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在進行過計劃周密而詳盡的市場調查后,接下來要做的.就是一份有價值的房地產市場調查報告的撰寫,以樓盤市場調查報告為例,做如下說明:
(一)樓盤市場調查的信息列示
對樓盤單個調查的實質,就是對競爭項目的調研,單個樓盤市場的信息列示為:
1、樓盤產品情況
(1)樓盤地域環(huán)境
從宏觀上看,實際就是一種宏觀的地域分析。比如該區(qū)域是商業(yè)中心、工業(yè)中心,還是學院社區(qū),并了解該區(qū)域的交通狀況,如,公路、高架、地鐵、輕軌、區(qū)縣級公路、省市級公路以及區(qū)域公共配套設施。例如市政配套,包括水、電、氣等。生活配套,包括學校、醫(yī)院、商業(yè)中心、超市、集貿市場、公園、體育場館、圖書館、影劇院、賓館、餐館等,還包括人文環(huán)境。
從微觀上看,就是微觀地塊分析,包括所處位置是否臨街,它的四周、地勢、大小、形狀以及進出道路的狀況等。
(2)樓盤具體情況
樓盤主體部分,重點在于對樓盤的指標與參數(shù)進行了解,樓盤指標包括:土地大小、總建筑面積、公共設施及施工進度。樓盤的基本參數(shù)主要有:基地面積、總建面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤類別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設施等。
由于這些指標與參數(shù)限定了樓盤在市場中的競爭優(yōu)勢,因此惟有對樓盤進行認真分析,才能獲得正確把握。
2、樓盤價格情況
樓盤的價格主要由樓盤與單元房的單價、總價及付款方式組成。在市場上出現(xiàn)很多關于價格的促銷活動,但無論怎樣變化,其要旨歸根結底還是在于單價、總價和付款方式這三個方面的價格組合搭配(市場調查重點)。
3、樓盤促銷情況
一個廣告策略,它主要包括把握主要訴求點,推敲廣告基調、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體的實施效果等。廣告行為的市場調查不可能把各方面的事項都具體包括在內,關鍵在于把廣告策劃的精髓把握好。
另一個是銷售執(zhí)行,也是市場調查關鍵所在,它包括銷售點的選擇、人員的配置、業(yè)務執(zhí)行等具體業(yè)務安排,還包括實際銷售結果的調查、該分析的主要切入點是銷售率與銷售順序等方面,了解最暢銷的戶型是什么?最為市場所接受的總價是什么?對客戶最有吸引力的地方是什么?購房客戶的特征如何等。
4、樓盤競爭情況
對于競爭企業(yè)進行調研的主要有以下方面:開發(fā)商設計規(guī)劃單位、建筑公司、營銷和廣告公司,銷售代理公司項目主要負責人等。而在對屬于競爭樓盤的項目進行確定時,需要對房地產的區(qū)域性特點予以考慮,因此在很大程度上,競爭項目的確定是在區(qū)域內類似樓盤之間進行。而在商場與寫字樓,別墅與普通住宅之間,就有著明顯不同的區(qū)域范圍。至于區(qū)域范圍的具體大小,需要由樓盤具體情況來決定。
(二)樓盤市場調查的結論
調研總結分析思路主要體現(xiàn)四大方面,即產品、價格,廣告與銷售。要找到樓盤個案在市場操作成功與失敗,就必須在分析時不斷細化、深入、運用系統(tǒng)的觀點,專業(yè)的角度,充分的理由及合理歸類來進行表述。
具體為:首先要闡明樓盤的優(yōu)點,說明樓盤為市場所接受,引發(fā)客戶購買欲望的具體原因,隨后指出缺點,說明為什么樓盤為市場所拋棄??蛻魷p少、甚至完全喪失購買欲望、最后提出建議,也就是根據(jù)優(yōu)缺點,企業(yè)怎樣采取措施來揚長避短,使營銷組合更加合理,并進一步優(yōu)化,使銷售率提高。