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第一篇：干貨物業(yè)工程部維修管理制度

工程部職責(zé):

1、認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制的，執(zhí)公司的有關(guān)規(guī)章制度，保房屋、設(shè)施、設(shè)備

2、負責(zé)對公司所轄

3、制訂公司各管理處大型

4、熟悉公司各管理處的通訊、控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建結(jié)構(gòu)(含房屋裝修)等方面的設(shè)備、設(shè)施安及運行情況，為各管理處設(shè)備管工作提供有力的技術(shù)支持，并

5、組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運行，并為事后分析故

6、負責(zé)工程施工合同、預(yù)算

7、負責(zé)與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的作關(guān)系，協(xié)助各管理處行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系

8、參與各管理處房屋二次裝修工

9、配合相關(guān)部門

10、負責(zé)組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)

11、負責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修

12、協(xié)助公司辦公室進行工程人員的聘及工程人員的

13、完成公司安排的其他各項任務(wù)。

機電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造:

1、設(shè)備的維護保養(yǎng)

設(shè)備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成事。因此應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改

(1)維護保養(yǎng)的方式:

主要方式有:清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及觀表面檢查；對長期運行

清潔:大氣中的灰塵進入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技*能下降，噪聲增加，所

緊固:設(shè)備運轉(zhuǎn)達相當(dāng)一段時間后，多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生動，導(dǎo)致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊程度，

潤滑:潤滑是正確使用和維護設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格規(guī)定。要求做到[五定"即人、定質(zhì)、定時、定點、

調(diào)正:設(shè)備零部件之間的相對位置間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動、松動等因素，零部件之間相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關(guān)

外觀表面檢查:

設(shè)備的外表面有無損傷裂痕；

磨損是否在允許范圍內(nèi)；

防護罩等安全裝置是否完整、齊全；

溫度壓力運行參數(shù)是否正常；

電機是否超載和過熱；

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落；

振動和噪聲是否異常；

設(shè)備密封面的泄漏狀況；

設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；

設(shè)備的防腐、保溫層是否損壞。

(2)維護保養(yǎng)工作的實施:

分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。

①日常維護保養(yǎng):要求管理處行人員對設(shè)備進行外觀檢查、加油，按*作規(guī)程進行*作，時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中否有異聲、振動、異味、超載

②設(shè)備的定期維護保養(yǎng)，以管理處*作人員為主、檢修人員協(xié)。有計劃地將設(shè)備停止運行行維護保養(yǎng)，需要

a、對內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運動部件

c、調(diào)正配合間隙；

d、檢查安全裝置；

e、檢查潤滑油系

f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自

作用:清除事故隱患，減少磨損，延長設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟特*。

(3)設(shè)備的點檢:對設(shè)備有針對*的檢查。

日常點檢由*作人員進行，內(nèi)容是:

①運行狀況及參數(shù)；

②安全保護裝置；

③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件；

⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；

⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。

計劃點檢，一般由工程部*維

①記錄設(shè)備的磨損

②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時間；

④安排檢修計劃。

2、設(shè)備的計劃檢修根據(jù)設(shè)備的運行規(guī)律及計劃點檢結(jié)果可以確定其檢修間

(1)計劃檢修的種類:小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修:主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并適當(dāng)?shù)恼{(diào)正，緊固和

②中修:除小修內(nèi)容外，對

③大修:對設(shè)備進行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的部件，力求使用設(shè)備恢復(fù)到有的技術(shù)特*。在修

④系統(tǒng)大修:檢修方式是一個系統(tǒng)或個系統(tǒng)直至整

(2)計劃檢修和維護保養(yǎng)

(3)檢修計劃的實施和驗收管理

根據(jù)檢修計劃，可以預(yù)先安排停機檢修的日期和時間，確修理的內(nèi)容和進度，統(tǒng)一織檢修的力量以及

根據(jù)檢修計劃的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進綜合分析統(tǒng)計，對檢

在技術(shù)*能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進行嚴格的查，要會同設(shè)備*作部的人員一起進行

同時要把檢修的記錄、零部件的更換況以及試車驗

3、機電設(shè)備的更新改造

(1)、設(shè)備的更新:采用在技術(shù)上比較先進、使用*作程上比較方便、經(jīng)濟上比合理、管理上比較

(2)、設(shè)備的改造?主要途徑有:

1)對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進；

2)增加新的零件和各種裝置；

3)對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺作調(diào)正，對設(shè)備改造，先要對原設(shè)備進

①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟上、管

②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)

③設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；

④設(shè)備技術(shù)改造后

⑤預(yù)計設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟效益；

⑥設(shè)備技術(shù)改造的

⑦設(shè)備技術(shù)改造的時間及停機的影響；

⑧設(shè)備技術(shù)改造后的

4、機電設(shè)備管理目標(biāo)

用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用

(1)設(shè)備的有效

a-設(shè)備有效利用率；t-設(shè)備

(2)設(shè)備的完好率:b=sn/s??b-

完好標(biāo)準(zhǔn):

①??零部件完

②??設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、*能良好，

③??設(shè)備

④??設(shè)備

⑤??防凍、保溫、防腐措施完整有效。評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進行整改，經(jīng)維護、修理，消除不完好因素，升級為完好備。如果經(jīng)過維修，仍無法達到好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報

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第二篇：物業(yè)工程部工作總結(jié)

20XX年是物業(yè)公司服務(wù)項目轉(zhuǎn)型并發(fā)展的轉(zhuǎn)折年，工程部在公司領(lǐng)導(dǎo)的準(zhǔn)確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，圍繞20XX工作目標(biāo)和任務(wù)、公司決策，把握機遇，努力拚博，立足本項目工程管理，向集團化管理延伸。通過工程部全體人員的共同努力，較好地完成了全年度工作目標(biāo)和任務(wù)。為集團公司集團化管理打下了堅實的基礎(chǔ)。

一、工作目標(biāo)和任務(wù)完成情況

1、設(shè)備設(shè)施維修：工程部根據(jù)具體情況，展開預(yù)防維修，努力提升設(shè)備功效。對強、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、水系統(tǒng)按計劃、有步驟地實行了維修保養(yǎng)。對軟化水水質(zhì)自己跑單位實行水質(zhì)化驗，保證了系統(tǒng)水水質(zhì)，符合國家標(biāo)準(zhǔn)，延長了設(shè)備設(shè)施的使用年限；在空調(diào)施工單位無法維保的情況下，工程部利用大廈裝修期間從電路、水路一路路查找，解決了大廈空調(diào)系統(tǒng)長期存有的很多遺留問題，保障了設(shè)備設(shè)施安全、經(jīng)濟運行；堅持每周的控制箱、線路檢查，機房設(shè)備的保養(yǎng)檢查；消防系統(tǒng)的維護保養(yǎng)；樓頂風(fēng)機檢查等。

2、日常維修：20XX年度共完成1965項零維修工作，其中有公區(qū)維修，還有商戶維修，有各公司、各部門的零維修等。得到了如：蓮花慧聰、研發(fā)中心、財務(wù)部、鐘表大廈、華方公司、人事部等單位或部門的好評與認可。

3、規(guī)章制度：工程部在原來基礎(chǔ)上，建立建全各項規(guī)章制度，做到制度上墻，以制度管人，以制度服人，使人人都以公司利益為上，用制度嚴格要求自己。如考勤考核制度，以打卡、簽到、班組點名三方式，確保了員工出勤率與出工率；庫房管理制度，做到專人管理，出、入庫明細，領(lǐng)用人簽字，領(lǐng)導(dǎo)認可等，保證了公司材料的利用率。在此基礎(chǔ)上，工程部設(shè)立班組評比制度，做到周周檢查、總結(jié)，使設(shè)備設(shè)施更加具體化、明細化。工程部順利地完成了值班制度，配電室及空調(diào)機房實行了輪班制，避免了所以而產(chǎn)生的勞務(wù)糾紛。

4、能源統(tǒng)計及節(jié)能降耗：工程部在上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，在各公司、部門的支持下，積極采取各種措施，群策群力，較好地做到節(jié)能工作，做到日日有統(tǒng)計，周周有總結(jié)，月月有匯報使領(lǐng)導(dǎo)對各項能源有充分的了解。充分利用原來剩余材料及拆下的廢舊材料，用于裝修改造及日常維修，為公司節(jié)約了大量資金。適時完成了大廈照明、外照燈的調(diào)節(jié)，空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)節(jié)等。

5、管理外維工作：工程部密切配合各外維單位工作，順利完成了大廈客、貨梯，扶梯的年檢工作，及扶梯的外維交接工作，完成了消防中控室監(jiān)控及消防設(shè)備設(shè)施日常檢修工作，為大廈創(chuàng)造了良好的工作環(huán)境。

6、大廈其它項：20XX年度收取中國移動信號覆蓋擴容施工管理費2000元，聯(lián)通信號覆蓋擴容施工管理費2000元，合力電信管理費2500元，催繳移動、聯(lián)通、電信電費共計19473元；本年度通過對商城空調(diào)系統(tǒng)的檢修、檢查，經(jīng)與施工單位多次協(xié)調(diào)，經(jīng)總公司批準(zhǔn)，自空調(diào)安裝單位扣除工程款18050元，為總公司挽回了不必要的損失。

二、裝修改造：

按照公司布署，經(jīng)報集團公司同意，我工程部各班組緊密配合，共同努力，加班加點較好地完成了公司下達工程價為295779、01元的各項施工任務(wù)：

1、公寓401室蓮花慧聰宿舍；

2、公寓502、504鐘表大廈辦公室；

3、B1華方商鋪及交接；

4、啟泰天各項目工程；

5、大廈東西地面磚鋪設(shè)；

6、B3食堂施工裝修；

7、東側(cè)大門制作安裝；

8、西側(cè)治安崗?fù)ぶ谱靼惭b；

9、一層按摩室施工；

10、犬舍制作安裝；

11、博文漢雅裝修施工等。

三、配合商城轉(zhuǎn)型：

工程部積極配合商城的轉(zhuǎn)型工作，完成了裝修期間的管理及配合，試營業(yè)布置，開業(yè)準(zhǔn)備工作，較好地完成了節(jié)日氣氛的布置工作。

四、存有問題、改進措施

20XX年度，我部在全體員工團結(jié)拼搏、共同努力下，較好地完成了全年度工作目標(biāo)，同時也存有著很多要改進和完善的問題，以適團公司的高速發(fā)展，同公司一道共謀發(fā)展。

1、員工素質(zhì)參差不齊，整體素質(zhì)仍有待于提升。今后，要求員工自我加壓、自我提升，繼續(xù)組織系統(tǒng)培訓(xùn)，服務(wù)和技能培訓(xùn)，結(jié)合考試手段，促動員工素質(zhì)的提升。

2、工程部工作還不夠細致，如今年的冷卻塔跑水事件，我部將認真總結(jié)，努力提升，全力保障項目的安全，經(jīng)濟運行，確保公司下達的各項任務(wù)圓滿完成。

五、20XX年工作計劃：

1、按照年度保養(yǎng)計劃對設(shè)備設(shè)施實行保養(yǎng)：

一月份對消防閥門用管道、監(jiān)控系統(tǒng)、供電低壓柜、化糞池實行檢查及保養(yǎng)；

二月份對各消火栓箱檢查保養(yǎng)；

三月份對消防報警系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、電氣豎井、風(fēng)機及控制柜實行檢查保養(yǎng)，停止供暖后系統(tǒng)的檢查；

四月份對各閥門管道、電源箱、水泵、照明及控制柜冷水機組、空調(diào)風(fēng)柜實行檢查保養(yǎng)，做好制冷準(zhǔn)備工作，對房屋屋頂、雨水井、雨水管道實行檢查，確保防汛工作；

五月份對消防水泵、各消火栓箱、應(yīng)急照明系統(tǒng)、主要閥門實行保養(yǎng)，對大廈避雷系統(tǒng)實行檢測，搖測接地電阻，設(shè)備絕緣等；

六月份對消防報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、卷簾門、變壓器、水泵實行維修保養(yǎng)；

七月份對消防閥門及管道、電視監(jiān)控系統(tǒng)、低壓柜、室外線路、化糞池、空調(diào)風(fēng)柜等實行保養(yǎng)，制冷系統(tǒng)維保工作；

八月份對各消火栓箱、各控制柜、風(fēng)機、主要閥門、實行保養(yǎng)；

九月份對消防報警系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、各控制柜、風(fēng)機等實行保養(yǎng)；

十月份對消防閥門及管道、電源箱、冷卻塔、控制柜、空調(diào)風(fēng)機等實行保養(yǎng)，供暖系統(tǒng)檢查及供暖準(zhǔn)備工作；

十一月份對消防水泵、各消防栓箱、指示及應(yīng)急照明系統(tǒng)、電氣豎井、冷卻塔、主要閥門、冷水機組、空調(diào)風(fēng)柜等實行保養(yǎng)；

十二月份對溫、煙感報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火卷簾門、變壓器、照明及控制柜、水泵實行保養(yǎng)。

第三篇：物業(yè)工程部工作總結(jié)

自200※年進入※※※物業(yè)公司工作以來，我們一直都是認真工作，努力學(xué)習(xí)，積極思考。伴隨著※※※物業(yè)公司管理團隊的不斷壯大，做為我們個人也在不斷成長和升級。我所主管的工程部作為公司的后勤保障部門非常重要，前期物業(yè)介入的每一個細節(jié)，每一項系統(tǒng)工程都決定著小區(qū)建成后的運行成本。所以，我們在實際工作中，時時以物業(yè)公司的利益出發(fā)，從源頭把握好成本關(guān)。

此外，火車跑的快還靠車頭帶，由于剛來※※※，無論從工作能力，還是從思想上都存在許多的不足。在這些方面我們都得到了公司領(lǐng)導(dǎo)正確引導(dǎo)和幫助，在公司的關(guān)懷下，多次外出進行專業(yè)知識的培訓(xùn)(《物業(yè)管理》與《電梯管理》)，多次到其他小區(qū)(維一星城、左岸春天、順天國際、圣爵菲斯，金色曉島、陽光花城等)參觀學(xué)習(xí)，使我們的工作能力提高很快，。從而，對我們的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。在這一年的時間里，工程部主要工作表現(xiàn)在以下幾個方面：

一、參與公司規(guī)章制度的制定與修改：

《※※※物業(yè)公司工程部表單、流程圖》、《※※※物業(yè)公司工程部崗位職責(zé)》、《※※※物業(yè)公司工程部管理方案》等，對公司其它規(guī)章制度(《業(yè)主手冊》、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主入住房屋驗收交接單》、《裝修須知》等)提出合理化建議。

二、物業(yè)公司辦公室的裝修：

協(xié)助圖紙設(shè)計、材料采購、設(shè)施跟進(水電、有線、煤氣)、設(shè)備維護(空調(diào))等。辦公室由※※※裝飾公司施工，在8月份的時候搬進新居辦公，使物業(yè)公司辦公走向正規(guī)化。

三、業(yè)主房屋裝修審批、監(jiān)督檢查以及違章處理與驗收：

業(yè)主室內(nèi)裝修圖紙會審包含墻體拆除、水管移位、地面鋪貼材料、給水管試壓與衛(wèi)生間閉水試驗、挑窗滲水、工程遺留問題等;給施工單位或業(yè)主頒發(fā)施工許可證、室內(nèi)裝修注意事項、水管走向平面示意圖等。監(jiān)督檢查重點在于外墻違章打孔、違規(guī)拆墻、衛(wèi)生間防水層破壞、屋面躍層違章作業(yè)(天溝另作它用、土坯過高、栽樹過大過高、違規(guī)設(shè)立景點等)、外墻設(shè)立雨篷、晾衣架、花盆臺等。耐心的向業(yè)主解釋室內(nèi)裝修應(yīng)注意的事項，對那些違反裝修管理協(xié)議的業(yè)主和裝修公司，發(fā)現(xiàn)一處，整改一處，情節(jié)特別嚴重的扣除違約金(10家左右)。

四、業(yè)主室內(nèi)工程建設(shè)遺留問題處理：

工程建設(shè)遺留問題包含挑窗滲水、外墻開裂滲水、躍層滲水、玻璃破損、防盜門問題、室內(nèi)水管破損漏水、墻面頂面高低不平、衛(wèi)生間滲水等。對業(yè)主提出的問題一一落實到位，特別辣手的問題報房產(chǎn)公司批準(zhǔn)后由業(yè)主自行解決或物業(yè)公司派人處理(費用由房產(chǎn)公司支付)。但也有不盡人意的地方，需要我在以后的工作中出處理。特別是雙方交叉施工的地方(如挑窗滲水、躍層室內(nèi)墻邊滲水)，老是得不到解決，還有部分施工單位不及時維修，讓我們的工作很被動。

五、及時解決業(yè)主合理的要求：

水壓過低、室內(nèi)開關(guān)跳閘、排水不暢通、聯(lián)系有線電視電話煤氣施工人員、樓上樓下裝修相互影響(樓上滲水漏水、樓下打壞上面水管線管、鉆孔相互打穿等)、業(yè)主合理的賠償(工程遺留問題、水管跑水等)。做到事事心中有數(shù)，及時解決業(yè)主的心中疑惑，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在工程遺留問題上，我們既要維護業(yè)主的合理要求，也要了解開發(fā)商的難處，協(xié)調(diào)事情還要多鉆研、多咨詢，多方配合才會做得游刃有余。

六、※※※花園設(shè)備設(shè)施運行：

電梯基本正常運行，三菱公司進行二次維保，有針對性的維修多次，年底要進行一次大檢修確保兩節(jié)電梯的安全運行。、生活水泵運行正常，問題較少，泵房配套設(shè)施還須完善。臨時用電現(xiàn)已不能滿足小區(qū)正常運行，我們加班加點值守，確保小區(qū)業(yè)主能正常使用，年底保證業(yè)主正常供電。雖然十月份已通自來水，但是高層五樓、商場多層二、三樓以及會所多層五樓反映水壓過小，我們報房產(chǎn)公司批準(zhǔn)后準(zhǔn)備年前確保業(yè)主用水正常。

七、設(shè)備設(shè)施資料與業(yè)主裝修資料的收集以及設(shè)備設(shè)施安裝跟進：

電梯資料、生活水泵資料、消防聯(lián)動系統(tǒng)資料、小區(qū)戶型圖紙、業(yè)主裝修驗收資料、防水層破壞申請資料、防盜窗安裝申請資料、安全欄桿改動承諾書、屋面躍層改動承諾書、業(yè)主裝修進度表等。由于房產(chǎn)公司配套設(shè)施安裝后置原因，配電資料與建筑資料暫未收集齊，不過在來年的工作中，我們會整理收集到位的。小區(qū)的生活水泵、集水井潛污泵、電梯、自飲水設(shè)備、排煙風(fēng)機、消防控制室聯(lián)動主機、消防水泵、配電設(shè)備(變壓器、高低壓配電屏、控制屏)、排水設(shè)施(化糞池、排水、污井、管道)、給水設(shè)施(自來水管網(wǎng)、閥門、減壓閥、水箱、管道)等已基本到位，由于綠化、電力、消防配套在施工，就會對已有的設(shè)施設(shè)備運行產(chǎn)生影響，我們會對正在施工的項目提供合理化的建議，協(xié)助開發(fā)商完成配套設(shè)施的安裝、調(diào)試與運行。

八、配合財務(wù)部對常用工具與材料的采購與保管：

沖擊鉆、手電鉆、手磨機、疏通機、鋁合金梯、皮工具袋、熱熔機、鋼絲鉗、尖嘴鉗、起子、卷尺、電筆、管子鉗、扳手、鉆子、錘子、電工刀與美工刀、燈泡、雨具、潤滑油等。小工具已發(fā)放到人，個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，工具由個人負責(zé)使用、保管，共用工具存放在值班室，由專人負責(zé)保管。由于人為因素所造成的工具發(fā)生丟失、損毀由責(zé)任人按工具價值賠償。

九、配合開發(fā)商的工作：

上半年解決業(yè)主裝修臨時用水用電，為肯德基、新一佳、國美提供裝修水電管理，地下室臨時排水管理，為各施工隊(建筑單位、消防、暖通、裝飾裝修、移動、電力、自來水、電信、有線電視、煤氣、直飲水、電梯等)提供施工水電，得到房產(chǎn)公司的一致好評。特別在臨時水電上面，我們工程部人員夜以繼日地工作，確實保證了小區(qū)供水供電基本正常。

十、對部門員工進行合理化的管理：

在了解員工的同時及時發(fā)現(xiàn)他們的長處與不足，要善于運用他們的長處，幫助他們改掉不良習(xí)慣，使我們小集體整體水平得到提高。對優(yōu)秀員工要及時給與獎勵(三名員工獲得 “服務(wù)之星”) ，嚴懲工作三心二意的，必要時給與辭退(有三名員工)，保持我們工程部的戰(zhàn)斗力。

在新的一年里，我們會更進一步大挖潛力，提高員工的積極性，把工程部的工作做細、流程化;讓部門的每一個員工工作有條不紊，我們會從以下幾個方面著手規(guī)劃：

一、現(xiàn)行工作值班制度做局部調(diào)整，根據(jù)小區(qū)設(shè)備設(shè)施實際運行情況安排人員輪流值晚班，確保晚上十一點前有兩人值班，十一點到天亮一人值班。

二、實行維修保養(yǎng)崗位責(zé)任制度，各種設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)責(zé)任到人，簽許《※※※設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)責(zé)任狀》，實行主管監(jiān)督機制，根據(jù)員工的實際能力選擇合適的崗位。

第四篇：物業(yè)工程部工作計劃

目前，物業(yè)管理公司負責(zé)集團在x投資主要項目之一的投資廣場的物業(yè)管理及配套x公寓的經(jīng)營，x廣場在硬件環(huán)境上確實是一流的，已成為x的標(biāo)志工程及形象代表，而物業(yè)管理作為主要的軟件環(huán)境，也需要高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，兩相結(jié)合使投資廣場成為真正的一流物業(yè)。在目前的基礎(chǔ)上，下半年相關(guān)計劃如下：

一、明確管理結(jié)構(gòu)，清晰管理層次，使各項管理權(quán)責(zé)分明，合理有序

首先是物業(yè)公司的地位，按實際情況的需要以及地產(chǎn)與物業(yè)管理之間的關(guān)系，物業(yè)管理行業(yè)的普遍慣例，物業(yè)公司隸屬房地產(chǎn)公司，作為房地產(chǎn)公司下屬專門從事物業(yè)管理的獨立機構(gòu)，這樣的結(jié)構(gòu)專業(yè)對口，兩用其利，上下呼應(yīng)，在現(xiàn)階段無論對地產(chǎn)開發(fā)還是物業(yè)管理都十分有利。

其次應(yīng)以委托合同或其它法律形式明確投資廣場業(yè)主方（x公司）與物業(yè)公司的聘用委托關(guān)系，以及規(guī)范第二業(yè)主（租戶、使用人）與物業(yè)公司的間接委托關(guān)系。

物業(yè)公司內(nèi)部的架構(gòu)，目前嚴重失調(diào)，應(yīng)在精簡、實用原則下，建立現(xiàn)代企業(yè)所必須具備的機構(gòu)。按目前的情況，急需建立的職能機構(gòu)如綜合管理部（行政、人事、質(zhì)量管理），營銷企劃部（企業(yè)ci與企業(yè)文化策劃、宣傳、營銷），再完善和規(guī)范財務(wù)計劃部（負責(zé)會計核算、出納、倉管、成本控制管理），另外將投資廣場物業(yè)管理與x公寓的經(jīng)營管理按職能各自成立一個管理處，x公寓是作為物業(yè)公司向業(yè)主方承租經(jīng)營的物業(yè)，由＂x公寓管理處＂按商務(wù)酒店模式進行管理，而＂廣場管理處＂則為包括公寓在內(nèi)的所有投資廣場的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理方面的服務(wù)。＂投資廣場管理處＂與＂x公寓管理處＂作為物業(yè)公司兩個獨立部門，公司＂三部＂（財務(wù)、綜合、營銷）作為公共服務(wù)部門，負責(zé)全公司（包括＂兩處＂）的相關(guān)職能管理。公司對＂兩處＂按各自特點進行考核管理：廣場管理處以客戶滿意度和整體發(fā)展作業(yè)績考核依據(jù)，公寓管理處以營業(yè)狀況做業(yè)績考核依據(jù)。

這樣，即形式物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司的建屬關(guān)系，與業(yè)主方（x公司）的聘任委托關(guān)系，與租戶的間接聘任委托關(guān)系（通過業(yè)主方進行）的明確層次；物業(yè)公司內(nèi)部再形成＂三部＂＂兩處＂的事務(wù)管理與事業(yè)管理、服務(wù)與經(jīng)營（物業(yè)管理與公寓酒店經(jīng)營）各職能明確的格局，權(quán)責(zé)、利分明，便于控制和規(guī)范。

二、建立系統(tǒng)的動作管理模式

無論是物業(yè)公司的整體運作，還是各部門的管理，都需要有一套統(tǒng)一、系統(tǒng)的模式來規(guī)范、協(xié)調(diào)和實施控制，這是現(xiàn)代企業(yè)管理得以成功運作的基本系統(tǒng)要求。

物業(yè)管理和公寓酒店管理在當(dāng)今都是較為成熟的行業(yè)，有整套的理論支持，有很多歷經(jīng)成功檢驗的成熟經(jīng)驗，有無數(shù)成功條例可供借鑒。在結(jié)合實際的基礎(chǔ)上，參照這些成熟的經(jīng)驗來制定各項運作管理規(guī)范。建立一套系統(tǒng)的模式，這樣形式高起點、高標(biāo)準(zhǔn)來創(chuàng)造高水準(zhǔn)，可以得到事半功倍的效果。這也是物業(yè)公司急待解決的問題。

三、加強日常管理工作

在日常的基礎(chǔ)管理中，充分彩各種現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，如普通應(yīng)用于服務(wù)行業(yè)的計劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、xx體系管理和協(xié)調(diào)、激勵管理等。

根據(jù)xx質(zhì)量保證與管理國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，將各項管理工作的每一項細節(jié)形式標(biāo)準(zhǔn)化文件，在物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化之路，這也是行業(yè)發(fā)展的趨勢。

借鑒和利用成熟經(jīng)驗，將各種先進的管理方法運用到實處，落實到細節(jié)。作為服務(wù)性行業(yè)，日常基礎(chǔ)管理的主要重點是服務(wù)水準(zhǔn)，即服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量。引入質(zhì)量控制、質(zhì)量保證的概念，建立質(zhì)量控制體系，把各項工作以標(biāo)準(zhǔn)程序文件來規(guī)范，這是基礎(chǔ)管理的趨勢，也是有效的方法，也容易做到。

四、吸納人才，加強培訓(xùn)，充實各關(guān)鍵部位的人力資源

企業(yè)以＂人＂為本，物業(yè)管理更是一個人力密集型的服務(wù)性行業(yè)，目前物業(yè)公司在物業(yè)管理、公寓客房服務(wù)、行政人事、質(zhì)量控管、營銷企劃這些關(guān)鍵崗位嚴重缺乏干實事、真正專業(yè)的合適人才，在保潔、工程等基礎(chǔ)崗位也無相關(guān)專業(yè)的骨干技術(shù)人員，不僅難以搞好目前的運作，也將嚴重制約公司的發(fā)展與成長。

招聘吸納和加強培訓(xùn)是解決人力資源問題的有限手段。業(yè)內(nèi)通行的做法是與專業(yè)技術(shù)學(xué)校聯(lián)合建立人才儲備基地，采?。⒄堖M來＂、＂送出去＂的方式進行培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。

建立并實施激勵機制，創(chuàng)造良好的氛圍環(huán)境，如工效結(jié)構(gòu)、評優(yōu)獎勵、末位淘汰以及良好的企業(yè)文化吸引，適當(dāng)?shù)母＠鹊榷际浅墒斓娜肆Y源管理策略與方法。

充分吸納有用之才，創(chuàng)造培養(yǎng)和留住人才的環(huán)境，使公司保持活力，有充足的人力資源做后盾，就可以大大促進成長和發(fā)展。

五、投資廣場的物業(yè)管理工作重點

在明確管理層次，做好上述工作的基礎(chǔ)上，各部門與＂廣場管理處＂協(xié)調(diào)配合，貫徹落實公司各項方案，以客戶（業(yè)主、租戶）滿意為重心，完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改進服務(wù)質(zhì)量，另在以下幾點上實實在在地堅持＂客戶至上、服務(wù)第一＂的原則：

1、改善和創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理環(huán)境，在對租戶提供服務(wù)方面采取一系列有效措施，盡快提高客戶滿意度。如：加強員工禮儀禮貌，規(guī)范各項程序，提高辦事效率，為客戶提供一些便利的免費增值服務(wù)（打掃房間、維修設(shè)施、收發(fā)郵件、代辦電信業(yè)務(wù)等等），不亂收費或明確除物業(yè)管理費外不收取客戶特約服務(wù)成本以外的任何費用。

2、在保安、保潔等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)采用星級酒店的管理方法，高標(biāo)準(zhǔn)地實施程序化、制度化、遠東化管理，尤其是在涉及對客服務(wù)程序方面一律以xx標(biāo)準(zhǔn)要求建立質(zhì)量控制與保證的程序文件，實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。

3、在物業(yè)設(shè)施的運行和維保管理、能耗控制方面利用各種成熟經(jīng)驗，確保大廈物業(yè)設(shè)施＂常用常新＂，達到物業(yè)管理的＂保值增值＂目的，并使這一方面成為物業(yè)公司的一項長處。

4、充分利用投資廣場這一物業(yè)基礎(chǔ)來創(chuàng)建和實施物業(yè)公司的企業(yè)文化、ci系統(tǒng)建設(shè)、營銷策劃等活動，將物業(yè)公司的形象與廣場的物業(yè)形象緊密結(jié)合，不僅可減少這方面的投入，更可以＂雙贏雙惠＂，物業(yè)公司創(chuàng)造社會效益的同時，廣場物業(yè)形象得以提升，使用價值得以升華。

5、在物業(yè)管理方面，根據(jù)目前的情況還需著重以下幾點以保持持續(xù)發(fā)展并始終走在本地區(qū)同業(yè)前列：

①需要大力提高從業(yè)人員的素質(zhì)，尤其是管理人員要盡快專業(yè)化，通過各種途徑學(xué)習(xí)培訓(xùn)專業(yè)知識，一年以內(nèi)必須取得國家物業(yè)管理上崗資質(zhì)證，管理處主任必須取得物業(yè)管理職業(yè)資質(zhì)證書，全面提升公司人才層次，配合和促進公司發(fā)展。

②按照國家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，要求著手完善公司各項建設(shè)，力爭一年以內(nèi)通過相關(guān)資質(zhì)審查，取得物業(yè)管理業(yè)專業(yè)資質(zhì)證書。

③確定明確的奮斗目標(biāo)：即以投資廣場的物業(yè)管理為基礎(chǔ)，充分鍛煉人才，完善管理模式，積累經(jīng)驗和實力，在一年以內(nèi)形成一支穩(wěn)定、專業(yè)的物管隊伍，把投資廣場建設(shè)成為一個＂整體秩序井然有序、內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)雅、安全，物業(yè)服務(wù)細致、周到、熱情，配套設(shè)施齊全、便捷＂的高尚商務(wù)中心，成為x一流寫字樓和物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)樣板。

六、x公寓的經(jīng)營管理

將x公寓按標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店模式進行管理，同樣實行高標(biāo)準(zhǔn)的星級化管理，狠抓服務(wù)質(zhì)量，這方面在本地有充足的人才與管理經(jīng)驗可以引進，做好公寓的經(jīng)營，獲取較好的效益較為容易，以下為幾個方面的重點：

1、營銷工作是經(jīng)營的重中之重，銷售才能創(chuàng)造利潤和效益，也只有保持一定的客房入住率，才能最終檢驗和鍛煉管理能力。爭取準(zhǔn)確定位（消費層次、價格策略、服務(wù)水平）、積極營銷（充分運用各種成熟可行的營銷手段）、創(chuàng)造品牌（x策劃、宣傳、結(jié)合提升品質(zhì)，爭取市場美譽度等以求品牌效應(yīng)）的策略，將公寓的營銷做活、做實、做順。

2、服務(wù)質(zhì)量是酒店經(jīng)營成功的基礎(chǔ)。抓好服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵是確實標(biāo)準(zhǔn)和程序，加強人員培訓(xùn)，嚴格質(zhì)量控制管理，只要認真做好這幾項工作，服務(wù)質(zhì)量就可以有保證。

3、完善硬件設(shè)施和配套功能，充分利用、完善現(xiàn)有康樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、乒乓球室、棋牌室等，引進其他必要的項目如美容美發(fā)、健身娛樂等，另在餐飲、會議設(shè)施的配套上加強，補充配置好vip及其它客房應(yīng)有的設(shè)施，使公寓在硬件水平和服務(wù)功能上形成綜合性、完整性、便捷性，提升品位及同業(yè)競爭力。

4、公寓樓在地理位置上較偏僻，具備＂鬧中取靜＂的優(yōu)勢，但因無臨街門市，也沒有廣告宣傳方向的直接視覺標(biāo)識等，造成＂養(yǎng)在深閨人不知＂的局面，不易被消費對象發(fā)現(xiàn)選中。而只需打南大門，利用xx路的優(yōu)勢，在南大門及相連通道投入一些標(biāo)識、宣傳物，比如與xx餐廳租戶合作制作廣告牌、路燈標(biāo)識以及一些烘托氣氛的裝飾物，即可變不利為有利。

另外在成本控制、安保防衛(wèi)等方面常抓不懈，根據(jù)本地市場分析，公寓樓的硬件條件有優(yōu)勢，輔以積極求進、務(wù)實創(chuàng)新的管理，半年內(nèi)使之成為本地一流商務(wù)酒店，創(chuàng)造良好的效應(yīng)并非難事。

七、在提高管理水平的基礎(chǔ)上，向創(chuàng)品牌、求發(fā)展的目標(biāo)前進

物業(yè)管理目前在x只是初具雛形，正規(guī)、規(guī)范和專業(yè)化的物業(yè)管理公司尚處空白，發(fā)展空間巨大。而且物業(yè)管理是一項社會效益很明顯的工作，可以為集團樹立良好的社會形象，同時在集團立足x開發(fā)地產(chǎn)業(yè)方面更可有所作為。所以，物業(yè)公司務(wù)實求進、積極向上的發(fā)展是有很必要的現(xiàn)實意義的。

在上述一些方面的簡要計劃與設(shè)想的基礎(chǔ)上，加強管理、努力奮進、逐步提高，以＂一年扎根，兩年完善，三年創(chuàng)品牌＂為整體目標(biāo)，立足x乃至xx，在物業(yè)管理方面有所作為是一個可行和切實的目標(biāo)。

第五篇：眾合物業(yè)工程維修部管理制度

工程維修部管理制度

第一章 總章:

為提高工程部人員的安全認識，適應(yīng)法制化，現(xiàn)代化，智能化管理的要求，而須擬定本制度

1 本制度適應(yīng)工程部全體員工；

2 值班人員安全制度；

3 值班人員責(zé)任制度；

4 值班人員交接班制度；

5 配電室管理制度；

6 區(qū)域管理制度；

7 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)和維修制度；

8 工具的管理制度；

9 圖紙。資料和檔案管理制度；

10 接報修、維修文明用語制度；

11 培訓(xùn)安排管理制度，

12 考核管理辦法。

第二章 值班人員安全和責(zé)任制度

第一條 值班人員安全制度

一． 配電室值班和小區(qū)日常工作值班都必須具備以下要求:

1 值班人員必須經(jīng)過取得相關(guān)上崗資質(zhì)方可上崗[復(fù)印件粘貼]； 2 值班人員必須嚴格遵守國家法律法規(guī)、公司的規(guī)章制度，終于職責(zé)，做好本職工作； 3 值班人員必須對所值班區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的位置、。功能。、用途、走向。熟練的掌握；

4 值班人員應(yīng)具備必要的電氣[應(yīng)知"[應(yīng)會"技能，有一定排除故障的能力，熟知電氣的安全*作規(guī)程

5 正確使用各種工具和勞動保護用品；安全地完成各項工作任務(wù)

二 值班人員必須遵守勞動紀(jì)律

1 值班人員不得疲勞上班；

2 嚴禁飲酒上班；

3 上班期間嚴禁睡崗、擅自脫崗；

4 上班期間嚴禁做與工作無關(guān)的事情；

5 未經(jīng)上級主管部門標(biāo)準(zhǔn)嚴禁擅自調(diào)班；

6 未經(jīng)上級主管部門標(biāo)準(zhǔn)嚴禁擅自整改和維修設(shè)備設(shè)施；

7 應(yīng)遵守各項安全*作規(guī)程，不得蠻干，認真作業(yè)、保*工程質(zhì)量；

8 必須按規(guī)定著裝上崗。

第二條 值班人員責(zé)任制度

1。 值班人員必須認真填寫、。抄寫有關(guān)報表并按時上報。，并將當(dāng)日設(shè)備設(shè)施的運行情況、。檢修及事故處理情況作好記錄；

2 如發(fā)生故障或異?，F(xiàn)象，值班人員不能正確判斷原因時，應(yīng)立即報告部門負責(zé)人，報告前不得進行任何修理；

3 不得亂抄、亂填虛假的設(shè)備設(shè)施運行情況和值班記錄。

第三章 交接班制度

第一條 *員必須按規(guī)定時間提前15分鐘到崗，交班人員應(yīng)辦理交班手續(xù)簽字后方可

離崗；

第二條 交班人應(yīng)當(dāng)提前做好以下交班工作:

1 提前整理好抄、填及有關(guān)報表；

2 核對電氣、設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)是否正常；

3 設(shè)備設(shè)施缺陷、異常情況記錄；

4 核對并整理好消防用具、工具、鑰匙儀表、公共工具及備用器材；

5 提前做好清潔衛(wèi)生工作。

第三條 交班時應(yīng)交清下列內(nèi)容

1 設(shè)備設(shè)施運行、變更、異常情況和處理經(jīng)過；

2 設(shè)備設(shè)施檢修、改造等工作情況及結(jié)果；

3 巡視 檢查中的缺陷和處理情況；

4 繼電器保護自動裝置的運行及動作情況

5 當(dāng)班完成和未完成的工作及有關(guān)處理措施。

第四條 *員接班時應(yīng)當(dāng)做好下列工作

1 認真查閱各項記錄；

2 巡視檢查設(shè)備設(shè)施、儀表等運行情況及檢測安全措施布置情況；

3 核對所移交物品是否齊全；

4 檢查周圍環(huán)境及室內(nèi)衛(wèi)生情況是否合格。

第五條 遇以下情況不準(zhǔn)交接班

1 *員接班前飲酒或者精神不正常；

2 發(fā)生故障或者正在處理故障時；

3 設(shè)備設(shè)施發(fā)生異常尚未查清原因時；

4 物品不齊或者衛(wèi)生不清潔時。

第四章 配電房管理制度

第一條 建立完整的各項設(shè)備設(shè)施運行情況記錄表；

第二條 健全以下制度:

1 值班人員崗位責(zé)任制度；

2 交接班制度；

3 倒閘*作票制度；

4 巡視檢查制度；

5 檢修工作票；

6 工作工具管理制度

7 設(shè)備缺陷管理制度；

8 安全保衛(wèi)制度。

第三條 建立合理安全的保養(yǎng)和檢修計劃

第五章 區(qū)域管理制度

第一條 班組長負責(zé)制度；

第二條 各設(shè)備設(shè)施、樓號等個人責(zé)任制度；

第三條 綜合討論、學(xué)習(xí)制度。

第六章 值班設(shè)施保養(yǎng)、維修制度

第一條 專人負責(zé)制度

第二條 巡查、保養(yǎng)、維修記錄制度

第三條 保養(yǎng)、維修計劃制度。

第七章 公用工具管理制度 1。 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借他人使用，

如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2。 當(dāng)值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由*員清點檢

查工具使用情況確認后簽收。

3。 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。

私用工具使用管理

1。 發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時交還

給公司。

2。 個人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

3。 個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)*磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必

須提供舊件。

第八章 資料、圖子和檔案管理制度

1、本小區(qū)工程圖紙和設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料由專人負

第九章、工作流程

一、工程部每天工作事項

1、 每天按時交接班后，首先做好各自區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，保*所有辦公區(qū)域、設(shè)備*作

間的衛(wèi)生整潔。

2、工程部人員每日對所管轄的各種設(shè)備、設(shè)施進行認真的巡回檢查，并做好相關(guān)記錄，對所發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理，及時上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

3、工程部人員每日必須嚴格遵守各項規(guī)章制度，對所*作的設(shè)備運行情況要認真填

寫清楚，并對在運行中所發(fā)現(xiàn)的問題要及時上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

4、工程部配電室人員每天必須嚴格遵守各項規(guī)章制度，并對所有設(shè)備的每日耗能、

容量詳細記錄，保*正常供電。

5、工程部每日必須保*有人接聽報修電話，保*維修工及時維修率為100%，保*整

個小區(qū)的正常運行。

6、工程部主管每日必須對所管轄的所有區(qū)域進行檢查、督促各工種人員的工作，對

所發(fā)現(xiàn)的問題，要及時給予糾正并幫其改正

7、工程部值夜班人員必須在十一點以前對所有設(shè)備、設(shè)施檢查無誤后，方可休息，運行工每日必須早上7點半開啟公共所需機組，下午6點關(guān)閉運行設(shè)備。

8、工程部各班組負責(zé)人必須在每日下午6點集中開碰頭會，把每日所做的工作和發(fā)現(xiàn)的問題做出總結(jié)，并安排好第二天工作安排后方可下班。

二、工程部禮貌用語規(guī)范

1、接報維修電話服務(wù)用語:接到報修電話時，首先問[您好!工程部，您有什么需要幫助的嗎?"在報修人員講明需維修的事項時，做好記錄(如:報修事項、報修地址、報修人姓名及電話)，在記錄做好后說[好的，我們會盡快派維修工趕到現(xiàn)場給您維修，您還有什么需要幫助的嗎?"再問清沒有其它事項后，說[再見"。

2、維修工服務(wù)用語:在接到維修通知單后，及時趕到維修現(xiàn)場，如進辦公場所時，首先敲門，經(jīng)同意后方可進入。進入后說[您好!我是工程部維修工，是您需要幫助嗎?"在落實清楚說[好的，讓我先幫您檢查一下。"在檢查完畢后，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。維修完畢后說[您好!現(xiàn)在已修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎?"在報修人員沒有其它事情后說[再見"。

3、*作工服務(wù)用語:設(shè)備*作運行工如在設(shè)備間遇到檢查人員或參觀人員說[您好!

您有什么需要幫助的嗎?"再問清來由后說[請您稍等一會兒，我通知我們工程部主管一下。"

再經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后說[您好!請您登記一下。"在登記完畢后，迎領(lǐng)參觀人員參觀，

并隨時回答參觀人員提出的問題。在參觀人員參觀完畢后，送出門外說[您慢走，再見"。

三、維修工服務(wù)流程

1、 每天對管轄區(qū)域內(nèi)的給排水系統(tǒng)、公共設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)進行巡回檢查。

2、對巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理。

3、 巡回檢查完畢后要認真填寫巡檢記錄。

4、接到報修任務(wù)后，要及時完成維修任務(wù)，并如實填寫報修單。

5、維修時需進入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用語，爭得業(yè)主同意后方可進入維修。

6、維修時要注意保護室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完場清。

7、維修完畢后使用禮貌用語，讓業(yè)主在報修單上簽字確認并詢問業(yè)主是否還有其它需要幫助的事情。

8、負責(zé)清掃地下室公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，每周進行一次全面的衛(wèi)生清潔。

9、如發(fā)生溢水事故時應(yīng)沉著冷靜，迅速關(guān)閉閥門，切斷水源，并及時維修處理和上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。爭取把財產(chǎn)損失降到最低限度。

10、對所有設(shè)備、設(shè)施按規(guī)定要求進行維修保養(yǎng)和消毒。

11、每周對辦公樓區(qū)域內(nèi)所有用水量作一次統(tǒng)計，隨時掌握室外管網(wǎng)是否有溢水現(xiàn)象。

四、電工服務(wù)流程

1、每天對管轄區(qū)域內(nèi)各層強電井道母線、負荷開關(guān)、*座、普通照明、應(yīng)急照明、庭院照明、景觀照明以電氣設(shè)備進行巡回檢查。

2、對巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理。

3、巡回檢查完畢后要認真填寫巡檢記錄。

4、接到報修任務(wù)后，要及時完成維修任務(wù)，并如實填寫報修單。

5、維修時需進入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用語，爭得業(yè)主同意后方可進入維

6、維修時要注意保護室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完場清。

7、 維修完畢后使用禮貌用語，讓業(yè)主在保修單上簽字確認并詢問業(yè)主是否還有其它需要幫助的事情。 。

8、如發(fā)生停電事故時應(yīng)沉著冷靜，協(xié)助配電室值班電工查明停電原因，并及時維修處理，恢復(fù)正常供電和上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

五、配電室值班員服務(wù)流程

1、值班人員每天認真查看交接班記錄并檢查設(shè)備，做好記錄。

2、值班人員每天必須認真巡查配電室從高壓到低壓供電系統(tǒng)運行情況，并做好記錄。

3、詳細核查各控制柜的工作參數(shù)，并做好詳細記錄。

4、每兩小時對高低壓變配電系統(tǒng)巡查，并做好各饋電柜運行記錄，隨時掌握用電高峰、低峰情況。

5、對配電室存在的問題及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)，做到及時解決處理，保*配電室正常安全運行。

6、詳細填寫交接班記錄、運行記錄、巡回檢查記錄。

7、負責(zé)清掃配電室區(qū)域內(nèi)、地下室男、女衛(wèi)生間、發(fā)電機房、地下室西走廊衛(wèi)生清掃，每周進行一次全面的衛(wèi)生清潔。

8、 每周、每月對所有設(shè)備用電量進行統(tǒng)計，隨時掌握用電量。

9、每15天對柴油發(fā)電機房設(shè)備試運行一次，并認真填寫運行記錄。

10、如發(fā)生停電事故時應(yīng)沉著冷靜，查明停電原因，并及時維修處理，恢復(fù)正常供電。如遇外網(wǎng)停電，首先啟用應(yīng)急預(yù)案，開啟發(fā)電機組，保*重要設(shè)備的正常運行，然后倒閘*作用第二路高壓供電，恢復(fù)正常供電關(guān)閉發(fā)電機組

第八章 培訓(xùn)安排。

1、 工程技術(shù)部負責(zé)人于每年的12月15日前制定出下年度的員工培訓(xùn)計劃，并上報公司審核批準(zhǔn)。

2、 員工培訓(xùn)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面:

a) 不違反國家的有關(guān)法律、法規(guī)；

b) 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容；

c) 有考核的標(biāo)準(zhǔn)；

d) 有具體的培訓(xùn)時間；

e) 有培訓(xùn)費用的預(yù)算。

3 新入職員工的培訓(xùn)。新員工入職后上崗前需進行3天的培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可正式上崗。

4．1) 第一天上午培訓(xùn)內(nèi)容為:介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度(考勤、獎懲、后勤等)；介紹本部門的工作*質(zhì)、基本運作程序，講解各崗位的職責(zé)、安全作業(yè)要求以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等。帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境。

2) 第一天下午至第三天上午帶領(lǐng)新員工試上崗，新員工在部門負責(zé)人或老員工的帶領(lǐng)下處理本崗位具有代表*的事例，從而熟悉本崗位運作程序。

3) 第三天下午由負責(zé)人安排對新員工進行思想方面的小結(jié)及技術(shù)技能方面的考試。 4 ) 新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處；

5 服務(wù)培訓(xùn)。

1) 服務(wù)培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。

2) 服務(wù)培訓(xùn)每季度進行1次，每次不少于90分鐘。

3 培訓(xùn)內(nèi)容:

1) 文明用語；

2) 儀容儀表；

3) 禮貌禮節(jié)；

4) 服務(wù)技能；

5) 服務(wù)要求；。

6 安全培訓(xùn)。

1 ) 安全培訓(xùn)由工程技術(shù)部負責(zé)人具體負責(zé)。

2 ) 安全培訓(xùn)每季度進行1次，每次不少于60分鐘。

3) 培訓(xùn)內(nèi)容:

a) *作安全；

b) 日常生活安全

c) 設(shè)備設(shè)施和工具的使用安全

4) 培訓(xùn)形式為集中授課形式。。

7 思想及文化方面的培訓(xùn)。

1) 思想及文化方面的培訓(xùn)由工程技術(shù)部負責(zé)人具體負責(zé)。

2 ) 思想及文化方面的培訓(xùn)每半年進行1次，每次不少于90分鐘。

3 ) 培訓(xùn)內(nèi)容:

a) 思想品德；

b) 行為準(zhǔn)則；

c) 語言表達能力(重點加強普通話方面的培訓(xùn))。。

8 特種培訓(xùn)。對于工程技術(shù)部的特殊工種(電梯、值班電工、制冷等)應(yīng)有計劃地選送員工出去培訓(xùn)或請*人士來授課

9 每次培訓(xùn)后，應(yīng)由工程技術(shù)部負責(zé)人將培訓(xùn)時間、培訓(xùn)內(nèi)容、評估成績等清晰、完整、規(guī)范地記錄在內(nèi)。

10 培訓(xùn)記錄應(yīng)妥善保存，各類培訓(xùn)計劃、保存期為3年；、保存期為長期。

第九章 考核管理辦法 1 遵守勞動紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時打卡。

①遲到一次扣1分；

②未打卡一次扣1分；

③早退一次扣1分；

④曠工一天扣3分。

2 服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分；

②未按時完成任務(wù)扣1分；

③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分；

④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。

3 尊重領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。 ①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分；

②同志間吵架者雙方一次扣2分；

③有不利于公司的行為者一次扣2分；

④有不利于公司言論者一次扣2分。

4 按公司的要求著裝，保*良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風(fēng)貌。 ①未按要求著裝者一次扣1分；

②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；

③化濃妝、留長指*者一次扣1分；

④工服不干凈、整潔者一次扣1分；

⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。

5 規(guī)范運用公司規(guī)定的[三種"語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。 ①服務(wù)時行為不規(guī)范者一次扣1分；

②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分；

③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；

④對顧客不尊重者一次扣2分；

⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。

6 積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立[業(yè)主至上、服務(wù)第一"的工作理念。

①不認真接受培訓(xùn)者一次扣1分；

②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；

③受到顧客公*投拆者一次扣3分；

④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學(xué)歷*書或技術(shù)*書者一次加5分。

7 愛護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。 ①未制止有損公司行為者一次扣1分；

②給他人工作造成障礙者一次扣1分；

③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。

8 認真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。

①不認真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；

②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；

③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；

④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。

9 堅守工作崗位，遵守勞動紀(jì)律，保持嚴肅有序的工作氛圍。發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；

②擅自離開崗位者一次扣1分；

③工作場合不嚴肅者一次扣1分；

④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分；

⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。

10 積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。 ①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；

②未及時匯報工作疑難者一次扣1分；

③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。

11 加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。

①未及時排除隱患者一次扣2分；

②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；

③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分；

④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；

⑤勇于補救險情者一次加4分。

12 獻計獻策。

建議被公司采納者一次加3分。

13 配合部門經(jīng)理做好日常管理工作

未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。

14 檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。 ①未檢查扣2分；

②檢查有遺漏扣1分。

15 檢查出勤、記錄在考勤表上。

①未按時記錄扣3分；

②工作遺漏扣3分。

16 對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。 ①未及時派工扣3分；

②各種協(xié)調(diào)好扣3分。

17 負責(zé)員工的日常考核(工作量工作時間)。

①未及時考核扣4分；

②考核有遺漏扣2分。

18 按保養(yǎng)計劃安排員工對設(shè)備進行保養(yǎng)

①未安排工作扣3分；

②工作遺漏扣2分。

19 監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計劃情況

①未檢查監(jiān)督扣3分；

②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。

20 協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達的維修單

①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時的維修扣3分；

②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。

21 及時了解設(shè)備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進度 ①未按時制定計劃扣3分；

②對工作進度未進行了解扣3分。

22 完成上級臨時指派工作

①未完成指派工作扣3分；

②完成不及時扣3分。

23 每月月底安排下月排班表

①未按時完成扣3分；

②排班不合理扣3分。

24 記錄每天，當(dāng)班維修記錄

①沒有記錄扣3分；

②遺漏記錄扣3分。

25 維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時申請補充。 ①未及時了解、導(dǎo)致不足扣3分；

②數(shù)量不合理扣3分。

26 本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。

部門負責(zé)人酌情予以獎勵加分1至10分。

眾合物業(yè)有限公司

2012年10月

第六篇：物業(yè)工程部工作總結(jié)

首先感謝公司領(lǐng)導(dǎo)在xxxx年度對工程部空調(diào)工作的大力支持和肯定，同時感謝各部門在本年度對工程部的空調(diào)工作給與了積極配合和理解！在這里，我把工程部xxxx年度的空調(diào)工作完成情況向公司做一個匯報。

xxxx年度在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心愛護和大力支持下，在工程部全體員工的辛勤勞動和不懈努力下，克服了人員少、工作量增大等困難，大力開展維修保養(yǎng)和挖潛力技術(shù)改造工作，積極主動的解決了設(shè)備設(shè)施存在的各種問題，并在節(jié)能降耗方面取得了重大突破。

一、維修保養(yǎng)

大廈有很多空調(diào)設(shè)備運行時間較長，不同程度地處于老化狀態(tài)，維修保養(yǎng)及運行是空調(diào)工的主要工作。因此，加強設(shè)備維修保養(yǎng)，提高設(shè)備的使用壽命，制定科學(xué)合理完備的運行方案，是提高經(jīng)營效益的重要環(huán)節(jié)。我們在提高人員技能的基礎(chǔ)上，制定設(shè)備運行計劃，強化維修保養(yǎng)，使空調(diào)設(shè)備設(shè)施處于最佳運行狀態(tài)，從而達到合理運用能源，節(jié)約開支的目的。

xxxx年，我們對空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)老化腐蝕的管道、風(fēng)機進行了刷漆防腐工作，對部分空調(diào)管道進行了保溫，維修25f室外排煙機電機1臺，對大廈的排煙機、送風(fēng)機進行了養(yǎng)護，空調(diào)機房更換了dn250閘板閥一個、ｄｎ２００閘板閥一個、dn20銅閘閥1個，修復(fù)了冷卻塔玻璃鋼體漏水問題，處理了軟化水玻璃鋼容器漏水問題，做好空調(diào)機房的防潮工作，修復(fù)空調(diào)機房因受潮短路損壞的控制箱開關(guān)，修復(fù)變電室變形損壞的空調(diào)總開關(guān)，對空調(diào)機房的全部電氣設(shè)備進行了檢修保養(yǎng)，更換ｌｓ制冷機排氣扇一臺，更換開利制冷機電磁閥一個，對開利制冷機充加了制冷劑ｒ１３４ａ，更換了１＃、３＃、４＃循環(huán)泵的水封和o環(huán)，機房內(nèi)更換壓力表４塊、溫度表５支，對熱量積算儀和流量傳感器做了校驗，對熱力管道、閥門進行了維護，對空調(diào)設(shè)備設(shè)施的管道、閥門、末端設(shè)備進行了維護。在春秋兩次對戶內(nèi)空調(diào)進行了清洗回風(fēng)口過濾網(wǎng)、過濾器過濾網(wǎng)等維護保養(yǎng)工作，將所有未開通使用的空調(diào)閥門關(guān)閉以降低能量損耗，做好冬季防凍工作，這是工作量最大最艱巨的一項工作，前后用了4個多月的時間。通常情況下，這項工作需要兩個人一組來配合完成，但因工程部人員少，任務(wù)重，工作量大，在春季維護工作中基本是由一個人來完成的，這無疑增加了工作的難度，但工作人員克服了各種困難，保質(zhì)保量的完成了這項工作任務(wù)，對１３２戶２６０臺空調(diào)進行了維護保養(yǎng)。秋季工程部員工共同努力對１３３戶和１－４層的３４５臺空調(diào)進行了維護保養(yǎng)。

二、改造項目

工程部積極配合總公司建設(shè)部對空調(diào)機房的.兩臺板式熱交換器進行了更新改造，用兩臺換熱面積４８平方米的換熱器更換了原來換熱面積２０平方米的換熱器。為增大供暖流量，把熱力井內(nèi)的原來倒裝的兩個ｄｎ１５０柱塞閥重新進行了正確安裝。對１１ｆｈ戶因空調(diào)電機不配套產(chǎn)生過大噪音的風(fēng)機盤管進行了更換。對２６ｆ空調(diào)用水箱拆裝各一次。

三、節(jié)能降耗

節(jié)能降耗是今年工程部的一項重點工作。陳主管帶領(lǐng)工程部員工在公司領(lǐng)導(dǎo)下，努力學(xué)習(xí)先進物業(yè)的工程管理經(jīng)驗，完善維修保養(yǎng)制度，使設(shè)備始終處于高效節(jié)能的工作狀態(tài)，徹底降低能源消耗，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)省開支。

四、解決供暖問題

供暖問題是天智物業(yè)遇到的最大最棘手的遺留問題。由于建設(shè)時引進熱源不合適，致使無法滿足業(yè)戶的供暖需求。歷年因供暖問題業(yè)戶投訴率100%，不滿意率100%。xxxx年，工程部在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，充分發(fā)揮集體的智慧和力量，采取了一切可能的辦法來解決冬季供暖問題。

xxxx年10月，工程部積極配合總公司建設(shè)部更換了兩臺板式熱交換器。

xxxx年11月29日，工程部員工不畏嚴寒，帶水作業(yè)，解決了工程遺留問題中的熱力井主管道閥門倒裝問題。整個過程中，張助理親自靠上，工程部員工不怕臟，不怕累，不怕井內(nèi)外30多度的溫差，爭先恐后，輪流下井作業(yè)。換完閥門已經(jīng)是晚上8點多了，汗流浹背渾身濕漉漉的工程部員工才回家吃飯。

工程部員工群策群力，從熱源上做文章，積極主動與市政公司換熱站協(xié)調(diào)溝通，與換熱站的領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)人員一起從技術(shù)上分析供熱效果不好的原因，與對方擺事實講道理，要求對方將流量從200立方米每小時增大到400立方米每小時，增開一臺循環(huán)泵，加大了換熱站提供給我們的熱量，首次初步滿足了業(yè)戶的供暖需求，使業(yè)戶戶內(nèi)溫度達到了青島市規(guī)定的不低于18度。

中央空調(diào)運行期間，工程部員工堅持到業(yè)戶戶內(nèi)測溫，同時注意天氣變化，根據(jù)需求調(diào)整供暖設(shè)備設(shè)施的運行狀態(tài)，既保證業(yè)戶供暖需求，又把能源利用降到最低成本，及時解決供暖過程中遇到的各種問題。

當(dāng)然，這只是在目前供暖條件下初步解決熱源問題，供暖條件受市政公司供暖條件的限制，很難完全滿足業(yè)戶需求，并且當(dāng)供暖面積達到10000平方米以上時，將完全不能滿足需求。從長期經(jīng)營的角度看，必須引進真正的“高溫水”作為熱源，才能從根本上解決供暖問題。

五、物業(yè)前期介入

工程部參入了匯智廣場項目的前期介入工作。針對空調(diào)項目施工過程中發(fā)現(xiàn)的一些問題，工程部及時反饋給建設(shè)部。工程部還派出了專人深入現(xiàn)場，了解施工質(zhì)量、施工進度等情況，參與空調(diào)安裝工程的施工檢查及驗收，并就物業(yè)的內(nèi)部設(shè)置、功能配置提出合理化建議，參與物業(yè)的竣工驗收工作，做好物業(yè)的接管驗收工作，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。 在緊張而又繁忙的xxxx年里，工程部員工在空調(diào)工作中團結(jié)協(xié)作，愛崗敬業(yè)，無私奉獻，增強了維修技能和技巧，增強了服務(wù)意識，提高了技術(shù)管理水平。

工程部節(jié)約的每一分錢，都將成為物業(yè)公司的純利潤。把工程部建設(shè)成為物業(yè)公司一個新的創(chuàng)利潤部門，為公司創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益，是我們?yōu)橹畩^斗的目標(biāo)！

xxxx年，我們工程部全體員工將以一個嶄新的精神面貌迎接新的挑戰(zhàn)，和其他部門的員工一道致力于為業(yè)主及客戶提供一個安全、舒適、快捷的工作環(huán)境，確保寫字樓功能的正常發(fā)揮，使物業(yè)保值增值。我們將在這和諧、理想而富有激情的環(huán)境中一展才華，和公司一起成長。在新的一年里，我們有信心用實際行動把空調(diào)工作推向一個新的高度、新的起點，向公司交上一份合格的答卷！