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第一篇：物業(yè)外包

一個未來的產(chǎn)業(yè)命題

――物業(yè)外包管理漸成趨勢

葉國基

( 此文章發(fā)表在深圳《住宅與房地產(chǎn)》總第194期 )

近十年來，業(yè)務(wù)外包這一經(jīng)營管理方法越來越受到物業(yè)管理企業(yè)的重視，到目前為止，幾乎所有的物業(yè)管理企業(yè)都不同程度地將專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給更加專業(yè)性的服務(wù)企業(yè)。業(yè)務(wù)外包又稱資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)的非核心業(yè)務(wù)，以加工的方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的產(chǎn)品（服務(wù)）提供商，管理學(xué)家把外包稱為市場力量的回歸。這是發(fā)展物業(yè)管理這一現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所要面對的一個未來的產(chǎn)業(yè)命題。

一、物業(yè)管理外包的優(yōu)勢

1、通過業(yè)務(wù)外包可以降低經(jīng)營成本。其一，由于專業(yè)化分工所帶來的高效率，許多專業(yè)性服務(wù)公司在其專業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。這些企業(yè)通過承攬大量專項服務(wù)業(yè)務(wù)，通過規(guī)模經(jīng)營來實現(xiàn)比單個物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營高得多的經(jīng)營效率，因而能夠以優(yōu)質(zhì)低價為物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，從而使得物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省運營的費用；其二，由于業(yè)務(wù)外包，日常工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開支大為減少；其三，將專項業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產(chǎn)投資，在財務(wù)管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設(shè)立內(nèi)部成本中心進行預(yù)算管理，通常更進行成本控制?？傊?，業(yè)務(wù)外包可以有效降低成本，增加企業(yè)利潤。

2、業(yè)務(wù)外包可以有效地提高服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢來提高其所提供的產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量。專業(yè)公司由于業(yè)務(wù)相對單一而且專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢得到充分彰顯。比如專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)公司，可以科學(xué)規(guī)范地制定詳細(xì)的維護保養(yǎng)計劃，達到預(yù)想的維護保養(yǎng)效果；專業(yè)的保安公司，有較系統(tǒng)的保安員管理辦法及訓(xùn)練方式，結(jié)合當(dāng)今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，這必將大大加強小區(qū)（大廈）的治安防患能力。

3、業(yè)務(wù)外包可以增加服務(wù)項目，最大限度地滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的消費需求。社會思潮的多元化和業(yè)主生活環(huán)境的差異性導(dǎo)致了業(yè)主需求的復(fù)雜化和差異化。多元化的服務(wù)需求對物業(yè)管理提出了更高的要求，而實際上物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)能力是有限的，靠企業(yè)本身的服務(wù)產(chǎn)品及企業(yè)的現(xiàn)有利于是不可能全面滿足業(yè)主的要求，也無力去挖掘業(yè)主的服務(wù)需求，即使挖掘出來也無法及時提供相應(yīng)的服務(wù)。這種消費需求日益增長與資源匱乏的矛盾，只有通過業(yè)務(wù)外包，即資源外取才能得以解決。

4、業(yè)務(wù)外包可以規(guī)避一些風(fēng)險，增強企業(yè)防范和抵御風(fēng)險的能力。對于風(fēng)險高、管理難度大、專業(yè)性強的業(yè)務(wù)，也可采用外包的服務(wù)方式以確保在服務(wù)提供的同時規(guī)避管理責(zé)任風(fēng)險。如電梯設(shè)備的維保與運行，在多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)均采用外包的服務(wù)方式，其原因可能包括：電梯屬特種設(shè)備，國家對其的管理要求極為嚴(yán)格，要求從業(yè)企業(yè)有專項資質(zhì)許可（包括經(jīng)營資質(zhì)和安全許可），從業(yè)人員技術(shù)要求較高且要持證上崗，屬于典型的技術(shù)含量高、管理難度大、安全責(zé)任風(fēng)險大的專項外包業(yè)務(wù)。另外，物業(yè)管理企業(yè)通過外包不會再陷入各種具體的糾紛中。所謂“冤有頭，債有主”，哪一個專業(yè)公司服務(wù)不到位，產(chǎn)生了問題，就有哪一個專業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。

5、物業(yè)管理企業(yè)實施專項服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托帶來的最直接好處，是通過轉(zhuǎn)委托把企業(yè)有限的內(nèi)部資源集中在最具成本效益、最有價值的核心業(yè)務(wù)上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競爭力的機會。物業(yè)管理企業(yè)通過專項業(yè)務(wù)外包，逐步從繁雜的專業(yè)化事務(wù)中解脫出來，成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者，實現(xiàn)了“管理”職能的回歸，扮演了一個服務(wù)集成商的角色。物業(yè)管理企業(yè)不是業(yè)主服務(wù)需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù)，組織和落實社會專業(yè)服務(wù)資源，為業(yè)主提供服務(wù)。

二、物業(yè)管理外包的不足和限制條件

與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢是同時存在的，尤其是在我國社會轉(zhuǎn)型時期，物業(yè)管理市場尚不成熟的時候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1．外包的服務(wù)質(zhì)量難以控制。一般外包都是通過招標(biāo)方式進行，通過對投標(biāo)方服務(wù)質(zhì)量、價格、資信等方面評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實際質(zhì)量是難以控制的，因為通常只能控制對方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽或不聽物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與要求，致使質(zhì)量在第一現(xiàn)場難以控制。

2、外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、服務(wù)的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過合同或簡單溝通可以消除其差別，如果外包業(yè)務(wù)或項目的內(nèi)容、外延定義不清，則容易帶來運作混亂與責(zé)任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。

3．外包在提供服務(wù)的時間上往往滯后。由于物業(yè)管理服務(wù)需要具有預(yù)見性、處理突發(fā)事件的應(yīng)變性及強有力的引導(dǎo)能力，而事實上按照合同條款很難滿足對不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時雙方一般又不在同一地點，要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的服務(wù)，在時間上往往相對滯后。

4、外包導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度加大。在履約過程中，物業(yè)管理公司對專業(yè)性服務(wù)企業(yè)既不能約束過緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)把專業(yè)性服務(wù)企業(yè)納入自身的整個管理體系中。實踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。

5、外包還可能引發(fā)的一系列問題，如：物業(yè)管理公司對自身業(yè)務(wù)的控制與洞察能力可能會有所降低。物業(yè)管理公司的專業(yè)人員或骨干力量，可能因為從直接從事運營與人員管理改作業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)而另尋高就；物業(yè)管理公司從事工程服務(wù)的技術(shù)人員產(chǎn)生對外部技術(shù)一定程度的依賴，甚至?xí)車?yán)重；對轉(zhuǎn)委托實施過程的協(xié)調(diào)不夠而導(dǎo)致物業(yè)管理公司部門間的關(guān)系受到影響。專業(yè)性服務(wù)企業(yè)將來有可能成為競爭對手或間接幫助了與其也有關(guān)系的競爭對手等等。

斯密定理告訴我們：“分工水平依賴于市場容量”。一個企業(yè)能否從專業(yè)分工中得益，依賴于參加分工網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)數(shù)量（市場容量）。然而由于目前我國的物業(yè)管理市場不太成熟，市場還處于初期萌芽或無序的混亂競爭階段，在需求方面業(yè)主的實際認(rèn)可度不高，在供給方面市場資源還不是很豐富，有些專項業(yè)務(wù)在市場上很難找到專業(yè)資源，或因現(xiàn)有的專業(yè)資源稀缺導(dǎo)致的專項外包業(yè)務(wù)價格高企，超過企業(yè)的承受能力，因此當(dāng)前乃至今后一段時間內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的外包有相當(dāng)?shù)木窒扌浴?

三、物業(yè)管理外包的未來趨勢與格局

雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問題，但它體現(xiàn)了在知識經(jīng)濟時代，傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化物業(yè)管理轉(zhuǎn)型過程中物業(yè)管理職能社會化、專業(yè)化、市場化的必然發(fā)展趨勢。根據(jù)筆者的預(yù)測和設(shè)想，未來的格局有五種形態(tài)：

第一，傳統(tǒng)的“一體化”物業(yè)管理在經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)和市場成熟程度不高的城市在相當(dāng)?shù)臅r間內(nèi)，仍有較大的存在和發(fā)展空間。

第二，基于市場的物業(yè)管理專業(yè)化必將對物業(yè)管理市場產(chǎn)生重大的影響。物業(yè)管理的再專業(yè)化過程將物業(yè)管理過程中的各項核心業(yè)務(wù)再度精深精細(xì)化，外包管理漸成趨勢。隨著社會服務(wù)體系發(fā)育的完整，各類專業(yè)化公司應(yīng)運而生蓬勃發(fā)展，依仗自身的專業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方，共同服務(wù)于社區(qū)業(yè)戶。物業(yè)管理公司的角色同時轉(zhuǎn)換為社區(qū)管理的組織者、監(jiān)督者、協(xié)調(diào)人和決策建議者。

第三、內(nèi)部的專業(yè)化的發(fā)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團化。只要是市場經(jīng)濟，就必須實行專業(yè)化，只要是現(xiàn)代的市場經(jīng)濟，就必須搞集團化。而集團化是以專業(yè)化為基礎(chǔ)和包含著專業(yè)化的，是專業(yè)化的綜合和整合。通過集團成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時，組建若干專業(yè)化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

第四，隨著產(chǎn)業(yè)價值鏈分解和專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現(xiàn)精深精細(xì)化趨勢，并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型，從而物業(yè)管理中分離出一個新型的領(lǐng)域——設(shè)施管理。相對于物業(yè)管理，設(shè)施管理表達了一種新的發(fā)展理念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達到設(shè)施壽命周期經(jīng)營費用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。設(shè)施管理與物業(yè)管理相比較，更加具有戰(zhàn)略層次的特點和動態(tài)發(fā)展的全局整合理念。從業(yè)務(wù)操作上看，設(shè)施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升，在管理方法、內(nèi)容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理。

第五，物業(yè)管理行業(yè)比照物現(xiàn)代物流業(yè)，創(chuàng)造出一個嶄新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。就像物流業(yè)把傳統(tǒng)的物流活動（如運輸、倉儲、裝卸搬運等），從系統(tǒng)的角度和觀點出發(fā)，把產(chǎn)品從生產(chǎn)地到消費地之間的整個供應(yīng)璉，運用先進的組織方式和管理技術(shù)，進行高效率計劃、管理、配送創(chuàng)造出一個新型服務(wù)業(yè)一樣。那么物業(yè)作為與物流相對應(yīng)的不動產(chǎn)業(yè)，能否也能把傳統(tǒng)的各服務(wù)于不動產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)，進行科學(xué)的整合，從簡單的外圍服務(wù)商轉(zhuǎn)換為更深層次的內(nèi)部緊密協(xié)作，把一同服務(wù)于不同指向的物業(yè)領(lǐng)域市場，以系統(tǒng)論的方法把各供應(yīng)鏈連接起來，提供各類增值服務(wù)。

第二篇：物業(yè)保安個人總結(jié)

回顧過去的一年，我在各位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，各同事的配合下，我們在加強景區(qū)安全防范管理，安全巡邏檢查、組織學(xué)習(xí)等做了一定的工作。

一、完善安全防范體系

為了確保景區(qū)的安全，我們從景區(qū)的實際情況出發(fā)，按照安全防范制度，徹底的落實安全工作。我們有相應(yīng)的火警火災(zāi)處置預(yù)案、各重點部位崗位責(zé)任制、巡邏崗位職責(zé)、停車場崗位職責(zé)、突發(fā)事件保衛(wèi)工作程序、消防重點部位檔案等，使我們能夠進一步明確自己的工作方向與責(zé)任。

二、落實安全檢查，確保景區(qū)安全

為了使消防安全工作落實到實處，我們貫徹落實景區(qū)領(lǐng)導(dǎo)強調(diào)安全防范的指示精神，布置安全防范的內(nèi)容，加強安全檢查。針對部分裝修的施工場地，時間長、任務(wù)重，我們落實重點防范，加強巡邏檢查次數(shù)，真正地把安全工作落實到實處。

三、樹服務(wù)品牌，抓學(xué)習(xí)、管理

作為一個景區(qū)，抓服務(wù)質(zhì)量，首先是抓人，要抓自身建設(shè)，提高自身的思想素質(zhì)。只有這樣才能使我們真正懂得服務(wù)的目的。在會議時領(lǐng)導(dǎo)會對比較好的員工及時進行表揚，對表現(xiàn)不好的員工進行嚴(yán)肅批評，同時對我們加強了紀(jì)律教育，尤其是我們巡邏的員工，接觸人多面廣，更加要做到這一點，我們經(jīng)常開會學(xué)習(xí)，強調(diào)鐵的紀(jì)律，使得我們從主管到員工都能夠做到這一點。

四、服務(wù)質(zhì)量

巡邏工作是我們景區(qū)為客人服務(wù)的最前沿，他們的服務(wù)質(zhì)量好壞，關(guān)系到我們景區(qū)的形象。停車場保安服務(wù)，做到客人車輛來去時，指揮車輛服務(wù)，指路服務(wù)。尤其是冬天的巡邏工作，在天寒地凍，日曬雨淋，我們始終站在服務(wù)最前沿，為客人服務(wù)。

五、xxx年的工作打算

新的一年，保安部樹立保安部新形象。完善各項規(guī)章制度，保景區(qū)平安。必須保證景區(qū)的消防安全運轉(zhuǎn)，確保景區(qū)消防安全，做到萬無一失，堅持以防為主，防消結(jié)合。工作中不斷完善和遵守各項規(guī)章制度，用制度管理人，成立安全巡查小組，定期對景區(qū)及周圍各種場所進行巡查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時協(xié)同其它部門進行整改，杜絕一切安全事故的發(fā)生。

第三篇：物業(yè)保安個人總結(jié)

小區(qū)保安的一個工作，也是要進入到下半年了，回顧在這上半年的保安工作，也是有挺多的一個感慨，同時我也是認(rèn)真的去做好了保安的一些工作，我也是來總結(jié)下。

上半年最主要的一個工作也是疫情的防控工作，為了做好防控，我們保安也是認(rèn)真盡責(zé)的去做好，確保小區(qū)的安全，從初期的消毒，體溫檢測，出入人員的控制，到后期的人員登記，我們也是把工作做好了，確保了小區(qū)沒有疫情的產(chǎn)生，同時也是對于一些可能產(chǎn)生的情況做好了預(yù)防，和業(yè)主的溝通也是很順暢，大家都是非常的配合，確保了小區(qū)的安全，在疫情期間，我也是清楚，我們每一次的努力都是為了保障大家的安全，所以做事情也是特別的嚴(yán)格，不放松要求，每次的檢測，登記都是確保認(rèn)真核對，同時業(yè)主們在疫情期間遇到的困難我們也是盡力的去解決，像收寄包裹，購買生活用品等等，我們也是安排專人去處理，同時物品也是做好消毒的工作，才讓業(yè)主安排來取，業(yè)主們也是對于我們的工作予以了肯定和支持，積極的配合。

除了防控的工作，日常之中，我也是做好巡查，疫情穩(wěn)定之后，出入也是放松了，但是我們保安也是會提醒，盡量的避免，也是不要去人員密集的地方，出入記得帶好備用的口罩，有時候業(yè)主們有什么需求，我們也是及時的去處理，像出門口罩忘帶了，或者需要一些幫助，我們都是會去處理，更好的去為小區(qū)做好服務(wù)，同時巡查期間，我們也是確保了小區(qū)的安全，避免有偷盜的行為產(chǎn)生，同時也是對于消防方面的設(shè)備檢查會定期做好，一些消防設(shè)備也是會及時的更新，日常的工作做好，也是讓小區(qū)得到安全的保障，作為保安，我在這半年的工作里頭，也是有挺大的收獲，對于防控的工作，是第一次做，可以說在這其中收獲了很多，對于一些流行病也是有了更多的了解，清楚該怎么樣操作，同時也是要為下半年的工作去做好準(zhǔn)備。

雖然目前我們這邊的疫情已經(jīng)沒有了，但是也是一些工作要去做好，避免到時再有發(fā)生，也是能即使的去處理好，同時做好了保安工作，個人也是在工作的崗位上感受到自己的付出是值得了，得到業(yè)主們的肯定，自己也是積累了很多的經(jīng)驗，在下半年，要繼續(xù)的去把自己的保安工作給做好。

第四篇：物業(yè)年終工作總結(jié)

我們物業(yè)堅持安全無小事的原則，做好了安全工作。現(xiàn)將工作總結(jié)如下：

一、主要業(yè)績

1、確保了小區(qū)無安全管理事故。保安部在今年繼續(xù)腳踏實地抓好小區(qū)平常安全管理的落實，加強小區(qū)平常安全巡檢和巡檢監(jiān)視管理，做好經(jīng)常性的安全大檢查，確保了20xx年無偷、盜、消防等安全管理事故，保障了小區(qū)正常的和生活秩序。

2、季節(jié)性和階段性得到有效落實。針對每階段的情況，保安部對季節(jié)性和階段性提早做好充分預(yù)備，對元旦、春節(jié)、清明、五一、及雨季期間出具具體管理方案和計劃，嚴(yán)抓具體的落實，使各季節(jié)和階段性得到安全有序的展開。

3、積極跟進車輛收費的前期預(yù)備。保安部在20xx年與各相干部分配合積極跟進停車場收費前期預(yù)備，出臺停車場管理制度，制定停車收費管理方案，跟進小區(qū)交通道路經(jīng)營許可證和收費行政批復(fù)，現(xiàn)已基本完成。

4、保安管理順利展開。根據(jù)公司發(fā)展需要，我部在xx月xx日開始安排保安職員進駐，負(fù)責(zé)所屬區(qū)域的保安管理，并根據(jù)現(xiàn)場情況增減崗位，現(xiàn)已由剛開始進駐時的4人增加到12人，確保了現(xiàn)場保安管理的順利展開。

5、在做好本職的同時，努力發(fā)揮“xx”職能。保安部在做好平常安全管理的同時，不定期地對小區(qū)公共區(qū)域和樓宇進行全面巡檢，對各類存在題目進行記錄匯總，清潔綠化公共設(shè)備設(shè)施，報各部分進行整改，并跟進整改情況。同時保安部積極配合各相干部分的，從物品搬運、送水送煤氣到配合各部分的巡檢、監(jiān)視及臨時等，在保證本職的同時凡保安部力所能及的都主動、全力予以配合。保安部實際上已基本擔(dān)負(fù)了一個“xx”的職責(zé)，在安全管理外配合各部分所產(chǎn)生的量已占保安整體量相當(dāng)大的一個比例。

6、管理制度的調(diào)劑和修改完善。為適應(yīng)管理情況的變化和情勢的發(fā)展，保安部對現(xiàn)有的管理制度和操縱流程進行了大量的調(diào)劑，以使制度和操縱流程應(yīng)具有實操性，為保障順利有序展開奠定了基礎(chǔ)。

7、內(nèi)部管理方面的進步：

（1）保安部在4月份將8小時制調(diào)劑為12小時制，有效減緩了招聘壓力和下降人事用度支出，解決了20xx年長時間影響保安部管理的嚴(yán)重缺編、缺崗、積休多題目，單個崗位每月可勤儉用度650元左右，實行12小時制的4至6月份可為公司勤儉人事開支超過5萬元。同時我部針對12小時制與8小時制的差異，對部份管理制度進行了適度調(diào)劑，以確保在質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)不降落的條件下實現(xiàn)人事用度支出的縮減和增進隊伍穩(wěn)定。

（2）隊伍穩(wěn)定性增強，保安職員活動率穩(wěn)步降落。20xx年，保安部把隊伍的穩(wěn)定列為重點來抓，積極加強與員工的溝通及引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變員工的心態(tài)和思想，同時進步管理職員的管理技能，使職員活動率穩(wěn)步降落，與去年職員活動率相對照下降了近6個百分點。

（3）20xx年，保安部調(diào)劑培訓(xùn)思路，培訓(xùn)的重點側(cè)重放在隊伍的整體形象、禮節(jié)、服務(wù)意識，和主動性、原則性與靈活性的利用上，增進員工在處理崗位題目時能逐漸到達“理”與“禮”相結(jié)合，“原則性”與“靈活性”相結(jié)合，取得了一定的成效。

二、主要存在的不足

1、xx月事件，它反映出保安部在以往管理中存在的誤區(qū)、法律意識的淡薄及處理題目時原則性與靈活性結(jié)合的嚴(yán)重不足，導(dǎo)致由主動變成被動狀態(tài)，給公司造成了極大的損失和影響，這對保安部是一個慘痛而深入的教訓(xùn)，在事件后，雖經(jīng)過一系列強迫性的意識灌輸和實操培訓(xùn)，在整體上有所好轉(zhuǎn)，但部份員工在實操能力上仍比較欠缺。

2、作為安防管理部分，在確保重要職責(zé)“安全保衛(wèi)”得到有效落實，保障小區(qū)的整體安全秩序的條件下，隊伍的形象、禮節(jié)、與服務(wù)態(tài)度，和處理題目的主動性、原則性與靈活性是決定一支隊伍整體形象與口碑的關(guān)鍵所在，保安部在上半年隊伍全面穩(wěn)定后的5月和6月份在這些方面做了大量的，雖有一定的進步，但離目標(biāo)與要求仍相差甚遠(yuǎn)，員工在實際操縱中不是很順暢，基礎(chǔ)不扎實，修建的氛圍仍不牢固，而做好培訓(xùn)與績效考評是解決這些題目的關(guān)鍵所在，這對保安部來講是一個長時間的。

3、智能化系統(tǒng)的實際利用效果。一期的智能化系統(tǒng)仍處于完全癱瘓狀態(tài)，二期的智能化系統(tǒng)特別是可視對講門禁系統(tǒng)未能照實得到使用，小區(qū)仍處于依托人防管理狀態(tài)，這是下一步保安部需協(xié)同工程、客服共同跟進解決的題目。

4、地下停車場工程題目仍未得切實得到解決。二期各地下停車場前期所存在的滲水、漏水、排水題目仍較嚴(yán)重，雖經(jīng)屢次維修整改，但仍未得到切實的解決。

三、后續(xù)工作思路

1、將安全管理列為第一重點，了解小區(qū)和周邊安全動態(tài)，抓好平常安全管理的落實、檢查、監(jiān)視，確保小區(qū)的安全與秩序。

2、與員工建立良好的溝通渠道，進步管理能力，加強與員工的溝通，把握員工動態(tài)，及時采取措施，以增進保安隊伍的進一步穩(wěn)定。

3、積極配合公司行政管理，實行績效管理制度，使賞罰得到有效落實，以此進步員工的積極性與競爭力。

4、加強對員工的培訓(xùn)力度，的計劃地展開培訓(xùn)，以解決員工的形象、禮節(jié)、與服務(wù)態(tài)度及處理崗位題目的主動性和靈活性為主，從而進步部分的整體素質(zhì)，使保安部在整體上有所突破。

5、全力配合公司發(fā)展需要，加強保安管理，確保現(xiàn)場保安管理有序展開，對外將積極建立保安形象、服務(wù)與管理窗口。

6、實行小區(qū)出入車輛收費，逐漸完善小區(qū)停車場及車輛管理。

7、加強小區(qū)消防安全管理，確保小區(qū)消防安全。

8、跟進各項智能化系統(tǒng)的維修整改和使用管理，“人防”與“技防”相結(jié)合，確保小區(qū)處于安全有序狀態(tài)。

9、發(fā)揮部分職員及特性上風(fēng)，對小區(qū)實行全方位監(jiān)管，在做好本職的同時，積極配合各部分的，使保安崗位作為“xxxx”的職能盡可能得到發(fā)揮與突破。

第五篇：物業(yè)保安個人總結(jié)

20xx年即將結(jié)束,審視自己一年來的工作,總結(jié)一年的得失,感觸很多.一年來,我熱衷于本職工作,嚴(yán)格要求自己,擺正自己的工作位置,時刻保持“謙虛”、“謹(jǐn)慎”、“律己”的態(tài)度.在領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心、栽培和同事們的幫助支持下,始終勤奮學(xué)習(xí)、積極進取,努力提高自我,始終勤奮工作,認(rèn)真完成任務(wù),履行好崗位職責(zé).作為一名保安員,但在我心中,恒寶小區(qū)就是我的家,領(lǐng)導(dǎo)就是我的家長,同事就是我的兄弟姐妹,小區(qū)的事就是我自己的事,我要精心守衛(wèi)我的家,使它在安全的環(huán)境中茁壯成長.我明白作為一個家庭成員,一名保安員“守衛(wèi)小區(qū)、守衛(wèi)我家”的責(zé)任重大.

保安是一項特殊的、并具有很大危險性的工作,可我沒有因此而膽怯、畏懼.記得有位名人曾經(jīng)說過“我們不是在為老板打工,更不是單純?yōu)榱速嶅X,我是在為自己的夢想打工,為自己的遠(yuǎn)大前途打工.我們只能在業(yè)績中提升自己.”因此,我們必須秉承嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度,干好日常看似平淡的工作,要想得到,做得全.堅決完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給我們的每一項任務(wù),做到讓領(lǐng)導(dǎo)放心.

在部門李經(jīng)理的帶領(lǐng)下,我們圓滿地完成了今年的工作任務(wù),得到了住/租戶的滿意,同時也得到了領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可.我們今年的工作是比較繁瑣的一年,有住/租戶的裝修施工,進出的人員多且復(fù)雜,加上因當(dāng)前金融風(fēng)波浪潮的影響而愈加加劇了當(dāng)前治安形式的嚴(yán)峻,這都對我們的工作增加了壓力,在這種情況下我們加強了對進出人員、施工人員的監(jiān)管和登記,加強巡樓的力度,把事故徹底消滅在萌芽狀態(tài)下,確保了小區(qū)的安全.

在工作之余,在部門的部署下,我們進行了保安員體能訓(xùn)練,內(nèi)容包括,隊列訓(xùn)練,軍體拳等.堅持完成預(yù)期目標(biāo),保質(zhì)保量地完成訓(xùn)練計劃,我剛開始時也和隊員一樣有怨言,覺得成天訓(xùn)練這個沒什么必要,但最終我明白要想有整體過硬的業(yè)務(wù)本領(lǐng)和強壯的體能素質(zhì),沒有刻苦訓(xùn)練關(guān)鍵時刻怎么能發(fā)揮出我們“養(yǎng)兵千日、用兵一時”的作用呢？所以我們一直堅持.

作為保安還是一名義務(wù)的消防員,今年在部門組織的幾次消防安全培訓(xùn)和發(fā)生火災(zāi)時的應(yīng)急處理方案中,能認(rèn)真地學(xué)習(xí)記錄,掌握消防知識,結(jié)合本小區(qū)的消防設(shè)備、設(shè)施,定期組織人員進行設(shè)備的巡查和維護工作,以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針,確保住/租戶的生命財產(chǎn)和安全.

在工作生活當(dāng)中本人在一年的總結(jié)如下:

1、堅決服從領(lǐng)導(dǎo)、認(rèn)真領(lǐng)會并執(zhí)行公司的經(jīng)營管理策略和指示精神,并貫徹落實到崗位實際工作當(dāng)中始終把維護公司利益放在第一位.

2、認(rèn)真對待并堅決完成部門交給的各項工作任務(wù),積極協(xié)助主管做好班組的日常工作,并為班組的建設(shè)出謀劃策.

3、工作中不怕吃苦受累,勇挑重?fù)?dān),主動找事干,做到“眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”,積極適應(yīng)各種艱苦環(huán)境,在繁重的工作中磨練自己的意志,增長自己的才干；并勇于發(fā)現(xiàn)和糾正自己工作中的缺點、錯誤,不斷調(diào)整自己的思維方式和工作方法,分階段提出較高的學(xué)習(xí)和工作目標(biāo),不斷追求更大的進步.

4、加強學(xué)習(xí),勇于實踐,不斷積累,勇于開拓.在理論學(xué)習(xí)的同時注意講究學(xué)習(xí)方法,端正學(xué)習(xí)態(tài)度,提高學(xué)習(xí)效率,努力培養(yǎng)自己扎實的理論功底、正確的思想觀點、踏實的工作作風(fēng)、周密的組織能力、機智的分析能力、果敢的處事能力、廣泛的社交能力;并虛心好學(xué),不斷地向部門主管請教取經(jīng),吸取他們的成功經(jīng)驗,不斷鞭策自己使自己有學(xué)習(xí)的方向和目標(biāo).

5、堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防方針,完善消防設(shè)備巡查及保養(yǎng)措施,并加強消防知識的培訓(xùn),提高防火意識,掌握消防設(shè)備的操作方法,確保安全.

以上是我在一年中做得好的方面,縱觀一年的工作,客觀自我剖析,自己也存在以下不足之處,懇請領(lǐng)導(dǎo)的指正與批評,以待在今后的工作中進一步加強和改正.

1、工作當(dāng)中有松懈.

2、工作經(jīng)驗和相關(guān)管理知識仍需進一步學(xué)習(xí),積累.

20xx年即將過去,我們將滿懷熱情地迎來20xx年,新的一年意味著新的機遇和新的挑戰(zhàn).“今朝花開勝往昔,料得明日花更紅”,我堅信在公司領(lǐng)導(dǎo)的英明決策下公司的明天會更好,作為公司的一份子,在明年的工作當(dāng)中我將一如既往,全心全意的為公司的不斷發(fā)展壯大貢獻自己的一份微薄之力.

總結(jié)人:xx

第六篇：小區(qū)物業(yè)保安管理規(guī)章制度

一、崗位職責(zé)

(一)、護管隊隊長崗位職責(zé)

1、主持全隊工作，堅決執(zhí)行管理處領(lǐng)導(dǎo)指令，帶領(lǐng)全隊人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。

2、熟悉護管各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握護管區(qū)內(nèi)的護管工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范。

3、處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。

4、做好護管隊的工作安排(包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)安排)。

5、經(jīng)常檢查各崗位工作情況。零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。

6、每周召開例會一次，每半月召開隊務(wù)會一次。

7、及時做好護管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。

8、帶領(lǐng)護管隊配合其他管理服務(wù)工作，制止、糾正各類違章行為。

9、負(fù)責(zé)全隊員工的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作。

10、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。

(二)、護管員崗位職責(zé)

1、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮，做到令行即止，遇事報告。

2、遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。

3、熟悉本崗位職責(zé)和工作秩序，圓滿完成工作任務(wù)。

4、監(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。

5、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其它服務(wù)，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的向管理處報告。

6、熟悉和愛護小區(qū)內(nèi)配套的公共設(shè)施、機電設(shè)備、消防器材，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。

7、積極協(xié)助公安機關(guān)開展各項治安防范活動和行為，努力完成各項治安服務(wù)工作。

8、廉潔奉公，堅持原則，是非分明，敢于同違法犯罪分子、行為作斗爭。

9、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

(三)巡邏員崗位職責(zé)

1、熟悉巡邏區(qū)內(nèi)各種設(shè)備、物品的位置，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、物品有移動等可疑情況，立即查明報告。

2、檢查電線線路(目視檢查、禁止手動檢查)和水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水(電)時，及時采取措施并報告。

3、巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況并報告。

4、注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發(fā)現(xiàn)可疑人員要選擇適當(dāng)?shù)奈恢眉右员O(jiān)視并及時報告。

5、發(fā)現(xiàn)偷盜、流氓等違法犯罪分子，即刻擒獲。

6、發(fā)現(xiàn)打架、吵架、斗毆等行為，要予以制止。

7、發(fā)現(xiàn)火警時，立即組織撲滅，并迅速報警。

8、發(fā)現(xiàn)可疑物品，要立即做安全處理，并報告有關(guān)部門。

9、驅(qū)趕亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員。

10、巡視護管員各崗位執(zhí)勤情況，協(xié)助處理疑難問題，認(rèn)真填寫巡邏簽到記錄。

11、制止私扯亂掛、亂貼亂畫等違反小區(qū)管理規(guī)定的行為.

(四)監(jiān)控員崗位職責(zé)

一、監(jiān)控人員工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)及時記錄異常情況，遇突發(fā)事件應(yīng)熟練操作云臺觀察，并做好錄像同時通報所部，嚴(yán)禁離崗、睡覺或做與值班無關(guān)的事情。

二、負(fù)責(zé)監(jiān)控小區(qū)(大廈)內(nèi)有無異常情況，并做好原始記錄，提供資料。

三、保持監(jiān)控室的整潔衛(wèi)生，愛護設(shè)備，保持設(shè)備清潔，完整好用，配合維修保養(yǎng)單位做好設(shè)備的維護，發(fā)生設(shè)備故障，第一時問通知維修人員到場處理。

四、學(xué)習(xí)掌握各種先進設(shè)備的性能，特點及使用方法，按規(guī)定程序操作監(jiān)控設(shè)備，并維護好設(shè)備，不

準(zhǔn)私自外借任何器材。

五、做好機房保密工作，不得向無關(guān)人員透露監(jiān)控情況，嚴(yán)禁非工作人員進入監(jiān)控室。

六、完成上級交辦的其它任務(wù)。

二、制度規(guī)定

(一)、治安巡回檢查制度

1、小區(qū)設(shè)24小時巡邏護管隊，集中精力，提高警惕，防止不法分子盜竊破壞，確保住戶治安安全。

2、對小區(qū)巡邏檢查的護管隊員必須佩帶工作證，按規(guī)定的巡邏線巡邏，嚴(yán)禁單獨行為。

3、按照《小區(qū)治安巡邏記錄表》中所規(guī)定的內(nèi)容進行巡邏，在檢查中，發(fā)現(xiàn)險情，應(yīng)采取果斷的應(yīng)急處理措施，并及時上報管理處，在有關(guān)人員及領(lǐng)導(dǎo)到達現(xiàn)場之前不能離開。

4、巡邏檢查人員必須熟悉巡邏區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品放置，如發(fā)現(xiàn)移動設(shè)備、物品的可疑情況，要立即查明，針對檢查發(fā)現(xiàn)的不安全隱患，應(yīng)通知及協(xié)助住戶、落實各項防范措施。

5、檢查消防器材有無損壞，如有損壞，必須立即報告領(lǐng)導(dǎo)，進行更換。

6、注意觀察過往人員情況及其攜帶的物品，如發(fā)現(xiàn)可疑的人員和物品，要選擇適當(dāng)?shù)牡攸c加以監(jiān)視，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)，必要時要對其所帶物品進行檢查并做好登記。

7、夜間巡邏檢查，應(yīng)檢查清理閑散人員，防止不法分子盜竊、破壞，檢查火險隱患。

(二)、護管隊交接班制度

1、按時交接班，接班人員應(yīng)提前十分鐘到達崗位。接班人員未到前當(dāng)班人員不能離崗。

2、接班人要詳細(xì)了解上一班執(zhí)勤情況和本班應(yīng)注意事項。要做到“三明”：上下班情況明，本班接辦的事情明，物品器材清點明。

3、交班人在下班前必須填好值班記錄。應(yīng)做到“三清”：本班情況清，交接的問題清，物品、器械清。

4、當(dāng)班人員應(yīng)及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，對不能移交給下班的事情要繼續(xù)在崗處理完，接班人協(xié)助完成。

5、交接時要做好記錄并簽名。

(三)、收費崗工作制度

一、服從班長領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度，堅守工作崗位，遵守工作紀(jì)律。

二、認(rèn)真執(zhí)行收費辦法、標(biāo)準(zhǔn)和程序，做到過而不漏、收而不貪、快而無誤。

三、著裝整潔，言行規(guī)范，禮貌待客，文明服務(wù)。

四、接受監(jiān)督檢查，敢于同違紀(jì)行為做斗爭。

五、按規(guī)定妥善保管款、票、卡、認(rèn)真填寫各種記錄和表格。

六、愛護并正確使用收費設(shè)施，升降桿使用堅持一車一落，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告。

七、積極參加各種培訓(xùn)，努力提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

八、積極參加各種會議，不斷總結(jié)收費工作經(jīng)驗，提出合理化建議。