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第一篇：營(yíng)銷方案

摘 要:隨著世界經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展和國(guó)外企業(yè)的介入，中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)將變得越來(lái)越理性和個(gè)性化，企業(yè)間營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。中國(guó)企業(yè)將面臨“營(yíng)銷短板”。方案營(yíng)銷以顧客需求為核心，通過(guò)為顧客提供解決問(wèn)題的“整體方案”，實(shí)現(xiàn)了顧客價(jià)值最大化，是中國(guó)企業(yè)營(yíng)銷發(fā)展的一個(gè)新模式。通過(guò)分析中國(guó)企業(yè)實(shí)施方案營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)和制約因素，展望了方案營(yíng)銷在中國(guó)的發(fā)展前景，最后提出了中國(guó)企業(yè)實(shí)施方案營(yíng)銷應(yīng)努力的方向。

關(guān)鍵詞:中國(guó)企業(yè);方案營(yíng)銷;優(yōu)勢(shì);制約因素

1 方案營(yíng)銷的涵義及優(yōu)勢(shì)

1.1 方案營(yíng)銷的涵義

方案營(yíng)銷是指:“通過(guò)調(diào)查、研究和分析，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者多種相關(guān)需求，企業(yè)從顧客的眼光、思想、利益來(lái)分析顧客的要求，并向顧客提供有形產(chǎn)品、服務(wù)和信息的一種組合方案，是企業(yè)提供給顧客的用以解決問(wèn)題，創(chuàng)造更高價(jià)值的一攬子工具”。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，方案營(yíng)銷就是站在顧客的角度看問(wèn)題，幫助顧客解決問(wèn)題，以豐富顧客價(jià)值為核心開(kāi)展?fàn)I銷，以系統(tǒng)的解決方案來(lái)贏得消費(fèi)者。它關(guān)注消費(fèi)者的行為變化趨向，制定品牌戰(zhàn)略和營(yíng)銷戰(zhàn)略，因此，所謂“解決方案”不只是以產(chǎn)品來(lái)滿足顧客需求，也不是一般意義上的“產(chǎn)品+全方位的服務(wù)”，而是在顧客的參與下，根據(jù)顧客的需要，設(shè)計(jì)符合顧客特殊要求的超越產(chǎn)品功能利益的個(gè)性化服務(wù)整合體。它強(qiáng)調(diào)了顧客的參與性，將消費(fèi)者納入到營(yíng)銷過(guò)程中，通過(guò)消費(fèi)者的參與溝通，創(chuàng)造出對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)最具有價(jià)值的產(chǎn)品、服務(wù)和信息的組合，從而形成消費(fèi)者和企業(yè)間建立長(zhǎng)久聯(lián)系和相互依賴。因此，方案營(yíng)銷就是幫助顧客發(fā)現(xiàn)需求、創(chuàng)造需求，并根據(jù)顧客的需求設(shè)計(jì)、提供相應(yīng)的一攬子商品。它指導(dǎo)了顧客整個(gè)價(jià)值鏈都向下游延伸，整個(gè)方案營(yíng)銷貫穿于顧客使用產(chǎn)品和服務(wù)的整個(gè)過(guò)程，而不僅僅停留在購(gòu)買這個(gè)層次上。

1.2 方案營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)

(1)方案營(yíng)銷使顧客的讓渡價(jià)值最大化。它豐富了顧客的價(jià)值，花同樣多的錢，買更多有價(jià)值的東西，這無(wú)疑是消費(fèi)者更想得到的。在以前，企業(yè)總是試圖說(shuō)服顧客相信他們事先設(shè)計(jì)好的產(chǎn)品或服務(wù)，而方案營(yíng)銷卻打破了這種模式。在方案營(yíng)銷的模式下，企業(yè)不僅要提供一個(gè)“產(chǎn)品十服務(wù)十信息”的組合體，而且要鎖定消費(fèi)者，根據(jù)消費(fèi)者需求調(diào)整計(jì)劃、產(chǎn)品和服務(wù)，以迎合消費(fèi)者的需求，這樣使顧客與企業(yè)建立一種長(zhǎng)期的利益關(guān)系，使顧客與企業(yè)成了新的共同體。

(2)方案營(yíng)銷從生產(chǎn)、制造、出售和售后服務(wù)都是從消費(fèi)者的需求來(lái)入手的。企業(yè)和顧客相互溝通、相互交流，以顧客的需求為起點(diǎn)，搜集更多、更深的顧客信息來(lái)重新設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，然后量身訂做，將產(chǎn)品的實(shí)體、服務(wù)和信息融合起來(lái)，作為個(gè)性化的方案向顧客出售。這樣豐富了顧客的價(jià)值，進(jìn)一步培養(yǎng)了消費(fèi)者的“忠誠(chéng)度”，這樣就對(duì)企業(yè)的再生產(chǎn)和企業(yè)品牌發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

(3)方案營(yíng)銷能進(jìn)一步創(chuàng)造需求，擴(kuò)展了產(chǎn)品的附加值。方案營(yíng)銷使企業(yè)從產(chǎn)品的提供者變?yōu)榻鉀Q方案的提供者，它以產(chǎn)品組合代替了單一的產(chǎn)品，進(jìn)一步拓展消費(fèi)者需求的深度和寬度。這將為企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，也會(huì)使企業(yè)朝著更強(qiáng)更大的方向發(fā)展。

隨著消費(fèi)者需求更加挑剔，企業(yè)必須以新的目光重新審視消費(fèi)者，不斷對(duì)他們進(jìn)行定位和細(xì)分，不斷去改善與消費(fèi)者的溝通方式。被稱為“營(yíng)銷之父”的菲利浦?科特勒說(shuō):“贏得和保持顧客的關(guān)鍵是比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好的理解顧客的需求和購(gòu)買進(jìn)程，以及向他們提供更多價(jià)值”。方案營(yíng)銷正是符合了這一思想，以顧客的整體需求為中心，為顧客提供更多的價(jià)值，使每個(gè)顧客都能得到自己滿意的個(gè)性化產(chǎn)品和服務(wù)，使顧客成為企業(yè)的“上帝”。

2 中國(guó)企業(yè)實(shí)施方案營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)和制約因素

解決方案營(yíng)銷在當(dāng)今歐美高新技術(shù)行業(yè)極為流行，在中國(guó)也逐步為中國(guó)企業(yè)所接受。那么“方案營(yíng)銷”是否適應(yīng)中國(guó)企業(yè)的發(fā)展呢?實(shí)際上，中國(guó)企業(yè)實(shí)施方案營(yíng)銷有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

2.1 中國(guó)企業(yè)實(shí)施方案營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)

(1)中國(guó)企業(yè)更了解中國(guó)人的消費(fèi)思維和消費(fèi)習(xí)慣。著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉光明說(shuō):“沒(méi)有文化涵養(yǎng)的營(yíng)銷是沒(méi)有生命力的，它最終會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)”。中國(guó)企業(yè)對(duì)中國(guó)文化有著深入的了解，這樣就能很好的抓住消費(fèi)者的需求心理，強(qiáng)化方案創(chuàng)意，設(shè)計(jì)出最適合中國(guó)消費(fèi)者的營(yíng)銷方案，使消費(fèi)者需求和廠商的生產(chǎn)能更好的銜接。

(2)中國(guó)企業(yè)擁有外國(guó)企業(yè)沒(méi)有的獨(dú)特資源。如人脈資源、文化資源、心理優(yōu)勢(shì)、民族自豪感等。它可以更好調(diào)動(dòng)起全社會(huì)的資源，為己所用，可以更好的整合各種社會(huì)資源，設(shè)計(jì)出最符合中國(guó)人標(biāo)準(zhǔn)的營(yíng)銷方案。使消費(fèi)者使用商品時(shí)，能夠獲得一種自豪感，而非僅僅停留在商品的表面。

(3)中國(guó)企業(yè)擁有較為穩(wěn)定的顧客群。中國(guó)企業(yè)在本地成長(zhǎng)壯大，使得企業(yè)擁有大量較為忠誠(chéng)的顧客群，這些顧客群都是企業(yè)十幾年培養(yǎng)出來(lái)的忠誠(chéng)顧客，如果本土企業(yè)能設(shè)計(jì)出優(yōu)秀的營(yíng)銷方案，使消費(fèi)者真正得到實(shí)惠，從中受益，那么，消費(fèi)者與企業(yè)之間的聯(lián)系將更加緊密，中國(guó)本土企業(yè)就會(huì)在“與狼共舞”的競(jìng)爭(zhēng)中占有更多的優(yōu)勢(shì)。

2.2 方案營(yíng)銷在中國(guó)實(shí)施的制約因素

當(dāng)然，方案營(yíng)銷在中國(guó)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，還有很長(zhǎng)的路要走，就目前而言，還有許多不利的因素制約著方案營(yíng)銷的發(fā)展。

(1)方案營(yíng)銷前期需要投入大量的人、財(cái)、物資源，進(jìn)行社會(huì)分析，市場(chǎng)調(diào)研，營(yíng)銷分析等等，但方案營(yíng)銷收益卻是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。目前國(guó)內(nèi)許多企業(yè)在發(fā)展中戰(zhàn)略眼光很浮淺，他們更多的看重的是眼前的利益。因此，很多企業(yè)都是有很好的想法，但實(shí)施起來(lái)卻有相當(dāng)大的難度。

(2)關(guān)于方案營(yíng)銷的理論知識(shí)太少，這樣就使得方案營(yíng)銷在實(shí)施過(guò)程中缺少“軟環(huán)境”?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)出版市場(chǎng)很熱，可想尋找一本關(guān)于方案營(yíng)銷的書(shū)就非常困難，由于缺乏理論作指導(dǎo)，必然會(huì)影響方案營(yíng)銷的整體發(fā)展。

(3)專業(yè)人才的缺乏同樣是制約方案營(yíng)銷的又一難題。目前日趨激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，在我國(guó)由于方案營(yíng)銷剛剛興起，中國(guó)企業(yè)沒(méi)有形成科學(xué)有效的人才培訓(xùn)和使用機(jī)制，還缺乏大量的具有很高決策力的高層方案營(yíng)銷的決策者。營(yíng)銷人才的缺乏將是中國(guó)企業(yè)實(shí)施方案營(yíng)銷最大的軟肋。

3 方案營(yíng)銷在中國(guó)企業(yè)的實(shí)踐及努力的方向

3.1 方案營(yíng)銷在中國(guó)企業(yè)的應(yīng)用

20xx年，《電腦商報(bào)》舉辦了以“方案增值，協(xié)作共贏”為主題的全國(guó)中小企業(yè)方案營(yíng)銷論壇，為客戶提供專業(yè)的解決方案和服務(wù)是這次會(huì)議的主題。這次論壇體現(xiàn)了方案營(yíng)銷不僅僅是針對(duì)消費(fèi)者，還要針對(duì)渠道商、代理商的觀點(diǎn)，這無(wú)疑也是方案營(yíng)銷的創(chuàng)新點(diǎn)。這個(gè)論壇在全國(guó)引起了強(qiáng)烈的反響，使方案營(yíng)銷的地位進(jìn)一步鞏固?？梢?jiàn)，中國(guó)的中小企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到方案營(yíng)銷的重要性，并不斷進(jìn)行著創(chuàng)新和發(fā)展。

作為中國(guó)民族企業(yè)的驕傲――中國(guó)“海爾”率先實(shí)施了方案營(yíng)銷，值得廣大企業(yè)學(xué)習(xí)和借簽。海爾筆記本在20xx年就實(shí)施了方案營(yíng)銷這一模式:海爾與中國(guó)聯(lián)通聯(lián)合推出超值套餐:凡購(gòu)買海爾筆記本即可獲得價(jià)值20xx元聯(lián)通CDMA網(wǎng)卡一張，另加2400元的一年不限流量的無(wú)線上網(wǎng)費(fèi)用。這種將不同行業(yè)的各種產(chǎn)品和服務(wù)整合在一起銷售的模式，使本來(lái)一款14000元的筆記本電腦，經(jīng)過(guò)“方案營(yíng)銷”后就變成了“6500元的筆記本電腦+價(jià)值20xx元的網(wǎng)卡+2400元的上網(wǎng)費(fèi)用”。也就是說(shuō):“用戶在購(gòu)買海爾筆記本同時(shí)，將得到海爾在企業(yè)信息化投入方面的個(gè)性化增值服務(wù)”，獲得了一個(gè)普遍需求的解決方案。20xx年，海爾公司又推出了“一站解決、一次解決”的家電消費(fèi)觀點(diǎn)，根據(jù)客戶的需求提供個(gè)性化的解決方案。它針對(duì)消費(fèi)者目前對(duì)家居布置擔(dān)憂的心理，推出了“家電成套買”，即“成套設(shè)計(jì)、成套購(gòu)買、成套服務(wù)、成套升級(jí)”。24小時(shí)服務(wù)熱線會(huì)根據(jù)顧客的需要量身提供專業(yè)建議。同時(shí)，根據(jù)消費(fèi)金額的大小提供不同程度的優(yōu)惠，豐富了消費(fèi)者的整體價(jià)值。海爾的方案營(yíng)銷不是死盯住價(jià)格，而是以創(chuàng)造“價(jià)值”為重。從消費(fèi)者整體利益出發(fā)，提供個(gè)性化的服務(wù)和整體解決方案，讓整個(gè)服務(wù)增值。

在這種解決方案的營(yíng)銷中，“產(chǎn)品組合”代替了“產(chǎn)品”，“增值服務(wù)”代替了“服務(wù)”，“教導(dǎo)消費(fèi)”代替了“消費(fèi)”。它的基礎(chǔ)是建立在客戶不是需要某種產(chǎn)品，而是需要能滿足某一種需要的所有產(chǎn)品這一點(diǎn)共識(shí)上。

3.2 中國(guó)企業(yè)實(shí)施方案營(yíng)銷的方向

(1)培養(yǎng)一種創(chuàng)新的營(yíng)銷文化。始終以能為消費(fèi)者提供個(gè)性化的營(yíng)銷方案為目標(biāo)，建立科學(xué)、合理、有效的營(yíng)銷觀念。通過(guò)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷觀念的建設(shè)，培養(yǎng)與企業(yè)共同生存和發(fā)展的價(jià)值觀念，從而形成一種凝聚力和向心力。同時(shí)強(qiáng)調(diào)企業(yè)與市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系，努力發(fā)現(xiàn)潛在的市場(chǎng)和創(chuàng)新市場(chǎng)，以注重企業(yè)、顧客和社會(huì)三方共同利益為中心，把與消費(fèi)者的溝通放在特別重要的位置，促使?fàn)I銷觀念不斷創(chuàng)新。

(2)建立、健全營(yíng)銷創(chuàng)新策略。以市場(chǎng)作為企業(yè)的目標(biāo)，向市場(chǎng)提供更有特色的產(chǎn)品和服務(wù)，如制定目標(biāo)市場(chǎng)策略，使產(chǎn)品和服務(wù)突出地理區(qū)域特色、文化特色、技術(shù)特色。另外向消費(fèi)者提供超值服務(wù)，不僅僅關(guān)注提供有形的產(chǎn)品，更要關(guān)注延伸產(chǎn)品的創(chuàng)新。對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，建立科學(xué)化的營(yíng)銷方案，根據(jù)地理、人口和市場(chǎng)的特點(diǎn)細(xì)分變量，充分調(diào)動(dòng)一切營(yíng)銷資源，建立個(gè)性化的營(yíng)銷策略。

(3)加強(qiáng)營(yíng)銷渠道的創(chuàng)新。營(yíng)銷渠道創(chuàng)新，才能真正的把方案營(yíng)銷的益處最大限度的送到消費(fèi)者手中，更好的滿足顧客的需求和實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。因此，要最大限度的利用現(xiàn)代化的營(yíng)銷渠道，比如使用互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)可將商品直接展示在消費(fèi)者的面前，回答消費(fèi)者的提問(wèn)，接受顧客定單。這種直接的互動(dòng)和超越時(shí)空的電子購(gòu)物將成為方案營(yíng)銷最重要的渠道。

(4)塑造一支優(yōu)秀的方案營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。打造一支強(qiáng)有力的專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，應(yīng)該從轉(zhuǎn)變觀念開(kāi)始，應(yīng)努力培養(yǎng)方案營(yíng)銷的高素質(zhì)人才，對(duì)營(yíng)銷人員進(jìn)行全方位的知識(shí)和技能的培訓(xùn)，以便方案營(yíng)銷能更好的實(shí)施。

參考文獻(xiàn)

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[3]@許以洪.市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研[M].武漢:武漢工業(yè)大學(xué)出版社，20xx.

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[5]@程揚(yáng).中國(guó)企業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷創(chuàng)新[M].深圳:特區(qū)經(jīng)濟(jì)出版社，20xx.

第二篇：關(guān)于萬(wàn)圣節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)方案

關(guān)于2013年萬(wàn)圣節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)方案

一、活動(dòng)背景：

如今，隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，餐飲也在蓬勃地朝著多元化發(fā)展，“休閑餐飲”這個(gè)名詞也就應(yīng)運(yùn)而生。餐飲的休閑功能越來(lái)越被消費(fèi)者看重，餐廳也想出千奇百怪的花招讓大家在就餐時(shí)放松，感到愉快。萬(wàn)圣節(jié)等“冷洋節(jié)”營(yíng)銷已經(jīng)成為休閑餐飲企業(yè)節(jié)日營(yíng)銷戰(zhàn)略的“藍(lán)海”。

二、活動(dòng)目的：

借助萬(wàn)圣節(jié)，通過(guò)營(yíng)造餐廳內(nèi)節(jié)日神秘氛圍，讓消費(fèi)者在度過(guò)一個(gè)難忘的萬(wàn)圣節(jié)，以提高消費(fèi)者對(duì)**的品牌認(rèn)知度和喜愛(ài)感。

三、活動(dòng)主題：瘋狂萬(wàn)圣節(jié) HIGH爆**餐廳

四、活動(dòng)時(shí)間：2013年10月26日-11月7日

五、活動(dòng)內(nèi)容：

A：餐廳內(nèi)部推廣活動(dòng) 活動(dòng)內(nèi)容：

1、活動(dòng)期間，餐廳迎賓將帶上萬(wàn)圣節(jié)神秘面具，以傳達(dá)和營(yíng)造餐廳內(nèi)的額節(jié)日氣

氛。

2、10月26日至10月至10月30日消費(fèi)滿**元的顧客將可獲贈(zèng)兩個(gè)萬(wàn)圣節(jié)神

秘面具。10月31日當(dāng)天凡進(jìn)店消費(fèi)的顧客，加兩元即可獲得萬(wàn)圣節(jié)神秘面具

一個(gè)。

3、活動(dòng)期間，進(jìn)店消費(fèi)的兒童，可獲贈(zèng)神秘萬(wàn)圣節(jié)禮物一份（糖果） B、微信、微博推廣活動(dòng)

活動(dòng)內(nèi)容：借助萬(wàn)圣節(jié)開(kāi)展微博推廣活動(dòng)，顧客通過(guò)掃描**微信、微博二維碼，關(guān)注官方微信或微博，了解店內(nèi)最新活動(dòng)資訊并有機(jī)會(huì)獲得豐富獎(jiǎng)品。 活動(dòng)時(shí)間:2013年10月25日-11月7日 活動(dòng)內(nèi)容：

1、活動(dòng)期間，關(guān)注并轉(zhuǎn)發(fā)官方微博萬(wàn)圣節(jié)活動(dòng)信息即有機(jī)會(huì)獲得萬(wàn)圣節(jié)面具

及神秘禮物一份（至各餐廳領(lǐng)?。?/p>

2、關(guān)注官方微信，分享活動(dòng)信息至朋友圈（需截圖發(fā)送至**官方微信平臺(tái)），

即有機(jī)會(huì)獲取萬(wàn)圣節(jié)面具及神秘禮物一份。

3、將在萬(wàn)圣節(jié)的美好記憶已照片方式記錄下來(lái)，與我們分享，即有神秘禮物一份。

六、相關(guān)費(fèi)用：

1、面具費(fèi)用：

2、糖果購(gòu)置費(fèi)用：

3、禮卡費(fèi)用：

八、餐廳環(huán)境布置：

1、在餐廳播放相關(guān)音樂(lè) 。

2、使用面具在餐廳進(jìn)行懸掛布置。

妥否，請(qǐng)批示。

第三篇：某樓盤營(yíng)銷策劃方案

目錄

第一部分 市場(chǎng)及政策研究

一、 08年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

二、 本案相關(guān)個(gè)案分析

三、 本案有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)摘要

第二部分 世貿(mào).江濱花園區(qū)位研究

一、 世貿(mào).江濱花園基本分析

二、 世貿(mào).江濱花園景觀分析

三、 世貿(mào).江濱花園交通分析

四、 世貿(mào).江濱花園周邊設(shè)施分析

第三部分 目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)者的定位分析

一、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)

二、 潛在的機(jī)會(huì)

三、 面臨的成功和風(fēng)險(xiǎn)因素分析

第四部分 營(yíng)銷策劃

一、 產(chǎn)品定位

二、 營(yíng)銷主題

三、 客戶培養(yǎng)

四、 廣告策略

五、 公關(guān)策略

六、 SP促銷

第五部分 營(yíng)銷執(zhí)行方案

一、 營(yíng)銷階段

二、 銷售計(jì)劃

三、 各階段具體業(yè)務(wù)表現(xiàn)

四、 廣告推廣方案

杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(一)08年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2008年因奧運(yùn)而一直讓人期盼，但從年初的雪災(zāi)到新疆的暴亂在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融風(fēng)暴，2008的中國(guó)大喜大悲，多災(zāi)多難，樓市也開(kāi)始急轉(zhuǎn)之下，成交量一路走低，價(jià)格震蕩下探，從拐點(diǎn)論、崩盤斷鏈到救市，樓市猶如過(guò)山車，讓眾多人心驚肉跳，相較之下，杭城樓市在2008年的總體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但仍然漸行漸冷，暗流涌動(dòng)，成交量一路下滑，成交價(jià)格在波動(dòng)了半年后，因萬(wàn)科的全線降價(jià)而隨之下調(diào)，臨近年關(guān)，樓市成交略有反彈，但存量巨大，盤點(diǎn)全年，僅個(gè)別質(zhì)優(yōu)樓盤銷售出眾，其余眾盤銷量平平，09年去化壓力陡增，市場(chǎng)形勢(shì)依舊不容樂(lè)觀。

1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)

08年下半年，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給杭州市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾和問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢(shì)嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

1-3季度，杭州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3321.11億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng)11.6%，快于全國(guó)、全省 1.7 和 1 個(gè)百分點(diǎn)，但增幅較上年同期有所減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)明顯。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值116.88億元、1697.39億元和1506.84億元，增長(zhǎng)1.1%、9.8%和14.5%，與上半年相比回落1、3.9和1.8個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率2.2%、50.6%和 47.2%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.5 ：51.1：45.4.

(1)三大需求合力減弱，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有所下降

投資需求增長(zhǎng)趨緩。1-3季度，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1221.77億元，較去年同期增長(zhǎng)20.1%，與上半年相比回落 4個(gè)百分點(diǎn)?？鄢顿Y價(jià)格上漲因素，1-3季度，實(shí)際分別增長(zhǎng)6.1%、7.5%，同比回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。

消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)平穩(wěn)。1-3季度，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1148.76億元，增長(zhǎng) 20.7%，增幅同比提高4個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.4%，實(shí)際增幅同比回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宿餐飲業(yè)增長(zhǎng)最快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生趨勢(shì)性變化，消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)散，吃、穿、用(日用品)類等生活必需品消費(fèi)增速較快，部分生活附屬商品銷售出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

對(duì)外貿(mào)易持續(xù)低迷，利用外資增速回落。受世界經(jīng)濟(jì)減速的影響，杭州市對(duì)外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年6月起始終在低位徘徊。1-3季，進(jìn)出口總額為373.69億美元，增長(zhǎng)14.9%，其中出口258.75億美元，增長(zhǎng)15.0%，低于全國(guó)(22.3%)、全省(24.3%)平均水平7.3和9.3個(gè)百分點(diǎn)，外貿(mào)出口依存度同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。1-3季，實(shí)際利用外資 26.84億美元，增長(zhǎng)29.3%，增幅同比回落19.1個(gè)百分點(diǎn)。

(2)財(cái)政收入增長(zhǎng)基本平穩(wěn)，信貸資金緊縮稍有松動(dòng)

財(cái)政收入總體保持增長(zhǎng)。1-3季度，杭州市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入744.59億元，增長(zhǎng)21.9%;地方財(cái)政收入375.54億元，增長(zhǎng)25.5%，同比分別回落1.8和1.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量密切相關(guān)的三大主體稅種增速減緩，一定程度上反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢(shì)，財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的滯后反映已逐步顯現(xiàn)。

信貸投放有所增加。07年，國(guó)家貨幣政策連續(xù)緊縮，金融機(jī)構(gòu)貸款增幅逐月回落，至08年6月底，貸款余額增幅回落到12.3%的近年來(lái)最低點(diǎn)，7月開(kāi)始出現(xiàn)回升。9月末，杭州市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為9555.01億元，增長(zhǎng)15.6%;本外幣存款余額11010.82億元，增長(zhǎng)19.8%，增幅同比回升1個(gè)百分點(diǎn)。

(3)消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，生產(chǎn)價(jià)格仍在高位

消費(fèi)價(jià)格漲勢(shì)明顯放緩。今年以來(lái)，受上年翹尾因素和新漲價(jià)因素的共同影響，CPI月度增幅在3月達(dá)到新高點(diǎn)7.4%。7月，在宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)、“翹尾”影響弱化以及主要食品價(jià)格漲勢(shì)減弱等因素共同作用下，CPI開(kāi)始回落。1-3季度，杭州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上漲6.4%，漲幅比1季、上半年分別低0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)(7.0%)0.6個(gè)百分點(diǎn)，與全省平均水平持平。其中9月上漲4.3%，漲幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)今年以來(lái)的新低。

生產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升。1-3季度，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格和工業(yè)品出廠價(jià)格分別比去年同期上漲13.0%和7.5%，同比分別上升8.9和4.1個(gè)百分點(diǎn)。兩大價(jià)格漲幅倒掛為5.5個(gè)百分點(diǎn)，同比擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。九大類原材料價(jià)格除紡織原料基本持平外，其余八大類均呈上漲趨勢(shì)，其中黑色金屬材料類產(chǎn)品和燃料、動(dòng)力類價(jià)格居漲幅前兩位。

(4)就業(yè)形勢(shì)較為穩(wěn)定，居民收入增長(zhǎng)農(nóng)村快于城鎮(zhèn)

就業(yè)形勢(shì)良好。9月末，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員154.61萬(wàn)人，比上年同期增加42.04萬(wàn)人;全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.01%，比上年同期下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，低于4%的年度計(jì)劃調(diào)控目標(biāo)。

城鄉(xiāng)居民收入保持增長(zhǎng)。1-3季，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18531元，增長(zhǎng)10.6%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)3.9%。工資性收入仍是城鎮(zhèn)居民收入的主要來(lái)源，但受到諸多方面的影響，增速放緩;1-3季，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 9653元，增長(zhǎng) 14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8%。名義和實(shí)際增幅分別快于城鎮(zhèn)居民4.3和4.1個(gè)百分點(diǎn)。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

2008年1-11月，除銷售面積與銷售額外，杭州商品房市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度的上漲。

1-11月，杭州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資489.96億元 ，比去年同期增長(zhǎng)27.16%,其中商品住宅投資額達(dá)368.3億元，同比增長(zhǎng)26.42%。

1-11月，商品房銷售額536.35億元，同比下降26.35%，其中商品住宅銷售額464.26億元，同比下跌29.07%。

商品房竣工面積同比上漲幅度放緩。1-11月份，杭州商品房竣工面積553.81萬(wàn)平方米，比2008年同期上升28.64%。其中商品住宅竣工面積為440.48萬(wàn)平方米，同比增加23.79%。

1-11月份，杭州商品房銷售面積608.99萬(wàn)平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅銷售面積為536.18萬(wàn)平方米，同比下降39.43%，銷售壓力嚴(yán)重。

商品房新開(kāi)工面積上升幅度放緩。1-11月，杭州商品房新開(kāi)工面積1025.16萬(wàn)平方米，同比增加30.31%，增速繼續(xù)放緩，其中商品住宅新開(kāi)工面積為737.95萬(wàn)平方米，同比增加27.84%

土地成交面積大幅縮水，價(jià)格微漲。2008年1-11月，杭州市主城區(qū)共出讓土地38宗，出讓面積104.07萬(wàn)平方米，其中純住宅用地15宗，平均樓面地價(jià)6232元/平方米，較去年同期上漲21.26%。

3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情

2008年的杭城樓市在平淡中開(kāi)場(chǎng)，受春節(jié)的影響，一季度的成交雖然平淡但還算平穩(wěn)，4月，預(yù)計(jì)的上揚(yáng)并沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛顯現(xiàn)，在被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的人居展上，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者相互試探，看客多買客少。6月，天氣開(kāi)始炎熱，傳統(tǒng)淡季已經(jīng)來(lái)臨，成交量也確實(shí)低迷，上半年雖然平淡的過(guò)去，但樓市的暗流已然涌動(dòng)，7月，部分開(kāi)發(fā)商提早開(kāi)戰(zhàn)，然而更多的人準(zhǔn)備在“金九銀十”大顯身手，但萬(wàn)科在9月初的7.5折大優(yōu)惠讓眾多人措手不及，一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，硝煙四起，有跟進(jìn)者，有抵制者，有觀望者，價(jià)格回落已然開(kāi)始，冬天來(lái)了，臨近年關(guān)，杭城樓市漸行漸冷。

(1)供給大幅增加，需求同步萎縮，供需矛盾突出，去化壓力巨大

1-11月，杭州主城區(qū)批準(zhǔn)上市商品房475.55萬(wàn)平方米，較去年同期上漲31.99%，其中住宅批準(zhǔn)上市面積為401.3萬(wàn)平方米，較去年同期上漲35.6%;商品房成交面積為245.31萬(wàn)平方米，較去年同期下降46.70%，其中住宅成交面積為184.77萬(wàn)平方米，較去年同期下降52.75%。

1-11月，杭州主城區(qū)供銷比達(dá)1.94，市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求嚴(yán)重縮水，截至11月30日，杭州主城區(qū)商品房可售面積達(dá)到401.71萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，其中七成以上為住宅，市場(chǎng)去化壓力巨大。

(2)價(jià)格起伏震蕩，下行趨勢(shì)明顯

1-11月，杭州主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格震蕩起伏，進(jìn)入三季度，價(jià)格回落趨勢(shì)較為明顯，但仍較去年同期小幅上揚(yáng)，繼續(xù)在高位運(yùn)行。11月，商品房成交均價(jià)為14348元/平方米，環(huán)比下跌4.47%，同比上漲6.42%;11月，住宅成交均價(jià)14804元/平方米，環(huán)比下跌4.0%，同比微漲0.3%。自萬(wàn)科9月7.5折大幅優(yōu)惠沖擊杭城樓市后，杭城住宅價(jià)格即開(kāi)始松動(dòng)，大部分已開(kāi)樓盤雖然不像萬(wàn)科那樣大張旗鼓，但增加附加值，給上門客戶優(yōu)惠、推出特價(jià)房等已屢見(jiàn)不鮮，相較之下，新盤的操作空間更大，10月、11月新開(kāi)的樓盤定價(jià)都做出了調(diào)整，普遍低于事前摸底預(yù)想的價(jià)格2000元/平方米左右。

(3)其他參考指標(biāo)顯示外圍環(huán)境依然吃緊

1-10月，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)人居可支配收入達(dá)到20418元，較去年同期增長(zhǎng)10.4%，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)收入比為仍高達(dá)16(已房屋面積100平方米計(jì)算)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)租金比接近400，市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀。

此外，按照《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012)》，未來(lái)五年內(nèi)杭州具備開(kāi)工條件的保障性住房建筑面積將達(dá)到714萬(wàn)平方米，10.79萬(wàn)套，其中經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約200萬(wàn)平方米，4.17萬(wàn)套;廉租住房建筑面積約90萬(wàn)平方米，約1.4萬(wàn)套;經(jīng)濟(jì)租賃房60萬(wàn)平方米，約1.2萬(wàn)套。僅在2008至2010年，杭州要開(kāi)工建設(shè)50萬(wàn)平方米的廉租住房，三年內(nèi)分別解決低保標(biāo)準(zhǔn)1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困難。 與之對(duì)應(yīng)，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房也采取了租售并舉的辦法，并擴(kuò)大了申請(qǐng)范圍，將“80后”納入進(jìn)來(lái)。

保障性住房的大量建設(shè)以及收益人范圍的擴(kuò)大，無(wú)疑有利于整個(gè)社會(huì)的安定繁榮，也是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的有力舉措，有利于房?jī)r(jià)的合理回歸，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成帶來(lái)較大沖擊，而是會(huì)起到較好的補(bǔ)充作用。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行

上半年還風(fēng)和日麗的杭城房產(chǎn)市場(chǎng)，在下半年急轉(zhuǎn)而下，讓很多企業(yè)措手不及，如何應(yīng)對(duì)突變的市場(chǎng)環(huán)境，各家企業(yè)也是八仙過(guò)海各顯神通。

(1)綠城房產(chǎn)生財(cái)有道

綠城房產(chǎn)作為浙江房企的龍頭老大，在全國(guó)也是排位前十的大型房企，2008年，綠城加大了在總部杭州的投資力度，先后拿下位于蔣村臨近的4幅地塊，總建筑面積近50萬(wàn)方的土地，尤其是在春節(jié)后杭州市的首次土地出讓上，經(jīng)過(guò)數(shù)次爭(zhēng)奪，一舉奪得蔣村的兩幅土地，樓面地價(jià)近11000元/平方米，除了感慨綠城房產(chǎn)的出手闊綽外，也讓迷霧中的杭城樓市吃了一劑定心丸。6月后，市場(chǎng)成交繼續(xù)低迷，土地市場(chǎng)的成交也頻現(xiàn)底價(jià)，此后，綠城又先后兩次拿下蔣村的土地，樓面底價(jià)分別為8260和7750元/平方米，這兩塊地中還有7萬(wàn)多方的商業(yè)用地，相較第一次的拿地成本大幅降低。4塊土地的獲得共花費(fèi)了綠城41.2億元的資金，而其中的近50%是由綠城的合作伙伴提供，這無(wú)疑是綠城實(shí)力和資本運(yùn)作的完美結(jié)合。

盡管08年的杭城樓市持續(xù)低迷，但綠城的產(chǎn)品銷售依舊可圈可點(diǎn)。玉蘭公寓的排隊(duì)搶購(gòu)讓人誤以為是07年的樓市重演，而其16000元/平方米的均價(jià)也較周邊高出近3000元/平方米左右，品牌號(hào)召力可見(jiàn)一斑。其后，盡管萬(wàn)科打折，讓樓市的銷售愈加迷茫，但綠城玉蘭公寓和蔚藍(lán)公寓的“加法”銷售，依然獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，銷量可喜。

(2)濱江集團(tuán)順勢(shì)而動(dòng)

和綠城房產(chǎn)相比，濱江集團(tuán)走了另一條路，作為本土的知名企業(yè)，濱江集團(tuán)成為08年上市的房產(chǎn)第二股，上市無(wú)疑極大的拓寬了企業(yè)的融資渠道。08年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，上市后的濱江集團(tuán)并沒(méi)有因?yàn)橘Y金的充裕而盲目擴(kuò)張，而是一如既往的用心打造產(chǎn)品，尋找合適的機(jī)會(huì)，隨著市場(chǎng)的低迷，杭州市出讓的住宅用地大多價(jià)值較高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅長(zhǎng)在風(fēng)險(xiǎn)中把握機(jī)遇，拿地獨(dú)到的濱江也延續(xù)了其一貫精準(zhǔn)低價(jià)的拿地策略，一口吃掉了重機(jī)廠地塊，總建筑面積近50萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)不足5000元/平方米，共花費(fèi)濱江集團(tuán)24.5億元，相較綠城集團(tuán)的蔣村地塊，地段位置更為優(yōu)越，同樣的住宅商業(yè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)較綠城低了許多，不可不佩服濱江集團(tuán)的拿地策略。

樓盤銷售層面，濱江集團(tuán)同樣不屬于綠城，金色藍(lán)庭、陽(yáng)光海岸同樣上演了杭城樓盤銷售的奇跡。但與綠城房產(chǎn)不同的是，由于項(xiàng)目首次開(kāi)盤，濱江集團(tuán)直接調(diào)低了開(kāi)盤價(jià)，憑借出眾的性價(jià)比獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，而其中陽(yáng)光海岸更是一舉就為濱江集團(tuán)回籠資金10余億。

為了更好的應(yīng)對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，10月16日，濱江集團(tuán)公布了發(fā)布公司債券發(fā)行方案，擬在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行本金總額不超過(guò)10億元人民幣的公司債券。

5. 2009年杭城樓市展望

縱觀2008年的杭城樓市，震蕩起伏，居高不下的價(jià)格，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使得購(gòu)房者的信心喪失，成交量大幅回落，樓市供需失衡，價(jià)格回調(diào)趨勢(shì)明顯。盡管從三季度開(kāi)始，國(guó)家就出臺(tái)了一系列的措施，地方政府也不斷出臺(tái)措施，給樓市以信心，也確實(shí)顯現(xiàn)出了一定的效果，杭城樓市11月的成交量較10月大幅增長(zhǎng)，但就此判斷樓市回暖為時(shí)尚早，商品房市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)的存量巨大，再加上06、07年出讓的土地勢(shì)必有部分將在09年上市，樓市2009年的銷售壓力巨大，預(yù)計(jì)2009年上半年杭城樓市的依舊將動(dòng)蕩前行，供需比將減小，價(jià)格仍將回落。

從目前的情況看，盡管信貸已有所放松，但是房地產(chǎn)行業(yè)目前的風(fēng)險(xiǎn)狀況使得銀行的放貸額度有限，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價(jià)，房?jī)r(jià)仍有下探的空間。購(gòu)買需求方面，因貸款利率不斷下調(diào)，后續(xù)仍有下調(diào)空間，再加上此前各項(xiàng)政策利好，如杭州市的買房入戶政策、二套房貸款優(yōu)惠等，09年，購(gòu)房需求將得到釋放，但仍不足以消化市場(chǎng)供應(yīng)，預(yù)計(jì)在政策面還將有利好出臺(tái)如退稅補(bǔ)貼等政策以刺激消費(fèi)。

二.本案相關(guān)個(gè)案分析

(一) 本案相鄰樓盤調(diào)查

伊薩卡

理想.伊薩卡以荷馬詩(shī)史中奧德賽美麗動(dòng)人的傳說(shuō)為藍(lán)本，以美國(guó)紐約中部的伊薩卡小鎮(zhèn)風(fēng)情為承載，以國(guó)際大學(xué)城的環(huán)境為參考，創(chuàng)造以“理想.家園.自然”為三大主題的人性化居住空間。項(xiàng)目位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的東南端，下沙大學(xué)城的東南面。下沙12號(hào)路以南、14號(hào)路以北、25號(hào)路以東、東靠錢塘江。周邊配套完善，東北有24班文海小學(xué)和試驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，西北鄰杭四中和大學(xué)城，打造終身教育社區(qū);隔街正對(duì)20000平方米大賣場(chǎng)，生活便利;毗鄰規(guī)劃中地鐵1號(hào)線總站，出行便捷。理想.伊薩卡總建筑面積約50萬(wàn)平方米，占地面積約19萬(wàn)平方米。超大規(guī)模的灣畔生活領(lǐng)地，直面270度江景，臨江延展近2000米的江岸線和20萬(wàn)平方米濕地公園，生態(tài)環(huán)境絕佳;地塊的東、北兩側(cè)各有一條30米寬的沿江渠，東側(cè)有政府規(guī)劃預(yù)留的150米寬、全場(chǎng)1.7公里的沿江景觀綠化帶，堪稱江景住宅中典型的低密度高品質(zhì)的生態(tài)住宅。

理想.伊薩卡，分三期開(kāi)發(fā)，一期位于地塊的西南側(cè)，由9至33層的小高層、高層組成，共15棟，二期為排屋區(qū)，三期是位于地塊的東北面的7棟全江景高層住宅及2棟高層住宅組成。通過(guò)隔合排屋、小高層、高層的完美規(guī)劃，構(gòu)筑東部低密度、現(xiàn)代化、國(guó)際化、原生態(tài)的濱江人文景觀社區(qū)代表。

理想.伊薩卡以先進(jìn)的社區(qū)設(shè)計(jì)理念為初衷，在景觀設(shè)計(jì)上，社區(qū)遠(yuǎn)景采用軟化岸線、綠島、綠公屏障、梯度降噪等一系列生態(tài)設(shè)計(jì)手法。整個(gè)景觀規(guī)劃擁有一線江景資源。東部改造中的沿江景觀大道和82萬(wàn)平方米濕地生態(tài)公園。景觀保護(hù)上，基地東側(cè)原有的乾隆皇帝觀潮臺(tái)予以保留，設(shè)置共享觀潮場(chǎng)所。讓住戶真正享受到“離錢塘江很近，離理想不遠(yuǎn)”的私密濱江生活，社區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)依托：“濱水，林蔭，主題園林”為核心三大景觀園素，創(chuàng)新設(shè)計(jì)大型生態(tài)水景西方主題園林，將社區(qū)內(nèi)部景觀與沿江渠合二為一，形成社區(qū)，通過(guò)人工水景及外部錢塘江自然水景的融合，橫貫縱穿，社區(qū)中部以開(kāi)放式的廣場(chǎng)為主角，夏威夷風(fēng)情式泳池、異國(guó)情調(diào)式林蔭大道、陽(yáng)光草坪、全綠化架空層、各式木筏道、精致石材道路鋪砌等。

作為伊薩卡國(guó)際城的收官之作，三期一線臨江，5幢34層的經(jīng)典高層建筑沿江展開(kāi)錯(cuò)落排布，堪稱社區(qū)最佳觀江組團(tuán)。罕見(jiàn)寬闊南向一線江景，讓江景充分進(jìn)入客廳、臥室等主要空間，實(shí)現(xiàn)日照與景觀的雙重享受。此外，僅約86-130㎡的主力戶型，在杭州以140㎡以上的江景大戶為主的市場(chǎng)下，顯得彌足珍貴。最先推出的1#樓，5層以上都能直面錢塘江，大部分的戶型都配備了觀景陽(yáng)臺(tái)和入戶花園，顯得你彌足珍貴。

三期獨(dú)有“江-湖-河-園”生態(tài)設(shè)計(jì)：約1600㎡社區(qū)中央湖景、約600米原生河、約24000㎡半圍合中央庭院，與錢塘江相輝映，打造鼎盛風(fēng)景美宴。為與景觀和諧融合，伊薩卡園區(qū)配套也極富特色，濃郁地中海風(fēng)情的大型湖景生活中心、內(nèi)外雙泳池、約5000㎡庭院式商業(yè)步行街、夏威夷風(fēng)情廣場(chǎng)……

目前，現(xiàn)場(chǎng)銷售中心移至社區(qū)大型生活中心，該生活中心面積達(dá)數(shù)千方，擁有內(nèi)外雙游泳池、健身、娛樂(lè)、餐飲、休閑等各類功能，全面輻射整個(gè)社區(qū)，服務(wù)業(yè)主。在展示中心，從售樓現(xiàn)場(chǎng)的沙盤來(lái)看三期浩澤園位于社區(qū)北側(cè)，南鄰大型生活中心，北鄰360余米沿河綠化帶，由5幢江景高層組成，主力戶型約86㎡-136㎡。作為伊薩卡國(guó)際城的收官之作，三期延續(xù)升級(jí)了伊薩卡“大盤、大配套、大景觀”的特點(diǎn)，24000余平米大庭院，34層的巍峨高度、東南向的觀江視野成為整個(gè)社區(qū)最佳觀江組團(tuán)。另外，它依然能夠享受大盤所帶來(lái)的豪華配套：數(shù)千平米大型生活中心、內(nèi)外雙游泳池、庭院式商業(yè)步行街……

(二) 本案相近樓盤調(diào)查

多藍(lán)水岸

⑴多藍(lán)水岸小區(qū)分銀沙苑、聽(tīng)濤苑、藍(lán)波苑、碧海苑四個(gè)組團(tuán)，共計(jì)59幢，由多層19幢，小高層34幢，高層5幢，物業(yè)用房1幢組成。

⑵項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

①總用地面積：23.9524公頃

②總建筑面積：548089平方米

A、地上部分：445902平方米

其中：住宅：392281平方米

其中：高層：65654平方米(16.7%)

多層：62853平方米(16.0%)

小高層：263774平方米(67.3%)

商業(yè)及其他公建配套：53621平方米

B、地下部分：102187平方米

其中：地下(半地下)汽車庫(kù)及其他： 67908平方米

地下自行車庫(kù)：252789平方米

③建筑占地面積：57668平方米

④容積率：1.86

⑤建筑密度：24.1%

⑥綠地率：30.0%

⑦總居住戶數(shù)：2885戶

⑧預(yù)計(jì)總居住人口：9229人(3.2人/戶)

⑨住宅汽車泊位：1923個(gè)

其中：住宅地下(半地下)汽車庫(kù)泊位1703個(gè)

住宅地面汽車泊位220個(gè)

野風(fēng).海天城

野風(fēng).海天城，杭州首座海洋風(fēng)情社區(qū)，位于下沙—杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰大學(xué)城，緊靠規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線，距下沙觀潮亭千余米。項(xiàng)目總體建筑面積近50萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶數(shù)2800余戶，由25幢高層、小高層公寓及商業(yè)用房組成，以恢宏的體量、凌云的氣勢(shì)成為未來(lái)下沙生活的標(biāo)志性社區(qū)之一。 野風(fēng).海天城規(guī)劃采用南北、東西向兩條十字交叉的主軸，與中心圓弧形景觀道共同構(gòu)成小區(qū)整體規(guī)劃骨架 ，完美詮釋了中國(guó)傳統(tǒng)人居天圓地方、古典對(duì)稱的思想。項(xiàng)目按照東西向商業(yè)步行街的設(shè)置劃分為南北兩區(qū)，一期開(kāi)發(fā)為北區(qū)，總建筑面積250000余㎡，規(guī)劃總戶數(shù)近1500戶，由13幢現(xiàn)代風(fēng)格的高層、小高層建筑以規(guī)整、對(duì)稱的布局圍合而成。 由高層設(shè)計(jì)專家澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司鼎立打造的野風(fēng).海天城，一期設(shè)計(jì)從11層的小高層到32層的超高建筑，布局既符合傳統(tǒng)的方正規(guī)整，大氣穩(wěn)固;有追求現(xiàn)代的跳躍韻致，隨性靈動(dòng)。在這里，建筑形成一道道起伏有致的天際線，遼闊深遠(yuǎn)，猶如微風(fēng)輕拂著海面。 野風(fēng).海天城合理考慮社區(qū)的人流、車流交通組織，以方便住戶為第一原則。社區(qū)的西、南、東面均設(shè)有出入，合理分流機(jī)動(dòng)車和人行路徑，通過(guò)精密的布局安排，基本實(shí)現(xiàn)了有效的人車分流，使住戶擁有更為安全舒適的氛圍。

(三) 本案同類樓盤調(diào)查

1. 上海世茂濱江花園

上海世茂濱江花園，吉尼斯中國(guó)最高江景華宅，80萬(wàn)平米超大型建筑群，70%超高綠化率，15000平米會(huì)所。緊倚黃浦江東岸，充滿現(xiàn)代感的七幢全江景板式高層住宅與東方明珠、金茂大廈形成“一波三峰”的城市天際線。

深入浦江東岸上?！癈BD”，以大視野大手筆，建造沿江1公里的尊崇生活領(lǐng)地，把城市的豐富延伸到寓所近地，卻與城市的喧囂保持應(yīng)有的距離。占總面積 70%以上的六大世界風(fēng)情主題園林景區(qū)：中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運(yùn)動(dòng)花園。無(wú)盡的尊崇享 受，完全擁有私有化的修身雅境。心靈不因外物所擾，視野不因四壁設(shè)限，一道前所未有的生活景致，越過(guò)外灘古老的燈火，由此向您完全打開(kāi)。

作為“濱江模式”的首創(chuàng)典范，上海世茂濱江花園2001年、2002年、2003年、2004年連續(xù)四年名列上海市銷售金額第一名;問(wèn)鼎綠色“奧斯卡”，榮獲在加拿大頒發(fā)的“國(guó)際花園社區(qū)人造類金獎(jiǎng)”。

上海世茂濱江花園，氣勢(shì)恢弘的花園水岸豪宅，為您彰顯非凡的生活夢(mèng)想!

城市“舒適性”的縮影 在社區(qū)內(nèi) 集中生活必需的一切要素。

四個(gè)豪華會(huì)所提供高層次的休閑娛樂(lè)，以及氣氛優(yōu)雅的溝通場(chǎng)所

別致的旱噴泉廣場(chǎng)，典雅的雕塑噴泉，高大的羅馬花崗巖廊柱，通透的弧形玻璃幕墻，氣派的挑空大堂鋪砌著雅致高貴大理石——有身份的你，理應(yīng)在這樣尊貴的會(huì) 所里釋放閑情。世茂濱江花園共有四個(gè)不同建筑風(fēng)格的會(huì)所，總建筑面積達(dá)10000平方米，分布在區(qū)內(nèi)不同景區(qū)，令所有住戶都能就近享受。

2. 蕪湖世茂濱江花園

世茂濱江花園整個(gè)項(xiàng)目位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，總投資近50個(gè)億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬(wàn)平方米，由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級(jí)酒店組成。項(xiàng)目南起新蕪路，北至中山北路，東起規(guī)劃中的健康路，西臨長(zhǎng)江，坐擁2公里浩淼長(zhǎng)江岸線;由北向南共由5個(gè)地塊組成。

在建筑設(shè)計(jì)上，我們采用的是剪力墻板式結(jié)構(gòu)，充分體現(xiàn)了房屋的安全性和舒適性。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我們采用的是高層低密度的設(shè)計(jì)風(fēng)格，整個(gè)這塊地占地4萬(wàn)平方，但我們只蓋了4棟樓，目的就是為了把更大的空間留給綠地和業(yè)主，我們的綠化率達(dá)到60%，植物種類多達(dá)90多種，其中不乏各種外國(guó)進(jìn)口樹(shù)種，層次感強(qiáng)，群落效果好;另外，我們的樓間距達(dá)到100米左右，和樓高的比接近于1：1，日照完全達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論您住幾樓，都可以盡情享受陽(yáng)光所帶來(lái)的好心情!

在戶型設(shè)計(jì)上，我們采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江的端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶型;整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開(kāi)，視線互不遮擋，所以無(wú)論何種房型，您都可看到浩蕩的長(zhǎng)江，真可謂是“住世茂濱江花園，一覽長(zhǎng)江景“!

在景觀設(shè)計(jì)上，我們聘請(qǐng)了國(guó)際著名的澳大利亞五貝國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)制造;以綠色選景為主題，以人文關(guān)懷為目標(biāo)，在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)造出以音樂(lè)為主題的3大組團(tuán)景觀，唯美浪漫的歐式園林貫穿于建筑物之間。小區(qū)的主入口處設(shè)有音樂(lè)噴泉廣場(chǎng);1號(hào)樓和2號(hào)樓的中間是我們的音樂(lè)園林美泉宮，面積達(dá)到1.2萬(wàn)平方，包括歡樂(lè)頌兒童公園和中心綠地漫步景觀——悅音島，為您營(yíng)造出小橋流水人家的感覺(jué);3號(hào)樓和4號(hào)樓的中間是我們的音樂(lè)園林美景宮，面積達(dá)到1.6萬(wàn)平方，包括仲夏夜之夢(mèng)室外泳池花園，富有音樂(lè)旋律的圓舞曲廣場(chǎng)及阿波羅運(yùn)動(dòng)會(huì)所，該會(huì)所是由距今100多年歷史的太古洋行的倉(cāng)庫(kù)改建，內(nèi)設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的健身房，咖啡吧，親子園等，完美呈現(xiàn)名流貴族的悠閑生活。

在物業(yè)管理上，我們聘請(qǐng)了具有國(guó)際水準(zhǔn)的世茂第一太平戴維斯物業(yè)管理公司，秉承國(guó)際化的服務(wù)理念，24小時(shí)為您提供管家式的貼心服務(wù)，整個(gè)小區(qū)采取高智能化的管理系統(tǒng)，設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，無(wú)線巡更系統(tǒng)，業(yè)戶緊急報(bào)警系統(tǒng)及可視對(duì)講系統(tǒng)等，為您提供固若金湯的智能安防。

在周邊配套上，本案毗鄰步行街，美食街等各大商圈，榮距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。

蕪湖世茂濱江花園內(nèi)擁精致園林美景，外攬長(zhǎng)江壯闊視野，以極具韻律感的建筑輪廓豐富蕪湖天際，創(chuàng)造富有活力的江濱新城形象!

一號(hào)地塊是我們公司負(fù)責(zé)承建的一幢28層的高層，不在我們的銷售范圍之內(nèi)。

二號(hào)地塊位于項(xiàng)目的北端，規(guī)劃總占地面積約4.13萬(wàn)平方，總建筑面積17.2萬(wàn)平方，由2幢33層的高層住宅和2幢43層的超高層住宅組成。

三號(hào)地塊是我們應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營(yíng)商承建的文化藝術(shù)中心，總占地面積約4萬(wàn)平方，總建筑面積約4.3萬(wàn)平方，整體建筑呈貝殼型，外觀圓潤(rùn)，規(guī)劃有國(guó)際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的大劇院，多功能豪華影視放映廳等，該區(qū)域已于2008年1月1日動(dòng)工，2009年交付使用，建成后將成為蕪湖文化的心臟，音樂(lè)愛(ài)好者的天堂，市民娛樂(lè)休閑的嘉年華;同時(shí)對(duì)百年滄桑的海關(guān)大樓予以充分保留和修葺， 將歷史精粹和現(xiàn)代建筑相結(jié)合，營(yíng)造文化共享的民眾精神場(chǎng)所。四號(hào)地塊總占地面積約7.6萬(wàn)平方，總建筑面積22萬(wàn)平方，由住宅和商業(yè)共同組成。其中住宅部分由3幢53層的超高層住宅和1幢33層的高層住宅組成，打造安徽省最高的住宅建筑。沿江面展開(kāi)的狹長(zhǎng)地段將開(kāi)發(fā)成445米的商業(yè)步行街，并提供多個(gè)開(kāi)放的休閑觀江平臺(tái)，通過(guò)聯(lián)廊將觀景和購(gòu)物相連，營(yíng)造更為個(gè)性和開(kāi)放的購(gòu)物體驗(yàn)，開(kāi)啟城市名流消費(fèi)先河。

五號(hào)地塊位于青弋江和長(zhǎng)江的交叉口，左牽青弋江，右臨長(zhǎng)江，總占地1.6萬(wàn)平方，總建筑面積約7.5萬(wàn)平方，建成后將矗立起2幢高27層的5星級(jí)雙塔江景大酒店。

整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)用5年的時(shí)間開(kāi)發(fā)建成，建成后將成為集超5星級(jí)江景酒店，國(guó)際商業(yè)街，文化藝術(shù)中心，高品質(zhì)居住區(qū)為一體的大型濱江標(biāo)志性建筑群，成為蕪湖人居及城市發(fā)展的新里程杯，成就蕪湖首席濱江富人區(qū)，成為代表城市形象與成就的名片。

二號(hào)地塊北靠富有現(xiàn)代氣息的客運(yùn)碼頭，南臨6萬(wàn)平方的濱江主題公園，西臨長(zhǎng)江，東依風(fēng)景秀麗的獅子山，規(guī)劃設(shè)計(jì)33層的高層住宅2幢及43層的超高層住宅2幢，共1088套房，其中1號(hào)樓肖邦座，2號(hào)樓巴赫座為33層，將與08年底交付，3號(hào)樓貝多芬座和4號(hào)樓莫扎特座為43層，預(yù)計(jì)09年6月完工。

四、本案有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)摘要

(一) 最新房地產(chǎn)政策

1. 大力發(fā)展保障性住房

加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。中央財(cái)政將加大對(duì)廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn);今年擬安排430億元，用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)。選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

2. 二套房貸并未完全放開(kāi)

對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

(二) 杭州房地產(chǎn)最新政策

1. 物業(yè)費(fèi)預(yù)收不得超過(guò)一年

《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)收期限不得超過(guò)12個(gè)月。

2. 不得強(qiáng)制收裝修保證金

對(duì)于業(yè)主前期的裝修事項(xiàng)，《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》也作了明文規(guī)定。對(duì)物業(yè)裝修的，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。

因裝修搬運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與裝修單位(裝修人)協(xié)商確定一次性修復(fù)補(bǔ)償，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過(guò)后統(tǒng)一修復(fù)。

世貿(mào).江濱花園區(qū)位研究

一、 世貿(mào).江濱花園基本分析

杭州世茂江濱花園位于下沙城東，東臨錢塘江，北接14號(hào)大街，西連25號(hào)大街，南臨20號(hào)大街，總用地面積約27.6萬(wàn)㎡，總建筑面積約70萬(wàn)㎡。項(xiàng)目整體由市政道路獨(dú)立分割為三大獨(dú)立地塊，沿錢塘江岸南北依次排布，規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)擁有六大風(fēng)情園林和尊貴會(huì)所的大型臨江高層居住小區(qū)。項(xiàng)目一期整體規(guī)劃為13幢沿江景觀高層以及藍(lán)調(diào)會(huì)所，總建筑面積約19.6萬(wàn)㎡，建筑密度約10.4%，綠地率約40.3%，將是杭州城東最具創(chuàng)新的豪宅典范。

二、 世貿(mào).江濱花園景觀分析

杭州世茂濱江花園的江岸線長(zhǎng)達(dá)1600米，占據(jù)了非常稀缺的一線江景資源。下沙區(qū)域內(nèi)至杭州灣的13公里的錢江岸線，是杭州江面最寬最具磅礴氣勢(shì)的地方。而在下沙錢江沿岸，風(fēng)光更為優(yōu)美，大片的濕地，大量的白鷺，素有杭城“東部濕地”之稱。另外，在項(xiàng)目的東南面有寬約200多米的城市景觀綠化帶，錢塘江美景和園林風(fēng)光盡收眼底。

三、 世貿(mào).江濱花園交通分析

(一)公交路線

1、線路名稱：快速公交一號(hào)線B1

路線：下沙高教?hào)|區(qū) — 學(xué)林街文溯路口 — 學(xué)源街文澤路口 — 高沙 — 一號(hào)路口 — 幸福橋 — 楊公村 — 八堡南 — 窯廠 — 彭埠 — 汽車東站 — 閘弄口新村 — 公交總公司 — 武林廣場(chǎng)北 — 八字橋 — 黃龍公交中心站

首末班車時(shí)間：

黃龍公交站 一 下沙高教?hào)|區(qū)6:00 — 22:00

下沙高教?hào)|區(qū) 一 黃龍公交站6:00 — 22:00

B1票價(jià)：￥4.00

2、線路名稱：B1區(qū)間

路線：下沙城 — 六號(hào)大街五號(hào)路口 — 一號(hào)路口 — 幸福橋 — 楊公村 — 八堡南 — 窯廠 — 彭埠 — 汽車東站 — 閘弄口新村 — 公交總公司 — 武林廣場(chǎng)北 — 八字橋 — 黃龍公交中心站

首末班車時(shí)間：

黃龍公交站 一 下沙城 5:30-19:00

下沙城 一 黃龍公交站 5:30-20:00

B1區(qū)間票價(jià)：￥4.00

3、線路名稱：B支4線

路線：下沙高教?hào)|區(qū) 一 文瀾路 一 學(xué)林街 一 文海路 一 學(xué)府路 一 二號(hào)大街 一 文匯路一 學(xué)源街 一 文溯路 一 學(xué)林街 一 文淵路 一 德勝東路 一 德勝中路 一 德勝路(滬杭高速匝道上高架，機(jī)場(chǎng)路匝道下高架) 一 文一路 一 古翠路 一 登云路 一 時(shí)代電子市場(chǎng)。

首末班車時(shí)間：

時(shí)代電子市場(chǎng)5：15—19：00

下沙高教?hào)|區(qū)6：30—20：15

B支4票價(jià)：￥4.00

4、線路名稱： K525

路線：下沙高教文溯站 一 學(xué)林街文溯路口 一 學(xué)林街 一 學(xué)林街文澤路口 一 高沙社區(qū) 一 文淵路南口 一 迎賓路一號(hào)路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 迎賓路口 一 七堡 一 六堡 一 五堡 一 錢江二橋 一塘工局 一 三堡 一 定海村 一 烏龍廟 一 觀音塘小區(qū) 一 總管塘 一 城站火車站

首末班車時(shí)間：

城站火車站6:00 一 21:30

下沙高教園7:00 一 22：25

K525：￥3.00

5、線路名稱：K320路

路線：下沙高教文津站 一 四號(hào)大街五號(hào)路口 一 五聯(lián) 一 下沙村 一 上沙村 一 下沙小學(xué) 一 下沙鎮(zhèn) 一 幸福橋 一 頭格村 一 艮山路杭海路口 一 窯廠 一 彭埠 一 汽車東站 一 火車東站

首末班車時(shí)間：

火車東站 一 下沙高教文津站：5:40 一 20:00

下沙高教文津站 一 火車東站：5:40 一 21:00

K320： ￥3.00

6、線路名稱： K401

路線：下沙高教?hào)|區(qū) 一 文淙路學(xué)源街口 一 學(xué)林街文匯路口 一 文匯路二號(hào)大街口 一 二十三號(hào)路北 一 六號(hào)大街二十三號(hào)路口 一 二十一號(hào)路十號(hào)大街口 一 二十一號(hào)路十二號(hào)大街口 一 十二號(hào)大街十九號(hào)路口 一 十二號(hào)大街十一號(hào)路口 一 十二號(hào)大街七號(hào)路口 一 三號(hào)路十二號(hào)大街口 一 十號(hào)大街三號(hào)路口 一 一號(hào)路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 楊公新村 一 七堡 一 六堡 一 五福涼亭 一 五堡 一 錢江二橋 一 塘工局 一 三堡 一 定海村 一 慶春東路 一 慶春路紅菱新村 一 省青春醫(yī)院 一 菜市橋 一 葵巷建國(guó)路口 一 馬市街

首末班車時(shí)間：

下沙高教?hào)|區(qū)6:30 一 20:30

馬市街5:30 一 21:00

K401：￥3.00

7、線路名稱：K566

路線：下沙高教文津站 一 學(xué)林街生活區(qū) 一 文溯路學(xué)林路口 一 二號(hào)大街九號(hào)路口 一 九號(hào)路四號(hào)大街口 一 四號(hào)大街九號(hào)路口 一 六號(hào)大街三號(hào)路口 一 一號(hào)路口 一 幸福橋 一 楊公村 一 七堡 一 六堡 一 三堡 一 烏龍廟 一 觀音塘小區(qū) 一 華東家具市場(chǎng) 一 汽車南站 一 三廊廟 一 時(shí)代大道北口 一 濱安路時(shí)代大道口 一 濱康路建業(yè)路口 一 濱康路火炬大道口 一 濱康路信誠(chéng)路口 一 濱康路西 一 公交南環(huán)路站 一 新勝 一 楊家墩 一 浦沿路濱文路口 一 浦沿叉口 一 東冠公交站

首末班車時(shí)間：

東冠公交站 一 下沙高教文津站：5:30 一 18:00

下沙高教文津站 一 東冠公交站：6:15 一 19:15

K566：票價(jià)根據(jù)路線的長(zhǎng)短穩(wěn)定

8、線路名稱： K210(夜間線)

路線：下沙高教?hào)|區(qū) 一 學(xué)林街文瀾路口 一 學(xué)府路東 一 二號(hào)大街文匯路口 一 文匯路二號(hào)大街口 一 文匯路學(xué)林街口 一 學(xué)源街文匯路口 一 學(xué)源街文津路口 一 中國(guó)計(jì)量學(xué)院 一 下沙高教文溯站 一 二號(hào)大街九路號(hào)路口 一 四號(hào)大街九號(hào)路口 一 四號(hào)大街五號(hào)路東口 一 五號(hào)路六號(hào)大街口 一 六號(hào)大街五號(hào)路口 一 六號(hào)大街三號(hào)路口 一 一號(hào)路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 迎賓路口 一 七堡公交停車場(chǎng) 一 七堡南 一 六堡 一 五福涼亭 一 三堡 一 錢江二橋 一 烏龍廟 一 五堡 一 二堡 一 定海村 一 塘工局 一 觀音塘小區(qū) 一 總管塘 一 城站火車站

首末班車時(shí)間：

城站火車站：18:30 一 24:00

下沙高教?hào)|區(qū)：19:45 一 24:00

K210(夜間線)：￥4.00

9、線路名稱：K865路

路線：二十二號(hào)大街西口 一 二十號(hào)大街十一號(hào)路口 一 十一號(hào)路十六號(hào)大街口 一 十一號(hào)路十四號(hào)大街口 一 十一號(hào)路十二號(hào)大街口 一 十號(hào)大街十一號(hào)路口 一 十號(hào)大街五號(hào)路口 一 十號(hào)大街三號(hào)路口 一 三號(hào)路十號(hào)大街口 一 六號(hào)大街三號(hào)路口 一 一號(hào)路口 一 智格村 一 幸福橋 一 下沙綜合市場(chǎng)

首末班車時(shí)間：

下沙綜合市場(chǎng)：6:30一9:00，15：30一18:00

22號(hào)大街西口：7:00一9:30，16：00一18:30

K865路： ￥2.00

10、線路名稱： K868路 (高沙社區(qū)-海寧鹽倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū))

路線：高沙社區(qū) 一 二號(hào)大街一號(hào)路口 一 三號(hào)路四號(hào)大街口 一 四號(hào)大街五號(hào)路口 一 九號(hào)路四號(hào)大街口 一 二號(hào)大街九號(hào)路口 一 文溯路南 一 下沙高教文溯站 一 中國(guó)計(jì)量學(xué)院 一 學(xué)源街文津路口 一 學(xué)源街文匯路口 一 高速文匯路口 一 江濱公司 一 一號(hào)直河 一 養(yǎng)雞場(chǎng) 一 二號(hào)直河 一 啟輝路口 一 中堤路口 一 滄海路口 一 污水處理廠 一 新二路口 一 新興路 一 啟潮路 一 海寧鹽倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)

首末班車時(shí)間：

高沙社區(qū)：6:30 一 19:00

海寧鹽倉(cāng)開(kāi)發(fā)區(qū)：6:30 一19:40

K868路： ￥3.00

11、線路名稱：611

路線：下沙綜合市場(chǎng) 一 下沙鎮(zhèn) 一 下沙小學(xué) 一 上沙村 一 下沙村 一 五聯(lián) 一 二號(hào)大街一號(hào)路口 一 二號(hào)大街三號(hào)路口 一 二號(hào)大街五號(hào)路口 一 下沙公交中心站 一 二號(hào)大街文溯路口 一 二號(hào)大街文津路口 一 二號(hào)大街繞城高架 一 文匯路二號(hào)大街口 一 學(xué)林街文匯路口 一 學(xué)林街文瀾路口 一 下沙高教?hào)|區(qū)

首末班車時(shí)間：

下沙高教?hào)|區(qū)：7：00 一 21：00

下沙綜合市場(chǎng)：7：00 一 21：00

611：￥2.00

12、線路名稱：381路

線路：新業(yè)北路 一 中沙村 一 智格村 一 一號(hào)路口 一 六號(hào)大街三號(hào)路口 一 四號(hào)大街五號(hào)路口 一 四號(hào)大街九號(hào)路口 一 二號(hào)大街九號(hào)路口 一 二號(hào)大街文溯路口 一 二號(hào)大街文津路口 一 二號(hào)大街繞城高架 一 二號(hào)大街文匯路口 一 文海實(shí)驗(yàn)學(xué)校 一 學(xué)林街文瀾路口 一 下沙高教?hào)|區(qū) 一 學(xué)源街文淙路口 一 學(xué)源街文匯路口 一 下沙停?；?一 下沙高教文津站

首末班車時(shí)間：

新業(yè)北路：6:00 一18:00

下沙高教文津站：6:00 一 18:00

票價(jià)：全程1元

13、線路名稱： 382路

線路：下沙綜合市場(chǎng) 一 幸福路 一 幸福橋 一 智格村 一 一號(hào)路口 一 三號(hào)路十號(hào)大街口 一 十號(hào)大街五號(hào)路口 一 十號(hào)大街七號(hào)路口 一 十號(hào)大街十一號(hào)路口 一 八號(hào)大街十一號(hào)路口 一 五號(hào)路六號(hào)大街口 一 四號(hào)大街九號(hào)路口 一 二號(hào)大街九號(hào)路口 一 文溯路南 一 學(xué)林街文溯路口 一 學(xué)林街 一 學(xué)林路文澤路口 一 下沙高教園學(xué)林街西 一 高沙社區(qū) 一 高沙村 一 上沙四組 一 上沙五組 一 上沙六組 一 松合村

首末班車時(shí)間：

下沙綜合市場(chǎng)：6:30 一 17:45

松合村：6:30 一 18:30

票價(jià)：全程1元

14、線路名稱： 383路 (下沙高教文溯站-松下工業(yè)園)

線路：下沙高教文溯站 一 中國(guó)計(jì)量學(xué)院 一 學(xué)源街文津路口 一 松下工業(yè)園

首末班車時(shí)間：下沙高教文溯站 7：30-17：20

松下工業(yè)園 7：40-17：30

票價(jià)：全程1元

(三) 其他

世貿(mào)江濱花園緊靠地鐵一號(hào)線16號(hào)路出口，將來(lái)只需20多分鐘就能到達(dá)市中心、西湖和錢江新城CBD。東邊還有沿江景觀大道(今年接通錢江新城)，德勝快速干道直通中河高架、艮山西路直通市區(qū)。

四、 世貿(mào).江濱花園周邊設(shè)施分析

(一)菜市場(chǎng)

下沙的菜市場(chǎng)有下沙農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)(位于下沙街道中心路)，綠生綜合市場(chǎng)(位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)23號(hào)大街北)，云水苑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(位于6號(hào)大街東端云水苑小區(qū)地下一層)。

(二)超市

下沙大型超市主要有：新美商場(chǎng)、物美超市、都尚購(gòu)物中心、太平洋百貨、福雷德廣場(chǎng)等。

(三)學(xué)校

下沙有高教園區(qū)，同時(shí)也有下沙小學(xué)、下沙中學(xué)、杭四中(省重點(diǎn))、文海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、文海中學(xué)。

杭州市下沙中心小學(xué)建校于1989年，占地25畝，目前是杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)三所公立小學(xué)之一。學(xué)校環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施正逐步實(shí)現(xiàn)多媒體教學(xué)設(shè)備配置。 現(xiàn)有70位在編教職工。其中小學(xué)高級(jí)教師29位，大專及大專以上學(xué)歷的教師有53人，占教職工總數(shù)的79.1%;本科學(xué)歷的教師有9人，占教職工總數(shù)的13.4%。

學(xué)校以發(fā)展為目標(biāo)，采用多種形式，搭建發(fā)展平臺(tái)，促進(jìn)教師、學(xué)生的發(fā)展，從而帶動(dòng)學(xué)校的發(fā)展。學(xué)校倡導(dǎo)以美立校、以真育人、以愛(ài)施教、以活創(chuàng)新。 學(xué)校結(jié)合大學(xué)城的資源優(yōu)勢(shì)，以創(chuàng)建社團(tuán)文化為特色，激發(fā)學(xué)生的興趣愛(ài)好，培養(yǎng)學(xué)生特長(zhǎng)。

文海小學(xué)是浙江省下沙高教園區(qū)唯一配套小學(xué)。作為一所公辦小學(xué)，隸屬于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，由杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全額撥款投資，2002年與高教園東區(qū)同步規(guī)劃，2003年啟建，2004年投入使用。文海是浙江省標(biāo)準(zhǔn)化一級(jí)學(xué)校，是杭州師范大學(xué)附屬小學(xué)，是杭州市小班化教育試點(diǎn)學(xué)校、杭州市平安示范校園、杭州市依法治校示范校、杭州市文明學(xué)校、杭州市綠化先進(jìn)單位、杭州市勞動(dòng)模范集體、新華社對(duì)外宣傳基地。

文海小學(xué)占地45畝，建筑面積約為15000平方米，規(guī)模36個(gè)教學(xué)班，現(xiàn)有教師92名，本科率100%。師資來(lái)源豐厚，源于四十余所大學(xué)文化浸染，給孩子的視野開(kāi)闊視界提升有極大好處。文?，F(xiàn)有特級(jí)教師2名，國(guó)省級(jí)骨干教師3名，高級(jí)職稱教師11名，年齡、性別、專業(yè)結(jié)構(gòu)合理，三分之二以上銜市、區(qū)級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。學(xué)校藏書(shū)25000冊(cè)，是兒童求學(xué)讀書(shū)好地方。

杭州第四中學(xué)是一所具有百年歷史、師資精良、學(xué)風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、設(shè)施完備的浙江省一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)。學(xué)校堅(jiān)持以育人為根本，以教學(xué)為中心，注重提高學(xué)生的全面素質(zhì)，在省內(nèi)外聲譽(yù)卓著。學(xué)校地處浙江杭州美麗的西子湖畔，吳山之麓，環(huán)境幽雅，景色宜人。

(四) 醫(yī)院

1、下沙醫(yī)院

杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)下沙醫(yī)院是一所創(chuàng)建中的二級(jí)乙等醫(yī)院，于1961年12月由浙江省衛(wèi)生廳批準(zhǔn)設(shè)立，1968年12月授予全國(guó)“農(nóng)村合作醫(yī)療先進(jìn)單位”稱號(hào)。地處文化、教育.商業(yè)中心的下沙鎮(zhèn)文教路130號(hào)，地理位置優(yōu)越，交通便利，是一家集醫(yī)療、預(yù)防、保健、康復(fù)、健康教育等功能的綜合性省.市醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院。現(xiàn)有在職職工100余名，其中衛(wèi)技人員88人，高級(jí)職稱3人，付高級(jí)職稱5人，中級(jí)職稱15人;其中中醫(yī)藥人員占衛(wèi)技人員的36%。醫(yī)院占地面積12800平方米，醫(yī)療用房9600余平方米。醫(yī)院承擔(dān)約10余萬(wàn)名左右居民群眾的預(yù)防保健任務(wù)。醫(yī)院設(shè)有中西醫(yī)內(nèi)科、外科、西醫(yī)婦科、兒科、骨傷科、口腔科、肝病科等臨床科室及中西藥房、檢驗(yàn)、放射、B超等輔助科室，并設(shè)有100張住院病床。醫(yī)院為提高診斷治療水平，添置了500mA島津X光機(jī)、全自動(dòng)血球儀、全自動(dòng)血凝分析儀、全自動(dòng)尿液分析儀、進(jìn)口B超診斷儀、多導(dǎo)心電圖分析儀、全自動(dòng)生化儀、動(dòng)態(tài)心電圖機(jī)等先進(jìn)的設(shè)備，配備先進(jìn)的電腦化管理及費(fèi)用結(jié)算。

主要專科項(xiàng)目有：肝膽腎結(jié)石?？啤⒏尾？?、牙科等。

2、下沙東方醫(yī)院

下沙東方醫(yī)院地處杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)九號(hào)大街九號(hào)，占地面積52畝，建筑面積為2.56萬(wàn)平方米，是杭州東部唯一一家具有一定規(guī)模的綜合性醫(yī)院，省市首批定點(diǎn)醫(yī)保醫(yī)療機(jī)構(gòu)，她與浙江省中醫(yī)院作為一個(gè)統(tǒng)一的整體，比較迅速地成為了具有一定規(guī)模的現(xiàn)代化綜合性醫(yī)院。主要任務(wù)是承擔(dān)現(xiàn)有105平方公里的杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)的預(yù)防、保健、醫(yī)療、康復(fù)、衛(wèi)生宣教和優(yōu)生優(yōu)育等醫(yī)療服務(wù)和臨床教學(xué)任務(wù)。作為杭州市東部的急救分中心，又承擔(dān)著日常性的院前急救、突發(fā)意外、災(zāi)害現(xiàn)場(chǎng)搶救等工作。

(五) 文體、娛樂(lè)場(chǎng)所

世貿(mào)江濱花園一期藍(lán)調(diào)休閑會(huì)所規(guī)劃有：上萬(wàn)冊(cè)藏書(shū)時(shí)尚圖書(shū)館、藝術(shù)影吧、BLUES爵士吧、室外網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、主題餐廳。二期運(yùn)動(dòng)健康會(huì)所規(guī)劃有：精品專業(yè)健身會(huì)所、單車基地、SPA中心、藝術(shù)基地、迷你高爾夫、恒溫游泳池、壁球館、室內(nèi)籃球場(chǎng)。

同時(shí)下沙還有10多所大學(xué)，很多的體育設(shè)施是對(duì)外開(kāi)放的，外來(lái)人員可以在學(xué)校指定的開(kāi)放時(shí)間內(nèi)鍛煉身體。

(六) 酒店、銀行、郵局

1、酒店

(1)杭州凱恩戴斯大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)4號(hào)大街9號(hào)路口。

(2)甌江大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6號(hào)大街6號(hào)。

(3)美蓮商務(wù)酒店，位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)下沙路一號(hào)電話。

(4)杭州文匯大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2號(hào)大街1號(hào)。

2、銀行

下沙有工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)，同時(shí)各大學(xué)周邊有各商業(yè)銀行的ATM。

3、郵局

下沙共有兩個(gè)郵局，一個(gè)在浙江理工大學(xué)生活一區(qū)附近，另外一個(gè)在6號(hào)大街。

項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)者的定位分析

1.項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、潛在的機(jī)會(huì)、面臨的成功和風(fēng)險(xiǎn)因素分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析【S】

? 地理位置優(yōu)越，臨江而建

? 周邊新建項(xiàng)目起點(diǎn)較高，多為中高檔樓盤，提高了整個(gè)地段品質(zhì)，利于本案高檔形象的塑造。

? 本案擁有一定數(shù)量的高級(jí)知識(shí)階層，先天上賦予本案深厚的文化內(nèi)涵，具備了明顯優(yōu)勢(shì)。

? 外立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，充滿現(xiàn)代感，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)。

? 項(xiàng)目周邊景觀整潔、大氣，少有視覺(jué)污染。

? 產(chǎn)品擁有錢塘江景的視覺(jué)魅力，綜合品質(zhì)高。

? 相對(duì)其他區(qū)域，該區(qū)域置業(yè)居住和投資的認(rèn)同感和接受度最高，升值潛力更是得到普遍認(rèn)同。

? 本案承建商世貿(mào)集團(tuán)資金雄厚、品牌實(shí)力強(qiáng)勁、施工質(zhì)量有所保證。

項(xiàng)目劣勢(shì)分析【W(wǎng)】

? 本案地域狹長(zhǎng)，小區(qū)的整體規(guī)劃受限。

? 江對(duì)面為工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目部分房源存在環(huán)境問(wèn)題。

? 現(xiàn)階段整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品去化速度較低，去化周期較長(zhǎng)。

? 項(xiàng)目周邊生活配套尚未完善，為日常生活居家購(gòu)物帶來(lái)不便，削弱了本案綜合實(shí)力。

存在的機(jī)會(huì)【O】

? 項(xiàng)目周邊商務(wù)區(qū)的建設(shè)，必然增加市政配套，項(xiàng)目前景良好。

? 規(guī)劃大勢(shì)所趨，市區(qū)向東開(kāi)發(fā)勢(shì)在必行，市場(chǎng)地位將得到進(jìn)一步提升。

? 可以利用承建商工程營(yíng)建方面的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)施工控制，打造精品工程，為項(xiàng)目營(yíng)造新的賣點(diǎn)。

存在的威脅【T】

? 區(qū)域內(nèi)大量同檔產(chǎn)品集中釋放，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，成為項(xiàng)目運(yùn)作的最大阻力。

? 本案周邊直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案工程進(jìn)度基本上快于本項(xiàng)目，基本上要比本案先進(jìn)入市場(chǎng)推廣銷售階段，本案不占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，地位相對(duì)被動(dòng)，不利于本案價(jià)格的提升。

? 新政后，在戶型面積上將不可回避的出現(xiàn)全城同質(zhì)化現(xiàn)象，這對(duì)本案的發(fā)展極為不利。

? 國(guó)家政策出臺(tái)的不確定性和快速性，可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。

總結(jié)分析

? 從目前來(lái)看，本案開(kāi)發(fā)過(guò)程中機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存，我們要揚(yáng)長(zhǎng)避短，在發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的同時(shí)，更加注意研究本案