中相關材料的簽證和確認。除法定代表人和約定明確授權的人員外，其他人員對工程量和價款等所作的簽證、確認，不具有法律效力。沒有約定明確授權的，法定代表人、項目經(jīng)理、現(xiàn)場負責人的簽證、確認具有法律效力；其他人員的簽證、確認，對發(fā)包人不具有法律效力，除非承包人舉證證明該人員確有相應權限。

十

二、能否調整總價包干合同的工程量、工程價款？

建設工程施工合同采用固定總價包干方式，當事人以實際工程量存在增減為由要求調整的，有約定的按約定處理。沒有約定，總價包干范圍明確的，可相應調整工程價款；總價包干范圍約定不明的，主張調整的當事人應承擔舉證責任。

十

三、建設工程施工合同無效，但工程竣工驗收合格的，誰有權利請求參照合同約定確定工程價款？

9 建設工程施工合同無效，但工程竣工驗收合格，按照最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定精神，承包人或發(fā)包人均可以請求參照合同約定確定工程價款。

十

四、承包人能否直接請求按照竣工結算文件結算工程價款？

建設工程施工合同明確約定發(fā)包人應在承包人提交竣工結算文件后一定期限內予以答復，且逾期未答復則視為認可竣工結算文件的，承包人可以請求按照竣工結算文件進行工程價款結算。

建設工程施工合同雖約定發(fā)包人應在承包人提交竣工結算文件后一定期限內予以答復，但未約定逾期不答復則視為認可竣工結算文件的，承包人不能請求按照竣工結算文件確定工程價款。

建設工程施工合同約定發(fā)包人在承包人提交竣工結算文件后未答復則視為認可竣工結算文件，但未約定答復期限，且經(jīng)承包人催告后，發(fā)包人仍不予答復的，人民法院可根據(jù)實際情況確定合理的答復期限，但答復期限不應超過60天。

建設工程施工合同中對此未明確約定，承包人不能僅以GF-1999-0201《建設工程施工合同（示范文本）》通用條款33.2條為依據(jù)，要求按照竣工結算文件結算工程價款。

十

五、如何認定“黑白合同”？

認定“黑白合同”時所涉的“實質性內容”，主要包括合同中的工程價款、工程質量、工程期限三部分。對施工過程中，因設計變更、建設工程規(guī)劃指標調整等客觀原因，承、發(fā)包雙方以補充協(xié)議、會談紀要、往來函件、簽證等洽商紀錄形式，變更工期、工程價款、工程項目性質的書面文件，不應認定為《中華人民共和國招標投標法》第46條規(guī)定的“招標人和中標人再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議”。

十

六、對“黑白合同”如何結算？

當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與中標合同實質性內容不一致的，不論該中標合同是否經(jīng)過備案登記，均應當按照最高人民法院《關于審理建設工程

10 施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，以中標合同作為工程價款的結算依據(jù)。

當事人違法進行招投標，當事人又另行訂立建設工程施工合同的，不論中標合同是否經(jīng)過備案登記，兩份合同均為無效；應當按照最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，將符合雙方當事人的真實意思，并在施工中具體履行的那份合同，作為工程價款的結算依據(jù)。

十

七、啟動工程量和工程價款鑒定程序，應該注意哪些問題？

當事人對工程價款存在爭議，不能協(xié)議一致，也無法采取其他方式確定的，可以根據(jù)當事人的申請，對工程造價進行鑒定；雙方當事人均不申請鑒定的，應向負有舉證責任的當事人一方進行釋明，其仍不申請鑒定的，由其承擔舉證不能的法律后果。

訴訟前已經(jīng)由當事人共同選定具有相應資質的鑒定機構對工程價款進行了鑒定，訴訟中一方當事人要求重新鑒定的，不予準許，但確有證據(jù)證明鑒定結論具有最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定的情形除外。

一審訴訟期間對工程價款進行了鑒定，當事人在二審訴訟期間申請重新鑒定或補充鑒定的，不予準許，但確有證據(jù)證明鑒定結論具有最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定情形的除外。

二審訴訟期間，雙方當事人均同意鑒定的，可予準許，但可能損害社會公共利益或第三人利益的除外。

人民法院應避免隨意、盲目委托鑒定和不必要的多次、重復鑒定。根據(jù)雙方當事人的合同約定或者現(xiàn)有證據(jù)，足以認定工程量和工程價款的，不應再就工程價款委托鑒定。

十

八、工程因發(fā)包人的原因未及時竣工驗收，發(fā)包人能否以工程未竣工驗收為由拒絕支付工程款？

發(fā)包人收到承包人竣工驗收報告后，在合理期限內無正當理由不組織竣工驗收的，不能以工程未驗收合格為由，拒絕支付工程價款。

十

九、如何認定建設工程施工合同關于工期和質量等獎懲辦法約定的性質？

11 建設工程施工合同關于工期和質量等獎懲辦法的約定，應當視為違約金條款。當事人請求按照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款，以及最高人民法院《關于適用若干問題的解釋

（二）》第二十七條、第二十八條、第二十九條的規(guī)定調整的，可予支持。

二

十、合同無效是否影響關于工程質量的約定、承諾的效力？

建設工程施工合同無效，不影響發(fā)包人按合同約定、承包人出具的質量保修書或法律法規(guī)的規(guī)定，請求承包人承擔工程質量責任。

二十

一、承包人能否一并請求逾期支付工程款的違約金和利息？

承包人不能按照建設工程施工合同的約定，既請求發(fā)包人承擔逾期支付工程款的違約金，又同時請求支付相應利息。

二十

二、建設工程施工合同無效情形下，誰有權行使優(yōu)先受償權？

建設工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人可以主張工程價款優(yōu)先受償權。分包人或實際施工人完成了合同約定的施工義務且工程質量合格，在總承包人或轉包人怠于行使工程價款優(yōu)先受償權時，就其承建的工程在發(fā)包人欠付工程價款范圍內可以主張工程價款優(yōu)先受償權。

二十

三、實際施工人可以向誰主張權利？

實際施工人的合同相對人破產、下落不明或資信狀況嚴重惡化，或實際施工人至承包人（總承包人）之間的合同均為無效的，可以依照最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的規(guī)定，提起包括發(fā)包人在內為被告的訴訟。

【案例一】 簽訂黑白合同，按實結算付款

2003年9月，某房企與某建筑企業(yè)簽訂一份工程建設“補充協(xié)議”(注：先簽“補充協(xié)議”，正是建筑業(yè)內所謂的“黑合同”)，約定工程造價為3289萬元，并約定不管以后招標文件和中標通知如何，以本補充協(xié)議為準。當年11月，該建筑公司以4837萬元中標。

一年后項目竣工驗收。之后，建筑企業(yè)狀告房企，說，應該支付4837萬元(依照中標合同)，而實際只付了3289萬元，要求付清余款。

分析：此案 “黑”合同在先，“白”合同在后，白合同實際上是雙方當事人串標的結果，而黑合同也是違法在先。

依照《解答》，此案這個情況，黑白合同其實都無效，但是雙方真實意思和實際履行倒確實是按黑合同來的，所以黑合同應該作為實際結算依據(jù)。遂駁回起訴。

【案例二】 內部承包實為掛靠

某會展中心工程，某房企為總包方，將工程全部承包給史某(包工包料包施工方式)，史某又將其中腳手架及其輔助工程交其同鄉(xiāng)張某承包。張某完工后，史某在張某制作的《項目工資清單》上簽字并寫明“同意支付”，并在承諾書上加蓋了該房企項目部圖章。

后來，張某多次催要，史某始終沒有支付款項。張某直接向房企要，房企支付了一部分以后也沒了下文。

張某起訴，要求房企和史某付清余款。

分析：掛靠、轉包、內部承包等，也是建筑業(yè)糾紛的一大源頭。

《解答》的第一條就是關于“如何認定內部承包合同？如何認定其效力”。此案中，史某與房企的所謂承包合同實際上是一種掛靠關系。

史某與張某盡管沒訂合同，倒確實是分包關系。既然史某對所涉工程款項已予以確認，故其應向張某支付相應工程款。而公司與史某采取掛靠方式承包工程，違反相關法律規(guī)定，也應就張某主張的工程款承擔付款責任。

【案例三】 約定保修期限不一定有效

某建筑公司承建了某企業(yè)辦公大樓。合同約定工程保修期為一年。后工程經(jīng)竣工驗收并交付使用。

企業(yè)對大樓進行裝修投入使用后，大樓隨即出現(xiàn)諸多質量問題，該企業(yè)遂停止支付剩余工程款。建筑公司起訴，要求該企業(yè)支付剩余款項。該企業(yè)公司以工程存在質量問題為由予以抗辯。

分析：房屋的質量問題往往是投入使用后才逐漸顯露的，而有的開發(fā)商往往以當初雙方約定的保修期已過來推諉。

《解答》第四條為“如何認定當事人約定的保修期低于法律規(guī)定的最低保修期限的條款的效力？”

理解這一條“解答”要跟《建設工程質量管理條例》第四十條配套來看?！稐l例》40條規(guī)定了建筑工程的最低保修期限，比如，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年等等。

《解答》規(guī)定：施工合同里約定的保修期限如果低于國家和省規(guī)定的最低期限的，該約定應認定無效。

此案中企業(yè)辦公大樓存在一些漏水等質量問題，盡管雙方約定為1年，但是按“《條例》”應該為5年，所以，約定無效，建筑公司應當承擔修復責任。

第三篇：關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要

北京市高級人民法院

關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要

（20141216）

京高法發(fā)［2014］489號

近年來，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問題、新情況。為統(tǒng)一裁判標準和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市

一、

二、三中院及部分基層法院民庭召開了專題座談會，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關法律適用問題，形成以下紀要內容：

一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預售合同的效力

出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經(jīng)竣工驗收合格的，可以認定為商品房現(xiàn)售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

二、預約合同的效力和履行

當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協(xié)議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協(xié)議無效的，不予支持，但預約協(xié)議被認定為商品房預售合同的除外。

預約協(xié)議訂立后，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力

當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋

1

的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。

四、房屋買賣中陽合同的效力

當事人在房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。

當事人對房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）的效力及履行存在爭議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據(jù)隱藏法律行為的性質進行處理。

五、購房指標轉讓合同的效力

當事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。

六、無權處分合同的效力和履行

夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng) 2

釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。 前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應予支持。 “善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。

七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔

夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人（登記方）的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經(jīng)審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)；出賣人的行為構成《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第17條第（2）項或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力

出賣人冒用房屋所有權人名義（如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等）擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的 3

規(guī)定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。

買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權人的，不構成前款規(guī)定的表見代理。

九、連環(huán)買賣中的合同效力

房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據(jù)《物權法》第106條關于善意取得的規(guī)定進行處理。

十、借名買房的認定和處理

借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規(guī)定處理。

房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。 十

一、請求合同繼續(xù)履行的處理

4

當事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內容不明確無法執(zhí)行的風險；當事人堅持不變更的，可以根據(jù)當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發(fā)生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。 十

二、商品房不符合交付條件的處理

買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗收手續(xù)，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。 買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。

商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實際交付之日起三十日內支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。 十

三、買受人拒絕接收商品房的處理

出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣 5

人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。

十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認定

商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過戶登記到買受人名下，并通知買受人領取房屋權屬證書的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關稅費或提供相關證明等自身原因造成的除外。

商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負有為買受人辦理房屋過戶登記的義務，即出賣人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請房屋過戶登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。

因行政部門原因導致買受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責任。 十

五、對待給付義務的同時履行

買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務先于或與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且買受人同意依約支付剩余購房款但出賣人拒絕受領的，法院應當向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經(jīng)釋明出賣人堅持不反訴，僅以買受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。 十

六、一房數(shù)賣中買受人的權利順位

一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應當依據(jù)《全國 6

民事審判工作會議紀要》第二部分第

（二）方面、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。

買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關財產權證照。

十七、第三人過戶登記請求權的行使

房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記；買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。 十

八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行

出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續(xù)履行合同債務，交付房屋并辦理房屋過戶登記。法院應當依據(jù)買受人的訴訟請求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)”。 十

九、房屋漲價損失與一倍賠償?shù)牟⒂?

出賣人具有《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第

8、9條規(guī)定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項賠償數(shù)額相加過分高于買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。

7

二

十、同時主張逾期交房、辦證違約金的處理

出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項違約金相加數(shù)額過高的，法院可以綜合買受人所受實際損失、出賣人的過錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復期間的違約金，擇一高標準予以支持。

商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過戶登記應當支付違約金，買受人同時主張兩項違約金的，依前款原則處理。 二十

一、逾期辦證違約金過高的判斷標準

出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過高，經(jīng)審查買受人實際損失無法確定的，法院可以買受人已付購房款為基數(shù)，在日萬分之三的標準范圍內對違約金數(shù)額進行調整。 二十

二、違約金分別主張與分段主張的調整

房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過高作為抗辯的，應區(qū)分以下情形處理：

（一）出賣人存在多項違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應當綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。

（二）買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過分高于其所受實際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請求。

（三）買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約 8

金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時，應當扣除出賣人已經(jīng)承擔的遲延履行違約金的數(shù)額。 二十

三、違約金訴訟時效的認定

房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計付的繼續(xù)性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關于訴訟時效中斷或中止的相關規(guī)定。

二十四、民間借貸與代理售房的處理

民間借貸關系的借款人在借款時出具委托書，授權貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買賣合同無效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應當知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項及時退還給借款人。

借款人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第（2）項的規(guī)定行使撤銷權。轉讓價格是否明顯過低的標準可以參照《最高人民法院關于適用若干問題的解釋

（二）》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價格達不到當時交易地的市場交易價百分之七十的，一般可以視為價格明顯過低。

法院應當嚴格審查授權委托書的內容、買賣合同的訂立和履行是否符合市 9

場交易習慣、買受人是否實際支付購房款并實地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認定。

二十五、民間借貸與以房抵債的處理

當事人在民間借貸債務履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎借貸債權的擔保，應當根據(jù)當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關系。貸款人可以選擇行使以下權利：（1）貸款人依原基礎借貸法律關系主張償還借款的，應予支持；（2）貸款人在履行清算義務的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應予支持。房屋價值超過擔?；A借貸債權（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。

當事人在民間借貸債務履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質上屬于債務履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規(guī)定處理。 二十

六、以房抵債與調解

當事人以債務糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達成以房抵債協(xié)議的，各級法院應當嚴格依據(jù)《最高人民法院關于房地產調控政策下人民法院嚴格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關規(guī)定，加大對可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協(xié)議的內容一般不出具正式調解書予以確認，確實需要出具正式調解書的，應當報經(jīng)所在法院主管副院長或庭長審核。 二十

七、適用范圍

10

本紀要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農村房屋買賣。

二○一四年十二月十六日

第四篇：保險合同糾紛審理中的若干疑難問題研討

保險合同糾紛審理中的若干疑難問題研討

一、關于商業(yè)險中無責不賠條款的效力問題

2007年7月20日24時03分，駕駛人李東風駕駛車號為豫PH5170/PH551重型普通半掛車，沿滬昆高速公路由西向東方向行駛，當車輛行駛至滬昆高速公路（江西）79KM＋800M（南城、上饒縣境內）時，因操作不當，撞上左側快車道上正常行駛的由駕駛人葉振華駕駛的贛E98879號轎車后沖過中央隔離帶，撞上由駕駛人張凱駕駛的由東往西方向（北線）行駛的贛F86692/F2307掛號半掛車左前部，造成豫PH5170/PH551掛號半掛車上駕駛人李東風、乘車人劉亞琦當場死亡，贛E98879號轎車上駕駛人葉振華、乘車人李巧珍及贛F86692/F2307掛號半掛車駕駛人張凱受傷，三輛車及高速公路路產受損的重大交通事故。2007年8月15日經(jīng)江西省公安廳交通警察總隊直屬支隊第七大隊作交通事故認定：“駕駛人李東風負此次事故的全部責任，駕駛人葉振華、張凱和乘車人李巧珍、劉亞琦不負此次事故的責任。張凱受傷后即被送往醫(yī)院搶救，先后在江西鳳凰醫(yī)院、浙江省富陽市中醫(yī)院住院接受治療，共花去醫(yī)療費54167元。2008年2月28日經(jīng)江西上饒司法鑒定中心司法鑒定：張凱傷殘等級為一處傷殘9級，兩處傷殘10級，為此花去鑒定費600元。2007年10月10日經(jīng)江西省價格認證中心作鑒定：贛F86692—F2037掛號半掛車損失價值為147116元，花去鑒定費5300元。2009年5月15日經(jīng)浙江省富陽市環(huán)山鄉(xiāng)調所委主持調解，原告與張凱就賠償達成協(xié)議，由原告一次性支付張凱賠償款計幣9萬元。另查明，2007年7月30日原告為贛F86692牽引車在被告處投保了保險金額為23萬元的車損險，保險金額為5萬元的車上人員責任險（司機）等險種；為贛F2307掛車在被告處擔保了保險金額為8萬元的車損險等險種，保險期限自2007年7月4日至

2008年7月3日止。

從保險條款及保險單來看，責任免除條款及特別約定條款均沒有被告所稱“交通事故中對無責任的被保險人不予賠償”的約定，被告財保金溪支公司也未提供證據(jù)證明其所稱的該“交通事故中對無責任的被保險人不予賠償”情形已告知原告?！稜I業(yè)用汽車損失保險條款》第二十五條、《車上人員責任保險條款》第二十一條規(guī)定：被保險機動車方負主要責任的，事故責任比例為70%；被保險機動車方負同等責任的，事故責任比例為50%；被保險機動車方負次要責任