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第一篇：商圈調(diào)研方案

商圈選址研究?jī)?nèi)容

店址選址決策的步驟：

1、分析每個(gè)地理區(qū)域（商圈、確定最有吸引力的開(kāi)店區(qū)域）

2、分析新開(kāi)店的具體位置，選出最有吸引力的地點(diǎn)

3、對(duì)店址進(jìn)行評(píng)估，預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)效果 適用業(yè)態(tài)：

1、百貨店

2、超級(jí)市場(chǎng)

3、大型綜合超市

4、便利店

5、專營(yíng)店

6、專賣(mài)店

7、倉(cāng)儲(chǔ)商店

8、家居中心

商圈分析：

（一）商圈介紹

商圈是指商店吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品的顧客所居住的地理范圍。 （分析零售商圈就是分析顧客，商圈是企業(yè)努力爭(zhēng)取的，不是別人為企業(yè)劃定的，也不是永遠(yuǎn)不變的。）

1、商圈構(gòu)成： 主要商圈：約包括55%-70%的顧客

次要商圈：約包括15%-25%的顧客 邊際商圈：約包括5%的顧客

2、商圈范圍內(nèi)的顧客來(lái)源：

（1）居住人口：核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源 （2）工作人口：次級(jí)商圈中基本顧客的主要來(lái)源 （3）流動(dòng)人口：構(gòu)成邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)

3、影響商圈形成的因素： （1）商店業(yè)態(tài) （2）商店規(guī)模 （3）經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi) （4）商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù) （5）促銷(xiāo)策略 （6）家庭與人口因素 （7）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 （8）交通狀況

（二）商圈分析

商圈分析，就是對(duì)影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍等因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選址店址、制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。

1、商圈分析的意義

商圈分析是新開(kāi)商店合理選址的前提 商圈分析有助于零售店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略 商圈分析有助于零售店制定市場(chǎng)開(kāi)拓策略 商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)

商圈分析有助于為開(kāi)設(shè)分店和連鎖店提供參考

2、商圈分析的要點(diǎn)

（1）人口統(tǒng)計(jì)分析與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) （2）商圈層次分析 （3）客流量分析 （4）顧客分析

（5）商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力分析（購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)） （6）其他環(huán)境分析（基礎(chǔ)設(shè)施等） （7）自身分析

（8）競(jìng)爭(zhēng)程度（商圈飽和指數(shù)）

3、商圈分析測(cè)定與技術(shù)

（1）利用電腦模型幫助分析、確定商圈 A 類(lèi)推模型 B 回歸模型 C 引力模型

（2）利用數(shù)學(xué)方法分析商圈

A 雷利法則（零售引力法則-空間相互作用模型）

B 赫夫法則（赫夫模型對(duì)預(yù)測(cè)新商店的銷(xiāo)售是非常有益的工具） （3）實(shí)驗(yàn)法 A 實(shí)地調(diào)查 B 電話詢問(wèn) C 郵寄問(wèn)卷 D 提供服務(wù)

（4）已建成和新建商店 A 已建成商店商圈的測(cè)定方法 B 擬新建商店商圈的測(cè)定方法 店鋪選址

（一）商店位置選擇注意事項(xiàng)

1、零售店鋪選址的原則 （1）充足的商圈購(gòu)買(mǎi)潛力 （2）商店地點(diǎn)的近便性 （3）成長(zhǎng)的潛力 （4）商業(yè)攔截 （5）總合吸引力 （6）兼容性 （7）競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)性最小 （8）店址經(jīng)濟(jì)學(xué)

2、零售店鋪選址的類(lèi)型 （1）孤立店鋪 （2）無(wú)規(guī)劃商業(yè)區(qū) （3）規(guī)劃的商業(yè)中心

3、位置選擇因素分析 （1）客流規(guī)律 （2）周邊商店聚集狀況 （3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 （4）交通地理?xiàng)l件 （5）城市發(fā)展規(guī)劃 （6）周?chē)h(huán)境 （7）物業(yè)成本

（二）店鋪選址流程及分析

1、店址選址的程序

2、形成選址分析報(bào)告

（1）新店周?chē)乩砦恢锰卣鞅硎?（2）被選店址周?chē)虡I(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況

（3）新店址周?chē)用窦傲鲃?dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次 （4）新店開(kāi)業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍 （5）新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu) （6）新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色 （7）新店址經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估 （8）新店未來(lái)前景分析

第二篇：商圈調(diào)研報(bào)告

商圈調(diào)研報(bào)告

花都富力金港城

位于花都現(xiàn)代大道，多條國(guó)道臨近社區(qū)，機(jī)場(chǎng)高速北出口前行500米到社區(qū)；隨著地鐵三號(hào)線北延線的開(kāi)通，立體化的交通網(wǎng)絡(luò)無(wú)限擴(kuò)大，到廣州天河約35分鐘，兩小時(shí)可直達(dá)珠三角各城市。

富力金港城130萬(wàn)㎡集合高尚洋房、風(fēng)情別墅、高端公寓、星級(jí)酒店等于一體的城市綜合體，項(xiàng)目三面環(huán)山，青山綠水，奢享1.5萬(wàn)㎡珍稀自然湖景，盡享綠色健康生活。國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)師精心打造360度立體園林景觀，以水為主題，綜合陽(yáng)光、地形、景觀分區(qū)、植物形態(tài)等諸多要素。

富力金港城1.46超低容積率，達(dá)到國(guó)際人居舒適標(biāo)準(zhǔn)，樓距寬大、視野廣闊，綠草藍(lán)天，是北廣州的世外桃源。大社區(qū)傳承800年原味西班牙建筑群精粹，每一棟房子都演繹著激情自由，盡顯神秘、內(nèi)斂、厚重的氣質(zhì)，錯(cuò)落的建筑群流露出質(zhì)樸和高貴美感。11層別致洋房，戶型十分豐富，55至161平方米，兩房到五房；雅致時(shí)尚兩房、帶超大入戶花園的四房等，均為花都珍罕戶型。

尊配超1500元/㎡的升級(jí)版華美裝修，房子每一角落都洋溢著激情和自由。原木門(mén)窗，品質(zhì)燈飾，盡顯居者尊貴身份；國(guó)際知名衛(wèi)具廚具，居住生活簡(jiǎn)約之余不失品位。來(lái)自西班牙的傳統(tǒng)墻紙，舒服紋理，整個(gè)房子充滿風(fēng)情的韻味。

周邊：錢(qián)大媽 樂(lè)家生鮮 500m處有小型菜市場(chǎng) 白云云景花園 嘉禾望崗新世界