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第一篇：商圈調(diào)研方案

商圈選址研究?jī)?nèi)容

店址選址決策的步驟：

1、分析每個(gè)地理區(qū)域（商圈、確定最有吸引力的開店區(qū)域）

2、分析新開店的具體位置，選出最有吸引力的地點(diǎn)

3、對(duì)店址進(jìn)行評(píng)估，預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)效果 適用業(yè)態(tài)：

1、百貨店

2、超級(jí)市場(chǎng)

3、大型綜合超市

4、便利店

5、專營(yíng)店

6、專賣店

7、倉(cāng)儲(chǔ)商店

8、家居中心

商圈分析：

（一）商圈介紹

商圈是指商店吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來(lái)店購(gòu)買商品的顧客所居住的地理范圍。 （分析零售商圈就是分析顧客，商圈是企業(yè)努力爭(zhēng)取的，不是別人為企業(yè)劃定的，也不是永遠(yuǎn)不變的。）

1、商圈構(gòu)成： 主要商圈：約包括55%-70%的顧客

次要商圈：約包括15%-25%的顧客 邊際商圈：約包括5%的顧客

2、商圈范圍內(nèi)的顧客來(lái)源：

（1）居住人口：核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源 （2）工作人口：次級(jí)商圈中基本顧客的主要來(lái)源 （3）流動(dòng)人口：構(gòu)成邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)

3、影響商圈形成的因素： （1）商店業(yè)態(tài) （2）商店規(guī)模 （3）經(jīng)營(yíng)商品的種類 （4）商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù) （5）促銷策略 （6）家庭與人口因素 （7）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置 （8）交通狀況

（二）商圈分析

商圈分析，就是對(duì)影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍等因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選址店址、制定和調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。

1、商圈分析的意義

商圈分析是新開商店合理選址的前提 商圈分析有助于零售店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略 商圈分析有助于零售店制定市場(chǎng)開拓策略 商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)

商圈分析有助于為開設(shè)分店和連鎖店提供參考

2、商圈分析的要點(diǎn)

（1）人口統(tǒng)計(jì)分析與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) （2）商圈層次分析 （3）客流量分析 （4）顧客分析

（5）商圈內(nèi)購(gòu)買力分析（購(gòu)買力指數(shù)） （6）其他環(huán)境分析（基礎(chǔ)設(shè)施等） （7）自身分析

（8）競(jìng)爭(zhēng)程度（商圈飽和指數(shù)）

3、商圈分析測(cè)定與技術(shù)

（1）利用電腦模型幫助分析、確定商圈 A 類推模型 B 回歸模型 C 引力模型

（2）利用數(shù)學(xué)方法分析商圈

A 雷利法則（零售引力法則-空間相互作用模型）

B 赫夫法則（赫夫模型對(duì)預(yù)測(cè)新商店的銷售是非常有益的工具） （3）實(shí)驗(yàn)法 A 實(shí)地調(diào)查 B 電話詢問 C 郵寄問卷 D 提供服務(wù)

（4）已建成和新建商店 A 已建成商店商圈的測(cè)定方法 B 擬新建商店商圈的測(cè)定方法 店鋪選址

（一）商店位置選擇注意事項(xiàng)

1、零售店鋪選址的原則 （1）充足的商圈購(gòu)買潛力 （2）商店地點(diǎn)的近便性 （3）成長(zhǎng)的潛力 （4）商業(yè)攔截 （5）總合吸引力 （6）兼容性 （7）競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)性最小 （8）店址經(jīng)濟(jì)學(xué)

2、零售店鋪選址的類型 （1）孤立店鋪 （2）無(wú)規(guī)劃商業(yè)區(qū) （3）規(guī)劃的商業(yè)中心

3、位置選擇因素分析 （1）客流規(guī)律 （2）周邊商店聚集狀況 （3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 （4）交通地理?xiàng)l件 （5）城市發(fā)展規(guī)劃 （6）周圍環(huán)境 （7）物業(yè)成本

（二）店鋪選址流程及分析

1、店址選址的程序

2、形成選址分析報(bào)告

（1）新店周圍地理位置特征表述 （2）被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況

（3）新店址周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次 （4）新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射的范圍 （5）新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu) （6）新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色 （7）新店址經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估 （8）新店未來(lái)前景分析

第二篇：商圈調(diào)研報(bào)告

商圈調(diào)研報(bào)告

花都富力金港城

位于花都現(xiàn)代大道，多條國(guó)道臨近社區(qū)，機(jī)場(chǎng)高速北出口前行500米到社區(qū)；隨著地鐵三號(hào)線北延線的開通，立體化的交通網(wǎng)絡(luò)無(wú)限擴(kuò)大，到廣州天河約35分鐘，兩小時(shí)可直達(dá)珠三角各城市。

富力金港城130萬(wàn)㎡集合高尚洋房、風(fēng)情別墅、高端公寓、星級(jí)酒店等于一體的城市綜合體，項(xiàng)目三面環(huán)山，青山綠水，奢享1.5萬(wàn)㎡珍稀自然湖景，盡享綠色健康生活。國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)師精心打造360度立體園林景觀，以水為主題，綜合陽(yáng)光、地形、景觀分區(qū)、植物形態(tài)等諸多要素。

富力金港城1.46超低容積率，達(dá)到國(guó)際人居舒適標(biāo)準(zhǔn)，樓距寬大、視野廣闊，綠草藍(lán)天，是北廣州的世外桃源。大社區(qū)傳承800年原味西班牙建筑群精粹，每一棟房子都演繹著激情自由，盡顯神秘、內(nèi)斂、厚重的氣質(zhì)，錯(cuò)落的建筑群流露出質(zhì)樸和高貴美感。11層別致洋房，戶型十分豐富，55至161平方米，兩房到五房；雅致時(shí)尚兩房、帶超大入戶花園的四房等，均為花都珍罕戶型。

尊配超1500元/㎡的升級(jí)版華美裝修，房子每一角落都洋溢著激情和自由。原木門窗，品質(zhì)燈飾，盡顯居者尊貴身份；國(guó)際知名衛(wèi)具廚具，居住生活簡(jiǎn)約之余不失品位。來(lái)自西班牙的傳統(tǒng)墻紙，舒服紋理，整個(gè)房子充滿風(fēng)情的韻味。

周邊：錢大媽 樂家生鮮 500m處有小型菜市場(chǎng) 白云云景花園 嘉禾望崗新世界