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第一篇：某地區(qū)小型連鎖超市選址項目分析

某地區(qū)小型連鎖超市選址項目分析

【摘要】:隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，商業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，具有綜合服務(wù)性能的小型連鎖超市更是增長迅速，隨著超市快速發(fā)展期的來臨，對超市選址方面的研究也在日益增多，無論是從政府規(guī)劃科學(xué)角度還是從提高超市經(jīng)營效益方面來看，選好開辦超市的地址都具有重要的意義，本文借助某區(qū)實例從區(qū)位、市場、交通等多方面因素進(jìn)行分析，深入探討小型連鎖超市選址需要注意的問題，并有針對性的提出建議。

【關(guān)鍵字】：連鎖超市選址市場因素

一、引言

超市地點的選擇并不是單一簡單的事情，要做到科學(xué)規(guī)劃必須考慮到方方面面的綜合因素，在下文中本文將從整體著手分析中小型連鎖超市經(jīng)營的現(xiàn)狀和其經(jīng)營的優(yōu)勢和劣勢以及經(jīng)營中所面臨的主要對手，在實際選址過程中只有揚長避短能夠使超市優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，有助于實現(xiàn)超市經(jīng)營的成功。

二、中小型連鎖超市的優(yōu)劣勢和所面臨威脅

所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆，在對中小型超市進(jìn)行具體選擇策劃之前，必須了解其優(yōu)勢所在和其在經(jīng)營中所面臨的主要威脅是什么，弄清楚了這兩點，可以對其選址有一個比較清楚的認(rèn)識，更容易使選擇方案更有說服力和科學(xué)性。

（一）、中小型連鎖超市的優(yōu)勢

1、本土優(yōu)勢

在我國，中小型的連鎖超市其經(jīng)營者一般都是本地人，這類企業(yè)屬于地方性的企業(yè)，對于地方文化和經(jīng)營狀況等情況都具有比較清楚的了解，同時對當(dāng)?shù)叵M者的價值觀念購買心理、購買行為、購買習(xí)慣等消費文化與地方文化非常了解，全面的調(diào)查分析當(dāng)?shù)叵M者需要什么，不需要什么，對相關(guān)信息的收集篩選比較及時，分析比較準(zhǔn)確。

2、忠誠顧客優(yōu)勢

中小超市經(jīng)營面積不需要很大，一般都是在靠近居民生活區(qū)域選址，其經(jīng)營過程也能延續(xù)較長時間，經(jīng)過時間的累積，超市在居民中逐漸會變得有知名度和影響力，居民購買商品時也更愿意去附近的超市去購買，對超市形成忠誠感。

3、經(jīng)營靈活優(yōu)勢

中小型超市在運作經(jīng)驗與管理技術(shù)等諸多方面具有劣勢，但它們可以及時向大型超市或者國外超市學(xué)習(xí)，補(bǔ)足自身知識的缺陷，實現(xiàn)管理上的升級，此外中小型超市經(jīng)營靈活，其經(jīng)營措施改進(jìn)不必像大型超市一樣經(jīng)過層層的機(jī)構(gòu)部門批準(zhǔn)，比較容易實行，更能夠適應(yīng)居民生活需求。

（二）中小型連鎖超市的劣勢

1、資金實力不夠

中小型超市在資金和規(guī)模上都受到限制，其經(jīng)營商品的品種和經(jīng)營面積相比大超市都要小上許多，規(guī)模的不足使其難以發(fā)揮其集中批量采購優(yōu)勢、貨成本較高、商品價格高、經(jīng)營品種少、市場輻射面窄、經(jīng)濟(jì)效益不理想。

2、戰(zhàn)略策劃能力不足

中小超市大都是從以前的百貨商店、雜貨店等轉(zhuǎn)化而來，在經(jīng)營理念上還比較落后，缺乏對市場進(jìn)行細(xì)分的意識，不能夠主動的了解顧客的需求，并且對企業(yè)的發(fā)展方向也缺乏足夠的把握。

3、經(jīng)營商品缺乏特色

在中小超市中其經(jīng)營的商品缺乏足夠的特色，其商品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)形式差別比較小，缺乏足夠的經(jīng)營特色。

4、物流配送發(fā)展滯后

物流配送環(huán)節(jié)是中小超市所面臨的最大的障礙，物流配送技術(shù)整體的差距與發(fā)展滯后，第三方物流還沒有在全國范圍內(nèi)形成氣候，連鎖超市所具有的配送中心規(guī)模普遍較小、布局分散、信息技術(shù)不發(fā)達(dá)，總部、分店和配送中心之間難以及時進(jìn)行信息反饋和商品的配送、調(diào)劑 經(jīng)常出現(xiàn)供貨、配貨不及時現(xiàn)象，影響連鎖店的正常經(jīng)營。

（三）中小型連鎖超市經(jīng)營所面臨的威脅

對于中小型連鎖超市來講其所面臨的最大威脅就是大型連鎖超市，有資料顯示，在大超市周圍幾公里范圍內(nèi)任何小超市都難以存活，大超市擁有更豐富的商品種類，容易滿足消費者的需求，往往成為消費者的首選購物地，此外大型超市的規(guī)模經(jīng)營有利于降低企業(yè)的經(jīng)營成本，如采購、儲運、廣告宣傳、會計核算，可以集中起來由總部統(tǒng)一操作，這樣眾多的店鋪共享一套管理機(jī)構(gòu)，從總體上降低了企業(yè)的管理成本。其次，由于規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造了大量銷售條件，所以總部可以通過大批量采購，從廠家獲得較低的批量價格，降低了經(jīng)營成本。一般認(rèn)為，連鎖分店發(fā)展到14家以上時，才開始盈利，才能產(chǎn)生規(guī)模優(yōu)勢。很多中小型連鎖企業(yè)尚未達(dá)到盈虧平衡點，在規(guī)模上與大型連鎖企業(yè)差距很大，難以形成規(guī)模

優(yōu)勢，達(dá)到降低管理成本、經(jīng)營成本的目的，因此在競爭中常常處于弱勢。中小型超市如果從價格上和大型超市競爭，無疑同樣是死路一條。

三、中小型超市區(qū)位選擇因素分析

超市區(qū)位選擇需要考慮多方面的因素，在對上述影響中小超市經(jīng)營的因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，再來具體看下如何對中小型超市進(jìn)行正確的選址。

（一）超市區(qū)位選擇的作用和意義

對于中小連鎖超市來說選址意義重大，選址所指的的對開店的地址進(jìn)行論證和決策的過程，其要確定的主要內(nèi)容包括兩個方面，一是對區(qū)域的設(shè)定，二是對具體地點的設(shè)定。選址之所以意義重大原因包括以下幾點，首先，中小連鎖超市資本實力不強(qiáng)，建設(shè)一個店面需要較大的資金投入，所以對中小超市來說，選址是一項長期性投資,具有長期性和固定性。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時,其他經(jīng)營因素都可以隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,以適應(yīng)外部環(huán)境的變化,而選址一經(jīng)確定就難以變動,選擇得好,超市可以長期受益。其次，選址也要講究 "天時"、“地利”、“人和”，對于商店來說，占有“地利”的優(yōu)勢，就可以吸引顧客。店鋪所處的位置不同，所以盡管在商品質(zhì)量、服務(wù)水平方面基本相同，也會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益方面的差距。 第三，選址只是第一步，其是超市制定經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略的重要依據(jù)，超市在制定未來的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略時必須考慮許多因素，其中區(qū)位是一個重要的依據(jù)，在此基礎(chǔ)上可以按照顧客構(gòu)成及需求特點，確定促銷戰(zhàn)略。

傳統(tǒng)的超市選址模型主要包括：零售引力理論、中心地理論等。現(xiàn)在隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的不斷提高，如何及時、準(zhǔn)確、動態(tài)地獲取商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀和布局因素的信息，并對影響商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的因素做出科學(xué)的分析與評價，對于現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。對于超市的選址來說，其需要考慮很多因素，如自然環(huán)境因素、經(jīng)營環(huán)境因素、基礎(chǔ)設(shè)施條件等，其中起決定作用的是人口因素和交通狀況因素。

（二）中小連鎖超市區(qū)位選擇的核心因素

在中小連鎖超市區(qū)位選擇上，有一些要素在其中起著重要作用，是我們在選址是需要著重考量的核心要素。

1、市場因素

研究區(qū)位的選擇必須從市場人手，市場地域范圍的大小、貧富和構(gòu)成等對區(qū)位主體的選擇和規(guī)模具有重要的影響作用，并強(qiáng)調(diào)了在市場因素中人口密度和總收入兩個因素。在考慮市場因素時要注意同時關(guān)注兩大市場：一種是現(xiàn)實的市場，另一種是預(yù)期的市場。

2、交通因素

商業(yè)與交通有著天然的地域共生關(guān)系，交通狀況作為影響超市布局的主要因

子以及它的作用機(jī)理，在許多文獻(xiàn)中已有論述。中小超市選址需要注意區(qū)域中的交通特點，注意在交通點附近布局商業(yè)網(wǎng)點。

3、用地因素

城市用地對于超市選址的影響，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是用地條件，二是土地價格。中小型超市不需要太大的營業(yè)面積，所以其運營場地問題容易解決，相比較大型超市，中小超市更容易在市區(qū)內(nèi)布局。從城市地價角度分析，城市地價遵循由中心向外圍遞減的基本規(guī)律，大型超市的低成本競爭特性決定了它不可能支付很高的土地租金，也決定了區(qū)位選擇由城市中心向外圍移動的區(qū)位空間演化特征，中小型連鎖超市選擇在市區(qū)也符合城市的地租理論原則。

4、企業(yè)戰(zhàn)略因素

以上因素的分析僅從一般中小超市的角度進(jìn)行分析，從連鎖經(jīng)營這一特點來講，還必須考慮企業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略因素的作用。超市要實現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張的發(fā)展戰(zhàn)略，在選擇建店地址上要首先定位在超市發(fā)展綜合條件“最優(yōu)”的區(qū)位，然后逐步向其它區(qū)位擴(kuò)張分店，最后形成單個企業(yè)相對均衡的布局。

5、城市規(guī)劃因素

城市規(guī)劃與建設(shè)對中小型連鎖超市布局的影響體現(xiàn)在以下幾個方面，第一，城市發(fā)展方向選擇的影響。城市發(fā)展方向選擇是城市規(guī)劃與建設(shè)中最為重要的方面，它對于投資主體的市場預(yù)期和發(fā)展?jié)摿哂兄匾挠绊?，進(jìn)而影響到現(xiàn)實的區(qū)位選擇。第二，城市功能區(qū)選擇的影響，特別是城市新中心區(qū)的選擇與發(fā)展對連鎖超市布局有明顯的吸引力。第三，城市道路交通建設(shè)，特別是城市干道的建設(shè)也可以引導(dǎo)中小型連鎖超市布局。

（三）中小型超市選址的具體步驟

超市選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對超市地址進(jìn)行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報告，從而逐一分析超市的選址的利與弊，最后確定該地址是否適合超市的運營。

1、調(diào)查超市計劃地點周圍情況

選址對于中小型超市來說意義重大深遠(yuǎn)，所以首先必須對超市所處的地段情況，如區(qū)域人口數(shù)量、家庭情況及收入水平等進(jìn)行調(diào)查。家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭包含人口、家庭成員年齡層次、收入狀況等因素，區(qū)域內(nèi)家庭經(jīng)濟(jì)狀況即收入水平和支出分配狀況會對未來超市商品的銷售產(chǎn)生直接的影響，如果家庭收入狀況提升比較快，那么家庭對于需要選購的商品的數(shù)量、質(zhì)量

和檔次上的要求也會相應(yīng)的提高，并且還會增加家庭的開支水平，同樣家庭結(jié)構(gòu)也會對商品購買產(chǎn)生影響，一個兩口之家組成的家庭其購物追求時尚化、個性化、少量化，而一個三口之家的家庭，即擁有孩子的家庭其消費需求主要圍繞著孩子來進(jìn)行，所以孩子的零食，學(xué)習(xí)用具和衣物也就成為其消費的重點。不同年齡階段的家庭成員對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。

2、區(qū)域內(nèi)人口密度的調(diào)查

人口數(shù)量可以從側(cè)面反映一個地區(qū)消費的潛力，可以用地區(qū)人口密度來對區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)量進(jìn)行確定，一般來說，區(qū)域內(nèi)人口密度越高的話，該區(qū)域內(nèi)建立的超市規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，要對地區(qū)人口進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，可以計算其白天的人口數(shù)量，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)，這部分屬于區(qū)域內(nèi)的定期居住人群，將是超市比較穩(wěn)定的客戶源，隨機(jī)流入的客流人數(shù)不再考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

3、選址地點客流量的統(tǒng)計

有的區(qū)域范圍廣闊，人流眾多，但是超市的生意卻比較一般，其主要原因就是因為其有效客源比較少，所以在選址時不但要對地區(qū)的人口狀況進(jìn)行評估，還一定要在評估所要選擇的超市建設(shè)地點的客流量情況，要認(rèn)真地測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來超市的主要客流量。調(diào)查人流量可以參考在其附近范圍內(nèi)上下車客人的數(shù)量，要研究各個車站上下車客人人數(shù)的變化情況，上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利，上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。另外根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。 一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。

4、對消費者的購買力進(jìn)行分析

消費者商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。此點對于大型超市的建立具有的影響，比如在大城市周邊建立大型超市時必

須對其周圍商圈一至二公里半徑的居民購買力進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析，調(diào)查時可以采用分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出一定數(shù)量的家庭樣本，對這些家庭樣本的收入水平按照500—1000元、1000—1500元、1500-2000元、2000元以上等水平進(jìn)行詳細(xì)劃分，看當(dāng)?shù)氐木用翊笾聦儆谀膫€類型的消費群體，在根據(jù)消費群體的特點決定選址地點和經(jīng)營戰(zhàn)略。

（四）中小型連鎖超市選址原則

在進(jìn)行超市選址工作時有一些基本的原則，遵循這些原則確定地址有助于選擇到最合適的開店地址。

1、超市的店址以選擇在居民區(qū)為主。

2、與超市的經(jīng)營目標(biāo)一致。

3、顧客應(yīng)以穩(wěn)定的居民為主，

4、以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主。

5、選擇在交通樞紐開設(shè)超市。

6、其經(jīng)營內(nèi)容必須視流動顧客的不同。

7、依照具體超市特點做出確定。

8、選擇在商業(yè)中心或老城區(qū)開設(shè)超市。

9、其經(jīng)營內(nèi)容必須同消費者經(jīng)常性消費一致。

10、商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營內(nèi)容有一個互補(bǔ)作用。

三、結(jié)論

中小型超市選址同大型超市相比較簡單了許多，其對城市的意義也并不像大型商企那么重要，但是對于每個個體經(jīng)營者來說，哪怕超市再小都是其最重要的東西，超市經(jīng)營狀況直接影響著其生活質(zhì)量和收入水平，所以對中小型超市選址一定要十分的重視，對中小型連鎖超市企業(yè)來說，組建專業(yè)的選址隊伍可能會成本太高，不太實際但是如果借鑒專業(yè)選址隊伍的工作方法，自己去做好選址前的種種調(diào)查工作，則更有助于幫助超市獲取成功。

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第二篇：商圈調(diào)查實習(xí)報告

商圈調(diào)查實習(xí)報告

一、實習(xí)時間：

2013年12月7日；2013年12月10日

二、實習(xí)地點：

丹尼斯北大街店、老城八角樓金店、澗西區(qū)文興寫字樓、鳳凰大廈、容威科技城等。

三、實習(xí)目的：

通過對八角樓商圈（包括八角樓金店附近和丹尼斯北大街附近）的顧客調(diào)查，來得出顧客對該商圈的交通，服務(wù)，餐飲，娛樂等方面的滿意度，通過顧客對不同方面的滿意度，來整改商圈內(nèi)的設(shè)施，從而讓該商圈更好的發(fā)揮黃金地段的優(yōu)勢，為洛陽市商業(yè)發(fā)展，乃至整個服務(wù)業(yè)綜合水平的提升提供了堅實基礎(chǔ)和依據(jù)。

通過對澗西區(qū)的部分寫字樓內(nèi)的商鋪以及商圈附近的店鋪調(diào)查，結(jié)合市場營銷學(xué)知識，來進(jìn)行市場分析，為以后自己創(chuàng)業(yè)或是政府投資提供數(shù)據(jù)參考。

四、實習(xí)情況：

學(xué)市場營銷學(xué)專業(yè)大半個學(xué)期了，終于可以外出小試牛刀了?？墒乾F(xiàn)實總是那么的殘酷，原以為實習(xí)非常簡單，只需要動動手就可以完成任務(wù)了，到了實戰(zhàn)時才發(fā)現(xiàn)，自己的語言交際能力欠缺的很啊。就好比說做顧客調(diào)查吧，手中拿著份調(diào)查表，站在街上老半天了，老是不敢開口，總是怕顧客刁難，認(rèn)為我是騙子亦或是浪費他們寶貴的時間。但是我想到作為營銷學(xué)的學(xué)生，如果不敢開口，那選擇這門專業(yè)等于浪費時間，所以我只能逼迫自己開口。萬事開頭難，一個好的開頭預(yù)示著有個好的結(jié)尾，雖然說，開第一口有點結(jié)巴，可是把意思表達(dá)清楚了，顧客也很配合，我的勇氣大增，調(diào)查速度就快了很多。

有了第一次成功的實習(xí)經(jīng)驗，接下來的商鋪調(diào)查也好上手了。去調(diào)查寫字樓里的商鋪，一層一層的坐電梯，很麻煩。每到一層，去看看有啥商鋪，營業(yè)狀況。行動有些像小偷，大廈里的物業(yè)管理人員，對我們的行跡產(chǎn)生了懷疑，我們只好解釋一番，太害怕了！由于我們態(tài)度誠懇，和出示了我們的證件，物業(yè)管理人員，

就不在懷疑我們了，并提出，可以做調(diào)查，前提是不能打擾到商戶。我們自然是點頭稱是。在戶外調(diào)查時，大風(fēng)吹的很猛，氣溫又低，但我們依然堅持完成老師交給我們的任務(wù)，因為這不但是對老師負(fù)責(zé)，而且還是對自己負(fù)責(zé)，為自己的將來著想。

五、實習(xí)總結(jié)：

經(jīng)過此次實習(xí)，我學(xué)到了一些東西，體會到了艱辛，同時還學(xué)到如何發(fā)起對話，其中還有如何交談的許多技巧，給我增加較多的知識。在這次實訓(xùn)中我學(xué)到許多在課本上沒有的東西，比如養(yǎng)成隨身帶筆記本和筆的習(xí)慣等，這些實訓(xùn)經(jīng)歷很好的與我們在課本上的理論知識相結(jié)合，更好的幫助我們學(xué)習(xí)市場營銷與市場調(diào)查這兩門課程。

感謝老師和學(xué)校給我們這次實訓(xùn)的機(jī)會，讓我們對社會實際又有了新的體驗，這為我們以后的學(xué)習(xí)和工作打下了一定的基礎(chǔ)。在實習(xí)的過程中，我們遇到了如下問題：

1.遇到顧客不敢上前詢問；

2.有些顧客一聽是調(diào)查問卷就稱，沒時間；

3.有些顧客雖然接受了我們的問卷，但是對著問卷只是敷衍了事，雖然整份問卷的題目都回答了，但是答案的真實性不高。

4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)過大，不能一一統(tǒng)計；

5.有些地方禁止閑人入內(nèi)，導(dǎo)致調(diào)查不能進(jìn)行；

6.被人誤認(rèn)為騙子。

實習(xí)結(jié)束后，對于以上所產(chǎn)生的問題，我思考了很久，得出了幾個片面的總結(jié)：

1.當(dāng)被調(diào)查者拒絕時，還是得以微笑面對，因為微笑是對自己最大的尊重，同時也是對自己的肯定。任何一項工作的開展都不可能是一番風(fēng)順的，更何況是市場調(diào)查。這也同時在增強(qiáng)我們的耐心，提高我們的處事能力。

2.積極主動，敢于表達(dá)。在被調(diào)查者稍微有疑問時，立即解答其疑難。

3.面對他人的不配合時，細(xì)心的跟其說明我們的情況。這同時也在鍛煉我們的口才和膽量。

4.實習(xí)前，根據(jù)任務(wù)量，安排小組成員。

六、實習(xí)改進(jìn)

這次實習(xí)，我個人覺得挺成功的，不過對于過程中，所發(fā)生的事以及應(yīng)對措施，我覺得我們實習(xí)不像一回事，感覺不正規(guī)，像雜牌軍，以至于顧客不信任我們，不配合我們問卷調(diào)查。所以在此，我提出一個小建議：就是，下次我們外出實習(xí)時，配發(fā)給我們一個工作牌，我們佩戴著，師出有名啊，膽氣也壯一點！

第三篇：項目調(diào)研報告

1調(diào)研目的

結(jié)合汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)基本情況，通過企業(yè)行業(yè)調(diào)研應(yīng)用所學(xué)基礎(chǔ)理論知識和專業(yè)技能，分析掌握行業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀，了解與專業(yè)相關(guān)的行業(yè)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況和運行組織狀況、工作流程以及行業(yè)未來發(fā)展情況。

2調(diào)研的時間與對象

調(diào)研對象：本次調(diào)研主要針對南昌主城及周邊區(qū)汽車4S店、二手車交易中心和保險公司。

調(diào)研時間：20xx年9月12日―20xx年11月12日

3調(diào)研內(nèi)容

1、汽車營銷類人才現(xiàn)狀與需求

2、汽車營銷類的崗位設(shè)置及相關(guān)企業(yè)汽車營銷崗位群

3、汽車營銷類從業(yè)人員素質(zhì)和結(jié)構(gòu)

4、汽車營銷類人才職業(yè)能力要求

4調(diào)研的方式與組織

在調(diào)研過程中，我們采用，走訪調(diào)查和電話調(diào)查。最后收集有效調(diào)查數(shù)據(jù)并撰寫行業(yè)企業(yè)調(diào)查報告。

5調(diào)研統(tǒng)計分析

5.1車營銷類人才現(xiàn)狀與需求

隨著當(dāng)代高新技術(shù)的快速發(fā)展，汽車現(xiàn)代化程度的不斷提高，勢必對汽車售后技術(shù)服務(wù)行業(yè)的科技含量提出越來越高的要求。這就決定了汽車售后服務(wù)人員不但要掌握傳統(tǒng)的汽車維修技術(shù)，更重要的是必須盡快掌握現(xiàn)代電子控制維修技術(shù)。而正是由于現(xiàn)代電子控制裝置高的'技術(shù)含量，維修人員如果不經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)學(xué)習(xí)，就很難掌握現(xiàn)代汽車服務(wù)與維修技術(shù)。因此汽車技術(shù)服務(wù)與營銷必然有巨大的市場潛力和廣闊的市場前景。

據(jù)國家人才網(wǎng)統(tǒng)計資料顯示，汽車技術(shù)服務(wù)與營銷人才需求已經(jīng)進(jìn)入社會總體需求前五名，現(xiàn)已經(jīng)成為國家緊缺人才的四大專業(yè)之一。總的來講，全國汽車銷售及售后服務(wù)技術(shù)為將需要大量的、受過高等教育的汽車運用高級技術(shù)人員。社會需求預(yù)測，隨著汽車工業(yè)的發(fā)展，社會對汽車售后服務(wù)行業(yè)的高級技術(shù)人員的需求將是旺盛的，并且呈上升勢頭。因此，大量培養(yǎng)側(cè)重于現(xiàn)代汽車售后服務(wù)的人才符合當(dāng)前我國汽車售后服務(wù)行業(yè)的急迫要求。

汽車后服務(wù)市場需要大量的從業(yè)人員，未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，涉及汽車后市場的汽車企業(yè)業(yè)務(wù)管理、汽車技術(shù)服務(wù)與貿(mào)易、汽車保險與理賠等內(nèi)容的企業(yè)市場行為越來越多，也急需大量相關(guān)懂得汽車專業(yè)知識的專門人才。汽車技術(shù)服務(wù)與營銷人員需求量將持續(xù)上升，人才需求將達(dá)到較大規(guī)模。同時但是目前的人員素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了行業(yè)發(fā)展需要，由于經(jīng)過系統(tǒng)學(xué)習(xí)的專業(yè)人員供不應(yīng)求，導(dǎo)致大量未經(jīng)任何培訓(xùn)的人員進(jìn)入汽車服務(wù)行業(yè)。我國從事汽車服務(wù)行業(yè)人員中，初中及以下文化程度的占38.5%，高中文化程度的占51.5%，大專及以上文化程度的則僅占10%（其中?？茖哟蔚恼剂舜蠖鄶?shù)，而本科層次的更少），結(jié)構(gòu)比例約為4：5：1。在發(fā)達(dá)國家，這一比例一般為2：4：4。從業(yè)人員中的技能等級狀況同樣令人擔(dān)憂，技師和高級技師僅占技工總數(shù)的8%。由于從業(yè)人員總體素質(zhì)較差，導(dǎo)致勞動生產(chǎn)效率低、管理水平不高、服務(wù)質(zhì)量不到位。最近幾年由于汽車類的中職和高職專業(yè)畢業(yè)生進(jìn)入市場，這一狀況有所改觀，但是高素質(zhì)的專業(yè)人才尤其是掌握多種專業(yè)知識和技能的復(fù)合型人才仍然非常緊缺。今年的汽車服務(wù)企業(yè)需要的畢業(yè)生仍然供不應(yīng)求。

在二手車市場上也同樣出現(xiàn)快速增長的勢頭。而隨著新車保有量達(dá)到一定程度后，我國二手乘用車市場作為汽車市場的又一生力軍正在逐步崛起走強(qiáng)，江西手車的發(fā)展也進(jìn)入了高速的軌道。在南昌市舊機(jī)動車市場調(diào)研過程中了解到，受過規(guī)范教育的二手車銷售人員，以及二手車鑒定評估人員在二手車交易過程中還是很少的，整個市場亟需受過正規(guī)教育的、具有較高素質(zhì)的二手車銷售人員和二手車鑒定評估人員進(jìn)入汽車銷售的領(lǐng)域，來提升整個汽車服務(wù)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

5.2汽車營銷崗位群分布

通過對調(diào)查結(jié)果的歸類，汽車服務(wù)所涉及的經(jīng)營活動范圍，從不同的角度可劃分為不同類型，按消費過程可分為：

購銷服務(wù)：整車銷售、配件銷售。舊車交易、金融貸款、廣告宣傳、購車咨詢、汽車展覽等；

使用服務(wù)：管理代理。燃料供應(yīng)。維護(hù)修理。美容裝飾、停車租賃，導(dǎo)航支持、意外救援、防盜保安、駕駛學(xué)校、汽車旅館等；

權(quán)益服務(wù)：法規(guī)咨詢、檢測仲裁、事故分析、保險理賠等；

汽車服務(wù)范圍涉及汽車消費的各個方面，但是各項服務(wù)都具有以汽車技術(shù)知識為基礎(chǔ)，并且還需要相關(guān)領(lǐng)域知識支持的特點。

（1）汽車銷售等企業(yè)

汽車銷售企業(yè)是汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)主要的就業(yè)方向。汽車銷售企業(yè)崗位群按企業(yè)的業(yè)務(wù)部門劃分可以分為：

根據(jù)目前的保險業(yè)的狀況，目前汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)的學(xué)生可在相關(guān)財產(chǎn)保險公司進(jìn)行頂崗實習(xí)和就業(yè)。具體如下：

在汽車銷售等企業(yè)，汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)學(xué)生可進(jìn)行頂崗實習(xí)和就業(yè)的細(xì)分崗位：

1）銷售顧問；

2）前臺接待；

3）保險承保員

4）保險理賠員；

5）續(xù)保專員；

6）服務(wù)顧問；

7）客服專員；

8）服務(wù)員；

9）展廳集客統(tǒng)計員；

10）精品、附件銷售員等。

（2）各保險公司企業(yè)根據(jù)目前的保險業(yè)的狀況，目前汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)的學(xué)生可在相關(guān)財產(chǎn)保險公司進(jìn)行頂崗實習(xí)和就業(yè)。具體如下：

1）承保崗

承保崗：主要工作是出保單。此崗位需要專業(yè)的保險知識，針對于汽車專業(yè)，以所學(xué)過《汽車保險與理賠》為優(yōu)勢，其他涉及的不多。承保崗分為：

1、內(nèi)勤：柜面業(yè)務(wù)人員，有固定的上班時間，主要負(fù)責(zé)接待上門客戶，店一些工作安排。

2、外勤：主要負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶，為店里拉保費，俗稱“跑保險”。

2）保險理賠崗位

1、定損員：事故車的定損，現(xiàn)場查勘，它需要專業(yè)的汽車方面知識，與汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)對口，例如：事故車出險后，哪些部位受損，需要修理還是換件，這些依托對汽車結(jié)構(gòu)的了解，如所學(xué)的《發(fā)動機(jī)構(gòu)造與維修》、《汽車底盤構(gòu)造與維修》等相關(guān)內(nèi)容并且需要經(jīng)驗。入職后，保險公司內(nèi)部將培訓(xùn)，考定損員初級證書，工作六年后，考中級證書，還有高級證書，此崗位發(fā)展前景非常好。

2、核損員：定損之后，需要上級部門進(jìn)行核損，核損比定損高一級，沒有幾年工作經(jīng)驗不容易任職。

3、索賠員：在保險理賠進(jìn)行最后階段時，需要核賠員進(jìn)行最后賠款的審核。 這個工作一般也是有經(jīng)驗的工作人員可以做。但經(jīng)過定損員的工作歷練，可實現(xiàn)定損員和核賠員的晉升。

汽車AS店的汽車銷售、市場策劃、汽車維修、汽車保險理賠部門，汽車配件銷售，二手車評估與銷售部門有以下崗位：

5.3汽車營銷類人才職業(yè)能力要求

通過調(diào)查，反映在汽車營銷崗位中的職業(yè)能力要求按專業(yè)能力、社會能力和方法能力來分項統(tǒng)計，集中于下表。表中顯示就職業(yè)能力而言，針對于汽車營銷業(yè)務(wù)的崗位群所需要的能力基本都包含其中，其社會能力集中于職業(yè)素養(yǎng)、合作與溝通以及計劃與創(chuàng)新能力。

5.4汽車營銷類人員職業(yè)素質(zhì)要求

在調(diào)查中，我們進(jìn)一步對汽車營銷類人員職業(yè)素質(zhì)要求進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查顯示，汽車營銷類人員在職業(yè)素質(zhì)的13項指標(biāo)中，職業(yè)道德、執(zhí)行能力、敬業(yè)精神、合作精神、紀(jì)律觀念等人文素質(zhì)要求排在了前列，盡管在企業(yè)員工的不同層面上顯示了素質(zhì)要求的差異，但無一例外地對這些人文素質(zhì)的要求都排在了前位。表明現(xiàn)代企業(yè)越來越注重企業(yè)員工的人文素養(yǎng)和基本素質(zhì)，更看重員工對企業(yè)的認(rèn)同和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

6調(diào)查發(fā)現(xiàn)的企業(yè)行業(yè)中普遍存在的一些問題

通過幾個地區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前重慶主城及周邊的汽車4S店硬件條件都相當(dāng)先進(jìn)和齊備，但軟件方面相對較弱。據(jù)調(diào)查，目前汽車S店前臺各工種在人力資源方面突出的矛盾是員工職業(yè)綜合能力無法達(dá)到廠家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，制約了行業(yè)發(fā)展的速度與質(zhì)量。就汽車銷售業(yè)務(wù)領(lǐng)域而言，人員結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)方面都存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1、服務(wù)顧問專業(yè)素質(zhì)低、服務(wù)意識淡薄服務(wù)意識是指企業(yè)所有成員為顧客服務(wù)的態(tài)度和觀念包括對顧客服務(wù)的積極性、責(zé)任心等。它是開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)、構(gòu)建服務(wù)文化的內(nèi)容和前提。而服務(wù)意識淡薄是前臺員工比較普遍存在的問題。南昌市多數(shù)品牌的汽車4S店是在近5年內(nèi)建立的，為了應(yīng)付汽車維修量的大幅增長，許多企業(yè)在用人尺度上只能無奈放寬了要求，許多前臺員工沒有經(jīng)受過系統(tǒng)的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，也不能理解良好的服務(wù)禮儀對工作的積極作用。由于職業(yè)道德方面的差距在向顧客提供服務(wù)時會不自覺的出于個人利益的考慮，以能否提高交易金額作為交流溝通的目的和熱情與否的首要條件。服務(wù)態(tài)度和觀念的錯位，使得再好的崗位培訓(xùn)也無法發(fā)揮作用。

許多服務(wù)顧問對責(zé)任心的理解多數(shù)理解為按時上下班、完成規(guī)定的工作任務(wù)，雖然不能算錯但是在目前行業(yè)競爭日益激烈的條件下還非常不夠。在實際工作過程中很少有員工把能為顧客提供滿意的服務(wù)當(dāng)成是否有責(zé)任心的重要標(biāo)準(zhǔn)。所有到4S店里來的顧客都有不同類型的問題需要幫助解決，愿不愿意幫助顧客解決、問題解決的是否讓顧客滿意就取決于責(zé)任心和積極性了。服務(wù)意識最終是要用語言和行為來體現(xiàn)的，語言的運用能力是多數(shù)員覺得需要提升的工作能力。是否能把問題說清楚基本決定了客戶對服務(wù)顧問個人素質(zhì)的感覺，是否能說到點子上則基本決定了客戶是否愿意把自己的需求交由企業(yè)來滿足，這也體現(xiàn)了服務(wù)顧問自身的概念能力和對客戶心理的揣摩能力。所有我們接觸過的企業(yè)主要負(fù)責(zé)人都認(rèn)為前臺員工具有服務(wù)意識是比具有相關(guān)汽車產(chǎn)品知識更重要的工作能力。

2、前臺服務(wù)人員知識結(jié)構(gòu)不合理

目前上崗的維修服務(wù)接待人員分為三個部分：

1）大都分為實習(xí)生；

2）少量一般員工；

3）個別企業(yè)認(rèn)同的技術(shù)骨干。在這方面沒有明確的國家技術(shù)等級

要求，由于維修服務(wù)接待工作技術(shù)含量比較高（對車輛故障的診斷），所以多數(shù)企業(yè)采取了從維修工中間選拔溝通能力強(qiáng)一點的員工到維修服務(wù)崗位上去。但實踐中發(fā)現(xiàn)這種模式不是很成功，首先需要明確在維修服務(wù)的崗位上更多運用的知識和能力是哪些？所有的維修服務(wù)主管都表示“溝通能力”、“揣摩客戶心理”的能力、服務(wù)意識是最重要的，需要豐富的維修經(jīng)驗判斷車輛故障的機(jī)會很少。

即使有也可以調(diào)車間的檢驗師協(xié)助處理，當(dāng)然，如果員工在有了與人溝通協(xié)調(diào)的能力后再具備維修知識和故障檢驗?zāi)芰透昧?，可這樣的人待遇也不會低，企業(yè)往往是根據(jù)工作經(jīng)驗和動手能力對技術(shù)等級的劃分，由于車輛檢測工作量有限從經(jīng)營成本考慮不會大量保留高工資維修服務(wù)人員。于是我們在很多4S店可以看到老板為了節(jié)省員工工資的開支，大都聘用許多實習(xí)生并且默許這些工作能力不夠的實習(xí)生獨自對顧客車輛進(jìn)行維修接待，以達(dá)到節(jié)省開支的目的。其次，在維修服務(wù)人員中的實習(xí)生，他們的汽車產(chǎn)品理論知識基本夠用了，但是服務(wù)意識基本沒有，或者說基本不知道服務(wù)意識的含義，綜合職業(yè)能力的提高大都是依靠自己的工作經(jīng)驗來積累，這樣使得他們的成長時間較長，企業(yè)對人員培養(yǎng)的投資也過大。這就是我們所說的知識結(jié)構(gòu)的不合理，僅僅具有汽車產(chǎn)品知識是無法滿足維修服務(wù)崗位的工作需要的，在學(xué)校的課程體系中又很缺乏這類指導(dǎo)，因為這不是一門單獨的課程能解決的問題。

另外，因為地域的差別，有些4S店給維修服務(wù)崗位的起始工資是很低的，這也是導(dǎo)致了人員流動性的增加的一個非常重要的因素，企業(yè)對員工工作能力的評價與員工對自己工作能力的評價標(biāo)準(zhǔn)不一樣，企業(yè)好不容易將人才培養(yǎng)出來，但員工干了幾年之后工資標(biāo)準(zhǔn)依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于自己的期望值，自然熱情低落，從而導(dǎo)致了跳槽或轉(zhuǎn)行。崗位人員心理上的不穩(wěn)定直接影響了工作的積極性和為顧客提供服務(wù)的質(zhì)量。

3、缺乏精益管理意識，工作效率低在汽車4S店管理模式基本是按照汽車制造廠家的要求實施的，每個品牌在確定要建立新4S店的時候都要求全國統(tǒng)一的模式，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，風(fēng)土人情差別大，按照統(tǒng)一的模式進(jìn)行管理會產(chǎn)生很多問題。

另外投資方一般會奉行“賺錢才是硬道理”的經(jīng)營哲學(xué)，想急于收回投資的短期行為明顯，這些都會妨礙管理的效率。在我國的汽車產(chǎn)業(yè)鏈中生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)是不同的利潤環(huán)節(jié)但基本分為制造與售后兩個大的環(huán)節(jié)，廠家對于大多數(shù)4S店的要求還是以銷量論英雄，為此廠家會注重向4S店提供產(chǎn)品技術(shù)和相關(guān)檢測設(shè)備方面的支持，在管理方面注重維護(hù)客戶滿意度的問題，只要達(dá)到廠家要求的客戶滿意度標(biāo)準(zhǔn)廠家對4S店其他經(jīng)營管理很少過問，更談不上培訓(xùn)指導(dǎo)。各個4S店為了年末返點的利益都在拼命抓客戶滿意度，但是由于其他方面的管理往往不協(xié)調(diào)甚至相互矛盾，結(jié)果客戶滿意度也難以保證。

在走訪調(diào)研過程中各4S店人力資源主管都有同樣的感覺，就是技術(shù)管理及經(jīng)營管理人員中，具有專業(yè)技術(shù)職稱的人員比例較低，具有專業(yè)技術(shù)職稱證書者占53.35%，沒有專業(yè)技術(shù)職稱者高達(dá)46。65%。專業(yè)技術(shù)管理及經(jīng)營管理人員結(jié)構(gòu)不合理，其中具有專業(yè)技術(shù)職稱證書者，其中初級占46.7%，中級占40.2，高級占13.1%；具有高級職稱人員中，年齡在55歲以上的占23.3%。

7結(jié)論

通過對企業(yè)行業(yè)的調(diào)查和統(tǒng)計分析可以得出幾方面的結(jié)論：

1、中國汽車消費市場潛力巨大，產(chǎn)銷量在近幾年仍將持續(xù)增長。重慶汽車后市場的汽車服務(wù)領(lǐng)域前景看好，汽車營銷類人才需求依然旺盛，汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)就業(yè)前景看好。

2、通過調(diào)查分析，顯示出汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)人才培養(yǎng)面對的企業(yè)以汽車4S店為主，輻射到二手車鑒定評估與交易機(jī)構(gòu)，汽車保險與公估公司和汽車租賃企業(yè)，所面向的就業(yè)崗位包括汽車信貸、汽車銷售、汽車保險承保與理、汽車維修接待、客戶服務(wù)與管理、汽車零配件流通與銷售、汽車用品銷售、二手車鑒定與交易、汽車租賃經(jīng)營管理等。專業(yè)覆蓋面較廣，面向崗位群較大。針對企業(yè)和工作性質(zhì)的差異，可以考慮在汽車技術(shù)服務(wù)與營銷專業(yè)中開設(shè)汽車保險與理賠，二手車鑒定評估與交易、汽車租賃專業(yè)方向，在專業(yè)的統(tǒng)一平臺上通過部分課程的開設(shè)有側(cè)重地培養(yǎng)適應(yīng)與不同企業(yè)和就業(yè)崗位的適用人才。

3、在對汽車營銷類人員能力與素質(zhì)的調(diào)查顯示，除了對營銷人員的專業(yè)知識和技能有通常的要求外，企業(yè)對員工的人文素質(zhì)要求已經(jīng)凸顯出來，更看重職業(yè)道德、敬業(yè)精神、團(tuán)隊合作、溝通交流等心智型的人文素養(yǎng)，而且對職業(yè)級別越高的這樣的要求越強(qiáng)烈，成為企業(yè)用人的首選因素。

4、調(diào)查的同時接受了企業(yè)對專業(yè)建設(shè)的意見。從反映的信息來看，企業(yè)對在校生人文素質(zhì)和基礎(chǔ)能力訓(xùn)練有更高的期望。

第四篇：廣州商圈市場調(diào)研報告

廣州商圈市場調(diào)研報告

* 廣州商圈市場調(diào)研報告 廣州市商業(yè)網(wǎng)點十年規(guī)劃 拓展東西南北四條商業(yè)帶

———東推進(jìn)：要依托快速軌道交通和快速干道，向黃埔區(qū)、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、增城市推進(jìn)，發(fā)展為東部產(chǎn)業(yè)帶和東部新城區(qū)服務(wù)的、充滿現(xiàn)代化活力和具有較強(qiáng)輻射力的東部商業(yè)帶。

———西延伸：要利用芳村的區(qū)位優(yōu)勢，以現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑旅游業(yè)等為重心，延伸商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，打造連接和輻射鄰近城市的西部商業(yè)帶。

———南跳躍：充分利用地鐵、輕軌和快速干道的建設(shè)優(yōu)勢，實施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展；利用沙灣水道和臨海濱水區(qū)，大力發(fā)展為現(xiàn)代新城區(qū)和臨海產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)服務(wù)的南部商業(yè)帶。

———北培育：要依托國際新機(jī)場和“雙快”交通網(wǎng)絡(luò)，加快建設(shè)為大空港、大產(chǎn)業(yè)和新城區(qū)服務(wù)的國際物流園區(qū)、批發(fā)市場園區(qū)和零售服務(wù)商業(yè)功能區(qū)，科學(xué)規(guī)劃北部各中心鎮(zhèn)，培育和發(fā)展北部商業(yè)帶。

將內(nèi)圈層發(fā)展成為凸顯現(xiàn)代消費、現(xiàn)代服務(wù)、高級商務(wù)及綜合會展功能的核心商圈。

中圈層依托地緣優(yōu)勢，發(fā)展物流園區(qū)、批發(fā)市場園區(qū)和大型零售業(yè)態(tài)，使中圈層發(fā)揮“承內(nèi)啟外”的作用，形成商業(yè)發(fā)展厚實、輻射功能強(qiáng)大的商圈。 外圈層將借助港口、機(jī)場、陸路交通網(wǎng)絡(luò)，積極發(fā)展物流園區(qū)、批發(fā)市場園區(qū)和零售商業(yè)功能區(qū)，壯大外圈層商業(yè)實力，進(jìn)一步擴(kuò)大商貿(mào)中心城市的輻射力。

大型零售商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 重點提升的大型零售網(wǎng)點 ---- 廣州百貨大廈 ---- 新大新百貨公司 ---- 廣州友誼商店 ---- 時代廣場 ---- 中華廣場購物中心 ---- 荔灣廣場購物中心 重點新建的大型零售網(wǎng)點 ---- 天河正佳購物中心 ---- 海珠城購物中心 ---- 長隆購物中心 ---- 花花世界購物中心 ---- 琶洲購物中心 ---- 白云新城購物中心 ---- 廣州新城購物中心 ---- 南沙購物中心 ---- 名盛廣場 ---- 雄峰商城 廣州地區(qū)生產(chǎn)總值 全市經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展，9>2005年至2010年廣州保持雙位數(shù)字增長率，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，對商業(yè)發(fā)展有著重大支撐作用。

2010年，廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）106043>.48億元，按可比價格計算，比上年（下同）增長13.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值189.05億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3950.64億元，增長13.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6464.79億元，增長13.2%。

單位：億元

以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主體，不斷加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐。

廣州整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重第三產(chǎn)業(yè) 對商業(yè)發(fā)展有強(qiáng)大的促進(jìn)作用.廣州市城鎮(zhèn)居民可支配收入

過去幾年，廣州城市居民人均可支配收入呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，其中07年廣州市居民可支配收入增長幅度高達(dá)13.2%，城市人口消費力度水平高，含有較高消費力。

城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。據(jù)城鄉(xiāng)居民家庭抽樣調(diào)查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增長11.0%，扣除價格因素，實際增長7.6%。

單位：元 廣州市消費物價

消費價格明顯上升。全年城市居民消費價格總水平上升3.2%，其中，消費品價格上升4.1%，服務(wù)項目價格上升1.2%。

隨著08年的金融危機(jī)到來，09年居民消費價格出現(xiàn)負(fù)增長，但是對居民消費支出影響力有限，2010年居民隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步釋放，同時廣州也是國內(nèi)發(fā)展最蓬勃消費市場之一，未來商業(yè)的發(fā)展前景樂觀。 類別及名稱 以上年價格為100 城市居民消費價格總指數(shù)（%） 103.2 消費品價格指數(shù) 104.1 服務(wù)項目價格指數(shù) 101.2 按類別分：

?B style='color:white;background-color:#990099'>2 食品 105.7 其中：糧食 104.1 肉禽及其制品 101.3 水產(chǎn)品 104.6 菜 119.9 煙酒及用品 102.8 衣著 106.6 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù) 99.8 其中：耐用消費品 97.6 醫(yī)療保健和個人用品 103.2 交通和通信 99.9 娛樂教育文化用品及服務(wù) 100.3 居住 104.0 廣州市社會消費零售總額

在2008年，廣州消費零售總額已位于北京和上海之后的第三名，當(dāng)年人均消費支出達(dá)到20836位居全國之首，近年廣州經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速增長狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在需求為消費品市場的穩(wěn)定增長創(chuàng)做利好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加上收入不斷上升，增加市民消費意愿和購買能力，為消費市場活躍提供了強(qiáng)大動力。

在2010年社會消費零售總額已到4476億元，環(huán)比增長24.2%，消費能力旺盛。按照規(guī)劃，廣州市將建設(shè)世界級汽車基地等六大產(chǎn)業(yè)基地，到2020年，工業(yè)增加值8000億元，社會消費品零售總額超1萬億元。 廣州市商業(yè)形式發(fā)展 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第五階段

1979-1980初年中期，商鋪市場萌芽期。 1980-1990中期，專業(yè)批發(fā)零售市場發(fā)展時期。 1990年中后期，大型購物中心發(fā)育時期。 1998年-2002年，社區(qū)商業(yè)發(fā)展時期。

2003年至今，大型購物中心和主題商場的出現(xiàn)。 廣州市消費人群特征

廣州著名購物地點從以前百貨店和街鋪為主，向購物環(huán)境舒適的大型綜合購物中心過渡，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的消費模式逐漸成為廣州商業(yè)市場的主流。

廣州居民對商品的使用性和價格比較敏感，在選擇商品的時候喜歡貨比三家。

因為靠近港澳地區(qū)，居民消費習(xí)慣收到兩地的影響大，隨著收入水平和生活水平的提高，對購物環(huán)境及高檔商品的需求越來越大。

廣州居民對餐飲消費很重視，外出就餐的頻率很高，飲食支出占居民總支出比例較大。

隨著信用卡的推行使用，越來越多的廣州居民接受了刷卡消費行為，并且習(xí)慣刷卡購物消費這方式。

廣州主要商圈 海珠商圈 番禺商圈 白云商圈 天河商圈 越秀商圈 荔灣商圈

素有“千年商都”美譽(yù)的廣州，經(jīng)過了多年的商業(yè)沉淀并隨著廣州GDP不斷增長，市政建設(shè)的不斷完善以及商戶吸引形成了多個地段，多種類型和多層檔次的商業(yè)格局，相繼形成了上下九、北京路、天河體育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。

商業(yè)街

組成單位：MALL（購物中心）、百貨公司、超市、品牌專賣店、個體戶 MALL（購物中心）

組成單位：百貨公司、超市、品牌專賣店、個體戶、餐飲、（酒樓，快餐，各式餐廳）、娛樂悠閑（電影院、游戲廳、KTV、健身中心）

百貨公司

例如：廣百百貨、友誼商店、新大新公司 超市

例如：百佳、華潤萬家、吉之島、家樂福、沃爾瑪 品牌專賣店 例如：NIKE、班呢路、時間廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 個體戶 商圈組成

廣州主要商圈情況 越秀商圈

主要組成：主要由北京路商圈+中華商圈+淘金商圈（友誼、北京路、廣百、名盛、光明、新大新、動漫、五月花。。。。）

天河商圈

主要組成：天河商圈+珠江新城商圈+東圃商圈+崗頂商圈（天娛、天河城、正佳、太古匯、東圃購物中心、高德置地。。。。）

河南商圈

主要組成：（江南新地、廣百新一城） 荔灣商圈

主要組成：（恒寶廣場、荔灣廣場、賽博廣場） 番禺商圈

主要組成：市橋商圈+迎賓路商圈（萬博、新大新、奧園廣場、易發(fā)） 白云商圈

主要組成：（萬達(dá)廣場、五號停機(jī)坪、百信廣場） 廣州主要商圈地理表現(xiàn) 地理 分區(qū) 板塊 檔次 租賃情況 人流 老城區(qū) 越秀區(qū) 淘金板塊 高級、頂級 優(yōu) 一般 北京路板塊 中低、中檔、高級 良 優(yōu)

中華廣場板塊 中檔、高級 優(yōu) 優(yōu) 海珠區(qū) 河南板塊 中低、中級 一般 優(yōu) 荔灣區(qū) 西關(guān)板塊 中低 一般 優(yōu) 白云區(qū) 白云新城板塊 中檔、高級 一般 一般 新城區(qū) 天河區(qū) 天河城板塊 高級、頂級 優(yōu) 優(yōu)

珠江新城板塊 高級 一般 一般 東圃板塊 中低、中檔 良 良 崗頂板塊 中檔 良 良 番禺區(qū) 市橋板塊 中低、中級 一般 良

迎賓路板塊 中檔、高級 良 良 天河商圈 商圈現(xiàn)狀: 商圈以大商場、中高檔消費為主，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔，擁有較高的消費能力，而且追求時尚、講求品牌，是商圈的核心消費群體。

隨著體育中心商業(yè)圈的擴(kuò)大，目前體育中心商圈已經(jīng)形成了正佳廣場和天河城廣場等為中心向外輻射的格局，周邊分布有時尚天河、維多利、萬菱匯、在建太古匯廣場等大體綜合性購物中心。盡管競爭局面難以避免，但是商圈的集聚效應(yīng)帶來的是商業(yè)的更加繁榮。

天河體育中心 東圃購物中心 天河城 正佳廣場 萬菱匯 太古匯 時尚天河 天娛廣場 高德置地 國際金融中心 花城匯 珠江太陽城

個案分析—天河城廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營 規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 1996年 10萬㎡ 60元/㎡ 50% 中高檔 -1F：吉之島

1F：服飾、珠寶鐘表、鞋類、皮具 2F:天河城百貨、服裝、精品 3F：天河城百貨

4F：天河城百貨、家電數(shù)碼、娛樂 5F：天河城百貨、娛樂、玩具、文化 6F：娛樂、餐飲 7F：餐飲、百貨 1F：2000-2300 2F: 2500-2800 3F：1800-1900 4F：800-900 5F：600-650 6F：200-300 7F：100-200 100% 開發(fā)商

廣東天貿(mào)股份有限公司 地址

天河區(qū)天河路208號 品牌

品牌：吉之島、天河城百貨、飛揚影院；品牌店：星巴克、東方表行、百麗等

個案分析—天河城廣場 個案分析—正佳廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營 規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài)

ROLEX、ZARA、平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 2005年1月 建筑面積：42萬㎡ 65元/㎡ 50% 高端

-1F：西餐廳、快餐、時尚玩意

1F：知名品牌店，珠寶首飾、餐飲2F:男女服飾、化妝品、西餐廳、皮具 3F：時尚服飾、西餐廳、百貨公司

4F：IT商品、運動用品、音像產(chǎn)品、玩具、餐飲 5F：文具、家庭用品、溜冰場、餐飲 6F：西餐廳、家具

7F：電影院、健身中心、游樂場、餐飲 1F：1500-2000 2F: 800-1500 3F：800-1200 4F：500-800 5F：500-600 6F：300-400 7F：100-200 M層：500-800 90% 開發(fā)商

廣州正佳企業(yè)有限公司 地址

天河路與體育東路交匯處 品牌

主力店：飛揚電影城、歡歌KTV、肯德基、冰河灣真冰溜冰場、百佳 品牌店：力美健、友誼、唐盛KTV夜總會、蒙地卡羅 個案分析—正佳廣場 個案分析—時尚天河 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 租賃情況 預(yù)計2011年10月開業(yè) 占地： 12萬㎡ 建筑： 22萬㎡ 50元 50% 中高檔 負(fù)一：

時尚精品、服飾、餐飲 負(fù)二：時尚精品、服飾、餐飲 負(fù)三：停車場

免租7個月，誠意金1萬元，餐飲約1200元、百貨服飾1400-1600元、小鋪2000元

目前招商中 開發(fā)商

廣州市時尚商業(yè)城有限公司 地址

廣州天河體育中心地下 品牌

項目將開業(yè)時間一再推后，暫時沒有品牌進(jìn)駐，主要以小面積的品牌店為主 個案分析—萬菱匯 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 2010.11月 建筑 23萬㎡ 商業(yè) 5.8萬㎡ 70元 51% 中高檔 M層：現(xiàn)代生活 1層：國際品牌 2層：時裝世界 3層：時尚品味 4層：美食天地 5層：美食、娛樂 -1F：1000元/平方米 1層：1000-1500元/平方米 2層：700元-900元/平方米 3層：400-600元/平方米 4層：200-250元/平方米 5層：100-200元/平方米 70% 開發(fā)商

萬菱實業(yè)(廣東)有限公司 地址

天河路與體育東路交界處

蘇寧電器、樓上保健品店Emodues、YZC、ochirly歐時力、LOCK N`LOCK、海馬、CATALO、佰特咖啡、DOUBLE STAR CADE、東方紅、ECOH、樓上、美芝婷

個案分析—萬菱匯 個案分析—國際金融中心 開業(yè) 時間 經(jīng)營 規(guī)模 管理費 使用率 消費檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 狀況

2010年11月18日

總建筑面積45萬平方米，商場3.5萬平方米 租金包含管理費 50% 高檔

1F：國際名牌服飾，化妝品，精品，名表

2F：女士服飾，飾品，化妝品，絲綢，襪，女式內(nèi)衣 3F：男士服飾

4F:女士服飾、運動服飾、戶外、高爾夫用品 5F：餐飲

M層：皮具箱包、手表、皮鞋、珠寶、眼鏡 負(fù)1層：家電、床上用品、糖煙酒、廚衛(wèi)、滋補(bǔ)品 1F：扣點5%-20% 2F：扣點5%-20% 3F：扣點10%-20% 4F:扣點10%-20% 5F：租金150元/㎡ M層：扣點5%-10% 負(fù)1層：扣點5%-15% （友誼包租均價約150，共7層，單層面積6000平方米左右) 100% 開發(fā)商

廣州城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán) 地址

廣州市珠江新城花城大道 品牌

品牌：CUCCI、OMEG、勞力士、L&C皮革工房、新秀麗、施洛華世奇、周大福

個案分析—高德置地 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 2010年5月 商業(yè) 17萬㎡ 50元/㎡ 春：54% 夏：53% 秋：53% 冬：53% 中高檔

分春夏秋冬四大板塊 春：廣百 夏：蘇寧 秋：餐飲、珠寶 冬：百貨、超市 -1F：1000元/平方米 1F: 700元/平方米 2F： 700元/平方米 3F： 360元/平方米 4F: 320元/平方米 5F： 200-300元/平方米 70% 開發(fā)商 高德置地 地址

天河珠江新城花城大道與冼村路交匯處 品牌

品牌：上川日本料理、百滋百味涮涮鍋、G BF、六福、個案分析—太陽新天地 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 未開業(yè) 14.5萬㎡ 55元/㎡ 50% 中高端

廣百、中影、超市、餐飲、娛樂、電器等 1F：900元/㎡ 2F：350元/㎡ 3F：200元/㎡ 四層以上約100元/㎡ （共10層) 35% 開發(fā)商

百嘉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 馬場路521號 品牌

廣百百貨、中影國際影城 個案分析—天娛廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營 規(guī)模 管理費 使用率 消費檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 租賃 情況 2005年 商業(yè) 4萬㎡ 50元/㎡ 50% 中檔 1F：品牌品牌

2F：時尚服飾、休閑服飾、休閑餐飲 3F：休閑運動、餐飲

4F:正貨折扣店、美容美發(fā)、電子游戲 5F：電影城、餐飲 1F：600-1000元/平方米 2F：500元-700元/平方米 3F：300-400元/平方米 4F:150-300元/平方米 5F：80-150元/平方米 出租率90% 開發(fā)商

廣州市百淘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址

天河區(qū)石牌崗頂 品牌

天河電影城、百佳、春之花、屈臣氏，六福珠寶、麥當(dāng)勞、金利來、鱷魚恤、佐丹奴、班尼路

個案分析—天娛廣場 本章小結(jié)

天河中心商圈的商業(yè)氛圍濃厚，目前已形成廣州市具主導(dǎo)力的消費購物中心商圈，片區(qū)商業(yè)的高度聚焦；

天河體育中心商圈具有良好的交通地理優(yōu)勢，有利于匯聚人流；

天河體育中心聚集了總多高檔次和品牌商家，大型購物廣場的購物娛樂一體化加強(qiáng)了地區(qū)的競爭力，使得體育中心商圈不斷改善其發(fā)展，來適應(yīng)市場的需求，使得該商圈與時俱進(jìn)，成為商業(yè)發(fā)展的先驅(qū)。

越秀商圈 商圈現(xiàn)狀: 北京路商圈是廣州傳統(tǒng)商業(yè)地，匯聚世界名牌專賣店，再有“廣百”、“新大新”在兩頭壓陣，其消費檔次可及中高檔。

中華商圈主要中華廣場、流行前線、地王廣場、公園、陵園西組建而成，是過去東山區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)旺地，中華商圈目前年銷售額度超過30億元，并保持良好增長勢頭。

廣百百貨 名盛廣場 光明廣場 五月花 中華廣場 友誼商場

個案分析—五月花 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 概況 2004年 商業(yè) 2.95萬㎡ 60元/㎡ （10元廣告） 45% 高檔

-1F：精品、服飾、小吃 1F：國際精品、進(jìn)口名牌 2F：化妝品、女士服飾 3F：男裝品牌、童裝、玩具 4F: 運動服飾 5F：餐飲、小吃 6F7F：電影城、餐飲 8F：餐飲、小吃 9F：婚紗、美容

-1F：800-1200元/平方米 1F：1000-1200元/平方米 2F：800-1000元/平方米 3F：800-1000元/平方米 4F: 600-800元/平方米 5F：500-600元/平方米 6F：400-450元/平方米 90% 開發(fā)商

廣州麗興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址

越秀區(qū)中山五路68號 品牌

主力店：萬寧、肯德基

品牌店：滿記甜品、肯德基、廚房制造、千色店、六本木、時間廊 個案分析—五月花 個案分析—名盛廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 租賃情況 2006年6月 商業(yè)7萬㎡ 60元/㎡ 55% 中檔

1F：天河城百貨 2F：天河城百貨 3F：天河城百貨 4F: 天河城百貨 5F：天河城百貨 6F：天河城百貨 7F：美食城 8F：幸運樓酒家 1F：900-1200元/平方米 2F：600-800元/平方米 3F：400-600元/平方米 4F: 300-400元/平方米 5F：150-200元/平方米 6F：80-200元/平方米 7F：100-250元/平方米 8F：50-80元/平方米 90% 開發(fā)商

廣州名盛房地產(chǎn)實業(yè)有限公司 地址 北京路238號 品牌

天河城百貨、肯德基、必勝客、康師傅、麥當(dāng)勞、百千代、幸運樓 個案分析—光明廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 2005年 1月

建筑面積6萬㎡ 55 元/㎡ 45% 中檔

-1F：服飾，精品

1F：服飾，精品，化妝品，珠寶 2F：服飾，餐飲，美甲3F：服飾 4F: 空置

5F：規(guī)劃兒童用品 6F：網(wǎng)吧，兒童樂園

7F：真冰運動場，餐飲8F：餐飲，美容 -1F：150-300元/平方米 1F：300-500元/平方米 2F：100-125元/平方米 3F：80-100元/平方米 4F: 60-70元/平方米 5F：50元/平方米 50% 開發(fā)商

光明房地產(chǎn)發(fā)展公司 地址

越秀區(qū)西湖路63號 品牌

溜冰場、肯德基，綠茵閣，金撈火鍋，太湖喜洋洋大酒樓，山田日本料理，奈瑞爾美容

個案分析—光明廣場 個案分析—北京路廣百 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 1991年 建筑面積：6.6萬㎡ 60元/㎡ 50% 中高檔 -1F：名鞋之都

1F：化妝品、皮具、鐘表、眼鏡 夾層：珠寶、鐘表、餐飲、工藝品 2F：少女服飾、專業(yè)店 3F:女士服飾 4F：男士服飾 5F：廣百超市 6F：運動休閑服飾

7F：床上用品、童裝、文具、玩具、運動器械 8F：家電賣場 9F：餐飲、折扣店 10F：餐飲 -1F：扣點5%-15% 1F：扣點5%-10% 夾層：扣點5%-15%，麥當(dāng)勞租300元/㎡ 2F：扣點10%-15% 3F:扣點10%-20% 4F：扣點10%-25% 5F：超市不扣點 6F：扣點10%-20% 7F：扣點10%-20% 8F：家電賣場

9F：折扣店扣點10%-30%，餐飲租100元/㎡含管理費 10F：60元/㎡含管理費 100% 開發(fā)商

廣百股份有限公司 地址

北京路295號廣百百貨 品牌

CASIO手表、金至尊珠寶、達(dá)芙妮、六福珠寶、七匹狼、凡高表VANKOR、Etam艾格服飾、極地背囊、Etam艾格服飾、東方眼鏡、凱妮伊泰蓮娜飾品店、威臣琴行、The North Face、Levi’s 個案分析—友誼商店 開業(yè) 時間 經(jīng)營 規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 1979年

建筑面積：1.6萬㎡ 扣點沒有管理費 50% 高檔

1F：國際名牌服飾，化妝品，精品，名表

2F：女士服飾，飾品，化妝品，絲綢，襪，女式內(nèi)衣 3F:女士服飾，飾品，羊毛羊絨服飾，手袋，皮件，女鞋

4F：女士服飾，眼鏡，咖啡廳，寢室用品，滋補(bǔ)品，茶煙酒，超級商場 5F：珠寶首飾，工藝品，家居用品，手機(jī)數(shù)碼，文具，廚衛(wèi)，友誼軒 6F：兒童服飾，童鞋，冰箱，空調(diào)，洗衣機(jī)

7F：嬰幼兒服飾，嬰幼兒用品，玩具，音響，影像制品 1F：扣點5%-15% 2F：扣點5%-15% 3F:扣點10%-15% 4F：扣點10%-15% 5F：扣點5%-15% 6F：扣點5%-15% 7F：扣點5%-15% 100% 開發(fā)商 友誼集團(tuán) 地址

環(huán)市東路369號 品牌

bo，dunhill，bally，Cerruti 1881hr，Dior，，omega，Mido，ck，titoni，citizen 個案分析—麗柏廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金

，，Olay，lancomelamerlorealRolex（元/㎡） 租賃情況 2004年

建筑面積1.2萬㎡ 不詳 50% 高檔 1F：服飾 2F：服飾 3F：女士服飾 4F：女士服飾 5F:美容美發(fā) 1F：600-1500元/㎡ 2F：400-800元/㎡ 3F：200-600元/㎡ 4F：150-300元/㎡ 5F: 80-150元/㎡ 100% 開發(fā)商

香港興盛發(fā)展有限公司 地址

廣州市越秀區(qū)環(huán)市東路367號 品牌

louis vuitton，fendi，dior homme，dior，gucci，celine，hermes 個案分析—麗柏廣場 個案分析—中華廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營 規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 2000年 商業(yè) 面積17萬㎡ 68元/㎡ 50% 中高檔

-1F：品牌專賣店、超市 1F：名牌專賣店

2F：時尚服飾、大型百貨超市 3F：大型百貨超市 4F：手機(jī)數(shù)碼品牌集中地 5F: 家居城

6F：文化用品、書店 7F：美食城

8F：電影院、健身俱樂部 -1F：600-800元/平方米 1F：800-1500元/平方米 2F：800元-1000元/平方米 3F：600-800元/平方米 4F：300-400元/平方米 5F:150-250元/平方米 6F：100-200元/平方米 7F：100-250元/平方米 8F：80-100元/平方米 95%出租 開發(fā)商

廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 地址

中山三路與較場西路交界處 品牌

中華百貨、中華電影城、百佳、力美健、屈臣氏、H＆M 個案分析—中華廣場 本章小結(jié)

越秀商圈作為廣州市傳統(tǒng)商業(yè)重地，在保護(hù)傳統(tǒng)商業(yè)的發(fā)展同時也積極發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，商圈以大型商店結(jié)合專賣店、專業(yè)店、百貨經(jīng)營和休閑娛樂為主的商業(yè)功能區(qū)，以百貨店和商業(yè)街為截體，以開放型的流行悠閑方式，構(gòu)成步行街空間文化特性。

改商圈具備交通通達(dá)性，是很好的聚散地，并且聚集各種檔次商家，從小型的雜店到大型購物中心，滿足不同消費群體。

主要消費人群是本地年輕人，他們文化層次較高，中等收入，職業(yè)是以公司、企業(yè)、服務(wù)業(yè)職員或?qū)W生，目的以購物悠閑為主。

荔灣商圈 商圈現(xiàn)狀: 上下九商圈是舊城更新改造基礎(chǔ)上發(fā)展的，以廣州西關(guān)文化為特色的購物步行街。上下九是全市最大的步行街商業(yè)區(qū)，其整體消費檔次偏向中低檔，“經(jīng)濟(jì)實惠”可謂上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外來游客，領(lǐng)略西關(guān)的悠久歷史文化和商業(yè)氛圍。騎樓文化、西關(guān)飲食文化是上下九商圈的兩大特色。

恒寶廣場 上下九路步行街 賽博廣場 荔灣廣場 上下九路步行街 個案分析—荔灣廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 1997年

建筑面積1.2萬㎡ 32 元/㎡ 45% 中低檔

1F：品牌專賣店、精品 2F：服飾、首飾 3F：餐飲、首飾 4F：精品、首飾 5F: 空置 6F：空置 7F：茶樓、娛樂 1F：350-500元/㎡ 2F：130-200元/㎡ 3F：100-120元/㎡ 4F：70-80元/㎡ 30%出租 開發(fā)商

廣州穗南房產(chǎn)發(fā)展有限公司 地址

荔灣區(qū)德星路9號 品牌

目前大量的商鋪以水晶、寶石批發(fā)店為主、藍(lán)鷂量販?zhǔn)終TV、西關(guān)人家、肯德基

個案分析—荔灣廣場 個案分析—賽博廣場 開業(yè)時間 經(jīng)營 規(guī)模 管理費 使用率 消費檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 經(jīng)營 情況 2004.06 0.5萬㎡ 租金包含管理費 45% 中低檔

-2F：女人世界、超市 -1F：時尚手機(jī)、餐飲 1F：流行服飾、飾品、鞋包 2F：品牌手機(jī)、數(shù)碼、餐飲 3F：時尚餐飲 4F：美食廣場 -2F：150-200 -1F：200-300 1F：350-500元/㎡ 2F：130-200元/㎡ 3F：100-120元/㎡ 4F：70-80元/㎡ 100%出租 開發(fā)商 不詳 地址

康王路與下九路交界處，荔灣廣場斜對面。 品牌

手機(jī)城、肯德基、萬寧、一級棒 個案分析—恒寶廣場 開業(yè) 時間 經(jīng)營規(guī)模 管理費 使用率 消費 檔次 經(jīng)營業(yè)態(tài) 平均月租金 （元/㎡） 租賃情況 2001年 5.7萬㎡ 50元 45%-50% 中檔

-2F：少女服飾、餐飲、折扣店 -1F：飾品店、鞋飾、餐飲 1F：名牌店、鐘表、小時 2F：化妝品、女士服飾 3F：玩具、超市 -2F：300-400 -1F：600-1200 1F：400-800 2F：300-600 3F：250-300 目前僅有30間商鋪未出租，1層100%出租 開發(fā)商 香港恒基地產(chǎn) 地址 長壽路地鐵站上蓋 品牌

屈臣氏、百佳超市、肯德基、大快活餐廳、八千代 個案分析—恒寶廣場 本章小結(jié)

上下九商圈地處老城區(qū)，接到狹窄，交通不暢，地鐵口離上下九路段較遠(yuǎn)。 荔灣商圈整體消費檔次偏向中低檔。以臨街商鋪位置，專賣店、專業(yè)店形成服裝、百貨經(jīng)營和餐飲店臨街布局。除了臨街商鋪外，兼有少量中檔的購物中心，如恒寶廣場和荔灣廣場。

該商圈主要消費人群是本地年輕人，他們文化層次中等，中等收入，以公司、企業(yè)、服務(wù)類職業(yè)或?qū)W生，目的以購物飲食、休閑娛樂為主。

白云商圈 商圈現(xiàn)狀: 白云區(qū)第一份商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃——《廣州市白