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對農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛的思考

隨著城市化進程的加快，拆遷工作大面積展開，因拆遷而帶來的收益使出讓方發(fā)現(xiàn)了其原有房屋的巨大升值潛力，出讓方因而反悔，并以轉(zhuǎn)讓行為違反法律規(guī)定、房屋買賣協(xié)議無效為由，要求受讓方返還房產(chǎn)。因此，宅基地上房屋買賣糾紛呈激增態(tài)勢。農(nóng)民宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓，系由權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。本文僅就宅基地上房屋買賣行為作較為粗淺的探討。

一、宅基地上房屋買賣的若干情形

農(nóng)村村民因另有住房、住房空閑或農(nóng)轉(zhuǎn)非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。從受讓方的主體特點上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之間買賣房屋，其當(dāng)事人雙方畢竟沒有脫離本集體經(jīng)濟組織，一般爭議不大，進入訴訟程序解決爭議的較少。目前主要爭議仍在城市居民和外村村民購買房屋的效力問題上，主要形式表現(xiàn)在：

1、城市居民取得農(nóng)村村民宅基地上房屋的方式：有依據(jù)繼承、贈與等行為取得的；有因農(nóng)轉(zhuǎn)非后仍繼續(xù)持有的；有依據(jù)買賣協(xié)議取得的；有購得訴爭房屋后又將房屋轉(zhuǎn)賣本村村民或外村村民的；也有轉(zhuǎn)手賣給其他城市居民的。

2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區(qū)之間，乃至同一區(qū)縣不同村鎮(zhèn)之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉(zhuǎn)讓后該買方的外村村民又與本村村民結(jié)婚的；有為規(guī)避法律以本村他人的名義購買房屋實際居住的。由于土地所有權(quán)人不同及審批權(quán)限不同，現(xiàn)有訴爭的買賣協(xié)議上可見從村委會到鄉(xiāng)政府蓋章確認(rèn)的多種形式，更以無任何組織確認(rèn)的情況居多。從宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變化上看，訴爭房屋轉(zhuǎn)讓過程中及其后，宅基地使用權(quán)多以未發(fā)生改變?yōu)橹?，也有受讓方取得行政機關(guān)核發(fā)的宅基地使用權(quán)證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。

由于現(xiàn)有法律規(guī)定不夠完善，不夠詳盡，房屋土地管理行政機關(guān)又處于以不予核發(fā)土地使用權(quán)證書為手段的消極管理狀態(tài)，近年來審判實踐中對宅基地上房屋買賣行為的法律適用問題存在諸多爭議。

二、外村農(nóng)民購買本村宅基地上住房的效力

關(guān)于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認(rèn)為：根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999 年《土地管理法》的第43 條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此

規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。

關(guān)于如何理解這些規(guī)定的含義，普遍的觀點認(rèn)為：集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，因此集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的。農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。即使本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)法定機關(guān)審批方為有效。本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民之間房屋買賣應(yīng)為無效。

當(dāng)然，對此也有相反的觀點。該觀點認(rèn)為：目前已有的規(guī)定都沒有明確禁止非本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規(guī)定中得出禁止該類轉(zhuǎn)讓行為的結(jié)論，只是一種對法律規(guī)定的理解和引申，該結(jié)論并不準(zhǔn)確。因此，不能在法律沒有明確禁止性規(guī)定的前提下從法律條文中當(dāng)然理解并引申出禁止某類民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據(jù)農(nóng)村集體土地三級所有的所有權(quán)狀態(tài)，村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組、村集體經(jīng)濟組織或村委會及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織均對其所有的集體土地享有相應(yīng)的處分權(quán)。對于宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，只要訴爭土地的所有權(quán)人表示同意即可，嚴(yán)格的限制流轉(zhuǎn)不符合客觀存在的人口流動狀況及社會發(fā)展的趨勢。

三、宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限

1986 年《土地管理法》第38 條規(guī)定，“農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)?！?999年修訂后的《土地管理法》第62 條則修改為：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)”。

從目前訟爭房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映出的情況可見，對于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門蓋章確認(rèn)的，有經(jīng)村委會蓋章確認(rèn)的，也有當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態(tài)。對于鄉(xiāng)、村兩級的確認(rèn)行為，其效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人則各執(zhí)一詞，意見不一。

關(guān)于宅基地上住房轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)尚未見明確的法律規(guī)定，1986 年及1999 年《土地管理法》的不同規(guī)定，僅表述為農(nóng)村村民建住宅用地，并未明確規(guī)定為轉(zhuǎn)讓行為的審批權(quán)。但土地管理法中審批權(quán)限的變化，可以反映出來的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴(yán)格。

四、審判中的處理原則

在審判實踐中，關(guān)于宅基地買賣的法律適用問題業(yè)已長期、反復(fù)、深入地進行過討論，但爭議頗多、觀點頗多，無法作出定論。占主流的觀點認(rèn)為：應(yīng)堅持限制擅自轉(zhuǎn)讓宅基地、房地

一體轉(zhuǎn)讓、誠實信用、平等保護雙方合法權(quán)益的原則。在審理此類案件的過程中應(yīng)當(dāng)查明的事實包括：

1、買賣雙方的主體身份情況；

2、轉(zhuǎn)讓時間、約定形式、協(xié)議履行情況；

3、出讓方是否為宅基地和房屋的權(quán)利人，有無無權(quán)處分的情形；

4、轉(zhuǎn)讓行為有無按規(guī)定經(jīng)過審批；

5、土地所有權(quán)人對土地使用權(quán)歸屬問題的意見；

6、買受人有無再行轉(zhuǎn)讓的行為；

7、房屋有無裝修，有無翻建、擴建等情形，有無翻擴建的合法根據(jù)；

8、現(xiàn)房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。結(jié)合客觀事實的審查及當(dāng)事人過錯的判斷，針對每個案件的具體情況，裁判結(jié)果也會有所不同。

為避免此類案件在各級各地人民法院審理過程中出現(xiàn)“同案不同判”的現(xiàn)象，統(tǒng)一執(zhí)法尺度，使農(nóng)村房地產(chǎn)買賣行為有章可循，有法可依，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺相關(guān)法律規(guī)范，維護農(nóng)村整體穩(wěn)定，促進農(nóng)村集體土地交易走向健康發(fā)展的良性循環(huán)軌道。

江西省鄱陽縣人民法院王澤生 程必愛