千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關(guān)的《市場調(diào)查報告(范文三篇)》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《市場調(diào)查報告(范文三篇)》。
第一篇：市場調(diào)查報告
一、雞精行業(yè)背景情況
“民以食為天，食以味為先”，消費者在追求的吃飽、吃好的同時要求菜肴更有鮮味、更有營養(yǎng)、更加健康。隨著粵廚、粵菜的流行，雞精逐步成為一個巨大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來。在眾多的調(diào)味品中，消費者選擇了雞精，是因為雞精有以下特性：原料上來說它是以活雞加工產(chǎn)生，既有雞的鮮味又有雞的香味；其化學成分上將是核甘酸與谷氨酸鈉復合，鮮度相乘，實現(xiàn)增鮮調(diào)味二合一；鮮度與味精相比是味精的1.5-2倍，是營養(yǎng)成分更高的健康食品。
我國調(diào)味品業(yè)的增長每年都在20％以上，雞精市場增長則在10％以上。隨著人民生活水平的提高，各地各區(qū)域消費水平以及人們跟風消費的趨勢將促進雞精的銷量進一步增加。在雞精強勢品牌的根據(jù)地，雞精人均年消費量2.7公斤，僅為其它習慣吃雞精的國家和地區(qū)消費量的30％－50％；而在雞精銷售的盲點地區(qū)，人均年消費量不足0.2公斤。據(jù)有關(guān)權(quán)威部門預測，我國“十五”期間調(diào)味品市場總產(chǎn)值將達到300億元。而我國目前調(diào)味品市場總值才100多億元，還有較大的市場上行空間。
中國是調(diào)味品生產(chǎn)大國，但真正的全國性品牌幾乎沒有。最新的一項調(diào)查顯示，消費者認為最好的調(diào)味品品牌中，只有一個品牌的提及率超過10％，其他業(yè)內(nèi)知名的如珍極、豪吉、金獅、龍門、太太樂等雖然榜上有名，但都低于10％，其他各種地方區(qū)域品牌占59.3％。由此不難看出調(diào)味品在整體上品牌集中度低，市場上還沒有領(lǐng)導品牌，甚至強勢品牌也沒有。對于調(diào)味品中的細分類別雞精，雖然品牌的集中度高，但是也都局限在局部區(qū)域市場――太太樂憑借雞精市場的第一品牌，迅速占據(jù)了華東、華北、東北、西北的市場并具有主導地位；在華中地區(qū)則是百家爭鳴，有太太樂，百佳味、王牌、南家春等；在西南市場則是豪吉占有主導地位，其他品牌有金宮、太太樂、百信、頂益等；華南由家樂唱主角。而聯(lián)合利華、雀巢美極的雞精等外來品牌登陸內(nèi)地，收購品牌，收購企業(yè)，都取得了不錯的戰(zhàn)果。
若論雞精品牌的集中度，無疑是中國所有行業(yè)中最高的。三大品牌占有了將近80%的市場份額，而最好的品牌滲透率不足10%，各種品牌占據(jù)終端，消費者僅僅根據(jù)初步認知來選購產(chǎn)品。經(jīng)過調(diào)查，目前在市場上領(lǐng)導雞精行業(yè)的品牌，在市場銷售的產(chǎn)品，餐飲業(yè)占了70％，家庭消費只占30％。但是，隨著市場的發(fā)展以及終端建設(shè)的成功，家庭消費的比重逐年上升，家庭消費大致增長的比例為每年5%，強勢品牌占有的地區(qū)家庭消費發(fā)展的速度更快些，達到8%到10%。
二、市場分析
（1）市場高度壟斷
以廣州、上海、北京和成都為代表的全國四大雞精消費區(qū)域被三四個品牌瓜分，各品牌依據(jù)自己的區(qū)域優(yōu)勢成為領(lǐng)導品牌，企業(yè)的實力相差無幾，在勢力范圍內(nèi)的市場空間依然巨大?！?/p>
目前川內(nèi)市場豪吉、金宮的市場銷售網(wǎng)絡相對完善。尤其是豪吉，建立起了相對扁平的通路終端，以酒店供應和家庭消費兩條渠道為主要渠道，致力于渠道扁平化建設(shè)。在各大商場超市、大小干雜店、農(nóng)貿(mào)市場產(chǎn)品的出樣率良好，市場價格穩(wěn)定。其分銷深度已經(jīng)滲透到周邊二、三級市場，渠道的寬度與深度都已經(jīng)健全。
江蘇以及華東其他地區(qū)，雞精正在成為日益重要的調(diào)味品，主要原因來自于太太樂的市場引導。太太樂在渠道建設(shè)方面的模式和豪吉雞精大體相似。但是，在渠道的深度和市場占有率方面，太太樂已經(jīng)在缺乏競爭的市場建立了強大的品牌忠誠。
（2）品牌繁多
各種質(zhì)量、各種標準的雞精很多――雖然國家出臺了雞精行業(yè)標準，但是控制品質(zhì)，執(zhí)行嚴格的標準卻十分困難。在成都市場，雞精的品牌有二百家以上，以作坊模式的居多，有終端鋪貨的雞精29種，在餐飲競爭的不下20種雞精；但品牌繁雜，良莠不齊。
三、競爭格局分析
根據(jù)市場占有率來看，分別是太太樂、豪吉、家樂位于前三位。以成都市場為例，各種銷售場所市場占有率綜合排名第一名是豪吉占70．64％，第二名是太太樂占20．56％，其余品牌僅占8％。
太太樂以“鮮”的有一套，讓十三億人都嘗到鮮的味道，紅遍華東、華北、東北、西北，將中國市場的半壁江山具為己有。在西南市場，豪吉以第一個雞精品牌，綠色天然雄霸西南市場，而家樂則將華南市場收入囊中。其余品牌則是在各自的企業(yè)周邊建設(shè)渠道，圖謀發(fā)展。值得注意的是咖啡大王雀巢通過資本運營，巧妙的收購了中國雞精的兩大巨頭太太樂和豪吉，從而輕松占據(jù)中國雞精市場80%的分額。一東一西，遙相輝映，想獨霸中國雞精市場之心顯露無遺。這一方面展現(xiàn)了品牌知名度+渠道+資本的強強聯(lián)合的優(yōu)勢，使得國內(nèi)雞精行業(yè)的競爭變得沒有懸念；從另一方面來看，我們發(fā)現(xiàn)中國雞精生產(chǎn)企業(yè)無論規(guī)模，還是品牌，還是銷售模式，都面臨著深刻的危機。
四、消費者分析
探究城市里的雞精能夠迅速普及有一個重要的原因，發(fā)現(xiàn)與餐飲行業(yè)的推廣有密切的關(guān)系。某餐飲業(yè)人士曾表示：“餐飲行業(yè)能夠生存發(fā)展，全靠用味道把客人留住，味道好，一傳十，十傳百，不用打廣告，企業(yè)的美名也能遠播四方客。這幾年，消費者是越來越挑剔了，不僅要求吃好，而且要色、鮮、味具全，剛開始我們怕雞精會串味，事實證明我們的擔心是多余的，現(xiàn)在我們大廚里的每一道菜都離不開雞精了，而我們的生意也越來越好?！痹诓惋嫎I(yè)的帶動下，雞精迅速普及。這位廚師的說法很有說服力，也充分證明了雞精在市場教育、消費者引導方面，餐飲行業(yè)的推廣成為重要的基地。
與此同時，由于消費者長期使用味精調(diào)味，再加上第二代味精也具有99%的增鮮功能，仍然有很多的消費者習慣用味精。尤其在比較落后的地方，還不知道雞精是什么的消費者比比皆是?？磥?，需要更多的雞精企業(yè)參與到市場終端的競爭中去，讓更多的消費者對了解雞精，因此雞精企業(yè)任重道遠。
據(jù)調(diào)查，城市消費者已形成購買雞精的習慣，經(jīng)常購買者占48．89％，偶爾購買者占48．15％，只有2．96％的人從來不購買。年齡結(jié)構(gòu)明顯趨于年輕化。消費行為特征表現(xiàn)為重品牌，重口感，對復合調(diào)味品概念模糊，但已有一部分消費者認識到，長期使用味精無益，開始固定消費雞精，并形成消費習慣。
五、優(yōu)勢劣勢與威脅機會分析
a 雞精行業(yè)作為第三代調(diào)味品，具有味精所無法比擬的優(yōu)勢：
1、從雞精行業(yè)的外部宏觀環(huán)境來看，雞精行業(yè)標準的出臺以及雞精成分檢測標準的辦法的制定，有利于指導和規(guī)范目前散亂的市場。為雞精行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。
2、從雞精的原料上來講，將雞的香味與雞的鮮味合二為一，相比味精更鮮、更有營養(yǎng)，更受消費者喜歡。
3、從雞精的化學成分上講，它是核苷酸與谷氨酸鈉復合而成，具有耐高溫、不串味、吃了不口干的特性。這是其他調(diào)味品無法相比的。
4、雞精企業(yè)從一開始就將雞精定位成綠色食品，健康無污染的戰(zhàn)略，有利于雞精在消費者心目中樹立健康食品形象。
b 同時，雞精企業(yè)也有它自身的一些劣勢：
1、消費者的消費習慣的改變是一個長期的過程，目前在市場上保鮮性的味精銷量走勢強勁。而在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)甚至還有不知道什么是雞精的消費者比比皆是，因此雞精企業(yè)還要受到味精的威脅。
2、由于一些雞精企業(yè)的急功近利心態(tài)，導致雞精的宣傳與消費者接受的信息不對稱，使許多消費者認為雞精產(chǎn)品夸大其辭，而放棄使用雞精的念頭。
3、由于雞精有關(guān)是否含有雞的成份等指標檢測辦法還有待完善，所以目前在市面上許多小品牌在質(zhì)量方面令人憂慮，市場比較混亂，競爭沒有秩序。
c 作為雞精企業(yè)將受到以下威脅：
1、雞精行業(yè)由于雀巢和太太樂、豪吉的結(jié)合，使得雞精企業(yè)之間的競爭迅速從戰(zhàn)國時代演化走到強秦一同江湖的局面，當先進的技術(shù)，強勢的品牌，完善的渠道、雄厚的資本結(jié)合在一起時，對雞精領(lǐng)域的任何一個企業(yè)來說都是一種威脅。
2、行業(yè)領(lǐng)域里的假冒偽劣產(chǎn)品是成熟雞精品牌面臨的一大課題。
3、雞精行業(yè)有關(guān)成分含量，質(zhì)量檢測標準等游戲規(guī)則的制定，直接關(guān)系企業(yè)的生死存亡。
d 我們的機會：
1、雞精行業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，從整體而言，它所處于的階段仍然是導入期。一個人口不超過6000萬的非洲國家納米比亞地區(qū)，其雞精的銷量都是8000噸，而中國去年的總銷量才僅僅達到2萬噸，其比例為3億：4萬噸；類比中國市場應有17萬噸。如此廣闊的市場容量，對于雞精企業(yè)來說機會是客觀存在的。
2、從雞精的渠道來看，大品牌如太太樂他的渠道與成熟的家電企業(yè)的鄉(xiāng)村之路來講，都是非常短的，其通路的末梢仍然停留在中心城市，二級城市。
3、從雞精的利潤角度來講，相對于家電行業(yè)，雞精行業(yè)的利潤還是很高的，對后進入市場者發(fā)展空間大。
4、從品牌戰(zhàn)略來看，雞精行業(yè)里崛起的品牌僅僅有兩三個，所以品牌是雞精行業(yè)決勝的關(guān)鍵。
縱觀目前的國內(nèi)雞精行業(yè)，作為第三代調(diào)味品，以其獨特的優(yōu)勢，迅速占領(lǐng)了消費者的胃口。讓十三億中國人嘗到鮮味，是太太樂，還是豪吉，還是……游戲才剛剛開始，機會與威脅同在，一切皆有可能！
第二篇：市場調(diào)查報告
產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
目前，我國廣告業(yè)存在著相當混亂的行業(yè)結(jié)構(gòu)，為數(shù)不多的有較強實力和較高素質(zhì)的專業(yè)廣告公司，同數(shù)量龐大的各種“夫妻店”、“磨坊式加工店”共存。由于廣告行業(yè)比較其它行業(yè)來說，具有投入少，風險低，業(yè)務市場大的特點。因此，許多投資者紛紛跨入這個行業(yè)，以求分一杯羹。事實上，很多廣告公司在創(chuàng)業(yè)初期階段，只要有固定的客戶，都能夠維持公司的運作，也能夠保持一定的利潤。但是，光有固定的客戶群體顯然是不夠的，而且還可能面臨客戶流失的問題。如何拓展公司業(yè)務，如何提高員工士氣，如何培養(yǎng)留住人才，如何做大做強，賺取更大的利潤，卻成了很多廣告公司自身無法突破的瓶頸。
市場容量
受宏觀經(jīng)濟不景氣影響，近年來業(yè)績持續(xù)下滑的廣告行業(yè)在20xx年開始緩慢復蘇，或預示著廣告主對經(jīng)濟預期并不悲觀。自20xx年以來，廣告總收入持續(xù)增長，20xx年已經(jīng)超過2700億元，但是從20xx年開始，廣告收入增速開始下滑，20xx-2012年廣告收入增速分別為15%、13%、6%，這和宏觀經(jīng)濟的走勢基本一致，顯示廣告行業(yè)確實受到了宏觀經(jīng)濟低迷的影響。不過，這一情況在20xx年開始得到改善。20xx年中央電視臺黃金資源廣告招標總額為158.8億元，同比增長了11.4%。雖然該增速低于20xx年的12.5%，但考慮到中國20xx年后三季度GDP增速在8%以下，高于10%的廣告招標額增速已經(jīng)表明了廣告主對宏觀經(jīng)濟相對樂觀的情緒。20xx年中國廣告經(jīng)營額達4698億元，20xx年還將繼續(xù)大幅增長。
分子行業(yè)看，網(wǎng)絡廣告市場雖然增速也出現(xiàn)了下降，但是絕對增速依然保持在較高位置。20xx年網(wǎng)絡廣告市場規(guī)模為512億元，超過當年報紙廣告454億元的規(guī)模，而20xx年互聯(lián)網(wǎng)廣告則達到了774億元。20xx年互聯(lián)網(wǎng)廣告的市場規(guī)模將超過1000億元。隨著用戶觀看習慣逐漸改變，網(wǎng)絡視頻的廣告價值開始體現(xiàn)。20xx年以來，電視臺由于限娛令、限廣令的漲價效應，使得廣告主加大對新媒體的廣告投入，20xx年整體規(guī)模實現(xiàn)63億元，廣告規(guī)模達到43億元，分別同比增長了98%、100%。預計20xx年廣告增速將高于20xx年，廣告主投放情況較為良好，雖然整體宏觀經(jīng)濟仍具有不確定性，但是行業(yè)已處于緩慢復蘇進程中。未來看好移動互聯(lián)網(wǎng)廣告和互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字營銷等子行業(yè)，預計互聯(lián)網(wǎng)食品廣告增速在60%-80%，互聯(lián)網(wǎng)展示廣告在15%-30%。
市場格局
廣告業(yè)的發(fā)展依托于經(jīng)濟的繁榮，因此經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域通常廣告業(yè)也較為發(fā)達。目前，我國廣告業(yè)主要集中于環(huán)渤海、長江三角洲和珠江三角洲等東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，但隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和一線城市
廣告投放成本的增加等原因，廣告業(yè)已逐漸向中西部地區(qū)及三四線城市擴散，區(qū)域集中度有所降低。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)營業(yè)額占全國總營業(yè)額的比例呈逐年下降態(tài)勢。中國廣告業(yè)呈現(xiàn)外資廣告公司較為集中、本土廣告公司非常分散的特點。中國6萬多家廣告公司中，前10家廣告公司只包攬了15%的市場份額，外資廣告公司位居營業(yè)額排名前列，如上海李奧貝納、盛世長城、麥肯光明和北京電通穩(wěn)居前四。前20家外資廣告公司包攬了1／5以上的份額，剩下1000億元的“蛋糕”則被超過6萬家的國內(nèi)廣告公司瓜分。根據(jù)國際經(jīng)驗，我國廣告代理環(huán)節(jié)的市場集中度將越來越高，廣告公司結(jié)構(gòu)性洗牌不可避免。
前景預測
中國已經(jīng)成為全球第二大廣告市場，但是中國的廣告總量還不到美國廣告市場的40%；如果從中國的人均廣告消費來講，只有美國和日本的1/10。很多數(shù)字表明，到20xx年，中國將成為全世界最重要的一個消費市場。是什么因素可以創(chuàng)造這樣的消費力？最重要的就是品牌行銷的力量。所以，雖然中國市場的發(fā)展速度比以前慢，但是縱觀全球，中國仍然是讓其他國家很羨慕的一個品牌行銷及消費市場，廣告市場也將繼續(xù)成長與擴大，只是速度放緩。預計“十二五”末中國廣告經(jīng)營額將達10000億元左右。
面臨問題
國內(nèi)的廣告公司普遍以制作為主，只有少數(shù)以創(chuàng)意策劃設(shè)計為主的廣告公司，而4A廣告公司更是少之又少，廣告公司的經(jīng)營范圍大多很狹窄，同質(zhì)化極為嚴重，有時候一條街上都是制作廣告標識的公司，而以噴繪制作為主的公司更是多如牛毛。這樣也導致了廣告公司之間的惡性競爭，打價格戰(zhàn)，互相拆臺，最后導致利潤空間越來越小，無數(shù)的廣告公司老板在微薄的利潤中苦苦掙扎。而如何做大做強，卻成了遙不可及的夢想，嚴峻的生存環(huán)境已經(jīng)赤裸裸的擺在了廣告公司老板們的面前，能否繼續(xù)生存，或者改變經(jīng)營思路，已經(jīng)是迫在眉睫的問題。
第一部分 全國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級大背景
第一章 我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的必要性及迫切性
第一節(jié) 我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級勢在必行
一、我國經(jīng)濟面臨的形勢
（一）20xx年宏觀經(jīng)濟形勢分析
（二）中國20xx年經(jīng)濟形勢比09年還嚴峻
二、我國經(jīng)濟面臨的挑戰(zhàn)
三、我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級勢在必行
第二節(jié) 轉(zhuǎn)型升級是走新型工業(yè)化道路的根本要求
一、工業(yè)是轉(zhuǎn)方式的主戰(zhàn)場
二、向新型工業(yè)化道路轉(zhuǎn)變
三、結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化迫在眉睫
第三節(jié) 環(huán)境倒逼機制推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級
一、形勢趨緊倒逼我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級
二、完善環(huán)境倒逼機制是推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要途徑
（一）完善環(huán)境倒逼機制有助于加快淘汰落后產(chǎn)能
（二）完善環(huán)境倒逼機制有助于改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)
（三）完善環(huán)境倒逼機制有助于發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)
三、完善環(huán)境倒逼機制的切入點
（一）完善項目準入機制
（二）完善市場運作機制
（三）完善政府監(jiān)管機制
第四節(jié) “中國制造”需加快轉(zhuǎn)型升級
一、應對歐美“再工業(yè)化”：“中國制造”轉(zhuǎn)型提速
二、應對新興國家“同質(zhì)競爭”：重構(gòu)“新比較優(yōu)勢”
三、應對國內(nèi)“雙重挑戰(zhàn)”：向改革要“新空間”
四、“中國制造”要實現(xiàn)“中國創(chuàng)造”
五、制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級成為艱巨任務
六、以新興產(chǎn)業(yè)帶動“中國制造”轉(zhuǎn)型升級
第五節(jié) 轉(zhuǎn)型升級成企業(yè)唯一出路
一、轉(zhuǎn)型升級成企業(yè)唯一出路
二、轉(zhuǎn)型升級成中小企業(yè)唯一出路
三、轉(zhuǎn)型升級是民企未來生存唯一途徑
第二章 我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級環(huán)境--pest分析法
第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析
一、國內(nèi)經(jīng)濟形勢
（一）20xx年國內(nèi)經(jīng)濟運行形勢分析
（二）當前經(jīng)濟運行中的主要問題
（三）20xx年國內(nèi)經(jīng)濟運行發(fā)展展望
1、20xx年國務院部署一攬子穩(wěn)增長政策措施
2、未來宏觀調(diào)控政策取向分析
（三）20xx-20xx年國內(nèi)經(jīng)濟運行發(fā)展展望
二、國際經(jīng)濟形勢
（一）20xx年國際經(jīng)濟運行形勢分析
（二）20xx年國際經(jīng)濟運行發(fā)展展望
（三）20xx年發(fā)達國家實體經(jīng)濟回歸
（四）20xx年歐美制造業(yè)現(xiàn)小規(guī)?；剡w趨勢
1、歐美制造業(yè)回遷
2、回遷趨勢
3、退出還是轉(zhuǎn)型過渡
4、回遷策略
5、制造業(yè)回遷歐美的警示
6、轉(zhuǎn)型升級勢在必行
（五）20xx年希臘退出歐元區(qū)對中國經(jīng)濟影響幾何
（六）20xx-20xx年全球經(jīng)濟增長預測
三、經(jīng)濟環(huán)境新變化和轉(zhuǎn)型升級新動力
（一）勞動力、土地等要素成本上升導致傳統(tǒng)比較優(yōu)勢逐步弱化
（二）人民群眾對環(huán)境質(zhì)量的要求空前提高
（三）社會對公平正義的追求明顯上升
（四）代際之間的消費傾向正在發(fā)生顯著變化
（五）東部沿海地區(qū)遭遇增長困惑和轉(zhuǎn)型壓力
（六）人口老齡化趨勢明顯加快
（七）來自國際社會的多重壓力上升
第二節(jié) 政策環(huán)境分析
一、完善產(chǎn)業(yè)政策支撐工業(yè)轉(zhuǎn)型升級
二、商務部：加大外貿(mào)轉(zhuǎn)型升級力度
三、加快金融改革創(chuàng)新助推經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級
四、中國出臺首個國際級文件推動加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級
第三篇：篇二信托盡職調(diào)查報告
依據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》以及其它相關(guān)法律、法規(guī)，山東省國際信托投資有限公司與中信信托投資有限責任公司(以下簡稱“中信信托”)等多家參加信托公司共同推出“重慶市地產(chǎn)集團銀團貸款項目集合資金信托計劃”，本著恪盡職守、審慎盡責的原則，我公司與牽頭的中信信托投資公司對該項目進行了盡職調(diào)查。
第一部分 項目基本情況
做為與國家開發(fā)銀行的延伸合作，中信信托擬做為牽頭信托公司組建信托公司銀團就重慶地產(chǎn)項目進行總額為15億元的信托銀團貸款項目合作，銀團貸款期限1年期5億元和2年期額度10億元，其中1年期貸款由國家開發(fā)銀行提供本息連帶責任保證，2年期由開行提供后續(xù)貸款支持，國家開發(fā)銀行重慶市分行承諾在信托計劃到期日向借款人發(fā)放與信托貸款額等額的貸款，信托銀團貸款由國家開發(fā)銀行進行管理。貸款資金用于西部新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建設(shè)集團“退二進三”建設(shè)及中央商務區(qū)(南部)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)土地儲備整治等5個項目，由重慶市地產(chǎn)集團公司作為5個項目的統(tǒng)一借款人。
第二部分 項目借款人-重慶市地產(chǎn)集團公司情況分析
一、借款人簡介
地產(chǎn)集團成立于2003年2月28日，是經(jīng)重慶市人民政府批準(渝府[2002]211號文)成立的事業(yè)單位，實行企業(yè)化管理。注冊資本金20億元人民幣(全部由重慶市政府出資)。公司主營業(yè)務：負責建設(shè)用地的征用，進行土地收購和開發(fā)整治，為建設(shè)用地集中統(tǒng)一提供土地;承辦國家和市級土地整理項目，為實現(xiàn)全市范圍的耕地“占補平衡”提供耕地資源;承辦市廉租住房保障管理機構(gòu)制定的廉租住房項目的開發(fā)和征用土地范圍內(nèi)的農(nóng)轉(zhuǎn)非還建房建設(shè);承辦市政府交辦的舊城改建項目。貸款卡號：5501010001471919。由于地產(chǎn)集團具有政府背景，發(fā)展前景廣闊，地產(chǎn)集團成立伊始即成為各商業(yè)銀行激烈競爭的對象。據(jù)悉，目前地產(chǎn)集團已獲得各銀行授信超過150億元。
按照《市機構(gòu)編制委員會關(guān)于同意設(shè)立重慶市地產(chǎn)集團的批復》(渝編[2003]10號)規(guī)定，地產(chǎn)集團內(nèi)設(shè)機構(gòu)8個，即黨群工作部、行政管理部、發(fā)展研究部、計劃財務部、土地儲備整治一部、土地儲備整治二部、土地整理部、房屋開發(fā)建設(shè)部，核定事業(yè)編制75名。重慶市編委以渝編辦[2005]284號文批復同意地產(chǎn)集團增加實施城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職責任務。
2004年地產(chǎn)集團完成投資43億元,實現(xiàn)控制性土地儲備16萬畝，征用辦證19736.32畝;開發(fā)整理新增耕地733公頃;資產(chǎn)規(guī)模達156.5億元。出讓主城區(qū)土地3000畝，實現(xiàn)土地出讓綜合價金30.2億元。
2005年—2010年地產(chǎn)集團工作規(guī)劃是：集中發(fā)展土地的整治和儲備工作，采取“以地養(yǎng)地，滾動發(fā)展”的模式，在整治和儲備中實現(xiàn)規(guī)模效益。根據(jù)城市化發(fā)展要求，爭取從2005年到2010年累計控制性儲備土地197600畝，土地整治55000-60000畝;加強土地整理，以實現(xiàn)耕地的“占補平衡”，配合土地的儲備，在2005-2010年完成土地整理23000公頃，新增耕地10000公頃。
2020年遠景規(guī)劃目標，地產(chǎn)集團代表市政府完全壟斷主城區(qū)一級土地市場，實現(xiàn)土地儲備的“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”，在土地供給上擁有“土地供應總儲備，土地市場調(diào)節(jié)器”的基礎(chǔ)地位作用，并進軍遠郊區(qū)縣，帶動遠郊區(qū)縣的經(jīng)濟發(fā)展和土地增值;按照市政府的要求，實施全市土地整理工作，實現(xiàn)全市耕地“占補平衡”;開展與土地儲備整治、土地整理相關(guān)業(yè)務的配套工作;集團業(yè)務以控股或參股方式逐步擴張到房地產(chǎn)開發(fā)、保險、科技、服務等高盈利行業(yè)，并控股2-3家國內(nèi)主板上市的公司。
本部分需要增加的部分：借款人以往開發(fā)項目的情況介紹，包括開發(fā)累計面積、開發(fā)項目介紹、開發(fā)實現(xiàn)經(jīng)營效益等。
另外公司是否是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，請說明。
二、借款人法人治理結(jié)構(gòu)分析
地產(chǎn)集團是壟斷重慶市主城區(qū)土地供應市場的國有獨資公司，受政府的委托管理和經(jīng)營國有資產(chǎn)。地產(chǎn)集團按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建了董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的三級治理結(jié)構(gòu)。公司內(nèi)部財務管理嚴格遵守《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》和《重慶市國有土地儲備整治財務管理暫行辦法》，采用《事業(yè)單位會計制度》進行核算，并建立了《工程成本控制管理制度》、《計劃統(tǒng)計管理辦法》、《內(nèi)部審計制度》等一系列財務標準和會計、審計制度。
地產(chǎn)集團能夠客觀、及時向有關(guān)各方披露財務信息，接受重慶市國資委、市財政局、集團監(jiān)事會的監(jiān)督，2003年度財務報表經(jīng)重慶康華會計師事務所審計(開行認可會計師事務所)，2004年度財務報表經(jīng)重慶諦威會計師事務所審計(重慶市國資委指定的會計師事務所)。
三、借款人財務狀況
(一)借款人近年財務情況
借款人屬于事業(yè)法人，執(zhí)行《事業(yè)單位會計制度》，故無法填列利潤、現(xiàn)金流等指標。
地產(chǎn)集團截止2005年6月末總負債54億元，其中銀行貸款42億元，其余為預收賬款和其他應付款等;凈資產(chǎn)主要為各項土地儲備發(fā)展基金和開發(fā)整理基金及儲備的土地資產(chǎn);總資產(chǎn)中無形資產(chǎn)(土地資產(chǎn))74億元。
(二)借款人在各商業(yè)銀行負債情況(截止2005年6月)
本部分需要補充說明借款人的信用情況，是否存在拖欠銀行貸款本息的情況。
四、借款人未來幾年土地出讓綜合收益分析
參照本部分請借款人分析其未來幾年的開發(fā)前景。
(一) 重慶市土地供應形勢分析
國土資源部2003年3月發(fā)布的《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》(2001—2010年)，重慶市2001—2010年土地整理目標53萬畝，土地復墾目標6萬畝，土地開發(fā)目標7萬畝，合計66萬畝。
1.建設(shè)用地供給潛力分析
都市區(qū)現(xiàn)狀土地資源總面積為5473平方公里，根據(jù)重慶市國土局的統(tǒng)計，現(xiàn)狀農(nóng)用地4333.5385平方公里，占土地資源的79%，其中耕地面積2110.6633平方公里，占農(nóng)用地的48.71%。建設(shè)用地826.5001平方公里(其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地415.5372平方公里)，占土地資源的15.08%，未利用土地及其它用地312.9614平方公里，占土地資源的5.98%。
根據(jù)正在編制的重慶市土地利用總體規(guī)劃預測，都市區(qū)2003年耕地面積為2110.6333平方公里，規(guī)劃2020年都市區(qū)耕地面積為1716.0668平方公里，預計建設(shè)用地占用耕地255.77平方公里，占全市現(xiàn)狀耕地面積的1%。在都市區(qū)中，根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展和城市空間的結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要，主城區(qū)內(nèi)不再劃定基本農(nóng)田，即渝中、江北、南岸、大渡口、九龍坡、沙坪壩等六區(qū)不再保留基本農(nóng)田，渝北、北碚、巴南三區(qū)在主城區(qū)的部分不再保留基本農(nóng)田，使渝北、北碚、巴南三區(qū)基本農(nóng)田的總量有所減少，渝北、北碚、巴南三區(qū)適當調(diào)整基本農(nóng)田布局，將主城區(qū)內(nèi)基本農(nóng)田中的一部分調(diào)整到郊區(qū)，緩解都市區(qū)內(nèi)基本農(nóng)田調(diào)出導致其它地區(qū)基本農(nóng)田保護率過高的壓力。都市區(qū)2003年基本農(nóng)田面積為1749.9334平方公里，規(guī)劃2020年都市區(qū)基本農(nóng)田面積為1216.9393平方公里。
根據(jù)前面對都市區(qū)耕地保有量和基本農(nóng)田保有量的分析，到2020年，都市區(qū)耕地面積不低于1716.07平方米，基本農(nóng)田面積不低于1216.94平方公里，建設(shè)用地允許占用耕地256平方公里，加上可以轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地的其它類用地，新增建設(shè)用地潛力約為700平方公里。
2.建設(shè)用地預測
2020年城市建設(shè)用地規(guī)模為930平方公里，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為960平方公里;城市建設(shè)用地近幾年快速增長，假定未來仍然能夠保持這種增長速度，以7.5%作為高方案預測城市建設(shè)用地，2020年城市建設(shè)用地規(guī)模為1080平方公里，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為1110平方公里;假定城市建設(shè)用地發(fā)展受外部環(huán)境波動影響，經(jīng)濟發(fā)展勢頭減緩，以 6.5%作為低方案預測城市建設(shè)用地，2020年城市建設(shè)用地規(guī)模為860平方公里，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地為890平方公里。
2003年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地415.53平方公里，其中含村鎮(zhèn)建設(shè)用地99.77平方公里，城市建設(shè)用地315.75平方公里;人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地79.76平方公里。2010年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地580平方公里，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地88平方米;2020年，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地850平方公里，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地93平方米，其中主城建設(shè)用地790平方公里，郊區(qū)建設(shè)用地30平方公里;2050年遠景發(fā)展期內(nèi)，城鎮(zhèn)建設(shè)總用地控制在1100平方公里。
規(guī)劃至2020年，都市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地占用耕地213平方公里，占全市耕地面積的0.9%，其中基本農(nóng)田160平方公里，占全市基本農(nóng)田面積的0.8%。都市區(qū)基本農(nóng)田保有量達到91%。
3.人均用地指標
根據(jù)正在編制的重慶市土地利用總規(guī)，重慶市將加強城市建設(shè)用地規(guī)模和分布的總體調(diào)控，對舊城區(qū)，適度增加建設(shè)用地，降低城市密度。規(guī)劃2020年，舊城區(qū)城市建設(shè)用地控制在350平方公里以內(nèi)，新增建設(shè)用地136平方公里，人均城市建設(shè)用地達到83平方米/人，較現(xiàn)狀提高12平方米;城市人口密度控制在12000人/平方公里左右，較現(xiàn)狀每平方公里約下降2000人。
重點建設(shè)城市新拓展地區(qū)，循序漸進引導新區(qū)開發(fā)和建設(shè)，優(yōu)先保障新拓展地區(qū)的交通、市政、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施以及教育、衛(wèi)生、文化等公益性化共設(shè)施的建設(shè)用地安排，新增城市建設(shè)用地主要向新拓展地區(qū)傾斜。規(guī)劃2020年，新拓展地區(qū)城市建設(shè)用地約為440平方公里，新增建設(shè)用地353平方公里，人均城市建設(shè)用地為98平方米/人，城市人口密度約為9800人/平方公里。
4.重慶市土地出讓定價制度
重慶市已建立土地基準地價制度。2002年6月18日起執(zhí)行的《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知》(渝府[2002]79)調(diào)整了全市基準地價和土地出讓金標準，平均上調(diào)了91%。具體情況見下表：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，重慶市今后將定期調(diào)整基準地價和土地級別。
根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進一步貫徹落實國有土地使用權(quán)土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知》(2004年4月30日)，將主城區(qū)工業(yè)用地的土地級別增擴至12級，其中9至12級基準地價和土地出讓金按以下標準執(zhí)行：
單位：元/平方米(50年)
土地級別 9級 10級 11級 12級
基準地價 150 130 120 115
出讓金樓面價標準 70 60 45 35
(二)地產(chǎn)集團貸款期內(nèi)土地出讓計劃及收入預測
地產(chǎn)集團目前除建設(shè)集團所在的大楊石組團P標準分區(qū)外，共儲備有18個地區(qū)的地塊，主要位于都市圈內(nèi)南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)和江北區(qū)，總面積約108779畝。
評審依據(jù)《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》(重慶市人民政府令第137號)，和《重慶市國有土地儲備整治財務管理暫行辦法》對地產(chǎn)集團貸款期內(nèi)收入進行測算。根據(jù)上述管理辦法，對于由市或區(qū)縣(自治縣、市)土地行政主管部門組織出讓后所得的綜合價金，按下列順序分配：
1、出讓所得綜合價金扣除應支付的土地儲備整治成本后的10%，作為土地儲備整治發(fā)展專項資金存入土地儲備整治資金專戶;
2、扣除第1項以后的資金，全額上交財政，按市人民政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標準，由市與區(qū)縣(自治縣、市)人民政府按規(guī)定比例分配。第1項范圍的剩余資金，集中市里，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)及政權(quán)建設(shè)。
按現(xiàn)行管理辦法，土地出讓金市、區(qū)政府分配比例為，市級分得55%，區(qū)級分得45%。
根據(jù)渝財預[2004]102號文，重慶市財政局同意對西部新城西永組團項目建安營業(yè)稅及附加收入、土地出讓金和城市建設(shè)配套費全部返還。
綜上，地產(chǎn)集團貸款期內(nèi)綜合收入=收回的土地整治成本+土地儲備整治發(fā)展專項資金+西部新城西永組團土地出讓金、城市配套費及稅收返還。
根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城市建設(shè)配套費征收標準的決定》(2003年12月17日)，城市建設(shè)配套費征收標準，主城內(nèi)由按建筑面積每平方米140元計征。本片區(qū)容積率未最后確定，評審考慮到重慶市制定基準地價時設(shè)定的商業(yè)用地容積率為2，住宅用地容積率為3，評審對西部新城西永組團取平均容積率為2。本片區(qū)用地面積為32909.55畝，因此建筑面積約為65819畝。
重慶市財政局已發(fā)文同意對西部新城西永組團片區(qū)建安營業(yè)稅全額返還。由于此部分收入測算較困難，具有一定的不確定性，從謹慎性原則出發(fā)，評審測算地產(chǎn)集團貸款期內(nèi)分年收入時未考慮此部分收入。
評審根據(jù)地產(chǎn)集團提供的供地計劃，綜合考慮各地塊片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況，對其貸款期內(nèi)綜合收入情況(不含大楊石組團P標準分區(qū))預測如下：
綜上所述，重慶市地產(chǎn)集團未來若干年的綜合收益能夠覆蓋其目前融資金額，以該集團土地資源為支撐的優(yōu)秀融資能力也完全能夠支持其在今后若干年內(nèi)的土地一級開發(fā)項目融資。
第三部分 1年期貸款本息連帶責任保證人、后續(xù)貸款發(fā)放人
-國家開發(fā)銀行情況分析
國家開發(fā)銀行于1994年3月成立，直屬國務院領(lǐng)導。目前在全國設(shè)有32家分行和4家代表處。國家開發(fā)銀行主要定位為貫徹國家宏觀經(jīng)濟政策，發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，支持經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，在關(guān)系國家經(jīng)濟發(fā)展命脈的基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)重大項目及配套工程建設(shè)中，發(fā)揮長期融資領(lǐng)域主力銀行作用。
國家開發(fā)銀行具有良好的市場業(yè)績，主要經(jīng)營指標已經(jīng)達到國際先進水平。截至2004年底，開行的信貸資產(chǎn)達13786億元，當期本息回收率99.77%，本息回收連續(xù)20個季度保持國際先進水平;不良貸款率1.21%，同比下降0.13個百分點;風險準備金對不良貸款覆蓋率285%;資本充足率10.51%。
作為政府的開發(fā)性金融機構(gòu)，國家開發(fā)銀行主要任務是集中資金支持基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)建設(shè)，并對所投項目在資金總量和資金結(jié)構(gòu)配置上負有宏觀調(diào)控職責。國家開發(fā)銀行重點對電力、公路、鐵路、石油化工、城建及郵電通訊等行業(yè)提供貸款，開發(fā)銀行在這些領(lǐng)域的貸款市場中占有較大份額。如下表國家開發(fā)銀行2004年貸款客戶的行業(yè)分布情況。
由于開發(fā)銀行的貸款組合質(zhì)量較好，且屬于政府的政策性銀行，因而其具有較高的信用級別。穆迪公司將開發(fā)銀行的長期債信評級從Baa1上調(diào)到A2評級，與主權(quán)(國家信用)評級相一致;標準普爾公司在2004年年初將中國和開發(fā)銀行的長期債信評級由BBB提高到BBB+，與主權(quán)(國家信用)評級相一致;此外，惠譽國際和日本評級及投資信息公司(R&I)對國家開發(fā)銀行的評級也均與中國的主權(quán)評級一致。
鑒于國家開發(fā)銀行的信用級別較高，并且已經(jīng)承諾對借款人重慶市地產(chǎn)集團公司發(fā)放后續(xù)貸款，所以，我們認為國家開發(fā)銀行在信托貸款結(jié)束后發(fā)放后續(xù)貸款并對1年期5億元貸款本息償還提供連帶責任保證的可能性較大。
第四部分 貸款項目情況分析
1、建設(shè)工業(yè)(集團)有限責任公司“退二進三”建設(shè)項目
本項目位于重慶市九龍坡區(qū)謝家灣建設(shè)集團廠區(qū)，面對長江，后靠重慶市主城區(qū)五大商圈之一的楊家坪商圈、臨近長江上游最大的鐵(路)水(路)聯(lián)運的集裝箱碼頭—九龍港。該項目是根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求，實施重慶市人民政府提出的主城企業(yè)“退二進三、退市進郊”的項目之一。地產(chǎn)集團代表重慶市政府支付建設(shè)工業(yè)(集團)有限責任公司搬遷資金155000萬元，還款來源為建設(shè)集團位于九龍坡區(qū)大楊石組團P標準分區(qū)的老廠區(qū)總面積為1070畝的土地出讓收入。
2、高廟村至九坑子道路渝中區(qū)段工程項目
根據(jù)《重慶市建設(shè)委員會關(guān)于加快推進高九路工程建設(shè)進度的工作意見》，高九路采取市區(qū)共建方式，其中渝中區(qū)段由地產(chǎn)集團負責工程建設(shè)，拆遷工作由渝中區(qū)政府負責;沙坪壩區(qū)段由重慶市城市建設(shè)投資公司負責工程建設(shè)，由沙坪壩區(qū)政府負責工程范圍內(nèi)的征地拆遷工作;高新區(qū)段拆遷及建設(shè)全部由高新區(qū)政府負責。
根據(jù)重慶市發(fā)改委批復的高九路渝中區(qū)段工程項目立項批復(渝發(fā)改投[2005]41號)，高九路渝中區(qū)段起于大坪九坑子，止于渝中區(qū)和高新區(qū)交界處，全長3.3公里，包括互通式立交一座，分離式立交一座，以及道路沿線的給水、排水、電力、電信、照明、綠化及燃氣工程。
建設(shè)標準如下：
設(shè)計寬度：快車道37.5米，其中車行道2×12.25米，人行道2×5米，中央綠化帶3米;主干道26米，其中車行道2×8米，人行道2×5米。
設(shè)計行車速度：快車道60公里/小時，主干道及輔道40公里/小時。
設(shè)計荷載：城市A級。
最大縱坡：快車道5%，主干道及輔道6%。
最小曲線半徑：快車道300，主干道及輔道100米。
最小豎曲線半徑：快車道1800，主干道及輔道1200米。
立項批復高九路渝中區(qū)段總投資66768萬元，其中地產(chǎn)集團出資4億元(包括融資)，其余資金由重慶市城建資金和市級土地整治收益平衡解決。
3、長江南岸城區(qū)彈子石王家沱至大佛寺大橋段防洪護岸綜合整治工程項目
本項目位于重慶市南岸區(qū)，長江右岸彈子石碼頭與大佛寺長江大橋東橋頭之間，工程起點距長江與嘉陵江匯合口朝天門約570米。建設(shè)內(nèi)容為：防護堤線長2.84KM，排洪箱涵4條、總長647M，防洪標準50年一遇;濱江路，堤頂?shù)缆仿访骈L2.9KM，屬城市主干道Ⅰ級，雙向六車道，路幅寬40M，配套建設(shè)下河梯道、公路、碼頭、系錨、綠化等市政設(shè)施。
4、沙坪壩區(qū)西部新城西永組團U標準分區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目
規(guī)劃區(qū)分別屬虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)轄區(qū)。西北面有規(guī)劃興建的高爾夫球場與白鷺保護區(qū)，西面與縉云山國家級風景區(qū)相鄰。目前有成渝高速公路和老成渝公路經(jīng)過，陳曾路(陳家橋鎮(zhèn)—曾家鎮(zhèn))穿越規(guī)劃區(qū)，遂渝高速公路從規(guī)劃區(qū)外的東側(cè)經(jīng)過，規(guī)劃區(qū)西側(cè)緊鄰城市繞城高速公路。本項目投資建設(shè)內(nèi)容西部新城西永組團U標準分區(qū)交通道路網(wǎng)及配套的市政公用設(shè)施。
U標準分區(qū)規(guī)劃道路總長度102.41公里。其中開行支持主路網(wǎng)“五縱五橫”道路全長31.5公里，其余支干道、次干道道路總長度70.91公里。
(二)項目收益分析
上述5個項目從項目本身而言在貸款期內(nèi)均不產(chǎn)生收益，貸款的還本付息依賴于重慶市地產(chǎn)集團公司的綜合收益及其持續(xù)融資能力。
請詳細分析貸款項目的開發(fā)前景及效益預測。
另本部分需要增加說明貸款項目四證是否齊備?項目的資本金情況?
第五部分 結(jié)論
本次重慶市地產(chǎn)集團借款投資之項目符合國家宏觀政策導向、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，屬于國家支持鼓勵的項目，并具有良好的市場預期;由于借款人重慶市地產(chǎn)集團公司在重慶市場上做為土地一級批發(fā)商，具有一定的壟斷性，因而有著較強的競爭力，經(jīng)營穩(wěn)定，財務狀況良好;同時，作為后續(xù)貸款的發(fā)放人和部分借款本息的保證人，國家開發(fā)銀行為政策性金融機構(gòu)，具有較高的信用級別，因此，我們認為本銀團貸款項目的償還風險較低;所以，我們認為本重慶市地產(chǎn)集團銀團貸款項目系列集合資金信托計劃可以實現(xiàn)信托目的，受益人的信托利益能夠得到保障。
