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第一篇：物業(yè)管理中心崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)檢查治安情況及消防設(shè)備設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告處理;

2.嚴(yán)格遵守服務(wù)中心各項(xiàng)規(guī)章制度;

3.負(fù)責(zé)本班工作時(shí)間內(nèi)的安全防范工作;

4.隨時(shí)向領(lǐng)班報(bào)告所處位置，以便于突發(fā)事件發(fā)生時(shí)的緊急支援，掌握各類突發(fā)事件的處理程序及傷員的基本救護(hù)常識(shí);

5.負(fù)責(zé)本班交接班工作，掌握好安全部所有器械;

6.按照巡邏路線、巡查點(diǎn)進(jìn)行巡查，按規(guī)定路線巡查，靈活機(jī)智，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄、報(bào)告，對(duì)可疑人員及時(shí)進(jìn)行清查，并報(bào)告領(lǐng)班;

7.及時(shí)制止客戶、外來(lái)人員或物業(yè)員工的違章行為，維護(hù)小區(qū)公共秩序;

第二篇：物業(yè)人員管理制度

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

市和區(qū)縣(自治縣)價(jià)格、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政、公安、工商、民政部門及其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理工作。

第四條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，交流物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)行為規(guī)范，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛，推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第六條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門、居(村)民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題;

(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題;

(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題;

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;

(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

第二章物業(yè)管理區(qū)域

第七條物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第八條新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到備案申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第九條已經(jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，需要實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參照本條例第七條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買賣合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)業(yè)主、居(村)民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十一條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員;

(三)決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來(lái)源以及經(jīng)費(fèi)管理辦法;

(四)撤銷或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容;

(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請(qǐng);

(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

第十二條不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見(jiàn)并取得過(guò)半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會(huì)代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，業(yè)主可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并于會(huì)前告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

第十四條占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)。

第十五條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請(qǐng)后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)等材料，并負(fù)責(zé)核實(shí)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后十日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組。

籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位派員共同組成。

第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的示范本，擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積;

(四)擬訂業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;

(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名?；I備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單。

前款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。

第十七條業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算;對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個(gè)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。對(duì)已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個(gè)合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù);對(duì)未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的`，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

第十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)對(duì)本條例第十一條第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;業(yè)主大會(huì)對(duì)其他事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)參加。

占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)不組織召開(kāi)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開(kāi)的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開(kāi)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)組織召開(kāi)。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定，但不得少于五人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至三名，業(yè)主委員會(huì)主任是業(yè)主委員會(huì)的代表人。主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生，并由業(yè)主委員會(huì)罷免。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)實(shí)行候補(bǔ)委員制。候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法確定。

候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

第二十三條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具備一定組織能力;

(三)按期履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù);

(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;

(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三篇：物業(yè)管理中心崗位職責(zé)

1、 在行政領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能;

2、 全面掌握各廠區(qū)域設(shè)施、設(shè)備的使用過(guò)程;

3、 負(fù)責(zé)協(xié)助公司工程項(xiàng)目的接管及驗(yàn)收工作;

4、 負(fù)責(zé)各廠區(qū)已接管項(xiàng)目所有強(qiáng)、弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運(yùn)行、管理、維護(hù)、維修、保養(yǎng)，全面掌握各廠區(qū)強(qiáng)弱電系統(tǒng)及其設(shè)備的性能和使用方法;

5、 負(fù)責(zé)各廠區(qū)管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修計(jì)劃，協(xié)助組織、監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目的整改全過(guò)程;

6、 負(fù)責(zé)定期對(duì)各廠區(qū)所管轄的高壓、低壓等配電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表;

7、 負(fù)責(zé)各廠區(qū)施工用電的現(xiàn)場(chǎng)安全管理等工作;

8、 負(fù)責(zé)維修電氣的日常管理、安全教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)及技術(shù)管理、指導(dǎo)工作;

9、 每月底或月初，負(fù)責(zé)各廠區(qū)設(shè)備、辦公及非住戶用房用電計(jì)量的抄錄、匯總。協(xié)助向供電局按照上報(bào)電量繳納電費(fèi)和按照財(cái)務(wù)科目進(jìn)行電量和費(fèi)用分?jǐn)?

10、 負(fù)責(zé)各廠區(qū)部門或外部部門的維修項(xiàng)目或投訴，并進(jìn)行及時(shí)處理及合理解釋工作;

11、 負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作;

12、 定期或不定期提交所需電氣專業(yè)的維修工具、設(shè)備、材料采購(gòu)計(jì)劃和配合填寫相關(guān)表單;

13、 完成上級(jí)主管臨時(shí)交辦的其他工作。

第四篇：物業(yè)人員管理制度

廬陽(yáng)區(qū)雙崗街道作為老城區(qū)老舊小區(qū)分布較多的街道，共有85個(gè)（片）生活小區(qū)，其中有35個(gè)（片）是老舊小區(qū)。在實(shí)際工作中，接受居民投訴較多問(wèn)題是老舊小區(qū)的管理服務(wù)問(wèn)題，也是當(dāng)前為民服務(wù)的矛盾焦點(diǎn)。如何對(duì)零散居民樓和老舊小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的便利和舒適？近日，廬陽(yáng)區(qū)雙崗街道人大工委組織部分人大代表對(duì)街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了專題調(diào)研，并就提升老舊小區(qū)管理的整體水平提出了具體建議。

一、老舊小區(qū)管理中存在的主要問(wèn)題及原因

一是基礎(chǔ)設(shè)施老化落后，老舊小區(qū)管理成本高。由于建造時(shí)間早、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量不高等原因，造成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能無(wú)法滿足居民需要；道路破損嚴(yán)重，停車位、自行車棚、休閑廣場(chǎng)沒(méi)有配建；地下管網(wǎng)因設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低經(jīng)常出現(xiàn)堵塞、破損，時(shí)有污水漫溢現(xiàn)象發(fā)生；沒(méi)有單元門禁和封閉管理，導(dǎo)致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

二是物業(yè)管理費(fèi)收繳難，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。有些老舊小區(qū)是企業(yè)、單位自管，移交到街道后，這部分居民習(xí)慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位宿舍服務(wù)全包的服務(wù)模式，尚未形成花錢買服務(wù)的意識(shí)。在老舊小區(qū)中，低收入家庭居多，其中還包括相當(dāng)一部分的低保戶、外來(lái)務(wù)工人員，由于收入偏低，他們沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)的意愿。由于物業(yè)費(fèi)收繳不上來(lái)，從事老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損，只能靠政府獎(jiǎng)扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過(guò)削減服務(wù)人員、減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)維持較低的服務(wù)水平，這又導(dǎo)致老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的降低。

三是小區(qū)自治組織缺位，小區(qū)自治能力不強(qiáng)。老舊小區(qū)內(nèi)低收入群體較多、受教育程度相對(duì)不高，居民對(duì)自身權(quán)益的期望值往往過(guò)高，而對(duì)維護(hù)公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的訴求呈多樣化，很難達(dá)成一致意見(jiàn)。雖然有小區(qū)成立了業(yè)主自治組織，但由于物業(yè)矛盾多發(fā)、情況復(fù)雜、自治組織成員專業(yè)知識(shí)缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區(qū)事務(wù)、調(diào)解物業(yè)糾紛、推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制、宣傳法律法規(guī)方面，明顯力不從心。

四是主體責(zé)任難以落實(shí)，政府職能發(fā)揮不強(qiáng)。物業(yè)管理涉及政府部門、街道、社區(qū)、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜。如房屋質(zhì)量、二次供水、供配電、電梯等公共設(shè)施維修都不應(yīng)在街道的管理范圍內(nèi)，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來(lái)，不斷有市屬、區(qū)屬企業(yè)生活區(qū)移交到街道管理，但相應(yīng)的管理費(fèi)用并沒(méi)有增加，雙崗街道承擔(dān)了大量居民投訴和物業(yè)調(diào)解工作，每年對(duì)社居委管理的老舊小區(qū)支出約200多萬(wàn)元（包括小區(qū)保潔清運(yùn)人員、值班人員、公共水電費(fèi)及維修費(fèi)用），導(dǎo)致街道人力、財(cái)力不堪重負(fù)，這些都需要上級(jí)政府有關(guān)部門發(fā)揮職能作用，加大管理資金撥付，加強(qiáng)綜合管理，共同改變老舊小區(qū)物業(yè)管理薄弱環(huán)節(jié)。

二、促進(jìn)老舊小區(qū)管理創(chuàng)新的`對(duì)策與思考

作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅(jiān)持“加快整治改造、實(shí)施分類管理、促進(jìn)小區(qū)自治、加強(qiáng)綜合管理”的工作思路，不斷推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新取得新突破。

（一）結(jié)合老舊小區(qū)綜合整治，加快基礎(chǔ)設(shè)施更新步伐

老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化落后是社會(huì)發(fā)展的遺留問(wèn)題，只有加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，老舊小區(qū)才能符合物業(yè)管理市場(chǎng)化的基本要求。

1．提高小區(qū)的封閉性，增強(qiáng)社區(qū)安全性。符合封閉條件的小區(qū)，要盡快建設(shè)圍墻或圍欄，使之與外部街區(qū)隔離開(kāi)來(lái)；對(duì)面積較大的開(kāi)放式小區(qū)，可根據(jù)地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個(gè)封閉式小區(qū)；對(duì)散落的樓幢，可實(shí)施單獨(dú)封閉；不符合封閉條件的，可通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換、危舊房改造等方式，減少開(kāi)放式小區(qū)數(shù)量。

2．推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施改造，增強(qiáng)生活便利性。通過(guò)綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區(qū)安裝小區(qū)大門、樓幢單元門、健身設(shè)施，建設(shè)門衛(wèi)室、自行車棚，改造病害道路、排水管網(wǎng)、水電設(shè)施、天燃?xì)獾扰涮自O(shè)施，恢復(fù)小區(qū)綠化，規(guī)劃停車位，為居民生活提供便利條件。

3．加快綜合整治步伐，增強(qiáng)群眾幸福感。從2012年起，合肥市開(kāi)始進(jìn)行老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治，雙崗街道經(jīng)過(guò)綜合整治的老舊小區(qū)共17個(gè)，這些改造后的老舊小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區(qū)的管理和服務(wù)水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區(qū)兩級(jí)政府要統(tǒng)籌加快老舊小區(qū)綜合整治進(jìn)程，把這一民生工程做實(shí)做細(xì)，不斷提升居民的幸福指數(shù)。

（二）結(jié)合老舊小區(qū)實(shí)際，實(shí)施差異化物業(yè)管理

有針對(duì)性采取居民自管、市場(chǎng)化管理、政府扶持三種機(jī)制相結(jié)合的模式，是提高老舊小區(qū)管理水平的有效方法。

1．已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)。由街道物業(yè)辦依據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況實(shí)施監(jiān)督并予以規(guī)范。未建立自治組織的小區(qū)，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時(shí)，區(qū)級(jí)建設(shè)部門、轄區(qū)街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)在小區(qū)建立自治組織，為下一步規(guī)范實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

2．相對(duì)規(guī)模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)。區(qū)級(jí)建設(shè)部門、街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)在小區(qū)先期成立管委會(huì)，促成召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，確定采取自管、市場(chǎng)化物管或者兩者相結(jié)合的服務(wù)模式，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，選聘物業(yè)企業(yè)或服務(wù)人員，簽訂相應(yīng)合同。小區(qū)自治組織負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，街道、社區(qū)負(fù)責(zé)規(guī)范自治組織的日常工作，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和保障，協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問(wèn)題。

3．相對(duì)規(guī)模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區(qū)。采取業(yè)主自管與政府扶持相結(jié)合的模式，由街道、社區(qū)牽頭成立管理委員會(huì)或居民自治小組，結(jié)合社區(qū)志愿者隊(duì)伍巡防、社區(qū)網(wǎng)格化管理等資源實(shí)施業(yè)主自治，由街道、社區(qū)提供應(yīng)急維修、綠化保潔等基本服務(wù)，以物價(jià)部門核定最低價(jià)格收取服務(wù)費(fèi)用。

4．產(chǎn)權(quán)單位管理的老舊小區(qū)。在街道、社區(qū)的引導(dǎo)幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務(wù)、非營(yíng)利性、費(fèi)用均攤”原則，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位自管。

（三）強(qiáng)化自治組織建設(shè)，提高小區(qū)自我管理能力

1．切實(shí)將自治組織建設(shè)管理納入社區(qū)建設(shè)管理范疇。小區(qū)管理的主體始終是業(yè)主自身，要推進(jìn)小區(qū)自治步伐，根據(jù)“誰(shuí)出資、誰(shuí)受益”社會(huì)準(zhǔn)則，始終把提高小區(qū)自治率作為主要路徑，把小區(qū)自治能力建設(shè)作為工作的落腳點(diǎn)，引導(dǎo)居民廣泛參與到老舊小區(qū)管理創(chuàng)新活動(dòng)中，通過(guò)成立業(yè)委會(huì)或管委會(huì)、居民自治小組等自治組織，著力推進(jìn)小區(qū)管理由“代民作主”向“由民作主”轉(zhuǎn)化。

2．充分發(fā)揮街道社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督作用。街道、社區(qū)要聯(lián)合實(shí)施投訴受理和聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制，制定參與和監(jiān)督物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。落實(shí)牽頭組織業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)選舉責(zé)任，指導(dǎo)居民開(kāi)好業(yè)委會(huì)、管委會(huì)、居民議事會(huì)會(huì)議，通過(guò)民主協(xié)商形式解決小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和問(wèn)題。監(jiān)督小區(qū)自治組織日常運(yùn)作，促進(jìn)小區(qū)事務(wù)公開(kāi)，提高自治活動(dòng)的透明度。通過(guò)建立小區(qū)業(yè)主論壇、市民學(xué)堂等平臺(tái)，加強(qiáng)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，幫助居民樹(shù)立“花錢買服務(wù)”的意識(shí)。

3．積極引進(jìn)和培育社會(huì)中介組織。面對(duì)街道、社區(qū)專業(yè)人員缺乏，小區(qū)自治組織建立程序繁雜、日常工作任務(wù)繁重，物業(yè)矛盾不斷增加的現(xiàn)實(shí)，要積極引進(jìn)和培育社會(huì)中介組織，通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)的形式參與社會(huì)管理，發(fā)揮好他們獨(dú)立性、客觀性、專業(yè)性特點(diǎn)，為居民小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)委會(huì)組建、換屆提供各類咨詢服務(wù)，手把手指導(dǎo)小區(qū)自治組織采取民主協(xié)商方式?jīng)Q策小區(qū)自治事務(wù)，或者以外包服務(wù)的形式，將物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解、法律法規(guī)學(xué)習(xí)宣傳等項(xiàng)事務(wù)承包給社會(huì)中介組織，以減輕街道、社區(qū)的工作負(fù)擔(dān)。

（四）加強(qiáng)綜合治理力度，形成老舊小區(qū)管理合力

1．加強(qiáng)綜合治理力度。應(yīng)將老舊小區(qū)管理納入城市綜合治理，由政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭，建立民政、房產(chǎn)、城管、公安等部門和街道組成的聯(lián)席會(huì)議制度，將老舊小區(qū)自治能力建設(shè)、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管、違章違規(guī)行為糾正、小區(qū)安全等全部納入考核體系，實(shí)施統(tǒng)一考核。各相關(guān)部門和街道要各司其職、同心協(xié)力加強(qiáng)老舊小區(qū)管理力度，確保人力、財(cái)力、物力向老舊小區(qū)傾斜。

2．堅(jiān)持市場(chǎng)化管理為導(dǎo)向。鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主按照市場(chǎng)規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，支持物業(yè)企業(yè)按照合同規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)自治能力建設(shè)的指導(dǎo)力度，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)雙方嚴(yán)格履行合同約定的內(nèi)容。對(duì)于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。

3．強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管。政府物業(yè)管理部門應(yīng)切實(shí)履行行業(yè)監(jiān)管職責(zé)，建立老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)符合投標(biāo)企業(yè)資料庫(kù)，把好市場(chǎng)入口關(guān)。在日常工作中，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務(wù)的指導(dǎo)、檢查，查實(shí)有違法、違規(guī)行為的，將按規(guī)定給予處罰，并將處罰結(jié)果予以通報(bào)，計(jì)入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

第五篇：物業(yè)管理中心崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)園區(qū)日常管理工作;

2、熟悉各種電氣設(shè)備設(shè)施的配置和操作規(guī)程，能迅速排查日常故障;

3、定期安排巡檢強(qiáng)電井、水泵房、樓層，污水泵、樓頂新風(fēng)機(jī)等，做好相關(guān)記錄;

4、對(duì)外政府及對(duì)內(nèi)客戶關(guān)系維護(hù);

5、負(fù)責(zé)完善園區(qū)員工制度，制定園區(qū)崗位要求，督促員工逐項(xiàng)落實(shí);做好考勤記錄。

6、領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作;

7、物業(yè)費(fèi)用的收繳跟進(jìn)，相關(guān)采購(gòu)流程的發(fā)起

8、公司內(nèi)部流程的使用及熟悉。