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第一篇：大學(xué)生市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文

一、調(diào)查方案

(1)調(diào)查的目的是通過(guò)了解大學(xué)生的手機(jī)使用情況，為手機(jī)廠商和手機(jī)廠商提供參考，為大學(xué)生開拓手機(jī)消費(fèi)市場(chǎng)提供一些參考。

(2)調(diào)查對(duì)象:在校學(xué)生

(3)調(diào)查程序:

1、設(shè)計(jì)問(wèn)卷，明確調(diào)查方向和內(nèi)容；

2、對(duì)網(wǎng)上聊天進(jìn)行調(diào)查。隨機(jī)和各個(gè)大學(xué)的同學(xué)聊天，讓他們填寫問(wèn)卷；

3、根據(jù)回收網(wǎng)絡(luò)的問(wèn)卷調(diào)查，具體內(nèi)容如下:

(1)根據(jù)樣本的購(gòu)買地點(diǎn)、價(jià)格和品牌的數(shù)字特征，以及月消費(fèi)分布的均值和方差，推斷出大學(xué)生手機(jī)整體月消費(fèi)分布的相應(yīng)參數(shù)；

(2)根據(jù)學(xué)生對(duì)手機(jī)功能的不同需求，分析手機(jī)市場(chǎng)；

二、問(wèn)卷設(shè)計(jì)

大學(xué)生手機(jī)使用問(wèn)卷調(diào)查

第三，數(shù)據(jù)分析

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，得出結(jié)論:學(xué)生手機(jī)市場(chǎng)是一個(gè)非常廣闊的市場(chǎng)，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(一)根據(jù)學(xué)生手機(jī)市場(chǎng)份額分析

(二)學(xué)生消費(fèi)群體的一般特征

作為一名學(xué)生，我對(duì)這個(gè)群體做了一些了解，分析了我們的.共同特點(diǎn)，得出手機(jī)市場(chǎng)應(yīng)該為不同的學(xué)生群體開發(fā)產(chǎn)品或者進(jìn)行有針對(duì)性的營(yíng)銷手段，才能搶占市場(chǎng)。我們來(lái)分析一下學(xué)生群體的特點(diǎn):

學(xué)生消費(fèi)群體的一般特征；

1)無(wú)經(jīng)濟(jì)收入；

2)追求時(shí)尚，崇尚個(gè)性化獨(dú)特風(fēng)格，注重個(gè)性張揚(yáng)；

4)學(xué)生主要生活在集體生活中，他們之間的信息交流容易受到同學(xué)和朋友的影響。

5)品牌意識(shí)強(qiáng)，熱愛(ài)產(chǎn)品；

(三)學(xué)生消費(fèi)者購(gòu)買手機(jī)的標(biāo)準(zhǔn)和特點(diǎn)

調(diào)查顯示，大學(xué)生購(gòu)買手機(jī)考慮的主要因素是時(shí)尚、個(gè)性化風(fēng)格、功能、價(jià)格和品牌，這些已經(jīng)成為大學(xué)生購(gòu)買手機(jī)的四大基本原則。調(diào)查顯示，大學(xué)生在選擇手機(jī)時(shí)，最重要的是手機(jī)的設(shè)計(jì)，比如形狀、尺寸、厚度、材質(zhì)、顏色等。，占65%；但是，大學(xué)生并不是一味追求外表美，“內(nèi)涵”也很重要，所以手機(jī)功能也占有一席之地，占50%；其次，我們更注重價(jià)格，而不是品牌?？磥?lái)現(xiàn)在的大學(xué)生還是比較注重現(xiàn)實(shí)的。

第二篇：汽車市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

中國(guó)汽車市場(chǎng)經(jīng)歷了三波消費(fèi)高峰，三波高峰主要是城市汽車消費(fèi)需求形成。第一波高峰以先富起來(lái)的人群為主體，他們大多數(shù)是老板消費(fèi)群，同時(shí)政府、集團(tuán)購(gòu)買拉動(dòng)了第一波汽車消費(fèi)高峰。第二波高峰以企業(yè)高層為消費(fèi)主體，也就是所謂的金領(lǐng)、白領(lǐng)消費(fèi)階層。在這個(gè)階段，政府購(gòu)買量占市場(chǎng)銷量比例開始下降，但仍然是市場(chǎng)第一大消費(fèi)群體；私人購(gòu)買呈快速上升趨勢(shì)，這個(gè)階段持續(xù)時(shí)間比第一階段要長(zhǎng)。第三波高峰是普通消費(fèi)者的購(gòu)買越來(lái)越多。普通消費(fèi)者的購(gòu)買能量相當(dāng)巨大，形成了20xx年、20xx年的“井噴”行情，這次“井噴”主要是大城市汽車消費(fèi)需求造成的。

在經(jīng)歷了三波高峰之后，中國(guó)汽車市場(chǎng)下一波汽車消費(fèi)需求的高峰在哪里？我們?cè)敢馀c大家共同探討這個(gè)問(wèn)題。經(jīng)過(guò)分析與實(shí)地調(diào)查，下一波高峰將會(huì)出現(xiàn)在二、三級(jí)市場(chǎng)，特別是百?gòu)?qiáng)縣市及百?gòu)?qiáng)縣市所依托的二級(jí)城市，這一波需求形成的高峰持續(xù)時(shí)間將會(huì)更長(zhǎng)。另外，針對(duì)最近一段時(shí)間有些企業(yè)認(rèn)為明年是汽車調(diào)整年談?wù)剛€(gè)人看法，與大家共同探討。

百?gòu)?qiáng)縣市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚

目前，百?gòu)?qiáng)縣市分布在全國(guó)的16個(gè)省市，以長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)居多，浙江30個(gè)，山東22個(gè)，江蘇17個(gè)，廣東8個(gè)，河北7個(gè)，福建4個(gè)，這六個(gè)省共有88個(gè)百?gòu)?qiáng)縣市。

20xx年，百?gòu)?qiáng)縣的人口只占全部縣域人口的7.7%，行政區(qū)域面積占1.3%，實(shí)現(xiàn)的地區(qū)生產(chǎn)總值占全部縣域的1/4強(qiáng)，人均GDP為3.4萬(wàn)元，人均地方財(cái)政一般預(yù)算收入1719元，農(nóng)村居民人均純收入6495元，城鎮(zhèn)在崗職工人均工資19840元，人均城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額18336元，人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額8749元，每百戶居民汽車擁有量13.9輛。

20xx年巡展走過(guò)的30個(gè)百?gòu)?qiáng)縣市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力高于全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市平均水平。20xx年，30個(gè)百?gòu)?qiáng)縣市GDP占全國(guó)的6%，平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高達(dá)17.88%，平均農(nóng)村居民人均純收入7171元，平均GDP總值364.34億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15351元。

快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為汽車消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)。

汽車消費(fèi)更加理性

百?gòu)?qiáng)縣市男性消費(fèi)者更關(guān)注汽車、關(guān)注百?gòu)?qiáng)縣市汽車巡展，他們?cè)趩?wèn)券調(diào)查者中所占比例超過(guò)2/3，達(dá)到69%，與“井噴”前北京的比例較接近。消費(fèi)者年齡集中度較高，18～40歲的消費(fèi)者對(duì)汽車需求最大，18～35歲的消費(fèi)者約占71%。

消費(fèi)者所處的企業(yè)性質(zhì)大多數(shù)是私營(yíng)企業(yè)，占總數(shù)的26.43%，但對(duì)其他行業(yè)一項(xiàng)的選擇高達(dá)19.4%，說(shuō)明行業(yè)分布范圍很廣泛，各行各業(yè)對(duì)汽車都有較高需求。百?gòu)?qiáng)縣市與大城市職業(yè)結(jié)構(gòu)有很大區(qū)別，“其他”選項(xiàng)占到第一位，其中從事外貿(mào)的超過(guò)50%。

百?gòu)?qiáng)縣市消費(fèi)者中，普通員工對(duì)汽車消費(fèi)的需求占有最大比例，達(dá)到34.85%，中級(jí)管理人員占21.08%，說(shuō)明百?gòu)?qiáng)縣市汽車消費(fèi)仍然處在第二波高峰中，第三波消費(fèi)高峰正在來(lái)臨，兩者的重合度非常高，沒(méi)有明顯的分界線。

從所受教育程度看，被調(diào)查消費(fèi)者中，本科學(xué)歷占20%，高中以下占到29.61%。與大城市相比，百?gòu)?qiáng)縣市消費(fèi)者的平均學(xué)歷水平相差較大。個(gè)人月收入水平方面，1001～4000元的集中度最高，達(dá)到77.05%，與北京等大城市的水平相差不大。家庭年收入中，排在第一位的是3萬(wàn)～5萬(wàn)元，達(dá)到29.93%，但3萬(wàn)～10萬(wàn)元的集中度很高，達(dá)到67.94%。這說(shuō)明大規(guī)模家庭汽車消費(fèi)具備了良好基礎(chǔ)。

網(wǎng)絡(luò)、電視、車展、報(bào)紙、雜志的傳播影響力遠(yuǎn)高于其他手段。百?gòu)?qiáng)縣市汽車巡展為消費(fèi)者提供了廣泛的汽車信息，高達(dá)42.38%的消費(fèi)者參觀巡展的目的`是了解新車型，同時(shí)也有39.51%的消費(fèi)者是抱著對(duì)比、了解車型、進(jìn)而購(gòu)買的目的。

消費(fèi)者購(gòu)買汽車主要目的是作為上下班的交通工具，達(dá)到34.64%，這說(shuō)明百?gòu)?qiáng)縣市汽車消費(fèi)者的觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)型。從購(gòu)車目的的分布上也可以看出，百?gòu)?qiáng)縣市汽車消費(fèi)兼顧商務(wù)的同時(shí)，更加偏重于家庭的需要。

購(gòu)買汽車的資金來(lái)源主要是家庭或個(gè)人積蓄，占到75.9%，這個(gè)比例高于大城市。這種不同可以通過(guò)付款方式進(jìn)一步體現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)縣市消費(fèi)者超過(guò)2/3選擇全款購(gòu)車，與大城市消費(fèi)者的觀念不同。

百?gòu)?qiáng)縣市與大城市汽車消費(fèi)觀念最大的不同體現(xiàn)在對(duì)車輛的理解上。多年來(lái)，大城市消費(fèi)者對(duì)汽車價(jià)格的選擇排在第一位，而在百?gòu)?qiáng)縣市消費(fèi)者中只排在第三位，占37.43%。 43.81%的消費(fèi)者把性能放在第一位，重視性能是消費(fèi)更趨理性的一種表現(xiàn)。

百?gòu)?qiáng)縣市消費(fèi)者對(duì)汽車的需求巨大。75.46%的消費(fèi)者打算兩年內(nèi)購(gòu)買汽車， 29.13%的消費(fèi)者準(zhǔn)備在半年至一年內(nèi)購(gòu)買，說(shuō)明大規(guī)模家庭汽車消費(fèi)高峰即將來(lái)臨，今后幾年仍然是一個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期。

百?gòu)?qiáng)縣市汽車消費(fèi)較單一，多樣性不高，轎車占有絕對(duì)地位，達(dá)到67.8%。在廂數(shù)的選擇上，兩廂與三廂的選擇比例較接近，分別為44%和48%，說(shuō)明對(duì)油價(jià)上漲的考慮越來(lái)越多，但傳統(tǒng)的“轎”觀念仍然有較大市場(chǎng)。

國(guó)產(chǎn)自主品牌得到百?gòu)?qiáng)縣市消費(fèi)者的認(rèn)知度較高，有41.87%的消費(fèi)者選擇自主品牌車型。大多數(shù)消費(fèi)者表示，對(duì)自主品牌比較了解或一般了解，應(yīng)該說(shuō)自主品牌開局非常好，但仍然要在品牌宣傳上下功夫。

百?gòu)?qiáng)縣市大規(guī)模汽車消費(fèi)已經(jīng)具備了良好的條件。47%的消費(fèi)者已經(jīng)擁有C類駕照。在這些人群中，72%的人沒(méi)有購(gòu)買汽車。在28%已經(jīng)買車的消費(fèi)者中，也有相當(dāng)一部分希望購(gòu)買第二輛或者更換車型。

百?gòu)?qiáng)縣市消費(fèi)者不僅關(guān)注汽車，同時(shí)也關(guān)注汽車用品。不過(guò)，年消費(fèi)金額大部分在1萬(wàn)元以下。消費(fèi)者對(duì)車載影音、內(nèi)飾用品更加關(guān)注，這說(shuō)明他們對(duì)汽車內(nèi)飾有著較強(qiáng)的個(gè)性化需求。消費(fèi)金額不高，說(shuō)明汽車改裝等汽車文化并不盛行。超過(guò)50%的消費(fèi)者在4S店中購(gòu)買汽車用品，這說(shuō)明汽車服務(wù)對(duì)消費(fèi)者的吸引力越來(lái)越大。

高達(dá)74%的百?gòu)?qiáng)縣市消費(fèi)者不考慮購(gòu)買二手車，這出乎我們的意料。因?yàn)檫@幾年二手車市場(chǎng)發(fā)展很快，這個(gè)結(jié)果與我們的傳統(tǒng)判斷不相符合，下一步要好好研究這個(gè)問(wèn)題。

搶占先機(jī) 搶占市場(chǎng)

面對(duì)這塊巨大的蛋糕，汽車企業(yè)需要加大開拓二、三級(jí)市場(chǎng)的力度，搶占先機(jī)，搶占市場(chǎng)。

產(chǎn)品性能不是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，品牌才是各個(gè)企業(yè)的最高目標(biāo)。在今后的宣傳中，要逐步過(guò)渡到提升品牌形象上，進(jìn)一步形成品牌聯(lián)想：品牌代表優(yōu)異性能。國(guó)產(chǎn)自主品牌在百?gòu)?qiáng)縣市具有很高的認(rèn)知度，需要把這種認(rèn)知轉(zhuǎn)化成認(rèn)同。加大二、三級(jí)市場(chǎng)4S店的建設(shè)力度是提升認(rèn)同的一種有效措施。

重視售前、售中、售后服務(wù)是各個(gè)企業(yè)需要大力關(guān)注的另一個(gè)方面。汽車企業(yè)開拓二、三級(jí)市場(chǎng)不應(yīng)打價(jià)格戰(zhàn)，因?yàn)閮r(jià)格并不是他們最看重的因素。為了保持車輛的優(yōu)越性能，維修保養(yǎng)是至關(guān)重要的。汽車企業(yè)可以考慮把打價(jià)格戰(zhàn)的費(fèi)用用在提高服務(wù)上，服務(wù)的提高對(duì)消費(fèi)者的影響是全面的，也是長(zhǎng)久的，能夠樹立品牌的正面形象。

一、三級(jí)市場(chǎng)汽車消費(fèi)需求巨大，持續(xù)時(shí)間將更長(zhǎng)。無(wú)錫以年均GDP增長(zhǎng)13%計(jì)算，達(dá)到20xx年北京的水平還需要8年時(shí)間；宜興以年均增長(zhǎng)13%計(jì)算，達(dá)到20xx年北京的一半還需要18年時(shí)間。

通過(guò)三年的跟蹤調(diào)查，我們已經(jīng)看到二、三級(jí)市場(chǎng)汽車需求的巨大空間。百?gòu)?qiáng)縣市汽車消費(fèi)基數(shù)正在增大，汽車消費(fèi)需求增長(zhǎng)在20%～30%，明年仍然會(huì)如此。

二、三級(jí)市場(chǎng)汽車消費(fèi)巨大的需求將有力地推動(dòng)整體汽車消費(fèi)的增長(zhǎng)。目前，我國(guó)正處在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、加快小城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)期。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神來(lái)看，宏觀調(diào)控是為了和諧發(fā)展，宏觀調(diào)控不是要調(diào)節(jié)增長(zhǎng)速度，而是要保證高速增長(zhǎng)的質(zhì)量。

明年汽車市場(chǎng)有一些不確定因素。比如，燃油稅、大城市環(huán)保力度加大等，但二、三級(jí)市場(chǎng)以小排量車，或者1.6L以下排量車為主，因此，燃油對(duì)其壓力并不很大，環(huán)保力度也不如大城市嚴(yán)厲，很多大城市二手車被置換到二、三級(jí)市場(chǎng)去了。

從國(guó)際汽車市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，美國(guó)、日本基本上處于不增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，歐洲今年增長(zhǎng)率也不會(huì)超過(guò)2%，但俄羅斯、印度及南美洲的汽車消費(fèi)從低端開始增長(zhǎng)，與我國(guó)二、三級(jí)市場(chǎng)的汽車消費(fèi)特征相似。

三、三級(jí)市場(chǎng)汽車消費(fèi)基數(shù)正在由小變大，明年宏觀汽車消費(fèi)機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，有的時(shí)候，汽車市場(chǎng)的挑戰(zhàn)可能正是汽車市場(chǎng)的機(jī)遇。項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告范文商場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù)，同時(shí)為下一步的項(xiàng)目前期策劃工作準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料，投資公司項(xiàng)目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17―22日對(duì)綿陽(yáng)市區(qū)目標(biāo)地塊開發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調(diào)查。通過(guò)考察現(xiàn)場(chǎng)、拜訪相關(guān)職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調(diào)查報(bào)告，供領(lǐng)導(dǎo)參閱。

第一部分目標(biāo)地塊環(huán)境分析

第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財(cái)貿(mào)校地塊)環(huán)境分析

一、地塊位置及邊界：

地塊位于綿陽(yáng)市涪城區(qū)濱河南路136號(hào)。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設(shè)中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財(cái)貿(mào)校區(qū)道路），此路西邊為財(cái)貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。

（詳見附圖一）

二、面積指標(biāo)：

該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(zhǎng)130米，南邊邊長(zhǎng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(zhǎng)220米。

三、地塊形狀：

地塊外型類似于一個(gè)不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。

四、地表附著物：

整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結(jié)實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(zhǎng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(zhǎng)著一些雜草。

五、 現(xiàn)有街道狀況

目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財(cái)貿(mào)校內(nèi)道路。

六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況

成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo)，通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權(quán)（見綿國(guó)土函[20xx]136號(hào)）。中標(biāo)總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元，63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬(wàn)元），按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬(wàn)元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來(lái)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察，此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽(yáng)市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級(jí)土地，市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)為80萬(wàn)/畝。

第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析

一、 自然環(huán)境

（一）、自然景觀：

目標(biāo)地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè)山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹木將會(huì)形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場(chǎng)計(jì)劃今年11月份竣工）。

（二）、環(huán)境污染狀況

由于綿陽(yáng)市定位為全國(guó)唯一的一座“科技城“，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀，

所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。

二、 人文景觀

1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)建成后將為目標(biāo)地塊開發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣點(diǎn)。

2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè)山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。

三、 社會(huì)環(huán)境

（一）、人居環(huán)境

該地塊所處涪城區(qū)是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財(cái)政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫(yī)院等單位。

各機(jī)關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè)，生活設(shè)施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。

（二）、社會(huì)治安環(huán)境

綿陽(yáng)市整體社會(huì)治安情況較好，目標(biāo)地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。地塊所處位置相對(duì)僻靜，緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時(shí)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。

（三）、商務(wù)狀況

由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級(jí)城市，商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá)，加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域?yàn)樵撌械纳虅?wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里，區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達(dá)80%以上，是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。

第三節(jié) 社區(qū)生活配套

一、市政配套

1、 道路與交通

目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊，隨著青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。

目前當(dāng)?shù)厝司囕v數(shù)較多，街上過(guò)往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數(shù)量較多，副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說(shuō)該市的城市暢通工程居全國(guó)第二，（成都市居全國(guó)第七）。

經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點(diǎn)站在距目標(biāo)地塊的150米處的濱河南路。

2、 管網(wǎng)設(shè)施

由于目標(biāo)地塊地處原財(cái)貿(mào)校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對(duì)而言，寬帶網(wǎng)建設(shè)相對(duì)滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號(hào)方式上網(wǎng)。

目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據(jù)我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿負(fù)荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì)對(duì)將來(lái)的小區(qū)造成影響。

3、 市政單位

目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。居民在此生活將較為方便。

4、 文化教育

在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側(cè)安昌河對(duì)岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)――“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報(bào)、日?qǐng)?bào)社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。

5、 體育設(shè)施

緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂(lè)的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設(shè)施最齊全，檔次最高的“南河體育運(yùn)動(dòng)中心”，今年的“全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)”及即將舉行的“全國(guó)少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)”都在此舉行。

6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)

由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。

二、生活配套設(shè)施

1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)

目標(biāo)地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內(nèi)的日常生活品購(gòu)買還是較方便，在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門診部及其個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內(nèi)）。

2、 休閑娛樂(lè)設(shè)施

當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過(guò)目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái)，這個(gè)區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施不是很集中。

3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施

在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右，該醫(yī)院是綿陽(yáng)市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫(yī)院。

4、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場(chǎng)，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

5、 住宿、餐飲設(shè)施

較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。

在這里需要特別注意的是，上述設(shè)施從文字上感覺(jué)與目標(biāo)地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ钪心軌蚪邮艿幕顒?dòng)范圍之內(nèi)。

第四節(jié)目標(biāo)地塊分析

一、 目標(biāo)地塊價(jià)值分析

綜前所述，財(cái)貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢(shì)可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，住宅開發(fā)的價(jià)值較大。

二、成本分析

在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫(kù)，將會(huì)導(dǎo)致建安成本大大增加，同時(shí)目標(biāo)地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，相對(duì)能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項(xiàng)目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預(yù)算的那樣高，多層建安約500元/M2。

因綿陽(yáng)的開發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據(jù)國(guó)土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為：

備注：

根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)房的習(xí)慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。