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自20xx年以來，中國(guó)的房?jī)r(jià)進(jìn)入了一輪井噴式的高增長(zhǎng)，隨著20xx年政府宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲幅度得到了遏制，但是在步入20xx年之后房?jī)r(jià)進(jìn)去了新一輪的增長(zhǎng)期，09年商品房成交量，交易額，房?jī)r(jià)漲幅都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。到20xx年，雖歷經(jīng)調(diào)控重重?cái)r截，依然保持明顯上漲，人人談“房”色變。在此背景下，成都市房?jī)r(jià)雖然房?jī)r(jià)漲幅相比20xx年有了明顯的下調(diào)，但是因?yàn)榛鶖?shù)過大的原因，實(shí)際上漲的絕對(duì)值依然驚人。就此，本人對(duì)成都市房?jī)r(jià)進(jìn)行了一次深入的調(diào)查，具體情況如下：

一、調(diào)查目的

通過對(duì)成都市房?jī)r(jià)上漲的調(diào)查，了解成都房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，對(duì)20xx年房?jī)r(jià)漲幅有一定預(yù)見性；同時(shí)分析上漲原因，提出解決辦法。

二、調(diào)查對(duì)象

成都市各大售樓點(diǎn)及售樓經(jīng)理、購(gòu)房者、其他居民

三、調(diào)查方式

隨機(jī)問卷調(diào)查，以及詢問，觀察

四、調(diào)查時(shí)間：

20xx年8月―20xx年9月

五、調(diào)查內(nèi)容

通過對(duì)成都市內(nèi)的十幾家售樓點(diǎn)和房產(chǎn)公司的走訪、詢問、調(diào)查，特別是和一些房產(chǎn)大商、專家的接觸，對(duì)房產(chǎn)有一定認(rèn)識(shí)，對(duì)成都市08―10年的房?jī)r(jià)有一定了解，對(duì)房?jī)r(jià)大幅上漲的原因有所挖掘。對(duì)購(gòu)房者和一些居民的問卷調(diào)查（附件1），反應(yīng)出在房?jī)r(jià)上漲的背景下，普通老百姓對(duì)房?jī)r(jià)下降的迫切要求。并且通過此次調(diào)查，提出對(duì)成都市房改幾點(diǎn)建議。

六、調(diào)查結(jié)果

通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，特別是問卷調(diào)查中90%認(rèn)為成都房?jī)r(jià)偏高，在對(duì)各售樓點(diǎn)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)自房改政策出臺(tái)后，成都市房?jī)r(jià)最高上漲8%，最低的%，一環(huán)路最高房?jī)r(jià)達(dá)元/平方米，三環(huán)路附近最低房?jī)r(jià)5400元/平方米。80%購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲弧度會(huì)下降。95%的購(gòu)房者將買按揭房，認(rèn)為按揭雖多，但是能解決現(xiàn)在問題，比如婚姻。

通過調(diào)查，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)上漲有以下原因：

首先物價(jià)上漲，特別是建筑開發(fā)成本上漲。成都市房?jī)r(jià)這些年持續(xù)上漲，從不回頭，重要原因之一就是我國(guó)1998年以來連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上最低位。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長(zhǎng)了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，建筑用鋼材價(jià)格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價(jià)格也處于總體上漲的態(tài)勢(shì)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來越失調(diào)。建材價(jià)格的上漲在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場(chǎng)行情不斷提高，它們的提高也會(huì)影響到住房的價(jià)格。

其次是總體需求呈旺盛，需求量大。近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的`發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)居住的要求和需求也日益提高，在我國(guó)的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān)系緊張，而影響住房總體需求快速增長(zhǎng)的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動(dòng)的。成都市也是這種情況，隨著對(duì)住房需求的上漲，房?jī)r(jià)上漲成必然。

再次成都市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。隨著商品住房供應(yīng)量的增加，由于不少地方政府執(zhí)行住房供應(yīng)保障政策不力，部分開發(fā)商熱衷于大戶型、高檔房的建設(shè)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積所占比重下降。成都市在10年實(shí)際建成的公租房、廉租房?jī)H幾十萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，與之相對(duì)的大戶型的不斷上漲。

同時(shí)土地資源地方政府的嚴(yán)格控制且價(jià)格上升。對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系有兩個(gè)截然不同的觀點(diǎn)：一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)是由市場(chǎng)決定的，另一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。我認(rèn)為兩者是相互交替影響的，房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)、地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)。近年來，城市土地供應(yīng)緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使地價(jià)快速走高。地價(jià)不斷創(chuàng)出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)。成都市適應(yīng)于房地產(chǎn)開發(fā)的土地很少、有限，而快速增長(zhǎng)的住房需求又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地的供需矛盾，從而導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)的快速上漲。

最后人口的高速增長(zhǎng)。人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。成都市是人口很密集的城市之一，人口多，住房需求的基數(shù)都很大，需求的擴(kuò)大造成房?jī)r(jià)上漲。

隨著房?jī)r(jià)的不斷升高，進(jìn)而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會(huì)問題，如何能夠有效的抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，對(duì)由房?jī)r(jià)上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決。通過以上的原因分析，以下通過分析、思考和查閱，提出以下幾點(diǎn)建議：

首先加強(qiáng)住房需求的管理。為區(qū)別對(duì)待各類住房需求，對(duì)不同的對(duì)象要通過不同的手段進(jìn)行管理，即對(duì)住房需求進(jìn)行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價(jià)格的住房，避免盲目跟風(fēng)購(gòu)買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價(jià)格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國(guó)人多地少，人多房少的基本國(guó)情下，房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購(gòu)房，抑制超前需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。要建立和健全租賃市場(chǎng)的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場(chǎng)的健康，正常和有序發(fā)展。成都市政府要宣傳合理消費(fèi)觀念，不要人云亦云，追風(fēng)的去買房，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購(gòu)買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場(chǎng)回歸正常的供需狀態(tài)。

同時(shí)，建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。成都市政府要定期向社會(huì)公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)發(fā)布，使市場(chǎng)主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場(chǎng)走勢(shì)。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策提供服務(wù)。建議成都媒體盡量客觀地

預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。

再次，加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督和管理。加強(qiáng)的對(duì)地方政府使用土地的監(jiān)督和管理，成都市政府要合理、正確轉(zhuǎn)讓土地，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅的管理，公開辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開發(fā)成本，從而為降低房?jī)r(jià)提供有力的保證。

最后，結(jié)合成都市具體情況，加快城鄉(xiāng)一體化，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間。成都市周邊城鎮(zhèn)的大量農(nóng)村人口涌入城市，造成成都市的擁擠和住房緊張的壓力。只有進(jìn)一步的加快城鄉(xiāng)一體化，轉(zhuǎn)移一部分城市人口，擴(kuò)大滿足住房需求的空間。