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第一篇：物業(yè)公司客服部工作總結(jié)

回首20XX年，可以說是客服部在摸索中學(xué)習(xí)的一年，不斷改進(jìn)完善各項(xiàng)管理機(jī)能的一年。在這當(dāng)中，客服部得到了公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持，同時(shí)也得到了其他各部門的大力協(xié)助，經(jīng)過全體客服人員一年來的努力工作，客服部的工作較上一年有了很大的進(jìn)步，各項(xiàng)工作制度不斷得到完善和落實(shí)。

自下半年調(diào)客服部以來，對綜合管理員的職責(zé)任務(wù)了解欠缺，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位，我自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，虛心求教，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。從摸索到熟悉，邊做邊學(xué)，一方面，干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗(yàn)。注重以工作任務(wù)為牽引，依托工作崗位學(xué)習(xí)提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實(shí)踐鍛煉；另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在我前進(jìn)的每一步中，都得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的熱情相助，得到了大多數(shù)住戶的支持與認(rèn)可。在這幾個(gè)月來，我們面對了很多壓力，克服了很多困難，但我們卻非常愉快和充實(shí)。因?yàn)槲覀冇幸恢桓咚刭|(zhì)的隊(duì)伍，有一群熱情肯干、甘于奉獻(xiàn)的物業(yè)管理人。我們扎實(shí)工作，勤奮敬業(yè)，協(xié)調(diào)各方，周到服務(wù)，完成了各級領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作任務(wù)，在各級領(lǐng)導(dǎo)和同事的幫助指導(dǎo)下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點(diǎn)，把握住了工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

20XX年度已平穩(wěn)度過，在日常對客戶服務(wù)的工作中，我部人員對客戶的咨詢、提出的問題和困難做到了耐心、細(xì)致解答、給予合理建議，為客戶排憂解難。在接待客戶投訴、報(bào)修時(shí)我部人員能夠積極跟進(jìn)，主動(dòng)詢問客戶對處理過程的滿意程度，為管理處提供有價(jià)值的客戶意見和信息，我部全體人員在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)及精心組織下，以飽滿的熱情、奉獻(xiàn)創(chuàng)新的精神，取得了階段性的成績。面對過去的一年，總結(jié)工作實(shí)踐過程中我們所做出的改變，同時(shí)也要總結(jié)現(xiàn)有工作中出現(xiàn)的新問題，不斷改進(jìn)工作方法，管理理論及實(shí)踐水平，為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，促成20XX年工作再上一個(gè)新的臺階，現(xiàn)將20XX年工作總結(jié)如下：

一、20XX年度部門主要工作完成情況

1、客戶服務(wù)方面

①小區(qū)收樓、入住、收費(fèi)情況

由于小區(qū)投入使用已5年多，客戶收樓、入住已進(jìn)入相對平穩(wěn)的時(shí)期，遷出與變更客戶有所增加，因此20XX年度我部共辦理：應(yīng)交房96戶；實(shí)際交房121戶（其中包括車位18戶，儲藏間1戶、店面1戶）；截止到12月31日止，小區(qū)已達(dá)到交房條件為1407戶，累計(jì)交房為1258戶，交房面積156774.65O，交房率為89%；截止到12月31日止，小區(qū)入住客戶累計(jì)779戶（，其中已裝修入住的690戶，未裝修入住的89戶，包括店面），入住面積：95257.58O，入住率為62%；

本年度，收取各項(xiàng)費(fèi)用仍舊是我部工作重點(diǎn)。共發(fā)放客戶繳費(fèi)通知單約460份。對未按時(shí)交費(fèi)的客戶，組織區(qū)域管家與客戶進(jìn)行溝通，及時(shí)了解客戶需求并反饋，根據(jù)反饋信息認(rèn)真做好分析，采用電話提醒、上門詢問、短信等各種方式進(jìn)行催繳工作。

截止到20XX年12月31日止，全年應(yīng)收管理費(fèi)1061102元（其中已裝修入住672888元、正在裝修50382元、未裝修入住76452元、未售出租47928元、裝修未入住21552元、未入住187976元、未交房反租3924元），實(shí)收金額為972862元（其中續(xù)交物業(yè)費(fèi)790749元，業(yè)主交房一次性收取物業(yè)費(fèi)129502元，店面物業(yè)費(fèi)52611元）；其中全年累計(jì)優(yōu)惠76098.6元（未入住按50%收取，在物業(yè)費(fèi)到期后兩個(gè)月內(nèi)一次性交一年可送兩個(gè)月）；截止到20XX年12月31日止，累計(jì)欠物業(yè)費(fèi)248609元（其中已裝修入住的欠費(fèi)66779元，未入住欠費(fèi)181830元）。

收費(fèi)率情況：①已入住應(yīng)收費(fèi)戶數(shù)724戶，已收費(fèi)戶數(shù)673戶，收費(fèi)率為93%；②正在裝修應(yīng)收費(fèi)戶數(shù)88戶，已收費(fèi)戶數(shù)56戶，收費(fèi)率為64%；③未入住應(yīng)收費(fèi)戶數(shù)407戶，已收費(fèi)戶數(shù)185戶，收費(fèi)率為45.5%；④店面應(yīng)收費(fèi)戶數(shù)94戶，已收費(fèi)戶數(shù)34戶，收費(fèi)率為36%；

有償便民服務(wù)收費(fèi)共計(jì)21252元（其中家政19742元，水電維修360元，中介疏通1150元），支出8767元（為員工服務(wù)加班工資）；

②日常工作及完成情況

本年度共計(jì)處理客戶日常報(bào)修及發(fā)現(xiàn)的問題共計(jì)856件；已完成846件處理率98%，并反饋客戶；處理客戶投訴共計(jì)57件，全部完成，處理率100%。

本年度，共計(jì)向客戶發(fā)放各類通知、溫馨提示等21次，約1897份。做到通知擬發(fā)及時(shí)、詳盡，表述清晰、用詞準(zhǔn)確，同時(shí)積極配合通知內(nèi)容做好相關(guān)解釋工作；社區(qū)文化類在重陽節(jié)舉辦了為60歲以上老年人免費(fèi)體檢活動(dòng)。

除此之外，還為客戶辦理了車位續(xù)租、裝修、網(wǎng)絡(luò)接入、門禁卡、廣告等日常服務(wù)工作。具體數(shù)據(jù)如下：

截止到12月31日止，辦理客戶裝修共計(jì)147戶；

累計(jì)辦理移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)接入共計(jì)221戶；

車位出租辦理共計(jì)18個(gè)：其中C區(qū)12個(gè)、B區(qū)6個(gè)；

為客戶辦理門禁卡276個(gè)；

收取廣告費(fèi)全年累記為15220元；

③、入戶服務(wù)意見調(diào)查工作

我部門工作人員在完成日常工作的同時(shí)，積極走進(jìn)小區(qū)業(yè)主家中，搜集各類客戶對物業(yè)管理過程中的意見及建議，截止到20XX年12月31日我部門對小區(qū)入住業(yè)主進(jìn)行入戶調(diào)查走訪153戶，走訪反應(yīng)出的問題統(tǒng)計(jì)：服務(wù)態(tài)度3起，后勤保障23起，安全及車輛秩序16起，保潔綠化17起；截止到20XX年12月31日共發(fā)放業(yè)主滿意度調(diào)查表422份（全部入戶調(diào)查），調(diào)查得出小區(qū)業(yè)主對我管理處總體的滿意度為85%，其中別墅區(qū)域滿意度為92%，AC區(qū)滿意度為90%，B區(qū)滿意度為76%，DC區(qū)滿意度為86%；

2、后勤保障方面（原工程部）

①20XX年度共完成1651項(xiàng)零維修工作；其中水電的有897件，已處理883件，處理率為98%；土建的有513件（包括上報(bào)工程和自行維修、玻璃門窗等），已處理463件處理率90.2%，智能化的有147件，已處理133件，處理率90.4%；電梯94件，全部處理，處理率為100%；

②因小區(qū)路燈燈頭老化，草坪燈被人為損壞，為此改造小區(qū)路燈燈頭、草坪燈共100盞；其中路燈60盞，草坪燈40盞；

③原多層單元內(nèi)各層都裝有插座，業(yè)主借機(jī)用其為電動(dòng)車充電，經(jīng)發(fā)現(xiàn)后為控制用電，統(tǒng)一更換面板共232塊；

④每月抄寫計(jì)算電表，配合收費(fèi)員做好每月電費(fèi)計(jì)費(fèi)的收取工作；

⑤嚴(yán)格按照消防管理規(guī)定抓好樓宇消防設(shè)施的日常管理，規(guī)范消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)；使應(yīng)急燈、疏散指示燈系統(tǒng)處于運(yùn)行良好狀態(tài)；更換過期及壓力不夠的滅火器共145瓶，更換消防水袋共50條；

3、保潔、綠化方面

保潔綠化在各項(xiàng)工作執(zhí)行當(dāng)中，對小區(qū)所管轄范圍內(nèi)的衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行了統(tǒng)籌管理，具體工作如下：

一年來，保潔沖洗小區(qū)主干道路面、架空層、廣場、水池、車庫等各6次，未交房空房衛(wèi)生大掃除17套，清刷小區(qū)周邊紅磚1次，清洗、拋光電梯不銹鋼門共27扇，清撈污水進(jìn)2次。對各保潔工作區(qū)域進(jìn)行了規(guī)范的劃分，以個(gè)人清掃10個(gè)樓道為標(biāo)準(zhǔn)，將架空層納入樓道清掃范圍，以確保更好的開展工作；

②小區(qū)綠化日常工作因綠化工不穩(wěn)定，經(jīng)常出現(xiàn)缺編，導(dǎo)致小區(qū)綠化出現(xiàn)苗木茂盛、雜草重生、澆灌困難等現(xiàn)象，養(yǎng)護(hù)工作做不到位。為了讓小區(qū)環(huán)境美觀不受影響，今年聘請外小工對小區(qū)綠化地的雜草進(jìn)行清除，共計(jì)用工時(shí)為81個(gè)；以便于綠化員可以及時(shí)對草坪進(jìn)行修剪、造型、打藥，根據(jù)氣候變化時(shí)進(jìn)行施肥、補(bǔ)苗和病蟲防治等工作，確保區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。

③根據(jù)工作中積累的經(jīng)驗(yàn)，不斷創(chuàng)新，下半年綠化殺蟲使用3米長桿噴管，取代以前爬樓梯不安全的農(nóng)藥噴灑；改用了塑料條繩打草刀頭，以后將不再請大量人力拔草，夏天對苗木的澆灌采用了1寸水管，取代了以前用消防水袋澆水，為公司節(jié)約一定的人員及資源成本；創(chuàng)造出更為專業(yè)化的保潔綠化服務(wù)體系；

二、工作中存在的不足：

1、工作人員服務(wù)意識、團(tuán)隊(duì)意識有待提高；

2、業(yè)主各項(xiàng)遺漏工程的工作跟進(jìn)、反饋不夠及時(shí)，各部門的銜接不是很到位；

3、客服員走訪業(yè)主時(shí)，經(jīng)常吃閉門羹，那足以證明我們的服務(wù)工作還沒有做到位；

4、工程人員技術(shù)水平還比較欠缺，專業(yè)化知識遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；

5、倉庫材料擺放不夠規(guī)范，東西擺放比較亂，沒有貼明顯標(biāo)簽；

6、二次供水、配電房等自保的各類公共設(shè)施設(shè)備無保養(yǎng)、無記錄；

7、質(zhì)量管理落實(shí)不到位，檢查發(fā)現(xiàn)的問題，糾正力度不夠。

8、考核制度還不健全，執(zhí)行不力。

9、管理人員水平與專業(yè)管理人員水平還有一定的差距。

10、對小區(qū)的精神文明建設(shè)，像開展各種形式的宣傳及組織業(yè)主的文化娛樂活動(dòng)工作上尚未組織開展起來。

11、我部的檔案整理、存檔工作還有欠缺，檔案管理分置不夠細(xì)致、完善，對檔案進(jìn)行分管備存容易造成混亂。

三、20XX年度的初步工作計(jì)劃及總體工作目標(biāo)

隨著公司的腳步邁入新的一年，客服部總體的工作目標(biāo)已由打好基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變到完善制度，深入發(fā)展的階段，我部的工作也必須更上一個(gè)臺階，同時(shí)，針對本年度工作中的不足積極改進(jìn)，提高服務(wù)的前瞻性與及時(shí)匯報(bào)工作的意識，并且加大收費(fèi)力度完成公司下達(dá)的收費(fèi)指標(biāo)，完善檔案管理并將對客服工作做深、做細(xì)；具體工作如下：

1、重新制定和細(xì)化本部門的工作職責(zé)；把客服、保潔、綠化、后勤制度統(tǒng)一修改為《客服部管理制度》，改進(jìn)各組的工作流程，做到有制度、有實(shí)施、有檢查、有改進(jìn)，并形成相關(guān)記錄；

2、實(shí)行區(qū)域管家現(xiàn)場辦公制，以方便業(yè)主的咨詢、報(bào)修、等其它便民業(yè)務(wù)的快捷受理，不管大事小事，都要做到客戶隨叫隨到，客服熱線確保24小時(shí)都處于待機(jī)狀態(tài)；全面開展定期或不定期的小區(qū)巡視檢查工作，并為此制訂詳細(xì)的巡查制度、報(bào)修程序、及檢查完成跟進(jìn)工作要求，做到發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)處理、全程跟進(jìn)；兩年內(nèi)將打造出區(qū)域內(nèi)金牌物業(yè)管家；

3、客戶報(bào)修、投訴的處理和解決是我部日常工作的重要環(huán)節(jié)，為更好的掌握客戶信息，了解客戶對我處工作的滿意程度，提高工作效率，我部針對每一個(gè)客戶的投訴、報(bào)修將采用專人接聽電話，處理各類報(bào)修及時(shí)率達(dá)到98%，返修率不高于5%；一對一的上門或電話方式進(jìn)行回訪，詢問客戶投報(bào)人對我處接報(bào)后員工的服務(wù)態(tài)度、解決時(shí)間、處理情況；

4、建立檔案管理專柜，將客戶的資料、部門內(nèi)部各類檢、巡查資料統(tǒng)一放置于檔案柜里，以便于查找，并由專人負(fù)責(zé)歸檔、借閱。

5、落實(shí)月、季、年度公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)及庫房管理工作，做到設(shè)施設(shè)備有保養(yǎng)、有檢查、有記錄，庫房干凈、整潔、條理清晰、標(biāo)識準(zhǔn)確；

6、加強(qiáng)保潔綠化工作的細(xì)節(jié)管理，主抓細(xì)節(jié)問題上的保潔綠化作業(yè)問題，落實(shí)好考核工作機(jī)制，對于保潔綠化員每天所清掃、修剪區(qū)域進(jìn)行多l(xiāng)次的檢查，從組長到主管，從主管到區(qū)域管家分為三級制檢、抽查工作，同時(shí)為保潔綠化員每天設(shè)立較為準(zhǔn)確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并按時(shí)完成工作；人員管理上實(shí)行人性化管理，增加員工的業(yè)余生活，不斷提高員工的積極性。

回顧過去的一年，昨日工作情景還歷歷在目，很多人都寫過總結(jié)，也許聽到“總結(jié)”兩個(gè)字，很多人都會想到曾經(jīng)做過多少工作，可是作為一個(gè)客服人員，我覺得更多的時(shí)候是要不斷的去總結(jié)你的“情緒”，在過去的一年，我們深刻的認(rèn)識到我們的執(zhí)行力不足，專業(yè)性不強(qiáng)。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點(diǎn)，我們將通過吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，借鑒學(xué)習(xí)的方法，不斷創(chuàng)新，充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)作用，為小區(qū)提供專業(yè)、及時(shí)、真誠化的管家式客戶服務(wù)；作為客服的我們，服務(wù)意識是最關(guān)鍵之一，不僅僅要能做到工作時(shí)能夠一心一意的為客戶解決問題，安撫客戶的心情，還要能夠在回過頭的時(shí)候，對工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行檢查核對，對工作的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)分析，如和提高回答客戶效率，如何給客戶提供全面的解決方案，盡快使工作程序化、系統(tǒng)化、條理化。

新的一年即將來到，我決心在崗位上，投入更多的時(shí)間，以更大的熱情，完成上級布置的各項(xiàng)工作，不辜負(fù)上級領(lǐng)導(dǎo)的期望。從今以后，我要改進(jìn)我們的工作流程，提高工作效率，減少人員閑置，提高員工素質(zhì)，將服務(wù)理念滲透到每個(gè)員工心中，構(gòu)建和諧的社區(qū)服務(wù)氛圍。加強(qiáng)員工的崗位培訓(xùn)，提高其依法履行職責(zé)能力；搞好素質(zhì)教育，組織員工要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和社區(qū)管理知識，開拓工作思路，在實(shí)踐中提高綜合知識的運(yùn)用能力。希望我們的團(tuán)隊(duì)每一個(gè)人珍惜在一起的和諧氣氛，創(chuàng)造更多的驚喜和超越，更好地發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，以“住戶無抱怨、服務(wù)無缺憾、管理無盲點(diǎn)、工程無隱患”為工作目標(biāo)，讓我們公司的服務(wù)隨著新年悄然而至的腳步百尺竿頭，更進(jìn)一步，達(dá)到新的層次，進(jìn)入新境界，開創(chuàng)客服部新的篇章。

謝謝大家！

第二篇：物業(yè)公司服務(wù)規(guī)章制度

物業(yè)公司服務(wù)規(guī)章制度

為提高物業(yè)管理人員時(shí)間觀念，加強(qiáng)組織紀(jì)律性，提高工作效率，樹立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。

一、上班時(shí)間夏季上午8點(diǎn)-11點(diǎn)半、下午3點(diǎn)-6點(diǎn)半，冬季上午8點(diǎn)半-12點(diǎn)、下午2點(diǎn)-5點(diǎn)半。

二、物業(yè)工作人員必須按時(shí)上下班，不準(zhǔn)遲到、早退、曠工。

三、上班后利用10分鐘時(shí)間主動(dòng)清理各自辦公室的衛(wèi)生。

四、工作期間不準(zhǔn)擅自離開自己的工作崗位，更不允許干其它私活。

五、嚴(yán)格請銷假制度，在不影響正常工作的前提下，一個(gè)月可請四天假，以假條為準(zhǔn)，假滿后主動(dòng)銷假，超出四天，請一天事假，扣一天工資。病假例外。

六、與其它同志一道相互團(tuán)結(jié)，密切配合，共同遵守好上下班時(shí)間。

七、違犯本規(guī)定依照《物業(yè)管理人員處罰辦法》執(zhí)行。

環(huán)境衛(wèi)生工作制度

1、環(huán)衛(wèi)人員必須保持小區(qū)干凈整潔，各個(gè)場所旮旯不得有垃圾，廢塑料袋等雜物。

2、環(huán)衛(wèi)人員必須在上午8：00前清掃完畢，每天一小掃，三天一大掃。

3、環(huán)衛(wèi)人員必須經(jīng)常保持小區(qū)潔、凈、美，并負(fù)責(zé)督促拉垃圾人員勤拉，不堆積。雨天負(fù)責(zé)清掃道路積水，雪天主動(dòng)配合其他人員清掃積雪。

4、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)制訂的衛(wèi)生保潔程序，按時(shí)完成季節(jié)性、突擊性衛(wèi)生清理任務(wù)。

5、認(rèn)真巡查保持環(huán)境衛(wèi)生，制止破壞環(huán)境的行為。

6、認(rèn)真使用和保管所有環(huán)衛(wèi)工具，如有丟失或損壞要照價(jià)賠償。

7、嚴(yán)格遵守物業(yè)制定的其他有關(guān)規(guī)章制度，如有違犯，輕者警告，重者辭退。

門衛(wèi)工作崗位制度

為了保證小區(qū)住戶的安全，杜絕各種事故的發(fā)生，保證小區(qū)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。特制訂本制度。

一、忠于職守，堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，對進(jìn)出外來人員進(jìn)行登記，嚴(yán)盤細(xì)問，可疑人員和車輛未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止入?yún)^(qū)。

二、加強(qiáng)晝夜值班巡查制度，發(fā)現(xiàn)不安全因素要果斷處理，自己處理不了的要立即向110報(bào)警，并向上級報(bào)告，保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，出現(xiàn)重大問題要依法追究責(zé)任。

三、嚴(yán)禁曠工、遲到早退，嚴(yán)格請銷假制度，從即日起不休星期天，但在不影響正常工作的前提下可倒班休息。

四、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備的看管工作，防止丟失現(xiàn)象發(fā)生，屬于責(zé)任問題依照內(nèi)部管理辦法進(jìn)行處理。

五、實(shí)行三人倒班制，做到晝夜24小時(shí)不斷人。

六、本小區(qū)住戶什么時(shí)候叫門及時(shí)開門，禁止私自給住戶和其它人員配發(fā)鑰匙。

七、嚴(yán)格禁止與外來閑雜人員在門崗或門衛(wèi)室聊天閑談，除領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)指定替換，不準(zhǔn)門衛(wèi)人員私自用任何人頂替值班。

八、嚴(yán)格交接-班制度，交-班前交-班人員一定要把當(dāng)天值班情況認(rèn)真記錄清楚，雙方簽名，注明日期。

九、負(fù)責(zé)門崗大門口到公路衛(wèi)生區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，不得堆積雜物和垃圾。必須經(jīng)常打掃，保持干凈、整潔。門洞內(nèi)禁止住戶停放車輛，外來車輛一律停在大門外，禁止小商販入內(nèi)。

十、雨天掃凈門洞內(nèi)積水，雪天全部上崗打掃轄區(qū)內(nèi)積雪，如雪天無故不到，按處罰辦法處理。

十一、做好安全預(yù)防事故宣傳教育工作，與其他同志一道，相互團(tuán)結(jié)，密切配合，服從領(lǐng)導(dǎo)，共同把小區(qū)的安全保衛(wèi)工作做好。

十二、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)安排的其它工作。

十三、實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，一年內(nèi)不出現(xiàn)丟失現(xiàn)象和其它事故，每人獎(jiǎng)200元。

以上制度值班人員共同遵守，從2011年9月15日起執(zhí)行。

物業(yè)公司管理規(guī)章制度2016-09-19 22:49 | #2樓

第一章 董事會職權(quán)

一、議定本公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營方針。

二、依據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。

三、討論和通過公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。

四、審定和通過公司的年度工作報(bào)告與財(cái)務(wù)決算。

五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。

六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。

第二章 經(jīng)理崗位職責(zé)

經(jīng)理是對公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤工作。

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn)行和提高公司管理水平。

三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。

四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動(dòng)保護(hù)條例，保證員工生命安全

和身心健康。

五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。

七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵(lì)先進(jìn)、樹立典型，發(fā)揚(yáng)成績、糾正錯(cuò)誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實(shí)質(zhì)工作。

第三章 辦公室職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度和工作計(jì)劃，并檢查落實(shí)。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。

三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計(jì)劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、組織召開例會、會議，撰擬相關(guān)材料，做好會議記錄。

六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對員工工作進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

八、負(fù)責(zé)對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活

動(dòng)。

十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。

第四章 管理部職責(zé)

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進(jìn)行認(rèn)證解釋，做好投訴記錄。

四、負(fù)責(zé)檢查住戶的.裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。

五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。

六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。

七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

第五章 保安員崗位職責(zé)

一、門衛(wèi)崗位職責(zé)

1、著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接-班。

2、值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無關(guān)的事。

3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。

4、認(rèn)真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。

5、對外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。

6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。

7、裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。

8、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《臨時(shí)業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時(shí)出入證》。

9、對運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

10、進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)應(yīng)請車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。

二、巡邏崗崗位職責(zé)

1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

2、負(fù)責(zé)對進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查，并及時(shí)請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。

3、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。

4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。

5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。

7、裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。

8、要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。

第六章 保潔員崗位職責(zé)

一、室外崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時(shí)到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。

2、垃圾隨時(shí)清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。

5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識，提高個(gè)人素質(zhì)。

6、維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻和制止。

7、完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。

三、室內(nèi)崗位職責(zé)

①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。 ②每周對樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對講機(jī)、防盜門、

電表等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。

③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。

④當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí)，即時(shí)與保安人員聯(lián)系。 ⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報(bào)部門。 ⑥定期對樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺，確保無“四害”。

⑦積極完成上級交辦的臨時(shí)任務(wù)。

第七章 物業(yè)管-理-員崗位職責(zé)

一、管-理-員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對業(yè)主實(shí)行全面服務(wù)。

二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。

三、主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。

四、處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問訊、咨詢、投訴等事宜。

五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對房屋進(jìn)行交接驗(yàn)收，對存在的問題及時(shí)時(shí)行整改。

六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗(yàn)收。

八、負(fù)責(zé)對小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。

九、負(fù)責(zé)對小區(qū)的空置房時(shí)行檢果和管理。

十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。

第八章 水電工崗位職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。

二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退，嚴(yán)格履行請假制度，堅(jiān)守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。

三、對用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，填寫好工作日志，并及時(shí)向上級詳細(xì)匯報(bào)。

四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時(shí)先高壓再氐壓，停電時(shí)先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開關(guān)帶負(fù)荷停送電。

五、堅(jiān)持勞保上崗，帶電作業(yè)時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，確保工作人員人身安全。

六、節(jié)約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，按時(shí)開關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。

七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進(jìn)入配電室。

八、及進(jìn)搞好業(yè)主用電的充電工作。

第九章 監(jiān)控室規(guī)章制度

為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

（一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實(shí)公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時(shí)掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時(shí)進(jìn)行處理和上報(bào)。

（二）值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個(gè)人需處理事務(wù)時(shí)，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時(shí)方可離開。

（三）對監(jiān)控到的可疑情況，及時(shí)通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。

（四）每天對監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

（一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實(shí)值班期間的各項(xiàng)工作任務(wù)。

（二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。

（三）非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。

（四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意拆裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

（五）公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

（一）監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值案件線索及時(shí)另存入U(xiǎn)盤保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。

（二）監(jiān)控人員對園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤存檔保留，并做好標(biāo)記。

（三）對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤，制作光盤長期存檔保留，并做好標(biāo)記。

第十章 財(cái)務(wù)管理制度

一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的財(cái)務(wù)管理對本公司的經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟(jì)效益而發(fā)揮以財(cái)務(wù)管理為龍頭的作用。

二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理核算，按期編報(bào)會計(jì)報(bào)表，全面反映公司經(jīng)營活動(dòng)和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的會計(jì)核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。

三、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，認(rèn)真編制執(zhí)行財(cái)務(wù)計(jì)劃，按時(shí)收繳小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，管好財(cái)產(chǎn)、管好財(cái)務(wù)資料，合理使用資金。加強(qiáng)現(xiàn)金管理和支用，及時(shí)清理債權(quán)債務(wù)，精打細(xì)算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟(jì)效益。

四、搞好會計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和

維護(hù)國家有關(guān)財(cái)經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在本公司的執(zhí)行情況。

五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，要求每位財(cái)務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財(cái)務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯(cuò)。

六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟(jì)協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟(jì)文件擬定要以財(cái)務(wù)參與和核算為依據(jù)，進(jìn)行準(zhǔn)確分析和管理。

七、所有財(cái)務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報(bào)總公司主管理領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審批。

第三篇：物業(yè)規(guī)章制度

一、擬建立的內(nèi)部管理制度。

包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、預(yù)算管理制度、獎(jiǎng)懲管理制度、投訴管理制度、文件管理制度、員工基本規(guī)范、通訊設(shè)備管理制度、管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度、培訓(xùn)管理制度。詳細(xì)內(nèi)容此處略。

二、擬建立的質(zhì)量手冊及程序文件。

包括質(zhì)量手冊、文件控制程序文件、質(zhì)量記錄程序文件、管理評審程序文件、人力資源程序文件、合同評審程序文件、物業(yè)接管程序文件、服務(wù)設(shè)計(jì)開發(fā)程序文件、采購程序文件、入住管理程序文件、內(nèi)部審核程序文件、不合格程序文件、數(shù)據(jù)分析程序文件、糾正防措施程序文件等。詳細(xì)內(nèi)容此處略。

三、擬建立的項(xiàng)目綜合服務(wù)工作手冊。

包括各級崗位職責(zé)工作手冊、受理事務(wù)作業(yè)規(guī)程、接待服務(wù)作業(yè)規(guī)程、服務(wù)質(zhì)量意見征詢作業(yè)規(guī)程、交接班管理作業(yè)規(guī)程、跟班作業(yè)管理作業(yè)規(guī)程、監(jiān)督投訴箱管理作業(yè)規(guī)程、受理服務(wù)設(shè)備使用管理作業(yè)規(guī)程、崗位工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與考核獎(jiǎng)罰辦法、病區(qū)保潔作業(yè)規(guī)程、消毒隔離管理作業(yè)規(guī)程、醫(yī)用垃圾處理作業(yè)規(guī)程、保潔設(shè)備用品及工具使用規(guī)范管理作業(yè)規(guī)程、病房清潔作業(yè)規(guī)程、治療室清潔作業(yè)規(guī)程、手術(shù)室ICU清潔作業(yè)規(guī)程、消殺管理作業(yè)規(guī)程、公共場所定期消毒作業(yè)規(guī)程、大堂走廊樓梯清潔作業(yè)規(guī)程、辦公室護(hù)士站會議室接待室值班室等清潔作業(yè)規(guī)程、洗手間清潔作業(yè)規(guī)程、配膳室清潔作業(yè)規(guī)程、處置室清潔室清潔作業(yè)規(guī)程、金融物資重地清潔作業(yè)規(guī)程、電器通訊設(shè)施清潔作業(yè)規(guī)程、室外清潔作業(yè)規(guī)程、化糞池排污水井清潔作業(yè)規(guī)程、垃圾站清潔作業(yè)規(guī)程、園藝綠化管理作業(yè)規(guī)程。詳細(xì)內(nèi)容此處略。

四、擬建立的質(zhì)量記錄文件。

因數(shù)量達(dá)幾百份，此處省略。

第四篇：眾合物業(yè)工程維修部管理制度

工程維修部管理制度

第一章 總章:

為提高工程部人員的安全認(rèn)識，適應(yīng)法制化，現(xiàn)代化，智能化管理的要求，而須擬定本制度

1 本制度適應(yīng)工程部全體員工；

2 值班人員安全制度；

3 值班人員責(zé)任制度；

4 值班人員交接班制度；

5 配電室管理制度；

6 區(qū)域管理制度；

7 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)和維修制度；

8 工具的管理制度；

9 圖紙。資料和檔案管理制度；

10 接報(bào)修、維修文明用語制度；

11 培訓(xùn)安排管理制度，

12 考核管理辦法。

第二章 值班人員安全和責(zé)任制度

第一條 值班人員安全制度

一． 配電室值班和小區(qū)日常工作值班都必須具備以下要求:

1 值班人員必須經(jīng)過取得相關(guān)上崗資質(zhì)方可上崗[復(fù)印件粘貼]； 2 值班人員必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、公司的規(guī)章制度，終于職責(zé)，做好本職工作； 3 值班人員必須對所值班區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的位置、。功能。、用途、走向。熟練的掌握；

4 值班人員應(yīng)具備必要的電氣[應(yīng)知"[應(yīng)會"技能，有一定排除故障的能力，熟知電氣的安全*作規(guī)程

5 正確使用各種工具和勞動(dòng)保護(hù)用品；安全地完成各項(xiàng)工作任務(wù)

二 值班人員必須遵守勞動(dòng)紀(jì)律

1 值班人員不得疲勞上班；

2 嚴(yán)禁飲酒上班；

3 上班期間嚴(yán)禁睡崗、擅自脫崗；

4 上班期間嚴(yán)禁做與工作無關(guān)的事情；

5 未經(jīng)上級主管部門標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)禁擅自調(diào)班；

6 未經(jīng)上級主管部門標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)禁擅自整改和維修設(shè)備設(shè)施；

7 應(yīng)遵守各項(xiàng)安全*作規(guī)程，不得蠻干，認(rèn)真作業(yè)、保*工程質(zhì)量；

8 必須按規(guī)定著裝上崗。

第二條 值班人員責(zé)任制度

1。 值班人員必須認(rèn)真填寫、。抄寫有關(guān)報(bào)表并按時(shí)上報(bào)。，并將當(dāng)日設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況、。檢修及事故處理情況作好記錄；

2 如發(fā)生故障或異?，F(xiàn)象，值班人員不能正確判斷原因時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告部門負(fù)責(zé)人，報(bào)告前不得進(jìn)行任何修理；

3 不得亂抄、亂填虛假的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況和值班記錄。

第三章 交接班制度

第一條 *員必須按規(guī)定時(shí)間提前15分鐘到崗，交班人員應(yīng)辦理交班手續(xù)簽字后方可

離崗；

第二條 交班人應(yīng)當(dāng)提前做好以下交班工作:

1 提前整理好抄、填及有關(guān)報(bào)表；

2 核對電氣、設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)是否正常；

3 設(shè)備設(shè)施缺陷、異常情況記錄；

4 核對并整理好消防用具、工具、鑰匙儀表、公共工具及備用器材；

5 提前做好清潔衛(wèi)生工作。

第三條 交班時(shí)應(yīng)交清下列內(nèi)容

1 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、變更、異常情況和處理經(jīng)過；

2 設(shè)備設(shè)施檢修、改造等工作情況及結(jié)果；

3 巡視 檢查中的缺陷和處理情況；

4 繼電器保護(hù)自動(dòng)裝置的運(yùn)行及動(dòng)作情況

5 當(dāng)班完成和未完成的工作及有關(guān)處理措施。

第四條 *員接班時(shí)應(yīng)當(dāng)做好下列工作

1 認(rèn)真查閱各項(xiàng)記錄；

2 巡視檢查設(shè)備設(shè)施、儀表等運(yùn)行情況及檢測安全措施布置情況；

3 核對所移交物品是否齊全；

4 檢查周圍環(huán)境及室內(nèi)衛(wèi)生情況是否合格。

第五條 遇以下情況不準(zhǔn)交接班

1 *員接班前飲酒或者精神不正常；

2 發(fā)生故障或者正在處理故障時(shí)；

3 設(shè)備設(shè)施發(fā)生異常尚未查清原因時(shí)；

4 物品不齊或者衛(wèi)生不清潔時(shí)。

第四章 配電房管理制度

第一條 建立完整的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況記錄表；

第二條 健全以下制度:

1 值班人員崗位責(zé)任制度；

2 交接班制度；

3 倒閘*作票制度；

4 巡視檢查制度；

5 檢修工作票；

6 工作工具管理制度

7 設(shè)備缺陷管理制度；

8 安全保衛(wèi)制度。

第三條 建立合理安全的保養(yǎng)和檢修計(jì)劃

第五章 區(qū)域管理制度

第一條 班組長負(fù)責(zé)制度；

第二條 各設(shè)備設(shè)施、樓號等個(gè)人責(zé)任制度；

第三條 綜合討論、學(xué)習(xí)制度。

第六章 值班設(shè)施保養(yǎng)、維修制度

第一條 專人負(fù)責(zé)制度

第二條 巡查、保養(yǎng)、維修記錄制度

第三條 保養(yǎng)、維修計(jì)劃制度。

第七章 公用工具管理制度 1。 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個(gè)人名義轉(zhuǎn)借他人使用，

如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2。 當(dāng)值班人員下班時(shí)，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由*員清點(diǎn)檢

查工具使用情況確認(rèn)后簽收。

3。 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。

私用工具使用管理

1。 發(fā)放給個(gè)人的工具由個(gè)人妥善保管，并由個(gè)人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時(shí)交還

給公司。

2。 個(gè)人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個(gè)人賠償。

3。 個(gè)人所領(lǐng)工具屬常規(guī)*磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必

須提供舊件。

第八章 資料、圖子和檔案管理制度

1、本小區(qū)工程圖紙和設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料由專人負(fù)

第九章、工作流程

一、工程部每天工作事項(xiàng)

1、 每天按時(shí)交接班后，首先做好各自區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，保*所有辦公區(qū)域、設(shè)備*作

間的衛(wèi)生整潔。

2、工程部人員每日對所管轄的各種設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真的巡回檢查，并做好相關(guān)記錄，對所發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)處理，及時(shí)上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

3、工程部人員每日必須嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，對所*作的設(shè)備運(yùn)行情況要認(rèn)真填

寫清楚，并對在運(yùn)行中所發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

4、工程部配電室人員每天必須嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，并對所有設(shè)備的每日耗能、

容量詳細(xì)記錄，保*正常供電。

5、工程部每日必須保*有人接聽報(bào)修電話，保*維修工及時(shí)維修率為100%，保*整

個(gè)小區(qū)的正常運(yùn)行。

6、工程部主管每日必須對所管轄的所有區(qū)域進(jìn)行檢查、督促各工種人員的工作，對

所發(fā)現(xiàn)的問題，要及時(shí)給予糾正并幫其改正

7、工程部值夜班人員必須在十一點(diǎn)以前對所有設(shè)備、設(shè)施檢查無誤后，方可休息，運(yùn)行工每日必須早上7點(diǎn)半開啟公共所需機(jī)組，下午6點(diǎn)關(guān)閉運(yùn)行設(shè)備。

8、工程部各班組負(fù)責(zé)人必須在每日下午6點(diǎn)集中開碰頭會，把每日所做的工作和發(fā)現(xiàn)的問題做出總結(jié)，并安排好第二天工作安排后方可下班。

二、工程部禮貌用語規(guī)范

1、接報(bào)維修電話服務(wù)用語:接到報(bào)修電話時(shí)，首先問[您好!工程部，您有什么需要幫助的嗎?"在報(bào)修人員講明需維修的事項(xiàng)時(shí)，做好記錄(如:報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修地址、報(bào)修人姓名及電話)，在記錄做好后說[好的，我們會盡快派維修工趕到現(xiàn)場給您維修，您還有什么需要幫助的嗎?"再問清沒有其它事項(xiàng)后，說[再見"。

2、維修工服務(wù)用語:在接到維修通知單后，及時(shí)趕到維修現(xiàn)場，如進(jìn)辦公場所時(shí)，首先敲門，經(jīng)同意后方可進(jìn)入。進(jìn)入后說[您好!我是工程部維修工，是您需要幫助嗎?"在落實(shí)清楚說[好的，讓我先幫您檢查一下。"在檢查完畢后，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。維修完畢后說[您好!現(xiàn)在已修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎?"在報(bào)修人員沒有其它事情后說[再見"。

3、*作工服務(wù)用語:設(shè)備*作運(yùn)行工如在設(shè)備間遇到檢查人員或參觀人員說[您好!

您有什么需要幫助的嗎?"再問清來由后說[請您稍等一會兒，我通知我們工程部主管一下。"

再經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后說[您好!請您登記一下。"在登記完畢后，迎領(lǐng)參觀人員參觀，

并隨時(shí)回答參觀人員提出的問題。在參觀人員參觀完畢后，送出門外說[您慢走，再見"。

三、維修工服務(wù)流程

1、 每天對管轄區(qū)域內(nèi)的給排水系統(tǒng)、公共設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)進(jìn)行巡回檢查。

2、對巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)處理。

3、 巡回檢查完畢后要認(rèn)真填寫巡檢記錄。

4、接到報(bào)修任務(wù)后，要及時(shí)完成維修任務(wù)，并如實(shí)填寫報(bào)修單。

5、維修時(shí)需進(jìn)入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用語，爭得業(yè)主同意后方可進(jìn)入維修。

6、維修時(shí)要注意保護(hù)室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完場清。

7、維修完畢后使用禮貌用語，讓業(yè)主在報(bào)修單上簽字確認(rèn)并詢問業(yè)主是否還有其它需要幫助的事情。

8、負(fù)責(zé)清掃地下室公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，每周進(jìn)行一次全面的衛(wèi)生清潔。

9、如發(fā)生溢水事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，迅速關(guān)閉閥門，切斷水源，并及時(shí)維修處理和上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。爭取把財(cái)產(chǎn)損失降到最低限度。

10、對所有設(shè)備、設(shè)施按規(guī)定要求進(jìn)行維修保養(yǎng)和消毒。

11、每周對辦公樓區(qū)域內(nèi)所有用水量作一次統(tǒng)計(jì)，隨時(shí)掌握室外管網(wǎng)是否有溢水現(xiàn)象。

四、電工服務(wù)流程

1、每天對管轄區(qū)域內(nèi)各層強(qiáng)電井道母線、負(fù)荷開關(guān)、*座、普通照明、應(yīng)急照明、庭院照明、景觀照明以電氣設(shè)備進(jìn)行巡回檢查。

2、對巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時(shí)處理。

3、巡回檢查完畢后要認(rèn)真填寫巡檢記錄。

4、接到報(bào)修任務(wù)后，要及時(shí)完成維修任務(wù)，并如實(shí)填寫報(bào)修單。

5、維修時(shí)需進(jìn)入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用語，爭得業(yè)主同意后方可進(jìn)入維

6、維修時(shí)要注意保護(hù)室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完場清。

7、 維修完畢后使用禮貌用語，讓業(yè)主在保修單上簽字確認(rèn)并詢問業(yè)主是否還有其它需要幫助的事情。 。

8、如發(fā)生停電事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，協(xié)助配電室值班電工查明停電原因，并及時(shí)維修處理，恢復(fù)正常供電和上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

五、配電室值班員服務(wù)流程

1、值班人員每天認(rèn)真查看交接班記錄并檢查設(shè)備，做好記錄。

2、值班人員每天必須認(rèn)真巡查配電室從高壓到低壓供電系統(tǒng)運(yùn)行情況，并做好記錄。

3、詳細(xì)核查各控制柜的工作參數(shù)，并做好詳細(xì)記錄。

4、每兩小時(shí)對高低壓變配電系統(tǒng)巡查，并做好各饋電柜運(yùn)行記錄，隨時(shí)掌握用電高峰、低峰情況。

5、對配電室存在的問題及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，做到及時(shí)解決處理，保*配電室正常安全運(yùn)行。

6、詳細(xì)填寫交接班記錄、運(yùn)行記錄、巡回檢查記錄。

7、負(fù)責(zé)清掃配電室區(qū)域內(nèi)、地下室男、女衛(wèi)生間、發(fā)電機(jī)房、地下室西走廊衛(wèi)生清掃，每周進(jìn)行一次全面的衛(wèi)生清潔。

8、 每周、每月對所有設(shè)備用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，隨時(shí)掌握用電量。

9、每15天對柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)備試運(yùn)行一次，并認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄。

10、如發(fā)生停電事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，查明停電原因，并及時(shí)維修處理，恢復(fù)正常供電。如遇外網(wǎng)停電，首先啟用應(yīng)急預(yù)案，開啟發(fā)電機(jī)組，保*重要設(shè)備的正常運(yùn)行，然后倒閘*作用第二路高壓供電，恢復(fù)正常供電關(guān)閉發(fā)電機(jī)組

第八章 培訓(xùn)安排。

1、 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人于每年的12月15日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計(jì)劃，并上報(bào)公司審核批準(zhǔn)。

2、 員工培訓(xùn)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面:

a) 不違反國家的有關(guān)法律、法規(guī)；

b) 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容；

c) 有考核的標(biāo)準(zhǔn)；

d) 有具體的培訓(xùn)時(shí)間；

e) 有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算。

3 新入職員工的培訓(xùn)。新員工入職后上崗前需進(jìn)行3天的培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可正式上崗。

4．1) 第一天上午培訓(xùn)內(nèi)容為:介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度(考勤、獎(jiǎng)懲、后勤等)；介紹本部門的工作*質(zhì)、基本運(yùn)作程序，講解各崗位的職責(zé)、安全作業(yè)要求以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等。帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境。

2) 第一天下午至第三天上午帶領(lǐng)新員工試上崗，新員工在部門負(fù)責(zé)人或老員工的帶領(lǐng)下處理本崗位具有代表*的事例，從而熟悉本崗位運(yùn)作程序。

3) 第三天下午由負(fù)責(zé)人安排對新員工進(jìn)行思想方面的小結(jié)及技術(shù)技能方面的考試。 4 ) 新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處；

5 服務(wù)培訓(xùn)。

1) 服務(wù)培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。

2) 服務(wù)培訓(xùn)每季度進(jìn)行1次，每次不少于90分鐘。

3 培訓(xùn)內(nèi)容:

1) 文明用語；

2) 儀容儀表；

3) 禮貌禮節(jié)；

4) 服務(wù)技能；

5) 服務(wù)要求；。

6 安全培訓(xùn)。

1 ) 安全培訓(xùn)由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)。

2 ) 安全培訓(xùn)每季度進(jìn)行1次，每次不少于60分鐘。

3) 培訓(xùn)內(nèi)容:

a) *作安全；

b) 日常生活安全

c) 設(shè)備設(shè)施和工具的使用安全

4) 培訓(xùn)形式為集中授課形式。。

7 思想及文化方面的培訓(xùn)。

1) 思想及文化方面的培訓(xùn)由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)。

2 ) 思想及文化方面的培訓(xùn)每半年進(jìn)行1次，每次不少于90分鐘。

3 ) 培訓(xùn)內(nèi)容:

a) 思想品德；

b) 行為準(zhǔn)則；

c) 語言表達(dá)能力(重點(diǎn)加強(qiáng)普通話方面的培訓(xùn))。。

8 特種培訓(xùn)。對于工程技術(shù)部的特殊工種(電梯、值班電工、制冷等)應(yīng)有計(jì)劃地選送員工出去培訓(xùn)或請*人士來授課

9 每次培訓(xùn)后，應(yīng)由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人將培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)內(nèi)容、評估成績等清晰、完整、規(guī)范地記錄在內(nèi)。

10 培訓(xùn)記錄應(yīng)妥善保存，各類培訓(xùn)計(jì)劃、保存期為3年；、保存期為長期。

第九章 考核管理辦法 1 遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時(shí)打卡。

①遲到一次扣1分；

②未打卡一次扣1分；

③早退一次扣1分；

④曠工一天扣3分。

2 服從工作安排，按時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分；

②未按時(shí)完成任務(wù)扣1分；

③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分；

④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。

3 尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。 ①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分；

②同志間吵架者雙方一次扣2分；

③有不利于公司的行為者一次扣2分；

④有不利于公司言論者一次扣2分。

4 按公司的要求著裝，保*良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點(diǎn)物業(yè)的精神風(fēng)貌。 ①未按要求著裝者一次扣1分；

②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；

③化濃妝、留長指*者一次扣1分；

④工服不干凈、整潔者一次扣1分；

⑤工作時(shí)有不雅行為舉止者一次扣1分。

5 規(guī)范運(yùn)用公司規(guī)定的[三種"語言，即形體語言、情緒語言和表達(dá)語言。 ①服務(wù)時(shí)行為不規(guī)范者一次扣1分；

②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分；

③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；

④對顧客不尊重者一次扣2分；

⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。

6 積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強(qiáng)服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立[業(yè)主至上、服務(wù)第一"的工作理念。

①不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1分；

②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；

③受到顧客公*投拆者一次扣3分；

④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學(xué)歷*書或技術(shù)*書者一次加5分。

7 愛護(hù)公司榮譽(yù)，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。 ①未制止有損公司行為者一次扣1分；

②給他人工作造成障礙者一次扣1分；

③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。

8 認(rèn)真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。

①不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；

②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；

③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；

④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。

9 堅(jiān)守工作崗位，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；

②擅自離開崗位者一次扣1分；

③工作場合不嚴(yán)肅者一次扣1分；

④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分；

⑤浪費(fèi)財(cái)物、無節(jié)約意識者一次扣1分。

10 積極交流工作經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)溝通工作疑難問題，及時(shí)匯報(bào)工作狀況。 ①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；

②未及時(shí)匯報(bào)工作疑難者一次扣1分；

③未及時(shí)溝通而造成不良后果者扣3分。

11 加強(qiáng)安全防范意識，及時(shí)排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財(cái)物的安全。

①未及時(shí)排除隱患者一次扣2分；

②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；

③能及時(shí)排除隱患避免造成損失者一次加4分；

④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；

⑤勇于補(bǔ)救險(xiǎn)情者一次加4分。

12 獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

建議被公司采納者一次加3分。

13 配合部門經(jīng)理做好日常管理工作

未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。

14 檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。 ①未檢查扣2分；

②檢查有遺漏扣1分。

15 檢查出勤、記錄在考勤表上。

①未按時(shí)記錄扣3分；

②工作遺漏扣3分。

16 對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。 ①未及時(shí)派工扣3分；

②各種協(xié)調(diào)好扣3分。

17 負(fù)責(zé)員工的日?？己?工作量工作時(shí)間)。

①未及時(shí)考核扣4分；

②考核有遺漏扣2分。

18 按保養(yǎng)計(jì)劃安排員工對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)

①未安排工作扣3分；

②工作遺漏扣2分。

19 監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃情況

①未檢查監(jiān)督扣3分；

②未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題扣3分。

20 協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單

①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時(shí)的維修扣3分；

②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。

21 及時(shí)了解設(shè)備運(yùn)行狀況制定維修計(jì)劃，掌握工作進(jìn)度 ①未按時(shí)制定計(jì)劃扣3分；

②對工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3分。

22 完成上級臨時(shí)指派工作

①未完成指派工作扣3分；

②完成不及時(shí)扣3分。

23 每月月底安排下月排班表

①未按時(shí)完成扣3分；

②排班不合理扣3分。

24 記錄每天，當(dāng)班維修記錄

①?zèng)]有記錄扣3分；

②遺漏記錄扣3分。

25 維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時(shí)申請補(bǔ)充。 ①未及時(shí)了解、導(dǎo)致不足扣3分；

②數(shù)量不合理扣3分。

26 本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。

部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎(jiǎng)勵(lì)加分1至10分。

眾合物業(yè)有限公司

2012年10月

第五篇：干貨物業(yè)工程部維修管理制度

工程部職責(zé):

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制的，執(zhí)公司的有關(guān)規(guī)章制度，保房屋、設(shè)施、設(shè)備

2、負(fù)責(zé)對公司所轄

3、制訂公司各管理處大型

4、熟悉公司各管理處的通訊、控、智能化、電梯、發(fā)電機(jī)、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建結(jié)構(gòu)(含房屋裝修)等方面的設(shè)備、設(shè)施安及運(yùn)行情況，為各管理處設(shè)備管工作提供有力的技術(shù)支持，并

5、組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并為事后分析故

6、負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算

7、負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的作關(guān)系，協(xié)助各管理處行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系

8、參與各管理處房屋二次裝修工

9、配合相關(guān)部門

10、負(fù)責(zé)組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)

11、負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修

12、協(xié)助公司辦公室進(jìn)行工程人員的聘及工程人員的

13、完成公司安排的其他各項(xiàng)任務(wù)。

機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造:

1、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會釀成事。因此應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時(shí)改

(1)維護(hù)保養(yǎng)的方式:

主要方式有:清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及觀表面檢查；對長期運(yùn)行

清潔:大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技*能下降，噪聲增加，所

緊固:設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)相當(dāng)一段時(shí)間后，多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生動(dòng)，導(dǎo)致更大的振動(dòng)，使螺帽脫落，連接尺寸錯(cuò)位和備的位移以及密封接觸不嚴(yán)形成泄漏故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊程度，

潤滑:潤滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑法、油壓、油溫及加油量等都有嚴(yán)格規(guī)定。要求做到[五定"即人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、

調(diào)正:設(shè)備零部件之間的相對位置間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動(dòng)、松動(dòng)等因素，零部件之間相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動(dòng)甚至損壞，因此必須對有關(guān)

外觀表面檢查:

設(shè)備的外表面有無損傷裂痕；

磨損是否在允許范圍內(nèi)；

防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊全；

溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常；

電機(jī)是否超載和過熱；

傳動(dòng)皮帶是否過松、斷裂或脫落；

振動(dòng)和噪聲是否異常；

設(shè)備密封面的泄漏狀況；

設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；

設(shè)備的防腐、保溫層是否損壞。

(2)維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施:

分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。

①日常維護(hù)保養(yǎng):要求管理處行人員對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查、加油，按*作規(guī)程進(jìn)行*作，時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中否有異聲、振動(dòng)、異味、超載

②設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，以管理處*作人員為主、檢修人員協(xié)。有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行行維護(hù)保養(yǎng)，需要

a、對內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運(yùn)動(dòng)部件

c、調(diào)正配合間隙；

d、檢查安全裝置；

e、檢查潤滑油系

f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自

作用:清除事故隱患，減少磨損，延長設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特*。

(3)設(shè)備的點(diǎn)檢:對設(shè)備有針對*的檢查。

日常點(diǎn)檢由*作人員進(jìn)行，內(nèi)容是:

①運(yùn)行狀況及參數(shù)；

②安全保護(hù)裝置；

③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件；

⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；

⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。

計(jì)劃點(diǎn)檢，一般由工程部*維

①記錄設(shè)備的磨損

②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；

④安排檢修計(jì)劃。

2、設(shè)備的計(jì)劃檢修根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢結(jié)果可以確定其檢修間

(1)計(jì)劃檢修的種類:小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修:主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并適當(dāng)?shù)恼{(diào)正，緊固和

②中修:除小修內(nèi)容外，對

③大修:對設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的部件，力求使用設(shè)備恢復(fù)到有的技術(shù)特*。在修

④系統(tǒng)大修:檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或個(gè)系統(tǒng)直至整

(2)計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)

(3)檢修計(jì)劃的實(shí)施和驗(yàn)收管理

根據(jù)檢修計(jì)劃，可以預(yù)先安排停機(jī)檢修的日期和時(shí)間，確修理的內(nèi)容和進(jìn)度，統(tǒng)一織檢修的力量以及

根據(jù)檢修計(jì)劃的實(shí)施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進(jìn)綜合分析統(tǒng)計(jì)，對檢

在技術(shù)*能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的查，要會同設(shè)備*作部的人員一起進(jìn)行

同時(shí)要把檢修的記錄、零部件的更換況以及試車驗(yàn)

3、機(jī)電設(shè)備的更新改造

(1)、設(shè)備的更新:采用在技術(shù)上比較先進(jìn)、使用*作程上比較方便、經(jīng)濟(jì)上比合理、管理上比較

(2)、設(shè)備的改造?主要途徑有:

1)對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)；

2)增加新的零件和各種裝置；

3)對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺作調(diào)正，對設(shè)備改造，先要對原設(shè)備進(jìn)

①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管

②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)

③設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；

④設(shè)備技術(shù)改造后

⑤預(yù)計(jì)設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)效益；

⑥設(shè)備技術(shù)改造的

⑦設(shè)備技術(shù)改造的時(shí)間及停機(jī)的影響；

⑧設(shè)備技術(shù)改造后的

4、機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)

用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用

(1)設(shè)備的有效

a-設(shè)備有效利用率；t-設(shè)備

(2)設(shè)備的完好率:b=sn/s??b-

完好標(biāo)準(zhǔn):

①??零部件完

②??設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、*能良好，

③??設(shè)備

④??設(shè)備

⑤??防凍、保溫、防腐措施完整有效。評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進(jìn)行整改，經(jīng)維護(hù)、修理，消除不完好因素，升級為完好備。如果經(jīng)過維修，仍無法達(dá)到好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報(bào)

(圖文信息來源于互聯(lián)

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