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第一篇:市場調(diào)查報(bào)告
一、調(diào)查結(jié)果分析
1、調(diào)查方向:針對淘寶、京東網(wǎng)絡(luò)銷售平臺,包括高中低檔多種品類進(jìn)行調(diào)查,主要調(diào)查內(nèi)容為茶葉暢銷品牌,消費(fèi)者接受程度較高的價(jià)格區(qū)間,以及購買率較高的包裝規(guī)格等。
2、調(diào)查內(nèi)容:調(diào)查了淘寶、京東多家綜合、人氣、銷量排名靠前的產(chǎn)品和店鋪,針對品牌、價(jià)格、包裝三個(gè)內(nèi)容作重點(diǎn)調(diào)查,結(jié)果大致如下:
(1)品牌:通過對多家店鋪的調(diào)查結(jié)果顯示,在網(wǎng)絡(luò)平臺暢銷的茶葉以花草茶和烏龍茶為主,在數(shù)家店鋪中,花草茶和烏龍茶在店鋪里占據(jù)了極大位置;此外,十大名茶中的鐵觀音、碧螺春兩個(gè)品牌的茶葉在網(wǎng)絡(luò)平臺銷售情況較為突出。西湖龍井、武夷山大紅袍次之。
(2)價(jià)格:對于價(jià)格,我們分別針對禮品茶、散茶進(jìn)行調(diào)查。
① 禮品茶:250g的鐵觀音88元與128元兩種價(jià)格的包裝銷路較好,500g的鐵觀音250元與350元較為暢銷,月銷量達(dá)到5000多筆;對于250g與500g兩種包裝,碧螺春250g與500g兩種包裝規(guī)格中較為好賣的價(jià)格集中在50~90元、100~200元這兩個(gè)價(jià)格區(qū)間,月銷量達(dá)到20xx筆左右;
② 散茶:散茶的銷售,在網(wǎng)絡(luò)上銷量低下,主要是購買需求問題,網(wǎng)上消費(fèi)者大多是用來送禮。
(3)包裝規(guī)格:調(diào)查結(jié)果表明,包裝茶有150g、250g、500g等多種規(guī)格,但最受消費(fèi)者歡迎的就是其中250g與500g兩種包裝規(guī)格。
3、調(diào)查結(jié)果分析:綜合調(diào)查情況來看,暢銷的茶葉價(jià)格大致都集中在50~500之間,最為好賣的就是100左右、200左右這兩個(gè)價(jià)格。最為暢銷的茶葉品牌就是鐵觀音,尤其以150元/斤的鐵觀音為主,幾乎每個(gè)店鋪都占據(jù)了較大位置;對于西湖龍井、信陽毛尖由于價(jià)格普遍偏高,所以銷量不是很大,其他品牌則很少見到,只有少部分店鋪有陳列。至于包裝規(guī)格則以250g和500g為主,包裝風(fēng)格主要有兩種形式:一種比較有歷史感、注重體現(xiàn)文化層次;另一種則清新亮麗,更加貼近自然。
二、市場分析
1、市場容量分析:網(wǎng)絡(luò)平臺近年消費(fèi)人群火爆增長,去年更是創(chuàng)下雙11當(dāng)天350億高峰。隨著網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)發(fā)展步伐的加快,人民的消費(fèi)觀念逐漸改變,消費(fèi)觀念也趨向于健康消費(fèi)、文化消費(fèi),對生活品質(zhì)的追求越來越高,而飲茶正好適應(yīng)了這一發(fā)展趨勢。由此可見,飲茶習(xí)慣將會影響越多越多的人跨入“茶粉絲”的行列,茶葉將會走進(jìn)更多網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者的家中。
2、競爭者分析:作為一個(gè)電商企業(yè),公司對于茶葉項(xiàng)目的經(jīng)營以線上銷售為主,最終實(shí)現(xiàn)線上線下互動(O2O)。
(1)對手的優(yōu)勢:①部分較早進(jìn)入市場,有著自己固定的銷售渠道;②已經(jīng)培養(yǎng)出一批忠誠度較高的客戶;③茶葉經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)豐富,對茶葉市場經(jīng)營模式有著更為透徹的了解。
(2)對手的劣勢:①目前都僅限于網(wǎng)上銷售,缺乏強(qiáng)有力的競爭能力;②品牌意識差,缺乏有效的市場營銷手段,對茶產(chǎn)品與茶文化的宣傳不到位;③產(chǎn)品單一,附加值較低。
(3)我們的優(yōu)勢:①公司處于起步階段,作為新立的茶葉項(xiàng)目,公司全體員工充滿激情與拼勁;②茶源地進(jìn)茶將大大降低成本;③自主選擇包裝更有利于符合網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)主體的需求;④經(jīng)營品種多樣化,能滿足不同顧客群體的需求。
(4)我們的劣勢:①進(jìn)入相對較晚,市場份額被瓜分一部分;②缺乏茶文化經(jīng)驗(yàn);③需要新入駐網(wǎng)絡(luò)平臺,半年內(nèi)盈利不會太大。
3、市場前景預(yù)測:隨著國家“十二五”規(guī)劃中將茶產(chǎn)業(yè)列為我國重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一,政府加大了對茶葉產(chǎn)業(yè)的扶持力度,加上線下茶葉行業(yè)多、亂、弱的特點(diǎn),給公司發(fā)展茶葉網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營項(xiàng)目帶來了極大機(jī)遇。隨著人們收入的提高以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,在健康與文化兩大主線的引導(dǎo)下,茶葉項(xiàng)目將會有極大的發(fā)展空間。
三、營銷策略
1、宣傳理念:自然、和諧
茶文化最注重的就是返本歸元,大道自然。茶崇尚自然、和諧的生活態(tài)度,追求一種“淡泊以明志,寧靜以致遠(yuǎn)”的精神境界,在茶文化的宣傳上,我們就必須以自然、和諧為主要元素,就像人們喝咖啡想著情調(diào)、小資一樣,喝茶時(shí)就能想到高雅、平和,只有這樣才能更好地進(jìn)入客戶的心靈,在打開市場的同時(shí)也有利于培養(yǎng)客戶忠誠度。
2、渠道策略:
茶葉消費(fèi)的形式主要有4種。包括家庭消費(fèi)、團(tuán)體消費(fèi)、禮品消費(fèi)、休閑消費(fèi)等。
家庭消費(fèi):經(jīng)濟(jì)收入高的人群和文化人士,主要消費(fèi)名優(yōu)茶,消費(fèi)量也大;一般的居民以大眾優(yōu)質(zhì)茶為主,以散裝茶為主。目前,袋泡茶、包裝茶、茶飲料開始進(jìn)入家庭。這一群體是我們的主要目標(biāo)客戶。
團(tuán)體消費(fèi):主要為機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位。如工作會、招待會、聯(lián)歡會、新聞發(fā)布會以及招待來往客人,由于各單位對茶的保管認(rèn)知不是很強(qiáng),儲存條件差,以小包裝、袋泡茶為主。這一群體是我們的重點(diǎn)客戶,需要公司充分發(fā)揮自身公關(guān)能力,爭取拿到大批量團(tuán)購。 禮品消費(fèi):禮品茶的需求日益擴(kuò)大,市場紅火,茶禮品包裝不斷翻新。名優(yōu)茶、茶具成為禮品消費(fèi)的一個(gè)熱點(diǎn)。
休閑消費(fèi):茶樓、茶館、茶座、茶坊、茶莊等休閑場所消費(fèi)。這塊市場消費(fèi)的茶葉檔次差異較大,消費(fèi)量將不斷擴(kuò)大。
飲茶不僅具有養(yǎng)生保健之功效,更有助于陶冶情操。我們要緊緊抓住茶文化這一主線,加上現(xiàn)代茶葉深加工帶來的諸多功效來做好宣傳,爭取與茶館(茶莊、茶社)、商場超市、茶葉專賣店達(dá)成合作,從而拓展市場。
3、促銷策略:
建立客戶會員制,當(dāng)客戶消費(fèi)到特定的消費(fèi)額,將給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。各大節(jié)日制定出詳細(xì)的促銷計(jì)劃,可以附送成本較低但精美的茶具、健康飲茶知識、茶文化精美圖冊等。
第二篇:市場調(diào)研報(bào)告
一、 東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場,消費(fèi)者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動,我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、 宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo),常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測:20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展,采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節(jié)點(diǎn),三區(qū)七門戶”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設(shè)成為“水在城中,城在綠中,綠在陽光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個(gè)區(qū)域分析:
1) 常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心,中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等,其座落于常平商圈區(qū),整個(gè)區(qū)域以小戶型,小面積為主,綠化率低,配套設(shè)施少,其成功銷售的主要原因來自地段,地段決定它的價(jià)值,此區(qū)域樓盤極具投資性,投資價(jià)值高,回報(bào)快,出租率高,購買以香港本地投資客較多,部分買來住家,其交通購物方便,周邊配套設(shè)施齊全,是常平最繁華的商業(yè)圈。
2) 西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場,北面為碧湖花園,并期主要以外銷為主,開發(fā)以大戶為主,大面積。主要針對香港人,新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié),本地人購買占80%,本地人購房以三戶為主,面積要求在大,對住戶要求舒適、寬敞。作為住家,香港人以二房面積小購買較多,作為旅游渡假的落腳點(diǎn),北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全,注重環(huán)境,以中心湖為賣點(diǎn),至力打造常平明星樓盤,該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3) 常平南面,常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重,原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價(jià)不等,以中小戶型為主,早期針對長香港業(yè)主,如紫荊花園購買者98%為香港人,其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對港人設(shè)計(jì),目前港人購房所占比例僅僅20%左右,而陽光山莊20xx年購房80%為內(nèi)地人,常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,目前處于滯銷局面,目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸,其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
4) 常平東門區(qū)域,
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集,鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院,因市場配套的大力支持,成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),如東田麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注,這與常平的規(guī)劃是分不開的,成為常平打造文化新城的有力依托。
5) 麗城開發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福,規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,相鄰新天美地,以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體,其區(qū)域開發(fā)的商品房,配套設(shè)施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),污染小,戶型設(shè)計(jì)超前,購買者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購買的主要原因,來自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?,F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),銷售均價(jià)在3600元/平方米左右,目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢,且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境為賣點(diǎn),在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,后期購房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)適中,各方面配套齊全,03、04年銷售不是很樂觀,現(xiàn)仍然有部分空置房,導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設(shè)計(jì)新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌?,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀原因,山水雅居的客戶訪問量也較少,我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;
新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個(gè)性化,特設(shè)7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級材料,名廠潔具及廚具,新盤推出特價(jià)單位毛胚房,造成過一時(shí)搶購熱潮,但經(jīng)過購房者的一段時(shí)間理性思考,其銷售也逐步回落,作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,三戶及四房購買為本地人,外地商人,銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
市場結(jié)論:
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好,但其競爭也是日趨激烈,品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,到施工設(shè)計(jì),還是物業(yè)管理,銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,集中在100―140平方米,三戶二廳為主,相對創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn),實(shí)際成交價(jià)集中在2700 -4000元/平方米區(qū)間,個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場需求而價(jià)格下調(diào),現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外,都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。