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第一篇：福州商圈調(diào)查報(bào)告

福州商圈調(diào)查報(bào)告福州商圈群雄鼎足各逞神通商業(yè)是一個(gè)城市的名片，城市經(jīng)濟(jì)繁榮最終都表現(xiàn)為商業(yè)繁榮。商業(yè)就像是城市經(jīng)濟(jì)的“溫度計(jì)”。20年前相比，福州人口規(guī)模擴(kuò)大3倍，經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大了十多倍，人口和收入都在增長。福州的商業(yè)地產(chǎn)也在同步迅速的發(fā)展，大量國際零售集團(tuán)紛紛進(jìn)駐榕城，商業(yè)物業(yè)不斷涌現(xiàn)。城市規(guī)劃和商圈規(guī)劃是相輔相成，隨著大福州戰(zhàn)略的演進(jìn)、城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，五四北新區(qū)、金山新區(qū)、鼓山新區(qū)等大型新城區(qū)都已經(jīng)日漸成熟。新商圈呼之欲出，老商圈不斷盤整發(fā)展。新老商圈的裂變，正在進(jìn)行！[八一七路]商業(yè)核心中軸作為歷史文化名城，福州有著悠久的商業(yè)傳統(tǒng)。關(guān)于福州商業(yè)的歷史，歷史商業(yè)街市流傳這樣的說法：“一條扁擔(dān)挑兩個(gè)籮筐?！币粭l扁擔(dān)，說的是八一七這一條路，兩個(gè)籮筐是指兩頭的東街口商圈和臺(tái)江商圈，再加上中間的茶亭街，八一七路毫無疑問一直是福州商業(yè)的核心中軸線。東街口┇最成熟的商圈猶如北京的王府井、上海的南京路，一提到福州，最繁華的莫過于東街口。對(duì)于每一個(gè)福州人來說，東街口就是購物的第一選擇。東街口擁有足夠的人氣和良好的商業(yè)氛圍。無論是商業(yè)業(yè)態(tài)還是定位，東街口都是福州最成熟的商圈，也是檔次最高的商圈。在東街口核心區(qū)域，福州商業(yè)地產(chǎn)航母東百、大洋、東方、新華都百貨齊集一堂，上演了一出四國演義的商業(yè)戰(zhàn)。并不寬敞的街道兩旁林立著來自國內(nèi)外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……應(yīng)有盡有，共同打造了一個(gè)繁榮而充滿活力的商業(yè)中心。歷史悠久的商業(yè)積淀給了東街口商圈足夠的霸氣，福州文化又給東街口添了許多魅力。坐擁三坊七巷，東街口濃郁的人文氣息也吸引了不少眼光。天時(shí)、地利、人和，東街口，已經(jīng)寫進(jìn)許多福州人的逛街習(xí)慣里了。但我們同樣無法回避這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)，東街口已經(jīng)飽和。每逢節(jié)假日，東街口的問題顯得尤為突出：街道狹窄，交通擁擠，規(guī)劃落后，購物環(huán)境紛亂，人流比肩接踵……記者在東街口的隨訪中，不少熱衷逛街的受訪者表示寧愿在工作日里逛東街口，因?yàn)椤爸苣┕鋿|街口太累了，人太多太擠，破壞了休閑的心情”，“在東街口逛街，累了想找個(gè)歇腳的地方都沒有，挺痛苦的”。作為八一七路的龍頭，東街口繁華至極，也承擔(dān)了過多的壓力，步履顯得有些蹣跚。正在進(jìn)行中的東街口改造，將不僅是對(duì)東街口商圈的升級(jí)，其輻射力將進(jìn)一步延伸和擴(kuò)展，直指八一七路整體。南門┇未來商業(yè)核心？沿著八一七路往南，冠亞廣場(chǎng)、君臨·盛世茶亭、世茂茶亭街二期幾大項(xiàng)目一字排開。這為東街口商圈向南延伸提供了機(jī)會(huì)和條件。更為可喜的是，這些新的項(xiàng)目都是規(guī)劃先行，在項(xiàng)目開發(fā)之初，就已經(jīng)進(jìn)行了精確的市場(chǎng)分析和精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位，更加契合市場(chǎng)。真正從福州最早的商業(yè)地段來說，南門要比東街口早的多。南門不僅擁有悠久的商業(yè)歷史沉淀，而且上可繼承東街口，下可輻射臺(tái)江商圈的位置，不得不說是八一七路核心之核心。幾經(jīng)周折，倍受關(guān)注的冠亞廣場(chǎng)即將全面開業(yè)，大洋百貨烏山(冠亞)店已經(jīng)正式亮相。北是東街口商圈，南接茶亭老商業(yè)中心，冠亞的地理位置重要性不言而喻。據(jù)冠亞招商部經(jīng)理黃捷介紹，冠亞從營銷初期就已經(jīng)引入商業(yè)管理公司，進(jìn)行科學(xué)合理的商業(yè)動(dòng)線分區(qū)安排，直接參與營銷及招商。冠亞即將展現(xiàn)給福州市民是新商業(yè)模式和新的購物環(huán)境。在大洋百貨烏山店試營業(yè)期間，記者觀察發(fā)現(xiàn)，逛街購物的人群已經(jīng)小成規(guī)模。采訪中，有市民對(duì)記者表示，“挺希望福州多一些不一樣的逛街去處，而不是逛街購物就只能去東街口人擠人?！睂?duì)面的君臨·盛世茶亭也已經(jīng)初露端倪，新的茶亭街將集商業(yè)、商務(wù)、休閑和居住等功能為一體，形成疏密有致的空間景觀序列，堪稱“海西第一街”。華辰集團(tuán)總裁魏傳瑞接受記者采訪時(shí)表示，君臨·盛世茶亭將把傳統(tǒng)的閩商文化和現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來，作為福州的地標(biāo)性商業(yè)中心。茶亭水街和將近1000米長的地下商業(yè)長廊將給福州商業(yè)帶來全新感受。規(guī)劃之初，盛世茶亭的具體商業(yè)分區(qū)、定位已經(jīng)明晰。從運(yùn)營上來說，將采用出售、出租和自身運(yùn)營結(jié)合的方法，打造茶亭的未來。從另一個(gè)角度來說，大洋烏山店的定位是精品館，而茶亭也明確表示將引進(jìn)國際知名的品牌進(jìn)行運(yùn)營。這是否能彌補(bǔ)福州目前沒有可以吸引頂端消費(fèi)群體的購物場(chǎng)所的空白？又是否能改變這部分高端消費(fèi)者前往香港上海等地消費(fèi)的習(xí)慣？在冠亞和茶亭強(qiáng)勢(shì)的帶動(dòng)下，南門在未來會(huì)不會(huì)取代東街口成為新的商業(yè)核心，拭目以待。臺(tái)江商圈的復(fù)蘇位于茶亭街和臺(tái)江商圈連接處的群升國際，也早在規(guī)劃時(shí)就將項(xiàng)目定位于“都心國際復(fù)合街區(qū)”，東百四店入駐群升，也讓群升多了幾分“牛氣”，更為臺(tái)江商圈復(fù)蘇增添了重要砝碼。作為臺(tái)江商圈唯一在售商業(yè)項(xiàng)目的君臨天華，推出負(fù)一層獨(dú)立店面就被遭遇熱搶，又發(fā)出臺(tái)江商圈復(fù)蘇的一大信號(hào)。在福州城的歷史記載中，臺(tái)江因?yàn)榘浪方煌òl(fā)達(dá)的閩江，很早以前開始就成了閩江流域的貨物集散地，商業(yè)繁榮，曾以天華劇院、臺(tái)江影院、臺(tái)江百貨、臺(tái)江廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈的聚集而聞名。這個(gè)歷來為商家必爭之地、曾是福州唯一商業(yè)中心的商埠區(qū)，在福州人的印象里，卻似乎總是與中低檔商品集散地聯(lián)系在一起。臺(tái)江百年的商業(yè)積淀，現(xiàn)有中亭街、元洪購物廣場(chǎng)、榕城古街、步行街、臺(tái)江農(nóng)貿(mào)集市等街市形成的天然商業(yè)環(huán)境，讓臺(tái)江商圈的復(fù)蘇指日可待?；仡櫯_(tái)江商圈的歷史，我們發(fā)現(xiàn)這里作為福州商品批發(fā)的主要集散地，很有自己的風(fēng)格和個(gè)性：中亭街┇適合的就是最好的八一七路橫貫其中的繁華之地出了東街口之外當(dāng)數(shù)中亭街了。中亭街是福州最早的街區(qū)，是貫通倉山區(qū)、臺(tái)江區(qū)、鼓樓區(qū)的重要樞紐。歷史上萬商云集，商鋪鱗次櫛比。中亭街從1999年起進(jìn)行改造，被定位為“建設(shè)東亞第一室內(nèi)商業(yè)步行街”。歷時(shí)三年之久，總投資高達(dá)25億元、建筑面積66萬平方米的中亭街在2002年2月揭開面紗。如此大手筆的規(guī)劃并沒有使中亭街的發(fā)展順風(fēng)順?biāo)?。很長的時(shí)間里，中亭街的經(jīng)營狀況都不盡如人意。經(jīng)過長達(dá)5年的辛苦輾轉(zhuǎn)，中亭街的商業(yè)氛圍才漸漸起來，初步形成了服裝、家具、家用電器三大主導(dǎo)業(yè)類為主，針織內(nèi)衣、珠寶首飾等其他業(yè)類為輔的中亭街商貿(mào)業(yè)態(tài)。但離最初“中高端”的定位仍有些距離，嫁接在臺(tái)江商圈以批發(fā)為主基礎(chǔ)上發(fā)展起來的中亭街隱約透露著臺(tái)江最初的影子。我們無法否認(rèn)，中亭街的投資回報(bào)率是驚人的。租金從最初的100多元暴漲到現(xiàn)在500多元，翻了好幾倍。40米寬的街道、八大主題的商業(yè)區(qū)、中國四大家電巨頭進(jìn)駐，無不顯現(xiàn)中亭街的商業(yè)地位。也許這種業(yè)態(tài)才是最適合的。正如黃捷所分析的那樣：規(guī)劃之外，商業(yè)項(xiàng)目還有其根深蒂固的歷史繼承，消費(fèi)者的習(xí)慣很難改變，高端不一定是最優(yōu)選擇，適合的就是最好的。中洲島┇商業(yè)的傷疤福州商業(yè)中有一塊傷疤歷久彌新，很難被人遺忘，因?yàn)樗麜r(shí)不時(shí)提醒著一段失敗的經(jīng)歷。與中亭街僅一橋之隔的中洲島至今依然死氣沉沉。解放大橋這頭車水馬龍，川流不息，而橋那頭門前冷落鞍馬稀。從最初的中國第一步行旅游觀光購物島到CEPA零關(guān)稅購物一條街，到現(xiàn)在小商品城的定位，中州島一直在變換定位。卻依然沒有攢足人氣。有人說，中洲島一直都不知道自己適合什么，導(dǎo)致定位不明。更缺少堅(jiān)持的勇氣，不斷變更定位，致使今日困守冷宮。也有人分析，中洲島規(guī)劃不合理，逼近馬路，沒有停車位。也有觀點(diǎn)支持：雖然是一橋之隔，但是卻是臺(tái)江商圈和蒼山商圈的區(qū)別，蒼山的商業(yè)歷來處于落勢(shì)，中洲島缺乏個(gè)性特點(diǎn)，自然無法吸引人流。從跨江大橋上俯瞰閩江，中洲島像一座風(fēng)情迷人的古堡。其今日寄語叫人不禁感慨。到底壓倒駱駝的最后一根草是什么，眾說紛紜，很難定論。中亭街艱難崛起，中洲島滄桑依舊。也許應(yīng)了業(yè)界的那句話“住宅是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生”。在如此大的商業(yè)放量之下，如何利用好老商圈的資源，運(yùn)作好新的項(xiàng)目就成了重要的課題。八一七這一路走下來，老商圈的集體改造升級(jí)，讓人們對(duì)八一七路的未來更加期許。冠亞廣場(chǎng)、茶亭和群升這幾個(gè)項(xiàng)目填補(bǔ)了東街口商圈與臺(tái)江商圈之間的商業(yè)空白，八一七路不再是商圈連接紐帶，相反它本身就足以成為一個(gè)業(yè)態(tài)豐富完整的大商圈，將東街口、茶亭、臺(tái)江等商圈收入囊中。而改造升級(jí)中的八一七路要在新興商圈的夾擊中強(qiáng)化福州的商業(yè)核心的地位，還有很長的路要繼續(xù)走。從東街口一路往南的延伸，首先要打破福州人固有的逛街消費(fèi)習(xí)慣。正如福建省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長、本刊社長陳烙先生所分析的那樣，津泰路是一條無形的分界線，走到津泰路就折回是大多數(shù)人的慣性。如何吸引人們繼續(xù)往南走，延伸消費(fèi)流向是這些商業(yè)項(xiàng)目無法回避的話題。將這條商業(yè)中軸線上的差異化特色和諧地整合起來，相輔相成又相互區(qū)分將成為打造八一七核心商業(yè)中軸線的題中之義。這也是目前八一七路上的幾大商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)力方向。還是那句話，道路是曲折的，前途是光明的。放眼海西，再難有哪一條街像八一七路如此悠久的歷史和華彩的現(xiàn)在。如此陣容龐大的幾大商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)打造八一七，八一七路成為福州乃至海峽西岸商業(yè)核心中軸為期不遠(yuǎn)了。[五一商圈]沒落的貴族三十年河?xùn)|，三十年河西。依托悠久的歷史文化和商業(yè)積淀，八一七黃金商業(yè)中軸線開始復(fù)蘇歷程。烏塔與白塔遙遙相看，千年不變，而雙塔下的商業(yè)卻上演著不同的悲歡。在福州人的記憶中，或許還能想起十多年前的五一商圈。老福州人經(jīng)常這樣介紹：那時(shí)候五一廣場(chǎng)可熱鬧了，海峽服裝城出了好多的萬元戶，車水馬龍可真是繁華?。‰S著城市改造的步伐而五一商圈漸漸遠(yuǎn)離了人們的視野。一些老福州人介紹，10多年前，五一廣場(chǎng)還是外地來榕游客必到的地方，商業(yè)氣息濃厚。但在1999年前后，五一路、五四路的拓寬改造造成了沿街大量店面的倒閉歇業(yè)，商業(yè)氣氛從此一蹶不振了。上個(gè)世紀(jì)九十年代初，正大廣場(chǎng)立項(xiàng)，1992年規(guī)劃，1993年動(dòng)工。正大廣場(chǎng)的破土動(dòng)工正趕上80年代末至90年代初五一廣場(chǎng)的鼎盛時(shí)期，隨后正大廣場(chǎng)卻連遭重創(chuàng)。相關(guān)資料介紹：1997年，受東南亞金融風(fēng)暴的影響，正大廣場(chǎng)資金鏈斷裂，已經(jīng)建設(shè)了一半的正大廣場(chǎng)1期帝景臺(tái)半道停工，2期御景臺(tái)尚在地基建設(shè)環(huán)節(jié)就陷入了癱瘓。隨后，1998年開始的兩街道路拓寬改造又使五一廣場(chǎng)周邊環(huán)境發(fā)生了天翻地覆的變化，原五一路兩側(cè)店面大量倒閉。世事難料！正大廣場(chǎng)一度成為福州著名的爛尾樓，這一耽擱，就是機(jī)會(huì)盡失，其他商業(yè)街漸漸冒出，進(jìn)而取代了五一廣場(chǎng)的商業(yè)地位?；腥皇?，物是人非。正大廣場(chǎng)復(fù)出時(shí)，東街口商圈已經(jīng)在商業(yè)頂峰加冠受冕，而五一廣場(chǎng)昔日繁華卻沒入福州人的回憶中了。五一廣場(chǎng)“斷檔”太久了，是否有望重續(xù)舊日華彩？正大廣場(chǎng)開業(yè)以來的低迷局勢(shì)似乎預(yù)示繁華重回的艱難。正大廣場(chǎng)招商初期便遭遇寶龍、萬象城招商高峰。招商一直都不太順利。正大規(guī)劃之初沒有主力店，各名品店自發(fā)形成完整業(yè)態(tài)。五一廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍并沒有彩云烘月，襯托出正大的光彩，恰恰相反，正大廣場(chǎng)受五一商圈之累，開業(yè)以來，諸事不順，招商和經(jīng)營都屢屢遇到難題。曾有傳言，王府井預(yù)進(jìn)駐正大，但數(shù)月時(shí)間過去了，仍無確切消息。王府井一說雖無后文，但正大欲引進(jìn)大百貨卻是事實(shí)。目前正大驅(qū)散店鋪，進(jìn)行裝修，為引進(jìn)百貨做鋪墊。記者夜訪正大，富麗的大樓里，燈火稀落。三樓以上一片漆黑，電梯也在休息。二樓只有一家“佰草集”的化妝品店，其他三兩間店鋪冷冷清清，門口放著打折的牌子，標(biāo)著很低的折扣。走出正大，在五一路街邊遇到好幾個(gè)兜售二手手機(jī)的小販，與正大廣場(chǎng)的高端定位格格不入。對(duì)面的先施商場(chǎng)，也是一片冷清，由于缺少特色產(chǎn)品，也難以聚集人氣。有人這樣告訴記者：先施有的東西，東街口都有，品類還更齊全。正如專家所分析，一個(gè)商圈的筑造講究的是延續(xù)性。五一廣場(chǎng)沉默太久了，其復(fù)興不能只仰賴正大廣場(chǎng)這一個(gè)消費(fèi)中心。事實(shí)上，五一廣場(chǎng)有著不可低估的人流量，附近林立著以福建大劇院、福州會(huì)堂、福州大飯店、香格里拉酒店等高檔消費(fèi)場(chǎng)所。五一廣場(chǎng)周邊僅僅以娛樂產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)、體育用品市場(chǎng)、圖書市場(chǎng)等為代表的文體市場(chǎng)，人流量不可小視，但巨大的人流量沒有轉(zhuǎn)化成為真正的商機(jī)。群升國際的總經(jīng)理肖斌說，正大廣場(chǎng)就是太孤單了，五一廣場(chǎng)商圈正處于城市的主干道邊，交通作用淡化了五一廣場(chǎng)的消費(fèi)作用。正大和先施缺乏有效的連接，雖然一路之隔，卻難以產(chǎn)生群聚效應(yīng)。拋開五一商圈，就正大廣場(chǎng)本身而言，其硬件設(shè)施是非常完善的。目前福州沒有幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能出其右。而正大最大的勇氣是堅(jiān)持統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)。目前福州的商業(yè)項(xiàng)目很難做到這一點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)冗長的資金鏈逼得一些開發(fā)商不得不把商鋪分割出售。[萬寶商圈]后起之秀的蓄勢(shì)與城市中心的商業(yè)項(xiàng)目相比，很多人更看好寶龍城市廣場(chǎng)與萬象城等非城市中心的商業(yè)項(xiàng)目。住在金山老城區(qū)的吳女士認(rèn)為，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，以往城市外圍的消費(fèi)市場(chǎng)正在逐漸成型。消費(fèi)者選擇余地更多了，以往消費(fèi)者“扎堆”市中心搶購的場(chǎng)景將漸漸減少。夜色中，從高處鳥瞰福州，寶龍和萬象城隔街呼應(yīng)，燈光閃爍，像一只開屏的孔雀，把夜裝扮得分外華美。“萬寶商圈”從2004年始初露端倪，與東街口和中亭街等其他商圈不同的是，這是在沒有商業(yè)底蘊(yùn)的新地上規(guī)劃商業(yè)力量，打造一個(gè)全新的商圈。其成與敗完全依賴寶龍和萬象城的規(guī)劃和號(hào)召力。萬寶商圈所能集聚的消費(fèi)力量是不容忽視的。正如地產(chǎn)策劃專家分析的那樣：江濱路上高檔社區(qū)群集所提供的消費(fèi)力量不容小視，加之工業(yè)路本身的改造開發(fā)，以及對(duì)金山新區(qū)的輻射，萬寶商圈周邊就已經(jīng)集聚了相當(dāng)?shù)南M(fèi)群。百安居、天虹百貨、國美電器、康城百貨等陣容豪華的大型商家高密度聚集在此。而這個(gè)全新的商圈配套之全在榕城實(shí)屬罕見。電影、購物公園、迪廳、夜總會(huì)、酒吧一條街、美食城等生活配套一應(yīng)俱全。與東街口相比，萬寶商圈優(yōu)勢(shì)在于它沒有歷史包袱，能夠在物業(yè)設(shè)施上大展拳腳。很多有車一族相當(dāng)偏愛萬寶商圈。家住北江濱的王先生表示，在萬寶購物，停車很方便，不像東街口，找個(gè)停車位都很困難。交通便捷配套齊全，消費(fèi)群也具備。但這兩個(gè)超級(jí)龐大的商業(yè)項(xiàng)目，在近期卻不約而同地遭遇商戶退租**。也許正應(yīng)了之前的判斷：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，至少需要三五年的培育期。一個(gè)商圈的成長必然有艱難的陣痛歷程。痛定思痛，魔鬼常常隱藏在細(xì)節(jié)之中。記者在走訪中也聽到各種聲音，例如交通動(dòng)線不夠明確，品牌不夠等新穎的言論。新商圈的成長所面臨的最大問題是，靠什么來吸引人群？專家指出，特色，差異化經(jīng)營這是業(yè)界不變的真理。萬寶商圈若要做到后來者居上，其經(jīng)營理念與思路要與東街口等成熟商圈相區(qū)分。地產(chǎn)策劃人陳久杰一針見血地指出，福州的百貨也目前還是處于東百一家獨(dú)大的局面。外來百貨在與東百的競爭中往往處在弱勢(shì)。是福州人故有的概念中東百與高端緊密相連。萬寶商圈與東街口等老商圈的比拼也是康城、天虹與東百的比拼。群升國際總經(jīng)理肖斌分析，商業(yè)地產(chǎn)最中堅(jiān)的力量是主力百貨，主力百貨的吸附力影響著項(xiàng)目的成敗?？党前儇涍€不夠強(qiáng)勢(shì)。各種尖銳的聲音，點(diǎn)到了命門。但天將降大任于斯人也，必先苦其心志。從整體的商業(yè)格局來看，福州需要萬寶。北江濱高檔樓盤云集，而附近并相應(yīng)的商業(yè)與之配套，單靠中亭街有限的輻射力，不足以解決問題。這樣的重任定將由萬寶來承擔(dān)。如此種種，都需要一個(gè)磨合過程。福州寶龍地產(chǎn)公司常務(wù)副總劉春雷在接受記者采訪時(shí)表示，寶龍的潛力不容小視。投入大量資金改造之后的寶龍將避開弱勢(shì)，把優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來。寶龍集團(tuán)有能力把福州寶龍城市廣場(chǎng)做到最強(qiáng)。一個(gè)全新的商圈的歷程必定是曲折和漫長的。瑕不掩瑜，從其強(qiáng)勁的發(fā)展之勢(shì)大可遇見不同凡響的未來。一旦解決了核心問題，徹底蛻變，萬寶商圈的潛力，還是不容忽視。[東區(qū)商圈]大鱷攪動(dòng)一灣春水一直以來，東區(qū)商圈都是若隱若現(xiàn)，被媒體評(píng)價(jià)為萌芽狀態(tài)的商圈。隨著2007年“9·８”重點(diǎn)簽約項(xiàng)目之一SM城市廣場(chǎng)簽約晉安區(qū)，東區(qū)商圈又留給眾人許多美好的期待。人們常常評(píng)價(jià)SM城市廣場(chǎng)含有“廈門血統(tǒng)”，SM城市廣場(chǎng)在廈門成功典范帶著某些標(biāo)本的意味，使得其在其他城市的擴(kuò)張?jiān)谀撤N程度上克隆了廈門。4年前，SM城市廣場(chǎng)一期工程SM商業(yè)城在當(dāng)時(shí)還很荒涼的仙岳路附近建起來，從此帶旺了這一帶商圈。雖然經(jīng)歷了SARS，SM商業(yè)城的經(jīng)營仍保持了很好的收益。業(yè)內(nèi)人士一致評(píng)價(jià)SM塑造了一個(gè)商圈。商圈培育之艱辛是眾商家有目共睹的，而SM的成功是個(gè)傳奇，SM城市廣場(chǎng)定位上非常精準(zhǔn)：定位在C級(jí)市場(chǎng)，即在滿足市場(chǎng)基本需求的基礎(chǔ)上再高一個(gè)檔次，消費(fèi)群體非常寵大。許多到廈門人都必逛SM城市廣場(chǎng)。身邊很多朋友都是SM的忠實(shí)擁護(hù)者。他們這樣評(píng)價(jià)SM：在福州逛街，經(jīng)常是揣著錢出去又揣著錢回來。而在SM可以逛上一整天，吃喝玩樂一樣不落。東西很時(shí)尚，適合年輕人，小吃也很地道。區(qū)域分配很合理，很容易就找到自己想要的東西。據(jù)悉，福州SM城市廣場(chǎng)主力將是沃爾瑪超市和萊雅百貨，整個(gè)廣場(chǎng)由兩大部分組成：100畝用作商業(yè)用地，建設(shè)辦公樓、停車場(chǎng)、商場(chǎng)等；200畝用作住宅建設(shè)。SM城市廣場(chǎng)的威力不容小覷，2001年SM城市廣場(chǎng)入駐廈門前，其周邊商品房只有2000元／平方米，2007年則漲至13000多元／平方米，而其鄰近的蔡塘地區(qū)由于沒有相應(yīng)的商業(yè)配套，商品房售價(jià)只有7000元／平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于商圈，尤其是成功商圈而言，有三個(gè)構(gòu)成因素，一是一定數(shù)量的居民；二是上檔次的寫字樓，這樣才可以吸引更高層次的集團(tuán)前往入駐，從而帶來商機(jī)；三是商圈內(nèi)商業(yè)檔次的高低，一個(gè)成功的高檔次商業(yè)會(huì)帶動(dòng)并帶旺該區(qū)域商圈。顯然，龐大的居民使福州東區(qū)具備商圈崛起的先決條件。按照城市規(guī)劃，福州東區(qū)的發(fā)展將一路向東，連接福州與馬尾開發(fā)區(qū)，向閩江口、長樂擴(kuò)展，東福州將與馬尾開發(fā)區(qū)的“對(duì)接”。“福州東區(qū)的核心區(qū)域聚集的人口將超過20萬人以上，這個(gè)龐大的消費(fèi)群體是無法忽視的。”業(yè)內(nèi)人士普遍看好東區(qū)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)。與之對(duì)應(yīng)的是，在福州六一路以東，晉安區(qū)委周邊，已有蘇寧電器、永樂電器、家樂福、好又多、喜盈門建材超市等多種商業(yè)業(yè)態(tài)交織其中。此外，福馬中路上，還有藍(lán)天超市、國際家具城、東興家具城，以及建設(shè)中的福馬購物一條街等等。此前，東區(qū)商圈一直未成氣候，社區(qū)商圈零散的構(gòu)成東區(qū)零售業(yè)的格局。幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如東方偉業(yè)和星光大道也一直都是慘淡經(jīng)營，雖然其定位在中高端消費(fèi)群，但福州的中高端消費(fèi)一直都群集在東街口。沃爾瑪(鼓山店)，盡管可以帶來巨大的人流量，但它畢竟為人們提供的是基本生活保障類的商品。并沒有留住高端消費(fèi)人群。無疑，這些不足恰恰需要強(qiáng)勢(shì)的百貨業(yè)態(tài)來填充和彌補(bǔ)的，而SM剛好應(yīng)和了這個(gè)契機(jī)。從SM在廈門的選址來分析，其落戶東區(qū)與它既定風(fēng)格一脈相承。選址商業(yè)略顯寂寥的東區(qū)，SM的運(yùn)作模式也許將給這里帶來另一種氣息。東區(qū)的商業(yè)氣候已經(jīng)逐漸成型，各類配套已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)商圈的規(guī)模，現(xiàn)在缺的，也許只是一個(gè)有號(hào)召力的購物中心。SM恰逢時(shí)機(jī)，剛好做時(shí)勢(shì)英雄。

第二篇：快餐調(diào)查報(bào)告

連鎖經(jīng)營是餐飲企業(yè)在市場(chǎng)競爭中立足的經(jīng)營方式之一，在我國的餐飲行業(yè)中也得到了迅猛的發(fā)展，但我國餐飲連鎖化發(fā)展時(shí)間較短，認(rèn)識(shí)的也不夠深入，所以依然存在許多阻礙餐飲企業(yè)發(fā)展的問題。我國快餐經(jīng)歷了外來刺激、探索和積累經(jīng)驗(yàn)等發(fā)展階段，每年以78%的速度向人均GDP3000美元的目標(biāo)邁進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制和增長方式也在不斷改善，隨著人們生活水平的提高，我國快餐業(yè)都將日趨成熟，前景也會(huì)更加廣闊。

一、我國連鎖快餐業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1、我國快餐業(yè)最初以當(dāng)?shù)氐拿〕詾橹?，隨著洋快餐在我國興起的“快餐熱”，我國的快餐企業(yè)紛紛效仿，一些法律法規(guī)的制定，也確定了中式快餐產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，連鎖模式和管理科學(xué)化逐漸形成，快餐的社會(huì)需求也逐漸擴(kuò)大；

2、快餐行業(yè)在網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量上不斷增加，規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，品牌企業(yè)的發(fā)展實(shí)力和運(yùn)營能力更為業(yè)界看好，總體發(fā)展水平也在不斷提高；

3、我國快餐業(yè)的龍頭仍然是洋快餐，其增長率水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國本土的連鎖快餐業(yè)，對(duì)行業(yè)發(fā)展的作用和影響也在不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品品種開發(fā)力度大，中式品種引入加強(qiáng)，中西合璧的趨勢(shì)更加明顯，在口味上也逐漸開始適應(yīng)中國人口味；

二、我國連鎖快餐業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

1、我國的快餐市場(chǎng)的主要構(gòu)成是在外流動(dòng)人口、團(tuán)體單位以及家庭單位需求，隨著餐飲消費(fèi)市場(chǎng)的多樣化，需求也越加個(gè)性化，市場(chǎng)競爭愈加激烈，我國快餐企業(yè)應(yīng)借助國外快餐市場(chǎng)的個(gè)性化強(qiáng)、品種簡潔但能突出特色等特點(diǎn)，明確自身市場(chǎng)定位，確定品牌特色，突出個(gè)性的同時(shí)避免雷同，形成企業(yè)獨(dú)特的文化風(fēng)格，團(tuán)體送餐、早餐和快餐食品加工也在蓬勃發(fā)展，但仍面臨經(jīng)營模式、行業(yè)規(guī)范等突出問題，但市場(chǎng)潛力巨大，前景廣闊，連鎖快餐業(yè)快捷便利性能夠適應(yīng)快節(jié)奏的人們，使我國快餐業(yè)得到不斷發(fā)展和壯大；

2、快餐多以大眾消費(fèi)為主體，應(yīng)在店鋪小型化以及品種簡單化上做文章，其具有市場(chǎng)潛力和推廣價(jià)值，在店鋪密集、消費(fèi)分散的情況下，對(duì)品質(zhì)的把控以及采購配送要求更高，面積較大的快擦點(diǎn)為彌補(bǔ)成本利潤低的情況，應(yīng)贏得更佳的服務(wù)和更大的利益，逐步增強(qiáng)簡餐和休閑相結(jié)合的功能，滿足消費(fèi)者的個(gè)性需求，貼近市場(chǎng)。

多年的實(shí)踐和探索，中國快餐業(yè)領(lǐng)域在不斷地拓寬，提供的服務(wù)也更加廣泛，服務(wù)領(lǐng)域和經(jīng)營方式也存在多樣化，前景更加廣闊。