千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關的《關于房地產(chǎn)的調(diào)查報告》,但愿對你工作學習有幫助,當然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《關于房地產(chǎn)的調(diào)查報告》。
20xx年9月8日至11日,黑龍江省建設廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價師繼續(xù)教育培訓,參會的估價師來自省內(nèi)各個地市。徐處長特意從天津聘請了張弘武老師前來講解,徐處長本人也針對我省的現(xiàn)狀進行了講解和提示,又讓各地市的資深估價師介紹自己地方的估價業(yè)發(fā)展情況和建議,獲益匪淺。在這三天里,我們同行間也有了相互交流的機會。我們邊學習、邊調(diào)研,初步有了一點想法。
一、我省房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展速度較快,數(shù)量多,良莠不齊,估價機構(gòu)規(guī)模普遍偏小,競爭力弱,品牌意識尚未樹立起來。
20xx年的《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》,自20xx年12月起房地產(chǎn)估價機構(gòu)的成立由原來的行政主管單位核準制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制,體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)準入條件的,均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)。許多有創(chuàng)業(yè)意識的人借此機會大舉進入房地產(chǎn)估價行業(yè),紛紛成立估價公司。但多為4-10人的小公司,資質(zhì)低,法人多為賺錢而賺錢,事業(yè)心弱。
(二)估價需求缺乏主動性。
張弘武老師講的對,在西方經(jīng)濟發(fā)達國家,房地產(chǎn)估價專業(yè)人士的社會地位與律師、醫(yī)生一樣,是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問,其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人士。而在中國,幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產(chǎn)估價機構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價師的專業(yè)幫助,絕大多數(shù)是被動或是處弱勢條件下委托估價機構(gòu)進行估價事宜,其主要原因還是中國的估價業(yè)務體制問題。在老百姓眼里,估價就是走個流程,從而房地產(chǎn)估價專業(yè)服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。
(三)估價勘察草率。
有些估價機構(gòu)根本不安排估價人員去現(xiàn)場勘察,甚至有些機構(gòu)偽造現(xiàn)場勘察紀錄及照片。有的機構(gòu)不安排估價人員去現(xiàn)場勘察,只是憑借房地產(chǎn)證復印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機構(gòu)在進行個人住宅物業(yè)評估時,出于成本與收益不對等的考慮,不安排估價人員現(xiàn)場勘察,其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成,室內(nèi)照片則胡亂拼湊。
(四)回扣風盛行。
商業(yè)賄賂是市場經(jīng)濟的通病,是制約市場經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中,但收效甚微。估價行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴重,其嚴重不在于涉及資金量大,而是“量小比例大”。量小,是指估價收費低,估價行業(yè)相對其他行業(yè)來講,每單估價業(yè)務收費低,尤其是目前估價業(yè)務競爭激烈,各估價機構(gòu)估價收費標準競相調(diào)低;比例大,是指回扣比例占總體估價收費的比例大,哈市某銀行以明文形式要求回扣40%,再加上給銀行業(yè)務員的提成,回扣總比例甚至高達60%-70%,這是任何一個行業(yè)無法承受的。
(五)估價機構(gòu)間業(yè)務競爭無序。
企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭,由于估價機構(gòu)所提供的估價產(chǎn)品在客戶心中沒有統(tǒng)一的標準來衡量,而且估價服務結(jié)果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構(gòu)之間業(yè)務無序競爭尤為突出,相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮。“客戶定價法”成為了估價方法,受估價目的所限,哪家估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果能滿足委托方要求,委托方就將估價業(yè)務委托給該家機構(gòu)做。估價機構(gòu)以客戶期望價格迎合客戶,以取得業(yè)務。滋生了估價機構(gòu)為承攬估價業(yè)務,競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。
二、解決對策和建議
一把鋒利的刀,如果管理得當,用在正當?shù)牡胤?,能夠為社會?chuàng)造財富;如果放任對刀的管理,刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報酬并不必為此承擔任何風險,殺人搶錢就會成為一種趨勢。因此說,游戲規(guī)則必須制定好、貫徹好!
(一)加強行業(yè)管理,成立地方估價學會,發(fā)揮學會作用。在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)評估應由行業(yè)學會管理,建設主管部門分層次負責估價師和評估機構(gòu)的資格管理,其他工作,如估價師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術標準和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機構(gòu)之間的民間機構(gòu)――估價師學會負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔。
(二)嚴格市場準入。執(zhí)業(yè)人員和機構(gòu)都實行三級準入制。首先要完善估價專業(yè)人員的系列,根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”,房地產(chǎn)估價師應分高級和中級,初級應為估價員,并設置水電、設備等配套專業(yè)的估價師。應建立三個等級的臺階制,即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學歷和執(zhí)業(yè)時間的限定,跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級,必須經(jīng)過考核,考試,注冊,才能取得資格,并規(guī)定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業(yè)務。而且要實行估價人員責任制,評估所所長和項目負責人必須是中級以上估價師,所有評估報告必須經(jīng)中級以上估價師簽字才能生效,其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經(jīng)高級估價師簽字生效,涉及到配套專業(yè)的評估報告必須有相關配套專業(yè)的估價師介入。允許二級機構(gòu)到外地承接業(yè)務,但要有控制范圍,要比一級低一個檔次。
“準入”的`標準要嚴格。一是與三個等級估價人員相適應,要確立非常嚴格的高級估價師專業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現(xiàn)行估價師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法,其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實務的年限,一般應增加2-3年,筆試內(nèi)容涉及業(yè)務面要寬,要增加面試,注冊時要提供2-3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊(滿五年以上的充其量只能從事估價員工作,但最好不開這個口子),受行政處罰處分的應滿五年才準予注冊。隨著評估業(yè)務的發(fā)展估價師考試和注冊條件要逐步收緊,直至形成非常嚴格的標準。二是三個等級評估機構(gòu)的資格條件偏寬,根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關于房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應具備條件的規(guī)定,每一個等級機構(gòu)有注冊資金,估價師人數(shù),總體從事評估人數(shù),機構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評估業(yè)務數(shù)量等方面都應提高標準,如三個等級評估機構(gòu)的估價師人數(shù)應增加,尤其要規(guī)定一、二級機構(gòu)必設高級估價師,所有機構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70%的比例作限定,而應規(guī)定每一個等級的機構(gòu)應有具體數(shù)量的專業(yè)人員,還應增加評估所硬件設施和信息儲存量(將來信息共享,應規(guī)定評估所有提供信息的義務)的要求。
(三)由政府或?qū)W會牽頭,由各估價機構(gòu)參與簽訂自律條約,只允許以國家規(guī)定的收費標準的六折為最低折扣進行價格競爭,如有違反,堅決進行價格處罰,直至吊銷資質(zhì),并在報紙等重要媒體公布自律準則,讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價競爭、給回扣、與客戶勾結(jié)出具虛假報告、隱瞞真相出具不實報告、為外來報告蓋章收費等違規(guī)行為,一經(jīng)查實,要依法按規(guī)處理,涉及估價師職業(yè)紀律和職業(yè)道德的,由行政部門或行業(yè)協(xié)會予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機構(gòu),要打擊走穴估價師,取消他們的從業(yè)資格。
(四)扶植業(yè)務過硬的估價機構(gòu)。應有重點地扶植一批有實力、有發(fā)展后勁的估價機構(gòu),給予業(yè)務上的指導和支持。要突出機構(gòu)信譽品牌,宣傳幾家信譽品牌過得硬的機構(gòu)。應強化對機構(gòu)人員的動態(tài)管理,鼓勵從業(yè)人員取得多重資格。扶植執(zhí)業(yè)的估價師隊伍,保護他們的利益。仿效發(fā)達國家和地區(qū)的做法,確定估價師不同層次(例如:高級估價師)的標準,強化估價師個人品牌。
三、結(jié)語
在我國,市場經(jīng)濟仍是初級發(fā)展階段,中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達國家尚有一定差距。我們估價行業(yè)的發(fā)展,應有外延發(fā)展轉(zhuǎn)入內(nèi)涵發(fā)展??刂茢?shù)量,提高質(zhì)量。真正讓有知識的從業(yè)人員得到尊重,吸引更多有素質(zhì),愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊伍中!