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第一篇：關(guān)于大理州物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關(guān)于大理州物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關(guān)于大理州物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

為了進一步了解我州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進全州物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，九三學(xué)社大理州委對我州物業(yè)管理現(xiàn)狀進行了調(diào)研?，F(xiàn)將情況報告如下：

一、我州物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

全州共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)85家，其中二級資質(zhì)4家，三級資質(zhì)67家，暫定資質(zhì)14家。從業(yè)人員近5000人，其中具有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證的管理人員約460人，考取全國注冊物業(yè)管理師近20人，專業(yè)技術(shù)人員721人（其中：高級職稱25人，中級職稱491人，初級職稱205人）。我州物業(yè)服務(wù)企業(yè)分布情況為：大理市40家，創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)16家，度假區(qū)5家，漾濞縣1家，祥云縣5家，彌渡縣5家，南澗縣1家，巍山縣2家，永平縣4家，洱源縣3家，鶴慶縣2家，賓川縣1家，劍川縣、云龍縣還沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。我州物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要分布于大理市、二級企業(yè)全部在大理市。我州至2013年底共建成商品房面積約674.57萬平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對總建筑面積達1000萬余平方米的住宅和非住宅物業(yè)項目實施了物業(yè)管理。隨著商品住房的大量建成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在穩(wěn)步增長。其中大理市物業(yè)管理走在全州前列，其發(fā)展也最具有代表性。我們通過實地走訪大理市好、中、差三類物業(yè)管理公司，了解到以下情況：目前，大理市共有物業(yè)管理企業(yè)40余家，主要組成方式有三種類型：第一類是由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部，隸屬于房地產(chǎn)公司，這類企業(yè)往往是一些新開發(fā)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，從業(yè)人員素質(zhì)相對較高，工資待遇也較好，虧損部分可由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，發(fā)展壓力相對較小。第二類是物業(yè)管理企業(yè)從房地產(chǎn)公司獨立出來，這類企業(yè)所管理面積主要是新建小區(qū)和以前的老小區(qū)，新建小區(qū)都有維修基金，而2002年以前建設(shè)的老小區(qū)多數(shù)沒有維修基金，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，工資待遇也較差，存在一定的發(fā)展壓力。第三類是獨立組建的物業(yè)管理公司，由物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)管理合同，僅靠微薄的管理費用來維持運轉(zhuǎn)，所提供服務(wù)涵蓋了維修、保潔、綠化、治安等。這類企業(yè)所管理的多是一些房改房、福利房，辦公室等老舊小區(qū)，從業(yè)人員年齡

大、素質(zhì)普遍偏低，絕大多職工工資待遇低于大理市最低工資標(biāo)準，招聘不到保安、保潔人員，發(fā)展舉步維艱。

二、我州物業(yè)管理面臨的困難和問題

隨著經(jīng)濟和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高，全州物業(yè)管理服務(wù)的整體現(xiàn)狀既不適應(yīng)社會發(fā)展需要，也不適應(yīng)居民日益改善的物質(zhì)生活需求。由于受到政策、資金等方面的制約，加之物業(yè)管理公司在服務(wù)管理方面還存在著差距，缺乏與業(yè)主之間的溝通機制，缺乏行業(yè)性法規(guī)的保障等因素，導(dǎo)致業(yè)主的不滿意度不斷上升，業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度不高成了較為普遍的問題。物業(yè)管理之所以成為投訴的焦點，主要集中在四個方面：一是物業(yè)維修不及時；二是物業(yè)服務(wù)不到位；三是大水表、大電表的消耗難以分攤，成為業(yè)主拒交水電費和管理費的重要原因；四是物業(yè)收費標(biāo)準偏低，很多工作心有余而力不足。分析上述矛盾的成因，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）政策法規(guī)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要

現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》均于2007年頒布實施，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，其中部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀，且云南省也沒有相關(guān)的物業(yè)管理辦法頒布，僅大理市于2006年制定了《大理市物業(yè)管理實施辦法》（試行）。其次，其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，尤其是對開發(fā)商在辦公區(qū)與住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)承擔(dān)的配套服務(wù)設(shè)施不落實、質(zhì)量差或標(biāo)準低等問題缺乏有效的制約手段，物業(yè)管理主管部門缺乏依法監(jiān)督和協(xié)調(diào)的依據(jù)。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核不嚴，在市場準入、招投標(biāo)、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面缺乏具體性和可操作性，由此產(chǎn)生的大量矛盾和糾紛無章可循，得不到及時有效的解決，影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）歷史遺留問題直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生

改革開放以來，特別是在上世紀九十年代中期以前，形成了全民開發(fā)房地產(chǎn)的局面。為了盡快解決居民的居住困難，社會上采取多種途徑、多種形式建造了大量的居民住宅。這類住宅往往是標(biāo)準低、規(guī)模小、質(zhì)量差，配套設(shè)施嚴重不齊。無序的開發(fā)留下眾多后遺癥，開發(fā)建設(shè)單位把這類房屋賣給個人以后不再過問，行政事業(yè)單位的房改房也屬此類。這類住宅建造至今已有10-20年左右，絕大部分都處于無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居民意很大，不斷向有關(guān)部門反映，信訪投訴不斷，不安定、不安全的因素較為突出。一些小區(qū)由于配套建筑及設(shè)施不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確等問題，業(yè)主入住后逐步暴露出來并長期得不到解決，比如龍苑小區(qū)就曾因房多車位少，車子進不去出不來而產(chǎn)生堵車堵門事件，造成了三不管，交警不管、城管不管，物業(yè)不合管但不敢不管，致使業(yè)主遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，并借故拖欠物管費，引發(fā)糾紛，造成了不好的影響。一些道路權(quán)屬不清，市政路和小區(qū)路權(quán)屬不明，修路時互相推諉。

由于諸多歷史遺留問題未能得到及時解決，社會上普遍缺乏對房地產(chǎn)商與物業(yè)管理公司的正確區(qū)分，認為房地產(chǎn)使用過程中出現(xiàn)的問題就應(yīng)該是物業(yè)的問題，就應(yīng)該由物業(yè)來解決。比如有的垃圾房設(shè)計擺放地點不合理，影響了業(yè)主的生活，業(yè)主要求移動而物管又無法滿足，業(yè)主就以此為理由而拒交物業(yè)管理費。凡此種種，物業(yè)管理被曲解而定義成為一個被消費售后的投訴機構(gòu)，權(quán)責(zé)不明問題成為導(dǎo)火索，物管為此承擔(dān)了很多不屬于自已的責(zé)任，忍受了諸多消費者怨言及投訴，成了替罪羊，在夾縫中求生存。

（三）業(yè)主花錢買服務(wù)的消費觀念尚未形成

物業(yè)管理費標(biāo)準太低，企業(yè)很難維持正常的運行，物業(yè)管理招投標(biāo)工作難以進行，致使市場化運作機制難以形成，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。例如：在行業(yè)中效益較好的大通花韻藍灣龍苑小區(qū)，所收取的物管費從0.55元/㎡元到0.8元/㎡；而建安公司物業(yè)管理所服務(wù)的多為老舊小區(qū)，所收取的物管費從0.35元/㎡到0.6元/㎡，建安物管所服務(wù)的總面積為25萬平方米，平均收費為0.42元/㎡，企業(yè)有110多員工，每月的物管費不過10萬余元，如此低的費用是很難維持生存的，發(fā)展就更談不上了。物業(yè)管理作為一項全天候的服務(wù)，僅靠收取員工的服務(wù)費來生存。但由于多年來形成住房不交管理費的舊觀念短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，加之長期以來的“大福利”思想根深蒂固，許多人總認為維修費、物管費是公益性的，與已無關(guān)，應(yīng)由“公家”出，根本沒意識到物業(yè)管理服務(wù)費是當(dāng)今居住的必需消費，思想觀念還停留在上世紀住房不花錢的時代。部分小區(qū)居民自覺繳納物業(yè)管理費的意識較差，不愿交納物業(yè)管理費，物業(yè)管理收費難是一個普遍存在的現(xiàn)象，物管企業(yè)在虧損運營，在收費標(biāo)準上調(diào)難的狀態(tài)下，企業(yè)唯一的辦法就是不斷壓低員工的微薄收入，導(dǎo)致員工流失，服務(wù)范圍縮小，服務(wù)質(zhì)量下降。以建安物業(yè)為例：員工均無“五險”，最高工資為1250元/月，低的為800-1000元/月，而大理市的最低工資標(biāo)準為1270元/月。效益較好的大通公司曾做過測算，物業(yè)收費要1.05元/㎡才能持平。目前的狀況是：一方面業(yè)主出得起物管費卻不愿出，另一方面卻要求住得既安全又舒服，真是又要馬兒好，又要馬兒不吃草，權(quán)利與義務(wù)相悖，造成物業(yè)管理收費偏低，物管企業(yè)缺乏活力。

（四）物業(yè)管理人員缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識

由于很多物業(yè)管理行業(yè)從屬于開發(fā)商的后勤部門或售后服務(wù)部門，這些人員沒有相應(yīng)的管理知識和技能，不能適應(yīng)工作的要求。而物業(yè)管理經(jīng)理人市場又尚未形成，物業(yè)管理公司無法招募到所需的合格的人員，物業(yè)管理水平低下也就成為了一種必然。目前，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，年齡大，管理服務(wù)不到位，物管公司對企業(yè)人員的培訓(xùn)不夠重視，缺乏職業(yè)道德和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，各級各類人員的崗位責(zé)任、工作標(biāo)準和考核標(biāo)準偏低，督管不力，導(dǎo)致管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好。物業(yè)管理公司的崗位很多都屬于技術(shù)含量較低的工作，公司管理人員也認為這些簡單的工作誰都能做，因此招募人員時更側(cè)重于從降低成本這個角度來招聘。由于缺乏正確的服務(wù)意識，當(dāng)保安、電梯管理這些關(guān)系著消費者人身安全的環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時，消費者必然會增加對物管公司的不滿，從而導(dǎo)致物管被投訴的數(shù)量上升。

（五）從業(yè)人員工資待遇差

我州物業(yè)管理收費標(biāo)準基本是由政府定價或制定指導(dǎo)價、建設(shè)單位補貼，多種經(jīng)營、以副補主。目前，我州物業(yè)服務(wù)費繳費率在50-80%之間徘徊，物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁；由于待遇又差又低，整個行業(yè)陷入低工資與人員高流失的惡性循環(huán)，服務(wù)水平日趨下滑；收費標(biāo)準上調(diào)難，在目前“協(xié)商定價”機制下，物業(yè)管理提出調(diào)整收費標(biāo)準提議基本上得不到業(yè)主通過，結(jié)果導(dǎo)致越來越多物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)范圍萎縮、服務(wù)內(nèi)容減少或放棄撤離，物業(yè)管理長期低成本運作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”，最終受損的是業(yè)主權(quán)益。由于收費標(biāo)準低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支不能平衡，企業(yè)只有降低員工工資、福利，盡量節(jié)約開支，員工干著最苦最累最臟的活，連最低工資標(biāo)準都拿不到，收入低、福利差，人員流動性大，導(dǎo)致整體服務(wù)水平降低，投訴發(fā)生率增加。我州目前物業(yè)管理企業(yè)職工平均工資明顯低于全州城鎮(zhèn)在崗職工平均工資，絕大多數(shù)從業(yè)人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競爭力極低，導(dǎo)致從業(yè)人員流動性較大，素質(zhì)不高。從業(yè)人員除管理類外，一般均不簽訂勞動合同，部分物管公司保潔、保安日工作時間超過12小時，長期超負荷勞動，工資待遇差，一些業(yè)主還不尊重物管從業(yè)人員，任意責(zé)難和辱罵，導(dǎo)致從業(yè)人員心理負擔(dān)過重，產(chǎn)生了一系列心理問題。如果企業(yè)連起碼的服務(wù)項目都不能維持正常運作，勢必影響我州的物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。

（六）無償代收水電費屢屢虧本

受水電行業(yè)的“老大”地位的壓制，物管企業(yè)無償代收水電費屢屢虧本，卻得不到應(yīng)有的補償。在電費水費的代收代繳方面，物業(yè)公司每月的月頭要先墊支一大筆水電費，然后再一家一戶收取，付出了人力物力且沒有代理費，水電總表的損耗業(yè)主堅決不愿分攤，水電行業(yè)也不承擔(dān)，水電損耗和滯納金都由物業(yè)公司來承擔(dān)，加大了不該由物管承擔(dān)的成本。目前欠費業(yè)主越來越多，欠費金額越來越大，不得以曾出現(xiàn)公司起訴業(yè)主情況，這更加劇了業(yè)主的抵觸情緒，造成收費更加困難，不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。而迫于水電“老大”的壓力，在虧本的情況下，物管企業(yè)也不敢不為其代收水電費，水電“老大”這種不負責(zé)任的“拋包袱”，讓弱勢企業(yè)為其不負責(zé)任買單，既不公平，更不合理。

（七）我州現(xiàn)行稅收政策影響了物業(yè)企業(yè)發(fā)展

我州現(xiàn)行稅收政策對物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在稅率偏高、稅基不盡合理、重復(fù)征稅的問題。一是服務(wù)項目在不同的行政區(qū)劃內(nèi)要求必須成立新公司或成立分公司且必須有注冊資金，因而影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目業(yè)績積累，導(dǎo)致企業(yè)不能達到資質(zhì)升級要求，不但阻礙了企業(yè)自身建設(shè)和發(fā)展，還增加了企業(yè)經(jīng)營成本。二是計稅基數(shù)不合理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)服務(wù)費中的物業(yè)服務(wù)支出，屬于代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、綠化養(yǎng)護等物業(yè)服務(wù)日常開支，同水電費一樣具有代收代付性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基。三是稅率偏高。目前，物業(yè)管理歸屬“服務(wù)業(yè)”，適用5%的稅率，但物管是一個微利甚至是虧損的企業(yè)，相對交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。四是重復(fù)征稅：物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在專業(yè)分包，如國家法律法規(guī)規(guī)定的消防維保、電梯維修等必須委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額繳納營業(yè)稅，不允許專業(yè)分包支出稅前抵扣，這是不公平的，加重了企業(yè)的負擔(dān)。

（八）維修資金專管系統(tǒng)尚未建立

自2003年1月1日起，我州各縣（市）開始對各轄區(qū)內(nèi)銷售的商品房代為收取及管理維修資金以來，截止2014年7月，全州共歸集維修資金28440.88萬元。隨著近年來我州商品房開發(fā)及銷售量的增加，收取房屋維修資金總額逐年增加，前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，目前我州尚未成立專門維修資金監(jiān)管機構(gòu)，管理信息化程度低，缺乏專人管理，維修資金監(jiān)審批長，報帳難，未達到國家專戶儲存，具體到戶的要求。

管理人員不足，以大理市住建局物管科為例，全科僅有兩人，僅能監(jiān)管老城區(qū)，在物業(yè)管理上只能跟著房產(chǎn)證走，無力顧及其他工作。全州各縣市物業(yè)管理的行政監(jiān)管工作也是日益繁重，工作人員和經(jīng)費明顯欠缺，既要承擔(dān)物業(yè)管理項目的監(jiān)管、指導(dǎo)業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉等工作，還要承擔(dān)投訴糾紛處理等一系列問題。人員不足和經(jīng)費匱乏已影響到監(jiān)管的力度和執(zhí)法的效果，成為行政監(jiān)管的瓶頸。

（九）業(yè)主自治活動不規(guī)范

一是業(yè)主大會和業(yè)主委員會難以成立。雖然國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立作了明確規(guī)定，但實際上大多數(shù)住宅小區(qū)并未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。沒有業(yè)主委員會，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺少溝通與聯(lián)系的橋梁，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益難以有效維護，物業(yè)糾紛難以得到及時有效處理，業(yè)主自治制度未得到有效貫徹執(zhí)行。雖然業(yè)主委員會是一個代表業(yè)主權(quán)利的機構(gòu)，但是由于業(yè)主缺乏自治的法律意識，經(jīng)費缺乏、沒有辦公場所、住宅小區(qū)的高空置率等原因，再由于房屋質(zhì)量、辦理產(chǎn)權(quán)證、配套設(shè)施不到位等問題，使得開發(fā)商頻頻阻撓小區(qū)成立業(yè)主委員會；物業(yè)管理公司則擔(dān)心成立了業(yè)主委員會將對他們的工作形成壓力；還有一些既得利益者，如一些共用區(qū)域被某些業(yè)主擅自占有，亂搭建影響了他人生活者，對成立業(yè)委會產(chǎn)生抵觸情緒等等，都阻撓了業(yè)主委員會的成立。二是業(yè)主委員會運作不規(guī)范。受制于經(jīng)費匱乏、人員多為兼職、權(quán)威性不夠等因素，導(dǎo)致業(yè)主委員會運作不透明、履職不務(wù)實、沒有充分反映和維護業(yè)主權(quán)益。

三、推進我州物管行業(yè)健康發(fā)展的建議

（一）進一步完善我州物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)體系，加大執(zhí)法力度

按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》，盡快出臺我州物業(yè)管理的地方性法規(guī)，根據(jù)州情盡快修訂我州的相關(guān)法規(guī)。對目前爭議較多的以及處在真空地帶的問題，及時出臺相應(yīng)的政策，提高可操作性，特別是在目前大量出現(xiàn)的糾紛和矛盾方面做出具體規(guī)定，以化解各方矛盾，完善相關(guān)的物業(yè)管理配套政策，明確相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，嚴格審核物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。政府要通過自己的權(quán)威使物業(yè)管理工作有序、健康發(fā)展，對物業(yè)管理市場形成、發(fā)展所必須的文件盡快出臺，積極研究制定物業(yè)管理實施細則，明確物業(yè)管理公司和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，做到有法可依，違法必究。加強市場監(jiān)管，建立嚴格的市場準入制度，強化物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核，要求和嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，避免物業(yè)公司惡性競爭，完善物業(yè)管理市場退出制度，加強物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督檢查和執(zhí)法力度，規(guī)范物業(yè)管理市場。同時，將解決開發(fā)商遺留問題列入建設(shè)行政主管部門監(jiān)管的重點之一，切實加強對違規(guī)裝修、亂搭建、居改非等違法違規(guī)行為的執(zhí)法力度。著力解決老舊小區(qū)遺留問題。

（二）調(diào)整行業(yè)稅收政策、推行行業(yè)補貼政策

一是對物管業(yè)的稅收政策進行調(diào)整，在稅收政策上對該行業(yè)有所扶持。以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基計征營業(yè)稅及其附加，切實為企業(yè)減負；逐步實行物業(yè)管理行業(yè)與交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通訊業(yè)等行業(yè)一致的營業(yè)稅稅率，從5%降至3%，允許外包服務(wù)支出作為稅前抵扣項目，從計征稅基中予以扣減；加強稅收政策研究，在本州內(nèi)允許同一個物業(yè)公司在州內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)項目，無需再注冊成立新的公司或分公司。二是推行社會保險補貼，物業(yè)管理從業(yè)人員依照規(guī)定繳納社會保險費，企業(yè)為實際繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險費由當(dāng)?shù)刎斦a貼，以解除員工拓后顧之憂。三是推行物業(yè)管理補貼，對老舊小區(qū)、保障性住房小區(qū)等實施專業(yè)化物業(yè)管理或準物業(yè)管理的區(qū)域，應(yīng)給予物業(yè)企業(yè)一定的補貼。四是由政府出臺政策，物管進家入戶代收代繳的水電費服務(wù)，由供水部門及供電部門給予一定范圍內(nèi)的耗損減免及相應(yīng)的勞務(wù)補貼。五是減免對物管企業(yè)這樣的小微企業(yè)的公益性攤派，如每年殘疾人基金、植樹費等。六是推行節(jié)能減排改造補貼，對因節(jié)能補貼改造公共設(shè)施設(shè)備的支出，以及節(jié)能降效成效突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一定補貼或獎勵；推行培訓(xùn)補貼政策，參加定點培訓(xùn)機構(gòu)組織的服務(wù)技能培訓(xùn)人員，享受培訓(xùn)所在地的職業(yè)培訓(xùn)補貼。

（三）制定差異化定價體制，建立物業(yè)服務(wù)費聯(lián)調(diào)機制

一是因地制宜地制定和完善物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準和收費標(biāo)準，推廣“菜單式服務(wù)、等級化收費”分級定價體制，推進酬金制收費方式。二是建立物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準與最低工資標(biāo)準或CPI聯(lián)調(diào)機制。當(dāng)最低工資標(biāo)準或CPI浮動比例超過調(diào)整基線時，物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格可按服務(wù)合同相應(yīng)聯(lián)調(diào)。

（四）加強宣傳引導(dǎo)，增強業(yè)主的有償消費觀念

人們對物業(yè)管理消費觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對物業(yè)管理重要性的認識，要通過開展形式多樣、豐富多彩的教育活動，大力宣傳物業(yè)法律法規(guī)和物業(yè)管理知識，著力培養(yǎng)物業(yè)公司的服務(wù)意識、業(yè)主的市場意識，幫助業(yè)主正確認識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理，明確雙方在物業(yè)管理中所處的地位、權(quán)利和義務(wù)。媒體和社會輿論導(dǎo)向應(yīng)站在促進物業(yè)管理行業(yè)健康成長的高度，負責(zé)任地對行業(yè)內(nèi)發(fā)生的各種事件進行客觀、公正地分析和報道。要改變過去報紙、電臺對物業(yè)管理單一批評為主的現(xiàn)象，除了必要的曝光批評之外，還應(yīng)大量宣傳報道物業(yè)管理所起的作用及給人民安居樂業(yè)帶來的好處，廣泛宣傳物業(yè)良好的精神面貌和敬業(yè)精神，通過多種形式和渠道加強與業(yè)主的深入溝通和交流，提高業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的聯(lián)系和相互了解，讓廣大業(yè)主了理解物管，支持物管。各有關(guān)部門要采取措施，加大對物業(yè)管理的支持力度，逐漸樹立物管理企業(yè)的良好形象和品牌形象。物業(yè)公司也應(yīng)加強與業(yè)主之間的有效溝通與聯(lián)系，拉近雙方之間的距離，通過良好的互動使業(yè)主對物業(yè)公司產(chǎn)生信任，逐步轉(zhuǎn)變業(yè)主對物業(yè)管理的偏見，逐漸樹立業(yè)主正確的物業(yè)有償消費觀念和規(guī)范誠信的物業(yè)消費意識，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的對等統(tǒng)一，促使物業(yè)管理向健康有序方面發(fā)展。

（五）進一步理順管理體制，建立長效管理機制

物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，要按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，理順物業(yè)管理體制。要在行業(yè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下，充分依靠各相關(guān)部門、社區(qū)的管理作用，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作體制。要建立各級領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和工作機構(gòu)，長期缺編的狀況應(yīng)予改善，不足的人員應(yīng)當(dāng)補齊，做到領(lǐng)導(dǎo)工作有人抓、具體工作有人做。物管部門要與社區(qū)密切合作，加大對業(yè)委會的組建、換屆和日常管理工作的指導(dǎo)，進一步規(guī)范業(yè)委會的運作，提高業(yè)委會自治管理的水平。管理部門定期對本區(qū)域內(nèi)的小區(qū)進行檢查考核，加強對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，進行不定期巡查，強化日常管理，不斷規(guī)范其行為，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低直至取消物業(yè)管理資質(zhì)，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

（六）建立大理州住宅維修資金信息化管理系統(tǒng)

建立住宅維修資金信息化管理系統(tǒng)將是提高維修資金管理水平的必要途徑，為進一步加強房屋專項維修資金管理，提高專項資金管理規(guī)范化水平，建議大理州住建局房管科會同有關(guān)部門著手建立全州房屋專項維修資金信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)房屋專項維修資金自存入業(yè)主管理專戶之日起記賬到戶、結(jié)息到戶，專管專用。同時建立起房屋專項維修資金查詢系統(tǒng)，向業(yè)主免費提供查詢服務(wù)，方便業(yè)主交存、查詢和使用，進一步加強動態(tài)管理。

（七）加強管理，嚴把規(guī)劃關(guān)

政府在小區(qū)規(guī)劃時要嚴格把關(guān)，把車位關(guān)、垃圾房位置關(guān)，不留夠車位、垃圾房影響住戶的不予審批。有關(guān)部門應(yīng)明確各小區(qū)的道路權(quán)屬，從根本上防止相互推諉扯皮的現(xiàn)象發(fā)生。

（八）盡快籌措維修基金，防范于未燃

通過政策支持和引導(dǎo)，盡快采取按戶收取的方式，逐步籌措、建立老舊小區(qū)的維修基金，以避免將來因維修出現(xiàn)的不安定因素。要讓物業(yè)監(jiān)管部門切實承擔(dān)起管理責(zé)任來，辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證要由要由物業(yè)管理先把關(guān)，前業(yè)主必須交清所欠的水電費和物業(yè)費才給予辦證，以減少后面因欠費而產(chǎn)生的矛盾和糾紛。

（九）提高行業(yè)自律水平，強化企業(yè)社會責(zé)任感

一是成立我州各縣市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，支持其參與公共服務(wù)和社會管理，切實提升公信力；制定行業(yè)行規(guī)，加快推進行業(yè)誠信體系建設(shè)，努力構(gòu)建和維護良好的物業(yè)服務(wù)市場秩序。二是優(yōu)化管理職權(quán)配置，建立政府主管部門與行業(yè)協(xié)會相結(jié)合的管理體制，將行業(yè)協(xié)會納入社會管理體系。三是建立建全政府購買物業(yè)服務(wù)機制和表彰獎勵機制，對依法協(xié)助相關(guān)政府部門工作的物業(yè)管理企業(yè)支付相關(guān)費用，激勵和引導(dǎo)其利用自身資源積極參加和諧社會和文明社區(qū)建設(shè)。

第二篇：我縣棉紡企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)研報告

我縣棉紡企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)研報告

一、當(dāng)前我縣棉紡企業(yè)總體情況

當(dāng)前，我縣棉紡企業(yè)年紡紗能力為220萬紗錠。截止6月底，我縣棉紡企業(yè)127家，其中盈利企業(yè)16處，保本經(jīng)營企業(yè)的38處，虧損企業(yè)的43處。當(dāng)前，我縣從事混紡的企業(yè)效益則相對較好，處于微利狀態(tài)。開工企業(yè)中，庫存較少的企業(yè)能夠保持全天運轉(zhuǎn)，庫存多的企業(yè)多采取錯峰用電的方式，降低生產(chǎn)成本?？傮w來看，我縣只有少數(shù)企業(yè)實現(xiàn)微利經(jīng)營，多數(shù)企業(yè)處于保本或虧損狀態(tài)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本分析：目前，21支棉紗價格2.65萬元左右/噸，32支棉紗價格2.75萬元左右/噸，其中進口原棉價格在1.85萬元左右/噸，21支紗的人工工資、電費等生產(chǎn)成本在6000元左右/噸，32支紗的人工工資、電費等生產(chǎn)成本在7000元左右/噸，平均每噸紗虧損在300-1000元左右。停產(chǎn)企業(yè)中，環(huán)錠紡企業(yè)13處，加工能力10.4萬紗錠，占全縣的7.2%；氣流紡企業(yè)17處，停車56臺，占全縣氣流紡設(shè)備的22.2%。2012年，整個棉紡產(chǎn)業(yè)面臨復(fù)雜多變的形勢，宏觀經(jīng)濟環(huán)境不佳，國內(nèi)消費信心不振，國際歐債危機影響不退，使本來已經(jīng)從去年開始出現(xiàn)下滑的紡織市場形勢變得更加嚴峻。加上印度、越南等地的低檔紗線價格明顯低于我國，一些外國采購商將低檔紗線和服裝訂單轉(zhuǎn)移到南亞和東南亞，導(dǎo)致國內(nèi)從事低檔紡紗和服裝加工的企業(yè)訂單減

1少。對棉花后市的不確定性預(yù)期，使得整個紡織鏈條的企業(yè)如履薄冰，步履維艱。就目前，還觀察不到導(dǎo)致形勢向好的有利因素，預(yù)計下半年尤其是國慶節(jié)前這段時間很難有大的好轉(zhuǎn)。

二、當(dāng)前有皮棉庫存的棉紡企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況

甲企業(yè)：4月份時庫存皮棉可以用一個月左右，約600噸，經(jīng)過

5、6兩個月份的生產(chǎn)，這部分皮棉已經(jīng)和陸續(xù)購買的皮棉配合使用完畢。目前，生產(chǎn)經(jīng)營情況不容樂觀，噸紗虧損300到500元，尤其是6月下旬以來銷售非常遲緩，企業(yè)即使賠錢銷售也很難找到客戶，紗線庫存逐漸增加，當(dāng)前在一個月的產(chǎn)量左右，還在合理范圍之內(nèi)，如果短期銷售情況仍得不到改觀，庫存量將逐步影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營。目前，21支紗線和32支紗線銷售價格比4月份都下降1000元左右/噸，噸紗加工費用與4月份時基本沒有差別，原料和產(chǎn)品庫存都在一個月的使用量和加工量左右。新疆棉比4月份時價格下降2000元左右/噸，進口棉比4月份時下降1000元左右/噸。上半年銷售收入9000多萬元，比去年同期下降2000多萬元，企業(yè)沒有虧損但是利潤十分微薄。

乙企業(yè)：4月份時皮棉庫存300噸左右，目前還有100噸，由于庫存皮棉質(zhì)量較好，企業(yè)正逐步與新購買的低價位皮棉配合使用，以提高產(chǎn)品質(zhì)量，并不急于加工使用。目前，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況不佳，噸紗虧損500到1000元，但是生產(chǎn)銷售銜接較好，紗線庫存在一周的產(chǎn)量左右，約50多噸，基本能夠做

到隨產(chǎn)隨銷。與4月份相比，紗線銷售價格每噸下降了1000多元，噸紗加工費用與4月份沒有差別。上半年實現(xiàn)銷售收入3000多萬元，整體處于虧損狀態(tài)，與去年同期相比產(chǎn)量有所增加，銷售收入有所下降。