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第一篇：議完善高校物業(yè)管理制度的構(gòu)建

議完善高校物業(yè)管理制度的構(gòu)建

一、高校物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

(一)高校物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國第六條規(guī)定:[業(yè)主就是房屋的所有人。"在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人---高校。值得強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)使用人---學(xué)生(也即是高校中承租人的一種)和其他[非所有權(quán)人"均不是基于高校物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的[業(yè)主"，不能成為高校物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。無論是高校學(xué)生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主(高校)聯(lián)系，進(jìn)而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主(高校)委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人(包括學(xué)生在內(nèi))，承租人與業(yè)主(高校)之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務(wù)公司是我國物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同接受業(yè)主委員會或者某一業(yè)主的委托，依照我國相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行*化的管理并且獲取相應(yīng)報酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系

中，物業(yè)管理服務(wù)公司是由高校自主選聘，對高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供*化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)*、*化特點(diǎn)以及我國高校所秉持的[管理樹人"[、服務(wù)立人"、[環(huán)境育人"的要求，筆者對物業(yè)管理服務(wù)公司的作用進(jìn)行概括定位，大致包括以下四個方面:一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動空間;二是為高校教學(xué)和管理提供內(nèi)容多元化、具有實(shí)效*之服務(wù);三是維護(hù)高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的*校園;四是通過各種*化的措施實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學(xué)生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個關(guān)鍵主體。嚴(yán)格說來，高校學(xué)生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實(shí)際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時的物業(yè)使用人也叫[非業(yè)主使用人"，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)*利的人。而處于高校管理下的高校學(xué)生，他們的第一個身份是作為學(xué)校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務(wù)的另一個關(guān)鍵主體。學(xué)生接受物業(yè)管理服務(wù)公司的管理，享受其服務(wù)，高校學(xué)生雖然不是物業(yè)管理服務(wù)合同的當(dāng)事人，但從其入學(xué)之時便已獲得[非業(yè)主使用人"之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區(qū)別于我國一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個最為重大的差異，也是筆者

對高校物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行分析研究的重要內(nèi)容。

(二)高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務(wù)行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類建筑設(shè)施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學(xué)、居住和商業(yè)的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務(wù)的場地。物管公司提供的服務(wù)行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個方面:教學(xué)樓、教工住宅樓、學(xué)生公寓和其它相關(guān)場地設(shè)施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養(yǎng)與維護(hù)，水電設(shè)備、消防設(shè)備等相關(guān)設(shè)施的管理、維護(hù)與保養(yǎng)，校園道路的維護(hù)與疏導(dǎo)，停車場地的管理與維護(hù)，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護(hù)，校園文化體育設(shè)施的維護(hù)等活動。

二、我國當(dāng)前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷

(一)學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使

盡管高校學(xué)生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)

督權(quán)，但是在現(xiàn)實(shí)的物管實(shí)踐中，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學(xué)生不是合同的相對方，并且物管公司還負(fù)有高校賦予的對高校學(xué)生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負(fù)責(zé)。在此情形下，學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機(jī)制來提供保障。除此之外，由于高校學(xué)生反映的意見不會直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定*因素。所以，學(xué)生的意見往往被忽略，學(xué)生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導(dǎo)致學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實(shí)亡。

(二)高校物業(yè)管理重管理輕服務(wù)

通過對比外國作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持[服務(wù)第一、管理第二"的原則，然而在現(xiàn)實(shí)中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊(duì)伍的篩選、整合，引進(jìn)一些*化的物管人員，重新培訓(xùn)物業(yè)管理隊(duì)伍，取得了國家承認(rèn)的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為*的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門并不進(jìn)行*法人的登記注冊，難以按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制辦事，也不進(jìn)行*的財務(wù)核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。在這種自身管理隊(duì)伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務(wù)。造成這種現(xiàn)象的原因是:這樣的物業(yè)管理部門不是*物業(yè)管理公司，沒有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當(dāng)作高校的職能部門，對學(xué)生行使管理職能。而

對于那些通過公開競標(biāo)方式引進(jìn)的*物管公司，它們本應(yīng)把學(xué)生奉為[上帝"，好好履行服務(wù)職能，但由于在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行過程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務(wù)功能。因此，我國的高校物業(yè)管理仍舊處于[重管理輕服務(wù)"的狀態(tài)。

(三)高校缺乏*的物管制度

大學(xué)生在高校范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守和高校物管制度，然而，由于高校缺乏*的物管制度，這在客觀上造成了學(xué)生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把當(dāng)作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于規(guī)范大學(xué)生的行為，大學(xué)生基于而接受[服務(wù)"。這就使得物業(yè)管理行為的*質(zhì)變得更加模糊不清，大學(xué)生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。

(四)缺乏物管問題受理機(jī)制

在我國現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時又兼具業(yè)主委員會職能，可謂集業(yè)主委員會與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學(xué)生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護(hù)學(xué)生利益，雙方共同對物管公司進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良*循

環(huán)，更好地完成物管工作。要實(shí)現(xiàn)這一美好設(shè)想，就必須在學(xué)生向高校反饋意見方面開辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實(shí)中，主動設(shè)立受理學(xué)生反映物管問題的[接待平臺"抑或[受理機(jī)制"的高校屈指可數(shù)。細(xì)究其原因，大致有三點(diǎn):首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同是一份[雙贏"的合同，在學(xué)生管理方面，其利益是一致的;其次，從行政關(guān)系上講，高校與學(xué)生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高?？紤]的問題較多，不會一味地替學(xué)生說話;再次，從民事關(guān)系上講，學(xué)生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現(xiàn)對立的一面。

三、完善我國高校物業(yè)管理法律制度的幾點(diǎn)建議

(一)制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

高校物業(yè)管理是我國一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實(shí)際相適應(yīng)。所以，應(yīng)盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進(jìn)行管理的現(xiàn)狀，適時*有針對*的管理規(guī)則，進(jìn)而填補(bǔ)我國高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過比較，我們認(rèn)為我國*地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)頗具借鑒之價值。在*地區(qū)，現(xiàn)行(以下簡稱)并未使用[業(yè)主"這一術(shù)語，反而采用了[住戶"這一概念。

同時，在的第三條第十項(xiàng)將[住戶"范圍作出了詳細(xì)界定，具體包括3類人:[區(qū)分所有權(quán)人"、[承租人"和其他經(jīng)[區(qū)分所有權(quán)人"的同意，取得某一部分物業(yè)的專有使用權(quán)者。的這一規(guī)定，無疑是將所有權(quán)人之外的實(shí)際使用者納入調(diào)整之范圍，有利于更好的維護(hù)[承租人"和其他經(jīng)[區(qū)分所有權(quán)人"之同意取得某一部分物業(yè)之專有使用權(quán)者之利益。所稱[住戶"是某一具體建筑物的實(shí)際使用者，其雖不能像[區(qū)分所有權(quán)人"那樣對建筑物的相關(guān)事務(wù)擁有決策權(quán)，并且作為[非區(qū)分所有權(quán)人"的這一類[住戶"也無權(quán)參與[區(qū)分所有權(quán)人會議"(相當(dāng)于業(yè)主委員會)。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類[住戶"的物業(yè)使用，有鑒于此，*賦予各類[住戶"推選管理委員會或者管理負(fù)責(zé)人的權(quán)利，從而為各類[住戶"提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國高校物業(yè)之管理參照*之及其制度模式較為可行。通過制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學(xué)生與高校同等之主體資格，完善學(xué)生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)，從而能夠更好地維護(hù)學(xué)生的合法權(quán)益。

(二)設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機(jī)制

高校與學(xué)生存在教育行政管理關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境;高校與學(xué)生還存在住宿合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務(wù)聽取學(xué)生反映物業(yè)管理問

題并采取積極的措施。本著[管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人"的教學(xué)理念，高校應(yīng)當(dāng)設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問題的接待平臺或受理機(jī)制，認(rèn)真聽取學(xué)生的意見，對學(xué)生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。

(三)設(shè)立高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度

高等學(xué)校物業(yè)管理的主要對象是大學(xué)生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務(wù)，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理*，以及如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊*以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復(fù)雜得多，這就給高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標(biāo)準(zhǔn)。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務(wù)質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)、相應(yīng)的等級。而欠缺相當(dāng)資質(zhì)的物管公司必須通過相關(guān)部門認(rèn)可的考評和培訓(xùn)，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務(wù)。通過這一措施緩解當(dāng)前普遍存在的學(xué)生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營造更*、更適合學(xué)習(xí)的校園環(huán)境。

(四)制定高校物業(yè)管理規(guī)則

由于我國高校缺乏*的物業(yè)管理規(guī)則，這在客觀上容易造成學(xué)生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把當(dāng)作物業(yè)管理規(guī)則。這就使得物業(yè)管理行為的*質(zhì)變得模糊不清，大學(xué)生分不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。這就要求我國高校、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和學(xué)生(學(xué)生選派代表)三方一起制定與相區(qū)別的，在其中詳細(xì)規(guī)定安全保衛(wèi)制度、留宿外來人員登記審批制度、作息制度等等。同時在中詳細(xì)規(guī)定大學(xué)生所應(yīng)遵守的[物管行為"，并且通過講座或者班會的形式認(rèn)真引導(dǎo)和鼓勵大學(xué)生規(guī)范自己的"物管行為"，從而在物業(yè)管理問題上正真做到有章可循、認(rèn)真遵守、嚴(yán)格執(zhí)行。如此一來，大學(xué)生就能明確分辨物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為，從而更好地維護(hù)學(xué)生的合法權(quán)益。

作者:潘遠(yuǎn)斌 單位:重慶大學(xué)城市科技學(xué)院議完善高校物業(yè)管理制度的構(gòu)建責(zé)任編輯:陳老師

第二篇：學(xué)校物業(yè)管理制度

小學(xué)物業(yè)管理制度

一、物業(yè)管理公司資質(zhì)

參與學(xué)校物業(yè)管理的公司必須是深圳市注冊的專門從事物業(yè)管理的公司，并持有國家貳級以上物業(yè)管理資質(zhì)*書。進(jìn)駐學(xué)校的物業(yè)管理公司須加強(qiáng)對員工職業(yè)道德教育，員工必須統(tǒng)一著裝，身體健康，儀表端莊。

二、物業(yè)管理公司職責(zé)

(一)安全保衛(wèi)

負(fù)責(zé)學(xué)校范圍內(nèi)及大門周邊的安全保衛(wèi)和維護(hù)秩序工作。實(shí)行24小時安全防范巡視，對轄區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作及*治安情況*。24小時對人員出入實(shí)施管理、檢查和控制。在學(xué)生上、放學(xué)時間，大門崗增設(shè)1-2名人員，做好學(xué)生進(jìn)出校門秩序維護(hù)工作，對遲到學(xué)生情況協(xié)助學(xué)校做好登記。對校園內(nèi)機(jī)動巡查，負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防不法行為的發(fā)生。

(二)設(shè)備管理

負(fù)責(zé)校園內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、管理和維護(hù)。

(三)消防管理

負(fù)責(zé)校園內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備的使用和管理及校園內(nèi)火災(zāi)的*和救助工作。落實(shí)消防責(zé)任人，設(shè)立消防組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌握消防*、

滅火器材、噴淋、消防栓的作用、位置和*作方法。檢查校園內(nèi)所有滅火器材的有效期和數(shù)量，并負(fù)責(zé)及時更換、補(bǔ)充。每月進(jìn)行一次全部消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即時報修。

(四)衛(wèi)生保潔

提供校園內(nèi)的保潔服務(wù)，包括公共*、走廊、樓梯、大堂、會議室、辦公室、功能室、衛(wèi)生間等區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及除[四害"等，含物料:保潔工具、清潔劑、垃圾袋等。

(五)綠化養(yǎng)護(hù)

負(fù)責(zé)校園內(nèi)的綠地、花木的養(yǎng)護(hù)(包括澆水、排水、修剪、施肥、松土、除雜、殺蟲、肥料、*品、工具等)，確保校園美觀。定期對室內(nèi)綠植物進(jìn)行施肥、淋水及清潔，確保的綠*植物有強(qiáng)勁的生命力。協(xié)助做好重大節(jié)日、重要活動的綠化美化工作。

(六)安排一名主任在校負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)后勤管理工作。

三、學(xué)校職責(zé)

(一)學(xué)校提供辦公場所，提供必要的值班室和值班人的臨時住宿用房。

(二)按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

(三)支持物業(yè)管理公司依法或依合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理。

(四)對物業(yè)管理公司的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每學(xué)期全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，有權(quán)終止合同。

(五)向物業(yè)管理公司提供和移交相關(guān)的物業(yè)資料，并在物業(yè)管理期滿時予以收回。

(六)對物業(yè)管理公司以書面形式提出的合理化改進(jìn)建議及相關(guān)物業(yè)管理要求。