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第一篇：消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告

針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格，消費(fèi)者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會(huì)通過(guò)理性的分析，對(duì)此類商品做出一定預(yù)測(cè)。前景樂(lè)觀，則付之于行動(dòng)；悲觀，則不予購(gòu)買。這里，消費(fèi)者所做出的預(yù)測(cè)，正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動(dòng)理論》一文中對(duì)理性預(yù)期所提出的理論要點(diǎn)：理論預(yù)期是觀察到的過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律性總結(jié)，它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為。因而理性預(yù)期可以說(shuō)是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實(shí)的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有：政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。四者關(guān)系可以用圖1表示。

影響消費(fèi)者理性預(yù)期的因素

本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費(fèi)者之間的關(guān)系及他們對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響。

（一）政府與消費(fèi)者：宏觀調(diào)控政策與消費(fèi)者理性預(yù)期

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)是土地，由于我國(guó)特有的土地制度，土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況。政府針對(duì)土地出讓所做出的調(diào)控政策，成為消費(fèi)者預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的一個(gè)主要依據(jù)。而且，消費(fèi)者對(duì)政府的信任度，遠(yuǎn)高于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升，政府出臺(tái)了一系列的政策。這些政策，同時(shí)引起了消費(fèi)者的理性預(yù)期行為（盡管有時(shí)候消費(fèi)者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合）。20XX年，土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實(shí)施，使土地開(kāi)發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)土地的升值預(yù)期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)上旺盛的需求。

（二）金融機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者：金融政策與消費(fèi)者理性預(yù)期

金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的政策對(duì)消費(fèi)者的影響，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對(duì)房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但中國(guó)人民銀行短期內(nèi)對(duì)利率進(jìn)行連續(xù)調(diào)整的行為，加強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)“進(jìn)入加息周期”的預(yù)期和房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期。部分消費(fèi)者擔(dān)心利率會(huì)繼續(xù)提高，增加購(gòu)房的開(kāi)支。在經(jīng)過(guò)一陣觀望之后，大部分消費(fèi)者選擇提前消費(fèi)，導(dǎo)致住房需求增加，房?jī)r(jià)增幅再度上揚(yáng)。在過(guò)去的十年間，無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家，還是在發(fā)展中國(guó)家，銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)日趨緊密。

（三）房地產(chǎn)商與消費(fèi)者：廠商行為與消費(fèi)者理性預(yù)期

“8.13”土地大限之后，房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí)，國(guó)家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開(kāi)始下降。這一結(jié)果，造成消費(fèi)者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。盡管政府出臺(tái)了一系列的政策，而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是，據(jù)專家分析，這些政策對(duì)真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這些政策只會(huì)使與他們分羹的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格還在逐漸上漲，這也為開(kāi)發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開(kāi)發(fā)商在交易市場(chǎng)上形成價(jià)格聯(lián)盟，共同合謀有價(jià)無(wú)市的虛假房?jī)r(jià)交易關(guān)系。信息不對(duì)稱的條件下，消費(fèi)者被蒙蔽而做出購(gòu)買的決定，房?jī)r(jià)也在消費(fèi)者的購(gòu)買行為驅(qū)使下，扶搖直上。

（四）消費(fèi)者與消費(fèi)者：從眾心理與理性預(yù)期

消費(fèi)者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對(duì)低價(jià)位商品的消費(fèi)，也表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)這種高價(jià)位產(chǎn)品的消費(fèi)上。消費(fèi)者即使在政府出臺(tái)一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會(huì)輕易決定是否購(gòu)買如此高價(jià)位的商品。而只有在大部分消費(fèi)者都去購(gòu)買時(shí)自己才作決定?？梢?jiàn)這種從眾心理也是消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素，他的作用不可忽視。

正確引導(dǎo)消費(fèi)者理性預(yù)期的建議

建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)、委派專門的專家組，結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測(cè)。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況，在必要時(shí)通過(guò)稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的弊端，引導(dǎo)消費(fèi)者理性健康消費(fèi)。

完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過(guò)定期不定期的信息發(fā)布，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，逐步使消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房?jī)r(jià)的大起大落，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。近年來(lái)，在網(wǎng)絡(luò)上與電視上的培訓(xùn)方式越來(lái)越能為人們所接受。中央電視臺(tái)十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡?？梢酝ㄟ^(guò)多種渠道普及房地產(chǎn)知識(shí)，如安排定期的“房地產(chǎn)知識(shí)講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費(fèi)性，培養(yǎng)消費(fèi)者的理性消費(fèi)。這也是有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的途徑之一。

第二篇：關(guān)于網(wǎng)購(gòu)的調(diào)查報(bào)告

法制網(wǎng)北京4月1日訊 記者余瀛波 您知道新消法賦予了消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物七日內(nèi)無(wú)理由退貨的權(quán)利嗎？新消法實(shí)施后，是否增強(qiáng)了您對(duì)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的信心？針對(duì)這些問(wèn)題，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)今天聯(lián)合360互聯(lián)網(wǎng)安全中心，對(duì)廣大消費(fèi)者近期網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物體驗(yàn)展開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查，以了解今年3月15日新消法實(shí)施以來(lái)消費(fèi)者購(gòu)物維權(quán)以及互聯(lián)網(wǎng)商家落實(shí)相關(guān)規(guī)定、承擔(dān)法定義務(wù)的情況。

如今天貓的“雙11”都成了一個(gè)購(gòu)物節(jié)日，可見(jiàn)網(wǎng)購(gòu)的普及程度。但是，網(wǎng)購(gòu)越熱，暴露的問(wèn)題也越多。歷時(shí)5個(gè)月，寧波市消保委進(jìn)行了一場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物消費(fèi)者滿意度調(diào)查活動(dòng)，結(jié)果顯示，網(wǎng)購(gòu)中遇到的主要問(wèn)題是商品質(zhì)量問(wèn)題、收到商品與描述不符、快遞人員不確認(rèn)貨主及當(dāng)面簽收等。

為幫助解決網(wǎng)購(gòu)中的消費(fèi)糾紛，10月15日，寧波市消保委公布了《寧波市網(wǎng)絡(luò)商品交易及有關(guān)服務(wù)行為消費(fèi)爭(zhēng)議處理（暫行）辦法》，將網(wǎng)購(gòu)商品納入“三包”范疇。

數(shù)據(jù)A面 網(wǎng)購(gòu)便宜實(shí)惠。

大家為什么喜歡網(wǎng)購(gòu)? 近七成人因?yàn)椤翱旖荼阋恕本W(wǎng)購(gòu)紅了，自然有它的道理。

問(wèn)卷調(diào)查顯示，有411人選擇網(wǎng)購(gòu)的第一原因是因?yàn)樗笆r(shí)便捷”，占被調(diào)查人數(shù)的43.4%。另外，有249人表示沖著“價(jià)格便宜”選擇網(wǎng)購(gòu)，占被調(diào)查人數(shù)的26.2%；有242位認(rèn)為是“商品種類豐富”，占被調(diào)查人數(shù)的25.5%。還有其他選擇網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的原因是“所在地買不到該商品”、“尋求新的消費(fèi)方式”等。網(wǎng)購(gòu)頻率因人而異，夸張的消費(fèi)者則是每天都要網(wǎng)購(gòu)、即使不買也要每天去淘寶溜溜。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有299位消費(fèi)者（占被調(diào)查人數(shù)的31.5%）每月會(huì)進(jìn)行一次網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物；有284位消費(fèi)者（占被調(diào)查人數(shù)的30.0%）表示每周會(huì)進(jìn)行一次網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物；有265位消費(fèi)者（占被調(diào)查人數(shù)28.0%）偶爾進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物；有41位消費(fèi)者（占被調(diào)查人數(shù)的4.3%）每天都會(huì)有一次網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最熱門商品主要集中在服裝、食品及日用品、小家電、家具產(chǎn)品、圖書(shū)音像等物品上。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)主要購(gòu)買衣服、食品及日用品、小家電、家具產(chǎn)品、圖書(shū)音像的被調(diào)查者分別占比為66.6、38.7%、27.7%、20.1%、18.1%。此外，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買通訊數(shù)碼、化妝品、玩具的人數(shù)也不少。

數(shù)據(jù)B面 網(wǎng)購(gòu)維權(quán)困難

網(wǎng)購(gòu)常遇到哪些侵權(quán)？ 質(zhì)量不好、描述不符、快遞服務(wù)差是主要問(wèn)題。來(lái)自寧波市工商局12315中心的網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)，20xx年度受理互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的投訴814件，同比增長(zhǎng)30.4%。投訴集中在快遞服務(wù)不到位、商品實(shí)物與網(wǎng)上描述不一致、質(zhì)量有問(wèn)題。

調(diào)查顯示也挺相似。在多選情況下，被調(diào)查者認(rèn)為網(wǎng)購(gòu)中遇到的三大侵權(quán)問(wèn)題依次是商品質(zhì)量問(wèn)題、收到商品與描述不符、快遞人員不確認(rèn)貨主。五成以上的侵權(quán)問(wèn)題出現(xiàn)在供應(yīng)商、賣家環(huán)節(jié)。

495人（52.2%）表示遇到過(guò)商品質(zhì)量問(wèn)題；379人（40.0%）表示遇到過(guò)收到的商品與描述不符；有222人（23.4%）表示遇到過(guò)快遞人員不確認(rèn)貨主及當(dāng)面簽收。其他的網(wǎng)購(gòu)侵權(quán)情況還有商品維修問(wèn)題、未按約定時(shí)間發(fā)貨和送貨時(shí)間太長(zhǎng)、消費(fèi)者收到假貨、開(kāi)發(fā)票問(wèn)題等。而對(duì)于消費(fèi)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，因?yàn)榈赜虻仍颍?jīng)營(yíng)者能在三天內(nèi)解決的不到兩成。基本上都要一到兩周才能解決。

為什么網(wǎng)購(gòu)侵權(quán)頻發(fā)？ 近一半消費(fèi)者將矛頭指向法律不健全

網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)過(guò)程中侵權(quán)頻發(fā)的原因又在哪里？近一半的消費(fèi)者將矛頭指向，“有關(guān)法律不健全，買賣雙方行為存在很大灰色空間”。也有近四成認(rèn)為是“賣方缺乏誠(chéng)信，利用網(wǎng)絡(luò)特性，欺騙消費(fèi)者”。

網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物尚處于行業(yè)發(fā)展階段，相配套的法律法規(guī)及監(jiān)管還不到位，維權(quán)渠道還不健全，消費(fèi)者的合法權(quán)益無(wú)法得到有效的保護(hù)。

約40%被調(diào)查者希望立法部門應(yīng)為網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物立法，規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)則，建立專職監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的行政職權(quán)部門，為申訴建立渠道。據(jù)了解，國(guó)家工商部門已經(jīng)公布過(guò)《網(wǎng)絡(luò)商品交易及有關(guān)服務(wù)管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》。

為幫助解決網(wǎng)購(gòu)中的消費(fèi)糾紛，10月15日，寧波市消保委印發(fā)了《寧波市網(wǎng)絡(luò)商品交易及有關(guān)服務(wù)行為消費(fèi)爭(zhēng)議處理（暫行）辦法》，網(wǎng)上銷售的商品根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，實(shí)行退貨、更換、修理（以下稱為“三包”），按照“誰(shuí)經(jīng)銷，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。網(wǎng)上銷售的經(jīng)營(yíng)者與生產(chǎn)者、供應(yīng)者、修理者、物流企業(yè)（快遞）之間訂立的合同不得免除本辦法規(guī)定的“三包”責(zé)任和義務(wù)。鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者作出高于國(guó)家相關(guān)規(guī)定作出的“三包”承諾。

“三包”有效期自交貨之日起計(jì)算，扣除因維修占用和無(wú)零配件待修的時(shí)間。“三包”有效期內(nèi)消費(fèi)者憑發(fā)票或者相關(guān)有效憑證及“三包”憑證辦理退貨、換貨、修理等相關(guān)手續(xù)。